第一篇：中国商业地产现状与危机分析报告
中国商业地产现状与危机分析
一、目录..............................................................................................................................1
二、前言..............................................................................................................................2
三、中国商业地产现状.....................................................................................................2
（一）疯狂的投资热，引起一股新的投资热潮............................................................2
（二）商业地产入严控视野..............................................................................................3
（三）二三线城市将迎来房地产的发展机遇.................................................................3
三、商业地产面临的困惑与缺陷.............................................................................................4
（一）商业地产市场发展的三大瓶颈.................................................................................4.（二）商业地产市场存在的问题.........................................................................................5
（三）商业地产的结构失衡危机.........................................................................................6
四、简谈商业地产中常见的地位误区.......................................................................................7
五、简析商业地产未来的发展对策.............................................................................................8
六、总结分析....................................................................................................................................9
一、前言
近年来，新建落成的大型综合购物中心已经迅速成为不少城市商业零售市场的主力军，而传统的商业物业已经很难满足它们对硬件和软件的要求，这给房地产行业留下了巨大的市场空白，于是融合传统流通业与地产的商业企业就应运而生。当前的房地产市场，传统住宅市场遭遇前所未有的调控，商业地产也因竞争激烈呈现过热迹象，地产多元化转型之路迫在眉睫。
中国商业地产联盟最新发布的《2010-2011中国商业地产发展报告》显示，2011年全国商业地产已呈爆发式增长态势，达到历史新高。去年，商业营业用房和办公楼开发投资完成额分别达到5598.9亿元、1806.5亿元，而今年分别增长34.2%和31.2%；相应的销售额分别达到5354亿元、2149亿元，分别增长46.3%和31.2%；去年商业营业用房和办公楼开发投资合计达7405.4亿元。而今年上半年，一线城市已经显现出商业地产投资迅速增长的苗头，下半年商业类用地转让行情依然看涨，出让金额增幅将维持在高位。从这一角度看，今年的商业地产开发投资总额增幅极有可能超过去年，即使仅按照去年的增长幅度计算，预计今年商业地产开发投资总额也将接近万亿元。
二、商业地产现状
（一）．疯狂的投资热，引起一股新的开发热潮
高房价的问题已经引起了众多老百姓的报怨，越来越多的人开始买不起房子，这也逐步上升到民生问题，引起了国家相关部门的注意。在2008年美国次贷危机背景下，国家开始出台系列政策，控制房价。但随着国际金融市场的好转，调控政策的松动，房价并没有得到控制，居高的房价仍在上涨，已经开始背离人们的生活水平，房子成为平常老百姓可望不可及的奢移品。于是2011年1月6日国家推出国八条，到限购、限贷的落实，2011年可谓房地产市场的寒冬，并且到目前政策也没有出现退出市场的迹象。然而，一直持有投资房产保值观念的中国人，并没有因此改变他们的投资观念，不限购的商业地产成为了当前投资者的首选。
严厉的楼市调控，以及对住宅的限购政策，使得更多的开发商开始转战商业地产，沉寂了多年的商业地块开始出现火爆局面。然而，当前火爆局面之下隐情初见端倪，8月26日，宝龙地产控股有限公司召开2011年中期业绩发布会，首席财务官欧阳宝丰介绍，2011年上半年，宝龙地产住宅销售达到14.24亿元，同比增长341%，而商业地产却同比减少了55%。业绩下滑近一半。像宝龙地产这样的企业并非一家。
未来3-5年后，大批房企所开发的商业地产项目将纷纷上市。一个严峻的问题是，这三五年间在供应激增的背景之下，在资金、招商、运营、管理、培训等方面，只要其中一环出现问题，都可能导致项目烂尾或死盘，甚至有的企业破产。
如今的商业地产如此火爆其主要的原因有三点：第一个原因是中国的城市化进程，老百姓在解决住的问题后，随之就要解决的是配套问题，所以商业地产应运而生。第二个原因，原有的商业地产比较好的盈利空间，驱使一部分地产商和投资者进入。第三个原因，政府对房地产的调控，将原有主营住宅地产的开发商赶到了商业地产。但是这一部分的开发商缺少商业地产投资经营的经验和相关人才。总的来讲，从商业地产增加的规模来看，商业地产的增长速度不能以百分比来计算，应该是几倍或者是数量级的速度来上升。
（二）.商业地产入严控视野
近日，银监会下发通知，进一步明确银行需加强对商业用房抵押贷款、个人消费贷款等非住房类贷款监测，涉及商业用房的信贷标准必须大幅高于住房，并加大对假合同、假按揭等行为和转按揭、假按揭等做法的打击力度。
近日，银监会下发通知，进一步明确银行需加强对商业用房抵押贷款、个人消费贷款等非住房类贷款监测，涉及商业用房的信贷标准必须大幅高于住房，并加大对假合同、假按揭等行为和转按揭、假按揭等做法的打击力度。
据有关行业研究专家分析，今年以来，由于投资升温，商业地产迅速量价齐升，租金回报率明显下降，甚至低于贷款利率，价格泡沫隐现。一旦资金退 出，房价下跌，商业地产信贷将面临较大风险。同时，由于商业地产估价的技术要求高，缺乏参照物，银行很难判断商业地产交易价格的合理性。不排除借款人联合 卖家，通过虚高价格或虚构交易套取贷款，形成“假按揭”风险。
另有分析人士指出，上海、广州等一线城市人均商业面积已经超出了世界发达国家人均 1.2平方米的商业面积，上海甚至超出了人均2平方米，当供应量超过市场的消化能力，就会有一大批商业物业滞销堆积，开发商的资金链断裂，进而引起一连串的连锁反应。7月20日银监会召开的2011年第三次经济金融形势通报分析会上，银监会党委书记、主席刘明康就特别强调，需加强对商业物业抵押贷款、个人消费等非住房类贷款的监测，并首次提出“银行对商业地产抵押贷款的房贷标准应大幅高于住房按揭”。
（三）.二三线城市将迎来房地产发展机遇
住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮在第11届中国房地产发展年会上表示，2011年将是城市化的重心从沿海少数特大城市向二三线城市和县城与中心转移的关键之年。是调整中国城市结构实现资源合理配置，以及为未来二十到三十年的发展形成城市化的合理的优质的物质基础的关键之年，未来中国二三线城市将迎来前所未有的大发展。
然而在二三线城市将迎来房地产发展机遇同时，国家并没有因此放弃对二三线城市调控政策的约束，一些限购、限贷政策也并没有因此有所松动。据了解，7月14日消息国务院常务会议召开，研究部署继续加强房地产调控工作，其中房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。紧接着浙江台州开始出台首个二三线城市限购令。
随着住宅限购政策的不断“扩容”，开发商对于商业地产的投资热情却是与日俱增。今年以来，京、沪、穗、深4个一线城市及14个热点城市二季度商业地价全线上涨，且幅度远远大于住宅地块，而二三线城市也同样趋热，从中也可反映出二线城市对商业地产的需求
相对于一线城市经济欠发达的二三线城市，商业地产项目中的商业中心是带动区域内经济活力的重要动力。如大型城市综合体、购物中心、娱乐城等，另外大多二三线城市还没有较为完善的商业中心，因此二三线城市在规划发展时，会考虑商业中心的开发和建设，以优惠的政策招商引资商业地产项目入住。这其中很重要的一点就是，商业中心的建设是与区域内经济发展密不可分。在温州刚刚开盘不久的龙湾万达广场，处于龙湾区府附近，周边配套设置还不够完善，但万达广场的入住则意味着，万达在未来经营运作方面要带动龙湾区域内的经济活力与龙湾共同繁荣。这种商业地产项目与区域内经济共发展的模式，对于二三线城市未来经济发展无疑是重要的支撑力量
二、商业地产面临的困惑与缺陷
（一）.商业地产市场发展的三大瓶颈
1、资金——商业地产第一障碍
现在，商业地产要面对的诸多问题，主要都是来源于商业面积也像住宅面积一样销售。而商业要求可持续经营，住宅开发却是售出后即告一段落，两者大相径庭。大量资料显示，人们对商业面积的销售普遍是持否定态度的，其中不乏一些商业地产的开发商，但最终开发商们还是不得不选择以卖为主。究其原因，主要是资金压力。一方面是商业用地的开发成本高，另一方面是开发商追求开发利润最大化，即尽可能多的资金回报。由于开发压力过大不得不卖，这一点无奈颇值得理解；而那些抱着利润最大化想法而将商业面积销售的开发商，似乎也不能算错，毕竟企业运营，最终目的都是为了赢利。但这违背了商业只租不售的规律，所以售后的商业就鲜有成功的了。
所以，近些年内，不管是什么形式的基金或是 reits，恐怕对绝大多数的开发商来说都没有太大的意义，商业地产的开发商们应避免对此投入过多热情。即使将来基金出现，也是远水，解不了近渴。
2、售后包租——商业地产第二障碍
目前市场较流行的商业地产营销方式是售后包租。给投资者 5 年、8 年甚至 10 年以上 8%或 10%的租金回报。表面上，这似乎保证了商业地产的投资风险，但对投资者却存在着更大的欺骗性。商业地产开发商要面对房地产和商业这双重市场风险。基于这一点，我们可以把这些开发商分为三种，其一是根本不考虑商业后期能否存活，只要把项目卖掉就行的开发商。早期的商业地产开发商大抵都是这种类型。他们靠着这种理念，掘到了首桶金，而套牢了投资者。二是对市场盲目自信乐观，同时忽略了商业规律的开发商。这部分开发商所开发的项目死掉的最多。最后还有一部分开发商虽然能够认识到所面对的商业风险，但面对资金压力，不得不售，却小心谨慎了许多。目前的市场，以这部分开发商居多。他们肯投入精力研究解决租售的矛盾，探索多种形式和比例的售后包租，意图走出一条具有中国特色的商业地产之路。但从北京碧溪家居广场、巨库及很多城市售后包租但最终死掉 shopping malls 说明，这种探索至今并未获得成功。尽管目前又出现了第三代、第四代的售后包租形式，但这些仍没有解决包租后的风险，所以目前所有形式的探索，都只是开发商的一厢情愿。
究其主要原因，就是商业经营具有很大现实性和不确定性。现实性就是商家一般不会赔钱经营，能赢利就经营，反之不能赢利即使零租金也不能打动商业经营者，因为装修和后期的经营管理都需要很大费用，零租金也不能保证商家就一定赢利，不能保证商家赢利，也就不能使商家驻留。不确定性就是今天开业大吉，明天关张走人的事对商家来说极为正常。这两点是开发商所忽略或无力直面应对的。而一旦商家人去楼空，就缺少了租金收入来源，开发商又有多少资金能保证投资者 5 年、8 年甚至 10年以上的租金回报呢？如果售后包租能够保证商家不走和稳定交租，那么投资者才算吃到了真正的定心丸。所以，探索商业地产售后包租的路漫长仍很漫长。
3、后期经营管理——商业地产发展的第三障碍
开发商翻山越岭，绕过了前两个障碍，却有可能在此触礁沉没。如果说在售后包租方面开方商还能有所作为，那么面对后期商业的经营管理，开发商就实在是一筹莫展了。因为商业经营跟地产开发完全是两回事。其实，中国的商业市场要比房地产市场发展成熟得多，竞争激烈程度也决不亚于房地产。而商业拼的就是经营管理。再好的地理位置，没有先进的经营理念、成熟的管理模式、优秀的人才团队，也不敢保证能长期发展。
中国零售市场放开后，人们对本土零售商最大的担心还是我们的经营管理理念和模式落后的问题。就商业而言，如果不能尽早缩小与国际零售巨头在经营管理方面的差距，那么＂与狼共舞＂就始终是一句空话。
最近一年来，在探讨商业地产开发模式时，提出了后期统一经营管理的观点。这个观点并没有错误，但对开发商来说实在是勉为其难了，很多开发商也非常希望能够找到一个优秀的经营管理团队或公司。但结果却令这些人非常失望，因为即使在商业圈中，这样的团队或公司也是寥寥无几的。即使有这样的团队一般也只能满足自己企业扩张和发展的需要，而不愿去帮助别人。这也就是赛特输出管理最终不了了之的原因之一。市场上大部分从事商业顾问的公司都是以营销策划或者招商为主。在不得已的情况下，很多商业地产项目最终组建了自己的商业管理团队从头学起，还有的委托物业管理公司来代替商业经营管理。其商业发展前景可想而知。
好的商业管理公司国外是有的，一般都叫资产管理公司，当然，也有的物业管理公司在商业管理方面是很出色的，如仲量联行等。但目前这些公司却不敢涉足中国的商业地产管理，因为中国的商业地产项目大都是产权拆散卖掉的没有统一的产权，对优秀的国外商业经营管理公司来说也是一个难题。
能够成功开发商业地产项目并再成功做到商业经营管理的开发商，无疑达到了商业地产开发的最高境界。国内能够在这两方面结合较好的项目以大连万达为代表。然而，国内的地产商可以学习大连万达的经验，总结它的教训，却极难追随它的脚步。因为大连万达也是个案，不可以模仿和拷贝。
以上三大障碍，决定了我们的商业地产开发商要想摆脱困扰，还有许多弯路要走。2.商业地产发展存在的问题
对于目前商业地产发展中所存在的主要问题，可简单从下面四个方面分析：
（一）、商业地产开发商对商业特性的把握存在着偏差，在对商业规律的认识上存在着问题。不少商业地产商是由住宅地产商转变过来的，没有看到商业地产与住宅开发的根本区别，盲目套用住宅开发的模式。商业地产属于复合型产业，要求地产商、投资商、经营者、物业管理者要有机结合起来。在现实中这四方面还是不规范，并因此带来巨大的投资风险。
（二）、经营者在经营思路上有偏差。大多数地产商都抱着“卖房子就走”的经营思想，这就不可能对商业地产完善规划和长期运营。有的商业城包括商业街，出现销售火爆的场面，但是地产商走了以后，商业城和商业街日渐萧条。最近我们到东北进行考察，就看到一个商业步行街没有人。所以，对商业街采用这种操作手法是非常危险的，开发商一旦撤离以后就很难实行统一的经营，很难获得成功。
（三）、商业地产开发过分依赖银行贷款，特别是大型商业设施的依赖性更强，它投资大，动作急，动辄十几亿元或者是几十亿元。一旦出现商业经营差、利润下降，达不到盈亏平衡点，就会造成银行的不良贷款，增加银行金融风险。
一些地方金融部门按照央行的要求，开始控制这方面的风险，不少银行已经将开发商自有资金比例提高到 30％以上。购物中心这样大型的商业设施，自有资本金的比例应该达到 80％是比较理想的，至少不能低于 50％。
（四）、商业银行贷款中存在着形象工程。现在很多城市都在建大型的购物中心和商业步行街。购物中心、步行街等大型商业设施确实具有较强的市政效果，于是，一些地方政府就不顾本地经济发展的实际情况，一味地进行建设，并在建设中又过于重视城市景观的要求，为此，项目招商往往陷入两难的尴尬境地。
3、商业地产的结构失衡危机
在城市化浪潮的推动下，近几年商业地产开发如火如荼。相对于其他房地产产品，商业地产开发更高的利润空间令众多开发企业趋之若鹜，作为城市的门面，商业地产业也在许多城市被决策者们大手笔地放入城市发展的版图中。
但当越来越多的中心商业街崛起，越来越多的 shopping mall 以“巨无霸”的规模超前进入各个城市，各种传统及新型商业为市场份额展开激烈竞争时，人们已开始在激情火爆的商业地产开发中寻求商业地产的平衡发展尺度。
目前，从全国来看，商业网点总体布局不足，农村的商业网点建设，特别是县以下的乡村，正规的商业网点建设基本上还是空白。中国北方和西部的农民，90%以上的消费品购买是在集市完成的。县以下的购买者大件耐用消费品 90%以上是在县城买的。而县城的商业网点基本上还保持原状，发展不是很快。
从总量上分析，商业网点肯定不足。但是，目前应该更加关注结构问题。商业地产的问题不是在供给总量上，而是在结构上，集中表现在七个方面。
首先，在部分大城市或中型城市出现了几轮盲目投资，建造大商场的高峰，然后又出现了几轮破产倒闭的高峰。目前突出的问题是，并没有找到一条路径来控制这种盲目的投资和建设引发的倒闭、破产。这种盲目的投资建设在一些地方还在继续，破产和倒闭还在继续。引发出商业设施、资源浪费等一系列问题。上世纪 80 年代，郑州 5 家大商场拉开了“中原商战”的帷幕，最终在 1平方公里左右的地方发展出 13 个商场，除了 1 家盈利，其余 12家都是在亏损经营。而现在该地还在准备投资建设两个超大型的商场，一个 60 万平方米，一个是 40 万平方米。
第二，商业街的建设存在很大的盲目性。商业街的建设要有规划，有特色，有些商业街豪华程度很高，但是，根本凝聚不了人气、产生不了商气，生意很箫条。
第三，把会展中心作为城市品牌及标志性建筑来打造。现在全国室内的会展中心已经达到了 320 万平方米，比被称作世界“展览之王”的德国多出 120 万平方米，但现在各地还在规划建设会展中心。按照这种势头发展，预计到 2005 年，全国的会展中心有可能达到 500 万平方米，而目前的利用率还不足 30%。这意味着将产生严重的过剩，造成资源的浪费。
第四，不顾当地的购买力，不做流动客源购买力分析，过度超前打造 shopping mall。有一些地方甚至同时建设多家大规模的 shopping mall。
第五，盲目规划建设中央商务区。中央商务区是高度繁华，高度集中的办公区，其主要对象是跨国公司、大型金融机构，中国具备建立中央商务区的城市仅有二三个，但目前全国已有 40 个城市在规划中央商务区，其中有 2 个城市人口不足 20 万，存在非常大的盲目性。
第六，现代物流走入误区。现在很多物流区并非在做存量资源、各种运力及物流环节整合，建造高速运行的现代物流系统。而是大动土木，大肆圈地。好多物流规划都是在十几平方公里，最高有几十平方公里，几乎是一个小型城市。规划后，大部分在建仓库，甚至开发房地产。
第七，盲目地建设传统的批发市场。随着经济的发展，传统的批发市场正在转型升级为现代化的市场形式，但有的人还将其作为发展重点。致使一些批发市场建成以后没有人进场经营，出现“空洞化”。
四、简谈商业地产中常见的定位误区
（一）.目标消费定位不准，重复经营
任何个体项目的生存与发展都离不开宏观大背景的进程。进行必要性的市场研究分析，是做好商业的第一步。首先要进行充分的市场调研，确定项目所在区域一公里半径和三公里半径主要的常驻和流动人口，人气和商气是决定后期商业经营的关键；其次，了解区域市发展前景和居住人群消费档次，这决定了商业后期定位档次；而区域目前商业和业态分布情况，也是商业地产定位的重要参考依据。在可能的情况下，商业地产经营最好进行业态错位经营，弥补区域空白，以避免重复性经营和恶性竞争。
（二）.轻视项目类型定位，看重销售
这个环节涉及到商业地产开发的问题。目前，很多开发商基本是“左手住宅、右
手商业”，而商业地产的运作比住宅运作要复杂得多。若拿着以前住宅房地产的经验来 做商业地产项目，那么在发展的过程中会碰到的问题和困难可归纳为以下类型：
（1）、项目热烈开盘，销售反应冷淡，招商无力，商业开业遥遥无期；（2）、项目热烈开盘，销售反应热烈，招商成功，开业后经营调整无力，厂商陆续撤退；
商业地产项目开发商须认识：商业地产项目不是单纯的地产+商业，而是应商业先 行、租售并重、末端优先、赢在经营；商业地产项目的商业观念是：如何为项目创造 无限商机及创造一个吸引最终目标客户到来的商业平台，而非单纯开业招商招满即可。开发商只重销售，轻视商业规划与经营导致失败案例比比皆是。目前很多住宅房 地产开发商简单、机械地套用住宅地产销售模式，通过小户型的划分，从而降低总价 这一简单方式，试图达到高销售单价和扩充目标客户群的目的。而商业地产销售竞争 的日趋激烈，导致原来简单单一的销售策略与手法已经不能再适应现在激烈的地产销 售市场了。
（三）.忽视商户定位，与现实产生差异
很多的调研报告在做项目时，对于位置的分析和未来的招商都非常乐观，觉得这个地方有很好的前景，但是在做市场的时候就发现预估的报告与现实有很大的差异，这是一个普遍存在的问题。做好零售商访谈，充分了解商户需求，可以有效地防止以上问题的发生。
任何项目的定位的最终实现依赖于成功招商的支持，因此零售商对项目的需求程度及其真正关心的产品素质应该在产品中有所反应。应在定位确认之前取得与主要目标零售商有针对性的沟通，了解他们的入驻项目意向，听取他们的反馈意见，结合未来需求规模的可增长空间来确定项目的发展规模，确认最终的定位方向及业态布局。定位前期必须根据商户定位以及大面积商户的意向需求来确定最佳运作模式。
（四）.产品主题定位不明确，着眼短期利益
检验商业地产项目的品牌价值来自项目定位的准确，对开发商而言更像是“双刃剑”，项目定位成功者，开发商固然可以乘胜追击，但项目定位失败的话，往往是“火烧连营”，甚至可能导致开发商发生财务骨牌效应、全军覆没、退出市场。做商业地产一定要有长远的眼光，树立品牌意识才能确保后期运作得心应手。
招商前如果主题定位不明确，没有统一的业态规划和布局，必然导致后期业态混乱经营。
商业项目，尤其是大面积的商业地产，要十分注重主力店和次主力店的重点专项招商，运作要求前期定位之前必须至少确定一家主力商户，依靠主力店和部分次主力店的进驻和集客能力带动其他铺位的招商工作，这样才能确保后期不出现大的偏差。同时还要做好产品定位，尤其注重建筑产品硬件。细节方面的设计，要预留弹性空间。如果前期无法确定主商户，那么在产品设计时尽量满足商户的最高需求。项目定位一旦确定下来，就不要轻易更改，否则，会导致各档次商户的参差不齐。
五、简析商业地产的未来发展对策
针对商业地产发展过程中所存在的地产开发商对商业特性的把握存在着偏差、经营者经营思路上有偏差等主要问题，提出了几条应对之策：
1、实现商业与地产紧密联手，降低投资风险，这也是中国的特色。保证商业地产科学协调发展需要政府部门的宏观调控，更需要地产商的意志。商业地产的主体就是商家，要想实现商业地产开发，商业网点建设的可持续发展，地产商和商业地产的经营至关重要。实现商业、地产的联手，一方面地产商、建筑商的品牌效果能有效促进商业的租售，零售巨头的加盟，能吸引客流、带来商气得到保证，避免商家建设新店的原始投资，成为地产项目中的一个很好卖点。另外一方面，经营商成为商业地产商的合作伙伴，又使其联盟合作伙伴获得稳定的现金流。
2、科学合理的商业模式，这是上述两者整合的空间，商业模式不能是住宅的销售模式，应该进行重新定位，要最大限度减少成本。大连万达提出来预先与世界 500 强的企业签订合约然后再开发，这样的营销模式其优势是显然的。不仅分散了投资风险，而且极大地提高了商业项目的知名度。此外，商业与地产商做到强强联手，通过各种品牌的组合，产生经营优势，又有效控制和降低了经营风险。
3、商业地产模式一定要定好位。由于商业地产与市场需求关系紧密，地产商在开发商业地产的时候，定位非常关键。前面所讲到的同质化经营，只能给土地资源、商业资源和社会资源带来巨大的浪费。要抓好定位先要调查好市场，从市场规律出发，走适合自己的路。市场细分是商业定位的前提，尤其是商业聚集区，要让商业地产多赢利，必须要细分，也就是说要错位经营。
4、主题经营要凸现特色。小型商业在经营定位时一定要避免与大型商业设施等发生正面冲突，要做到专、精。大的商业设施对小的商业设施影响很大，或者说杀伤力非常大。所以，小的商业设施一定要以自身的特色吸引消费者。
六、总结分析
总的来说，目前我国的商业地产发展总体态势很好，虽然在整个房地产行业中住 宅占其面积最大，但商业地产所占比例也不小。而商业地产因为国家的支持，城 镇化进程的需要、老百姓消费的需要，所以有比较好的发展前景。但风险与机遇 总是并存。国家政策调整中国城市结构，实现资源合理配置，未来发展重心也将 由一线城市转移至二三线城市，在这样的在机遇背景下，二三线城市对商业地产 的需求同时，国家对住宅限购政策的不松动，注定了未来商业地产将成为二三线 城市的“黄金十年”。如何抓住机遇，已是当前开发商需深思考虑布局未来格局 的时候，而投资者选择投资时，仍需谨慎，商业地产的风险远大于住宅项目，商 业地产的收益也不是在短期内能看到的，因此未来投资商业地产是机遇与风险并 存。
第二篇：商业地产开发现状与对策
商业地产开发现状与对策
商业地产的开发浪潮从去年开始逐渐趋于狂热，而因为多个商业地产项目的成功运作也逐渐使其成为房地产业的救世主：它可以拯救烂尾工程；它可以实现投资价值回报的最大化；它可以为住宅社区提供配套服务以确保其保值增值。几乎所有的城区开发商都热衷于看似点石成金、无所不能的商业地产。
但事实总是在预想以外，当初不少销势不错的商业地产项目在后期的经营管理上告急，市场根本就不认账。年轻的商业地产开发现已逐步暴露出潜藏在深处的破绽。
找准病因，对症下药。幸好我们已经意识到商业地产已经存在或是可能存在的病兆，冷静下来以后成熟和理性必将为商业地产开发续写新的传奇。
■差异化战略变“千楼一面”为“专业卖场”
病状：不论是商业地产项目，还是底层商铺，大多数开发商和经营者几乎都定位于两种商业形态———高档餐饮娱乐场所和购物中心，似乎除此之外，别无选择。据了解，目前成都市内在建和已报建的10万平方米以上的 商场就有8座，各种名目的步行街6条，并且均为餐饮娱乐的消费模式，千篇一律的面目与经营品种让消费者无所适从，根本无任何特色可言。
症结：开发商缺乏创新的意识和思路，因循守旧，思路还是停留在成都商业地产起步的初期。
处方：
1）差异化战略：开发商必须注意特色经营的重要性，把研究市场需求、强化使用功能、追求个性特色、营造人性空间的思想作为经营理念，不仅在商业布局、建筑外型、色彩、人流动线以及内部结构等产品策略方面力求突破雷同，突出个性，而且在广告宣传、价格确定、促销方式等方面也要独具风格，努力成为市场亮点。
2）专业化发展：不要盲目追求大而全的发展模式，集中在某个领域成为领头羊。
案例：Ｅ世界从台湾请来专业团队，集中力量做电脑卖场的开发，一改购物中心“大而全”的局面。
■规划先行变人流循环“体外”为“体内”
病状：尽管商业项目内有旗舰主力店的强势拉动，但除了主力店经营理想以外，大量的广告投入仍然不能改变其它冷清的商业卖场，铺面业主的投资眼看就要化为泡影。
症结：
1）缺乏科学合理的项目总体规划是成都众多商业楼盘的通病。商业物业经营管理商普遍都已经意识到了聚集人气的旗舰主力店在大型商业项目中的重要地位，但如何有效地利用
主力店来带动整个项目的经营却是难题。
2）目前成都的商业项目普遍是将主力店与其他卖场相对分离，主力店带来的人流仅仅是在卖场外实现人流的“体外循环”，因此它就没能将主力店聚集的人气充分地吸引到整个项目上来。
处方：将主力店带来的人流充分地引入到商业卖场中，把主力店规划在商业卖场的中央即是较好的解决方法，真正变人流动线的“体外循环”为“体内循环”，以此来全面提升整个项目的人气值。
案例：置信•金沙园在开发金沙商业广场的时候，借鉴广东天河的模式，将主力旗舰店放在“体内”，增加了人流动线，一举改变了“体外循环”的不利局面。
■人才制胜：专业决定一切
病状：成都商业物业特别是大型写字楼的裙楼，在销售推广时往往都会遇到一个尴尬的景况：
一、二楼招租招商容易，但三楼以上的商业铺面却很难出手，开发商缺乏对项目的统一管理和经营。
症结：
1）开发商更多是以传统的意识去从事现代商业地产的开发，临街项目总的开发成临街商铺，写字楼裙楼总是定位在金融机构的办公和百货经营上。其实目前商业地产的开发和后期的经营管理已经成为一门独立的科学，它的开发和经营在悄悄发生变革。
2）成都的商业地产发展时间还很短，真正懂得商业地产开发与经营规律的专业人士太少，没有形成体系的理论作指导。
处方：从事商业项目的开发必须要有专业人员进行论证，从项目的最初定位、规划、建设到后期的招商、经营和管理，都必须要具备专业的指导和操作。
案例：置信房产最近已经成立了商业旅业地产经营公司和资产公司来专门负责成都市内商业地产项目的开 发和经营，以充足的人才储备实行品牌输出，而来自北京的“新一”也将以这样的身份进入成都拓展市场。
■统一经营分散产权集中招商
病状：成都专业市场的一个老大难问题就是产权分散，经营乏力，过去商业地产开发商开发出铺面并把其销售给业主就提着钱箱走人，留下一大群业主守着空铺面无法招商，投资者的租金回报都收不到，更不用说铺面增值了。
症结：
1）这种以实现销售利润为目的的商业地产开发只顾及一时的销售利益，把商铺卖给消费者了事。最后开发企业由于产权分散，导致自己对商铺主动权的丧失，无法对整个大局进
行掌握。从商家的角度看，在商铺的经营以及人气的聚集上讲究“同行成势”，而产权分离则导致了各个分散铺面经营品种完全失调，不能集中形成规模和效应。
2）虽然成都有大量的商业地产项目开工面市，但80％的商业地产项目都是在物管公司的基础上自行组建一个市场管理公司，由于其管理人员对商业业态缺乏了解，往往市场管理工作进行得不如人意。商场后期的经营没有专门 的机构进行管理和促销，完全按照商家自己的意愿进行单独的促销活动制造人气，无法获得消费者的青睐。
处方：
1）统一经营、统一管理：严格按照国际上流行的所有权、经营权和管理权三权分离的原则来操作市场：在商业地产的开发中实行运营商、投资者和经营者三方共同发展的方式，一般的做法是开发商将产权分割出售给投资者（所有权），再由运营商（管理权）作为一个统一的机构将分散的产权集中起来，对商铺进行统一招商，吸引有规模、有品牌的商家（经营权）介入，最终实现各自利益扩展的最大化。
2）在没有丰富的经验对招商后的物业进行管理的情况下，可以自己从海外聘请专业的管理团队进行管理与后期经营。
案例：2002年汇发摩尔引进商业经营品牌企业百盛进场管理，大地•城市脉搏在项目建设之初就引入了香港著名百货———欧莱特，这些都为商业地产的发展提供了可供参考的模本。而富森•美家居则采用经营权、所有权和管理权三权分离的原则，有效避免了产权的分散，形成了西部最大的物流基地。
■改变定位：社区商业变“被动”为“主动”
病状：2002年成都不少住宅小区推出的社区商业都不约而同地出现了招租不理想、经营不景气的状况。同时由于商业步行街的商铺面积较小，经营者一般就是社区的业主，资金有限，进货渠道单一，所以规模偏小，难以形成规模和效应，这样的结果是经营产品的价格过高，对于广大业主来说，也非常不方便。
症结：
1）从严格的意义上来讲，社区商业步行街在商业操作方面存在一定的局限性，如果能够在服务于本住宅区内部人群的同时兼顾吸引外来顾客光临是最为理想的效果，但是现在不少商业街只能是吸引小区内部的人士参与。
2）开发商将社区商业定位为纯粹的进行配套服务的附属物业，它在立项之初，只是想利用社区商业来招 揽人气，从规划设计、到功能定位、经营策略等都立足于住宅的开发，于是规划中的社区商业楼，完全按照百货商业楼格局，无视人流动线和交通布局。
处方：
1）用国外流行的外向型配套、分散型的会所形式逐渐替代集中式的配套设施。目前多
数社区都属于内向型配套设施规模较大、设施集中的情况，对外使用不够方便，同时其配套的设施内容又与住户的实际需求不匹配，因此不同程度地出现了使用效率低、配套服务的档次难以保证、客户需要分摊的费用过高等各类问题，因此在未来的社区规划中，出现更为实用、具有更多功能适应性的配套设施将会是一个趋势。
2）可以改变思路，打破社区商业纯粹作为住宅配套服务的性质，开发商完全可以将其作为整个社区的赢利重点。
案例：社区商业地产已经分化出两种模式：中海名城和博瑞都市花园等高档住宅社区更重视将社区商业地 产作为住宅的功能配套来提升项目档次，因此采取“只租不售”的办法来统一经营管理；另外，为大社区服务的社 区型商业地产项目也开始在住宅开发中出现，比如置信金沙园就引进了普尔斯马特作为旗舰店。
第三篇：必读2014中国商业地产发展趋势分析
2014中国商业地产十三个发展趋势
2013年以来，传统零售企业围绕B2C转型创新不断，许多传统百货公司，如王府井、天虹商场、银泰百货等，通过上线网购平台，推出APP软件，与微信合作等方式来应对电商冲击，探索新型零售模式;家电零售企业受电商冲击最大，但转型也最坚决，双线同价，全网比价等渐成趋势。2014年零售公司经过探索将继续推进转型，逐步落地，但需关注实质效果和后续跟进改变。
一、互联网改变了消费者购物行为方式，商业地产的市场机会也受之影响
互联网时代，消费者购物行为随之发生了4个方面的显著变化：购物空间立体化(全渠道购物)、时间碎片化、购物移动化、信息传播社交化。这四大方面的购物行为的变化，直接颠覆了原先在某一固定时间、固定场所进行商业消费的购物习惯，商业地产直接面临这种购物方式的冲击。
二、商业地产供应洪峰已至，但高水平商业地产发展商寥寥可数
目前，中国市场上，有三大力量在驱动着商业地产的开发热。一是政府的主导力量。基于对城市发展的需求，政府往往主导着城市规划，其中包括大量商业用地的规划及推出，对于开发商而言，商业开发能力成为目前开发企业取地的竞争力。
二是市场榜样的力量。一些优质商业项目，特别是购物中心的兴起，高额的销售带来的收益回报，以及在消费者心目中树立良好的品牌效应，都驱使着大量开发企业继而模仿、打造商业产品。
三是商业地产开发主体的扩容。其中零售商这块，是鉴于租金上涨压力以及零售扩张的需求;住宅开发商这块是主动转型商业开发或者由于拿地被迫加入商业地产开发行列。商业地产开发商这块是其商业开发和经营经验日渐成熟，进而加大了对商业品牌的复制和扩张。预计2015年有望达到4500家，商业建筑面积达到3亿平方米。从现在到2025年，还会有7000家建成开业，届时购物中心将超10000家。因此在当前商业地产领域，特别是在城市综合体是有非常明确的泡沫趋势。
不是所有的企业都适合做商业地产，也不是所有的企业都能做好商业地产。当前有5万多家登记注册的房地产开发企业，真正做的好的也就近二十家。只有真正懂商业的，对人的购物、休闲、娱乐需求都把握非常准的企业，才可能真正把商业地产做好。
三、商业地产市场，从租售并举变成自持为主
对于商业地产行业的发展成熟，可以分成三个阶段。第一阶段是商业地产的开发销售阶段，以分割的产权式商铺为导向;那么第二阶段将进入租售并举阶段。这个阶段以销售和自
持商铺并重的阶段;第三阶段是商业地产金融化阶段。这个阶段的物业持有主体将被金融证券化的趋势影响。
从当前现状来看，一、二线城市核心地段商业基本全部自持，一线城市郊区和二线城市的部分非核心地段，才会存在租售并举的产品，这种能够产品一般的持有比率达到50%左右。只有在三、四线城市，现在还存在着大比例散售的项目存在。相信随着市场的不断成熟，将有越来越多的项目进入自持阶段，政府对商业项目散售的审批和监管也会越来越严格。
四、科技化、大数据成为商业地产的基本配置
进入2013年，无论是购物体验，还是经营管理，固有模式都渐显疲态，零售业已经进入了一个全面的技术商业时代。大数据，Wi-Fi，电子标签，智能货架，自动收银，自动打包，移动互联，线上App，所有的新技术都在推动传统商业的革新。
虽然我们当前只看到大悦城、银泰、王府井等一批龙头企业正在使用科技化和大数据技术，相信在2014年，这批科技化浪潮将会以惊人的速度大规模进入市场，很快将成为行业标准配置。
五、艺术、生态、体验式商业成为发展共识
发展到2014年的中国商业地产行业，体验性已经从营销口号转入产品实战。这种商业地产的体验感已经无需细说，各家都有自己的独到想法。从硬件的设计到招商，到运营管理，体验感将会无处不在。但无论是艺术、还是生态、还是高科技，各种体验式的商业地产小趋势的潮流不会改变商业的基本功能。如果商业地产开发商一味讲求体验，标新立异，忽略了研究市场需求和城市功能规划的本质需求，那这样的项目将会是一场灾难。
体验式商业，只会是锦上添花，不会是雪中送炭。立足于区域基本消费需求的商业业态招商和运营管理才是决胜的根本。
六、社区购物中心将成为引领未来商业市场的重头戏
随着城市商业副中心规划的逐步推行，区域性购物中心也就是社区购物中心将成为引领未来商业市场的重头戏。
经过跑马圈地的粗放型发展之后，未来中国商业地产市场将进入精细化发展时代。这个时代的商业发展模式应更多向香港、日本等成熟市场学习。
今后，社区商业不仅仅是某个便利店，某个洗衣店这么简单，而更应该有规划和商家的合力协作，体现集群效应，餐馆、超市、娱乐、休闲等业态能够相互融合，食品更加安全，生活更加便利，服务更加标准。
2013年以来，传统零售企业围绕B2C 转型创新不断，许多传统百货公司，如王府井、天虹商场、银泰百货等，通过上线网购平台，推出App 软件，与微信合作等方式来应对电商冲击，探索新型零售模式;家电零售企业受电商冲击最大，但转型也最坚决，双线同价，全网比价等渐成趋势。2014年零售公司经过探索将继续推进转型，逐步落地，但需关注实质效果和后续跟进改变。
七、物流商贸城类项目进入精细化、集约化发展时代
物流商贸城这类业态经过10多年的发展，这类业态已经遍地开花。应该说这个对于外行来说，看似蓝海的商业模式，只有走近之后，才知道其中的险恶。总体来看，当前要想再涉足这个行业领域，不得不面对下面四个重大挑战。
1、资金壁垒。小规模的集贸市场时代已经过去，发展到当前产业更为集中的物流商贸城时代，开发商必须具备充沛的资金。
2、土地供应壁垒。除却雄厚的资金壁垒之外，政府供地模式的变革也成为这类业态发展的关键困难。进入城镇化发展的2.0时代，各地城市建设进入精细化管理进程。上千亩以上的批量供地模式已成为过去，政府供地更是在前期大刀阔斧的拉开城市发展框架后，在原先的新城、开发区等各类新区已有的土地上进行精雕细琢，在切碎的小地块进行精准的定位。目标是提高土地集约化利用效率，提高土地产出率，减少公共市政基础资源的浪费。因此，在这样的大背景下，若想通过兴建物流商贸城的方式大规模圈地，再分期开发，做好一个再做一个，这样的模式已越来越困难。
3、行业商户资源瓶颈。物流商贸的根本还是商贸业资源，对于普通城市而言，各个行业的商贸资源有限。除非在传统的大交通、大物流等枢纽型城市，这类商贸资源会相对集中。如若一个城市已有稳定的商贸经营场所，若这是大规模兴建商贸城，而不能有效形成周边城市群的集聚，只能依靠本地存量商户资源消化，这样的新增供给在未来数年内都会给城市带来恶性竞争。除非传统商贸市场的搬迁消亡，否则新的商贸市场很难短期成市，经营上会举步维艰。
4、如何应对电子商务购物交易模式的冲击?物流商贸是传统的商品贸易的重要汇聚地。但随着互联网行业的冲击，传统商品贸易正在经历翻天覆地的变革。特别是直接面向终端的O2O式生产和消费，如若这类互联网效应在某一地区对某一品类形成了成规模的影响和渗透，那么这种冲击将是巨大而颠覆性的。
八、奥特莱斯成为热点，但已泡沫化
2002年底，燕莎集团在北京东四环开始经营中国第一家奥特莱斯，从那时开始到现在，中国已经有四五百家各种各样的“奥特莱斯”，中国的奥特莱斯乱象丛生。
从整体来看，运营奥特莱斯是一个竞争壁垒相对较高的行业。这个行业最需要的是声望、信誉和管理经验。因此，对于一个行业新进入者来说，要想短期内掌握到如此多的资源的难度非常大。关键指标在于：
1、拥有成规模数量的品牌供应商渠道;
2、快速周转速度;
3、基
础客源数量;
4、进货谈判的溢价能力;
5、基础物业条件。上述五大核心资源和竞争力，是确保在奥特莱斯行业制胜的法宝。
九、百货业转型，从零售商转型为零售制造商，迎接大数据革命
在中国零售业，自有品牌的发展尚处在起步阶段。根据一项针对国内65家主要超市、超大型商场(涵盖内外资，占总市场份额的25%)的专题调研，有60%的企业提供自有品牌产品，但一般自有品牌产品在总销售额中的占比不会超过5%。
在美国超市零售业，自有品牌的销售占比平均在25%左右，在欧洲，这一比例更高达40%甚至是50%。在严酷的市场竞争中，零售商不能仅仅依靠品牌商品来存活，销售品牌商品很难取得价格优势。
因此，发展自有品牌，从“零售商”转型“零售制造商”，这个才是百货业转型的根本方向。由联营转变为自营，对企业的经营能力提出了更高的要求。在联营模式下，百货企业的管理重点是商场运营，而在自营模式下，百货企业要对消费者需求有精准的定位，并担负起采购、商品管理、市场推广、品牌建设的重任。
2013年，银泰、王府井、大悦城等著名商业零售品牌吹起了商业变革的号角。
许多传统百货公司，如王府井、天虹商场、银泰百货等，通过上线网购平台，推出APP 软件，与微信合作等方式来应对电商冲击，探索新型零售模式;家电零售企业受电商冲击最大，但转型也最坚决，双线同价，全网比价等渐成趋势。2014 年零售公司经过探索将继续推进转型，逐步落地，但需关注实质效果和后续跟进改变。
十、超市业外延式扩张放缓，迎来关店潮、并购潮和触网热潮
总体来看，超市业在一、二线城市出现饱和，三、四线城市逐步成为主战场。
虽然超市行业经营成本越来越高，但由于终端消费者对价格敏感度较高，超市难以通过提价来转嫁成本，要想提升毛利率，只能重视精细化管理。这种精细化管理能力包括对超市购物环境、品类管理、营销策略的提升。除此之外，企业还需要在信息化、供应链方面进一步改善。通过减少采购环节、有效利用资金、建立高效节能的物流配送网络、搭建先进的信息系统、鼓励员工和管理层的有效沟通，达到提升人流、物流、资金效率的目的。
十一、餐饮成购物中心新宠，但受到国家政策调控，正经历痛苦的结构性调整
2013年，很多商业地产项目将餐饮作为救命的最后一根稻草。餐饮行业在国八条出台以前，餐饮行业都是25%的增长，而受这一政策影响，上半年增速在13%到15%左右。另外，人力资源成本上涨百分之百，行业压力还是比较大的。
餐饮行业哑铃形的消费结构将调整，未来将呈现纺锤形的结构，人均价格在20~80元的大众化餐饮将有很好的发展空间。”
相比传统餐饮行业的调整转型，新兴的、具备互联网精神的快时尚餐饮成为很多购物中心的新宠。
十二、线上线下争夺生鲜
生鲜本是实体零售业在与电商抗衡中最有效的武器之一。由于零售行业在2006年开始兴起的生鲜自营，中国的实体零售企业大多在生鲜经营上有自己的一套，在后端供应链和前端陈列、鲜度、包装、分级等上面有了较为丰富的经验。而且确实提高了市场竞争力，提升了业绩，成为一块强有力的吸客磁石。
但随着顺丰优选、本来生活网等生鲜类电商的强势出击，再加上1号店、京东等也开始朝生鲜领域进军，生鲜开始成为电商争夺的热点，很多农业基地和公司也开始纷纷推出有机蔬菜或定制果蔬的一对一配送服务，并且在市场上有一定的“粉丝”。
更有意思的是，被实体零售一直认为最受限制的供应链问题，生鲜电商们似乎也找到了“互联网模式”在尝试解决。
尽管目前生鲜电商还没有盈利的代表，也没有成功的模式可言，所针对的目标客户也是中高端消费者，但不难预料，很快就会普及到中低端消费者。况且，就算是将中高端消费者截流掉一部分，也够实体零售企业难受的。重要的是，生鲜电商尤其是大电商切入生鲜经营，在短期内并没有盈利压力。
因此，虽然仍是最具差异化的品类之一，很多电商的生鲜配送实际也是与实体卖场合作解决，但从2014年开始，实体卖场里纯粹的生鲜品类和价格上的优势可能将不再是王牌。主食厨房、精细加工„„如何在生鲜产品上做足深度加工文章，或许才是再度树立竞争利器的法宝。
十三、儿童类业态蓬勃兴起，正成为购物中心的主流业态
2013年开始，全国已有近百家购物中心先后扩大儿童品牌招商，并对儿童区进行改装升级。随着中国购物中心的调整，日渐兴起的儿童业态正成为购物中心重要组成部分，有的甚至成为核心部分。
儿童业态带来高利润的同时，也成为购物中心拉动家庭型消费及关联商品销售的重要因素。目前儿童零售约占整个儿童业态的20%，儿童体验和教育市场规模占80%。儿童类业态的兴起，正成为购物中心吸引人流、带来差异化的重要手段。
第四篇：商业地产投资收益分析报告
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前言
为了充分了解并把握****商业街项目开发的可行性，我司组织人员对****目前主要路段的商业现状、现有的****县城区的商业业态、几大商城营运现状、本地块的现状及未来的展望，以及**人对本项目的看法及建议，特举行为期一周的市场调研活动。
我司在结合****商业的发展趋势，以及目前****县城区缺乏成型的商业街区，缺乏标志性、符合现代经济社会发展需求的综合性商业圈，结合****县政府对于本项目的开发期望值，对本案提出一个全新的、科学性的、可执行性的项目方案，将本项目定位为集购物、居住、休闲、娱乐为一体的城镇中心区标志性商业街。
本报告是建立在项目市场可行性、项目财务可行性分析的基础上，并参照****小县城相似项目投资的各项成本投入，并对本项目作初步的销售额估算投资收益，最终完成对本项目的可行性分析结论。不足之处，请予指正！
一、项目开发可行性报告
（一）城市概况:
1、自然条件
2、经济状况
3、产业结构
4、城市化进程
（二）现有的商业无法适应现代经济发展的需求
1、商业街区经营比较集中但业态分布混乱
2、几大商城经营现状不佳
（三）消费型业态形象多数不佳，规模不大，存在较大的市场契机
1、休闲、娱乐业：
2、餐饮业：
3、网吧：
（四）作为现代城市商业经济的代表之一的超市，**仍存在很大市场份额
（五）项目分析
1、项目地块概况；
2、项目地段商业价值分析；
（1）优势：
（2）劣势：
（3）机会点：
（4）问题点
3、行动对策图
（1）、SO对策（最大与最大的对策）
（2）、WO对策（最小与最大的对策）
（六）县政府对于本项目的期望，有利于本项目的开发营运
（七）项目市场可行性结论
基于上述的因素，本项目投资开发有着较大的社会效应，其定位也切合当地人对于新型商业项目的需求，更能弥补当地商业项目的市场空白点。作为二层的商业，本项目只在项目的黄金地带规划,控制好二层的总建筑面积,而且一开始就考虑以租待售，从而直接避免二层商业难以销售、难以经营的尴尬局面。商品住宅部分，目前更是无竞争对手，可以直接占领****的商品住宅的市场份额。我们相信，虽然****的潜在购买群体会受到前几个项目的影响，从而在销售中存在一定的风险，但是本项目的规模、规划思路、标志性、政府的大力支持，以及可实现的营销推广力，都能够迅速提升****人民对于本项目的信心！
二、项目初步定位
（一）产品定位
1、定位；
集镇中心区集购物、居住、休闲、娱乐为一体的标志性商业街区；
临**路右侧规划二层的商业（框架结构），一层规划为独立门面，开间可控制在3.9-4.2之间，进深控制在13-15米之间。可根据需要几个门面一起销售；
二层规划成大型的酒楼、休闲茶楼、休闲中心、休闲网吧；或者是大型超市（一层要保证足够面积的门面与二层相接）；
其他两侧的商业门面仅规划一层（框架结构），层高5.1米，可作夹层使用，特别是可作为美容美体店、小型的休闲厅，可几个门面合并，扩大夹层的使用空间；
**路右侧的三层以上，其他两侧的二层以上均规划为住宅（砖混结构），以南北朝向为主，户型面积控制在85-125m2之间，以二、三房为主；
2、定位依据；
标志性商业街区，特别是中央硬地景观广场，完全可以成为人气的聚集地，不仅可以直接提升项目优势，也可以提升**城市的形象与品味，有效区别于其他商业项目；
集购物、居住、休闲、娱乐为一体商业街区，是**县真正意义上的四位一体的大型商业街区，也直接与“***”、“***”、“***”区分开，从而尽量避免意向客户受到上述三项目不良的经营现状的影响；
一层临街独立门面，向来为当地投资者或经营者所喜好，其销售难度不大，但是要控制住单店面积，控制住销售总价，才能尽快完成销售；
目前**县二层的商业均无法经营，所以临***路右侧的商业二层定位为休闲中心、酒楼、休闲茶楼、网吧等，而且目前这些行业在**具备较大的市场契机。这些行业注重地段，鉴于成本的投入大，并不一定需要在一层经营；若在项目规划或是销售过程中，能够引进实力强的大型超市，则可以将二层结合一层部分门面一起纳入超市经营面积当中；
由于都是临街门面，临***路右侧的是二层的商业，而其他两侧则无法规划成二层商业（整体二层商业面积要控制，不能过大，市场接受度弱），因此，作为立面的处理，应该提高层
高，这样从商业氛围上与中间的两层的商业立面有个呼应，而且由于层高的提高，也可以提升其商业使用价值，进而提升售价；
商品住宅，作为**县今后的住宅发展的趋势，其接受度必将越来越强。而且，作为经济较发达，特别是民营经济发达的小县城，城市进程化速度必将越来越快，作为乡镇人民进城的心态，肯定希望居住在城市的中心区，这样不仅面子十足，而且出行、生活、休闲娱乐也十分便利；这也是全国上下乡镇人民，或是郊区、县进入高层次城市的人民的购房心态。
（二）案名建议
（三）目标客户定位
1、定位；
（1）一层商业门面客户定位：投资及自用者；
（2）二层商业客户定位：
（3）住宅客户定位：
定位依据；
商业：参考相类似的项目客户群体分析，访问过的经营者购买意愿；
住宅：城市进程化快速发展，许多农民进城买房置业，一为享受好的生活环境，二来为了子女的教育问题；城区内多数是家庭拆分产生购房需求；
（四）价格定位
1、定位；
2、定位依据；
（1）一层部分：
（2）二层部分：
（3）住宅部分：
三、项目财务可行性分析
（一）项目投资估算及财务可行性分析的依据
1、初步的总平面规划方案、主要建筑经济技术指标及建筑结构类型；
2、建设项目投资成本构成参照***省小型城镇同类建设项目的成本费用；
3、有关税费按国家相关文件规定；
4、销售价格采用市场调查分析数据并参考同类项目；
（二）项目主要经济技术指标（规划方案）
项 目数 据备注
总用地面积20500m230.4亩
建筑占地面积9369 m2
总建筑面积40030 m2
其中商业面积12260 m2
其中A区总建筑面积12700 m2
其中商业3050 m
2住宅9250 m2
配套管理用房400 m2
B区总建筑面积17166 m2
其中商业7400 m2
住宅9160 m2
配套管理用房606 m2
C区总建筑面积10166 m2
其中商业1808 m2
住宅8138 m2
配套管理用房220 m2
容积率1.95
建筑密度45.7%
（三）项目投资成本及收益估算
序号名称金额（万元）备注
一工程成本4427
1土地款2100
2报建费用8621.5元/m2×40030 m2
3建安费用1841460元/m2×40030 m2
4配套费用400估算
二其他费用2520
1税费1300估算
2办公费用250估算
3财务成本220估算
4开办费100估算
5销售广告费用330估算
6不可预见费用320估算
三项目总投资6947
四销售收入11215
1住宅部分2443880/m2×27770 m2
2商业部分8772
其中一层商业79638500元/m2×9369m2
二层商业8092800元/m2×2891m2
五效应测算4268销售收入-总投资
（四）项目不确定性分析
1、敏感性分析
国家对房地产实行宏观调控给房地产业带来抵制性效应，但对于刚 起步的县市房地产影响较小。
2、临界点分析
根据经济效应分析投资临界点约占销售总量的62%。
（五）投资周期
1、投资本金从开工计起12个月内全部回笼；
2、利润分红80%从开工计起20个月之内；
（六）风险提示
该项目从实地察看与可行性分析，都可认为是个周期短、利润丰厚的 项目，但是必须指出，该项目也同其他任何投资一样，具有风险性。
由于此项目在操作中,后期进行调整了很多,所以将有关资料删掉了.只是格式
第五篇：中国钢铁行业现状分析报告（本站推荐）
中国钢铁行业现状分析报告
1.中国钢铁工业现状和存在的问题 2.中国钢铁企业格局
3.中国钢铁工业大事件---铁矿石谈判钢铁工业作为国民经济的基础原材料产业，在经济发展中具有重要地位。
我国是钢铁生产和消费大国，粗钢产量连续13年居世界第一。中国钢铁工业不仅在数量上快速增长，而且在品种质量、装备水平、技术经济、节能环保等诸多方面都取得了很大的进步，形成了一大批具有较强竞争力的钢铁企业。钢铁工业是国民经济的重要基础产业，是国家经济水平和综合国力的重要标志，钢铁发展直接影响着与其相关的国防工业及建筑、机械、造船、汽车、家电等行业。中国是钢铁生产的大国。从1996年钢产量首次突破1亿吨开始，一直稳居世界钢产量排名第一的位置。2008年中国粗钢产量达到了5亿吨，超过位居第二位到第八位的国家的粗钢产量的总和。然而，成绩的背后却难掩中国钢铁企业普遍面临的经营困难中国钢铁工业不仅为中国国民经济的快速发展做出了重大贡中国钢铁行业现状献，也为世界经济的繁荣和世界钢铁工业的发展起到积极的促进作用但这种快速发展同时也给钢铁工业留下了很多潜在的问题，如技术水平较低、组织结构不合理等。因此，从我国钢铁工业持续健康发展的角度考虑，需要对钢铁工业的现状及未来发展有一个全面的认识及判断。中国钢铁业世界第一近几年，中国钢铁工业取得了多项世界第一：产量第一、出口量第一、消费量第一，并一跃成为全球钢铁生产大国。但世界钢铁生产大国并没有成为钢铁生产强国，在全球钢铁产业格局中没有话语权。中国钢铁产量占全球总产量30以上，在推动世界钢铁工业发展中所起的作用越来越突出，为我国经济的持续快速发展也作出了重大贡献。多年来，正是得益于钢铁工业提供的各类钢铁产品，才确保了国内机械、交通运输、建筑、国防等基础行业的大发展。但是，在获得诸多“世界第一”的背后，中国也为钢铁工业的无限扩产付出了惨重代价。这代价不仅是物质上的、环境上的，也包括精神上的；不仅是短期的，还包括长期的，甚至影响到我国钢铁工业在做大后难以做强。1949年中国的钢铁产量只有15.8万吨，居世界第26位，不到当时世界钢铁年总产量的1.6亿吨0.1。在三年经济恢复时期和以后的几个五年计划期间，我国钢铁工业在困境中顽强地前进。到1978年，我国钢产量达到3178万吨，居世界第五位占当年世界钢铁产量的4.42。存在的问题
一、资源弱势，受制于人造成我国钢铁工业大而不强原因，几乎贯穿了整个钢铁产业链，其负面影响也越来越突出。基础资源储备不足。上世纪80年代以后，国家对地质勘探的支持力度弱化，勘探工作基本处于停顿，特别是对铁矿石资源的勘探力度和深度尤为欠缺。资源储备不足，造成了一边是国内钢铁工业迅速发展，一边是铁矿石资源出现严重稀缺。需求大增，丧失定价权。由于国内铁矿石产量满足不了企业生产需求，我国每年不得不进口上亿吨铁矿石和铁精粉，而这些资源仅由几个国际矿业巨头所控制必和必拓公司、力拓公司、淡水河谷以及印度的铁矿石公司等。中国钢铁业对铁矿石的需求连年增加，这些矿业巨头就在每年的铁矿石谈判中联手抬价，对我国钢铁企业形成需求控制。行业不规范，调控不力。受市场需求驱动，地方中小钢铁企业受利益驱使和地方政府的支持，产能扩张无度。中小企业与大企业争原料、抢市场、拼价格，其产品又多是低附加值的大路货，如线材、盘条等，使产品利润被不断走高的原料价格所侵蚀。在国际基础资源市场，“中国人买什么，什么就涨价”的怪现象，在钢铁工业方面表现得尤为突出。需求传导，引起连环涨价。急剧增长的钢铁产销量，对国内交通运输形成巨大压力，仅进口铁矿石和出口钢材两项运输总量，2006年铁路运输量就达13.79亿吨含原辅能源材料。近几来，钢铁企业进口大量铁矿石，又出口生铁、钢坯和钢材等产品，导致国际海运价格大幅攀升。2007年，巴西、澳洲到宁波港的铁矿石运费已分别由1月份33.64美元/吨、15.93美元/吨，上涨到10月末的85.56美元/吨和36.29美元/吨。
钢铁行业、钢铁贸易公司最佳的推广渠道、包装方法有哪些呢？怎么做钢铁行业的企划和营销工作？
钢铁行业的推广及包装渠道包括新闻媒体宣传、权威机构认证、网络新媒体营销、口碑营销。优渡网是唯一一家专业为钢铁行业提供推广服务的机构，具体推广方案可在优渡网官方网站咨询相关工作人员，百度搜优渡网即可找到官方网站。
一、新闻宣传
通过优渡网可以让钢铁公司的宣传文章以新闻的形式出现在国内各大媒体网站，如，如网易、新浪、央视、中国网、中华网、腾讯、搜狐、人民网等。
优渡网在媒体公关、政府资源利用等方面的突出表现，和对钢铁行业市场全面、深入的了解使其成为钢铁行业营销的首选平台。优渡网的媒体渠道涵盖了电视、报纸、网络、杂志等多种渠道。其中网络新闻营销效果尤为显著，国内各门户及行业权威网站等均与优渡网有着密切合作，可以利用这些网络媒体准确而高效的为钢铁行业服务。
二、通过权威机构的认可
权威机构的重要性不言而喻，哪些权威认证的市场认可度高？哪些认证影响力大呢？答案是：《百度百科》
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二、污染环境，恶性竞争钢铁工业是耗能大户，也是资源消耗大户，除了需要高品位铁矿石外，还需要大量的辅助材料——煤、焦炭、水、电及熔剂等。钢铁行业更是污染物排放大户，废气、废水、废渣排放量占全国总排放量的14，是个地道的大污染行业。在生产中，产生大量的废渣留在国内，我国钢铁工业年排废渣高达5亿吨左右，占全国总排放量的14，出口产品近5300万吨，在生产过程中废渣排放量占全国总排放量2.4。全国钢铁工业每年氟化物气体排放量约250万吨以上，而出口产品部分，留在国内大气中的氟化物约占1/10。钢铁工业的飞速发展，为我国经济作出了重大贡献。国民经济的持续发展，国内外两个市场消费旺盛，使得国内钢铁工业固定资产投资一再攀升，产能一扩再扩，总生产能力已远远超过国内实际需求，但高端钢铁产品又满足不了市场需求。目前，我国有钢铁企业1400多家，绝大多数位于华北、华东地区，多以中小钢厂为主，年产量超过千万吨的仅有8家，位居前12位的企业产量合计，仅占全国总产量的45左右。点多、面广、量小的中国钢铁工业布局，成为我国钢铁工业做大后做不强的主要制约瓶颈。虽然国家进行了钢铁产业结构调整，关闭了一些耗能高、污染重、生产工艺简单、附加值低的生产企业，但由于国外市场需求强劲，大量低端产品出口失控，给本来应予淘汰关闭的小钢铁企业变相输了血，使他们得以生存。这些企业的生存给市场、环保、能源和运输带来了一系列问题，特别是它们的低价竞销、不规范的市场购销行为，破坏了市场公平竞争，给国家和企业带来很大损失。导致我国钢铁产业散、乱、差的一个不可忽视原因，是地方利益作祟。一些地方政府以局部利益代替全局利益，为了地方经济发展，增大地方财政收入，不计后果大建快上小钢铁企业，形成了今天的小企业与大企业争原料、争能量、争市场的恶性竞争局面。
三、行业管理失控，产业定位不清为了满足国内经济的快速发展，从国外进口原材料满足内需是十分必要的，但必须对“利益和代价”两者进行权衡，这是贸易的基本原则，如果只着眼于眼前利益而不惜代价，这样的外贸政策是值得商榷的。中国作为钢铁生产大国，在创造出数个“世界第一”背后，却没有在世界钢铁产业格局里获得应有的话语权，这不能不引起我们的警惕。目前，中国进口铁矿石越多，国际卖家的涨价就越有劲，以到岸价计，海运费用也水涨船高。我们为钢铁产品消费国承担了环境污染，出口到欧洲的钢材还遭到反倾销诉讼。另一个严重的问题是，“高能耗、高污染、争抢资源”的小钢铁厂一直得不到有效的约束和遏制，走入一个“产能扩大-产量增加-低价出口-遭遇制裁”的产业循环怪圈。发展经济，建立一国强大的工业发展体系，离不开钢铁工业，但必须有一个确切合理的定位。我国是一个人口大国，又是资源、能源短缺国，我们的一切方针政策必须依据这个基本点，一切从这个基本点出发去考虑。因此，内需是首要因素，一切必先从满足国内需求出发。从我国的资源情况来看，我们没有条件和能力，为国际市场大量提供钢铁产品，我们也不应当成为世界钢铁产品的制造基地，更不应该以牺牲环保、能源和资源为代价，换取他国对钢铁产品的需要。我国的钢铁工业不能“两头对外”，一方面大量进口原料，另一方面大量出口初级产品，这样的产业局面如果继续下去，必将对我国钢铁工业的健康发展造成巨大伤害。钢铁产业调整建议强化以内需为主的调控措施，要有硬手段，不留后路，不留死角。应进一步提高生铁、钢锭、盘条、线材等产品的出口关税，颁发出口许可证，在特定情况下可考虑限制出口。根据需要适当进口铁矿粉，平抑铁矿石价格，减缓海运费和国内运输压力。关、停、并、转一批高耗能、高污染、无资源的生产企业，从全局出发，杜绝地方利益干扰。实行限产、限量、降耗减排，严格实行差别电价、差别水价、差别排污费等强制性措施，在总体上降低二氧化硫和二氧化碳排放量。自2010年7月15日起取消部分钢材出口退税出口退税:其基本含义是指对出口货物退还其在国内生产和流通环节实际缴纳的产品税、增值税、营业税和特别消费税。使本国产品以不含税成本进入国际市场，与国外产品在同等条件下进行竞争，从而增强竞争能力，扩大出口创汇。中国钢铁企业排行榜1-15名2009排名单位名称省市行业企业性质主营业务收入（千元）1上海宝钢集团公司上海市钢铁股份1617565282首钢总公司集团北京市钢铁国有619000003鞍山钢铁集团公司辽宁省钢铁国有501421074武汉钢铁集团公司湖北省钢铁国有401260805江苏沙钢集团有限公司江苏省钢铁有限310745626莱芜钢铁集团山东省钢铁有限301027737太原钢铁集团有限公司山西省钢铁国有290169208济南钢铁集团总公司山东省钢铁国有273963509马鞍山钢铁股份有限公司安徽省钢铁股份2683857410邯郸钢铁集团有限责任公司河北省钢铁国有2616911211攀枝花钢铁集团公司四川省钢铁国有2529420312唐山钢铁集团有限责任公司河北省钢铁国有2512455313本溪钢铁集团有限责任公司辽宁省钢铁国有2351505014南京钢铁集团有限公司江苏省钢铁有限2268767015北台钢铁集团有限公司辽宁省钢铁国有22091340“三皇五帝”格局近年，随着钢铁业并购高潮迭起从产能及布局来看，目前钢铁业已形成“三皇五帝”局面“三皇”指宝钢、鞍钢、武钢，“五帝”指河北钢铁集团、山东钢铁集团、华菱集团、马鞍山钢铁集团、江苏沙钢集团。铁矿石价格谈判背景知识一年一度的铁矿石价格谈判最早开始于1981年，经铁矿石供应商和消费商谈判协商后，双方确定一个财政的铁矿石价格。根据历年传统的谈判习惯，国际铁矿石市场分为亚洲市场和欧洲市场，并分别确定亚洲价格和欧洲价格。亚洲市场主要以日本为用户代表，欧洲则以德国为用户代表。根据往年谈判惯例，一旦供应商任意一方和钢厂任意一方价格达成一致，则本铁矿石谈判就会结束，其他供需双方均接受此价为新的价格，即首发价。
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但该惯例在08年首次被力拓和必和必拓所打破，去年，中钢协一直声称，不会接受力拓同日本达成降价33的协议。据中钢协提供的数据显示，2009年我国进口铁矿石62777.92万吨，比上年同期增加18412.18万吨，增长41.5。由于铁矿石进口总量超过实际需求8600万吨，造成铁矿石进口贸易秩序混乱，部分企业和港口库存积压，海运船只滞港待卸时间延长，海运费价格上涨，进而推动进口铁矿石价格上涨。铁矿石四大买方阵营铁矿石四大卖方阵营中国坚持铁矿石谈判三大原则第一，结算时间按中国规矩。中钢协负责人表示，中国应建立铁矿石谈判的“中国模式”。由于矿价波动对钢材成本影响较大，结算周期定为自1月1日至12月31日，在中国的一个财政内。第二，坚持长期协议量价互动，量大应价优。根据不同地区、不同铁矿石品位、不同矿山，分别确定一个铁矿石离岸价格，双方一旦确认该价格，不论什么企业都应执行该价格，不能再分为长协价和现货价。第三，中国统一价格。根据不同地区、不同铁矿石品味、不同的质量、不同的矿山企业确定一个铁矿石离岸价格，不能再分长协矿价和现货矿价，一旦确定，所有跟中国钢铁企业签订协议的供货商都要实行这一个价格。全球三大铁矿石巨头态度力拓表态中方可享铁矿石单独定价，中国可以适用新的、相对于世界其他地区不同的定价协议，不过他同时警告说，中国钢厂制定不公平基准价格的任何企图都将会使谈判陷入困境。必和必拓放话：中国应按国际规则办事必和必拓即董事会主席表示中国应按国际规则办事，“如果打算继续玩‘这个游戏’，就得跟‘大孩子们’打交道。”而这句话，可以算作是必和必拓对“中国模式”的一种回应。淡水河谷冷对长协谈判力拓和必和必拓公司继续冷对明年的对华铁矿石长协谈判，而被国内钢企认为“可以成为最佳突破口”的淡水河谷似乎也关紧了谈判的大门。淡水河谷不会主动或提前给出谈判结果，他们还会继续跟随两拓。铁矿石谈判结果涨幅示意图中国进口铁矿石数量增长示意图
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