(7天)商业地产规划设计招商运营市场营销策划管理

第一篇：(7天)商业地产规划设计招商运营市场营销策划管理

王孝民

现任河源商业中心运营中心运营总监

中国购物中心（中购联）ASM职业经理人

国际(香港)购物中心规划及管理专业协会注册专业会员

国际工商管理研究生、国际(香港)购物中心规划及管理专业协会注册专业会员、中国购物中心（中购联）ASM职业经理人、国家注册企业培训师、中华管理培训网高级顾问合作讲师、<<中国品牌讲师大全>>推荐及收录讲师、中华讲师网特聘讲师、中国培训师大联盟注册讲师、中国(深圳)第四、五届消费商品采购大会特邀演讲嘉宾、中国卓越管理专家、总裁网网络商学院特聘专家、中国企业教育十佳讲师等。。。

曾在家乐福、深圳民乐福集团、志健MALL、港惠MALL等大国内外知名大型连锁超市、百货及购物中心任营运经理、店长、总助、营运总监、副总、总裁助理、企业高级顾问等职位；现任河源商业中心(粤东最大综合体80万㎡)——运营中心运营总监(副总)。

十年多年来一直专注和从事零售商业的大型百货、连锁超市、购物中心、商业地产及城市综合体的定位规划、运营管理、开业筹备、招商规划、营销策划、品牌策划、客服管理、地产开发等方面的管理工作。2006年到2007年期间，先后多次到新加坡和香港学习购物中心管理和和商业地产方面的培训学习，并对零售商业的不同业态和模式进行深度研究，成为一流的商业终端实战专家。结合几大领域实战经验，吸收世界先进企业的经营管理精华，形成自己独有的理论体系和实战体系。

为多家中型零售企业建立完善自有培训体系，并编写了规范、系统、科学、实用的培训体系手册。不断完善企业内部培训师的培训、考核（评估）等制度，建立企业课程开发、整体培训计划实施等的工作。在长期企业培训工作中为多家企业培训出一大批优秀中、高层管理人员，多次为大、中专院校毕业生和其他零售企业高、中层管理人员进行培训、指导和顾问工作。

曾多次被深圳市零售行业协会、深圳市商业联合会、湖南省郴州市技术学院、广西省梧州市商贸学校、惠州商校、香港百佳超市、深圳恒波通讯、ITAT、燕汇MALL、中华广场、惠州港惠MALL、江苏苏杭时代、深圳海岸城、深圳金莎（志健）MALL、康师傅深圳区、广西南宁商会、茵佳尼服饰（深圳、贵州分公司）、巴蒂鞋业（惠州分公司）、惠东美汇城等多次邀请授课，并为深圳市万盈佳百货、深圳市鸿泰集团及下属大富豪百货、惠州丽日集团、惠州帝景购物广场、惠州天天润购物广场、惠东爱尚百货、惠州港惠MAL、广东坚基集团等多家公司中高层管理人员进行授课并为他们建立和完善了公司内部培训制度。

主讲课程：

《商业地产规划设计招商运营市场营销策划管理-7天》

《百货商场策略性营运零售管理管理人员营运管理技能训练》

《百货商场提升商务谈判的技巧增强感染力》 《百货商场运营管理专题》

《城市综合体商业地产项目管理与营运》 《购物中心发展与管理》

《购物中心现场运营服务管理技能》 《商业地产营销策划招商谈判技能管理技能》

《直面商业购物中心客服管理及投诉困惑》

助理丽丽：***(同微信)QQ：2086947641 博客：http://blog.sina.com.cn/u/5325716940 《商业地产规划设计招商运营市场营销策划管理》 七天课程介绍

要想脱颖而出、接受强化培训、现场面对现场、在于实战经验 技能管理提高、领会实战经验、回店展开工作、得心应手熟练 努力在于训练、功劳在于实现、个人价值提高、成长迅速见效

第一天 商业地产项目开发的规划和设计方法

开发商业地产与住宅不一样，不是先规划 设计好再销售，而要先确定经营模式、服务对象，再按经营业态需求进行建筑规划与设计，不然以后改建的费用会使成本大大抬升。在建筑设计上也要充分注意动线（人流移动的路线）设计的科学性，避免由死角所带来的物业价 值的贬损。

一般来说，比较专一的商品，顾客希望有广泛的比较和选择余地，希望有集中的专门店。这种顾客以购买一类商品为目的，对商业气氛、娱乐性、环境没有过多要求，把注意力全部集中在商品，并比较其质量、价格等因素，选址原则 “天时”、“地利”、“人和”都会直接影响企业的经营。

核心内容一：商业地产项目设计与理念

我们很多商业地产项目设计完以后，经常要改来改去，就是进入施工期，这种现象依然存在，电梯放在哪里最合适？观光电梯挂在哪里最显眼？层高到多高才合适？柱距多款才合适？层重真的很重要吗？电影院的标准怎么这样难？大卖场的收货区，为什么设计师总是弄不明白？进入商业地产卖场的超市生鲜到底需用电还是液化气、石油气?

对于这些困扰我们多年的问题，解决的办法和方法是什么？不是我们的设计大师不行，不是我们设计出来的东西不好吗？关键是好看，不中用，有什么用!因为我们不了解品牌商的需求，我们的设计要根据他们的思路来，根据他们的需求走，你设计盖的房子再好也没用，因为消费者不喜欢，不认可，商业地产项目也是一样的，我们不根据商家、商户的需求来规划设计，他们根本不愿意来，动线，动线还是动线，规划、规划还是规划？解开难题，让我们深度走进设计与规划理念中来。

消费者都知道中国在购物中心的设计和规划上落后于西方国家。他们通过读报纸，看电视，看电影来了解西方人的生活方式。通过旅游的方式，他们亲眼看到了国内与国外生活方式的不同。从这一点上来讲，这种缺少的感觉也许只是一般性的感觉，但是它很快使中国的消费者变得越来越有追求，那些在设计上品位不高的购物中心会使他们市场回应方面大打折扣。

1、商业地产项目成功的设计和规划理念

2、商业地产项目怎样对市场进行分析设计出适合何种类型的商店？

3、商业地产项目怎样才能使潜在的消费者加入到项目中来？需要向消费者提供什么？在今后的日子里应该以什么样的趋势来锁定消费者？

4、商业地产项目对项目特征的初步设计过程进行评价和定义。

5、商业地产项目确定业种业态组合，动态地与主力店招商工作结合并作调整。

6、商业地产项目建筑方案确定和工程制图。

核心内容二：商业地产项目量身打造是未来方向

但是有一个现象不得不值得注意，那就是众多的投资机构涌入这个行业，他们之中不少缺乏商业运营经验，只想进入这行业套出大量利润，然后全身而退。常识告诉我们，商业运营是不可能在短期内产生大量利润的。所以，这样的现象是否会导致整个行业的无序和危险呢？购物中心和商业地产行业该如何运作才符合未来需求？

1、商业地产项目最好的切入时机是从拿地的时候就开始

2、商业地产项目要量身打造一个最具魅力的购物中心

3、商业地产项目要提前进行规模的市场调研，包括商圈情况、商业竞争情况、消费者品牌喜好程度、区消费力状况、经营方式等多方面调研

4、为什么商业地产项目招商与项目建设要同步进行

核心内容三：如何规划商业地产项目商业业态

商业业态，是指经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或营业形态，商业地产项目的商业业态规划，则是指充分利用各种商业资源，为实现成功招商、销售和日后的成功营运，而对商业项目各功能分区和各楼层营业项目所进行的规划。

商业业态规划是一个商业地产项目整体性的、具有战略意义的商业组合，它综合反映了该商业地产项目的整体定位和特色。

1、商业地产项目业态规划应考虑的宏观因素；

2、商业地产项目在当地的经济发展水平；

3、商业地产项目当地的商家资源；

4、商业地产项目业态规划应考虑的微观因素；

5、商业地产项目租金水平；

6、商业地产项目面积要求；

7、商业地产项目工程技术条件；

8、商业地产项目业种的聚客能力；

9、商业地产项目辅助功能区需求；

10、商业地产项目的人流动线；

11、商业地产项目规划设计主意要点分析。

第二天 商业地产招商实战兵法

孙子曰：知彼知己者，百战不殆；不知彼而知己，一胜一负，不知彼，不知己，每战必殆。

孙子曰：将听吾计，用之必胜，留之；将不听吾计，用之必败，去之。计利以听，乃为之势，以佐其外。势者，因利而制权也。

商业地产看起来容易做起来难的专业！

商业地产是一个非常专业的课题，它不仅需要专业的规划、设计、市场调查、立项定位，还需要专业的营销策划、推广，专业的经营管理做后期服务。

同样是做平台，住宅地产做的是居住的平台，而商业地产做的是商业的平台，交易的平台。

商业地产的运营模式，不仅要把握商业运行规律，还要对各种资源进行有效整合。

1、实战兵法-商业地产招商中的风险

2、商业地产项目周围是否有足够市场需求支撑；

3、商业地产项目与其规模相适应的市政配套是否合理完善；

4、商业地产项目否具有足够的吸引力，有形的建筑空间、无形的购物氛围、品牌档次和层次都是衡量标准。

5、营运商较低的知名度和缺乏经验，使招商难度进一步提高。

6、实战兵法-主题突出结构合理

商业地产项目集购物、娱乐、餐饮、休闲等各种功能于一身，兼具百货店、仓储式商店、超市、品牌专卖店等各种零售业态，故定位于家庭的一站式购物消费和一站式休闲享受。

（1）实战兵法-商业地产项目商业业态

（2）实战兵法-商业地产项目目标市场定位（3）实战兵法-商业地产项目业态定位（4）实战兵法-商业地产项目功能定位（5）实战兵法-商业地产项目经营定位

（6）实战兵法-商业地产项目营销策略定位（7）实战兵法-商业地产项目招商策略定位（8）实战兵法-商业地产项目企业形象定位(9)实战兵法-项目定位、规划组合

(10)实战兵法-准确定位是商业地产项目经营的前提和保障 ■案例学习

实战兵法业态规划案例分析学习百货动线规划与购物中心的区别 ◆某商业项目调整前后对比

■案例分析

◆市中心及社区型商业地产规划

7、商业地产项目启动九项定位

8、、实战兵法-从品牌服装商来考虑 我们要了解品牌的市场 我们要了解品牌的底牌 我们要了解品牌商心态 我们要了解商户的营销 我们要了解品牌的分析 我们要了解商户的愿望

9、商业地产项目业态规划应考虑的宏观因素

10、项目当地的经济发展水平

11、商业地产项目当地的商家资源

12、商业地产项目业态规划应考虑的微观因素 1)商业地产项目租金水平2）商业地产项目面积要求

13、商业地产项目业种的聚客能力招商兵法-主力店

14、对目前主力店招商的一些看法

■实战案例分析

■国内知名主力店选址要求与规范 ◇餐饮业选址规范与要求 ◇商务餐饮选址规范与要求 ◇大众餐饮选址规范与要求

◇礼品店、珠宝店、收藏品店选址规范与要求 ◇服务类选址规范与要求 ◇KFC选址规范与要求 ◇吉野家选址规范与要求 ◇百货选址规范与要求 ◇家乐福选址规范与要求 ◇中影影院选址规范与要求

◇元绿回转寿司选址规范与要求 ◇如家酒店选址规范与要求

◇汤姆熊电玩世界选址规范与要求 ◇金海马集团选址规范与要求 ◇奇乐儿选址规范与要求

◇时代大地影院选址规范与要求 ◇中型中餐厅选址规范与要求 ◇酷圣石冰淇淋选址规范与要求 ◇棒约翰选址规范与要求

◇万千百货公司选址规范与要求 ◇大洋百货选址规范与要求 ◇红星美凯龙选址规范与要求 ◇汽车保养店选址规范与要求 ◇沃尔玛选址规范与要求

◇TESCO乐购选址规范与要求 ◇豪客来选址规范与要求 ◇干洗店选址规范与要求 ◇莎莎选址规范与要求

◇比亚国际会所选址规范与要求

◇香港益诚（国际）投资有限公司选址规范与要求

第三天、商业地产项目的招商策划技能规范

随着中国经济的高速发展，人民生活水平的日益提高，大量境外优秀连锁零售商业的进入及其在国内的快速发展，推动国内的商业及商业地产进入了一个快速发展的阶段，商业地产项目时间能否把握、成本能否有效控制、招商是否成功，主要取决于所开发的项目是否适合当地市场，有没有拴住主要大主力品牌商家，商业价格取决于商业的价值，商业的价值取决于商业的经营，商业地产的操作是一个庞大而有机的整体。从调研阶段的可行性分析、规划阶段的定位设计到实际建设阶段的管理与监督，直至招商、推广、运营管理每一个步骤都必须紧紧相连环环相扣，对相关行业资源进行整合。

目前国内很多商业项目在开业初期都会采取“放水养鱼”的做法，通过免租期、租金优惠、追加经营推广费用三大法宝来做旺市场，希望项目开业后，发展商能坐收高租金。但事实情况是：由于前期招商人员不专业，招商把关不严，导致商场生命力有限，经营每况愈下，另外由于商业项目前期定位缺少对市场规律的理解和把握，在定位失误的情况下，即使商户质量再高、经营推广花再多的功夫，都无济于事。

制定大型商业地产项目招商计划、营销宣传计划，为保障大商家及供应商利益，发展商要做好细致的准备工作。运营部门要确定招商时间安排、主要招商场所、主要招商骨干、招商宣传与招商策划、主要招商活动、招商费用，并得到发展商主要的支持。

核心内容一：招商人员准备回答商户提出的60个问题

1、关于地理位置准备回答的问题

2、关于项目状况准备回答的问题

3、操作方式情况准备回答的问题

4、政策法规准备回答的问题

5、建材与设备准备回答的问题

核心内容二：招商策划步骤与方法

商业地产项目首先确定我们的零售商 我们的商业地产项目目标在哪里？ 我们商业地产项目需要多少主力店？

商业地产项目怎么规划这些主力店的位置？ 商业地产项目主力店的位置占据多少面积？

商业地产项目招商不是一个开业前就完结的工作，实际上商业地产的招商是一个无限循环的工作，开业前是大规模招商，开业后根据销售情况进行调整招商，这都需要信息系统的分析支持，更需要基于知识的辅助决策。

核心内容三：商业地产项目招商策划的含义

1、商业地产项目招商策划要有准确的目标定位

2、商业地产项目招商策划要有战略高度，综观全局，立足长远

3、商业地产项目招商策划要知己知彼，把握优势

4、商业地产项目招商策划要突破成规，另辟蹊径

5、商业地产项目招商策划要把握时机，适度超前

核心内容、招商策划的核心――招商计划

1、制定大型MALL招商计划

2、营销宣传计划

3、发展商做好细致的准备工作

4、招商宣传造势

商业房地产项目招商宣传的三个目标：

→吸引大商家目光

→吸引品牌供应商进场

→为开业作好宣传，引起消费者的关注

5、招商及谈判策略 招商要做好三项工作：

→建立大商家专题资料库 →了解选址条件与偏好 →了解大商家企业文化特点与经营特色

6、招商推广成功的关键

◆案例分析：目前开发商存在的问题的分析 →开发商未能较准确进行业态和功能定位 →业态规划后，市场定位不当

→缺乏设定重点招商目标及多次反复的沟通 →租金及其年递增率制定不合理。→形成互补效应 →运用专业化 →竞争差异化 →强调品牌店 ■案例分析

如何做好招商计划案例

核心内容

五、商业地产项目的招商与开业

1、占绝对性位置的主力店

→主力店具体的进度，他们的进度会影响整个开业计划。→如果主力店不开业整个购物中心很难成功开业的。

2、筹备阶段的主力店

3、商户筛选

第四天、商业地产项目的营运管理技能

当今的商业地产项目究竟是什么？对于这个问题，我们认为，商业项目不再仅仅是商品堆积和买卖场所，已经从一个单纯的商业概念转变为一个时尚概念，和一种现代生活的符号，商业项目的天职是向目标顾客提供最满意的商品和服务。当今的消费者也在变化，他们更加注重人与人的交往，更加注重自我的表达，希望能拥有属于自己的喜好、格调与品位，并且通过自己的外表、日常用品的选择等展示给自己和他人欣赏。对于商品的选择实际上已经成为了自我表达的一种最为直接的方式。

现代意义上的物质主义，不再片面的追求奢华与占有，一切以个性张扬为出发点，讲究的是人性化与舒适程度。此外，目前商业地产项还变“人找商品”为“商品找人”，进行了一系列创造顾客的竞争策略，真正给顾客创造了良好舒服方面。

创新是商业地产项目的生命力，也是商业永远的主题。在对新的投资环境下成长并开始并成熟的改造商业项目，那么我们就要对市场的敏感度都很强，我们要有着敏锐的市场目光。商业项目的投资风险比较大，我们必须要使商铺有特殊的主题，引入新的经营模式，让投资者感到物有所值，机不可失，这样才有重新改造的意义。

商业经营管理是一件专业性要求较高、工作繁琐的工作，它的工作过程涵盖了开发、定位、招商、经营、推广多个阶段性工作，乍一看起来有些复杂，但是商业经营管理工作并不是无章可循，从技术层面来说，其可操作性还是很强的。

核心内容一：商业项目启动的九项定位

很多商业地产项目都有其特殊性，文化、旅游等都可能成为其商业元素，做商业地产时需要最大限度地挖掘它的商业元素，而成功挖掘的前提也依赖于高水平的规划。制定科学的商业规划科学的商业规划是招商质量的基础，要做到有的放矢，把功夫下在做好商业规划上。

那么怎样制定一个比较科学的商业规划？做好商业地产项目的品牌规划与组合必须要先考虑商业项目的定位，这是商业项目策划的开始，它决定和影响着项目的规划设计、物业需求、品牌招商、经营管理、商品定价、服务管理、促销策略、形象推广等诸多方面，是一个商业项目运作的前提和保障。

1、什么是商业地产项目业态定位？

2、什么是商业地产项目功能定位？

3、什么是商业地产项目品类定位？

4、什么是商业地产项目客群定位、客层定位？

5、什么是商业地产项目商圈定位？

6、什么是商业地产项目模式定位？

7、什么是商业地产项目形象定位？

8、什么是商业地产项目策略定位？

9、什么是商业地产项目战略定位？ ■案例学习：

◇商圈市调分析与方法步骤（表格）

核心内容二：商业地产项目规划与设计

注重市场培育，实施专业管理，商业地产项目的成熟必定会经过一个发展过程，商业推广是否到位、经营管理是否将商业地产项目直接决定其市场培育周期，商业地产项目仅仅通过租金优惠不是市场培育的根本，根据市场寻求准确的定位，通过专业商业管理实现良性的持续经营，才是商业地产项目规避投资风险实现物业价值的根本所在。（1）商业地产项目客流规律（2）商业地产项目交通状况（3）商业地产项目商业环境（4）商业地产项目地形特点

（5）商业地产项目符合城市规划要求（6）认识专业特色市场

（7）特色市场投资开发要点 ■案例学习

◇某商业规划设计学习（动画）

核心内容三：商业地产营销与创新策划

1、案例学习商业地产项目策划背景；

2、什么是商业地产项目要整合优势资源制定主攻策略；

3、什么是商业地产项目要制定出营销推广的整体实施策略；

4、什么是商业地产项目的品牌营销及方法；

5、什么是商业地产项目服务营销及方法；

6、什么是商业地产项目活动营销及方法；

7、商业地产项目的服务营销五大服务体系是什么；

8、商业地产项目文化营销加速项目的成长。

■案例学习

◇某商业地产项目营销推广活动案例分析（表格）

核心内容四：商业地产项目经营管理要素

现阶段无论是商业地产项目开发商、策划代理商、经营管理商，无不对商业经营管理畏之如洪水猛兽，均不想介入此项所有商业项目无法回避的工作，个中原因，倒不是商业经营管理是什么高科技，而是大家都对商业经营管理摸不着头脑，即便开发商有心把商业经营好，却不知从何下手。

从技术的角度来看，商业经营管理并不是无章可寻。要搞好经营管理工作，需要先认清商业项目经营管理工作的重点，抓住定位期、筹备期、进场期、启动期、运营期、稳定期六个时期的工作。

问题

1、为什么说商业地产项目定位期为商业运营打好基础？

问题

2、为什么说商业地产项目筹备期为市场运营做好准备工作？

问题

3、为什么说商业地产项目进场期提升产品竞争力和商户经营信心？ 问题

4、为什么说商业地产项目启动期把人气做起来？

问题

5、为什么说商业地产项目运营期把生意机会最大化？

问题

6、为什么说商业地产项目稳定期守卫消费商圈与时俱进提升商业竞争力？ 问题

7、怎样管理好入住后的品牌商户？

问题

8、怎样去提升商户业绩与提升卖场人气？ 问题

9、商业地产在经营中最害怕什么？

问题

8、商业地产项目在管理中我们要学习那些方面的专业技能？ ■案例学习

◇深圳万象城的运营管理分析（图片+表格）

第五天、商业地产项目的营运管理

商业零售经营多年来一直保留着传统的经营模式与管理方法，但目前已不能适应社会发展和人们的消费需求，必须改变原有的经营思想、经营模式、管理方法和服务方式。怎样使商业地产与零售百货的发展结合起来，促进城市的繁荣和发展？

核心内容五：商业地产如何实现高效招商

目前商业地产项目集中供应，其绝对量的增长速度超出了品牌商家的拓展需求规模，因此造成了市场上商业地产项目招商竞争激烈，亦对各商业地产项目的招商工作提出了更高要求。

问题

1、商业地产项目适合性定位的选择的重要性 问题

2、商业地产项目适应性的建筑设计的重要性 问题

3、商业地产项目合理的招商节奏把握的重要性 问题

4、商业地产项目针对性的推广策略的重要性 问题

5、商业地产项目专业及稳定的团队的重要性 问题

6、商业地产项目布局不合理商业地产面临招商困局怎么办 问题

7、商业地产项目商铺空置率走高怎么办

问题

8、商业地产项目为什么高租金影响招商进度 问题

9、商业地产项目如何破解困局须看开发实力 问题

10、商业地产项目品牌要如何创新 ■案例学习

◇某商业地产招商管理规范（表格）

核心内容六：商业地产招商策划及招商计划实施

制定商业地产项目招商计划、营销宣传计划，为保障大商家及供应商利益，发展商要做好细致的准备工作。商业地产项目的运营公司要确定招商时间安排、主要招商场所、主要招商骨干、招商宣传与招商策划、主要招商活动、招商费用，并得到支持。

在开展商业地产项目实际招商工作之前，我们首先确定招商目标，然后确定商家档次、规模、具体租金条件。

1、商业地产项目招商原则

2、商业地产项目招商策划的核心―招商计划

3、商业地产项目招商费用使用策略

4、商业地产项目分块招商策略

5、商业地产项目招商队伍的建立与优化

6、商业地产项目招商宣传、造势

7、商业地产项目招商及谈判策略

8、商业地产项目招商推广：成功的关键

9、商业地产项目控制招商质量的作法

10、制订商业地产项目招商谈判策略 ■案例学习

◇分析学习某商场制定的政策（表格）

核心内容

七、整体科学、调查分析

调查至少要包括市场环境的分析、商业环境的分析、消费者的分析、投资者的分析、竞争对手的分析、差异分析等等，因为商业地产的主题概念定位，功能分区的布局、楼层布局，这些规划设计的内容，一定要通过前期的调查分析才能够得到。

◆商业地产项目的重新调整与整改须有差异性；

◆商业地产项目的重新调整与整改定位的差异性影响建筑规模上的差异性； ◆商业地产项目的重新调整与整改定位要对时段划分方面的考虑； ◆商业地产项目的重新调整与整改定位要做好客源重叠分析和规划； ◆商业地产项目的重新调整与整改定位要使商品趋向全方位服务功能； ◆商业地产项目的重新调整与整改定位要品形成互补功能；

◆商业地产项目的重新定位要结合个别形象，塑造购物中心的群体形象； ◆商业地产项目的重新调整与整改定位要注重提升平效所谓平效； ◆商业地产项目的重新调整与整改如何把握全局与方向； ◆对于建筑规划结构有很大缺陷的商业项目，应该在哪些方面工作加大力度才能最大限度的弥补建筑缺陷？

■案例学习

◇某商业项目的失败原因分析（图片）

核心内容

八、定位、性能、完善、提升、管理

在功能上是这样的，在业态互补也是这样的，即使在综合体里有零售，有购物中心

一直保持商业地产全面调试的运转模式。

◆商业地产项目的重新定位原有设计外观非常好，但是内部设计在细节动线上； ◆商业地产项目的重新定位推广方式上要提升；

◆商业地产项目的重新定位就是立足于原来的基础上形成一个整个业态的组合和目标；

◆商业地产项目的重新定位能商业项目改项目变的前途；

◆商业地产项目的重新定位就是要通过准确定位能改变项目的命运； ◆商业地产项目的重新定位品牌商怎样看； ◆商业地产项目的重新定位前的宣传推广； ◆商业地产项目的重新定位改造装修形象。■案例学习

上海某商业项目重新调整定位成功的案例（图片）

核心内容

九、现场运营、制度标准

商业地产项目的重新定位改造后的现场运营管理要求各流程作业的标准化、制度化和信息化以外，还要从以下几个方面着手。◆内部管理模式的改善；

◆对招商渠道进行有效的管理； ◆选择优秀的供应商；

◆定期评价供应商，达到对供应商进行动态管理的目的； ◆加强服务管理；

◆搞好客户关系管理。DVD、图片案例观摩学习

香港、台湾、澳门商业项目营运成功案分析

第六天、商业地产项目的促销策划技能

当商业地产项目促销成为我们必要的营销手段的时候，在如何突破促销传统观念的基础上，需要更加关注促销的内在需求，促销是商业地产项目一种可以为企业展望未来的平台，也是提供商业地产项目信息的良好窗口，所以在使用促销上面，应该把促销的各项功能发挥出来。核心内容一：商业地产项目促销的策划技巧

1、商业地产项目节日促销与一般的促销意义不同；

2、商业地产项目装扮；

3、商业地产项目促销产品；

4、商业地产项目促销台面；

5、商业地产项目促销环境；

6、商业地产项目促销人员；

7、商业地产项目促销定性；

8、商业地产项目动态促销；

9、商业地产项目促销技巧；

10、商业地产项目促销时限；

11、商业地产项目促销量化；

12、商业地产项目促销特点；

13、商业地产项目促销目标；

14、商业地产项目促销氛围

15、商业地产项目成功促销的八个到位

核心内容二：商业地产项目管理特点

1、商业地产项目规模特点；

2、商业地产项目规划特点；

2、商业地产项目运营特点；

3、商业地产项目商铺的特点；

核心内容三：商业地产项目现场统一管理规范

1、商业地产项目管理的理念；

2、商业地产项目招商管理规范；

3、商业地产项目营销管理规范；

4、商业地产项目服务监督规范；

5、商业地产项目高效运转规范；

6、商业地产项目物业管理规范；

7、商业地产项目娱乐休闲空间管理规范；

8、商业地产项目业态管理规范；

9、商业地产项目租赁政策与承租服务规范；

10、商业地产项目注意引进国外品牌规范。

核心内容四：如何提高商业地产项目的核心竞争力

面对新的零售业态的迅猛发展、国外商业的步步紧逼，商业地产项目欲顶住挑战，摆脱困境，重新走向辉煌，关键在于构建新时期的核心竞争力。对于目前商业地产项目的核心竞争力是指适应消费者需求变化趋势，符合商业地产项目经营目标和发展实力，能够持续增强在零售市场竞争地位的业务优势。问题：

1、为什么今后商业地产项目将以时尚及休闲类商品为重心？ 问题：

2、信息沟通、社会交往、心理互动的多元化活动是什么？ 问题：

3、为什么今后商业地产项目要挑起了休闲化、个性化、多样化消费浪潮？ 问题：

4、为什么今后商业地产项目要在提供名优新特商品的同时配以高质量的服务跟进？

问题：

5、今后商业地产项目要在需求多元化、消费个性化的买方市场，更适应环境变化才有优势可言？

问题：

6、为什么今后商业地产项目要强化团队关系，提高员工素养？ 问题：

7、如何提高商业地产项目管理干部的综合能力？

问题：

8、如何提高商业地产项目管理干部的经营意识？ 问题：

9、如何提高商业地产项目管理干部的有创新能力？

问题：

10、怎样让商业地产项目管理干部坚持工作质量和工作标准？ 问题：

11、怎样让商业地产项目管理干部要体现领导的能力？ 问题：

12、怎样让商业地产项目管理员工要保持积极的心态？

问题：

13、怎样让商业地产项目管理干部要注意培育下属的意识和思维？ 问题：

14、怎样让商业地产项目管理干部要不断增强目标意识？

核心内容五：重塑商业地产项目的核心竞争能力

目前中国的百货业正处于衰退阶段：百货商场数量的增加并没有带来其销售份额在整个社会商品零售总额中比例的上升,而是趋于下降。面对消费需求的变化、其他业态的冲击、新的同业的分割、经营管理的落后等，商业地产项目要想在新一轮的竞争中站稳脚跟，需要成功建立核心竞争能力和竞争优势。

1、怎样看待商业地产项目从产品竞争到能力竞争

2、什么是商业地产项目业态竞争与核心能力 ■主力商品 ■服务特色 ■企业形象

3、什么是商业地产项目直接竞争与核心能力 ■市场定位 ■优势商品 ■企业形象

核心内容六：如何做好商业地产项目商户专柜评比及奖惩

商业地产项目的营运部门应在每月或每季度对各楼层及商户进行绩效考核，并定期开展绩效评比，以期提升公司总体的绩效水平。

1、商业地产项目商户考核的原则和目的2、商业地产项目商户绩效考核的制定方式

3、商业地产项目商户评比的重要性

4、商业地产项目商户评比的重点考评标准

5、商业地产项目商户业绩评定标准

6、商业地产项目商户商品质量及物价评定

7、商业地产项目商户服务评定

8、商业地产项目商户货品调配能力

9、商业地产项目商户参与统一促销活动

10、商业地产项目商户的违纪行为

11、商业地产项目商户评比的程序 ■精彩案例分析

◇深圳、香港百货商场促销全集 ■精彩案例分析

◇商业地产项目形象推广案例

◇商业地产项目企划工作任务分析

第七天： 大型社区商业运营管理

住宅与商业项目的开发成功的标志是以全部物业出售率为目标，而商业地产项目是以完成部分的物业的出售或全部持续的出租率为目标，其商业投资的价值实现途径较前者来讲更为复杂，周期也更长，因而也就蕴含了更多的风险。新的商业地产开发高潮——底商开发，底商给开发商提供了一种全新的地产赢利模式，正在受到越来越多的开发商的热捧。底商相关概念底商是指利用楼盘底层或低层作为商业用房，以满足自身或区域消费者的各种需求。◆底商和商业配套的区别； ◆底商的经营类型； ◆底商业态定位因素；

◆区域商业发展项目的位置对于底商定位成败的影响； ◆建筑物自身因素底商关系； ◆底商和上层住宅关系分析；

◆如何解决底商和上层住宅的关系。◆商业街空间的限定和功能的划分。◆住宅区商业与主题商圈有何不同； ◆如何进行住宅区商业业态规划与定位；

◆国际知名品牌店为什么不考虑住宅区吗？他们都在想什么 ◆有那些主力店及品牌店会选择到住宅区经营？ ◆住宅区商业建筑物影响； ◆住宅区商业街的主要特征； ◆住宅区特色商业街；

◆住宅区商业街在我国发展的必要性；

◆住宅区商业多功能于一身；

◆为什么有住宅区商业街的生存空间呢；

◆住宅区商业街城市的名片吗； ◆住宅区商业街具有魅力；

◆我们应该如何着手去建好一条住宅区商业街呢？ ◆住宅区商业恰当的定位； ◆住宅商业街市场定位成功； ◆大型社区商业营运管理规范； ◆大型社区商业物业服务管理。

■学习案例

◇案例导入>如何实现品牌商家与商业地产的对接？目前住宅区商业存在的问题是什么

◇案例分析>社区商业项目成功运营方式 ◇学习考试测验

第二篇：招商管理及商业地产运营

招商管理与商业地产的运营

运营管理是商业房地产运营的核心，是商业房地产收益和物业价值提升的源泉。现代商业房地产管理运营的精髓就是要把松 散的经营单位和多样的消费形态，统一到一个经营主题和信息平台上。不能统一运营管理的商业房地产项目，会逐渐从“商业管 理”蜕变成“物业管理”，直至最终完全丧失自己的商业核心竞 争力。

统一运营一般包含四个方面的内容：统一招商管理、统一营 销、统一服务监督和统一物管。这其中“统一招商管理”又是后 面三个统一工作的基础和起源。这项工作的成败得失不仅决定了 发展商前期的规划是否成功，而且决定着后期商业房地产项目商 业运营的管理能否成功。选择依据

对于一个大型的商业房地产项目，微观经营主体包括的内容非常广泛，既包括购物商店，还包括餐饮、娱乐等 服务性设施，这方面比重在商业房地产中一直呈上升趋势。目前商业房地产中微观经营主体的内容主要有以下一 些，百货类：大型百货商店、小型百货商店；食品类：超级市场、熟食店、鱼店、面包店、干果店、农产品店、肉 店、水果店、乳品店、方便食品店、饮料店、健康食品、佐料和调料品店；服饰类：女装店、男装店、青少年服装 店、童装店、婴儿装、童鞋、休闲服、沙滩装、布店；家具和装饰类：家具、家什、窗帘、灯具灯罩、瓷器和玻璃 器皿、地板和地毯、古玩、现代艺术品、陶器、电视架、室内装修、特制家具、隔断；五金类：壁画、墙纸、家用 五金、低压电器；药店：药品、配药、药房；餐饮店：小吃店、快餐、中餐厅、自助餐厅、咖啡店、鸡尾酒店、火 锅店；其他商店：礼品店、相框、电器、音像制品、珠宝、戏装、工艺品、花店、布料店、白酒店、皮箱、化妆品 和香水、烟店、报纸店、毛衣、花边、摄影器材、金店、文具店、缝纫机、玩具、邮票和纪念品、运动器材、收藏 品、健身器材、热带鱼、宠物、汽车配件、轮胎和电池、园艺用品、纪念品；服务类：美容、理发、修鞋、洗衣 店、干洗店、眼镜和验光店、减肥沙龙、配钥匙、出租书店、照相馆、旅行社、裁缝店、加油站、机票代售；机构 类：银行、邮局、信贷处、股票代理、医疗机构和牙医、保险公司、房地产公司、会计师事务所、公共展厅；文化 娱乐设施：剧场、会议室、保龄球馆、儿童乐园。

在确定了商业房地产可以由哪些微观经营主体之后，就需要从中进行选择。微观经营主体选择在商业房地产建 设期间就应该有初步规划，商业房地产的建筑设计应该同微观经营主体的选择相配和。

微观经营主体选择的第一个考虑因素是建筑特点和建筑条件。微观经营主体的选择的第二个依据是商业房地产 的类型和特点和整个商业房地产项目的经营定位。同时，商业房地产的类型和特点也在很大程度上取决于微观经营 主体的组成。

不同的商业房地产的微观商业经营主体组成千变万化，这不是偶然的，也不是由市场自由决定的，而是开发商 有意识选择的结果。他们在制定招商计划时，已经确定了各种微观商业经营主体的组成和数量，他们占整个可出租 面积的比例以及他们在商业房地产中的地位和位置。商业房地产微观经营主体选择的第一步是确定商业房地产项目 的经营定位。商业房地产项目可以根据各地区消费水平、消费结构、消费能力和商业房地产项目的经营规模进行经 营定位的确定，基本上可以从以下几个方面考虑：

①业态定位：集购物、休闲、娱乐、文化、饮食等多功能服务于一体的一站式大型商业房地产项目；

②目标市场定位：满足地区全客层消费者需要；地区或城市新型商业区的标志性企业；

③主题特色：符合当地人群的经营主题设计；

④经营品项：吃、穿、用、玩、乐、赏、游等项目的合理配置；

微观经营主体选择的第三点是要要考虑零售业的一些特点，这包括：

①经营组织形式（连锁经营、合作经营还是特许经营）；

②销售方式（自助服务、自选商店还是百货商店）；

③经营规模（大百货商店还是小货亭）；

④经营范围（食品还是非食品、日用品还是耐用品、比较购物还是方便购物）；

⑤经营商品档次（是高价和流行商品、还是低价冲动购买商品）；

⑥商品本身特点（是否产生垃圾和气味、是否需要特别安全保卫措施）。

需要商业房地产开发商在综合平衡各种关系的基础上制定招商政策，对微观商业经营主体进行控制，最基本的 目标是微观商业经营主体在商业上能够生存，有足够的回报，让整个商业房地产开发能够获得效益。

然后，在微观经营主体组成确定之后，还需要根据各种微观经营主体的需求和商业房地产自身的需要进行整 合，最后确定它们在商业房地产的位置，以促进共同繁荣，给商业房地产带来最佳效益。在整合中还应该注意一些 问题。首先，核心微观经营主体对于引导人流起着关键作用，其布局直接影响到商业房地产的形态。核心微观经营 主体的位置需要最先确定，大型商业房地产的核心商店适合放在线性步行街的端点，不宜集中布置在中间，这样才 能达到组织人流的效果。

其次，在微观商业主体的布局上，应该考虑选择一些微观商业主体集中布置，因为购物者对商业房地产只有一 家商店出售某种商品不会感到满意，希望能够像在城市商业区购物一样，方便的进行款式、质量和价格的比较。集 中布置有利于扩大商品覆盖范围，提供与城市商业区一样的竞争性和便利性，创造“购物气氛”。

接下来考虑普通微观经营主体的位置，微观经营主体的适当组合能够在一定程度上提高销售额。对于一些大型 商业房地产项目微观经营主体布局需要统一规划和布置。各种微观经营主体之间的亲和力是不同的，一些经营项目 的商店组成群体有助于加强吸引力，另一些经营项目的商店需要相互避开。商店之间的位置关系受承租政策决定，研究发现，商店销售额和经过商店的人流数量有一定的比例关系，这个结果常常用于确定微观经营主体的布置，一 个基本规则就是微观经营主体的布置必须能够加强商店之间的交流。

在大型商业房地产，四种主要商店类型需要互相聚集。第一类是男士用品商店，男鞋、男

装、运动用品应当集 中布置。第二类是女士用品和儿童用品店，包括女装、女鞋、童装、童鞋和玩具等等，这样便于在购买之前对商品 款式、价格和颜色进行比较。第三类是食品零售店，包括肉店、鱼店、熟食店、面包店等等，聚集不仅给购物者带 来方便，而且还能有效的增加销量。此外，适合聚集的还有个人服务店，这些服务设施需要靠近停车场和入口，有 可能的话集中布置，并与其它微观经营主体相对分离，让购物者出入方便，允许他们在商业房地产营业时间之外继 续营业。

一些商店类型适合分散布置，例如，服装店和外卖快餐和冷饮应该分开，原因很明显，而且，把服装和食品分 开也有利于组织人流，因为在这两种类型的商店中，购物者的步行速度完全不同。超级市场需要能够方便的进出停 车场，有可能的话最好设置单独的出入口，珠宝店和音像制品店适合分散布置，这样可以延长购物者的兴趣。

如果商业房地产规模比较大，则可以考虑安排百货商店。百货商店往往成为大型商业房地产的核心，但是常常 只能获得比较低的租金，特殊的情况还能够有所增加，并且随着面积的增加而递减。小型百货商店则往往成为大型 商业房地产的次级核心经营主体。小型百货商店往往也很重要，所以也可以通过谈判得到比较低的租金。

超级市场是商业房地产的重要补充，多数情况下是全国性或竞争力很强的地方连锁店。它有很好的信誉，能够 缴纳足够的租金。超级市场提供的是方便购物，研究表明，超级市场对于吸引人流的作用非常大。因此，对于大型 商业房地产而言，超级市场是必不可少的。除了超级市场之外，还有风味食品、糖果店、面包店、熟食店、肉店、鱼店等食品商店，它们面积从50～200m2，并且有较好的销售额。

综合商店可以占到整个商业房地产营业面积的4～9％。单位面积的销售额非常低，但是它却非常重要。他们常 常是全国性的连锁店，具有良好信誉。

对于服装店的布局要尽量创造比较购物环境。大的女装店和男装店是重要成员。商店规模是影响租金的一个重 要因素，一般小商店支付的租金高，全国连锁店的租金低。

家具店对位置的要求不高，但是由于这种商店要求仓库和展示空间面积大，主要位于地下

室，在主要营业层只 需要小面积展示空间。

餐饮设施一般可以分为三类：即快餐、自助餐厅和高级餐厅。快餐为员工和购物者提供餐饮。高级餐厅能够吸 引汽车交通，所以最好放在靠近停车场和道路的独立建筑中，同时又不能脱离主要步行人流。

礼品店、珠宝店、收藏品商店、运动用品商店、箱包店、音响制品店和照相机商店通常只能由地方经营者经 营，也可能包括一些信誉好的全国性珠宝连锁店。他们能够有效地增加商业房地产的吸引力，其销售收入也很高，收取的租金也相对高一些。

服务设施包括理发店、美容店、减肥沙龙、修鞋和修理店等等，在商业房地产项目中占的比例很小，不超过 2％。由于面积小，故抵押保证金比较低。

租金制定

在确定了微观经营主体在商业房地产中的分布之后，就需要确定各个微观经营主体的租金。租金的制定应该依 据商业房地产项目的投资计划计算分析单位面积物业成本、经营管理成本，参考当地市场商业物业租金水平，并综 合考虑项目经营策略制定切实可行的招租条件。按照惯例招商招租条件可以分为A、B、C类，用以区别不同情况下 对分类项目的招租。招商招租条件对同一项目要稳定，对薄利配套项目要有一定程度的灵活性。此外，店面租金与 商业房地产的规模和档次有关，大型或高档次的商业房地产租金高，小型商业房地产租金相对较低。此外，位置不 同，租金也会有所差别，即使在同一商业房地产项目内部，位置较好的店面往往能够获得比较多的租金。

由于微观经营主体经营商品的种类和利润不同，并非都能构承受同样的租金。收取的租金一般分为两个部分，一部分按面积收取基本租金，成为抵押保证金或抵押租金，另一部分按销售额以一定的比例抽取，称为百分比租 金。

左下表是50年代美国一些商业经营主体和租金的关系。

租金的制定应该与微观经营主体的选择相互配合，二者具有密切联系。商业房地产微观商

业经营主体的选择要 保证租金的来源。开发商的目的是选择合适的零售商，获得足够的租金，最大限度的出租营业面积，获得最大的利 润来源。但是，很多情况下，获得长期稳定的商业经营主体和短期高回报是有矛盾的，在某些情况下难以两全其 美。开发商把面积大量出租给信誉好的零售商可以保证租金来源的稳定性，但是这些微观商业经营主体可能达不到 预期的销售额，所以难以让业主和金融机构满意，由此面临协调长期收益和迅速收回投资的问题，反映在微观商业 经营主体的选择上就是选择高信誉度的知名商店和全国性连锁店，还是选择本地的愿意支付较高租金的普通零售 商。

选择策略

商业房地产项目应该尽量选择国内外某些领域知名企业、知名品牌。推广策划应该面对国际性水准的众多机会 的筛选，范围上要广，重点介绍项目所在地消费环境、本项目的经营定位、项目的业态组合、经营规模、管理模式 等合作商关心的实际问题，使合作商对项目有全面、深入的了解，便于进一步接触洽谈合作。

项目推广策划的程序发达地区一般要由内而外，即先做好本地区推介工作，再进一步吸引外地合作项目；如东 部沿海开放城市上海、广州、深圳等地区；其他地区可以先外后内，即首先去吸引在国内外市场上领先的企业和品 牌，再选择当地有特色的商品和服务项目。

项目推广策划的形式采用立体交叉的方式进行，可以通过新闻发布会、报纸杂志、广播电视、行业协会等灵活 多样的方式。

在微观经营主体选择上应该遵循如下策略：核心主力店先行，辅助店随后的原则；零售购物项目优先，辅助项 目配套的原则；放水养鱼的原则；先做人气，再做生意的原则。

第三篇：商业地产的前期规划与招商管理

商业地产的前期规划与招商管理

做商业地产规划方案时要考虑的因素:

一、战略层面理解商业地产开发与经营

1、项目选址到运营管理各阶段地位与作用

2、采用的盈利模式

3、从政府、行业、开发商各层面看待项目的发展趋势二、二三线市场地域特点与商业需求分析

1、了解当地市场与商业需求

2、市场容量与辐射范围

3、地域特点与消费者群体特征

4、商业地产资源要素整合三、业态解析与业态组合1、正确理解各种商业业态

2、业态组合与商户定位

3、如何做好业态互补

4、如何做好业态分布

5、如何做好业态配比

6、主力店在业态组合中的运用

7、地段与主力业态的选择

四、项目的 市场定位与业态规划

（一）如何做商业项目定位

1、业态定位

2、功能定位

3、经营定位

4、客群定位

（二）明确商业模式

1、只售不租出让产权

2、只租不售统一管理

3、不售不租自主经营

4、租售结合收放自如

5、开发商与商家联营

（三）商业规划设计

1、创意的独特性

2、空间的合理性

3、环境的舒适性

4、动线的合理性

5、设计的经济性

（四）商业规划设计步骤

1、建筑设计

2、配套规划

3、立面规划

4、主力商家诉求

5、设计深化

6、装修规划

五）商业设施规划

1、道路规划

2、停车场规划

3、环境设施规划

4、商业建筑体外装规划

5、商业空间内装规划

6、商业街设施规划

7、CIS规划

8、SIGN设计

（六）商业空间规划

1、规划最佳使用率

2、开间合理的黄金分割点

3、消费人流习惯的运用

4、导示系统的设计

5、如何合理预留广告位

商业地产招商模式

（一）商业地产招商策略的组合运用

1、商户定位及组合策略

2、招商条件及谈判策略

3、招商团队的组建及管理

4、招商进度及品质控制

5、业务流程及条件审批控制

6、招商推广策略

（二）商业地产招商的基本原则

1、统一招商统一管理原则

2、放水养鱼原则

3、同业相助异业互补原则

4、先主力店后散户之先后有序原则

5、优质商户与平庸商户区别对待原则

6、各功能合理配比原则

7、形像与效益相平衡原则

8、招商执行可行性原则

（三）商业地产项目的招商计划

（四）商业地产项目招商计划组织实施

（五）商业地产项目招商中谈判技巧

第四篇：【北京】商业地产定位设计及招商、运营管理培训(3月15日)

【北京】商业地产定位设计及招商、运营管理培训（3月15日）

房地产培训：商业地产定位设计及招商、运营管理培训

【课程背景】

房地产培训：商业地产定位设计及招商、运营管理培训，中房商学院房地产培训网将邀请两位讲师具备外企、民企、国企多年商业项目实操经验，融汇万达、龙湖、新世界等行业领先企业优秀经营理念：通过2天学习，可以系统学习商业地产前期定位、规划设计、招商及后期经营等全过程的操盘技巧。敬请关注！！

【课程对象】

1、商业招商与运营从业人员

2、商业地产开发企业中高层管理人员

【授课模式】

面授+听课者实际案例辅导（特色项目）

【讲师介绍】

张老师，中房商学院房地产培训高级顾问，万达集团商业地产股份公司高管职务，分管20多个万达广场的经营管理工作；曾供职于香港晨兴集团、上海北孚集团、上海天启&开启营销机构、文博堂（中国）历任企划部经理、市场部经理、策划总监、销售总监、招商总监、购物中心总经理等职。13年50多个商业地产项目深度涉猎，项目涵盖1-4线城市不同地段，业态包括大型综合体、购物中心、主题市场等不同类型，行业内罕见的完整的商业地产产业链操盘经验。使张老师在商业地产全程开发、购物中心招商运营等领域积累了丰富的实战经验，使其教学有系统的理论，同时对理论的诠释深入浅出，把教学内容与实战能力充分结合。他的培训生动而赋有创意，善于现场点评剖析学员的案例，给予极具针对性的解决措施。其根据实践总结的“商业地产4+2全程战略”体系和“房地产一心三核四环、四步曲十八班兵器全程营销战略”体系深受学员好评。

操盘成功商业综合体及住宅项目：上海江桥万达广场、昆山亚太广场、宜兴现代生活广场昆山天使湾别墅、合肥和地蓝湾国际社区、大连乾豪东城天下社区等等30多个项目；

王老师：中房商学院房地产培训高级顾问，台湾第一代购物中心人才，内地现职商业地产人才，龙湖商业地产总部高管职务，管理12个已运营购物中心、8个筹备项目。国内少数同时兼具两岸购物中心实务经验的专业培训师，十余年在知名房地产企业与商业零售企业累积的行业背景和实战经验，除了项目经营心得外，历练区域公司、商管总部管理职位，使王老师有国际视角、总部与项目垂直管理丰富知识。王老师的培训技能总能在实践与理论、策略与执行之间得到平衡。除购物中心招商运营等领域外，王老师曾任职电子商务公司，并深入参与万达公司信息化建设，对于当前电商对实体商业的影响有独到见解，购物中心下一阶段信息化建设亦能够提出有价值预判。他的培训生动而赋有创意，善于把握课程现场节奏，更注重学员的互动交流来激发学员的最佳学习效果。操盘成功商业及综合体项目：北京金融街：管理全国8个区域公司、1个已运营购物中心、4个筹备商业项目；万达：管理全国23个区域公司、55个广场；新世界：管理东北区域4个已运营百货、3个筹备商业项目

【培训内容】

一、商业地产的现状

1、商业地产国内发展简史 2国内商业地产开发的失败原因

二、商业地产的定位与设计

1、理解所在城市

2、理解城市规划与商圈规划

3、读懂土地

4、理解项目三级商圈

5、如何确定面积与业态组合

6、购物中心动线设计

三、商业地产电商与信息化建设思维经验借鉴

1、商业地产电商思维

2、智能商业与体验、O2O、微信、微博、APP运用 案例分享：朝北大悦城、银泰、万达电商核心

四、商业地产运营期的经营管理及精细化要点解析

1、商业地产的三个生命周期（培育期、成长期、成熟期）

2、各周期经营关键重心

3、培育期的关键

4、成长期的关键

5、成熟期的关键

6、各周期现场管理的要领

7、各周期营销推广的要领

8、各周期招商调整的要领

五、商业地产招商原则及各业态招商策略

1、招商基本8大原则

2、各业态房产技术条件

3、各业态及其主流品牌在不同城市的商务条件

4、不同形态购物中心的招商进度排期

5、招商团队组建与管理

6、主力店的招商谈判要领

7、服装业态的招商要领

8、餐饮业态的招商要领

9、其他主要商业业态的招商要领

10、招商推广工作要领

六、商业地产招商或运营项目辅导（互动环节）

【课程说明】

[组织机构]：中房商学院 中房博越

[时间地点]：2014年3月15-16日 北京（详见报到通知）

[培训费用]：3800元/人（含培训费、资料费）食宿代订，费用自理

中房商学院是中国房地产智业高端品牌。以“唯有实战，方有实效”的服务理念，服务4000多家房企，培养6万多名房地产精英。业务包括：房地产培训、房地产内训、房地产管理咨询、工程管理、房地产考察、房地产策划师、房地产MBA等。

第五篇：【北京】商业地产定位设计及招商、运营管理培训(3月15日)

【北京】商业地产定位设计及招商、运营管理培训（3月15日）

房地产培训：商业地产定位设计及招商、运营管理培训

【课程背景】

房地产培训：商业地产定位设计及招商、运营管理培训，中房商学院房地产培训网将邀请两位讲师具备外企、民企、国企多年商业项目实操经验，融汇万达、龙湖、新世界等行业领先企业优秀经营理念：通过2天学习，可以系统学习商业地产前期定位、规划设计、招商及后期经营等全过程的操盘技巧。敬请关注！！

【课程对象】

1、商业招商与运营从业人员

2、商业地产开发企业中高层管理人员

【授课模式】

面授+听课者实际案例辅导（特色项目）

【讲师介绍】

张老师，中房商学院房地产培训高级顾问，万达集团商业地产股份公司高管职务，分管20多个万达广场的经营管理工作；曾供职于香港晨兴集团、上海北孚集团、上海天启&开启营销机构、文博堂（中国）历任企划部经理、市场部经理、策划总监、销售总监、招商总监、购物中心总经理等职。13年50多个商业地产项目深度涉猎，项目涵盖1-4线城市不同地段，业态包括大型综合体、购物中心、主题市场等不同类型，行业内罕见的完整的商业地产产业链操盘经验。使张老师在商业地产全程开发、购物中心招商运营等领域积累了丰富的实战经验，使其教学有系统的理论，同时对理论的诠释深入浅出，把教学内容与实战能力充分结合。他的培训生动而赋有创意，善于现场点评剖析学员的案例，给予极具针对性的解决措施。其根据实践总结的“商业地产4+2全程战略”体系和“房地产一心三核四环、四步曲十八班兵器全程营销战略”体系深受学员好评。

操盘成功商业综合体及住宅项目：上海江桥万达广场、昆山亚太广场、宜兴现代生活广场昆山天使湾别墅、合肥和地蓝湾国际社区、大连乾豪东城天下社区等等30多个项目；

王老师：中房商学院房地产培训高级顾问，台湾第一代购物中心人才，内地现职商业地产人才，龙湖商业地产总部高管职务，管理12个已运营购物中心、8个筹备项目。国内少数同时兼具两岸购物中心实务经验的专业培训师，十余年在知名房地产企业与商业零售企业累积的行业背景和实战经验，除了项目经营心得外，历练区域公司、商管总部管理职位，使王老师有国际视角、总部与项目垂直管理丰富知识。王老师的培训技能总能在实践与理论、策略与执行之间得到平衡。除购物中心招商运营等领域外，王老师曾任职电子商务公司，并深入参与万达公司信息化建设，对于当前电商对实体商业的影响有独到见解，购物中心下一阶段信息化建设亦能够提出有价值预判。他的培训生动而赋有创意，善于把握课程现场节奏，更注重学员的互动交流来激发学员的最佳学习效果。操盘成功商业及综合体项目：北京金融街：管理全国8个区域公司、1个已运营购物中心、4个筹备商业项目；万达：管理全国23个区域公司、55个广场；新世界：管理东北区域4个已运营百货、3个筹备商业项目

【培训内容】

一、商业地产的现状

1、商业地产国内发展简史 2国内商业地产开发的失败原因

二、商业地产的定位与设计

1、理解所在城市

2、理解城市规划与商圈规划

3、读懂土地

4、理解项目三级商圈

5、如何确定面积与业态组合

6、购物中心动线设计

三、商业地产电商与信息化建设思维经验借鉴

1、商业地产电商思维

2、智能商业与体验、O2O、微信、微博、APP运用 案例分享：朝北大悦城、银泰、万达电商核心

四、商业地产运营期的经营管理及精细化要点解析

1、商业地产的三个生命周期（培育期、成长期、成熟期）

2、各周期经营关键重心

3、培育期的关键

4、成长期的关键

5、成熟期的关键

6、各周期现场管理的要领

7、各周期营销推广的要领

8、各周期招商调整的要领

五、商业地产招商原则及各业态招商策略

1、招商基本8大原则

2、各业态房产技术条件

3、各业态及其主流品牌在不同城市的商务条件

4、不同形态购物中心的招商进度排期

5、招商团队组建与管理

6、主力店的招商谈判要领

7、服装业态的招商要领

8、餐饮业态的招商要领

9、其他主要商业业态的招商要领

10、招商推广工作要领

六、商业地产招商或运营项目辅导（互动环节）

【课程说明】

[组织机构]：中房商学院 中房博越

[时间地点]：2014年3月15-16日 北京（详见报到通知）

[培训费用]：3800元/人（含培训费、资料费）食宿代订，费用自理

中房商学院是中国房地产智业高端品牌。以“唯有实战，方有实效”的服务理念，服务4000多家房企，培养6万多名房地产精英。业务包括：房地产培训、房地产内训、房地产管理咨询、工程管理、房地产考察、房地产策划师、房地产MBA等。【课程说明】

[组织机构]：中房商学院 中房博越

[时间地点]：2013年5月30日 北京（详见报到通知）

[培训费用]：3380元/人（含培训费、资料费、午餐费）住宿代订，费用自理。