房开项目控制措施（写写帮整理）

第一篇：房开项目控制措施（写写帮整理）

房开项目控制措施

房地产开发项目是一项高投入、高风险的投资经营项目。在当今房地产国家政策紧缩情况下，更要防控风险。主要有以下控制措施：

一、对项目主体考察

1、项目各种证件是否齐全

国有土地使用权证、规划用地许可证、建设用地许可证、投资许可证。

2、对房开商的资质和资信的调查

3、对项目的技术指标调查

多层或高层，砖混结构或钢混结构等。

4、房开商对项目的定位

客户群、销售价格、销售方案的合理性。

5、项目的建设规模、技术难度、进度计划、建设成本、总建筑面积、总投资、总工期及封顶、竣工时间等。

7、项目的资金组成及落实情况

自筹资金占比及到位情况，垫资比例情况。

二、对联营伙伴诚信度及资金情况的考察

三、将考察情况详细书面汇报公司分管领导评估，最后报公司总经理审批。

第二篇：房开企业其他扣除项目审核

房开企业其他扣除审核方法

1、房地产企业在计算扣除额时，将印花税作为“与转让房地产有关的税金”进行扣除，是否需进行调整。

方法：房地产企业在转让房地产时缴纳的印花税，已列入企业的管理费用进行扣除，所以不应再计入“与转让房地产有关的税金”进行扣除，应作调整，否则会造成印花税的重复扣除。

2、在土地增值税清算时，各类代收费用扣除项目扣除，应如何调整。

方法：对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，作为转让房地产所取得的收入计税，在计算扣除项目金额时，代收费用可以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数。如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额对，代收费用不允许在收入中扣除。按照上述原则对企业代收费用的核算情况进行审核，并对企业土地增值税清算的扣除项目作相应调整。

3、纳税人混淆代收费用与政府行政性收费。

方法：在审核时，注重区分政府行政性收费与政府代收费。政府行政性收费包括在办理各类许可证照过程中缴纳的各项费用。要注意收集相关许可证照的复印件，为后续工作提供资料。据目前了解情况，企业代收费用主要是指代收房屋维修基金和代收购房者缴纳的契税。

4、房地产企业在同一时间不同地区有几个开发项目，或者同一地区几个项目滚动开发，成片开发，合作开发等，如何确定清算单位。

方法：土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。清算时，以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。因房地产项目或分期项目由发改委、经发局审批立项的，重点审核发改委（计委）、经发局的立项批文。

5、房地产开发项目未全部竣工完成销售的，但有部分出租自用，是否可进行清算。

方法：已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的，可由主管税务机关要求进行土地增值税清算。

具体鉴别时，包括二种情况：一种是已转让建筑面积占比在85%以上的，无论出租自用占比多少，均可以要求纳税人进行清算；另一种是虽然已转让建筑面积占比未达到85%，但是未转让部分全部用于出租或自用的，可要求纳税人进行清算。即对已转让建筑面积占比未达到85%的，若有部分出租或自用，存在部分空置，不建议要求纳税人进行清算。

6、同一个房地产项目，取得多张销售（预售）许可证，有的满三年，有的未满三年，如何确定是否达到土地增值税清算条件。

方法：房地产项目符合“取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的”情形的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。重点审核：一是该房地产项目是否完全销售完毕，如全部销售完成，该项目必须要进行土地增值税清算；二是该项目未全部销售完结的，查验其最后一张预售证是否满三年，如已满三年的，主管税务机关可要求进行清算。

7、条例规定“纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税”，该普通标准住宅如何鉴别和掌握。

方法：“普通标准住宅”的认定，可在各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）制定的“普通标准住宅”的范围内从严掌握。我省“普通标准住宅”，暂定为按当地政府部门规定和建筑标准建造，按商品房住宅价格管理的要求实行国家定价或限价，为安排住房困难户、解决中低档收入者住房而建造的经济适用房、微利房、解困解危房、拆迁安置住房、落实私改房等。鉴别时注意五个方面：一是政府指定的房地产开发企业，二是限定的建筑标准，三是限定的住宅价格，四是限定的购房对象，五是限定的房屋类型。

8、企业滚动开发房地产的，在土地增值税清算时，扣除项目如何分摊计算。

方法：审核清算项目是否符合清算单位的条件规定，尤其关注分期开发项目。计算扣除项目分摊时，取得土地使用权所支付的金额，按清算项目土地面积占总土地面积的比例确定扣除；房地产开发成本（含公共配套设施的成本费用），按清算项目建筑面积占总建筑面积的比例进行分摊扣除。

第三篇：项目成本控制措施

项目成本控制

降低施工项目成本的途径，应该是既开源又节流，或者说既增收又节支。只开源不节流，或者只节流不开源，都不可能达到降低成本的目的，至少是不会有理想的降低成本效果。控制项目成本的措施归纳起来有三大方面：组织措施、技术措施、经济措施。

（一）组织措施。项目经理是项目成本管理的第一责任人，全面组织项目部的成本管理工作，应及时掌握和分析盈亏状况，并迅速采取有效措施；工程技术部是整个工程项 目施工技术和进度的负责部门，应在保证质量、按期完成任务的前提下尽可能采取先进技术，以降低工程成本；经营部主管合同实施和合同管理工作，负责工程进度 款的申报和催款工作，处理施工赔偿问题，经济部应注重加强合同预算管理，增创工程预算收入；财务部主管工程项目的财务工作，应随时分析项目的财务收支情 况，合理调度资金；项目经理部的其它部门和班组都应精心组织，为增收节支尽责尽职。

（二）技术措施

1．制订先进的、经济合理的施工方案，以达到缩短工期、提高质量、降低成本的目的。施工方案包括四大内容：施工方法的确定、施工机具的选择、施工顺序的安排和流水施工的组织。正确选择施工方案是降低成本的关键所在。

2．在施工过程中努力寻求各种降低消耗，提高工效的新工艺、新技术、新材料等降低成本的技术措施。

3．严把质量关，杜绝返工现象，缩短验收时间，节省费用开支。

（三）经济措施

1．人工费控制管理。主要是改善劳动组织，减少窝工浪费；实行合理的奖惩制度；加强技术教育和培训工作；加强劳动纪律，压缩非生产用工和辅助用工，严格控制非生产人员比例。

2．材料费控制管理。主要是改进材料的采购、运输、收发、保管等方面的工作，减少各个环节的损耗，节约采购费用；合理堆臵现场材料，避免和减少二次搬运；严格材料进

场验收和限额领料制度；制订并贯彻节约材料的技术措施，合理使用材料，综合利用一切资源。

3．机械费控制管理。主要是正确选配和合理利用机械设备，搞好机械设备的保养修理，提高机械的完好率、利用率和使用效率，从而加快施工进度、增加产量、降低机械使用费。

4．间接费及其它直接费控制。主要是精减管理机构，合理确定管理幅度与管理层次，节约施工管理费等等。

项 目成本控制的组织措施、技术措施、经济措施，三者是融为一体、相互作用的。项目经理部是项目成本控制中心，要以投标报价为依据，制定项目成本控制目标，各 部门和各班组通力合作，形成以市场投标报价为基础的施工方案经济优化、物资采购、经济优化、劳动力配备经济优化的项目成本控制体系。

综 上分析，施工项目管理与项目成本控制是相辅相成的，只有加强施工项目管理，才能控制项目成本；也只有达到项目成本控制的目的，加强施工项目管理才有意义。施工项

目成本控制体现了施工项目管理的本质特征，并代表着施工项目管理的核心内容。施工项目成本控制是施工项目管理绩效评价的客观、公正的标尺。

工程成本控制措施

1、成本控制的原则

（1）保持成本和收益的联动关系。

（2）维持成本和收益的一定比例。

2、成本控制的程序

（1）分解预算成本。

工 程项目中标，以审定的施工图预算为依据，确定预算成本。预算成本是对施工图预算所列价值、按照成本项目的核算内容进行分析归类而得的，其中直接成本的人工 费、材料费、机械使用费根据分部分项工程量和预算单价(定额)计算求得，直接成本的其他直接费、间接成本的施工管理费，按工程类别、计费基础和取费系数计 算求得。

属于有专门用途的费用，如间接费、利润、税金、概预算定额编制费和劳动定额测定费等，不包括在预算成本内，但为便于对比计算，也作为独立的项目反映。

（2）确定计划成本。

计划成本的确定要从两个方面考虑，一是按预算成本，二是按可能支出。

在 按预算成本确定计划成本前，一定要先计算税金、利润、概预算定编费和定额测定费够不够缴纳，如果向业主收取的此四项费用超出应向税务局、公司和有关部门缴 纳的数额，超出部分可作为暂实现的收入；如果可取的此四项费用小于应向税务局、公司和有关部门缴纳的数额，差额部分从直接费或间接费中弥补。

按预算成本确定计划成本，主要的一点是把不可控费用剔除，然后按照各成本项目的预算成本折算成各成本项目的计划成本。

在按预算成本确定了初步的计划成本后，还须按预算工程

量、材料用量、机械设备需用量和实际人工单价、材料采购价、机械设备使用、租赁单价等因素确定可能支出的计划成本。

人工费支出计划成本，要根据预算总工日数、内部职工平均实际工日工资计算，还可以按照分部分项的工程量和单项工程人工费单价计算人工费支出的计划成本。

材 料费支出计划成本，可根据预算材料费减去材料计划降低额求得。材料计划降低额的计算，分两个方面进行，一是价差，即根据材料预算价和市场采购价的差额计算 综合材料采购降低率，然后乘以预算材料费即可，也可以几种用量大的主要材料的材料采购降低率代替综合材料采购降低率，计算材料价差的计划降低额；二是量 差，即根据以往的经验、采用的工艺、方法先推算出可节约的主要材料用量比例，再乘以主要材料的用量，便可计算出主要材料量差的计划降低额。

机械使用费支出计划成本的测算，分为两部分，一部分是使用自有机械的折旧大修费、经常修理费、操作人员的工资及奖金、燃油及电费等，根据使用台数、有关资料及经验测

算；另一部分是使用租赁机械，根据需要租赁台数及租赁单价分类计算。

按 预算成本确定的计划成本和按可能支出确定的计划成本对照比较，互相修正，如各成本子项数额不相接近时，要调整计划成本数额，即如按预算成本确定的计划成本 高于按可能支出确定的计划成本，以按可能支出确定的计划成本作为最终的计划成本，其超出额可弥补其他成本子项支出的不足；如按预算成本确定的计划成本低于 按可能支出确定的计划成本，要找出原因所在，其差额需从其他成本子项的节余中弥补，如无法弥补，则从上缴公司的利润中弥补。这样则需向公司打报告，申请核 减等额的上缴利润。

计划成本的确定要实事求是，因为市场经济条件下所承揽的工程项目普遍存在压级压价现象，要实现项目赢利，只有控制成本，但成本支出不可能是越低越好，因为实现质量目标所要求的成本支出有一最低额度，成本控制只能是在一定的额度区间进行。

在计划成本确定的同时，必须制定降低成本的措施与方法，使成本的降低建立在可能与积极的基础上。

（3）实施成本控制。

成本控制包括制度控制、定额或指标控制、合同控制等。

①制度控制指在成本支出过程中，必须执行国家、公司的有关制度，如财经制度、工资含量包干制度等。

② 定额或指标控制指为了控制项目成本，要求成本支出必须按定额执行，没有定额的，要根据同类工程耗用情况，结合本工程的具体情况和节约要求，制定各项指标，据以执行。如材料用量的控制，应以消耗定额为依据，实行限额领料，没有消耗定额的材料，要制定领用材料指标。材料购臵实际单价超过预算单价，可能的话，要 报经营部门找业主签证或直接找业主签证，以便在合同外另结算工程款。

③合同控制即项目部为了达到降低成本的目的，根据已确定各成本子项的计划成本，与各专业管理人员、施工队长等签订成本承包合同，即按照费用归口管理的要求，确立各部门、各有关人员的成本管理责任制。

（4）进行成本核算。

成本核算，要严格遵守成本开支范围，划清成本费用支出与非成本费用支出的界限，划清工程项目成本和期间费用的界限。

实 际成本中耗用材料的数量，必须以计算期内工程施工中实际耗用量为准，不得以领代耗。已领未耗用的材料，应及时办理退料手续；需留下期继续使用的，应办理假 退料手续。实际成本中按预算价(计划价)核算耗用材料的价格时，其材料成本差异应按月随同实际耗用材料计入工程成本中，不得在季(年)末一次计算分配。

（5）组织成本分析。

项目部每月按成本费用项目进行成本分析，提出截止本月项目累计成本实现水平，并逐项分析成本项目节约或超支情况，寻找原因，之后，根据成本分析报告，定期或不定期召开项目成本分析会，总结成本节约的经验，吸取成本超支的教训，为下月成本控制提供对策。

（6）严格成本考核。

项 目竣工，工程结算收入与各成本项目的支出数额最终确定，项目部整理汇总有关的成本核算资料，报公司审核。根据公司的审核意见及项目部与各部门、各有关人员 签订的成本承包合同，项目部对责任人予以奖罚。如果成本核算和信息反馈及时，在工程施工过程中，分次进行成本考核并奖罚兑现，效果会更好。

3、成本控制的关键

（1）核算口径一致。

预算成本、计划成本和实际成本的核算范围、项目设臵和计算口径，不仅应与财经制度规定、施工图预算、施工预算一致，而且应相互一致。

每一工程开工前，统一确定工程项目目录，据此确定成本核算对象，成本核算对象确定后，各种原始资料的记录、核算、上报口径统一、明晰，预算成本、计划成本和实际成本才有相互对比、考核、分析的基础。

（2）最终目标明确。

工 程项目成本控制的基本任务是：执行有关的成本开支范围、费用开支标准、工程预算定额等，制定积极的、合理的计划成本和降低成本的措施，严格、准确地控制和 核算施工过程中发生的各项成本，及时地提供可靠的成本分析报告和有关资料，并与计划成本相对比，对项目进行经济责任承包的考核，以期改善经营管理，降低成 本，提高经济效益。

最终目标是经济效益最优化。成本控制的一切工作都是为了效益，建筑产品的价格一旦确定，成本便是最终效益的决定因素，只有控制住成本，利润空间才能打开。而又因为建筑产品的一次性，其成本控制没有现成的依据可寻，更需要因项目而异，因时间而异。

（3）责权利相结合。

10.1.2施工阶段的造价管理措施

施工阶段是工程项目产品形成阶段，也是投资支出最集中的阶段。由于施工阶段周期长，影响因素多，材料价格波动大，所以对施工阶段的造价管理也至关重要。

1、严格审定工程预结算，真正体现工程的实际造价

认真审核工程预结算，剔除其中多算工程量、高套定额、高取费用、不切合实际和签证、不合理的技术措施等增加的费用，使预结算真正体现工程实际造价，这是控制工程造价不可忽视的环节。

2、把好工程材料、设备价格关

工程项目的材料费一般要占整个建安费的60%以上，控制材料的费出是施工阶段造价控制的一个很关键的环节。我们建设单位有权根据我们自己所掌握的材料价格信息，要求施工单位选择物美价廉的供应来源，以达到降低工程造价的目的。

3、把好施工变更关

在施工过程中，由于各方面的情况变更会经常出现工程量的变化和一些施工做法的变化，工程变更必然会影响工程造价，所以我们必须对工程变更进行有效控制。

4、做好施工记录，为工程结算提供可靠依据

由于建筑工程的复杂性、多因素影响的特点，在施工过程中不可避免地出现一些图纸以外的工程内容，这样我们一定配合甲方做好施工记录，为工程结算提供可靠的依据，避免双方产生纠纷。

第四篇：房开成本费用

对于一般房地产开发项目而言，由开发成本和开发费用两大部分组成。(一)开发成本 共有八项：

1．土地使用权出让金。

国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。

2．土地征用及拆迁安置补偿费。

(1)土地征用费。国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行。

(2)拆迁安置补偿费。在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原 用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给以补偿。它实际上包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。3．前期工程费。前期工程费主要包括：

(1)项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的3％左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。

(2)“三通一平”等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。4．建安工程费。

它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费(建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室内装修工程费等。在可行性研究阶段，建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。5．基础设施费。

它又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用，通常采用单位指标估算法来计算。

6．公共配套设施费。它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。其估算可参照“建安工程费”的估算方法。7．不可预见费。

它包括基本预备费和涨价预备费。依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述1～6项之和为基数，按3％一5％计算。

8．开发期间税费。

开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。在一些大中城市，这部分费用在开发建设项目投资构成中占较大比重。应根据当地有关法规标准估箅。(二)开发费用

开发费用是指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用。1．管理费用。

可按项目开发成本构成中前1—6项之和为基数，按3％左右计算。

2．销售费用。

它指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括以下三项：(1)广告宣传费。约为销售收人的2％一3％；(2)销售代理费。约为销售收入的1．5％一2％；(3)其他销售费用。约为销售收入的0．5％一1％。以上各项合计，销售费用约占销售收人的4％一6％。3．财务费用。

它指为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息和其他财务费用(如汇兑损失等)。

一、开发产品成本的内容

开发产品成本是指房地产开发企业在产品开发过程中所发生的各项费用支出。它反映了房地产开发企业在项目开发过程中所耗费的全部物化劳动与活劳动，是考核房地产开发工作质量的一项综合指标，是制定开发产品销售价格的基础。开发产品成本按其用途，可分为以下四类： 1．土地开发成本。

土地开发成本是指房地产开发企业开发土地(即建设用地)所发生的各项费用。2．房屋开发成本。

房屋开发成本是指房地产开发企业开发各种房屋(包括商品房、出租房、周转房、代建房等)所发生的各项费用支出。3．配套设施开发成本。它是指房地产开发企业开发能有偿转让的配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。

4．代建工程开发成本。

它是指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程(如市政工程)所发生的各项费用支出。

二、房地产开发成本核算对象

开发产品成本核算对象是指在开发产品成本的计算中，为了归集和分配开发费用而确定的费用承担者。企业应根据其开发项目的特点及实际情况，按照下列原则，选择成本核算对象： 1．一般的开发项目，以每一独立编制的概算或施工图预算所列单项工程为成本核算对象。

2．同一开发地点、结构类型相同的群体开发项目，开竣工时间相近、由同一施工单位施工的，可以并为一个成本核算对象。3．对于个别规模较大、工期较长的开发项目，可以结合经济责任制的需要，按开发项目的一定区域和部位，划分成本核算对象。成本核算对象应在开发项目开工前确定，一经确定就不能随意改变，更不能相互混淆。

三、房地产开发成本项目

开发产品成本项目一般可分为土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费等。1．土地征用及拆迁补偿费：

指房地产开发时为征用土地所发生的各项费用，包括土地出让金、劳动力安置费、青苗补偿费、土地补偿费、拆迁补偿费及其他因征用土地而发生的费用（如耕地占用税）。2．前期工程费：

指企业在前期准备阶段发生的各项费用，包括总体规划设计费、可行性研究费、政府代收代缴的各项费用、勘察设计费、各项临时工程(临时水、临时电、临时路等)费用、七通一平或三通一平费用等。3．基础设施费：

指建造各项基础设施发生的费用。基础设施主要是指与开发产品相关的道路、供热设施、供水设施、供电设施、供气设施、通讯设施、照明设施、以及绿化（包括排污、排洪、环卫）等，这些设施发生的设备及安装费都在基础设施费项目内归集。4．建筑安装工程费：

指企业以出包方式支付承建单位的建筑安装工程费和企业自营工程发生的建筑安装费。5．配套设施费：

指为开发项目服务的，不能有偿转让的各项公共配套设施发生的费用，如锅炉房、水塔、公共厕所、自行车棚等。凡能有偿转让的公共配套设施如商店、邮局、学校、医院、理发店等都不能计人该成本项目内。6．开发间接费：指企业所属的开发部门或工程指挥部门为组织和管理开发项目而发生的各项费用支出，包括工资、福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。企业的各行政部门为管理公司而发生的各项费用不在此列，应在“管理费用”中核算。

目前我国房地产开发企业经营规模、经营范围、经营方式等各不相同。比如，就土地开发而言，有些企业只进行建设场地地面的清理平整，将原有建筑物、障碍物拆除，就算完成土地开发；而有些企业除进行地面的清理平整，还要进行地下各种管线的铺设、地面道路的建设，做到七通一平，才算完成土地开发等。所以，每一个开发企业应根据前述成本项目的设置原则，结合开发项目的具体情况，有选择地设置成本项目。

四、开发产品成本核算程序(一)应设置核算的账户

为核算开发企业的开发成本，企业可根据其本身经营开发的业务要求，设置下列账户： 1．“4301开发成本”账户。

本账户核算房地产开发企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用。本账户借方登记企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用，贷方登记开发完成已竣工验收的开发产品的实际成本。借方余额反映未完开发项目的实际成本。本账户应按开发成本的种类，如“土地开发”、“房屋开发”、“配套设施开发”和“代建工程开发”等设置二级明细账户，并在二级明细账户下，按成本核算对象进行明细核算。

2．“4302开发间接费”账户。

本账户核算房地产开发企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用，包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。本账户借方登记企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用，贷方登记 分配计入开发成本各成本核算对象的开发间接费。月末本账户无余额。本账户应按企业内部不同的单位、部门(分公司)设置明细账户。

(二)开发产品成本核算程序

开发产品成本的核算程序是指房地产开发企业核算开发产品成本时应遵循的步骤和顺序。其一般程序是： 1．归集开发产品费用。

(1)在项目开发中发生的各项直接开发费用，直接计入各成本核算对象，即借记“开发成本”总分类账户和明细分类账户，贷记有关账户。

(2)为项目开发服务所发生的各项开发间接费用，可先归集在“开发间接费”账户，即借记“开发间接费”总分类账户和明细分类账户，贷记有关账户。(3)将“开发间接费”账户归集的开发间接费，按一定的方法分配计入各开发成本核算对象，即借记“开发成本”总分类账户和明细账户，贷记“开发间接费”账户。

通过上述程序，将应计人各成本核算对象的开发费用，归集在“开发成本”总分类账户和明细分类账户之中。2．计算并结转已完开发产品实际成本。

计算已完开发项目从筹建至竣工验收的全部开发成本。并将其结转进入“开发产品” 账户，即借记“开发产品”账户，贷记“开发成本”账户。

3．按已完开发产品的实际功能和去向，将开发产品实际成本结转进入有关账户。

即借记“经营成本”、“分期收款开发产品”、“出租开发产品”、“周转房”等账户，贷记“开发产品”账户。

第五篇：项目重大危险源控制措施

宿舍防火措施

为了加强现场施工人员宿舍安全防火放电管理，消除火险漏电隐患，杜绝火灾事故，保障施工人员生命财产安全，特制订本规定。1、2、3、宿舍内床铺间及门口及门口禁止堆放杂物，确保消防通道畅通。禁止各宿舍职工私自拉接电线。安装电气设备应由电工人员安装。禁止在宿舍内使用电炉子、热得快等电热器具；严禁使用明火如煤油灯、酒精炉等燃具和存放汽油、煤油、酒精等易燃易爆物品。

4、5、烟头、火柴梗不得随意乱扔，禁止躺床上吸烟，以免发生火灾。外出或睡觉前，必须要检查用电器具是否断电。做到外出随手断电，拔下电源插头。6、7、8、9、严禁在宿舍周边燃放鞭炮，不要在宿舍周边放置易燃物。严禁在宿舍内及过道焚烧垃圾杂物。严禁非火警动用消防设备和器材。

一旦发生火灾，不要惊慌失措，要立即拨打消防报警电话；119，并第一时间通知该施工单位领导。报警时要讲清楚详细地址、起火部位。着火物质、火势大小及报警人姓名和电话号码，并派人到路口迎接消防车。如果火势不大，应迅速利用宿舍内种备有的灭火器材，采用有效措施控制和扑救火灾。未切断电源前不得用水扑救。

10、电器或线路着火，要先切断电源，再用干粉灭火器灭火，不可直接泼水灭火，切防触电或电器爆炸伤人。救火时不要贸然开窗，以免空气对流，加速火势蔓延。

11、发现火势变大，自己无法控制没，一定不要贪婪财务，要当机立断披上湿衣服、被褥等向安全出口冲出去。穿过烟雾逃生时，要尽量使身体贴近地面，并用湿毛巾捂住口鼻。若所有路口被大火封堵，要立即返回室内，用挥舞衣物或呼叫等方式向窗外发出求救信号，千万不要盲目跳楼而要等待救援。

12、宿舍住宿人员及工作人员不得擅自改、加装。拆卸室内供电设施。

13、住宿人员禁止动用和损坏公共场所配电箱、开关或灯具等用电设施，如有违反规定造成损失或事故的，除加倍赔偿外要追究相应责任；工作人员对上述行为发现不予以制止而造成的后果同样负重要责任。

14、寝室内和寝室之间禁止私拉、乱接电源和宽带网线，禁止在灯具上拴蚊帐、晾晒衣物。节日装饰物等。

15、发现寝室长时间超负荷用电时，该施工单位管理人员有权停止供电；住宿人员要做到人走断电，以免超负荷用电或长时间供电山热受阻而导致火灾等意外事故。

16、住宿人员必须严格遵守宿舍安全用电制度，对违反制度者追究责任，并酌情进行处罚。

机械伤事故预防措施

1、投入使用的机械设备必须完好，安全防护措施齐全，大型设备有生产许可证、出厂合格证。

2、3、作业人员进过培训上岗，特种作业人员持特种作业证上岗。

机械设备安装后应按规定办理安装验收手续、报上级部门监测、经检测合格后才能使用。

4、作业人员必须佩戴好劳动保护用品，严格按说明书及安全操作规程进行操作。

5、6、对机械设备的维护、保养、必须在停机状态下进行。

加强对机械设备的维修保养，保持机械设备处于良好的技术状态，各种安全防护设施齐全可靠。

机械伤害事故应急措施

1、遇有创伤性出血的伤员，应迅速包扎止血，使伤员保持头低脚高的卧位，并注意保暖。正确的现场止血处理措施；一般伤口小的止血，先用生理盐水冲洗伤口，涂上红汞水，然后盖上消毒纱布，用绷带较紧的包扎，来增强压力而达到止血，止血带止血，选择弹性较好的橡皮管，橡皮带或三角巾、毛巾、带状布条等，上肢出血结扎在上臂上1/2处（靠近心脏位置）。下肢出血结扎在大脚上1/3处，结扎时，在止血带与皮肤之间垫上消毒纱布棉垫，每隔25~40分钟放松一次，每次放松0.5~1分钟。

2、动用最快的交通工具或者其他措施，及时把伤者送往邻近医院抢救、运送途中尽量减少颠簸。

3、消防不安全因素，如机械处于危险状态，应立即采取措施进行稳定，防止事故扩大，避免更大的人身伤害及财产损失。

4、5、在不影响安全的前提下，切断机构的电源线。

注意保护现场，因抢救伤员和防止事故扩大，需要移动现场物件时，应作出标志，拍照，详细记录和绘制事故现场图。

6、事故发生后项目现场的抢救伤员，保护现场的同时，应立即向公司领导、项目部报告。

7、项目部得知事故发生后，应立即赶赴事故现场，落实上述应急措施，注意检查事故现场是否处于安全状态，防止事故的扩大，并按规定向上级有关部门报告。

仓库防火措施

每年因为仓库起火不知道损失多少货物，为了减少火灾，在这里来和大家讨论下仓库怎么防火。

（一）仓库工作人员要严格执行《消防法》的相关要求，遵守仓库的规章制度

1、制定消防安全制度、消防安全操作规程；

2、实行防火安全责任制，确定本单位和所属各部门、岗位的消防安全责任人；

3、针对本单位的特点对职工进行消防宣传教育；

4、组织防火检查，及时消除火灾隐患；

5、按照国家有关规定配置消防设施和器材、设置消防安全标志，并定期组织检验、维修，确保消防设施和器材完好、有效；

6、保障疏散通道、安全出口畅通，并设置符合国家规定的消防安全疏散标志。

（二）完善仓库的消防设备，配置自动报警灭火系统

灭火剂主要有以下几种：

1、水。适用于可燃的固体物质火灾，不易扑灭带电设备的火灾。

2、泡沫灭火剂。它是利用水的冷却作用和泡沫层隔绝空气的窒息作用，分为化学泡沫和空气泡沫两种。泡沫灭火剂可扑灭可燃或易燃液体及一般固体物质的水灾，但不能扑灭醇、醚类水溶液体引起的火灾。

（3）二氧化碳灭火剂。适用于扑灭电器、贵重生产设备、仓库图书和一些不能用水扑灭的物质火灾。

（4）干粉灭火剂。又称粉末灭火剂，适用于扑灭火灾初起的易燃液体、可燃气体和电器火灾，不适于扑灭轻金属和碱性金属火灾。

（5）哈龙灭火剂（卤代烃类）替代品。20世纪采用的灭火剂1201、1211和1301等被称为哈龙系列灭火剂。这些灭火剂被认为是适合各种不同类型火灾的最佳的火焰抑制剂。但是，到了20实际80年代中期，人们逐渐认识到了其对环境的影响，对大气臭氧层的破坏，不同程度造成全球变暖。目前出现了一些替代哈龙灭火剂的环保产品，主要有如下两种：新型惰性气体灭火系统——IG—541混合气体灭火系统（主要适用于扑灭表面火、油类气体类和电器火灾，可以用于保护经常有工作人员工作的场地。其灭火剂价格低，现阶段主要用于通讯设备、计算机房、工艺控制中心和其他机电设备室等场所。）以及细水雾灭火系统（细水雾灭火技术是一种具有投资成本低、灭火效率高、小污染环境、灭火以后不影响仓库质量等优点，是仓库仓库智能化消防系统的一种上佳选择）。

对灭火剂和灭火装置有所了解之后，各仓库应根据自身的具体情况，在馆内配置合适的灭火设备，预防火灾的发生。

（三）、加强用电管理

随着社会主义现代化建设的发展，在工作中、生活中，电能的应用越来越广泛，人们对“电”的接触机会越来越多。因此，在使用各种电气设备时，如果不按照正确的安装和操作方法办事，就会引起重大的事故，给人身和国家财产带来不可估量的损失。仓库仓库在用电方面尤其要谨慎行事，避免因用电而引起的人员伤亡或仓库的损伤。

（四）、严禁在仓库内放置易燃、易爆或其他危险物质

仓库人员在认真体会《消防法》的基础上，需对上文中提到的化学危险品进行简单的了解。仓库管理人员首先必须树立起强烈的仓库意识，仓库是国家的财产，是人类社会的记忆，联系着人类的过去、现在和未来。其次，仓库管理人员要有必要的消防知识和消防意识，对有损仓库的物质进行严格的隔离与清除。最后，仓库管理人员要自觉的承担起责任，勿在仓库内放置易燃、易爆或其他危险物质。因为这类物质着火点极低，一旦起火，蔓延的速度非常快。再者，一旦发生事故，往往属于突发事故，对于消防工作的开展和仓库的安全都是极为不利的。

（五）、加强消防知识的宣传与教育，树立防火意识

第一，提高全体仓库管理人员的仓库意识，只有仓库管理人员们真正的树立起仓库意识，从心底里崇敬仓库，爱护仓库，才能保持仓库消防工作的有序开展。

第二，消防教育要从每个人抓起，坚持以仓库为载体，要把消防安全教育做到平常的生活中去。深入开展消防宣传工作，让消防安全知识普及到仓库内的每一个角落，特别是加强对仓库仓库的消防宣传力度，让消防知识真正的深入人心。

第三，利用各种渠道加强宣传工作，让全体仓库管理人员了解防火灭火的基础知识。为此，仓库可以围绕仓库开展一系列的宣传活动，如开展消防知识讲座、制作有关消防知识的海报、组织消防知识竞赛等宣传活动。不仅让仓库管理人员们懂得基本的消防知识，也要让用户树立起消防意识，只有仓库管理人员和用户的配合，才能切实的保证仓库的安全。

第四，加强消防培训力度，让馆内人员不止知消防，还要会用消防。经常进行消防实战演练，切实让他们真正对所配备的装备器材会使用操作，掌握防火灭火基本方法。

架体倒塌预防措施

1、架子工必须持有效地特种作业操作证上岗，架子工作业前必须接受安全技术交底并签字认可，施工中严格遵守架子工程施工规范和安全技术操作规程，并按设计的架子结构图组织施工，不准简化操作程序违章作业。

2、架子工施工前要对上道工序施工的场地平整、地面夯实质量和使用的周转材料、质量确认，质量不合格不准施工和使用。

3、施工现场作业人员必须接受安全教育，不断提高安全自我防范意识，不准进入与己无关的危险作业区，更不准在工地逗留嬉戏。

4、使用了密目网进行防护，加大了架子整体的风载荷，在搭设架子设施和施工中，应根据当地气象资料，充分考虑大风雨的坏环境影响因素，采取有效技术措施，提前做好预防。

5、要防止雨水浸泡使土质变得松软，应在架子两侧做好排水网络，防止架体下沉。

6、严禁在照明不好的夜间从事施工作业，必须作业时应增加现场照明。

7、当现场风速达到四级以上或雨、雪、大雾天气或露天应停止作业。

8、施工现场使用塔吊作业，塔臂的高度应距建筑外架子5米以上，塔机司机应随时观测钢丝绳套和吊物距架子的安全距离。

9、施工架子不准与井字架、外用电梯连接。

10、采购或使用旧的架杆、扣件，必须对其安全的可靠性进行评估，不符合安全标准的不得使用。

11、架子的搭拆，必须做架子的搭拆设计方案，并绘制架子的结构图，架子超过25米或挑架等，要有载荷计算书，不准盲目违章指挥工人冒险作业。

12、搭拆架子作业前，有关人员要对施工班组及个人进行书面安全技术交

13、架子搭完后，要经有关部门分层、分段组织验收，确认质量合格后，办理签字手续，质量验收不合格或未办理验收签字手续，不准使用。

14、安全检查人员应组织架子工每半月对在用架子进行一次检查，发现问题及时处理。

15、搭拆架子作业时应设置安全警示标志，圈定危险作业区域设置警戒线，与作业无关人员不准入内。一般基坑易发生事故的环节、部位的预防措

施

1目的：为规范一般基坑工程的正常有序，预测预防各施工环节、部位可能存在的危险因素，一方面有效地防止事故的发生，另一方面，在事故发生后通过有序的行动和措施最大程度地降低事故的损失，特制订本措施。2范围：房山区南泉水河治理工程（水头村北-出境）第一标段 3一般基坑的危险因素及预防措施 3.1临边防护

3.1.1存在的危险因素a施工队伍众多，交叉作业，易发生坠物，形成物体打击事故；b施工现场环境复杂，已发生坠落事故。

3.1.2采取的措施a首先要对施工队人员进行详细的安全交底，让其熟悉施工现场的作业环境。b进入施工现场必须穿戴好劳动保护用品。现场临边区域，用Φ48钢管做成栏杆把临边围起来。对光线黑暗的区域安装临时的照明设施。c对有交叉施工的区域，派专人监护，并设置安全网或搭设保护棚。3.2坑壁支护

3.2.1存在的危险因素：a 土方坍塌；b 容易发生小块碎石落下伤人。3.2.2采取的措施：a按照方案要求对边坡放坡。b对边坡进行支护。c支护后应派专人进行观察，对支护设施产生局部变形的要及时采取措施进行调整。3.3基坑积水

3.3.1危险因素a土方被水侵泡后易坍塌。b基坑内有水不易发现坑底危险因素。3.3.2采取措施：a基坑内积水及时排走。b对于采用坑外降水的，应制定预防周边沉降的措施。C在作业过程中，作业人员必须严格按照预定方案施工，全程应由专职安全员监护。3.4基坑边堆放荷载

3.4.1危险因素：作业过程中，因开挖出的土方不断增加，使基坑边堆放的荷载不断加大，容易造成边坡失稳坍塌。

3.4.2采取措施：a积土、料具按要求堆放。b使用的机具、设备与基坑边的距离符合要求。3.5上下通道 3.5.1危险因素：通道不畅通或搭设不牢固，容易发生高处坠落。

3.5.2采取措施：a搭建安全通道，禁止作业人员上下攀爬。b通道搭设牢固，并有安全护栏。3.6土方开挖

3.6.1危险因素：机械设备操作过程中容易伤害作业人员。

3.6.2采取措施：a机械设备使用是作业人员不得进入设备作业半径范围内作业b机械设备必须经过检查验收方可使用。C设备操作人员必须持证上岗。3.7作业环境

3.7.1危险因素：a垂直作业未作隔离防护，容易坠物伤人b照明不足，作业人员之间容易产生误伤。

3.7.2采取措施：a垂直作业必须有隔离防护措施。B配置足够的照明设施。4应急措施

4.1应急行动：在基坑开挖过程中可能发生土方坍塌、坠落、坠物伤人、机械伤害等事故，发生严重伤害事故或意外紧急情况时，应立即采取应急行动。4.2事故发生后，由事故项目部的现场负责人指挥，各小组按照分工，各司其职，立即开展救援预案。项目部的应急救援小组应经常演练，以提高应急救援能力。4.3针对基坑开挖过程中容易发生安全事故的环节的特点，应对有危险部位单独制定现场预案。该预案应着重介绍现场危险源和逃生路线，增强施工人员的自我保护意识。

4.4现场负责人（如现场负责人已在事故中受到伤害则由项目部平时或班前会上指定的临时负责人代替，下同）指挥现场人员立即撤离危险区。

4.5撤离路线：处于危险境地的现场负责人预案要沿安全通道快速撤离至安全地段。该线路在班前会上指定、全体人员确认。

4.6坠落、坠物伤人等事故发生后可立即开始组织救援。对土方坍塌、机械事故、火灾事故，现场负责人要迅速判定是否具备救援条件才能组织施救。在任然存在倒塌、垮塌危险时，要立即组织消除危险或降低危险度后，方可组织施救。4.7救援人员必须配备可靠的个人防护用品、采取防护措施后在负责人的指挥下进行。

4.8立即通知120急救中心，在组织对受伤人员进行现场急救的同时，逐级上报事故情况。