农用地转建设用地

第一篇：农用地转建设用地

农用地如何转为建设用地

土地管理法将土地分为三类：农用地、建设用地和未利用地，并严格限制农用地转为建设用地。严格限制农用地转为建设用地的理由，法律上说了，是为了“保护、开发土地资源，合理利用土地，切实保护耕地”，坚守18亿亩耕地红线。但是，建设用地和农用地之间的巨大价差利润，激励着一些土地利益相关方要变农用地为建设用地，有时甚至甘冒违法犯罪的风险。

我们这里所要说的土地利益相关方，是指农村集体土地的所有人或管理人，比如农村集体经济组织、村民委员会、村民小组，不将政府和开发商包括在内。所说的农用地，是指农民集体所有的农用地，不包括国家所有的农用地。特别是，所说的转成建设用地，是指转用后的建设用地仍属集体所有性质，而不是转成国家所有性质，土地所有权仍属农民，不属国家，所以这里不涉及到征收土地的问题。

农村集体的建设用地，按照法律规定，可以作为宅基地、乡镇企业用地（或叫工商业用地）和公益用地，但不得用于商品房地产开发建设，所以，将农用地转成建设用地，实际上就是三种情况：

1、将农用地转成宅基地。

2、将农用地转成乡镇企业用地。

3、将农用地转成公益用地。

根据土地管理法的规定，要将农用地转成建设用地，必须办理一种叫农用地转用的审批手续。不管是转成宅基地、乡镇企业用地，还是公益用地，都必须办理农用地转用审批手续。如果未办妥这种审批手续，而将农用地用于非农业用途，则属非法占地行为，严重者将构成非法占用农用地罪。

下面就来看看将农用地转成建设用地的审批手续是怎样办理的。

一、如何将农用地转成宅基地。

根据规定，将农用地转成宅基地的手续如下： 1．提出建房申请。

农村村民每年一次性向所属村民委员会提出建房申请，经村民会议或农村集体经济组织全体成员会议讨论同意，由村民委员会在村内将申请建房村民的现居住情况及申请建房情况予以公示，公示期不少于7日。

建设农民公寓式住宅的，由农村村民与村民委员会(或村集体经济组织)签订农村村民建房协议。

2．审核建房申请。

村民委员会(或村集体经济组织)将申请建房村民的现居住情况及公示情况、农村村民建房协议送镇、街国土资源管理所审查后，报镇人民政府或街道办事处审核。

3．确定年度村民住宅用地范围。

镇政府或街道办事处按照“一户一宅”的原则审核村提出的建房申请，并核定建房申请人名单送区(县级市)规划、国土房管部门备案。经镇政府或街道办事处审核同意后，由村民委员会(或村集体经济组织)向区(县级市)规划部门申请村民住宅用地，由区(县级市)规划部门根据村庄住宅规划，出具拟用地的规划意见。4．用地预审。

使用新增建设用地的，村民委员会(或村集体经济组织)持规划部门核定的用地红线、界址坐标向区(县级市)国土房管部门申请用地预审，由区(县级市)国土房管部门出具预审意见。5．用地报批。

村民住宅用地涉及农用地转为建设用地的，由村民委员会(或村集体经济组织)按报批规定，持规划部门提供的用地红线、土地测绘机构出具的土地勘测定界技术报告书和地质、矿产、林业等相关职能部门审查意见，向区(县级市)国土房管部门申请办理农用地转为建设用地审批手续。由国土房管部门拟订农用地转用报批方案，依照《中华人民共和国土地管理法》的规定报有审批权的人民政府批准。

村民委员会(或村集体经济组织)利用本村集体建设用地建设村民住宅的，由市(县级市)国土房管部门报当地人民政府批准。

用地报批经有审批权的人民政府批准、村民委员会(或村集体经济组织)依法办理农用地转用手续并缴纳有关税费后，由市(县级市)国土房管部门向村民委员会(或村集体经济组织)出具用地批复意见。

6．申领建设用地规划许可证或乡村建设规划许可证。

村民委员会(或村集体经济组织)持用地批复意见向规划部门提出建设用地规划许可申请。位于城市、镇规划区内的，由规划部门依据控制性详细规划核定建设用地的位置、面积、允许建设的范围，核发建设用地规划许可证；位于村庄规划区内的，核发乡村建设规划许可证。其中，建设农民公寓式住宅的，规划部门向村民委员会(或村集体经济组织)核发乡村建设规划许可证或建设用地规划许可证；建设农民非公寓式住宅的，规划部门根据村庄住宅规划分割宅基地，并根据建房申请人的备案名单向申请建房的村民核发乡村建设规划许可证或建设用地规划许可证。7．申领建设用地批准书。

建设农民公寓式住宅的，由村民委员会(或村集体经济组织)持规划部门核发的乡村建设规划许可证或建设用地规划许可证向国土房管部门申领建设用地批准书。

建设农民非公寓式住宅的，由申请建房的村民持规划部门核发的乡村建设规划许可证或建设用地规划许可证向区(县级市)国土房管部门申领建设用地批准书。8．办理权属登记。

建设农民公寓式住宅的，由村民委员会(或村集体经济组织)持乡村建设规划许可证或建设用地规划许可证、建设用地批准书、农村村民建房协议依法向区(县级市)国土房管部门申请办理集体土地使用证或集体土地房产证。

建设农民非公寓式住宅的，由申请建房的村民持乡村建设规划许可证或建设用地规划许可证、建设用地批准书依法向区(县级市)国土房管部门申请办理集体土地使用证或集体土地房产证。

二、如何将农用地转成乡镇企业用地。

乡镇企业用地包含两种具体情况，第一，农村集体经济组织或村民委员会兴办乡镇企业使用的建设用地。第二，农村集体经济组织或村民委员会与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业使用的建设用地。

根据政府规定，农村集体经济组织或村民委员会申请将农用地转成乡镇企业用地，按以下程序办理： 1．项目立项。

项目单位向发展改革部门申请办理建设项目审批(或核准、备案)手续。2．申请规划条件。

项目单位持项目批准(或核准、备案)文件，向规划部门申请规划选址。属于征地留用地的项目，项目单位可按规定持留用地指标核定书直接向规划部门申请规划选址。规划部门出具规划红线并提供规划条件。

村民委员会(或村集体经济组织)利用未经规划、国土房管等部门依法审批的本集体所有的建设用地兴办非公共设施和公益事业项目，经批准补办手续，有留用地指标未兑现的，应首先核减留用地指标。3．用地预审。

使用新增建设用地的，项目单位持建设项目选址意见书、规划意见等文件向国土房管部门申请建设项目用地预审，由国土房管部门出具建设项目用地预审意见。4．用地报批。

项目单位持建设项目有关批准文件、土地测绘机构出具的土地勘测定界技术报告书等向国土房管部门申请办理用地报批手续。建设项目用地涉及农用地转为建设用地的，项目单位应按报批规定提供地质、矿产、林业部门审查意见等报批材料。资料备齐后，由国土房管部门拟订用地报批方案和用地供应意见，依照《中华人民共和国土地管理法》的规定报有审批权的 人民政府批准。建设项目用地涉及使用本村集体建设用地的，由市(县级市)国土房管部门拟订用地供应意见报当地人民政府批准。5．环境影响评价。

实行审批制、核准制的项目，项目单位在向国土房管部门申请办理用地预审时，可同时向环保部门申报环境影响报告文件；实行备案制的项目，项目单位可在建设项目开工前向环保部门申报环境影响报告文件。

6．申领建设用地规划许可证或乡村建设规划许可证。

项目单位持项目批准(或核准、备案)文件和用地预审意见向规划部门提出建设用地规划许可申请，位于城市、镇规划区内的，由规划部门依据控制性详细规划核定建设用地的位置、面积、允许建设的范围，核发建设用地规划许可证；位于村庄规划区内的，核发乡村建设规划许可证。

7．申领建设用地批准书。

由项目单位持用地批复意见、规划许可文件、有关税费缴纳凭证，向国土房管部门申领建设用地批准书。8．办理土地登记。

项目单位凭建设用地批准书依法向国土房管部门申请办理集体土地使用证或集体土地房产证。

三、如何将农用地转成公益用地。

此处的公益用地也包含两种情况：乡（镇）村公共设施用地和公益事业建设用地，如乡镇政府、村民委员会办公、学校、医院、农技推广站、敬老院以及乡村级道路、供水、公共厕所用地。

将农用地转成公益用地的程序，与转成乡镇企业用地的程序是一致的。

将农用地转成宅基地并办理土地登记手续之后，使用人对使用的土地享有了宅基地使用权，将农用地转成乡镇企业用地（工商业用地）或公益用地并办理土地登记手续之后，使用人对使用的土地享有集体建设用地使用权，使用权人有权在土地上建设建筑物，用于非农业用途，集体建设用地使用权人还可依法出让、出租、转让、转租和抵押集体建设用地使用权。

第二篇：农用地转集体建设用地

农用地转为集体建设用地

土地管理法将土地分为三类：农用地、建设用地和未利用地，并严格限制农用地转为建设用地。严格限制农用地转为建设用地的理由，法律上说了，是为了“保护、开发土地资源，合理利用土地，切实保护耕地”，坚守18亿亩耕地红线。

本文所说的农用地，是指农民集体所有的农用地，不包括国家所有的农用地。所说的转成建设用地，是指转用后的建设用地仍属集体所有性质，而不是转成国家所有性质，土地所有权仍属农民，不属国家，所以这里不涉及到征收土地的问题。

农村集体的建设用地，按照法律规定，可以作为宅基地、乡镇企业用地（或叫工商业用地）和公益用地，但不得用于商品房地产开发建设，所以，将农用地转成建设用地，实际上就是三种情况：

1、将农用地转成宅基地。

2、将农用地转成乡镇企业用地。

3、将农用地转成公益用地，重点为后两种情形。

根据土地管理法的规定，要将农用地转成建设用地，必须办理农用地转用的审批手续。如果未办妥这种审批手续，而将农用地用于非农业用途，则属非法占地行为，严重者将构成非法占用农用地罪。

一、如何将农用地转成乡镇企业用地

乡镇企业用地包含两种具体情况，第一，农村集体经济组织或村民委员会兴办乡镇企业使用的建设用地。第二，农村集体经济组织或村民委员会与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业使用的建设用地。

根据政府规定，农村集体经济组织或村民委员会申请将农用地转成乡镇企业用地，按以下程序办理：

1．项目立项。项目单位向发展改革部门申请办理建设项目审批(或核准、备案)手续。

2．申请规划条件。项目单位持项目批准(或核准、备案)文件，向规划部门申请规划选址。属于征地留用地的项目，项目单位可按规定持留用地指标核定书直接向规划部门申请规划选址。规划部门出具规划红线并提供规划条件。村民委员会(或村集体经济组织)利用未经规划、国土房管等部门依法审批的本集体所有的建设用地兴办非公共设施和公益事业项目，经批准补办手续，有留用地指标未兑现的，应首先核减留用地指标。3．用地预审。使用新增建设用地的，项目单位持建设项目选址意见书、规划意见等文件向国土房管部门申请建设项目用地预审，由国土房管部门出具建设项目用地预审意见。

4．用地报批。项目单位持建设项目有关批准文件、土地测绘机构出具的土地勘测定界技术报告书等向国土房管部门申请办理用地报批手续。建设项目用地涉及农用地转为建设用地的，项目单位应按报批规定提供地质、矿产、林业部门审查意见等报批材料。资料备齐后，由国土房管部门拟订用地报批方案和用地供应意见，依照《中华人民共和国土地管理法》的规定报有审批权的人民政府批准。建设项目用地涉及使用本村集体建设用地的，由市(县级市)国土房管部门拟订用地供应意见报当地人民政府批准。

5．环境影响评价。实行审批制、核准制的项目，项目单位在向国土房管部门申请办理用地预审时，可同时向环保部门申报环境影响报告文件；实行备案制的项目，项目单位可在建设项目开工前向环保部门申报环境影响报告文件。

6．申领建设用地规划许可证或乡村建设规划许可证。项目单位持项目批准(或核准、备案)文件和用地预审意见向规划部门提出建设用地规划许可申请，位于城市、镇规划区内的，由规划部门依据控制性详细规划核定建设用地的位置、面积、允许建设的范围，核发建设用地规划许可证；位于村庄规划区内的，核发乡村建设规划许可证。

7．申领建设用地批准书。由项目单位持用地批复意见、规划许可文件、有关税费缴纳凭证，向国土房管部门申领建设用地批准书。

8．办理土地登记。项目单位凭建设用地批准书依法向国土房管部门申请办理集体土地使用证或集体土地房产证。

二、如何将农用地转成公益用地。

此处的公益用地也包含两种情况：乡（镇）村公共设施用地和公益事业建设用地，如乡镇政府、村民委员会办公、学校、医院、农技推广站、敬老院以及乡村级道路、供水、公共厕所用地。将农用地转成公益用地的程序，与转成乡镇企业用地的程序是一致的。

将农用地转成乡镇企业用地（工商业用地）或公益用地并办理土地登记手续之后，使用人对使用的土地享有集体建设用地使用权，使用权人有权在土地上建设建筑物，用于非农业用途，集体建设用地使用权人还可依法出让、出租、转让、转租和抵押集体建设用地使用权。

第三篇：集体用地转开发用地

1、集体建设用地不算农用地，但属于农村集体所有。

2、因只有乡镇企业、乡镇村公共设施和公益事业、村民住宅才能使用集体建设用地，如果企业想购买集体建设用地，则需要通过县级以上人民政府进行征收，使原集体土地变为国有土地性质，在企业缴纳了征地补偿安置费用和土地出让金后，国家才能将土地交付企业使用，因征用前用途就是建设用地，所以不需要办理农用地转用审批手续。具体程序是先必须由政府进行征用转为国有土地后，再通过土地市场挂牌拍卖的方式取得土地的使用权，而不是所有权.农村集体建设用地需由国家征收并转为国有建设用地后，再进入土地交易市场，开发商通过招拍挂的方式获得土地的开发使用权。

1、根据现行土地法律法规规定，集体农用地转为国有土地，需经国务院和省级人民政

府批准，且需依法征收后才能转为国有土地；

2、只有项目用地才能将集体土地转为国土地，但还须办理农转用等一系列的征地手

续，居民个人无权改变土地性质。《土地管理法》第四十三条中明确规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。因此，能够将农民集体所有的土地，直接转化为建设用的的，仅限于以下几种情况：

1、兴办乡镇企业；

2、村民建设住宅；

3、乡（镇）村公共设施和公益事业建设。其他情况下，若想使用集体土地作为建设用地，必须先使该集体土地被国家征用，转化为国有土地后，再进行国有土地的有偿转让。

3、集体农用地转为国有土地的主要税费是：

1、契税按招拍挂所得土地出让金的3%

收取（由地税局征收）；

2、涉及农用地的农用地占用税的收取：耕地25元/平方米、其他农用地20元/平方米（由地税局征收）；3新增建设用地土地有偿使用费按20元/平方米收取（上缴省人民政府）；

4、耕地开垦费按18元/平方米收取（地方财政征收）。

4、《土地管理法》第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或

者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。这里规定了一种特殊的情况，即乡镇企业因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的，可以不用先将集体土地转为国有土地，而直接作为建设用地。

5、集体土地征用的法律特征是：首先，集体土地征用是一种政府行为、行政行为；其

次，集体土地征用是一种强制行为，集体土地征用是以国家政治权力作为依托，以法定程序进行，不管集体土地所有者是否愿意都必须服从；再次，集体土地征用行为具有一定的补偿性，被征地单位的农民得到了相应的补偿；最后，集体土地征用是一种引起民事权利变更的行为。土地被征用后引起土地权属的变更，土地性质发生了根本的变更，土地由原来的集体所有变为国家所有，土地出让应以法律规定的程序进行。

6、土地使用权出让方式：国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》第三

条规定：“招标、拍卖或挂牌出让国有土地使用权应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。”第四条第一款规定：“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各种经营用房，必须以招标、拍卖或挂牌方式出让”；第二款规定：“前款规定以外用途的土地的供地计划公布后，同一宗地由两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或挂牌方式出让。”

第四篇：设施农用项目三方用地协议书

设施农用项目三方用地协议书

信息来源：办公室 发布日期：2015-07-14 【字体：大中小】

设施农用项目三方用地协议书

甲方（集体经济组织）:北京长鹏投资管理公司 乙方（经营者）：周俭

丙方（镇政府）：丰台区长辛店镇人民政府

为规范设施农用地管理，合理利用土地资源，保护人民群众合法权益,根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国行政许可法》和《关于贯彻落实国土资源部农业部进一步支持设施农业健康发展有关问题的通知》（京国土耕〔2015〕72号）等法律法规及文件精神，结合镇域实际情况，经甲、乙、丙三方协商一致，签订用地协议书如下：

一、用地位置

设施农业项目用地位于 丰台区长辛店镇长辛店村西后街123号房后小院，四至界线详见《土地勘测技术报告》、《土地勘测定界图》，图件经甲乙丙三方认可为准。

二、用地面积及范围

设施农用地面积为 1839平方米，其中：农用地 1839平方米。用地面积和范围不得突破经三方认可并经批准的《土地勘测定界图》面积和范围。

三、用地期限

本项目设施农用地的期限为 2 年 零80天 自 2015 年 7月 10日至 2017 年 9月 30 日。

四、用地用途的约定

根据现代农业生产特点，从有利于支持设施农业发展、规范用地管理出发，将设施农用地具体划分为生产设施用地和附属设施用地。生产设施用地为设施农业项目区域内，直接用于农产品生产的设施用地，如工厂化作物栽培、连栋温室和日光温室等；附属设施用地为直接用于设施农业项目的辅助生产的设施用地，如设施农业生产中所必需的设备、原料、农产品临时存储、分拣包装场所用地，符合“农村道路”规定的场内道路等用地。具体要求为：

（一）设施建设应尽量利用荒山荒坡、滩涂等未利用地和低效闲置土地，不占或少占耕地。确需占用耕地的，应尽量占劣质耕地，避免滥占优质耕地。禁止占用基本农田。

（二）设施农用地范围内不得用于以下用地建设：经营性粮食存储、加工和农机农资存放，维修场所；以农业为依托的休闲观光度假村、各类庄园、酒庄、农家乐；以及各类农业园中涉及建设永久性餐饮、住宿、会议、大型停车场、工厂化农产品加工、展销等用地。

（三）用地期限内，如遇国家建设需要、旧村改造、征地、占地、拆迁、整体规划或区域环境整治等情况需拆除、腾退租赁标的物的，甲、乙双方均无条件终止本协议，乙方应在甲方告知该情况的十五日内无条件搬出租赁标的物，双方互不承担任何损失赔偿或经济补偿责任。针对乙方出资建设的地上物的补偿款，由甲方享受15%，乙方享受85%；针对土地、甲方出资建设的原有地上物等其他项目补偿款，均归甲方。

（四）用地期限内，因农业设施的特殊性，只限乙方从事法律、法规和长辛店镇准许的经营项目。乙方在经营过程中不得违章、违法、违规，因违章、违法、违规所造成的任何损失由乙方承担，与甲方无关；如由此导致甲方遭受损失的，乙方应予以赔偿。

（五）乙方建设农业大棚前，必须事先征得周边住户的书面同意（以签订协议形式），保证周边住户对此无任何异议。

（六）营业执照由甲方申请办理或乙方申请办理均可。本次租赁期内无论营业执照办理在甲方或乙方名下，如遇有本协议中第四项第（三）条约定的拆迁等情形，补偿均按照如下方式分配：

如在用地期限内拆迁，则停产停业等经营类损失的补偿均归乙方；如租赁期满后，则停产停业等经营类损失的补偿均归甲方，即使乙方继续租赁如遇有拆迁等情形，则经营性补偿全部归甲方所有，与乙方无关。

（七）申请建设农业大棚的手续由甲方或乙方办理，无论哪一方办理则自行承担办理相关手续的费用，不得向另一方要求补偿或分担。如本次由乙方办理，则本次租赁期满后无论乙方是否续租，则农业大棚的经营证照虽然仍保留在乙方名下，但乙方不得向甲方主张任何权利或补偿，如遇到拆迁时乙方自愿放弃经营性补偿，不得向甲方或拆迁方主张任何赔偿。

（八）合同期满终止时，乙方投资建设的地下、地上物等设施全部无条件、无偿归甲方所有。

（九）本协议未涉及事项仍以原合同约定为准，原合同约定内容与本补充协议约定不一致的，以本补充协议为准。

乙方经营 家庭形式无土栽培及培育蔬菜 项目，土地利用现状为： 1839平方米农用地；土地利用规划为： 1839平方米建设用地。

经甲方、丙方双方研究，同意乙方在依法确定的土地权范围内使用 1839平方米土地，其中生产设施用地 1784平方米，附属设施用地55平方米，附属设施中管理用房面积为10平米。

五、土地复垦要求及时限

根据第四项第（八）条约定，设施农业到期后地上物归甲方所有，甲方承诺按土地复垦协议和国家复垦技术指标恢复土地原貌，确保复垦后土地的水利、耕作层和交通设施完善。

六、其他事项

（一）租赁期间内，本设施农业项目建设期间及完成建设后，如出现质量问题或因此造成的安全事故，后果完全由乙方负全部责任。

（二）甲乙双方违约给对方造成损失的，另一方有权要求赔偿损失。

（三）丙方负责监督乙方按照协议约定具体实施农业设施建设，并将该设施农用地纳入日常管理，加强监督。

七、争议解决 因履行本合同发生争议，由争议双方协商解决，协商不成的，依法向人民法院起诉。

八、附则

合同一式5份，甲乙丙三方各执1份，国土资源部门1份、农委1份。

甲方：（盖章）法定代理人： 委托代理人： 联系电话：

乙方：（盖章）法定代理人： 委托代理人： 联系电话：

丙方：（盖章）法定代理人： 委托代理人：

联系电话： 签订地点：

签订日期： 年 月 日

第五篇：建设用地

01号行政许可事项：建设用地

一、行政许可内容

建设项目用地审批（包括：国有土地使用权划拨、国有土地使用权出让、批准使用集体建设用地、农村宅基地审批）

二、设定行政许可的法律依据

（一）《中华人民共和国土地管理法》（1986年6月25日第六届全国人民代表大会常务委员会第十六次会议通过，1998年8月29日第九届全国人民代表大会常务委员会第四次会议修订）第二十四条、第四十三条、第五十三条、第五十九条、第六十条、第六十一条、第六十二条；

（二）《中华人民共和国城市房地产管理法》（1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过）第十条、第十一条、第二十三条；

（三）《中华人民共和国土地管理法实施条例》（1998年12月27日国务院令第256号发布）第二十二条、第二十三条；

（四）《福建省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》（1999年10月22日福建省第九届人民代表大会常务委员会第十四次会议通过）第三十九条、第四十二条；

三、行政许可数量及方式

应符合土地利用计划和建设用地供应计划；

方式包括：划拨国有土地使用权，出让国有土地使用（协议、招标、拍卖、挂牌），批准使用集体建设用地、农村宅基地。

四、行政许可条件

（一）划拨国有土地使用权

1、符合土地利用总体规划、城市规划、土地利用计划和建设用地供应计划；

2、可以划拨土地使用权的范围：

（1）国家机关用地和军事用地；

（2）城市基础设施用地和公益事业用地；

（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；（4）政策性住房用地；

（5）旧城改造开发用地（具体建设项目需另行办理供地）；（6）成片开发区用地（具体建设项目需另行办理供地）；（7）法律、行政法规和国务院的有关文件规定的其他用地。

3、取得《建设项目用地预审意见书》；

4、取得建设项目管理部门的有关项目的立项、核准、备案文件；

5、取得规划部门的《建设用地规划许可证》；

6、涉及农用地转用、土地征收的，已经办理农用地转用、土地征收的审批。

法律依据：《中华人民共和国土地管理法》第二十四条、五十四条。

（二）协议出让土地使用权

1、符合土地利用总体规划、城市规划、土地利用计划和建设用地供应计划；

2、可以协议出让土地使用权的范围：

（1）工业仓储项目用地；

（2）部分城市基础设施和公益事业用地；

（3）非国家重点扶持的能源、交通和水利设施；（4）政府急需或特别鼓励发展的建设项目用地。

3、取得《建设项目用地预审意见书》；

4、取得建设项目管理部门的有关项目的立项、核准、备案文件；

5、取得规划部门的《建设用地规划许可证》；

6、涉及农用地转用、土地征收的，已经办理农用地转用、土地征收的审批。

法律依据：《中华人民共和国土地管理法》第二十四条；《中华人民共和国房地产管理法》第八条、第九条、第十二条；《协议出让国有土地使用权规定》第三条、第八条。

（三）拍卖、招标、挂牌出让土地使用权

1、符合土地利用总体规划、城市规划、土地利用计划和建设用地供应计划；

2、可以拍卖、招标、挂牌出让土地使用权范围：

（1）商业、旅游、娱乐、商品住宅等各类经营性用地；

（2）前项规定以外用途的土地的供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的；

（3）出让人认为适宜采用招标、拍卖、挂牌方式出让的其他项目用地。

3、出让国有土地使用权方案已经市政府批准；

4、符合拍卖、招标、挂牌公告所规定的竞买资格；

5、按拍卖、招标、挂牌公告规定支付了保证金；

6、签订了中标通知书，拍卖、挂牌成交确认书。法律依据：《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十二条；《厦门市土地管理若干规定》第二十一条；《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》第四条、第十七条、第十八条、第十九条、第二十条。

（四）批准使用集体建设用地

1、符合土地利用总体规划、村镇建设规划、土地利用计划和建设用地供应计划；

2、可以使用集体建设用地的范围：（1）兴办乡镇企业；

（2）镇村公共设施和公益事业建设。

3、取得《建设项目用地预审意见书》；

4、取得建设项目管理部门的有关项目的立项、核准、备案文件；

5、取得规划部门的《建设用地规划许可证》；

6、涉及农用地转用的，已经办理农用地转用的审批。法律依据：《中华人民共和国土地管理法》第二十四条、第五十九条、第六十条、第六十一条。

（五）农村村民住宅用地

1、符合土地利用总体规划、村镇建设规划、土地利用计划和建设用地供应计划；

2、可以申请宅基地的条件：

（1）因无住房或现有住房用地面积明显低于法定标准，需要新建住宅或扩大住宅用地面积的；

（2）因国家或者集体建设、实施村庄和集镇规划以及进行乡（镇）村公共设施与公益事业建设，需要拆迁安置的；

（3）因发生或防御自然灾害，需要安置的；

（4）向中心村、集镇或者农村住宅小区集聚的。兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的。

3、经规划行政主管部门同意；

4、涉及农用地转用的，已经办理农用地转用的审批。法律依据：《中华人民共和国土地管理法》第二十四条、第六十 二条；《厦门市土地管理若干规定》第十五条；《福建省农村村民住宅建设用地管理办法》（闽政[2004]21号）第三条、第四条、第六条、第八条、第十二条。

五、申请材料（除法律依据外，其余由本实施办法规定）

（一）划拨、协议出让国有土地使用权,批准使用集体建设用地 １、用地申请报告（原件二份）[申请的原因、项目概况、地块基本情况和其他需特别说明的事项，加注联系人及电话] ；

２、身份证明（个人提交身份证明复印件2份，核原件；单位提交单位法定代表人证明书原件2份，营业执照复印件2份，核原件；有授权委托书的提交原件2份）；

３、土地部门出具的《建设项目用地预审意见书》（复印件二份）； ４、建设项目管理部门的有关项目的立项、核准、备案文件（复印件二份）；

５、规划部门的《建设用地规划许可证》（复印件二份）及附图（原件及复印件各一份）；

６、设计方案批复及建设项目总平面布置图（原件及复印件各一份）；

７、被征地单位签写意见的《建设项目用地申请表》（原件三份）[可事先向土地窗口领取或网上下载] ；

８、涉及占用林地的，提供林业部门审核意见（复印件二件）； ９、市测绘与基础地理信息中心提供的《土地勘测定界技术报告书》及附图（原件一份、复印件一份），使用国有建设用地的除外。

（二）拍卖、招标、挂牌出让土地使用权

1、身份证明（个人提交身份证明复印件1份，核原件；单位提交单位法定代表人证明书原件1份，营业执照复印件1份，核原件；有授权委托书的提交原件1份。其中，港、澳、台地区及境外的单位和个人，其身份证明须提交按规定经公证、认证或见证的文件原件1份）；

2、中标通知书，拍卖、挂牌成交确认书（复印件1份，核原件）。

法律依据：《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》第十一条。

（三）农村村民住宅用地

1、《农村村民住宅用地与建设申请表》一式五份；

2、户口簿及家庭成年成员的身份证复印件（经村委会盖章确认）；

3、申请人同意退出原使用的住宅用地并交由村委会或村集体经 济组织重新安排使用的承诺书（经村委会盖章的复印件），没有旧住宅的除外。

六、申请表格

《建设项目用地申请表》,可在市建设管理服务中心窗口、集美、海沧、翔安区国土资源分局、同安区行政审批服务中心领取或网上下载（网址：www.xiexiebang.com）；

《农村村民住宅用地与建设申请表》，可在国土资源管理所、村委会领取或网上下载。

七、行政许可申请受理机关

（一）划拨、协议出让国有土地使用权、批准使用集体建设用地 思明、湖里区由市建设管理服务中心土地窗口受理，集美、海沧、翔安区由市国土资源与房产管理局各区分局受理,同安区由同安区行政审批服务中心受理。

（二）招标、拍卖、挂牌出让土地使用权

岛内用地由市土地矿产交易市场受理，岛外由各区分局受理。

（三）农村村民住宅用地 由各国土资源所受理。

八、行政许可决定机关

划拨、出让国有土地使用权，批准使用集体建设用地由厦门市人民政府批准；农村村民住宅用地由所在区人民政府批准。

九、行政许可程序

（一）划拨、协议出让国有土地使用权,批准使用集体建设用地 申请人递交申请资料——土地部门审查——报市政府审批——颁发建设用地批准文件——协议出让土地签订土地使用权出让合同。

经审查不符合许可条件的，作出不予行政许可决定。

（二）拍卖、招标、挂牌出让土地使用权

方案经市政府批准——土地矿产交易市场组织招、拍、挂——签订中标通知书，拍卖、挂牌成交确认书——签订国有土地使用权出让合同。

（三）农村村民住宅用地

申请人递交申请资料——土地部门审查——报区政府审批——颁发建设用地批准文件。

经审查不符合许可条件的，作出不予行政许可决定。

十、行政许可的时限

（一）划拨、协议出让国有土地使用权、批准使用集体建设用地 10个工作日（不包含协议地价方案的确定、农用地转用及土地征收的审批、上报市政府批准的时间）。

（二）拍卖、招标、挂牌出让土地使用权 按公告的时间。

（三）农村村民住宅用地

10个工作日（不包括农转用审批、区政府审批的时间）。

十一、行政许可证件及有效期限

（一）划拨国有土地使用权、批准使用集体建设用地、农村村民住宅用地

政府批准文件、《建设用地批准书》，无使用期限。

（二）协议出让国有土地使用权 政府批准文件、《建设用地批准书》、《国有土地使用权有偿出让合同》，按合同约定的使用期限。

（三）招标、拍卖、挂牌出让土地使用权 《建设用地批准书》、《国有土地使用权有偿出让合同》，按合同约定的使用期限。

十二、行政许可的法律效力

经政府批准用地，领取《建设用地批准书》，交纳有关土地费用后，方可进行征地拆迁，办理土地使用权登记。

十三、行政许可收费

除按规定收取土地出让金、配套费外，无其他收费。

十四、行政许可年审或年检 不需年审及年检，但土地管理部门有权依法或依合同规定进行监督检查。

附件：

协议出让土地使用权审查事项：建设项目用地预审

一、预审内容

建设项目在审批、核准、备案阶段，对建设项目涉及的土地利用事项进行审查。

二、法律依据

（一）《中华人民共和国土地管理法》（1986年6月25日第六届全国人民代表大会常务委员会第十六次会议通过，1998年8月29日 第九届全国人民代表大会常务委员会第四次会议修订）第五十二条；

（二）《中华人民共和国土地管理法实施条例》（1998年12月27日国务院令第256号发布）第二十二条、第二十三条；

（三）《建设项目用地预审管理办法》（国土资源部第27号令）；

（四）《划拨用地目录》（国土资源部第9号令）；

（五）限制供地项目目录》、《禁止供地项目目录》

三、预审原则

（一）土地用途管制；

（二）切实保护基本农田；

（三）合理和集约利用土地；

（四）符合供地政策。

四、审查内容

（一）符合厦门市土地利用总体规划；

（二）符合国家供地政策；

（三）符合合理和集约利用土地的要求；

（四）工业项目应同时符合投资强度、容积率、建筑系数、办公及服务设施所占比例。

五、申请材料

（一）建设项目用地预审申请表；

（二）规划部门的建设项目用地选址意见书；

（三）市测绘与基础地理信息中心提供的《土地勘测定界技术报告书》，使用国有建设用地的除外。

六、申请表格

《建设项目用地预审申请表》,可在建设管理服务中心窗口及各区分局领取或网上下载。

七、预审受理机关 思明、湖里区由市建设管理服务中心土地窗口受理，集美、海沧、翔安区由市国土资源与房产管理局各区分局受理,同安由同安区行政审批服务中心受理。

八、预审决定机关

建设项目用地实行分级预审。

需人民政府或有批准权的人民政府发展和改革等部门审批的建设项目，由该人民政府的国土资源管理部门预审。

需核准和备案的建设项目，由与核准、备案机关同级的国土资源 管理部门预审。

九、预审程序

申请人递交申请资料——窗口受理——土地部门提出审查意见。

十、预审时限

20个工作日内提出意见（具备条件的当天办结）。

十一、预审结果及期限

《建设项目用地预审意见书》，有效期为两年。

十二、预审的法律效力

通过预审后，方可申办立项、办理农用地转用、土地征收报批及供地手续。02号许可事项：改变土地建设用途

一、行政许可内容

改变土地建设用途（包括：划拨土地使用权、限制性出让土地使用权转让；已建工业、仓储建筑（依法审批且已竣工的建筑）权属人变更建筑物使用功能、土地用途）

二、设定行政许可的法律依据 《中华人民共和国土地管理法》（1986年6月25日第六届全国人民代表大会常务委员会第十六次会议通过，1998年8月29日第九届全国人民代表大会常务委员会第四次会议修订）第五十六条；

《中华人民共和国城市房地产管理法》（1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过）第三十九条、第四十五条、第四十六条;《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（1990年5月19日国务院第55号令）第七条、第二十五条、第四十五条

《厦门市土地管理若干规定》（2000年9月21日厦门市第十一届人民代表大会常务委员会第二十八次会议通过）第二十六条，第二十七条

三、行政许可数量及方式

无数量限制；协议出让。

四、行政许可条件

（一）划拨土地使用权、限制性出让土地使用权转让；

1、土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；

2、领有国有土地使用证；

3、具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；

4、申请转让的土地使用权涉及抵押的，须经抵押权人同意。法律依据：《中华人民共和国土地管理法》第四条；《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条；《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院第55号令）第四十五条。

（二）已建工业、仓储建筑（依法审批且已竣工的建筑）权属人变更建筑物使用功能相应的土地用途变更。

1、符合《厦门市建筑物使用功能和土地用途变更审批管理暂行办法》（厦府办[2005]251号文）规定的情形；

2、在报批前，应当先经规划行政主管部门同意，并取得规划管理部门《准予规划许可变更决定书》（有效期内）。

法律依据：《中华人民共和国土地管理法》第四条；《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条；《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院第55号令）第四十五条。

五、申请材料（由本实施办法规定）

（一）划拨土地使用权、限制性出让土地使用权转让；

1、申请报告；

2、土地房屋权证复印件；

3、转让双方签订的协议书及企业营业执照或个人身份证复印件）；

4、全民所有制企业、事业单位出售国有资产须有国有资产主管部门的批文；集体所有制企业出售自有资产房屋须提交职工代表大会决议通过的文件，三资企业、股份制企业出售自有房产须有董事会同意出售决议书（原件）、公司章程；

5、属政策性住房的，应提交政府或政府相关部门是否优先收购的意见；

6、缴交配套费或土地出让金凭证。

（二）已建工业、仓储建筑（依法审批且已竣工的建筑）权属人变更建筑物使用功能、土地用途。

1、申请书（原件1份）。

2、申请人身份证明。

（1）个人的，身份证复印件（核原件）1份；

（2）企业的，提供工商营业执照复印件（加盖工商部门复印专用章）及法定代表人或负责人证明原件各1份；

（3）事业单位或其他社团组织的，提供政府批准成立的批准文件复印件（核原件）或核准登记证明原件、法定代表人或单位负责人证明原件各1份；

（4）国家机关的，提供法定代表人或单位负责人证明原件1份；（5）单位或个人授权他人代理的，提供授权委托书原件及委托代理人个人身份证复印件（核原件）各1份；

（6）境外企业、组织及个人提交的身份证明按规定需经过见证或认证（原件1份），香港和澳门的需经司法部授权的律师见证（原件1份）。

3、市政府建设用地批文、《厦门市国有土地使用权出让合同书》及相关付款清单证明文件或《厦门市土地房屋权证》（复印件1份、核原件）。

4、规划管理部门《准予规划许可变更决定书》（原件1份）。

六、申请表格

（一）划拨土地使用权、限制性出让土地使用权转让； 无

（二）已建工业、仓储建筑（依法审批且已竣工的建筑）权属人变更建筑物使用功能、土地用途。

申请人需填写《厦门市建筑物变更土地用途申请书》。申请人可在市建设管理服务中心土地窗口及集美、海沧、同安、翔安分局行政服务窗口领取申请书；也可通过 厦门市国土资源与房产管理局政务信息网（www.xiexiebang.com）在“相关下载”或“办事指南”的“地政管理”栏目中下载。

七、行政许可申请受理机关

思明、湖里区由市国土资源与房产管理局三楼窗口受理；集美、海沧、同安、翔安区由市国土资源与房产管理局各区分局行政服务窗口受理。

八、行政许可决定机关

（一）划拨土地使用权、限制性出让土地使用权转让；

思明、湖里区由市国土资源与房产管理局批准；集美、海沧、同安、翔安区由市国土资源与房产管理局驻区分局批准。

（二）已建工业、仓储建筑（依法审批且已竣工的建筑）权属人变更建筑物使用功能、土地用途。

思明、湖里区由市国土资源与房产管理局审查，报市人民政府批准；集美、海沧、同安、翔安区由市国土资源与房产管理局驻区分局审查，报市人民政府批准。

九、行政许可程序

（一）划拨土地使用权、限制性出让土地使用权转让；

申请人递交申请资料——市国土资源与房产管理局或各区分局审核、批准——需补交地价款的，应补交地价款。

（二）已建工业、仓储建筑（依法审批且已竣工的建筑）权属人变更建筑物使用功能、土地用途。

申请人递交申请材料→土地管理部门审查→确定地价并签订协 议→起草建设用地变更事项批准文件并报政府批准→缴纳地价→办理签订土地使用权有偿使用合同的手续。

十、行政许可的时限

（一）划拨土地使用权、限制性出让土地使用权转让； 19个工作日

（二）已建工业、仓储建筑（依法审批且已竣工的建筑）权属人变更建筑物使用功能、土地用途。

办理建设用地变更事项批准文件，自受理之日起20个工作日内（不含市、区政府审批时间和确定、缴纳地价时间）；重大复杂的经批准，可延长10个工作日。

办理签订土地使用权有偿使用合同的手续，在申请人缴清地价并递交相关凭证之日起10个工作日内。

十一、行政许可证件及有效期限

补办土地使用权出让的，按合同约定的期限。

十二、行政许可的法律效力

（一）划拨土地使用权、限制性出让土地使用权转让；

取得批准后，方可签订转让合同，签订土地使用权出让合同后，方可办理土地使用权变更登记；

（二）已建工业、仓储建筑（依法审批且已竣工的建筑）权属人变更建筑物使用功能、土地用途。

经批准后，补办土地出让金，签订土地使用权出让合同，方可变更建筑物使用功能、土地用途。

十三、行政许可收费

除按厦府[2005]80号批准的《厦门市地价征收管理若干规定》的标准收取补办出让的出让金外，无其他收费。

十四、行政许可年审或年检 不需年审及年检，但土地管理部门有权依法或依合同规定进行监督检查。

03号许可事项：临时用地

一、行政许可内容

批准临时用地（准许建设项目施工、地质勘察及临时经营场所等需要临时使用土地）

二、设定行政许可的法律依据

（一）《中华人民共和国土地管理法》（1986年6月25日第六届全国人民代表大会常务委员会第十六次会议通过，1998年8月29日第九届全国人民代表大会常务委员会第四次会议修订）第五十七条；

（二）《福建省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》（1999年10月22日福建省第九届人民代表大会常务委员会第十四次会议通过）第四十五条；

（三）《厦门市土地管理若干规定》（2000年9月21日厦门市第十一届人民代表大会常务委员会第二十八次会议通过）第十三条。

三、行政许可数量及方式

无数量限制，方式有划拨、出让国有土地使用权、批准临时使用集体土地。

四、行政许可条件

（一）因建设项目施工、地质勘察及临时经营场所等需要临时使用土地；

（二）城市规划区内的临时用地，经规划行政主管部门同意。法律依据：《厦门市土地管理若干规定》（2000年9月21日厦门市第十一届人民代表大会常务委员会第二十八次会议通过）第十三条。

五、申请材料（由本实施办法规定）

（一）建设单位临时用地申请报告（原件二份）[申请的原因、项目概况、地块基本情况和其他需特别说明的事项，加注联系人及电话] ；

（二）原用地单位签写意见的《建设项目用地申请表》（原件三份）[可事先向土地窗口领取或网上下载] ；

（三）身份证明（个人提交身份证明复印件2份，验原件；单位提交单位法定代表人证明书原件2份，营业执照复印件2份，验原件；有授权委托书的提交原件2份）；

（四）规划部门的《建设用地规划许可证》（复印件二份）及附 图（原件及复印件各一份）；

（五）市测绘与基础地理信息中心提供的《土地勘测定界技术报告书》及附图（原件一份、复印件一份），使用国有建设用地的除外。

六、申请表格

《建设项目用地申请表》,可在市建设管理服务中心窗口、集美、海沧、翔安区国土资源分局、同安区行政审批服务中心领取或网上下载。

七、行政许可申请受理机关 思明、湖里区由市建设管理服务中心土地窗口受理，集美、海沧、翔安区由市国土资源与房产管理局各区分局受理,同安由同安区行政审批服务中心受理。

八、行政许可决定机关

思明、湖里区由市国土资源与房产管理局批准，集美、海沧、同安、翔安区由市国土资源与房产管理局各区分局批准。

九、行政许可程序

申请人递交申请资料——审查——审批——与土地行政主管部门或农村集体经济组织、村民委员会签订临时使用土地合同——颁发临时用地许可证。

经审查不符合许可条件的，作出不予行政许可决定。

十、行政许可的时限

20个工作日（不包括上报省国土厅的时间）。

十一、行政许可证件及有效期限 临时用地许可证，使用期限两年。

十二、行政许可的法律效力

凭临时用地批准文件，签订《临时用地使用合同》，方可临时使用土地。

十三、行政许可收费

除按合同约定支付临时使用土地补偿费外，无其他收费。

十四、行政许可年审或年检 不需年审及年检，但土地管理部门有权依法或依合同规定进行监督检查。