第一篇：房地产经济学简答论述题(山东建筑大学工管辅修)
房地产的特征
（一）自然特征1.固定性2.个别性3.耐久4.有限性
（二）经济特征1.地产价值常要借助房产价值体现出来2.建设周期长、投资大3.投资的流动性较差4.具有保值和增值性5.房地产开发和利用具有外部性
（三）社会特征1.在生产经营过程中涉及复杂的法律关系2.受福利制度、社会保障制度的影响3.政府一般对房地产的开发和利用进行限制
通过管制权、征税权、征收权和充公权来实现对房地产的开发和利用进行限制。
4.生产和消费反映出社会风俗和地域习惯 房地产业的作用
（一）房地产业的发展有利于提高居民的生活质量和消费水平
（二）房地产业的发展对整个国民经济具有明显的促进作用
（三）房地产业的发展有利于优化土地资源的配置，增加财政收入，加快城市建设
（四）房地产业的发展有利于提高城市的聚集效益，提高劳动生产率
（五）房地产业的发展对社会关系的调整具有重要影响 1.级差地租Ⅰ
级差地租就是指等量资本投在等面积而等级不同的土地上提供的产量不同，而产生的超额利润转化成的地租，是由土地的肥沃程度或位置差异而引起的。2.级差地租Ⅱ
级差地租Ⅱ是指由于等量资本连续投在同一块土地上、每次投资具有不同生产率所造成的超额利润而形成的级差地租。级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ的区别
1.它们形成的条件不同，是由两种不同的投资方法和耕种方式造成。2.它们为谁占有也有所不同。级差地租Ⅱ在租约有效期间归农业资本家所有，续约时才可能归土地所有者成为地租，级差地租Ⅰ直接归土地所有者占有。
级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ的联系 1.级差地租Ⅰ先于级差地租Ⅱ。
2.级差地租Ⅰ是级差地租Ⅱ的基础和出发点。3.两者的本质相同。最劣等地的级差地租
1、当在优等耕地上连续进行投资所产生的生产率低于在劣等耕地上投资的生产率的情况下，劣等地也有会产生级差地租。
2、当比调节价格的劣等地更差的土地加入耕种时，最劣等地也有级差地租。
3、级差地租还可以通过劣等地的追加投资而产生。绝对地租
绝对地租是指由于土地私有权的存在，租种任何等级的土地都必须缴纳的地租。绝对地租产生的条件：
农业资本有机构成低于社会平均资本有机构 成，农产品价值高于社会生产价格
绝对地租产生的原因：
农产品可以按高于社会生产价格的价值出售，形成超额利润并转化为绝对地租—土地所有权的垄断。垄断地租
垄断地租是指由于某些土地具有特殊优越性和稀缺性，而使农产品能以垄断价格出售。这种由垄断价格所产生的超额利润而转化成的地租就是垄断地租。
垄断地租主要有两种表现形式：一是由于对特别优越的自然条件的垄断而形成的垄断价格，进而产生超额利润所转化成的地租；二是由于土地所有权的垄断而形成的垄断价格产生的超额利润所转化成的地租。区位的内涵
区位是人类活动实体占有的场所，既指事物所处的具体位置，更指该事物与其他事物之间的一种空间联系。包含三层含义：
自然区位：是指反映某一事物与山、江、河、湖、海等自然环境要素的相互关系的区位。
经济区位：是指反映某一事物与经济实体的相互关系的区位。交通区位：是指反映某一事物与交通运输方式、路线、设施之间的相互关系的区位。
自然区位是经济区位形成后其效益大小的重要自然条件和制约因素；交通区位的优劣往往决定该区域的经济价值。房地产市场的供求非均衡状态表现为:
（一）总量性供不应求的状态；
（二）总量供过于求的状态；
（三）结构性供求失衡的状态。房地产市场的含义
狭义的房地产市场是指进行房地产买卖、租赁、抵押等交易活动的场所，如房地产交易所、不动产交易所等；
广义的房地产市场则是指在房地产流转过程中发生的一切经济关系的总和，包括房地产市场的主体、客体、运行机制、房地产市场模式等要素。
一 二、三级市场之间的关系
一级市场是国家垄断的出让市场，是房地产市场的基础，一级 市场的交易量将决定二级市场的交易量
二级是放开的转让市场，二级市场的活跃必将促进三级市场的 兴旺
三级是放开的转让市场，房地产用户产权变更，土地余缺的调 剂、用量的调整、使用结构的优化和效率的提高都将通过房地 产二、三及市场进行
房地产市场的基本特征
(一)区域性—位置固定性和不可移动性；
(二)竞争的不充分性—信息的不对称性，主要掌握在供应者手中；
(三)投机性—供给弹性小-供给调节的滞后性；
(四)受政策影响大—存在市场失灵，需要政府进行有效调控，承担提供保障性住房的责任，以保障每个国民的居住权利；
(五)银行及中介机构参与多：与金融的关联度高
(六)主要表现为房地产权益的变更
房地产市场过滤规律
住房过滤主要是因为住房本身市场价值的变化。即住房随时间推移，质量和价值水准下降，住房所提供的服务数量随时间推移逐渐递减(绝大多数情况)，较高价值的住房逐渐下降到较低的层次，这时较高收入阶层为了追求更好的居住条件，会放弃现有住房，而收入较低阶层会继续使用该类住房的过程。
住房过滤过程最重要的特征是住户由于住房质量下降向上迁移，而住宅价格和质量向下过滤，形成对偶运动。
房地产价格的特征 1.地域性2.异质性3.趋升性4.权益性5.政策性6.多样性 房地产经济周期 繁荣期 衰退期 萧条期 复苏期 住房制度改革的内容1.改革住房建设投资体制。2.改革住房建设、分配、维修、管理体制。3.改革住房分配体制。由原来的行政手段、福利性质、实物分配制度，转变为按劳分配为主的货币分配制度。4.建立双轨制的住房供应体系。5.建立住房公积金制度。6.建立政策性和商业性并存的住房信贷体系，发展住房金融和住房保险。7.建立规范化的房地产交易市场，规范交易行为，发展社会化的房屋维修、管理市场，逐步实现住房资金投入产出的良性循环，促进房地产业和相关产业的发展。税收具有强制性、无偿性和固定性三个特征 税收的作用 1.税收的财政收入组织作用 税收是财政收入的主要来源。这也是税收最为基本的职能和作用。2.税收的经济运行调控作用 税收具有调控经济运行的重要作用。税收作为一种有力的经济杠杆，通过税收的增加和减免，税种设置的变化，税率的调节，可以有效地影响市场主体的切身利益，从而引导社会预期和市场主体的具体经济行为，促进资源优化配置。3.税收的收入调控作用 税收具有调节收入分配，调节社会财富结构的作用。通过具体税种的设置，可以有效地调节个人及企业收入分配，促进社会公平。房地产税收的作用
（一）房地产税收是财政收入的重要组成部分
（二）房地产税收可以调控房地产市场、促进资源优化配置
（三）房地产税收可调节财富分配、促进社会公平
（四）房地产税收可以反映房地产市场经济活动情况可持续发展的内涵 可持续发展是这样的发展，它满足当代的需求，而不损害后代满足他们需求的能力 可持续发展的原则 公平性原则持续性原则共同性原则
第二篇：建筑继续再教育城市化简答和论述题
1、城市重点论的优缺点？54
优点：
1、会产生明显的聚集效应，从而带来更高的规模收益；
2、大城市比小城市更节省土地；
3、有良好的经济效益，只要建立和完善合理的资金回流机制，用于大城市的投资就会充分的回报；
4、更多的就业机会，更强的科技进步动力和更大的经济扩散效应。
缺点：
1、农村人口流向城市，形成城市贫民窟，并带来高失业、高犯罪等社会不稳定因素；
2、需要巨额的基础设施投资，给政府带来沉重的负担。
2、基础设施对城市化的作用?571、基础设施是城市发挥集聚效应的物质保障；2基础设施是城市发挥中心作用的物质保障；
3、基础设施是城市现代化水平的标志；
4、基础设施发挥保障城市安全、改善环境质量的作用。
3、基础设施对城市经济增长的影响？601、基础设施对城市的经济增长有重大的贡献，主要表现为三种效应：
1、向前诱发效应；
2、伴随效应；
3、后续波及效应。
4、现代城市化指标体系的要素？881、人口聚集规模及人口构成；
2、经济聚集规模及构成；
3、经常设施发达水平；
4、社会服务水平；
5、社会保障和安全保障；
6、生态环境质量；
7、市民意识。
5、基础设施对城市化的影响？581、基础设施投资能够扩大劳动就业；
2、由于增加基础设施投资，加快发展城市市政公共事业，具有投资和消费双重拉动作用。
3、建设好基础设施是吸引富裕起来的农民进城生活定居的重要手段。
6、城市现代化目标包含的内容？371、城市经济现代化；2基础设施现代化；
3、城市社会发展现代化；
4、城市管理现代化。
7、我国基础设施发展的趋势？321、向广义的基础设施拓展；
2、加大基础性、公共性基础设施投资力度；
3、投资体系创新、投资主体、渠道多元化；
4、强化管理，实现基础设施建设运营的高效。
8、基础设施包含的内容？251、交通运输设施；
2、邮电通信设施；
3、能源供给设施；
4、学校教育设施；
5、卫生保健设施；
6、社会福利设施。
一、论述城市化动力机制系统对城市化的促进。681、经济增长对城市化的促进：经济实力反映了一个城市的总体经济发展水平和潜在的发展能力。该因素既是城市化的动力，优势城市化的结果。主要表现为经济增长速度的快慢。经济活力较强的城市，发展能力就强，其经济增长的速度相对要快些。
2、产业结构转变与发展对城市化的促进：产业结构决定一个城市产业体系状况，从而决定、影响城市发展方向及未来变化。城市各产业、各部门形成合理的比例，城市资源就能得到合理地配置，各产业和部门就会相互促进，从而扩大城市产业规模，降低生产和交易成本。另外，城市主导产业（或重点产业）决定了城市的特质，并具有人才、资金、技术、管理及规模优势，有利于提高城市的经济水平。
3、生产要素流动对城市化的促进：在经济增长的背景下，以劳动力流动为例，由于农业机械化生产率提高，导致大量农业人口进城务工（劳动力要素的流动），劳动力必将考虑转向能给其带来更高收入的第二产业和第三产业。人力资源的聚集以及素质影响城市产业竞争优势，人力资源的潜力影响城市未来状况；以科学技术为生产力，科学技术创新永远是城市获取动力和力量的源泉；资本的流动为枢纽、导航器，是融通、聚集资源要素的关键，也是城市的直接推动力之一。
4、政府管理与制度创新对城市化的促进：政府办事高效，能确保高质量地投入供给，并创造公开、公平、和公正的竞争环境以及制度规则，使城市社会生活和企业生产能顺利进行，将有助于企业降低交易成本。
5、对外开放程度扩大城市化的促进：城市开放程度决定了生产要素合理流动和合理配置程度。另外，城市开发程度也会影响再生资源的创造及创新，并影响经济主体的创业动力。
6、基础设施投资对城市化的促进：基础设施是城市经济、社会活动的基础载体，它反映了一个城市满足其经济发展需求的程度。城市社会性基础设施、经济性基础设施和生态性基础设施的发展水平是影响城市投资环境的主要因素，并成为吸引资金、人才、技术和信息等生产要素集聚和扩散的重要力量。
7、自然资源与生态环境对城市化的促进：自然资源和生态环境是城市存在和可持续发展的必然条件，其发展程度影响着城市的生产和交易费用，也影响对人力资源要素的吸引。一般来讲城市资源配置力越强，就能越有效利用各种经济资源，从而达到实现降低成本，提高企业利润目的。
2、论述基础设施财富论。45
第一，财富聚集和增长、对外贸易、商业发展与航海、运输、港口等基础设施是相关联的。
第二，基础设施的改善对提高生产效率有促进作用。基础设施的改善对生产成本减低有着重要作用。第三，基础设施建设是国家应该有的职能。
第四，基础设施影响社会福利水平的提高。基础设施的投入在缓和失业、恢复经济增长方面发挥着重要作用。第五，基础设施的分布影响生产的布局。
第三篇：历年国际经济学自考简答论述题总结
1.简述绝对技术差异论的主要内容。
2.简述绝对技术差异论特点和局限性。
3.简述相对技术差异论的基本内容。
4.简述出口补贴及其对出口国的影响。
5.简述出口导向战略以及选择这一战略的国家特点。
6.试分析出口导向战略的政策内容及其实施效果。
7.简述战略性贸易政策实施的限制条件。
8.简述国际货币体系的主要内容。
9.货币贬值是否一定能改善一国的贸易收支？为什么？
10.简述货币贬值对贸易条件的影响。
11.简述货币贬值对国际收入调整吸收的影响。
12.试述发展中国家汇率制度的主要特点、局限性及解决办法。
13.简述实行浮动汇率对物价水平的影响。
14.简述浮动汇率制导致国际性通货膨胀的原因。
15.试论浮动汇率制下的国际收支调整机制。
16.在开放经济条件下，为什么采取浮动汇率更能应对外部冲击?
17.简述在固定汇率制度下，国际收支失衡对本国货币供应量的影响。
18.简述在固定汇率制度下，高失业与国际收支逆差并存时政府政策搭配所面临的困境。19.20.21.22.简述在固定汇率下扩张性货币政策对内外平衡的影响效果。试述在固定汇率下维持经济内外平衡的政策选择。简述在可调整的固定汇率制度下，一国货币贬值对贸易收支产生的不同影响。简述即期汇率与远期汇率的基本含义及其相互间的关系。
23.试述国际资本流动是如何冲击一国经济的，并说明应采取怎样的汇率制度才能应对这种
冲击。
24.简述倾销的含义及其构成条件。
25.简述相互倾销贸易理论。
26.你对反倾销有何认识？它对我国而言有何现实意义？
27.简述国际经济一体化组织建立的条件。
28.简述国际经济一体化组织的形式及其特点。
29.简述世界贸易组织基本原则的内容。
30.简述世界贸易组织的基本职能。
31.简述世界贸易组织与关税与贸易总协定之间的区别。
32.简述世界贸易组织协定中非歧视原则的主要内容及意义。
33.试述国际劳动力流动对劳动力市场供求的影响。
34.简述影响劳动力跨国流动的主要因素。
35.简述关税对一国经济福利的影响。
36.简述关税同盟的动态影响。
37.简述一个国家参加关税同盟后，其贸易创造大于贸易转向的条件。
38.简述对外贸易对一国经济增长的影响。
39.简述对外贸易影响一国经济波动的因素。
40.试述新贸易理论与传统贸易理论的区别。
41.简述示范效应对发展中国家对外贸易的影响。
42.简述引进外资对中国对外贸易和收入水平的影响。
43.试述引进外资对中国经济产生的主要积极影响。
44.论述产业内贸易理论的内容及其对我国贸易战略制定的借鉴意义。
45.简述产业内贸易理论的重要意义。
46.生产要素禀赋论是怎样解释国际贸易的原因的？
47.生产要素禀赋理论有何特点和局限性?
48.简述生产要素价格均等化的基本内涵。
49.简述生产要素的等比例增长的主要内容。
50.简述国际收支的基本内容。
51.简述一国国际收支失衡的主要原因。
52.简述国际收支项目中经常项目的基本内容。
53.简述国际收支平衡表中借方和贷方的净差额通常不等于零的原因。
54.简述开放条件下实施扩张性财政政策的政策效应。
55.简述政府采用扩张性的财政政策对平衡内外经济的影响。
56.简述实施紧缩性货币政策对经济所起的作用。
57.试述外部规模经济的源泉及其对一国经济发展的意义。
58.简述规模经济与差异产品贸易理论的基本内容。
59.简述《牙买加协定》的主要内容。
60.试述签订《牙买加协定》的原因以及该协定对国际货币体系改革的意义。
61.简述《牙买加协定》及其对新国际货币体系建立的意义。
62.简述马歇尔—勒纳条件的基本内容。
63.简述《马斯特里赫特条约》的主要内容及其意义。
64.简述布雷顿森林体系建立过程及主要内容。
65.简述斯托尔帕—萨谬尔逊定理及其意义。
66.简述在开放经济条件下，外国国民收入变动与本园国民收入变动的相互关系。
67.试述国际投资中的市场内部化理论的基本内容及其对中国利用外资的意义。
68.简述一国从打破国内垄断中可以获得的利益。
69.简述机会成本递增对比较优势理论的影响。
70.简述世界银行总结的经济发展战略类型及各种类型的特点。
71.简述购买力平价论。
72.什么叫悲惨的增长?它的发生需要什么条件?
73.何谓进口许可证?它有几种分配的方法可供选择?
74.简述夕阳工业论的政策主张及其理由。
第四篇：山东建筑大学房地产试题
10房地产抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权必须同时抵押。11 房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。建设用地使用权转让价格明显低于市场价格时，市县人民政府有优先购买权。13 商品房买卖中面积误差比计算公式：。房地产抵押权担保的债权范围包括主债权...房地产抵押权的担保范围;⑶违约 金;⑷损害赔偿金和实现抵押权的费用。
【名词解释】
1土地征收：实质国家为公共利益需要，依法定程序，将集体所有土地变为国有土地的法律制度。2建筑物区分所有权： 是指多个区分所有权人共同拥有的一栋区分所有建筑物时，各区分所有权人堆建筑物专有本分所享有的专有所有权，对建筑物共用部分所享有的共有权和管理权的总称 3善意取得：又称及时取得，是指无权处分他人不动产或动产的人，将不动产或动产非法转让于第三人时，如果第三人取得该不动产或动产时出于善意，则取得该不动产或动产的所有权。4住房置业担保：是指依照《住房置业担保管理试行办法》设立的住房置业担保公司，在借款人无法满足贷款人要求提供担保的情况下，为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订的保证合同，提供连带责任保证担保的行为。
5地役权与相邻关系：区别是产生原因不同，产生前提、性质不同、相邻权不能有偿、期限不同、登记要求不同。
【简答题】
1简述物业服务费收取的种类①公共性服务费用，公共性服务费用指为全体物业产权人和使用人提供的公共卫生、清洁、共用设施、共用场地与部门的维修保养、保安、绿化等费用②公共代办性服务费用，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用③特约服务费用，指为满足物业产权人使用人的特别需要而提供的个别服务而收取的费用如看护儿童，家电维修等
2简述房地产权属登记的功能①权力确认功能，指房地产权属登记所具有的确认房地产权属状态的功能，也就是说房地产权力归属于哪一种民事主体，需要通过房地产权属登记加以确定。因此，经过房地产权属登记的房地产权力，就具有权力正确性推定效力，受国家法律保护，可以对抗权利人以外的任何人②权力公示功能，是指房地产权属登记所具有的将房地产权利变动的事实向社会公开，以保障房地产交易安全的功能。权利公示功能是房地产权属登记的核心功能，其目的在于保护第三人利益及维护交易安全。一般包括（1）房地产权利的设立（2）房地产权利的变更（3）房地产权利的转移（4）房地产权利的消灭③权属管理功能，指房地产权属登记所具有的通过登记实现国家对房地产进行监督、管理的功能。房地产权属登记在一定程度体现了国家对房地产权利的干预，反应了国家对房地产权利的基本态度。
3简述最高额抵押基本内涵：为担保债务履行，债务人或第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意可转入最高额抵押担保的债权范围。在抵押权的从属性, 特性, 适用范围, 实现上具有特殊性
4地役权与相邻关系有哪些区别？
相邻关系不是一种独立的物权；地役权是一种独立的物权（属用益物权）。相邻关系的发生基于法律的规定；地役权是通过当事人签订合同产生的。相邻关系视法律为相邻的不动产所有人、使用人行使不动产所有权、使用权提供了最低限度的便利和容忍义务；地役权的内同由当事人自由
约定。相邻关系的权利取得是无偿的；地役权合同是有偿的。总的来说，相邻关系要求的程度较低，都是来保障不动产使用来说的（如房屋使用时最基本的采光、通风、通行、排水等等，说的夸张一点，如果相邻关系受到侵害，则不动产在某种程度上不能使用）；而地役权要求较高，主要是提升不动产价值来说的（如向远处眺望、便利的通行等等，如果不严谨的说，地役权收到侵害，则不动产的价值会降低到普通不动产的一般价值，但不会影响使用）。
5房屋征收补偿的范围①被征收房屋价值补偿②搬迁补偿③临时安置补偿④停产停业损失补偿⑤补助与补偿
【案例1】
2000年6月，王某与李某出于投资目的，共同出资购买了一处房产，并将该房出租，租金收益双方按投资比例分享。
由于房价一路攀升，王某与李某就该房产出租还是出售产生分歧。王某主张出售，李某
希望继续出租，以期获得更多投资利益。李某表示，王某若执意出售，自己愿意购买。但王某有意将房产卖与承租人。李某因此与王某及承租人发生纠纷。
【问题及提示】
（1）优先购买权的含义和条件。
（2）在房地产转让时租赁权和共有权优先购买权同时存在时，如何处理，并说明原因。在此基础上分析本案例。
【案例1】王某李某投资目的共同出资一处房产
（1）优先购买权的含义和条件。含义：指特定人依照法律规定或合同约定，在出卖人出卖标的物于第三人时，享有的在同等条件优先于第三人购买的权利。条件①“出卖”即出租人须出售出租房屋②“同等条件”出租人在出售前合理期限内通知承租人后，即承租人非但表示同意购买还必须按出租人与第三人缔结的买卖合同之同等条件依此购买。不符合上述2个条件的，承租人即为丧失优先购买权。
（2）两权，如何处理析本案例。
优购权指在出卖房产时，在同等条件下优购该房产的权利。承租人共有人有优购权。实现条件：优购权存在于共有/租赁关系的存续期间；同条件下的优购权，这个同等条件是指共有与其他购买人在买卖条件上等同（买卖的价格、付款期限，方式等）；优购权应在一定期限内行使如在规定的期限内承租人没有购买的意思表示-丧失优购权。当共有人承租人的优购权同时存在并发生冲突，一般共有权人的优先购买权>承租人的优购权。但承租人可以租赁该房产。但如果共有人购买条件高于承租人，张某拥有购买权，反之岑某.【案例2】
某城市市区内一国家机关单位在其办公区内有一处空置土地，因当地地价不断攀升，土
地收益可观。该单位私下与某房地产开发公司达成合作协议，以其空置土地与房地产公司合作开发商业用房。并签订合作协议、进行了收益分配。
【问题及提示】
（1）此案例所隐含的土地取得问题，分析判断其合法性。
（2）此案例中如果房地产开发商想取得正规合法的土地，一般可以采取什么方式？每种方式请稍加解释说明。
【案例2】机关办公区空地（1）不合法，任何单位和个人使用国有土地，都须取得建设用地使用权。依照我国现行法的规定，除了法律另有规定外，任何人和组织使用国有土地，都应当按照规定向国家支付建设用地使用权出让金。（2）其一是通过政府划拨方式取得国有土地使用权，其二是通过出让或转让方式依法取得国有土地使用权（出让土地才可以依法转让，转让是建立在出让的基础之上的），前者是无偿用地，后者是有偿用地。
【案例3】2009年11月，周某准备开设一家影楼，因资金短缺，便以自有的、经评估价值27万的住房为抵押，向生意伙伴杨女士借款25万元，借款期为3年，当时在借款协议上约定，周某2010年11月底前归还借款本息，到期若不能归还，就将周某的房产变卖后优先偿还杨女士。周某在拿到借款后，就将其房屋的产权证交给了杨女士并进行了抵押登记。谁知事隔1年之后，周某便以自己的原房产证遗失为由补办了房产证，还将其房屋、影楼设备等全部卖给了刘某，并同刘某及时办理了房屋过户手续，而当时刘某也并不知道该房屋已被“抵押”。
2010年８月周某因涉嫌诈骗潜逃，杨女士获悉后，以该房屋已抵押为由要求刘某退房，并将周某和刘某起诉到法院。
【问题及提示】
（1）房屋抵押中抵押人和抵押权人的权利和义务有哪些？简单说明即可。
（2）刘某的买卖行为是否有效？
（3）法院会支持杨女士的诉讼请求吗？为什么？如果不支持如何处理？
【案例3】周某影楼（1）房屋抵押中抵押人和抵押权的权利义务有哪些
抵押人权利：①抵押物的处分权②设定担保权③出租权④抵押物上用益物权的设定权⑤占有权 抵押人义务：保管义务，即妥善保养，维护抵押房屋。（2）刘某的买卖行为是否有效？
原告杨女士与被告周某双方因借款所签抵押协议，其内容是合法有效的，而被告未征得债权人同意，对第三人隐瞒事实，将已设定抵押权的房屋又典当给第三人是无效的法律行为（3）法院支持杨女士？支持。因为原告杨女士与被告周某双方因借款所签抵押协议，其内容是合法有效的;原告在被告没有按约定期限偿还借款的情况下，向法院提起保护债权的诉讼请求是正当的。据法律规定：抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。据此，本案周某与刘某的转让行为，因未通知抵押权人杨女士违反了法律，故其转让行为无效。
【案例4】2008年4月15日，济南夏先生与某地产公司签订购房合同。夏先生购买了地产公司开发的公寓1号楼2单元101室，面积134.4平方米、地下室14.8平方米，总计价款19.85万元，夏先生按约交齐了房款。同年10月，夏先生入住。但随后提起诉讼，要求地产公司退房退款并双倍赔偿。
夏先生称：开发商售楼时的宣传材料与事实不符，使他对环境的期望成为泡影。签订合同时，开发商给夏先生一份公寓简介规划图和广告宣传材料。宣传材料显示，公寓楼坐北朝南，整个楼区的结构分布为：住宅楼前面只有一栋位于小区西南角的两层小建筑楼(实为锅炉房)，楼前是一空场地，公寓楼东侧是两块面积很大的绿地，绿地分南北两块，其他则没有标识出任何建筑物。而且广告宣称：“公寓内集中供热，热水直接供应至每一单元。” 但是，开发商在他及其他业主入住后，却在2009年4月下旬又在1号楼前的停车场建了2号楼对外销售。2010年4月，宣传材料中承诺的绿地处也开始破土动工，兴建3号楼。虽然开发商所建的公寓1号楼、2号楼及即将进行的三期工程的建设，均有规划、土地建设管理局的建设工程规划许可证、施工许可证，却与开发商在宣传材料中的表述不一致，对购房者明显实施了欺诈行为。同时，开发商并没有在公寓内集中供热，热水也没有直接供应到每一个单元。
而开发商认为，他们的宣传材料中确有不实之处，宣传图不构成欺诈，购房合同真实有效，开发商为追求施工方案的尽善尽美，并在不损害原告利益的情况下，对原宣传材料内容略作变动，无可厚非。
【问题及提示】
（1）商品房销售广告具有什么法律属性？违反的话应该如何处理？
（2）针对本案具体进行分析。
【案例4】济南夏先生（1）商品房销售广告具有什么法律属性？违反的话应该如何处理？
商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺既是未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。（2）分析。本案是由开发商发布虚假广告引起的。在商品房销售广告构成要约时，买受人的购买意思表示构成承诺，合同成立生效。如果商品房实际情况与广告不符，则出卖人应向买受人承担违约责任，买受人可以请求变换商品房、减少价款等，甚至可主张解除合同、赔偿损失。房地产开发企业等作为广告主发布虚假的商品房销售广告，除应《广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等承担行政责任外，还需向买受人承担的民事责任。
【案例5】被告罗某与其妻何某生育有一子一女，即原告罗甲、罗乙。在何某去世前，罗某曾与何某经批准建造了一座二层砖混结构房屋。在建房时，原告罗甲、罗乙均已独立生活，并对建房出了一定的人力、财力。在何某去世后不久，被告罗某在未征得两原告同意的情况下，与第三人商谈了该房屋买卖一事，约定房价为5万元，为此，第三人与被告支付了订金5000元，在被告与第三人准备到房地产管理部门办理相关产权登记及产权过户手续时，被得知情况的两原告阻拦。事隔不久，第三人与被告拿着简易资料到房地产管理局就该房屋办理了相关交易手续。为此，两原告向法院提起诉讼，请求确认被告与第三人之间的房屋买卖行为无效。
【问题及提示】
（1）此涉案房屋是什么产权类型，此种类型产权一般处分时如何处理？
（2）此房屋买卖行为是否有效，为什么？
（3）房管局在产权登记时，是否有责任？
【案例5】罗某与其妻（1）1 首先，这是一个共有产权的问题。共有产权房屋在处分时，一定挣得其他共有产权人同意才可进行处分，否则处分行为是无效的。
第二，第三人在购买时不是善意购买，其权利不受法律保护。
所以本案中第三人购买的房子虽已经办理了产权证，但买卖行为无效，产权证撤销，房产退回，归何某和儿女共有。至于第三人的损失由何某承担，因为第三人本人在此过程中有过错，所以其损失不可能全部得到补偿。
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