2014年房地产行业总结分析及2015年展望(市场篇)

第一篇：2014年房地产行业总结分析及2015年展望(市场篇)

2014年房地产行业总结分析及2015年展望（市场篇）

2014柳暗花明，2015稳定前行

2014年的中国楼市，可谓是一场前抑后扬的大戏，二季度以来各地方政府虽陆续出台救市政策：公积金贷款政策调整、发布购房落户政策、甚至二、三线城市的限购全面退出，但依然无法改变开年以来市场成交的持续走冷态势，直至“930”推出后才迎来市场反转，并在四季度持续回暖。值此年岁更迭之际，站在全年的角度上，我们该如何看待2014年市场的变化？而在经济新常态下，2015年房地产市场又将走向何处？

2014年回顾

一、市场综述：年内楼市走势先抑后扬，930限贷松绑成全年市场转折点 回顾2014年国内房地产市场走势，一言以蔽之，可谓是“先抑后扬“。今年前三季度市场的低迷，主要是因为在2013年市场大幅上扬、需求透支之后，市场供应却没有出现明显回调，导致市场出现供大于求所致。四季度整体市场筑底回稳，主因是基于政策利好。

从2013年开始，房地产政策发生了很大变化，从原先的调控思维变成现在的稳定和支持的思路。今年政策面的支持早在2、3月份即已开始，从中央到地方政府救市政策相继出台，例如限购政策的调整和取消、地方上的按揭信贷支持、财税补贴等等，但受到银根持续紧缩的制约，均是成效不彰。直至930限贷放松出台，解决了货币供应，市场才迎来了真正的转折点，再加上公积金、降息一系列组合拳政策的出台，四季度国内房地产市场方迎回升，诸多城市“银十”镀金，11月楼市再接再厉，超过10月水平，创下年内成交量新高。

从全年销售情况来看，一线城市虽没有受到政策变动的波及，但成交走势波动却是最大，前三季度回调幅度最大，同比回落34%，四季度回暖之势却又最为显著，成交量较今年三季度环比上升了66%；二线城市分化则愈演愈烈，得益于限购限贷解禁的推动，年末杭州、南京、武汉、郑州等市成交节节攀升，短期去化风险逐级下降，而部分城市则市场反应迟缓，青岛、大连、沈阳、长春等城成交略显疲软。数据同比来看，各城市也是涨跌参半；三线城市表现优于预期，在全国房地产成交缩量的市场大环境下，还是有不少城市成交规模实现了扩张，其中张家港最为抢眼，同比大涨156%，另外佛山和常德分别上涨19%和17%，梧州、无锡、三明、马鞍山也均有1成以内的上涨。

二、供应：一线大幅上升，总体供应平稳，年末呈现翘尾态势

总体来看，今年以来商品住宅市场供应并未出现大的波动，1-8月整体供应较为平稳，9月创年内最高，10月后又回归常态。据CRIC监测，1-11月47个重点城市商品住宅供应面积为30792万平方米，同比去年同期小幅下降2.5%。

从阶段表现来说，今年市场供应走势明显表现为三个阶段。一季度，商品住宅供应延续2013年市场趋势，同比继续小幅上升。

二、三季度，各城市供应量普遍明显上升。主要是一方面开发企业基于“金三银四红五”的传统销售旺季惯性，另一方面，受宁波、温州、杭州等城市率先降价促销影响，其他开发商也积极效仿，加大了推盘力度，新增供应集中放量。然而从6月开始的，以呼和浩特、南宁等城市率先放松或者调整限购，地方积极救市推动下，开发商信心提振，认为在地方救市下市场必将好转，因此不急于放量，商品住宅供应量出现下降，市场观望情绪浓厚，从6月到9月，先后有二十多城市取消或者调整限购，但是市场成交并没有出现上升，开发商观望情绪大大消退。在资金压力下，同时进入“金九”月，前期积压的供应量集中爆发，9月供应量出现井喷达4174万平方米，较上月增加近1500万平方米。四季度，在930新政及央行降息等利好下，房地产市场稳步回暖，市场成交上升，开发商也变得谨慎，推盘量下降，但仍维持高位，在年底房企拼业绩压力下，年末供应又大幅增加。

从城市能级来看，在市场下行下，房价坚挺市场稳定的一线城市成为开发商的避风塘，商品住宅供应同比大幅上升；而二线城市，供应分化趋势进一步明显，总体供应同比出现下降；而大多供求矛盾突出的三四线城市，整体供应量较2013年继续小幅上升。

具体来看，一线城市1-11月商品住宅供应近3800万平方米，同比2013年大幅上涨14.3%，除深圳供应小幅下降外，北京、上海、广州同比全部上升。其中，北京受自住商品房大量入市影响，加之全年供应保持2013年高位稳定，1-11月供应量较去年同期大幅上升39%；广州今年市场供销两旺，供应量保持高位，成交量也很平稳，较其他城市表现突出，整体市场较好，商品住宅供应量也在去年基础上大增近23%，供应量在一线城市中处于最高水平。

从二线城市来看，商品住宅总体供应量出现下降，较去年同期下降6.4%，各城市1-11月商品住宅供应量增减参半，但分化趋势进一步明显。一方面，重庆、武汉、宁波、海口、兰州、南京等城市供应量继续大幅上升，平均涨幅超过20%，其中，重庆今年推盘量大增，供应量大幅增长73.5%；宁波在整体市场压力下，积极降价走量，供应量大增，市场供应较去年增长34%；武汉今年一系列政策刺激及强大市场支撑下，成交继续回暖，全年供应量继续走高，同比增长22.1%；南京今年市场一直坚挺成交平稳，供应量也稳中有升，继续上升11%。另一方面，成都、贵阳、合肥、南昌、乌鲁木齐、郑州、厦门等城市供应同比都出现下降，其中，合肥、南昌、郑州等市场供求较为平衡的城市，在市场下行下，供应量进一步下降，市场供求较平衡，未来去化压力不大；而厦门、昆明、沈阳、青岛等供求矛盾突出的城市，今年供应在市场形势下合理回归，供应量同比平均降幅超过20%。

本就供求矛盾突出的三四线城市中供应量在今年市场形势下继续上升，整体供应同比去年继续小幅上升近2%，重点城市中同比增多减少，具体来看，无锡、中山、江阴、佛山、琼海等沿海省份城市今年供应量继续大幅上升，平均涨幅超过25%，其中，琼海更是大幅增长69%；而东莞、常州、泰州等供求严重失衡的城市，供应量应市下降，平均降幅超过20%，其中，泰州今年以来市场下滑明显，供应量也大幅下降25.7%。

三、成交：典型城市成交先抑后扬，四季度一线城市复苏强劲

从CRIC监测的全国62个主要城市整体成交情况看，今年全年商品住宅成交总量约28338万平方米，同比下跌12%，较2012年同期则上涨7%，较2011年同期上涨42%。按季度看，一季度总成交量约6065万平方米，同比下跌17%，二季度总成交量约6253万平方米，同比仍下跌17%；下半年开始，政府纷纷救市，各类政策频出，7、8月限购解除，三季度初现成效，总成交量约6945万平方米，同比下跌12%，跌幅明显收窄，930房贷新政跟进，10月公积金调整再次发力，11月央行降息继续加码，市场逐渐回暖，四季度总成交量约9074万平方米，同比上涨7%，整体市场成交先抑后扬，翘尾之势凸显。一线城市的市场表现最为敏感，年初遇冷便急速萎缩，年底受政策轮番刺激而强势回暖。季度同比跌幅逐步收窄，第四季度更是扭跌为涨，不过前三季度市场表现极不理想，导致一线城市在各线城市中表现差强人意，全年成交量同比下跌24%，即使与市场平平的2012年相比，仍下跌了17%。四个一线城市一致呈现先跌后涨的态势，“银十”均异常火爆，11月北京、深圳继续上涨，上海、广州维持平稳，12月四城再次齐头并进，北京势头尤盛。

二线城市分化愈演愈烈，以价换量渐成常态，借着双限取消、公积金调整、降息等政策春风，部分城市年尾破冰复苏，杭州、南京、武汉、郑州等重点城市成交节节攀升，短期去化风险逐级下降，而部分城市则市场反应迟缓，青岛、大连、沈阳、长春等城成交略显疲软。数据同比来看，半数以上城市成交下跌，厦门跌幅超3成，大连、贵阳、青岛等城下跌2成有余；太原、石家庄、兰州则上涨明显。按时间轴来看，CRIC监测的24个二线城市成交量前三季度同比分别下跌14%、19%和13%，4季度实现逆转，同比上涨2%。全年总成交量约17586万平方米，与去年同期相比下跌10%，但相较2012年和2011年同期则分别上涨12%和47%。

三四线城市市场表现优于预期，而且远好于一线城市，但身处弱市格局，下跌实难幸免，CRIC重点监测的34个三四线城市全年成交7601万平方米，与2013年同期相比下跌1成；上半年与下半年表现泾渭分明，前两季度同比均下跌，第三季度开始微涨1%，第四季度顺势大涨19%，在各线城市内表现最优。就城市表现而言，张家港最为抢眼，同比大涨156%，另外佛山和常德分别上涨19%和17%，梧州、无锡、三明、马鞍山也均有1成以内的上涨，其余27个城市则均出现4成以内不同程度的下跌。

四、房价：涨幅明显回调，一、二线同比上涨，三、四线出现下跌 今年市场新常态下，房价增速迅速下降，很多城市因为供求矛盾突出，不得不降价走量，因而均价出现不同程度下跌。但从整体来看，全国56个重点城市平均均价达到10011元/平方米，同比仍小幅上涨1.5%，但与2013年相比增幅明显回落。

从各能级城市新建商品住宅价格具体来看，一线城市均价依然坚挺，虽然增速较去年都有明显下降，但整体平均上涨9%。其中，上海、广州增幅最大，为11%，而深圳均价上涨最少也达到9%。在市场不景气，成交下滑的情况下，一线城市市场迅速冷却，城市间市场差异集中表现于房价上，其中北京、深圳商品住宅均价同比增幅逐月不断下滑，而上海相对平稳，广州因商品住宅成交结构影响，同比增幅出现上涨。

二线城市商品住宅价格，总体增多减少，均价同比涨幅分化明显，但二线城市整体均价仍同比小幅上升4%。厦门、合肥、南昌、南京等城市均价继续大幅上涨，平均涨幅超过10%，其中，厦门房价在今年市场下行下首屈一指，保持连续28个月上涨，9月开始才小幅下降0.18%，全年均价同比大幅上涨26%，位列全国最高水平；合肥、南昌等城市今年成交虽小幅下降，但本身供求关系平衡甚至供不应求，价格上涨也是必然；而南宁、武汉、郑州等今年市场较好的城市，商品住宅均价也出现不同程度涨幅。杭州、昆明、兰州、宁波、大连等城市因为本身供求矛盾突出，市场去化压力较大，在今年市场下滑下，通过放价走量加速消化，因而整体均价同比出现不同程度下降，其中，杭州今年率先打响楼市降价促销潮，整体均价今年降幅最大为8%；宁波在5月也快速跟上，降价促销，以价换量，均价同比下降5%。

三四线城市总体均价同比出现下跌。从CRIC重点监测的26个三四线城市均价数据来看，均价同比下降的城市达到15个，三亚、中山、北海、烟台等市场相对较平衡的城市，均价不同程度上涨，其中，三亚均价上涨最高，为17%，其次为中山，而泰安、南平、宜兴等城市在大幅降价后，均价平均降幅超过10%，其中，降幅最大为泰安，同比下降21%，其次为南平，下降13%。

在我们看来，一方面，三四线城市基本面大多压力山大，而且市场下行，许多城市库存高企，土地消化周期过长，使得降价促销成为项目去化的主要选择；另一方面，三四线城市没有足够的经济和外来人口支撑，人口甚至外流，使得开发商知道，在当前市场基本面供大于求的情况下，就算市场回暖，三四线城市也很难快速去化，降价跑量成为明智选择。

五、供求关系：多城市供求比先升后降，库存构筑顶部，消化周期触顶回落 在供应总体平稳而市场成交先抑后扬的态势下，多数城市的供求关系都发生了变化。表现在以下几个方面：供求比先升后降，库存量普遍攀升，商品住宅消化周期表现显著分化。

2014年各线城市供求比基本上全线走高，到三季度以后因市场筑底回稳才略微下降的态势，四季度多数城市继续下降。其中，一线城市表现最差，前11月供求比达1.4，2013年仅为0.9，而广州和深圳供求比已逼近2.0；二线城市整体基本平衡，前11月供求比为1.1，与2013年持平，但具体城市分化明显，11月份供求比大范围下降，南昌、青岛、太原均在0.3以下，西安、宁波、杭州等均在1.6以上。三四线城市差于二线城市，18个监测城市中前11月供求比均在1.1以上，年末供求比虽与前三季度相比微跌，但并无明显改善。

在利好政策不断刺激下，三季度以来各城市楼市筑底回稳，成交量逐月上涨后，去化压力也大为缓解，城市新建商品住宅库存量也在不断调整，全年整体仍呈现全线走高态势，多数城市库存量在年末又创下新高，整体并无明显改善。

一线城市住宅存量相比年初全部上涨，同比涨幅高达57%，除深圳外，存量均逼近或超过1000万平方米。以北京为例，从2月底的721万平方米一路攀升至11月底的1083万平方米，上涨势头不减。二、三线城市整体依旧库存高企，但具体表现略有分化，部分城市自三季度以来住宅存量初现小幅下跌的态势，以宁波、杭州表现较为明显，宁波存量在持续了9个月的上涨后，在年尾开始小幅回落，但同比去年依旧上涨25%；但多数城市如沈阳、长春、长沙等，依旧保持着小幅上涨的走势，月底存量同比全部上涨，平均涨幅27个百分点，沈阳存量更是高达2986万平方米。近两年来，开发商大量拿地增加供应量，但市场成交低迷，回暖力度不足，从而带来库存量节节攀升，全面缓解去化压力刻不容缓。

从消化周期来看，在上半年的成交乏力和供应增多的背景下，各城市的商品住宅消化周期不断攀升，到7月底多数已超出合理范围，去化压力遽增，城市风险也增大。但在四季度以来的成交回暖的推动下，多数重点城市的商品住宅消化周期虽依旧超过或逼近18个月的警戒线，但显著呈现持续下滑的走势，甚至一些城市如杭州回归到“安全区”。其中，一线城市率先回暖，如深圳消化周期在保持两个季度的上涨至20.4个月后，开始大幅下跌至13.3个月，低于1月的15.3月，目前4城均回落至合理范围内，未来去化压力偏小，但整体消化周期达12.2个月，同比仍上升58%。二三线城市的消化周期整体表现下滑的走势，但分化明显，一类是供需严重失衡的城市逐步回落，如今年来沈阳、青岛和长春等市持续畸高，但三季度以来持续下滑至18个月警戒线，去化压力虽一定缓解但仍然巨大；一类是消化周期大幅下跌、去化压力大为缓解，如杭州、宁波和福州在到达28个月的高峰后，迅速下滑至12个月左右，供求基本达到平衡；一类则是消化周期持续在合理范围内缓慢调整，如大连、武汉、济南等城市，今年来虽然消化周期同比去年都大为上涨，但均处于合理范围内，并在四季度以来不断变化，微幅下落。

六、成交结构：大户型普通住宅成交占比回升，经济型别墅成交抬头 2014年是政策调整大年，房地产市场在限购取消，限贷松绑、公积金政策调整、税费补贴调整、降息等等一些列组合拳的轮番刺激下，各类产品成交结构也悄然发生变化：从户型来看，二房和三房依然是市场主力，然而，受政策影响，特别是限购取消的影响，三房及以上大户型成交占比有所回升，主力户型二房和三房面积小型化趋势仍在继续；别墅市场，200平方米以下经济型别墅成交占比快速提升，二线城市表现尤为明显。

1、三房及以上大户型成交占比回升，二线城市特别突出

2014年前11个月，在限购取消及中央和地方政策刺激下，十二大重点城市各户型成交结构悄然发生变化，两房和三房产品仍在市场中牢牢占据着主力位置，二者成交面积占比仍高达76.98%，但小户型一房和二房的成交占比持续下滑，前11个月同比分别共下滑了0.64和1.05个百分点，而三房和四房、五房及以上住宅成交占比则表现为持续上涨，前11个月成交面积占比以三房同比涨幅最高，达到0.91个百分点。

从一、二线城市来看，二线城市三房、四房、五房及以上户型3季度出现明显止跌回升迹象，而一线城市表现则相反，三季度三房、四房、五房及以上户型成交占比均出现不同程度下滑，四季度又表现为止跌回升，而二房三四季度表现为较大幅度上升。这主要是由于二线城市受限购取消影响，辅之限贷松绑、公积金调整、降息、税费减免等一些政策的助推作用，改善型需求大受鼓舞，加快入市步伐，致使大户型成交占比显著止跌回升。而一线城市虽仍受限购桎梏，然而在限贷松绑、公积金调整、普通住宅标准调整、降息等一些列利好政策的刺激下，部分首次置业的刚性需求受到刺激加快入市，因而两房产品成交占比大涨。

2、户型结构呈现小型化趋势，一线城市尤为显著

随着国内房价持续上涨，购房者购房压力日益增加，为满足基本居住需求，现下越来越多的购房者将目光转向小型化产品，2014年前11个月60-90平方米面积段产品成交占比同比继续上涨3.03个百分点，达到32.83%，其中80-90平方米面积段产品得益于小三房认可度的持续增加。上升幅度最大，同比上涨了2.35个百分点；房价较高的北上广深四大一线城市表现尤为突出，今年前11个月60-90平方米面积段产品成交占比上涨5.44个百分点，达到32.87%。

两房：60-90㎡面积段成交占比持续上升，一线城市涨幅尤甚

2014年前11个月，两房户型中80-90平方米面积段和90-120平方米面积段产品是主力，成交占比分别达到40.12%和35.42%，其中60-90平方米面积段成交占比同比去年同期有所上升，涨幅为2.65%，且以78-80平方米面积段涨幅最大，为1.69%；而60平方米以下、90-120平方米和120平方米以上面积段产品成交占比同比均有所下滑，其中，90-120平方米面积段产品成交占比降幅最大，达到2.7%。

从一二线城市具体来看，一线城市两房户型面积小型化趋势更为显著，60-90平方米面积段产品今年前11个月成交占比同比大幅上涨9.74%，达到68.29%，高出二线城市近10个百分点。而二线城市两房户型面积小型化趋势反应相对平淡。

三房：80~120㎡面积段成交占比上涨，一线城市尤为显著

2014年前11个月，十二大重点城市，三房户型中120平方米以下面积段产品成交占比同比上升6.8个百分点，达到54.75%，其中80-90平方米面积段产品涨幅最大，同比上涨5.62个百分点。而120平方米以上各面积段产品同比下滑，三房主力产品之一120-144平方米面积段成交占比下滑最为严重，同比下降5.31个百分点，跌破40%，仅有35.49%。同样的，房价压力相对较大的一线城市三房户型面积小型化趋势也更为显著，120平方米以下面积段产品成交占比同比上涨10.57个百分点，达到55.17%，且以90-120平方米面积段产品涨幅最大，同比上涨6.62个百分点。而二线城市仅80-90平方米面积段产品同比上涨，其余面积段产品成交占比表现为同比不同幅度的下滑。

3、经济型别墅市场占有率快速提升，二线城市更加明显

2014年是政策调整大年，二三线基本取消限购，外加限贷松绑、降息等政策刺激，改善型需求快速抬头，别墅市场表现相比2013年虽稍显逊色，前11个月成交面积同比2013年同期微幅下降6个百分点，但从各面积段及一二线城市来看，却不乏亮点。

从各面积段来看，近年来，200平方米以下的“叠墅“、”90墅“等小户型别墅逐渐受到市场热捧，特别是今年下半年限购取消以后，改善型需求彻底脱下束缚，小户型别墅再度升温，今年前11个月200平方米以下户型别墅成交占比达到26.31%，同比去年同期大涨7.21个百分点，特别是120-140平方米户型别墅同比涨幅虽仅有2.73个百分点，但与2013年同期1.54%的成交占比，2014年前11个月成交面积占比涨幅已接近2倍，高达176.62%。而200平方米以上各面积段别墅成交占比同比去年同期全线下滑，特别是300平米以上大户型别墅跌势更为显著。

从各线城市来看，由于限购松绑，二线城市200平方米以下小户型别墅成交占比涨势更为明显，同比去年同期上涨了7.75个百分点，其中120-140平方米户型成交占比涨幅更是表现得鹤立鸡群，同比上涨3.59个百分点。而一线城市200平方米以下户型别墅成交占比涨势稍弱，且改善型需求相对集中的120-140平米户型占比由于限购影响上涨也较为有限。

2015年展望

一、新开工面积持续下与土地成交减少，多数城市新增供应量整体偏紧 鉴于今年以来持续下滑的新开工面积和土地成交规模，预计来年我国楼市供应面整体将是偏紧的状态。不过分城市能级来看，一线城市预期仍能予以谨慎乐观，一方面一线城市充足的需求和项目的高溢价能力，为房企带来了更强的开盘入市动力；另一方面从成交总量上看，今年以来土地市场成交尚可，依然维持在4000万平方米以上的水平，来年供应面有望继续稳定，并且诸如华嘉胡同、董家渡、前滩等地王相继出让，也显示了企业对于一线城市的信心。二、三线城市方面相对看淡，与一线城市相比，今年二、三线城市土地出让下滑幅度更大，进入开发阶段的项目更少，来年供应量下滑的可能性也更高，并且即便是在南京、合肥、武汉等供求状况较好的城市，土地流拍也是屡见不鲜，大体量宅地流拍亦有个案，如武汉光谷102号、肥东FD14-5号均是如此。

二、行业供过于求基本面未变，2015年成交量保持与2014年水平相当 虽然国内城镇化率增长已经开始降速，但上升的趋势并没有发生改变，每年新增的城镇人口仍能为市场带来大量的需求，在一二线主要城市，更是有大量的首置需求有待释放；更何况随着城市建设的进一步推进，城市更新还将带来大量的新增需求，因此在我们看来，来年房地产行业基本面并不会出现实质性的变化。再考虑到政策面的稳定，我们认为2015年整体销售应该仍能保持在今年水平。

分城市能级来看，一线城市虽仍受到限购政策约束，但依托于强大的人口吸纳能力和经济水平，京沪穗深的市场购买力仍无需担忧，以上海为例，即便目前只有20%的常住人口有能力购房，那也是180万户的客户总量，足以覆盖目前上海的成交规模，并且今年前三季度市场的低迷，也为来年市场留下了上行空间，因此我们预计来年一线城市成交量价也能够保持稳定或小有回升。

二、三线城市方面，我们认为会延续2014年的态势，分化将进一步加剧，在合肥、武汉、郑州、南京、厦门等市场需求旺盛、消化周期较低的城市，成交有望企稳回升，不过合肥部分土地存量较高的区域，如滨湖、新站、高新应警惕供应风险，而消化周期较高的城市，面对高企的库存压力，来年市场去化压力仍然巨大，市场成交也不容乐观。

三、去库存仍将是上半年主旋律，预计2015年楼市价格先降后稳 得益于调控的解绑、货币政策的推动以及房企的营销力度的加强，2014年年底房地产市场需求再现抬头趋势，不过考虑到依然处于高位库存压力，我们认为2015年房价的整体走势仍应是先降后稳：一方面，目前很多城市库存还处于高位，诸如宁波、沈阳、长春、青岛、杭州、无锡等市消化周期均超过18个月，在巨大的去化压力面前，房价还有进一步调整的空间；另一方面，从销售目标完成情况来看，今年多数房企恐难完成全年目标，这意味着大多数企业库存也处于高位，因此在2015年上半年的相当长一段时间里，去库存仍将是市场的主旋律，房价也有进一步下探的可能。

就具体城市来看，我们认为一线城市房价仍将保持稳定，或有小幅上涨，虽然一线城市市场需求充足、购买力旺盛，但是鉴于目前房价已经处于高位，限购令也并没有放松，未来房价大幅上探的可能性不大；在二、三线城市中，合肥、武汉、郑州、南京、厦门等消化周期较低、供求相对平衡的城市，房价或有一定上涨可能，不过对于部分供过于求、存量显著高企的二三线城市来说，在城镇化率趋缓和经济增速理性回归的行业大环境下，如若不能寻求足够的需求入场，面对日益逼仄的市场需求，企业蜂拥出货的可能性将大大上升，其供求风险或将提前到来，对于这些城市而言，以价换量仍很可能是来年市场的主旋律。

四、保障房与二手房挤占刚需市场，一手房成交结构向改善型偏移近年来保障房工作的持续推进，为中低收入者的居住条件改善做出了巨大贡献，但也在客观上对商品住宅的刚需产品造成了巨大冲击。结合数据来看，从住建部公布的统计数据可以看到，近年来我国平均每年建成500万套保障房，其中棚户区改造住房约占半数，这意味着每年会有250万套增量性保障房进入住宅市场，而目前我国商品住宅的成交量仅在1000万套左右，考虑到保障房的门槛和价格优势，刚需产品受到的冲击不言而喻；而从政府的最新表态来看，2014年住建部年度工作会议指出，明年我国还将基本建成480万套保障房，保障房工作的推进还将持续，并且随着自主性住房、廉租房等模式的进一步推进，保障房对于商品住宅刚需市场影响也有进一步扩大的可能。

随着城镇化进程的进一步推进，在房地产行业进入或即将进入成熟期的城市中，越来越多的改善性需求已经开始进入释放阶段，并且在政策环境上，从2014年下半年以来的限贷、限购陆续解除，以及中央的屡次表态来看，政策面对于合理的改善性需求也是持以支持态度，以此来看2015年改善性需求将迎来更多的释放机会，并且改善性需求释放所带来的小户型房屋置换需求，也将吸引更多的刚需客群去购买“首置型“二手房，因此我们认为在北京、上海、深圳等楼市发展程度较高的城市，未来越来越多的首置需求会由一手房流向二手房，而这些城市一手房市场也将更多的由中高端需求所占据。基于以上两点，我们认为在成交结构上，2014年国内商品住宅市场将向改善型偏移，并且对于改善性需求进入释放阶段的城市来说尤甚。另外需要指出的是，受到高价产品成交占比上升的影响，表征在一些城市统计局公布的指标，如房价的算术平均数上，也有可能会出现脱离各项目实际的结构性虚增。

第二篇：房地产市场行业发展情况分析

房地产市场行业发展情况分析

中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号：

房地产业的资金大部分来自于各金融机构，金融政策的调整对房地产业有着巨大的影响力，这种影响力可以从两个方面来看：一是面向全社会金融政策对房地产业的影响；二是社会为了达到一定的目的而通过金融政策对房地产业进行引导，以利于房地产业及整个社会经济的健康发展。后者在国内常常称之为房地产业宏观调控

受发展阶段和国情所决定,影响我国的房地产市场的因素众多而又独特,既有人口,土地,经济等实际指标,又有消费传统,心理预期等特殊影响,还有金融体系,土地制度,政策调控等制度因素.其中,政策对房地产市场的即时影响较大.政府政策影响市场常常成为中国房地产业发展中的硬拐点因而房地产政策的成功与否在相当程度上决定了中国房地产市场的发展进程.房地产政策既关乎国民经济增长的大局,又与广大民众安居乐业息息相关,因此从政策的制定到实施均受到社会各方面的关注.一、存款准备金率上调对房地产市场的影响

2011 年6 月16 日，中国人民银行决定，从2011 年6 月20 日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5 个百分点，至此，国内银行存款准备金利率达创纪录的21.5%。这已经是自2010年1 月份以来央行第12 次上调存款准备金率了，每次冻结的资金量都在3 500 亿元以上。根据国际经验，上调存款准备金率也没有明确的尺度，中国的存款准备金率不存在绝对的上限。由于每次几乎都冻结3 500 亿元以上的资金，无疑是收紧了流动性，压缩银行的放贷能力，这就提高了银行贷款的门槛，对房地产开发贷款和个人按揭贷款产生了直接影响。准备金率连续上调的累积效应对银行信贷总量将产生显著抑制作用，作为资金密集型行业，房地产企业的贷款量会受到很大影响。央行自2011年11月底以来第二次下调存款准备金率，也是2012年年内首次下调，下调后，大型金融机构存款准备金率降至20．5%。本次下调总体上与地产无关,所以对房地产市场的影响基本可以忽略.二、银行调整信贷政策对房地产市场的影响

据统计，2008 年我国新增人民币贷款4.9 万亿，其中房地产贷款4 800 亿；2009 年，新增贷款9.6 万亿，其中房地产贷款2 万亿；2010 年，新增贷款减少为7.5 万亿，房地产贷款不减反增，达到2.022 万亿，这说明2010 年在房地产企业上市、扩容、发债等方面陷入停滞以及房地产信托融资被叫停的情况下，房地产金融市场形成了信贷主导的格局，这也说明商业银行在信贷投放上存在结构性问题，过多地投向了房地产行业。2011 年各商业银行都针对当前经济形势对信贷政策进行了调整，对于房地产等可能引发资产价格泡沫或通货膨胀的领域会严加控制，房地产行业相关贷款门槛会持续提高。个人贷款方面，2008 年为应对金融危机带来的房地产市场需求下滑，人民银行将商业性个人住房贷款利率下浮幅度调整至70%，最低首付款比例调整为20%。在之后两年宽松的货币政策下，绝大多数银行都为首次购房的新老客户办理了房贷利率七折优惠，很多银行甚至大打“擦边球”，为“二套房”甚至“三套房”贷款购房者都发放了七折利率的贷款。从2010 年11 月1 日起，应监管部门要求个人住房贷款利率的下限上调为基准利率的0.85 倍。近期由于银行规模紧张影响的扩散，已经有多家商业银行取消了首套购房贷款的利息优惠。目前唐山市场上，只有中小股份制银行还有首套房利率的优惠政策。但是随着各家银行总行政策的调整，利率优惠被取消应该是未来的趋势，这无疑给购房者增加了成本。加之国家对二套房贷的差别化信贷政策大幅提高了购买第二套住房的资金门槛，监管力度的不断增强，必将对房地产市场的需求形成冲击。据报道，上海及浙江的四大国有银行的首套住房按揭贷款已经完全取消现有的优惠，其首套住房按揭贷款首付比例上升到四成以上，贷款利率也上升到基准利率以上。开发贷款方面，种种迹象表明，2011 年商业银行房地产开发贷款业务将受到一定抑制，审批标准将明显趋严。工行日前已表示要顺应整个经济发展模式转型的要求,调整内部的信贷结构, 有保有压，并对房地产开发贷款进行控制；某商业银行总行近期要求各地分行对全部已经审批的房地产开发贷款项目重新进行风险评估。在这种形势下，预计在2011 年除目前全国排名靠前的知名房地产开发企业仍会获得部分信贷资源外，其他的尤其是地方性的中小开发商获得银行贷款支持的难度比较大，中小开发商资金的“枯水期”可能会到来，这一点目前已经显现在了委托贷款利率走高、民间借贷成“疯”上。在此需要提醒广大购房者的是，未来一段时间内置业需考虑的重要因素不只是地段、房价等，还应该侧重开发商实力的了解，规避购买期房形成烂尾的风险。2012年上半年,为巩固房地产调控结果,中央政府坚定不移加强房地产调控,一方面继续坚决抑制不合理需求,另一方面支持自住性住房的合理需求.2012年上半年货币政策微调力度加大,促进热点城市成交活跃.上半年银行两次下调存准率,三年半来首次降息.货币政策微调,信贷投放力度有所加大,使得购房者和开发企业更易获得贷款,使北京等热点城市今年以来首次出现交易量放大.商品房销售面积降幅逐渐缩小的主要原因.众所周知信贷变化左右房地产,在此轮房地产调控政策的影响下2012年上半年,房地产市场呈现如下特点,供求矛盾有所改善,但仍需继续增加供应;不合理需求受到抑制,刚需成为需求主体二季度特别是6月份热点城市住宅成交量价均有所反弹.三、金融政策和其他政策相结合对房地产市场的影响

除金融政策外，国家还出台了一系列抑制房价过快上涨的调控政策，包括限购令、土地政策和税收政策等。在如此严厉的调控政策下，市场出现了开发商捂盘，购房者观望的局面，即持续加息会干预购房者的心理预期，观望情绪会逐渐浓厚，楼市的需求量会逐步减少。调控政策还会从另外一个方面增加楼市的供应，重庆大学公共事务系副主任曹跃群说，随着多次提高存款准备金率和加息，部分快速扩张的中小企业资金压力加大，从而会出售持有的房源，增加市场供应。一方面需求萎缩，另一方面供应在增加，这样使得房地产企业的库存量不断扩大，资金回收率降低。以北京为例，5 月北京楼市29 个开盘项目的平均销售率为31.1%，进入6 月楼市再创年内新低。根据中原地产研究统计，6 月当月北京取得预售许可证的商品房期房住宅项目合计为29 个，提供住宅套数为9508 套，而当月签约的数量为1 295套，签约率仅为13.6%。其次，是北京的商品房库存积压上涨，仅6 月预售的商品房期房住宅项目，根据预售总值对比已

经签约的项目值，合计提供的9 508 套住宅总市值325 亿，而截至月底签约的仅有29 亿，一个月的库

存积压市值就超过296 亿。296 亿还仅仅是积压商品房的市值的一小部分。根据6 月30 日的数据，北

京商品房库存总面积分别为：期房面积1 510.5 万平方米，现房面积1 809.5 万平方米。总库存面积为320 万平方米，相比春节调控前的3 181.2 万平方米增加了138.8 万平方米。“根据今年在售期房预

售均价，乘以库存面积，目前全市积压库存总市值已经超过8 000 亿。预计年底有望达到万亿。”

综上所述，在当前金融形势下，各种政策叠加一定会对房地产市场产生实质影响，但是，也应该

看到，国家调控的本意是让房地产市场回归健康理性的轨道，而不是让实体经济承受房价大幅下

挫的后果，所以随着调控政策的逐渐显效，未来一到两年房地产行业有可能面临重新洗牌，融资渠道宽广的大型房企将面临新的发展机遇，而房价将是会经历波浪式平缓调整的过程.与此同时多部委强调落实保障房建设资金.住建部,央行,财政部等多部委政策支持保障房资金.在政府控制房价、调整住房供应结构、加强土地控制、信贷控制等一系列宏观调控政策陆续出台的背景下，地方政府过度的投资冲动将受到一定程度的抑制，对土地与房屋开发投资的增速也将相应减缓。与此同时，加息、提高存款准备金率等措施所导致的房地产开发贷款与消费贷款增速的放缓将直接影响房地产开发的规模和施工、竣工速度。因此从整体上看，如果国家针对房地产的宏观调控政策落实到位，未来2―3年我国房地产开发投资的增速将略有减缓.市场供求不平衡矛盾将继续存在。近年来针对房地产的宏观调控政策中影响需求变动的因素主要有：上调银行存贷款利率、控制二次购房与投机性购房、控制拆迁规模等。但是，由于人民币升值的预期不断刺激“热钱”涌入我国，且大部分流入了房地产领域，未来2-3年我国部分地区房地产市场的投资性需求仍将有所提高。

房地产价格将保持上升趋势。从对供求关系的分析可以判断，未来2―3年我国房地产价格仍将保持上升的趋势，原因是：

第一 房地产市场供求发展不平衡的矛盾（特别是需求将继续迅速增长的趋势）必然反映在房价的持续增长上；

第二近年来地价、建筑材料、商品房品质提高所带来的开发成本增加将推动房价上涨；

第三 从经济学理论来看，房价的运动趋势和国民经济增长率以及居民可支配收入正相关。目前我国经济高速发展，居民收入持续增加、除非遭遇金融危机，经济增长趋势被迫中断，否则房价的运行趋势只会上升，而不可能下降。

普通住房供应量将上升，高档住宅供应量将减少。为了合理引导住房建设与消费，国家在规划审批、信贷、税收等方面对中小套型、中低价位的普通住房给予了优惠的政策支持，并明文规定了享受优惠政策的普通住房的具体标准。未来2―3年，随着各地房地产宏观调控细则的相继出台，中低价位、中小套型普通商品房、经济适用房与廉租房的供应将有所增加。

注：文章内所有公式及图表请用PDF形式查看。

第三篇：房地产市场形势分析与展望

房地产市场形势分析与展望

2008年，受国际金融危机及国内经济回调的影响，住房销售 低迷，房价涨势逐步回落，房地产市场进入调整阶段，调整程度 逐步加深。208年下半年，作为扩大内需、促进经济增长的重点，中央及地方政府连续出台了多项鼓励住房消费、活跃房地产市场 的调控政策。2009年较高的房价将有一定下行空间，随着房价的 合理回归，政策逐步落实，自住型需求将陆续释放。

一、我国仍处在房地产市场持续发展阶段

与美国等发达国家住房市场已进入成熟期不同，我国正处在 城市化和工业化进程加速阶段，住房水平低和需求比较旺盛，是 我国住房市场快速发展的市场基础，其中除了少数低收入群体住 房需要政府提供保障性外，还有几种类型的住房需求依靠住房市 场：

一

类是刚刚步入社会不久，成家立业需要住房的年轻人，包

括本地离开父母独立生活和外地进入大中城市工作的年轻人。他 们需要的住房是功能设施齐全、舒适、方便，小户型、价格适中，可以承受得起的住房。一类是已经购买房改房，生活水平提高，希望以小换大改善居住条件的人群。这两部分人具有一定收入和 经济能力，借助银行贷款，可以购买普通住宅，他们是社会的基 本群体，占大多数，也是住房市场自住型的基本需求群体。还有

一

类是投资型需求。改革开放使中国人民财富有了较大增长，需 要有保值增值的渠道和工具，一部分人选择了住房市场。购置住 宅不是为了自己居住和使用，而是为了出租获利或住宅涨价后出 售获利，是通过购房实现手中的货币增值。

二、此轮房地产市场调整是市场经济内在规律的作用

从2007年年末开始，住房市场形势急转直下进入调整期，其 根本原因是市场内在规律对房地产行业几年高速增长积累的矛盾

和问题进行自我强制调整的结果。2004年以来，在我国经济较快 增长，居民收入不断提高，对房地产市场预期向好的基础上，投 资型住房消费大量入市，不断推高房价以获利；开发商大量高价 拍地，以获取更高的回报，推高了住房的成本；自住型消费者在“买涨不买落”的心理驱使下，集亲戚朋友之力提前购房，透支 了部分基础消费需求。几种因素叠加，埋下了隐患，导致了目前 住房市场需求减少、调整期的到来。

第一，大量投资者进入，市场需求过旺，使房价快速上涨，脱离了普通居民的承受能力，加之市场供应的中小户型、中低价 位的住房偏少，将普通消费需求挤出了市场。

第二，房地产市场过快发展、房价过高弓l起了国家连续实施 房地产调控政策，随着宏观调控的累积效应发挥作用，尤其是对 第二套住房贷款政策的调控，一些投资性和投机性资金撤出住房 市场。

第三，今年以来国际金融危机愈演愈烈，中国经济向下调整，消费者收入预期及对房价预期发生变化，观望气氛浓厚，加剧了 市场调整的程度。

虽然房地产市场的调整短期内对经济稳定增长带来了较大影

响，但此次调整是对前几年房地产业过快增长和房价虚高的修正。将使过高的房价逐步向合理水平回归；使供给结构和需求结构更 加合理。这次调整是我国房地产业自198年市场化改革以来，经

历的真正市场周期性调整，得到市场的锤炼和洗礼的房地产业将 更具竞争力。房地产市场只有充分调整到位，才具备持续、健康 发展的基础。

三、影响209年房地产市场走势的因素分析

1、影响住房消费者预期变化的因素分析

2008年在国内外经济下行、前期国家偏紧的房地产调控政策

影响下，消费者预期比较悲观，持币观望。随着国家宏观调控政 策的调整，消费者预期将逐渐发生变化，在观望中寻找机会。一

是国家已经将支持房地产业稳定发展作为保增长的重点产业，并 连续出台一系列鼓励住房消费的政策，从政策层面上给予消费者 信心。二是我国连续出台强力度的刺激经济的措施，力争2009年 经济增长保持在8％以上，在就业和居民收入增长方面基本稳定了 预期。三是由于我国人多地少，目前仍然处在经济较快增长阶段。从较长时间看，住房价格仍然是稳步上升的趋势。近期房价下行 是对前期房价过高的修正，而且国家连续出台多项鼓励住房消费 政策，一旦房价调整到位，将会出现反弹。因此，部分自住型消 费者开始关注房市，而理智的投资型消费者也在观察抄底的机会。

2、国家一系列调控政策影响分析

2008年下半年，国家连续五次降低贷款利息，五年以上的贷

款利息降低1．9个百分点；为了鼓励住房消费，将购买普通住房

8的贷款优惠利率由基准利率的0．5倍下调到O7倍，使利用按揭

8．..贷款购房者节约了较大的利息费用。据银行计算，按等额本息还 款方式的按揭贷款，以上两项因素使月还款额节约18％左右。1O月份，财政部、税务局决定购买9O平米以下的普通住房契税减按 1％收取，使购房成本降低了2％以上。同时，对个人购买和出售住 房暂免印花税，出售住房暂免征收土地增值税，对出售普通住房 给予营业税的优惠，降低了二手房的交易成本。

3、住房的市场价格走势分析

2004年以来，尤其是2007年，我国住房价格较快上涨，一定 程度偏离了居民的承受能力，使得住房市场量缩、价落。经过一 年的调整，房价仅回落到2007年末的水平，2007年价格虚高的水 分并没有挤掉，虽然国家优惠政策降低了居民购房成本，但与居 民的实际支付能力还有距离。据央行第三季度城镇储户问卷调查，居民未来三个月有购房意向占比仅为133分别比上季和同期下

．％，..降1．8和2．8个百分点，为1999年以来的最低点，反映出房价调 整还没有到位。

综上分析，住房市场调整正在进行中，消费者持币观望等待

机会，市场存量房较多，房价还有下行的空间，直至下跌到消费 者接受的水平，整体看调整有向深度发展的势头。由此预计2009年上半年，房价承接2008年的下滑势头，房价水平将继续回落。由于区域经济的差异性，各地区调整的进度和幅度不尽一致。一 些调整比较早、调整幅度较深的城市，随着价格的下降，将有自 住型需求陆续入市。随着经济适用房和限价房大量入市，下半年 市场成交量将出现趋稳的迹象。

四、政策建议

在国家已经出台较多的调控政策条件下，2009年政策的立足

点应该关注和解决房地产市场调整过程中出现的新问题、新情况，并遵循市场运行的客观规律，促进房价合理回归。

第一，在市场调整中，应以开发企业自救为主，鼓励开发商

针对市场需求开展多种方式营销、合理定价，协助缓解与老业主 矛盾，打消开发商降价的后顾之忧，只有房价合理回归，才能释 放需求。

第二，应注重发挥市场机制调节和自我修正作用，利用市场的力量挤出泡沫，这样有利于行业可持续健康发展，促进行业的 调整和市场洗牌，促进行业集中度的提高。

第三，各地要因地制宜，不断探索，解决经济适用房和限价

房建设和销售中出现的问题。应适时调整规划，可尝试采取政府 收购作为廉租房，或扩大申购范围，甚至可以转为商品房的方式 解决弃购现象。根据市场形势变化科学、合理的核算经济适用房 和限价房的发标价格，选择交通方便的地点。对于建设经济适用 房和限价房增加成本、甚至亏损的开发商，要给予减免税费、资 金支持等优惠政策，鼓励开发商积极参-9保障性住房的建设。

第四，重视开发商资金紧张和存量房增加的问题，地方政府

可以收购资金链断裂的项目作为廉租房，避免出现烂尾楼；并鼓 励社会资金(包括企业和机构)低价收购部分存量房，用于做周 转宿舍或出租。

第五，着手研究和解决制约房地产业健康发展的体制、机制

问题，应抓住调整机遇建立行业良性发展的长效机制，如地方财 政与房地产业的关系、物业税、规范市场及房地产融资机制创新 等，为房地产业持续健康发展奠定制度基础。

(国务院发展研究中心廖英敏)

经济复苏前景有待观察

从一季度主要宏观经济指标看，经济运行继续保持了2008年

下半年以来的回落趋势，GDP增速进一步下降到6．％，比上年四

季度回落0．7个百分点。但是，随着政府一揽子经济刺激方案的实 施和效应的逐步显现，一系列宏观经济指标和先行指标明显好转。3月份，规模以上工业企业增加值同比增长8．％，比—2月份加

快4．5个百分点。一季度，全社会固定资产投资和社会消费品零售 总额同比增长28．8％和15．9％，分别比上年同期加快4．2和3．6个 百分点。可以判断，一季度应为本轮经济回落的底部，二季度经 济增长将出现一定幅度的回升。这样，在全球经济普遍低迷的情 况下，我国经济有望率先复苏。

值得注意的是，目前经济回升的基础尚不稳固，复苏前景及

可持续性不容乐观。

首先，一季度消费、投资增长达到较高水平，但在相当程度

上是政府政策效应的反映，如政府大规模增加投资、信贷规模急 剧扩张、家电下乡等，而市场主导的内需扩张缺乏有力支撑。经 济增长持续下降，对就业和收入预期均产生较大不利影响。大量 毕业生难以找到工作、农民工就业机会减少和收入下降，不利于 消费需求的持续扩张。如果短期需求回升主要来自中间需求而非 最终消费需求，将无法从根本上解决需求不足问题，还会加剧已 经存在的产能过剩。从投资看，年初以来，出口占比较高的外向 型企业经济效益比上年四季度进一步下降。通过产业关联和收入

第四篇：2013年房地产市场展望

2013年房地产市场展望

作者：房地产管理专家－李豪

2012年房地产市场依然在“新国八条”政策之下渡过，整体市场情况明显好于2011年，尤其是下半年。那么即将到来的2013年，房地产市场将如何？是否依然持续2011年的政策，或者是否有更严厉的政策呢？结合多种因素，我做一个大胆的预测：

1、2013年房地产市场表面波澜不惊，实际暗潮汹涌——表面量升价稳，实际上是土地与市场竞争，各大商企竞争加剧，未来房地产企业竞争是拼战略、拼模式、拼资本、拼管理、拼人才。

2、一、二线城市走暖，三、四线看量

3、大开发商继续兼并，小开发商依然难受

4、复合地产、产业地产、旅游地产等多业态、复合型地产形势逐步成为主流

5、保障房进一步推动，房产税扩大试点

6、税制改革，经济回暖，股市不看好，楼市依然是主流

7、各地地铁大进军，继续推动城市化和城郊一体化

8、大城市发展暂告一段落，城镇乡是下一波经济发展和房地产发展的动力

第五篇：房地产行业投资展望

房地产行业：支持刚需政策加强 成交持续回暖

成交量环比上升，楼市持续恢复。23个城市一手房成交面积环比增8％，同比增30％，较11年均值高19％，一线城市环比增幅高于二线。成交超过11年平均水平的城市达15个，其中杭州、苏州、南京、长沙、温州超过11年平均水平的七成以上。

本周成交量仍较3月平均水平低2％，差距逐步缩小。剔除清明假期成交影响，本月周均成交较3月均值低7％。5月各地新推盘量持续增加，预计周成交量有望继续回升，维持2-5月份成交持续回暖、全年销售持续向好的判断。

二手房成交亦持续回暖，进一步印证了楼市整体回暖的趋势。5城市二手房成交面积环比升12％，同比降幅收窄至6％，较11年平均水平高7％。

房价继续下行，降幅减小，新推盘以价换量去化改善。从一手房成交均价来看，9城市环比6个下跌；从分区成交均价来看，降价仍为主旋律，但降幅缩小，成交回暖下开发商继续降价动力有所减弱。从典型楼盘情况来看，新开楼盘仍采取优惠促销等营销手段，整体去化较此前明显改善，部分楼盘开盘当日去化可达5成以上。

獯嫜沽θ栽冢去化时间缩短。11个城市可售面积环比微降；去化时间13个月，环比微降，低于去年同期水平。

住建部正推进刚需购房优惠制度化，符合我们的预期。支持刚需政策继续加乾部分二三线城市公积金贷款额度上限普遍上调15％至25％。在以价换量、信贷对刚需实质支持下，刚需逐步释放，5月新盘增加将带动成交量持续回暖，库存加速去化。

我们坚定看好全年行业投资机会，全年坚定持有是最佳策略。建议增持销售增长迅速的招地、保利、中南建设、亿城、环球、万科，价值严重低估的首开、华发、北京城建、世茂、国贸，受益销售回升的世联。

风险提示：行业调整时间超预期，政策严控超预期〃中投证券）