老旧小区门禁系统方案推广

第一篇：老旧小区门禁系统方案推广

老旧小区门禁系统方案推广 设计方案

根据规范的要求，需要在每栋出租屋单元门口安装读卡器，该读卡器可识别二代身份证及居住证和IC卡。

租住人由单元门进入时需刷卡（身份证或居住证），出门使用按出门按钮或刷卡，门锁自动打开。

本方案中使用的门禁控制器是深圳市中联创新自控系统有限公司成熟产品，基于TCP/IP网络通讯，其具有数据传输实时性强、设备存储量大、功能强大、性能稳定和可脱机工作等特点。

门禁控制器通过TCP/IP与电脑门禁管理软件相连，形成一个稳定的门禁管理系统。系统的门状态、用户门禁权限、用户资料和门禁卡的注册都是由电脑门禁管理软件完成的。迈斯郭生壹捌零零贰伍柒玖陆零伍

系统除了对系统外的非法卡进行拦截之外，对系统内合法人员进出出入口也进行时间和门禁点的记录管理，每次刷卡、按出门按钮及非法开门时，监控系统会自动抓拍照片和截取录像，与门禁记录共同保存在系统服务器上。并且在告警发生时，现场有告警输出，管理软件也发出报警声音，而且电子地图也会显示相应的报警点。

信奉洋货？还是支持民族品牌？

在上面的标题中，笔者卖了一个关子，将洋货和国货划为信奉与支持的关系。当然啦，在这里我们是不掺杂民族感情的，无论如果，事实都将是我们的唯一依据。

这些年来，不少的安防产品都已经国产化。不过，由于时间不长，许多进口安防配件的质量还是国产产品很难超越的。而对于门禁设备来说，它进入我国的时间已经有十多年的经历了。在整个安防设备的应用中，也算是属于比较早的应用了。因此，在不断的尝试下，我们的国产产品的质量也实现了很大程度上的提升。不可否认，相对于国内的一些企业，国际品牌无论是在技术上还是经营理念上，都要成熟一些。但是，这些成熟是否真的适合于我国，恐怕很多时候还要另当别论了。

在门禁市场中，虽然很多的进口产品绝对质量高，但是我们的国产品牌同样有着很高的设计和制造起点。这在一定程度上则缩小了二者间的差距，而如果要再从运输，关税等成本来分析，许多国外产品与国内产品的对比结果可能就要换位了。因此，如果用户要是没有绝对的把握，还是不要盲目选择国外品牌的好。

上面提到的三个方面，就是我们在门禁设备的选择中，很多用户都会遇到的一些“十字路口”。而通过我们对它的分析，也希望大家能够对这些方面有个更加清醒的认识。当然，门禁设备选购的学问显然还不只是这些，即使除了门禁本身以外，门禁卡我们又该如何选等等，这些问题我们都会在今后的文章中为大家呈现，请大家拭目以待吧。门锁选型方案 根据规范可选择电控锁或电机锁；对原已有对讲系统楼宇，在不影响对讲系统的情况下，将门锁接入本系统，对讲系统的开锁指令由门禁采集及控制输出，并能形成记录。为符合消防安全需要，进门采用刷开开锁，出门采用按钮开锁，同时门锁要求在断电的情况下保持常开。系统组成

门禁管理系统主要有服务器、管理应用计算机、管理软件、二代身份证阅读器、发卡器、门禁控制器、读卡器和电锁组成，如下图：

系统功能

1、系统参数设置：设置系统的基本参数，如人员分组、时间段设置、权限及时限设置等；

2、门禁参数设置：设置控制器的各种参数，如日期、时间等；同时下载到门禁控制器；

3、门禁权限管理：对人员的权限及时限进行统一管理，可按个人及团体两种方式进行权限的设置及下载；

4、实时监控：实时显示刷卡人员的照片、卡号、刷卡时间等信息；

5、电子地图：实时显示各门禁点的开关状态、刷卡开门的人员信息；

6、信息查询：可实时查询某个门禁点的刷卡记录、查询任意时段的所有刷卡信息，方便管理；

7、报表管理：系统具有自定义报表系统，用户可根据实际情况自己设计报表，或对已设计好的报表进行调整；

8、统计打印功能：可查询和打印某一日期段的刷卡信息、可根据日、月、自定义时间段的统计打印刷卡统计表、可查询和打印任何日期段的所有门禁刷卡信息；

系统操作员管理：可建立不同级别的系统操作员，并设置口令、权限，便于系统的管理和维护

楼宇对讲行业在我国的发展历史，要追溯到上个世纪80年代末，当时由于国民生活水平普遍较低，对安防的意识也比较薄弱，导致楼宇对讲在初期的发展比较缓慢。但是随着近几年经济的快速发展，社会上许多不法分子为了谋求更大利益，利用各种手法对社会公民造成了生命和财产上的威胁。自此，人们终于意识到安防的重要性，楼宇对讲也逐渐在人们的生活中得到了广泛的应用。

当然，这种观念的转变，相对于厂商来说既一个巨大的商机，也存在着一定隐患：应用广了，售后服务自然就难以得到保障。再加上大小企业如雨后春笋般涌现，更是将运维服务现状推至风口浪尖上。

众所周知，楼宇对讲是住宅小区安全的最后一道屏障，可是在调查中我们却不难发现，不管是在高档小区还是普通的住宅小区，损坏的楼宇对讲门随处可见，有的是不能通话，有的甚至是连门都关不上，不管是在白天还是黑夜，都是公然地敞开着。

售后服务品牌的附加值

在安防行业，监控的市场份额排在首位，紧接着就是楼宇对讲，占据约为14%的市场份额，由此可见楼宇对讲的市场有多大。

可是，哪里有商机，哪里就有竞争，对讲行业亦不例外。在楼宇对讲行业井喷式发展阶段，一大批中小企业看到了这一行业的发展商机，纷纷涌现，更加激化了楼宇对讲的市场竞争。在竞争如此激烈的情形下，品牌价值就变得尤为重要。

那么，企业可以从哪方面提高品牌的影响力？

“售后服务是销售的延续，其重要性等同于产品的质量和企业的信誉，在某种程度上来讲，售后服务带来的品牌附加值甚至还有可能超过产品本身。”福建根据系统的不同门禁系统还可以实现以下一些特殊功能：

反潜回功能：就是持卡人必须依照预先设定好的路线进出，否则下一通道刷卡无效。本功能是防止持卡人尾随别人进入。

防尾随功能：就是持卡人必须关上刚进入的门才能打开下一个门。本功能与反潜回实现的功能一样，只是方式不同。

消防报警监控联动功能：在出现火警时门禁系统可以自动打开所有电子锁让里面的人随时逃生。与监控联动通常是指监控系统自动将有人刷卡时(有效/无效)录下当时的情况，同时也将门禁系统出现警报时的情况录下来。

只要有好的研发技术人员，有足够的资金，任何一家企业都可以生产出好的产品。可是如果要长期以往提供优质的服务，对企业来说却是一项大工程。

要做好售后服务，首先，必须要有一支优秀的服务团队。服务业是一个需要足够的耐心，强烈的责任感，以及行动积极迅速的行业，一支优秀的服务团队，是做好售后服务的核心。然后，服务点必须遍布全国各地。这是为了方便在接到用户报修电话的时候，能够及时前往解决问题，用实际行动提高用户对企业的满意度。联系迈斯郭生

只有经过努力的付出，才会换来丰厚的回报。在如此激烈的市场竞争中，企业要比别人多付出一分努力，在保障产品质量的前提下，做好售后服务工作，才能为品牌赢得口碑，同时也赢得更多的客户。

第二篇：小区门禁管理系统方案

小区门禁管理系统方案

无休止的上门推销人员打扰小区住户正常的生活秩序保安短暂离开岗亭时,不明身份的人趁机进入了小区小偷在小区内偷盗后,方便地转移或将物品送出小区闹事人员群体闯入小区,值班保安势单力薄无法阻挡非典时期外来人员，进出小区频繁保安错误地将似曾相识的陌生进等等。

您是否正为一些繁琐的物业管理事务困扰着？智能化感应式IC卡住宅小区门禁管理系统可以帮助您解决一些物业管理中面临的繁琐的问题，并提高工作效率，改善小区环境，让物业管理人员更加轻松有效地进行管理，让业主和住户在更加安全、更加有秩序的小区环境里生活。

系统概述

随着社会经济的发展，各种高尚住宅小区如雨后春笋。怎样对小区或大厦进行合理、有效、安全的管理，在现今科技迅速发展的条件下，必须有一套适合现今发展格局的新的管理方式。此方案提供了先进、可靠而且行之有效的方案及管理系统――基于国际安全协议Wiegand总线技术的结合感应式IC卡射频感应技术和Philips射频卡加密技术。该感应式IC卡出入管理控制系统(门禁系统)可以和小区感应式IC卡消费系统感应式IC卡停车场管理系统等模块扩展成为小区一卡通管理系统。随门禁软件我们也附送了适合物业管理人员和保安管理的考勤管理软件，适合保安巡逻监督管理的在线式巡更系统，适合物业管理人员和保安的定额就餐管理系统，适合物业管理财务等重要部门使用的防盗报警系统，适合物业管理部门和业主委员会使用的会议签到管理系统。这些随门禁管理系统附送的一卡通管理软件，可以帮助物业管理部门在安装了门禁系统后，不花钱或者少花钱而获得超值的一卡通功能。

感应式IC卡门禁系统集电脑技术、电子技术、机械技术、磁电技术和非接触式IC卡技术于一体，使卡与锁之间实现完整的“对话”功能，以智能来控制门锁的开启，从而开创了门禁管理的新概念。它不仅给管理者提供了更安全、更便捷、更自动化的管理模式，而且也给使用者带来了极大的方便。

设计原则

由于安全性和高效率管理的需要，门禁系统的设计应遵循下列原则: 系统的实用性

门禁系统的功能应符合实际需要,不能华而不实。如果片面追求系统的超前性,势必造成投资过大,离实际需要偏离太远。因此，系统的实用性是首先应遵循的第一原则。同时，系统的前端产品和系统软件均有良好的可学习性和可操作性。特别是可操作性（便捷性）,使具备电脑初级操作水平的管理人员，通过简单的培训就能掌握系统的操作要领，达到能完成值班任务的操作水平。

系统的稳定性

由于门禁系统是一项不间断长期工作的系统，并且和我们的正常生活和工作息息相关，所以系统的稳定性显得尤为重要。要求该产品系统要有五年以上市场的成功应用经验，拥有相应的客户群和客户服务体系。

系统安全性

门禁系统中的所有设备及配件在性能安全可靠运转的同时,还应符合中国或国际有关的安全标准,并可在非理想环境下有效工作。强大的实时监控功能和联动报警功能，充分保证使用者环境的安全性。

系统可扩展性

门禁系统的技术不断向前发展,用户需求也在发生变化,因此门禁系统的设计与实施应考虑到将来可扩展的实际需要,亦即:可灵活增减或更新各个子系统,满足不同时期的需要,保持长时间领先地位,成为智能建筑的典范。系统设计时，对需要实现的功能进行了合理配置，并且这种配置是可以改变的，甚至在工程完成后，这种配置的改变也是可能的和方便的。系统软件根据开发商符合不同历史时期市场的需求进行相应的升级和完善，并为相应的应用客户进行软件升级。同时，可以扩展为考勤系统、会议签到系统、巡逻管理系统，就餐管理系统等一卡通工程。

系统易维护性

门禁系统在运行过程中的维护应尽量做到简单易行。系统的运转真正做到开电即可工作,插上就能运行的程度。而且维护过程中无需使用过多专用的维护工具。从计算机的配置到系统的配置，前端设备的配置都充分仔细地考虑了系统可靠性。并实施了相应的认证。我们在做到系统故障率最低的同时，也考虑到即使因为意想不到的原因而发生问题时，保证数据的方便保存和快速恢复，并且保证紧急时能迅速地打开通道。整个系统的维护是在线式的，不会因为部分设备的维护，而停止所有设备的正常运作。

先进性

在保证稳定性实用性和便捷性的前提下，门禁产品应该具备一定的先进性，以保证在今后的数年内不会被淘汰，并且可以满足门禁使用中的要求和需求。

第三篇：平安社区门禁系统方案推广

平安社区门禁系统方案推广 设计方案

根据规范的要求，需要在每栋出租屋单元门口安装读卡器，该读卡器可识别二代身份证及居住证和IC卡。

租住人由单元门进入时需刷卡（身份证或居住证），出门使用按出门按钮或刷卡，门锁自动打开。

本方案中使用的门禁控制器是深圳市中联创新自控系统有限公司成熟产品，基于TCP/IP网络通讯，其具有数据传输实时性强、设备存储量大、功能强大、性能稳定和可脱机工作等特点。

门禁控制器通过TCP/IP与电脑门禁管理软件相连，形成一个稳定的门禁管理系统。系统的门状态、用户门禁权限、用户资料和门禁卡的注册都是由电脑门禁管理软件完成的。迈斯郭生壹捌零零贰伍柒玖陆零伍

系统除了对系统外的非法卡进行拦截之外，对系统内合法人员进出出入口也进行时间和门禁点的记录管理，每次刷卡、按出门按钮及非法开门时，监控系统会自动抓拍照片和截取录像，与门禁记录共同保存在系统服务器上。并且在告警发生时，现场有告警输出，管理软件也发出报警声音，而且电子地图也会显示相应的报警点。

信奉洋货？还是支持民族品牌？

在上面的标题中，笔者卖了一个关子，将洋货和国货划为信奉与支持的关系。当然啦，在这里我们是不掺杂民族感情的，无论如果，事实都将是我们的唯一依据。

这些年来，不少的安防产品都已经国产化。不过，由于时间不长，许多进口安防配件的质量还是国产产品很难超越的。而对于门禁设备来说，它进入我国的时间已经有十多年的经历了。在整个安防设备的应用中，也算是属于比较早的应用了。因此，在不断的尝试下，我们的国产产品的质量也实现了很大程度上的提升。不可否认，相对于国内的一些企业，国际品牌无论是在技术上还是经营理念上，都要成熟一些。但是，这些成熟是否真的适合于我国，恐怕很多时候还要另当别论了。

在门禁市场中，虽然很多的进口产品绝对质量高，但是我们的国产品牌同样有着很高的设计和制造起点。这在一定程度上则缩小了二者间的差距，而如果要再从运输，关税等成本来分析，许多国外产品与国内产品的对比结果可能就要换位了。因此，如果用户要是没有绝对的把握，还是不要盲目选择国外品牌的好。

上面提到的三个方面，就是我们在门禁设备的选择中，很多用户都会遇到的一些“十字路口”。而通过我们对它的分析，也希望大家能够对这些方面有个更加清醒的认识。当然，门禁设备选购的学问显然还不只是这些，即使除了门禁本身以外，门禁卡我们又该如何选等等，这些问题我们都会在今后的文章中为大家呈现，请大家拭目以待吧。门锁选型方案 根据规范可选择电控锁或电机锁；对原已有对讲系统楼宇，在不影响对讲系统的情况下，将门锁接入本系统，对讲系统的开锁指令由门禁采集及控制输出，并能形成记录。为符合消防安全需要，进门采用刷开开锁，出门采用按钮开锁，同时门锁要求在断电的情况下保持常开。系统组成

门禁管理系统主要有服务器、管理应用计算机、管理软件、二代身份证阅读器、发卡器、门禁控制器、读卡器和电锁组成，如下图：

系统功能

1、系统参数设置：设置系统的基本参数，如人员分组、时间段设置、权限及时限设置等；

2、门禁参数设置：设置控制器的各种参数，如日期、时间等；同时下载到门禁控制器；

3、门禁权限管理：对人员的权限及时限进行统一管理，可按个人及团体两种方式进行权限的设置及下载；

4、实时监控：实时显示刷卡人员的照片、卡号、刷卡时间等信息；

5、电子地图：实时显示各门禁点的开关状态、刷卡开门的人员信息；

6、信息查询：可实时查询某个门禁点的刷卡记录、查询任意时段的所有刷卡信息，方便管理；

7、报表管理：系统具有自定义报表系统，用户可根据实际情况自己设计报表，或对已设计好的报表进行调整；

8、统计打印功能：可查询和打印某一日期段的刷卡信息、可根据日、月、自定义时间段的统计打印刷卡统计表、可查询和打印任何日期段的所有门禁刷卡信息；

系统操作员管理：可建立不同级别的系统操作员，并设置口令、权限，便于系统的管理和维护

楼宇对讲行业在我国的发展历史，要追溯到上个世纪80年代末，当时由于国民生活水平普遍较低，对安防的意识也比较薄弱，导致楼宇对讲在初期的发展比较缓慢。但是随着近几年经济的快速发展，社会上许多不法分子为了谋求更大利益，利用各种手法对社会公民造成了生命和财产上的威胁。自此，人们终于意识到安防的重要性，楼宇对讲也逐渐在人们的生活中得到了广泛的应用。

当然，这种观念的转变，相对于厂商来说既一个巨大的商机，也存在着一定隐患：应用广了，售后服务自然就难以得到保障。再加上大小企业如雨后春笋般涌现，更是将运维服务现状推至风口浪尖上。

众所周知，楼宇对讲是住宅小区安全的最后一道屏障，可是在调查中我们却不难发现，不管是在高档小区还是普通的住宅小区，损坏的楼宇对讲门随处可见，有的是不能通话，有的甚至是连门都关不上，不管是在白天还是黑夜，都是公然地敞开着。

售后服务品牌的附加值

在安防行业，监控的市场份额排在首位，紧接着就是楼宇对讲，占据约为14%的市场份额，由此可见楼宇对讲的市场有多大。

可是，哪里有商机，哪里就有竞争，对讲行业亦不例外。在楼宇对讲行业井喷式发展阶段，一大批中小企业看到了这一行业的发展商机，纷纷涌现，更加激化了楼宇对讲的市场竞争。在竞争如此激烈的情形下，品牌价值就变得尤为重要。

那么，企业可以从哪方面提高品牌的影响力？

“售后服务是销售的延续，其重要性等同于产品的质量和企业的信誉，在某种程度上来讲，售后服务带来的品牌附加值甚至还有可能超过产品本身。”福建省冠林科技有限公司总经理朱莹说。

只要有好的研发技术人员，有足够的资金，任何一家企业都可以生产出好的产品。可是如果要长期以往提供优质的服务，对企业来说却是一项大工程。

要做好售后服务，首先，必须要有一支优秀的服务团队。服务业是一个需要足够的耐心，强烈的责任感，以及行动积极迅速的行业，一支优秀的服务团队，是做好售后服务的核心。然后，服务点必须遍布全国各地。这是为了方便在接到用户报修电话的时候，能够及时前往解决问题，用实际行动提高用户对企业的满意度。

只有经过努力的付出，才会换来丰厚的回报。在如此激烈的市场竞争中，企业要比别人多付出一分努力，在保障产品质量的前提下，做好售后服务工作，才能为品牌赢得口碑，同时也赢得更多的客户。

第四篇：老旧小区物业管理方案

老旧小区物业管理方案

为了提高小区居住品质，对庭院改善、小区整治后的房屋及设施进行长效管理，使老旧小区也能够享受物业管理服务带来的便利和舒适。我公司充分认识加强老旧小区物业管理工作的重要性，针对不同情况采取相应措施，有效化解物管、自管中的诸多矛盾，逐步建立健全长效管理机制，努力提高居民生活质量，提高小区管理的整体水平。

我们在为业主提供服务的时候，始终要坚持以人为本、服务至上的理念，服务的内容与方式始终以业主为中心；以满足老旧小区业主的需求为目标；以业主的满意为公司的最高追求；在服务过程中不断调整服务方式与模式，以达到业主的要求。

一、管理思路

根据老旧小区的特点和物业管理需求分析，我们提出以下管理思路：

1、根据老旧小区物业管理需求分析和我公司物业管理经验，我们将老旧小区管理标准定位在专业物业管理服务标准上。通过高水平物业管理将老旧小区提到一个较高的层次上，实现低消费投资，高价值体现，将老旧小区变成一个体现现代社会文明价值的小区。我公司设有专门的管理处办公机构，管理操作人员配置齐全，办公场所干净有序。

2、对老旧小区采取专业管理的关键在于对配套设施的管理和服务，我们将对照国家物业管理的法律法规和颁布的系列标准，针对老旧小区业主的特别需求来确定客户(业主)服务的项目、内容和标准。每季度要采取书面形式向业主征询对物业管理服务的意见。

3、由于老旧小区的管理弊端，消防安全及安全保卫工作尤其重要，小区出入口能做到24小时站岗值勤。每天按规定进行

巡逻；能实施24小时不间断巡逻。有车辆管理制度,对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。对进出小区装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。对临时访客实行登记制度。对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发后及时采取相应措施。

老旧小区对于消防安全工作要求极高，我公司将安排具有消防工作经验的保安人员，以退伍军人为主，兼顾考虑个别岗位可安排老旧小区的住户，以做到真正的小区就是家，爱岗如爱家，实行24小时执勤，为业主提供安全、温馨的生活环境。

4、老旧小区物业管理面积大小不一，我公司物业管理人员全部持证上岗，管理制度齐全，责任明确。账务清晰，管理服务人员24小时服务，服务热情，行为规范。

5、针对老旧小区物业管理，我们坚持按有关规定和合同约定定期公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况（至少每季度公布一次）;在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定。我公司及业主方双方签订规范的物业服务合同，明确双方权利义务关系的，服务标准等相关内容并在小区显著位置进行公示。根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，有在显著位置公示服务项目与收费标准。

6、针对老旧小区具体情况，采取一体式的安全管理体系。在项目员工招聘上，采用有经验的管理人员来管理。同时兼顾项目的实际情况。兼顾考虑个别岗位可安排老旧小区的住户，实行24小时有专职保安人员执勤。帮助解决一些困难户的问题，提高员工的爱岗热情，真正的做到以小区为家。管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书,且经消防知识培训有记录。

7、我公司将联合社区居委会等有关部门，在老旧小区的内大力开展各种有益的社区活动，推动精神文明的发展，形成良好 的社区文化。

8、我公司定期安排老旧小区的员工参加培训和学习，不断提高管理处的管理水平。保证小区公共配套设施维护运行正常；供水、供电、供气等设备使用正常；规范活动场所，机动车、非机动车停车场，机动车停放、行驶等的标志。保证车辆运行畅通，停放有序，并做好防盗工作。

9、针对老旧小区绿化管理，制定绿化管理方案，对覆盖率达15%以上的绿地进行专业养护，保证花草树木管理养护得当，按季节治病虫害，每月保持植物浇水，施肥，喷药杀虫，除杂草，修剪等养护工作，保证植物生长良好，形成较好的植物景观。

10、老旧小区保洁管理，我们将所有栋楼逐一分解，包干落实到各工作人员，全面实行“自家的孩子自家抱”，各责任人兼顾包干楼栋的楼道卫生工作，包括楼道内的乱堆放、乱张贴、楼道广告，同时，监督其他楼栋责任人的工作，做到任务分解、责任落实、相互监督、共同进步的作用。垃圾实行袋装化管理，每天清运，公共场所定期清扫保洁，保持整洁干净。根据每个小区实际情况能定期进行消毒和灭虫除害。

11、由于老旧小区设备设施老旧，设备设施管理维护十分重要，必须迅速全面熟悉设备特性，掌握运行规律；在正式运行后，要确保公共设施，公用设备定期维护，水、电、气24小时报修值班，接到报修电话10分中到场，急修半天内完成。

对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。设施设备标志齐全、规范，明确责任人；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范、设施设备运行正常。消防设施设备完好，能随时启用，消防通道要保持畅通。

设备房保持整洁、通风、无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。小区道路畅通、路面平整，井盖无缺损或丢

失，主要道路及车场交通标志齐全、规范。路灯、楼道灯完好率高等于98%。容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障(供电、供水、消防设备等)有应急预案。供电设备运行能正常使用的，无设施损坏,配电室管理规范。供水设备运行正常，无设施损坏。

制订有详尽的设备设施年、季、月、周等定期维护保养检修以及日常维修计划、方案、标准。制订有各类应急抢修、处理方案，保证设备设施能高效经济运行。

12、安全保卫及消防工作。

结合工作区的物业，完备安全防范措施。严格来访 保安人员24小时在岗值班，夜间安排专人巡逻。物业人员掌握消防设施的使用方法，并能及时处理各种火灾事故，设立消防疏散示意图，保证消防车辆和各安全出口的畅通无阻，每月对此检查2次以上。

13、房屋管理

对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。根据房屋实际使用情况，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，有及时组织修复；属于大、中修范围的，要及时编制维修计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议。

有每日巡查小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录、及时维修养护。

对违反规划私搭乱建(包括乱搭防盗窗、晒衣架，乱封阳台)和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并及时报告有关主管部门。

14、物业管理制度与档案、资料管理

在日常管理中要建立交接班登记制度；建立资料的收集，分类整理，归档管理制度。房屋及其共用设施设备档案资料齐全、建立住房用户档案，进行分类成册、管理完善，方便查阅。有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。

15、其他管理

（1）定期开展有意义、健康向上小区文化活动。（2）积极支持参与社区文化建设。

（3）无因物业管理服务的原因导致小区管理水平差，被上级部门批评通报和在旗级以上媒体有负面报道。

（4）避免小区内由物业管理不善导致发生的治安、刑事案件。

物业服务和业主出入的和谐；

我公司实行零干扰服务，在业主上下班高峰期，除主要出入口我公司安排保安人员严格管理以外，其他服务均为零干扰：即我们所有的设施维修、保洁服务均将安排在夜间或非高峰时间，为业主出入提供方便。

二、抓整治工作，换环境面貌

1、针对问题，一对一宣传

根据我公司以往老旧小区管理工作经验，乱种植、乱堆放、乱搭建的现象较为严重。再之老旧小区大部分居住着老人或外来人员，乱晾晒、乱堆放情况无法杜绝，无形之中给小区管理带来了难度。我们将在接管后进行通过各种渠道各种方式进行物业管理知识普及宣传，制作业主入住手册，加大小区物业管理的宣传工作，针对小区存在的问题从治安安全、消防意识等方面对业主进行一对一的宣传，提高业主的文明意识以及安全防范意识。

2、做好小区基础设施的维护，切实解决老百姓所关心的热点问题，加强停车位或共用车库的管理，解决居民停车位的问题，消除小区内消防车难进入的安全隐患。

3、加强对公司人员的业务培训力度，提高基本素质，掌握服务技能，明确工作职责，全面提升管理水平和质量，对拆迁安

置小区做到保安、保洁、保绿，建立社区与物管定期有效沟通的管理机制，采取整体联动，形成合力，联合管理，及时现场发现、解决问题，把事情消灭在萌芽状态，不等问题成堆以后再临时抱佛脚，不浪费大量的人力、财力、物力。营造舒适、整洁、安全的小区环境。

三、管理模式

四、环境清洁卫生管理

五、保安及消防管理

六、公用设备、公共场所等管理养护

七、各种车辆管理

八、消防管理

九、外墙清洗、修补方案

十、物业管理费用构成明细报价分析表

第五篇：老旧小区改造方案

为进一步提升居民居住环境质量，改善老旧小区居住环境，完成老旧小区改造整治提升工作，为确保如期全面完成改造整治提升目标，特制定如下实施方案。

一、指导思想

深入贯彻落实科学发展观，着眼于加快推进城市建设，以改善民生为核心，以优化城市人居环境、提高居住品质为目标，坚持政府主导、社会参与、业主自治，着眼长远、标本兼治，属地负责，突出重点、分布实施的原则，着力解决老旧小区建设标准不高、设施设备陈旧、功能配套不全、日常管理制度不健全等群众反映强烈的问题。

二、主要目标

在完善老旧小区硬件配套设施的基础上，争取实现“八个有”，即有物管用房、有公共保洁、有秩序维护、有停车管理、有设施维保、有绿化养护、有道路保养、有维修管理。

三、基本原则

（一）分类实施、统筹推进。老旧小区综合治理分为基本型和提升性，在改造过程中优先进行基本型改造，结合实施条件和示范要求实施提升性。基本型小区整治是将影响居民生活的渗漏、危楼加固、下水道疏通、道路、消技防设施、维修、照明、绿化补植、停车场复建、物业管理等作为基本内容，有条件实施墙体出新、配套体育设施等；提升性整治是在满足基本型改造后，增加节能改造或“适老化”改造内容。

（二）综合整治、标本兼治。注重改造老旧小区的整体环境，改造水、电、排污等生活配套设施，既要对小区环境进行硬化、绿化、美化、亮化等，又要注重日常物业管理长效机制建立，实现建管并举、标本兼治。

（三）政府主导、居民参与。在综合整治和后期物业管理中，突出居民共同参与，确保居民的“知情权、参与权、选择权、监督权”，明确居民共同管理小区的义务与职责。

四、整治内容

（一）完善基础设施

1.清除违章搭建。小区内搭建的一切违章建筑要在项目施工前全部拆除，私占的用于种菜、养家禽等的公共用地要求居民在项目实施前自行恢复原状。2.修整、翻建小区道路。小区道路达到城市居住区道路建设规范标准，做到道路畅通，路面平整无坑洼，路牙整齐无缺损，有条件的小区应符合无障碍通行要求。3.疏通、翻建地下管网。更换破损窖井盖，清理、整修、补建化粪池。实施雨污分流，保证排水通畅。

4.改造水、电、气三表出户管网。水、电、气三表未出户的要实行出户管网改造，确保水、电、气收费直收到户。有条件的小区应铺设天然气管道。

5.修整、规范杆管线设施。完善和规范路灯、供电、供水、通信、邮政、广电、燃气、消防等杆管线及设施设备，有条件的小区要做到杆管线下地，条件不具备的小区要统一高度和线路走向，杜绝乱拉乱接。

6.整治、新建停车设施。新建、改扩建和整修公共非机动车（棚），尽量满足小区内居民非机动车停放需求：整顿机动车库（位）使用秩序，回复车库停车功能；增设交通标志，划设机动车停放位置；有条件的小区可改建、补建机动车停车位。7.更新、规范环卫设施。增设标准化垃圾桶，保障小区居民生活垃圾倾倒和堆放。

（二）修缮改造房屋

1.整修屋面。在不影响相邻住户采光、房屋结构、抗震设防要求的前提下，将隔热、防漏功能较差的平顶屋面改造成斜坡屋面。

2.整治外观。对破损、陈旧、风化严重的房屋外墙进行防渗、粉刷处理，达到防漏、美观效果。整修、更换破损落水管道。

3.整治楼道。清理楼道乱堆乱放、乱搭乱建，刷白楼道内墙，整修楼梯扶手、栏杆、楼道窗，修缮破损台阶，修缮、添置公共照明、邮政设施。4.节能改造。有条件的小区或楼栋可进行外墙和屋面保温改造。

（三）提示环境质量

1.整治绿化。优化绿化布局，拆除占绿、毁绿的违章建筑物（构筑物），恢复绿化功能，尽可能提升绿化档次。

2.配套休闲设施。维修改造原有休闲场地，配置健身器材等文体设施，有条件的小区要新建休闲设施。

3规范文化宣传设施。在小区主要出入口设置小区平面示意图，方便群众了解小区总体布局；合理配置宣传栏、公示牌等设施，力求美观整洁。

（四）完善公建配套 1.整治配套用房。对被占用或闲置的公建配套用房进行清理、清退和调整，恢复原有使用功能。

2.规范设置公共服务设施。根据规范要求，结合小区规模，补建和完善社区服务、居民文化活动等公共服务设施。

（五）改造技防设施

1.实行封闭管理。对尚未实施封闭管理的小区，有条件的要实施封闭管理。合理确定小区大门的位置和数量，有条件的小区要设立门卫室、警务室、治安报警点；零星住宅楼尽量并入临近小区进行统一管理。

2.添置电子防护系统。对规模较大的小区出入口设置视频安防监控系统，根据小区规模设置视频监控节点、巡查装置、报警系统。3.完善楼宇安全系统。修缮、添置单元防盗门。