注册物业管理师实务案例分析题

第一篇：注册物业管理师实务案例分析题

案例分析题参考

案例分析题

（一）某物业管理公司管理一高层住宅小区，近期收到部分业主投诉及建议，具体意见汇总见下表。

编号

意见与建议

部分楼梯间陈旧，要求进行粉刷

保安人员更换频繁，给小区安全管理带来隐患 3

小区内停车秩序混乱，建议加强管理

小区外市政道路边常有小摊贩，环境脏乱，建议加强管理 5

常有人到小区散发广告，住户反感，也存在不安全因素 6

楼道灯损坏频率高，建议及时检查更换 7

某部电梯安全隐患严重，需要大修

建议小区外墙全部翻新

小区老鼠和蚊蝇较多（特别是蚊子），建议采取措施 10

小区内出现业主丢失自行车情况，要求加强管理

部分业主要求减免物业服务费 12

希望提供家政服务

部分业主反映交通不便，要求向交通部门建议增设到达小区的公交线路 14

建议清洁工作业时间与业主的上下班时间尽量错开，避免与业主争用电梯

问题1：解决上述问题，需要资金投入的项目有哪些？费用如何解决（不考虑人工，培训等管理成本的增加）？（5分）

问题2：上述不属于物业管理企业管理职责范围的项目有哪些？对此，物业管理企业应如何处理？（4分）

问题3：试分析第9项问题产生的可能原因和应采取的措施？（4分）

问题4：在上述所有问题中，您认为不可能满足业主要求，仅需要进行必要的沟通和解释的项目是哪一项？为什么？（4分）

问题5：针对上述问题，请结合您的工作实践，试举出至少三项管理措施，以提高管理服务水平？（3分）案例分析题

（二）某房地产开发公司开发的某住宅小区，由甲物业管理公司承担前期物业管理。业主于2003年8月开始入住，2005年5月该小区召开首次业主大会会议，选举产生了业主委员会，并按照业主大会决议选聘了乙物业管理公司。业主委员会与乙物业管理公司签订了物业服务合同，合同于2005年8月1日零时生效。业主委员会以书面形式通知甲物业管理公司应于2005年8月1日前办理完成物业交接验收手续。甲物业管理公司收到业主委员会书面通知后，安排了该小区管理服务人员退场，但以部分业主欠缴物业服务费为由，拒绝移交相应的物业管理资料，拒不配合物业交接查验。

2006年8月15日，顶层的20户业主发现房间在雨天渗水，于是联名要求乙物业管理公司无偿修复。乙物业管理公司称这是因甲物业管理公司管理不善所致，应由甲物业管理公司负责修缮。之后，乙物业管理公司不再受理业主有关该问题的投诉。

问题1：上述20户业主提出的修复请求是否合理？是否应由乙物业管理公司负责无偿修复？（4分）问题2：乙物业管理公司的做法是否妥当？如果您是该公司的负责人，如何处理业主的投诉？（4分）

问题3：该小区的前期物业服务合同何时终止？（3分）

问题4：甲物业管理公司拒绝移交的理由是否成立？请说明理由（3分）

问题5：在甲物业管理公司拒绝移交物业管理资料和配合物业交接查验的情况下，乙物业管理公司应如何进行物业承接查验？（6分）

案例分析题参考答案

案例分析题

（一）问题1答案要点及评分标准：

⑴需要资金投入的项目有：第1、6、7、8、9项（2.5分，答对每项0.5分，错答1项得0分）。⑵其中第1、6、9项应在物业服务费中列支（1.5分，答对每项0.5分，错答1项得0分）；第7、8项从住宅专项维修资金中列支，或由全体业主分摊（1分，每项0.5分，错答1项得0分；答对从住宅专项维修资金中列支，或由全体业主分摊均可得分）。问题2答案要点及评分标准：

⑴第4项和第12、13项（2分，答对任意2项得2分，答对1项得1分，错答1项得0分）⑵物业管理企业应向业主作出解释，第4项和第13项不属于物业管理企业直接管理职责范围，无权直接处理（1分）；物业管理企业应向有关部门（城管、交通等）反映，积极协调，争取解决，可积极联系家政，按业主要求提供相应服务（0.5分）；并跟踪事态，及时向业主通报（0.5分）。（凡未答第12项如何处理的不扣分）。问题3答案要点及评分标准：

⑴可能原因有：环境脏乱，其中积水较多是滋生蚊蝇的主要原因；有食源是老鼠较多的原因（2分）。

⑵应采取措施：加强环境治理，包括：及时清运垃圾，积水处理，加强药物灭杀蚊蝇，利用鼠夹、毒饵等物理，化学生物等方法灭鼠（1.5）；同时加强宣传教育，取得业主配合（0.5分）。问题4答案要点及评分标准： 第11项（2分），因为物业管理服务是公共性服务，所有业主均有按同等标准交纳物业服务费用的义务（2分，答因受契约、合同等约定，不能随意减免物业服务费，也可以得分）问题5答案要点及评分标准：

⑴加强基础管理，包括日常检查和员工培训 ⑵调整优化管理服务工作流程

⑶加强安全管理，公共秩序管理

⑷加强小区共用设施设备的更新改造工作 ⑸加强小区卫生管理工作

⑹加强沟通和宣传工作（答对上述任意3项得3分，答出其它措施，只要合理也可以得分）。案例分析题

（二）问题1答题要点及评分标准：

⑴上述20户业主要求修复的请求是合理的，因房屋未超过保修期限（2分）

⑵但上述住户要求乙物业管理公司无偿修复是不合理的，因房屋在保修期内的维修责任应由 建设单位负责（2分，凡答要求乙物业管理公司无偿修复合理的，本得分点与上一得分点均不得分）。问题2答题要点及评分标准

⑴乙物业管理公司的做法不妥当（1分）

⑵该公司应勘察现场，统计业主损失情况（1分）积极向业主做好解释工作，告知业主在保修期内，房屋应由建设单位无偿保修（1分）

⑶同时应将有关情况及时告知建设单位（或建议业主及时告知建设单位），积极与建设单位联系修缮，随时向业主通报进展情况（1分）。问题3答题要点及评分标准

答2005年7月31日24时或2005年8月1日零时均可以得分（3分）问题4答题要点及评分标准： 拒绝移交的理由不成立（1分）；理由是业主欠缴物业服务费用，应通过业主委员会督促，物业管理企业诉讼等其它途径解决（2分，答因合同已终止，依法不能以任何理由拒绝移交相关物业管理资料，也可以得分）。问题5答题要点及评分标准：

⑴乙物业管理公司应在业主委员会的配合下，对物业共用部位、共用设施设备逐一进行实物查验，做好查验记录（1分）；尽可能邀请具有公信力的第三方（如政府主管部门、街道办事处、社区居委会等）参加查验工作（1分）。

⑵自查验之日起，乙物业管理公司应建立共用部位、共用设施设备运行维修养护技术档案（2分）。

⑶乙物业管理公司可从建设单位或城建档案馆获取该小区相关原始档案资料（2分）。

三、案例分析题

1.王先生住在某物业公司管理的小区内。一天，王先生7岁的女儿在小区内的石桌旁玩耍。当她爬上石桌时，桌面突然脱落，将小孩的右手夹在石桌面和石凳之间，造成食指、中指关节骨折。事后，王先生找到某物业公司，认为其应就管理不善承担责任。而物业公司则认为这完全是王先生监护不当造成的，与物业公司的管理没有关系。因此，王先生将物业公司告上法庭。

石桌桌面重达90公斤，石桌面和石桌柱之间仅靠桌面中心一个直径13厘米、深1厘米的挖槽连接，安装时只用了树脂和水泥粘合。

庭审中，物业公司认为，在小区安装石桌、石凳是供居民休闲所用，而非用来攀爬。王先生女儿是在攀爬石桌时被砸伤的，是他自己的过错造成的，而王先生作为父亲也没有尽到监护责任。因此，物业公司不承担任何赔偿责任。请问王先生的女儿受伤，物业公司是否要承担赔偿责任？王先生是否也应该承担部分责任？（1）王先生的女儿受伤，物业公司要承担赔偿责任。

根据国务院颁布的《物业管理条例》和建设部发布的《城市新建住宅小区管理办法》的规定，小区物业管理是对小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等管理项目进行维护、修缮和管理。故，物业公司对石桌、石凳有管理义务应承担对管理不善造成的损失承担赔偿责任。但是，不是全部赔偿责任，而是部分责任。（2）由于王先生作为女儿的监护人，没有尽到监护责任，也负有一定责任。

2.张老太太住在某家园的7层。一天晚上，张老太太下楼时，因楼道灯损坏，张老太太在漆 黑中摸索着下楼。结果，不慎从楼梯上摔下，造成两只手小臂骨折，其中右臂粉碎性骨折，左眼挫伤并伴有轻微脑震荡。张老太太认为：自己之所以被严重摔伤，是因为楼道灯不亮造成的。该小区的物业管理企业应承担自己全部的医药费并应赔偿自己的精神损失。

请问该小区的物业管理企业是否对此负有责任？该物业公司是否应对张老太太进行赔偿？

（1）该小区的物业管理企业对张老太太的摔伤负有责任。

物业管理的依据是服务合同。根据《物业管理条例》相关规定，物业管理企业负有保证小区楼道、道路等处于正常使用状态的法定义务，本案中的物业管理公司没有及时对小区的楼道灯进行更换，未尽到相应的管理和维护义务，导致张老太太身体受伤，身心受到伤害，物业公司对此负有责任。

（2）同时，依据《物业管理条例》的相关规定，“物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。” 物业公司应对张老太太赔偿医疗费和精神损失费。

3、王先生在某小区购买了一套住宅入住三年，每月按时缴纳物业管理费。一个冬天的夜晚，王先生回家发现，自家的钢制防盗门和木门的锁均已被撬坏，整个门毁坏变形，屋内一片狼藉。王先生立即打电话给物业公司，同时报警。经统计，王先生家中被盗金钱和物品损失共计8万余元。王先生认为，自己缴纳了物业管理费，物业公司的安全管理工作中有巡逻的职责，家中被盗物业公司竟然毫无察觉，属于管理疏漏，应赔偿自己的全部损失。在与物业公司多次交涉无结果的情况下，王先生对物业公司进行起诉，要求物业公司赔偿人民币8万元。请问法院是否会完全支持王先生的诉讼请求？为什么？

法院不会完全支持王先生的诉讼请求，但会部分支持王先生的诉讼请求。

失窃案件发生时，犯罪嫌疑人是以暴力的手段破坏王先生家的两重门进入室内并盗窃的。这样长的时间内，保安员未能巡逻发现，存在疏漏，未能及时发现、制止犯罪，对由此产生的损失负有一定责任。但是，盗窃是发生在室内，发现起来有一定的难度，故物业公司无需承担全部责任。

4、某小区入住已五年。业主委员会与物业管理公司签订的物业管理合同已经到期。业主委员会试图通过招标的方式重新选择物业管理企业，一直未能顺利进行，物业公司仍按照原合同提供物业管理和服务。业主王先生以物业管理合同已经到期为由不再缴付物业管理公司的物业管理费。物业管理公司在多次催缴未果的情况下，将王先生告到法院。请问你认为物业管理公司能胜诉吗？为什么？

能胜诉，应判决王先生偿付拖欠的物业管理费。

合同的期限虽然已经届满，但业主委员会没有选出新的物业管理企业，也没有订立新的物业服务合同，物业管理公司作为小区的管理部门以原合同的标准对小区物业进行管理和提供服务。王先生作为该小区的业主，实际享受物业公司提供的服务，并未提出异议，理应按约支付物业管理费。

5、付先生对新房进行验收。发现了好几处质量问题，物业公司员工将其一一记录在验房单上。于是，付先生退回了钥匙，要求等提出的质量问题解决后再来收房。

两个月后，物业公司以挂号信的方式通知付先生，质量问题已经彻底修好，可以收房了。付先生经过验房确认：房屋质量问题已基本得到解决。但是物业公司要求交齐第一次验房到现在的物业管理费。付先生认为，物业费应该从自己验收房子合格之日起才能收物业管 理费，或者从要求自己再次验房的挂号信寄出的次日收取。因此，各持己见争论不休。请问物业公司是否应收取付先生这段时间的物业管理费？如果物业公司不向付先生收取这段时间的物业管理费则应该向谁收取？为什么？

（1）物业公司不应该收取付先生这段时间的物业管理费。

付先生第一次交房验收时因质量有问题退回了钥匙，应视为商品房不符合交付条件，开发商未向其交房。经整改后，验收双方确认商品房符合交付条件，付先生这才收了新房，此时才视为法律意义上开发商正式向付先生交付了商品房。

（2）根据《物业管理条例》第四十二条规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。因此，商品房整改期限的物业管理费属商品房尚未交付给业主期间的物业管理费，物业公司应向开发商收取，而不应由业主承担。

案例分析：

装修导致渗、漏水，物业公司要不要承担责任

案情简介：原告:小区业主

被告:小区物业公司

原告诉称居住在原告上层10A的业主前年重新装修房屋，由于改变房屋建筑结构，又忽视防水层质量，导致原告房屋出现零星渗水。原告多次向被告管理部工作人员反映，要求其对施工进行监督管理，以免对下层房屋造成更大的损失。被告的管理人员对此采取极不负责的态度，不采取相关措施，使得原告房屋由渗水发展为漏水，导致房屋墙壁变黑脱落、木地板腐烂变形，损失严重。而且被告聘请未取得职业资格证书的人员从事物业管理活动。正是因为被告的管理不善，导致原告房屋严重受损，并大幅贬值。房地产中介公司评估，原告的房屋因为上层漏水而至少损失人民币40000元。基于被告违反相关物业管理规定，未能履行物业管理服务合同的约定，管理、维修、养护不善，造成业主损失，依法应当赔偿损失。故诉至法院，请求法院判令：1.被告为原告的住宅恢复原状；2.被告赔偿原告因上层房屋漏水隐患而损失的人民币20000元；3.被告承担本案诉讼费。

被告认为，原告所称的房屋损失不是由被告的行为和过错造成的，被告作为物业管理单位，已经依法履行了自己的管理义务，积极协助原告联系和协调与相邻1OA业主的关系。原告的诉讼请求，缺乏法律依据和事实根据，应予以驳回。

法院在审理过程中，依法追加上层业主为本案第三人。法院经过审理认为：

一、原告基于被告在履行物业管理服务的过程中存在不当致使原告房屋遭受损失而向法院提起诉讼，因此是因物业管理服务合同而引起的合同纠纷，而非房屋侵权纠纷。

二、未有证据证明被告在履行物业管理服务合同过程中存在违约而引致原告房屋受损。物业公司对业主室内装修的质量问题不承担法律责任。室内装修是业主自主进行的，作为物业公司，其义务就是告知业主在装修过程中不得有改变房屋结构等禁止行为并对禁止的行为予以制止。

至于装修的质量问题，物业公司不予以监管，也不承担责任。本案证据表明，被告在第三人上层业主装修申报时就已经履行了告知第三人不得改变房屋结构的义务。因此原告认为被告没有履行监督第三人施工的义务缺乏事实依据和法律根据。

三、被告对原告房屋漏水不承担维修义务。根据《物业管理条例》的规定，被告作为物业管理单位，管理的范围是公共区域和共用设施设备，不包含业主私人所有的设施。原告认为:引起原告房屋损失的水管属于1OA业主所有，应由第三人负责维修。作为物业公司只有协调第三人进行维修的义务，不承担直接维修的义务。

四、原告在诉状中已经讲明了他的房屋损害发生的原因，是由于相邻1OA业主的房屋管道渗、漏水导致的。被告是否具有职业资格证书与原告房屋漏水没有因果关系。

五、依据民法通则的规定，原告与第三人之间的相邻权纠纷，属于另外一个法律关系，应该另案解决。原告诉讼的对象应该是10A的业主。由于原告在诉讼中明确放弃将第三人列为本案被告，在举证期限届满后，再对第三人提出诉讼请求，依法不予受理。

综上所述，法院依法判决驳回原告的诉讼请求。简要分析

一、在本案中，被告提供的证据证明，被告作为该小区的物业管理单位已经依法履行了职责，不存在因为失职经原告造成损失的事实。

被告在1OA业主装修时，依法履行了对装修的管理，监督1OA房屋的装修办理了申请手续，审查了装修公司执照等资料，对装修进行了监督，履行了管理职责，10A房屋装修不存在改变建筑结构的行为。

被告在接到原告的关于漏水的投诉后，派工作人员进行了查看，联系1OA业主，协调原告与1OA业主的关系，督促1OA业主进行维修事宜。被告的物业管理值班记录对有关查看、联系和协调等工作的具体时间及具体情况都进行了记录。被告为维护原告的利益，已经积极协助相邻业主进行相应的维修工作，被告的值班记录中有明确的记录。

原告向主管部门投诉，被告收到主管部门转来的投诉调查函后，已经以书面形式，将被告事实的查看、联系和协调工作详细地向主管部门回复。被告一直在积极地履行自己的职责。

二、物业公司及其工作人员的工作与成千上万的业主的吃喝拉撒等有着密切联系，每时每刻与广大业主持续发生法律关系，因此极易产生争议，甚至诉讼。这就是物业管理服务行业面临的现实。业主的素质是多样的，物业公司的管理水平也是多种的，经常会遇到个别业主将与物业公司无关或不属于物业公司法定义务和合同义务范畴的事宜，强加于物业公司，因此物业公司最紧要的是切实做好各项管理服务工作，保全相应的证据，实现管理人性化、规范化和法律化，避免和回避法律风险，在诉讼中依法举证，维护自身合法利益。

本案中，被告提供的证据——装修的申报和审批资料、日常工作记录及工作人员的证人证言等，实际就是被告保全的证据。物业公司应从此案件中吸取有关的经验。

物业管理单位在做好具体管理服务工作的同时，应加强对物业管理服务相关法律法规和具体案例的宣传，提高业主的法律意识，减少争议处理的成本和损失。

6.案例：某业主4年前购买了一套商品房，但一直没有居住。一天，该业主接到物业管理公司房屋漏水的通知，经查看，是所购商品房卫生间的水表接头处破裂，并造成楼下两层住户的部分财物因浸泡受损，两户业主均提出赔偿要求。

该业主认为，自己并未入住所购商品房，水管破裂不是自己造成的，而是水表接头处老化断裂所致，自己不应对漏水负全责。

物业公司认为，业主购买房屋后，房屋漏水造成的损失里应由业主承担。

请问楼上业主长期未居住，其房屋中管道老化破裂，给楼下业主造成的损失应该由谁来承担？在紧急情况下，物业管理公司可否进入本案楼上业主家进行必须的维修，因此给楼上业主造成的损失应该由谁承担？

（1）首先，根据《房屋建筑工程质量保修办法》（建设部令80号）的规定：房地产开发企业过管道渗漏保修期不低于2年。该案例中，业主购房已满4年，则开发商不承担责任。本案中的水表接头处老化断裂问题发生在业主房屋内，虽然不是业主人为造成的，但由于房 屋所有权归业主所有，从物业公司提供服务的公共性质考虑，物业公司既没有权力私自打开房间进行检查，在没有备案的情况下，也不可能有能力了解每位业主的房屋使用情况。因此，水管老化断裂造成的损失应由该业主个人承担。

但根据实际情况，也并不排除物业公司承担连带责任的可能性：若在本案例中，物业公司在接到楼下业主反映的情况后，没有及时采取措施，如未联系楼上业主，而采取消极的不作为，致使楼下业主的损失扩大，则物业公司存在过错，可能也会就扩大的损失承担责任。（2）物业公司在无法联系到业主，而楼下业主的损失又在不断扩大的情形下，（属于紧急避险）可以先行进入楼上业主家进行检查维修，如因此给楼上业主造成门窗破损等损失，赔偿责任应由收益人承担（此案的收益人是楼下业主）。

紧急避险是指：为了防止公共利益、本人或者他人的合法权益免受正在遭受的紧急危险，不得已采取的损害另一较小利益的行为。我们认为物业公司可以未经楼上业主许可，进入楼上业主家中进行检查并排除故障。但应符合下列条件：①楼下业主损失不断扩大。②业主无法及时赶到或无法联系到业主。③进入楼上业主家是唯一可行的维修方法。④楼下业主因不及时维修遭受的损失比物业公司进入楼上业主嫁给楼上业主造成的如门窗破损的损失更大。

此外，为了避免在紧急情况下，物业公司因缺乏明确的依据而无法果断采取行动避免损失，也为了避免在采取紧急措施后，在责任确定上与业主之间产生纠纷，建议物业公司与业主最好在《物业管理服务合同》中，对在小区管理中可能出现的采取紧急避险行为情形，如：紧急排除故障、避免因起火、管道漏水造成的损失等进行明确约定。

7.甲小区某楼602室由华某承租，502室由王某承租。华某在装潢602室房屋时，未经物业公司同意擅自将602室阳台处的排水口封死。物业管理公司未在该号楼顶平台落水管道进口处按规范要求设置防护网，被鸟钻进管道内筑巢，致使管道堵塞。一天，遭遇大雨，因落水管道堵塞，雨水从楼顶落水管道接口处流进602室阳台，因该阳台排水口已封死，积水无法排出，沿602室周围墙角深入502室，致使王某装潢的地板等物受损。请问物业公司对502室王某的损失负有什么样的责任？

602室的装修人华某是否对502室王某室内的损失负有责任？

（1）根据国务院颁布的《物业管理条例》和建设部发布的《城市新建住宅小区管理办法》的规定，小区物业管理是对小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等管理项目进行维护、修缮和整治。物业管理公司管理不善，未按规范要求对房屋楼顶平台落水管道进行定期检查和疏通，致使雨水受读后溢进华某的阳台和王某承租的房屋内造成王某财产损失，对此，物业管理公司应承担主要责任。

（2）华某未经物业公司同意，擅自将其承租房屋阳台排水管道口封死，使阳台的积水无法从排水管及时排除，加重了王某的财产损害。为此，华某对王某的财产损失也应承担一定的责任。

8.寒冬已至，树叶已落，枯枝清晰可见。某小区居住的张女士在小区内锻炼，突然，一阵旋风刮来，枯枝纷纷坠落，来不及躲闪的张女士被一根较粗的枯枝砸倒在地。闻讯赶来的保安员把张女士送到医院，诊断为：颈脊髓震荡，颈椎过伸性损伤。

请问物业公司对小区内的树木是否有管理义务？

对于此案的树木致人伤害，物业公司是否应该承担赔偿责任？（1）物业公司对小区内的树木有管理义务。居住小区物业管理的内容之一是绿化管理，树木属于绿化范围，故物业管理公司对小区内的树木有管理义务。

（2）对于此案的树木致人伤害，物业公司应负赔偿责任。

树木上的枯枝被一阵风吹过就会断裂，已经给树周围的人构成人身和财产损害的威胁，而物业管理公司作为树木的管理者应该发现却没有及时发现可能断裂的枯枝，未及时采取适当措施（如修剪或放置警示标志等），故应就枯枝断裂造成的损失承担赔偿责任。

9.某分期开发住宅小区，一期业主已入住，二期正处于开发建设期，工地内到处是凹洼积水及饭盒，一期与二期交界处也丢了很多空罐头盒。一期有一个临时垃圾收集点，十几个没盖的垃圾桶就放置在未硬化的沙土上，由于长期投放垃圾且未及时清理，垃圾桶周围土壤已发黑发臭。夏天到来，已入住的一期业主纷纷投诉小区蚊子、老鼠、蟑螂、苍蝇多，要求物业公司彻底解决环境问题，否则将拒交管理费。

问题

1、造成该小区老鼠较多的主要原因有（）。

A．垃圾收集点周围卫生没做好

B．周围有空罐头盒

C．垃圾桶没上盖

D．周围饭盒乱丢给老鼠提供食物

E．周围积水 答案：（ACD）

问题

2、在本案例中，造成蚊子孽生的主要原因是（）。

A．旁边工地有凹洼积水

B．小区内有垃圾收集点

C．垃圾桶周围未硬化

D．周围环境有空饭盒及空罐头盒

E．垃圾未及时清理 答案：（AD）

问题

3、垃圾收集桶放置在未硬化的沙土上，长期投放垃圾且未及时清理，会造成（）孽生。

A．蚊子

B．蟑螂

C．老鼠

D．苍蝇

答案：（D）

问题

4、要彻底解决该小区存在的环境问题，下列哪些是必须做的（）。

A．消除旁边工地积水或在积水中投放杀蚊药物

B．清理周围饭盒及罐头盒

C．严禁在小区内设垃圾收集点

D．规范垃圾收集点的管理，硬化垃圾收集点周围地面

E．垃圾桶上盖 答案：（ABDE）

问题

5、鉴于该写字楼大理石地面较多，为了做好石质地面的清洁保养工作，下面哪些设备应予以考虑购置（）。

A．扫地车

B．晶面处理机

C．高压水枪

D．抛光机 答案：（BD）

问题

6、下面哪些是写字楼日常卫生检查要点（）。

A．楼顶垃圾杂物及积尘

B．大堂地面污染程度及各公共区域地脚线积尘

C．电梯轿厢天花、门轨槽、轿厢壁及按钮卫生状况

D．公共区域玻璃痕印、地面垃圾杂物、乱张贴

E．各类机房、设备房内的积尘及信报箱、窗台上的积尘 答案：（BCDE）

10.某别墅小区的绿化主要由大量的绿篱和草地组成。

问题

1、为了做好小区绿化管理质量控制，应（）。

A．根据该小区的档次制定较高要求的质量管理标准

B．对小区内的绿化管理人员进行充分的质量标准培训

C．做好绿化改造工程计划和设计

D．制定检查路线及检查抽样方法、检查周期

E．根据质量标准对园林绿化定期进行检查，发凡问题及时纠正。答案：（ABDE）

问题

2、在对绿篱进行日常质量检查时，下面哪些是检查重点（）。

A．病虫害情况

B．修剪造型情况

C．有无枯黄枝、空膛、空脚现象

D．植物开花结果情况

E．有无寄生或杂生植物

答案：（ABCE）

问题

3、为了做好草坪管理，主要应做好（）。

A．攀爬及寄生植物清理

B．灌溉

C．施肥

D．修剪

E．杂草防治

答案：（BCDE）

11、业主石先生和朋友边走边聊经过其所住的商住楼大堂时，因潮湿地滑而摔倒在地，造成骨折住院一个多月，花费医药费数千元。石先生认为其摔倒的主要是因为地滑，因此，物业公司应负担一定的责任。物业公司应当补偿其医药费、误工费和精神损失费。请问此案中，物业管理公司是否需承担赔偿责任？并结合此案例，谈谈你对物业管理公司应承担的管理职责的认识。

物业管理公司对其大堂具有管理职责，应保证行人在大堂内正常行走的安全，故若经证实石先生摔倒确因大堂地面湿滑造成，而物业管理公司对地面湿滑发现处理不当或不及时，亦未设明显警示标志等提醒行人，则应承担赔偿责任，若可以证明石先生行走时自己没有尽到足够的注意义务，则石先生亦应自行承担一部分损害后果。

对管理职责的认识是开放性题目，可以结合环境管理的职责和任务、目的，谈谈如何保证其使用功能和如何避免对使用人的侵权和伤害，从而防范风险。

12.阅读下列案件，指出该公司保安员做法的不妥之处；及安全管理漏洞，简要列出安全管理应具备的主要内容。

某日上午9时，犯罪嫌疑人赵×携带凶器和几张旧报纸，来到某小区地下车库入口处，对保安员谎称送报纸到5楼搞装修，并出示了一张过期的《出入证》。恰遇一辆汽车出车库，保安员在未看清楚《出入证》也未要求犯罪嫌疑人赵×登记，即同意其进入车库。赵×走到车库内电梯间的门边，有人从电梯间出来，赵×乘机进入了电梯间，乘坐电梯到5楼，随后走楼梯到9楼。在走消防楼梯时，赵某遇到了巡更的安全员小贾，小贾看到赵×手拿一叠报纸及工具不乘坐电梯甚是奇怪便问：没有停电，为何走楼梯？赵×答：早下了一层，不想再等电梯了。小贾又问：拿工具去干什么？赵×答：给装修队送报纸和工具。小贾随后下楼走了。走到5层，小贾忽然想起，9层根本就没有人家装修，认为这个走错路的人一会就会下来，故没有去追。赵×在9层按了9E房的门铃。9E房的保姆小李打开一扇门，赵×谎称是搞维修的，便进了屋，并将门反锁。赵×以检查主人房的灯管为名，将保姆骗至主人房内，要保姆拿出钱来。保姆说没有钱，也不知道主人钱放在哪儿，随后突然往外跑，赵×随即将保姆杀害。……

不妥之处：

（1）未仔细查验《出入证》。（2）未要求来访客人进行登记。（3）允许行人从车库进入。

（4）保安员小贾在发现可疑处之后，没有及时采取措施。安全管理内容：

出入管理，安全系统的使用、维护和管理，施工现场的管理，配合政府开展社区管理等工作。

13.凌晨四点，某高层办公楼监控中心的物业管理公司人员在监控屏幕上发现一人打开二楼窗户进入本大厦。

问题

1、值班监控人员应采取措施的最佳顺序？（）

（1）报告公司领导（2）报告派出所（3）立即与业主和客户联系，在内部排查，了解是否是业主和物业管理人员所为（4）调集公司保安人员，封闭大厦（5）逐层巡查可疑人员踪迹

A．（4）（2）（5）（1）

B．（1）（2）（4）（5）

C．（4）（2）（3）（5）

D．（3）（2）（4）（5）答案：（A）

问题

2、物业管理人员在巡查中发现某办公室内有异常响动，但门窗紧闭。此时可以采取哪些措施？

A．敲门询问里面是否有人

B．如果敲门无人应答，则破门而入

C．如果敲门无人应答，设法从大楼外立面的窗户进入

D．立即与该办公室的使用人联系

E．请公司领导到场，再进入该办公室 答案：（AD）

问题

3、如果发现嫌疑人，以下哪种处理方法是正确的？

A．嫌疑人不满十六周岁，在简单询问后，立即放人

B．嫌疑人是物业管理公司的员工，由物业管理公司内部处理

C．立即对嫌疑人进行询问并等待公安机关人员到来

D．立即检查其随身物品，搜寻赃物 答案：（C）

问题

4、在控制嫌疑人后，物业管理公司应当采取哪些措施？

A．保护现场

B．通知办公室使用人到场

C．通知嫌疑人家属到场

D．由当值物业管理人员对事件进行记录

E．保存监控录像资料

答案：（ABDE）

14.某日下午，某住宅大厦大堂进来一陌生人，值班保安即上前询问其来访事由、访问对象并要求登记、查验和押存身份证，该人回答：“有事，你不用管”，径入电梯，值班保安阻拦未果，立即用对讲机通知监控中心工作人员和巡楼保安注意监控观察。该人到22层出电梯后，被巡楼保安员截住、再次询问并要求其出示身份证件，该人置之不理并用钥匙打开22A房门进入，保安员紧盯尾随至门口等候。稍后，该人搬出一台电脑，保安继续尾随并用对讲机通知大堂值班保安。该人将出大厦时在大堂被阻止，值班保安要求其出示物业管理单位出具的 物品放行条或证明其业主身份的证件，该人无法提供，但称是受22A业主所托搬取电脑。

问题

1、该人进入大堂时，值班保安哪些做法是较为妥当的？

A．礼貌询问

B．要求登记

C．查验并押存身份证

D．阻止该人进入电梯 答案：（AB）

问题

2、该人进入大厦楼层后，保安人员合情合理的做法是（）。

A．截住，再次追问并要求出示证件

B．紧盯尾随等候

C．通过监控设备注意观察

D．礼貌询问是否需要帮助

E．巡楼保安在该楼层守望 答案：（CDE）

问题

3、该人搬电脑至大堂，保安人员恰当的处理措施是（）。

A．要求出示能证明其业主身份的证件

B．要求出示物品放行条

C．若无法出示放行条或身份证明，则可变通采用抵押个人证件或重要物品予以放行

D．若无法出示放行条或身份证明，及时打电话与22A业主联系核实

E．若无法与22A业主取得联系，扣留物品后将其放行 答案：（ABD）

15.李小姐 “五·一”期间外出旅行。5月3日，李小姐发现天花板开始滴水，而且墙壁也出现渗水，意识到六楼邻居家可能漏水了。她向物业管理公司反映情况。但该物业管理公司却称：六楼住户不在家，不能入室检修。眼看情况越来越严重，非常着急，在万般无奈的情况下，李小姐只能求助于派出所。在派出所民警的监督下，物业公司强行进入六楼房间，解决了六楼漏水的问题。

但是事后，五楼的李小姐责怪物业管理公司处理不及时，造成她家受到财产损失，六楼的王先生则埋怨物业公司未经他的许可擅自进入他的房屋，物业公司夹在中间，左右为难。请问在此案例中，物业公司的“夹缝”状况是如何造成的？由于强行进入王先生家，给其造成的损失谁承担？给出你对物业公司在善后处理的意见。

（1）一般情况下，物业公司确实无权强行进入业主房屋，但发生紧急情况，为维护更大的利益或防止损失扩大，物业公司可以实施紧急避险行为。本案中，王先生家的漏水事实已经存在，也造成了李小姐家的财产损失，为了避免李小姐家损失的进一步扩大，物业管理公司可以采取撬门或其他方法进入王先生家，解决漏水问题，这是符合紧急避险的构成要件的。同时，应及时与王先生取得联系，告知情况。物业公司在有权利也有能力控制危险、减少损失的情况下，消极不作为，是造成“夹缝”状况的主要原因。

（2）根据《民法通则》等的相关规定，如果六楼是人为原因导致，则由责任人负责赔偿；如果是自然原因导致，则李小姐作为紧急避险行为的受益人，用应当对王先生的损失适当赔偿。同样，王先生自家的损失因为撬门减少了，王先生作为紧急避险行为的受益人亦自行承担撬 门的损失。

（3）在善后处理上物业公司应当注意的是：

一、应当尽可能及时地把实际情况通知王先生；

二、最好在有见证人（此案的派出所民警）在场的情况下进入王先生家并通过图片资料加以记录；

三、进入王先生家后要注意加强对其家庭财产的保管，避免财产损失。

16.某物业管理项目采用包干制，可收费面积18万平方米，物业管理服务费每月每平方米2.10元，年终核算各项管理服务成本共计400万元，若营业税及附加为5.5%。

问题

1、当物业管理服务费收缴率为90%，物业管理企业的利润总额是多少？

A．14.2132

B．-14.2132

C．28.652

D．-28.652 答案：（B）（计算过程说明）：

物业管理服务总收入：

180000×2.1×12×90%=408.24（万元）

营业税金及附加：408.24×5.5%=22.4532（万元）

利润总额：408.24-22.4532-400=-142132（万元）

问题

2、当物业管理服务费收缴为（）时，物业管理企业盈亏平衡？

A．91.68%

B．93.32%

C．94.32%

D．98.68% 答案：（B）

（计算过程说明）：

收缴率（x）

180000×2.1×12×x×（1-5.5%）-4000000=0 x=93.32%

17.某物业管理项目招标书中规定：项目采用酬金制，酬金比例为8%，项目可收费总面积20万平方米，停车场收入可用于物业服务支出，但不计酬金。物业管理企业在投标方案设计时，经初步测算，物业服务支出为500万元/年，停车场收入90万元/年。

问题

1、该项目要达到收支平衡，物业管理服务费标准应为（）。

A．1.65元/月·平方米

B．1.74元/月·平方米

C．1.86元/月·平方米

D．1.98元/月·平方米 答案：（C）计算过程说明：

设物业管理服务费标准为x

200000×x×12×（1-8%）+900000=5000000

x=1.86元/月·平方米

问题

2、若管理服务费标准确定为1.78元/月·平方米，酬金比例为（）时，该项目能实现收支平衡。

A．3.58%

B．4.02%

C．6.21%

D．8.36% 答案：（B）计算过程说明：

设酬金比例为x

200000×1.78×12×（1-x）+900000=5000000

x=4.02%

问题

3、若管理服务费标准确定为2.00元/月·平方米，酬金比例仍为8%时，通过调整物业管理方案，改变物业服务项目及标准，物业管理支出为（）时，项目能实现收支平衡。

A．441.6万元

B．531.6万元

C．560万元

D．570万元 答案：（B）计算过程说明： 设物业管理支出为x x=200000×2.00×12×（1-8%）+900000 =531.6万元

18、某公司财务人员小胡的合同即将到期，考虑到公司对小胡的工作不太满意，不准备与其签订劳动合同。时值岁末年初，人员招聘困难，人事部欲与其签订3个月的用工合同，待招聘到新员工后再辞退小胡。在小胡合同期满前1个月，公司人事部主管小苗将一份为期3个月的合同交给了小胡。因合同期仅有3个月，小胡十分不满，故将未签字的合同至于抽屉内没有理睬。因工作较繁忙，小苗忘记催促小胡签字。

3个月后，公司招聘到了新员工，人事部王经理找到小胡，告诉她新的合同期满，公司不再与其签订合同，请其另谋职业。小胡认为自己并没有在为期3个月的新合同上签字，自己的合同期限仍然是原合同的期限，即一年。请问小胡的想法是否正确？如果公司要解聘小胡，是否要对其赔偿经济损失？人事部在处理此事时有什么错误？

[答案]（1）不正确。在原劳动合同期满后，双方形成的是事实劳动关系，双方没有约定合同期限。事实劳动关系并非等同于续签了原合同，合同期限也不是原合同约定的一年期限。（2）不予赔偿。根据最高人民法院的相关司法解释，劳动合同期满后，劳动者仍在原用人单位工作，用人单位未表示异议的，劳动者和原用人单位之间存在的是一种事实上的劳动关系，而不等于双方按照原劳动合同约定的期限续签了一个新的劳动合同。任何一方均有权随时提出终止事实上的劳动关系。终止事实劳动关系的，用人单位应支付欠付的工资、奖金、保险、福利等报酬，但无须支付赔偿金。

（3）原合同到期后，未及时督促员工签署新的劳动合同，引发了原可避免的纠纷。

19、刘某在A 公司工作已3年，表现优秀。该公司与其签定了为期五年的劳动合同，同时，送刘某去参加一年的脱产学习弱电技术。刘某与A 公司就学习一事签订了培训协议：刘某的学习费用由A 公司支付，学习期间工资照发，学习回公司后，至少要为A 公司服役八年尚可调换工作。刘某学成后回A 公司工作至劳动合同期满，提前一个月，刘某提出辞职申请。一个月后，刘某到B公司工作并与B公司签订了为期两年的劳动合同。

请问培训协议对刘某有没有约束力？依据是什么？刘某是否需要赔偿A 公司的经济损失？B公司在这种情况下与刘某签订劳动合同是否恰当？为什么？

（1）有约束力。培训协议内容是用人单位和劳动者之间技术培训事宜达成的专项协议，是双方真实意思的表示，具有法律约束力。

（2）应予赔偿。劳动部[1995]223号《违反〈劳动法〉有关劳动合同规定的补偿办法》第4条规定：劳动者违反规定或劳动合同的约定解除劳动合同，对用人单位造成损失的，劳动者应赔偿用人单位的下列损失：

1、用人单位招收录用其所支付的费用；

2、用人单位为其支付的培训费用；

3、给生产经营、工作造成的直接经济损失；

4、劳动合同约定的其他费用。

这里的培训费用是指单位有支付凭证的、与培训有直接关系的费用，包括培训期间的车旅费、住宿费、培训课程费及其他相关费用。

（3）不恰当，根据刘某与公司的合同约定，刘某的劳动合同尚未解除，B公司不得聘用未解除劳动合同的劳动者，否则，给原用人单位造成经济损失的，该用人单位应依法承担赔偿责任（《合同法》第99条）。

20.案例题

1、请按物业管理通知的常规要素，纠正以下通知中的错误（3处）： 日期：2007年7月8日星期四

范围：7号楼

文件编号：2007099 停

水

通

知 尊敬的业主：

由于7号楼6单元供水管道出现问题，物业公司工程部决定临时抢修下水管道，现对7号楼6单元02户型暂停中水和生活用水的供应。请您作好准备。

在此给你的生活带来不便，请谅解！敬请转达周知！

北京XX物业管理有限公司

XXX管理部

（张贴期限：2007—7—8）

[解析]

（1）通知中说上水管道有问题可物业公司下一步的工作是修下水管道。（2）在通知中没有说明具体的维修时间。

（3）通知中没有留下咨询联系电话，客户如果有问题不知道找谁联系。

（二）制订物业管理方案的要点及方法(P41)

1、招标物业项目的整体设想与构思

2、管理方式与运作程序

3、人员配备、培训与管理

4、管理指标与措施

5、管理制度的制订

6、档案资料的建立与管理

7、早期介入及前期物业管理服务内容

8、常规物业管理服务综述

9、工作计划

10、物资装备

11、费用测算

12、成本控制

第二篇：注册物业管理师实务单选

实务单选

1． 物业管理企业是依法成立、具备专门资质并具有独立企业法人地位，依据（）从事物业管理相关活动的经济实体。A． 物业管理服务内容 B． 物业管理服务标准 C． 物业服务合同 D．物业管理服务费用

2． 物业管理企业的（）登记内容包括：企业名称的预先审核、公司地址、注册资本、股东人数和法定代表人、公司人员和公司章程。A． 工商注册 B． 资质申请 C． 税务注册

D． 组织机构代码注册

3． 物业管理企业资质等级分为（）。A． 甲、乙、丙级 B． 一、二、三级 C． 初、中、高级 D． A、B、C级

4． 物业管理企业组织机构设置的要求是：按照（）设置，统一领导、分层管理，分工协作，力求精干、高效、灵活。A． 组织规模 B． 组织任务 C． 组织名称 D． 规模和任务

5． 新设立的物业管理企业，其资质等级按最低等级核定，并设（）年的暂定期。A． 半 B． 一 C． 二 D． 三

6． 物业管理企业在领取营业执照之日起（）天内，向当地的房地产主管部门申请资质。A． 10 B． 20 C． 30 D． 60 7． 企业各职能机构职责由各企业按（）设定。A． 自身需求 B． 有关规定 C． 领导要求 D． 同行的经验

8． 省、自治区人民政府建设主管部门负责（）物业管理企业资质证书的颁发和管理。A． 一级 B． 二级 C． 三级

D． 四级 参考答案：

1．C 2．A 3．B 4．D 5．B 6．C 7．A 8．B 9．()是物业管理服务产品预购的一种交易方式。A． 物业管理投标 B． 物业管理企业选聘 C． 物业管理招标 D． 物业管理企业竞标

10． 物业管理招标由物业的建设单位、业主大会或物业所有权人根据（），制订符合其管理服务要求和标准的招标文件。A． 物业管理服务费用 B． 物业管理服务标准 C． 物业服务合同 D． 物业管理服务内容

11． 物业管理招标是由多家物业管理企业或专业管理公司参与竞投，从中选择（）的竞投者，并与之订立物业管理服务合同的一种交易行为。A． 最符合条件 B． 服务费用最低 C． 服务标准最高 D． 性价比最高

12． 物业管理投标，是对物业管理招标的响应，是指（）的物业管理企业，根据招标文件中确定的各项管理服务要求与标准，编制投标文件，参与投标竞争的行为。A． 具有相应资质 B． 符合招标文件 C． 被指定参加 D． 由上级领导推荐

13． 根据物业的不同类型，可以将物业管理招标分为（）两大类招标。A． 住宅项目与写字楼项目 B． 住宅项目与商业项目 C． 商业项目与非商业项目 D． 住宅项目与非住宅项目

14． 物业管理招标的方式包括（）。A． 公开招标与邀请招标 B． 公开招标与非公开招标 C． 协议招标与邀请招标

D． 住宅项目招标与非住宅项目招标

15． 物业管理招标投标的基本原则是：物业管理招标投标应依法组织实施，招标投标过程应（）。

A． 公开、合理、平等 B． 公开、公平、合理 C． 公开、合理、公正 D． 公开、公平、公正

16． 物业管理投标的条件：必须符合（）规定的要求。A． 资质管理

B． 法律法规和招标方 C． 法律法规

D． 资质管理和招标方

17． 根据物业管理服务的方式可以将物业而管理招标分为（）A． 公开招标和邀请招标

B． 全权管理项目招标和顾问项目招标

C． 整体物业管理项目招标和单项服务项目招标 D． 全方位服务型管理和顾问服务型管理

18． 公开招标的主要特点是招标人以公开的方式邀请（）的法人组织参与投标，招标程序和中标结果公开，评选条件及程序是预先设定的，且不允许在程序启动后单方面变更。A． 确定 B． 3~5家 C． 符合要求 D．不确定

19． 按照《物业管理条例》和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》规定，投标人少于3个或者住宅规模较小的，经（）批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

A． 业主委员会 B． 招标方

C． 物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门 D． 建设单位 参考答案：

1．C 2．D 3．A 4．B 5．D 6．A 7．D 8．B 9．B 10．D 11．C 20． 要约是指一方当事人以缔结合同为目的，向对方当事人所做出希望与其订立合同的意思表示。下列行为属于要约的是（）： A． 标价 B． 投标 C． 招标 D． 拍卖广告

21． 合同是当事人之间意思表示一致的结果。合同的订立，必须经过（）两个阶段。A． 邀请要约、承诺 B． 要约、反要约 C． 要约、承诺

D． 邀请要约、反要约

22． 物业管理合同是一个综合的概念，它是指物业管理当事人之间就（）所达成的具有法律效力的协议或契约。A． 权利义务

B． 物业管理的核心内容 C． 物业服务范围

D． 物业管理的服务费用

23． 《中华人民共和国合同法》第十二条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”其中的其他形式主要指行为合同形式，也就是通常人们所说的（）合同。A． 书面合同

B． 口头合同 C． 事实合同 D． 其他合同

24．（）是指物业建设单位与物业管理企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议，是物业管理企业被授权开展物业管理服务的依据。A． 物业服务合同 B． 前期物业服务合同 C． 业主公约 D． 早期介入协议

25． 下列哪项不属于前期物业服务合同内容：（）A． 共用部位的承接验收内容 B． 共用设施设备的承接要收标准 C． 业主自用部位的承接验收

D． 共用部位、共用设施设备的承接验收

26．（）是物业管理企业与业主（或业主大会授权的业主委员会）之间就物业管理服务及相关的物业管理活动所达成的权利义务关系的协议。A． 物业服务合同 B． 前期物业服务合同 C． 业主公约 D． 早期介入合同

27．（）是指由业主大会制定，全体业主承诺，对全体业主具有约束力的，用以指导、规范和约束所有业主、物业使用人、业主大会、业主委员会以及物业管理者权利义务的行为守则，是物业管理的基础和准则。A． 物业服务合同 B． 前期物业服务合同 C． 业主公约 D． 早期介入合同

28． 物业入住阶段，下列哪项应由物业管理企业通过张贴、资料发放、社区论坛、墙报宣传等多种形式向业主广泛宣传，力求家喻户晓（）。A． 业主临时公约 B． 业主公约 C． 物业服务合同 D． 前期物业服务合同

29． 前期物业服务合同的内容是通过合同条款反映的（）之间的权利义务关系。A． 招标机构与物业故案例企业 B． 建设单位与物业管理企业 C． 政府主管部门与物业管理企业 D． 使用人与物业管理企业 参考答案：

1．B 2．C 3．A 4．C 5．B 6．C 7．A 8．C 9．A 10．B 30．()是指新建物业竣工之前，建设单位根据项目开发建设的需要，引入的物业管理的咨询活动。A． 前期管理 B． 早期介入

C． 物业管理咨询 D． 项目的可行性研究

31． 下列哪个阶段不属于早期介入阶段：（）。A． 规划设计阶段 B． 建设单位 C． 销售阶段

D． 物业承接查验阶段

32． 下列属于物业管理早期介入中规划设计阶段的内容是：（）。A． 根据规划和配套确定设施设备的型号

B． 就物业环境及配套设施的合理性、适应性提出意见或建议 C． 根据目标客户情况确定物业而管理服务的总体服务质量标准 D． 设计与客户目标相一致的物业管理方案 33． 物业管理企业参与（），主要是为了掌握验收情况，收集存在的工程质量、功能配套以及其他方面存在的遗留问题，为下一步物业的承接查验做准备。A． 竣工验收

B． 公共设施设备验收 C． 前期物业管理 D． 日常物业管理

34． 早期介入服务的对象是（），并根据双方约定支付早期介入服务标准。A． 施工单位 B． 建设单位 C． 业主大会 D． 业主委员会

35． 下列不属于物业管理项目前期运作内容的是：（）A． 管理资源的完善与优化 B． 管理制度和服务规范的完善 C． 拟定维修资金使用计划 D． 确定物业管理单项服务的分包

36． 前期管理阶段的经营收支一般呈现（）状态。A． 收入多、支出多、收支平衡和盈利 B． 收入少、支出多、收支不平衡和亏损 C． 收入多、支出少、收支不平衡和盈利 D． 收入少、支出多、收支平衡和盈利 参考答案：

1．B 2．D 3．B 4．A 5．B 6．C 7．B 37． 物业管理企业对新接管物业项目的共用部位、共用设施设备进行的接管验收通常称为（）。A． 前期管理

B． 物业的承接查验 C． 早期介入

D． 工程项目的竣工验收

38．（）是通过启用设施或设备来直接检验被查验对象的安装质量和使用功能，以直观地了解其符合性、舒适性、你、安全性等。A． 检测查验

B． 使用查验 C． 试验查验 D． 观感查验

39． 物业管理机构更迭时的承接查验不同于新建物业的承接查验，其承接查验内容、重点都有一定区别。下列不属于物业管理机构更迭时物业承接查验的准备工作的是：（）A． 分析是否符合承接查验条件 B． 成立物业承接查验小组

C． 与建设单位共同开展查验工作 D． 准备资料和工具

40． 新建物业的物业管理工作移交中，移交方为该物业开发建设单位，承接方为：（）A． 物业管理企业 B． 业主大会

C． 社区居民委员会

D． 建设单位行政主管部门

41．物业管理机构更迭时管理工作移交，如承接的部分物业项目还在保修期内，承接单位应与建设单位、移交单位共同签订（），明确具体的保修项目、负责保修的单位及联络方式、保修方面遗留问题的处理情况。

Ａ．保修协议 B． 验收协议

Ｃ．移交清单 Ｄ·移交协议 参考答案：

1．B 2．B 3．C 4．A 5．D 42．（）是指建设单位将已具备使用条件的物业交付给业主并办理相关手续，同时物业管理单位为业主办理物业管理事务手续的过程。

Ａ早期介入 B．物业入住

Ｃ．前期管理 Ｄ．承接查验

43．在物业办理入住手续时，（）工作办理完成后，标志着业主入住过程完结。Ａ．交纳当期物业服务等有关费

Ｂ．领取《业主（住户）手册》等相关文件资料 Ｃ．领取房屋钥匙

Ｄ．签订委托协议，交纳相关费用 44．在物业办理入住手续阶段，建设单位或物业管理单位陪同业主一起验收其名下的物业，登记水、电、气表起始数、房屋验收情况，购房合同双方应在（）上签字确认。

Ａ．《业主入住房屋验收表》 B．《物业验收须知》 Ｃ．《住宅质量保证书》 Ｄ·《业主（住户）手册》 45．．验房验收不合格的部分，物业管理单位应协助业主敦促建设单位进行工程不合格整改、质量返修等工作。发现重大质量问题，建议采取的办法是：（）

Ａ．向建设单位办理退房手续

Ｂ．暂不发放钥匙

Ｃ．向行业主管部门反映 Ｄ．由业主自行解决

46．物业管理单位实施装饰装修管理的依据主要是（）以及国家和地方的其他规定。

Ａ．《住宅使用说明书》

Ｂ．建设部110号令《住宅室内装饰装修管理规定》

Ｃ．《业主（住户）手册》

Ｄ．《业主公约》

47．在物业装饰装修之前，目前较为通常的做法是由物业管理单位和装修人应签订（），约定物业装饰装修管理相关事项。A．《业主公约》

Ｂ．《前期物业管理协议》

Ｃ．《物业验收须知》

Ｄ．《物业装饰装修管理服务协议》

48．物业管理单位应详细核查装饰装修申请登记表中的装修内容，下述哪些行为在物业管理单位允许动工范围内：（）

Ａ变动建筑主体和承重结构

Ｂ．扩大承重墙上原有的门窗尺寸

Ｃ．拆改供暖管道和设施

Ｄ．在正常负荷范围内增加室内隔墙数量 49．物业管理单位发现装修人或者装饰装修企业有违反相关法规规定的行为不及时向有关部门报告的，由房地产行政主管部门给予警告，可处装饰装修管理服务协议约定的装饰装修管理服务费（）倍的罚款。Ａ．2～３ B．１～２ C．3～4 Ｄ．４～５

50．在进行装修管理服务时，下列不属于重点检查的装饰装修项目是：（）

Ａ．有无变动建筑主体和承重结构

Ｂ．地板砖的品牌和颜色

Ｃ．有无将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间

Ｄ．有无拆改供暖管道和设施

51．物业装饰装修行政主管部门的工作人员接到物业管理单位对装修人或者装饰装修企业违法行为的报告后，未及时处理，玩忽职守的，依法给予（）。Ａ罚款

Ｂ．停职检查 Ｃ．行政处分 Ｄ．行政拘留 52．垃圾清运费是指装饰装修工程产生垃圾的管理和清运费用。如对于装修垃圾业主按照要求管理并自行清运，则该费用可免予缴纳。否则，装修人应向物业管理单位缴纳该费用，装修垃圾由（）代为清运。Ａ．物业管理单位 Ｂ．环卫部门 Ｃ．行政主管部门

Ｄ．居委会

一

54．因装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电物品毁坏等，（）应当负责修复和赔偿。

Ａ．物业管理单位 Ｂ．建设单位

Ｃ．行政主管部门 Ｄ．装修人

55．装修人装饰装修活动侵占公共空间，对公共部位和设施造成损害的，（）可以责令其改正，造成损失的，依法承担赔偿责任。

Ａ．城市房地产行政主管部门 Ｂ．物业管理单位

Ｃ．建设单位 Ｄ．街道办事处

56． 未经城市规划行政主管部门批准，在住宅室内装饰装修活动中搭建建筑物、构筑物的，或者擅自改变住宅外立面、在非承重外墙上开门、窗的，由城市规划行政主管部门按照（）及相关法规的规定处罚。

Ａ．《建设工程质量管理条例》

Ｂ．《城市规划法》

Ｃ．《物业管理条例》

Ｄ．《物业装饰装修管理服务协议》

参考答案：

1．B 2．C 3．A 4．B 5．B 6．D 7．D 8．A 9．B 10．C 11．A 12．D 13．A 14．B 第七章房屋及设备设施管理 57．（）是指完好房屋与基本完好房屋建筑面积之和占房屋总建筑面积的百分比。Ａ．房屋完好率 Ｂ．危房率

Ｃ．房屋基本完好率 Ｄ．设备设施完好率

58．房屋完好等级的评定方法是根据各类房屋的结构、装修、设备等组成部分的完好及损坏程度进行的，通常把房屋的完损等级分为以下哪５类：（）Ａ．精品房、一般完好房、轻微损坏房、严重损坏房、危险房 Ｂ．精品房、完好房、一般损坏房、严重损坏房、危险房 Ｃ．完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房、危险房 Ｄ．完好房、基本完好房、轻微损坏房、一般损坏房、严重损坏房 59．物业的供电种类按供电方式分为（）

Ａ．单回路供电和多回路供电

Ｂ．高压供电和低压供电

Ｃ．无自备电源和有自备电源供电

Ｄ．长期供电和临时供电

60．根据有关规定，电梯每（）要由政府技术监督部门进行检验合格才能继续使用。Ａ．半年 Ｂ．两年

Ｃ．一年 Ｄ．九个月

61．消防加压水泵、正压送风、排烟风机试启动应多长时间一次：（）Ａ．每半月 Ｂ．每季度 Ｃ．每年 Ｄ．每月 62．．（）是测试消防设备的有效手段，它不仅能全面测试消防设备的运行情况，发现错误和隐患，还可以训练操作人员避免实际发生火警时由于紧张而产生错误的判断和操作失当。Ａ．建立消防设备巡视、检查、测试制度 Ｂ．消防演习

Ｃ．配备消防设施主管人员

Ｄ．建立消防设备、设施技术档案 63．常见电梯按用途分为：（）

Ａ．乘客电梯、载货电梯和客货梯

Ｂ．直流电梯、交流电梯

Ｃ．单机控制电梯、集选控制电梯

Ｄ．运行梯和高峰梯

64．房屋及设备设施管理的基本要求是：做好房屋及设备设施的维护保养工作，充分发挥设备功能，有效延长设备设施的（），并自始至终把安全管理工作放在最重要的位置上。Ａ．使用功能 Ｂ．技术寿命 Ｃ．使用寿命 Ｄ．技术更新 65．（）是一种主动的具有预防作用的维修策略，是物业管理应提倡的主要维修养护方式。Ａ．紧急抢修 B．预防性维修 Ｃ．事后维修 Ｄ．大、中修

66．在设施设备节能管理中，（）是一种最经济的节能方式 A．经常进行技术改造

Ｂ．对设备的及时更新

Ｃ．根据实际情况减少使用时间

Ｄ．采用管理手段节能降耗 参考答案：

1．A 2．C 3．B 4．C 5．D 6．B 7．A 8．C 9．B 10．D 67．清洁卫生服务管理的基本方法，大致可分为（）两大类。Ａ．外包管理及自行作业

Ｂ．户内有偿清洁及公区日常保洁

Ｃ．垃圾分类收集及统一存放管理

Ｄ．专业化服务及提供差异化服务

68．对于校园布局紧凑、人员活动较多的区域如教学楼、学生及教职工生活区、实验楼、办公楼等场所等，应采用（）管理。Ａ．精品式

Ｂ．自然式 Ｃ．放养式 Ｄ．间歇式

69．下列消灭白蚊的方法中属于药杀法的是：（）

Ａ．根据蚁路、空气孔、分飞孔及兵蚁、工蚁的分布等判断找出蚁巢后将其挖除的办法 Ｂ．通过在白蚁蛀食的食物中或在白蚁主要出入的蚁路中喷入白蚁药物，使出入的白蚁身体粘上白蚁药粉，药粉通过相互传染传递给其他白蚁，导致整巢白蚁中毒死亡 Ｃ．通过药物和灯光两种方法诱杀

Ｄ．利用白蚁的无敌或病菌对白蚁进行生物灭杀 70．下列属于绿化的日常管理内容的是：（）

Ａ．草坪翻新与补植、绿篱翻新补植、林下绿地改造、园林建筑小品翻新、花坛植物更换等 Ｂ．浇水、修剪造型、施肥、中耕除草、病虫害防治、绿化保洁等 Ｃ．苗圃花木种植及工程苗木种植

Ｄ．节假日或喜庆等特殊场合对小区公共区域或会议场所等进行花木装饰等布置

71．针对大型公共物业绿化的特点，在进行绿化管理时必须注意的问题不包括下列哪项：（）

Ａ．不宜使用带刺、有毒、易断的绿化植物 Ｂ．不宜使用果树或大花植物作绿化

Ｃ．植物养护应注重对绿地的围护，避免人为因素造成植物损坏 Ｄ．不直使用大乔木作绿化

72．日常绿化管理的方法包括：建立健全绿化管理制度，明确日常绿化（）。Ａ．基本内容和标准

B ．检查内容与检查重点 Ｃ．基本要求和针对性要求 D．标准和要求

73．草坪检查重点内容不包括：（）

Ａ．施肥、淋水是否合理 B．表面平整度、秃斑 Ｃ．病虫害情况 Ｄ．修剪是否及时

74．工厂绿化植物受周围环境影响较大，其植物绿化功能以（）为主，在植物选用上多选用生长快、成活率高、抗性强的树种。

Ａ．庄严

B．优雅

Ｃ．舒适 Ｄ．环保 参考答案：

1．A

2．A

3．B

4．B

5．D

6．B

7．C

8．D 75．（）是物业管理企业协助政府相关部门，为维护公共治安、施工安全等采取的一系列防范性管理服务活动。Ａ．公共安全防范管理服务 B．车辆停放服务

Ｃ．物业管理风险防范 Ｄ．物业装修管理服务

76．物业管理项目的义务消防队由（）组成，可分为指挥组、通信组、警戒组、设备组、灭火组和救援组等。

Ａ．项目的操作层职员

B． 项目的管理层职员

Ｃ．项目的全体员工 D．项目全体安防人员

77．消防工作的指导原则是：（）Ａ．安全第一，预防为主 Ｂ．预防为主，防消结合 Ｃ．不顾一切，灭火为主 Ｄ．安全第一．财产第二

78．物业管理治安防范管理中遇有违法犯罪分子正在进行盗窃、抢 劫、行凶、纵火等违法犯罪活动时，应立即报警，协助公安机关制止，并采取积极措施予以抢救、排险，尽量减少损失。对于已发生的案件，应（），以便公安机关进行侦查破案。Ａ．做好现场的保护工作 Ｂ．做好辖区客户的安抚工作 Ｃ．尽量封锁信息以免误传 Ｄ．积极主动开展现场调查

79．消防安全检查应作为一项长期性、经常性的工作常抓不懈。在消防安全检查组织形式上可采取（）的方法。

A．日常检查和重要部位检查、专职部门检查和各部门的互查相结合 Ｂ．日常检查和重点检查、全面检查与抽样检查相结合 Ｃ．日常检查和重点检查、人工检查与自动检查相结合

Ｄ．全面检查和日常检查、专职部门检查和各部门的自查相结合

80．在消防装备的维护管理中，对配置在各项目的消防器材要实行定期统计制度，（）应作一次全面统计工作，以保证项目配备的消防器材完整、齐全。Ａ．每半年 B．每年 Ｃ．每季 Ｄ．每月

81．消防器材的配置应结合物业的火灾危险性，易燃易爆物品特点 进行合理的配置，一般在高层和超高层物业每层楼放置的消防栓（箱）内应配置（）瓶灭火器。Ａ．1 Ｂ．２ C．3 Ｄ．４

82．消防器材的配置应结合物业的火灾危险性，易燃易爆物品特点进行合理的配置，一般在住宅区内，多层建筑中每层楼的消防栓（箱）内均配置（）瓶灭火器。A．1 B．2 C．3 D．4 83．在消防装备的维护管理中，对常现消防装备应定期检查，至少（）进行一次全面检查，发现破损、泄漏、变形或工作压力不够时，应对器材进行维修和调换申购，以防发生事故。A．每周 B．每月 C．每季 D．每年 参考答案：

1．A

2．C

3．B

4．A

5．B

6．D

7．D

8．B

9．B 84．（）是物业管理服务活动过程中突然发生的，可能对服务对象、物业管理企业和公 众产生危害，需要立即处理的事件。Ａ．物业管理紧急事件 Ｂ．风险

Ｃ．物业管理风险 Ｄ．紧急避险

85．物业管理企业在处理火警时首先要确认和了解起火的（）、范围和程度。

Ａ．位置 Ｂ．原因

Ｃ．时间 Ｄ．材料

86．易燃气体泄漏时，物业管理企业应立即通知（）。

Ａ．业主

B．医疗急救单位

Ｃ．燃气公司 Ｄ．公安消防机关

87．物业管理风险是指物业管理企业在服务过程中，由于企业或企业以外的（顺导致的应由物业管理企业承担的意外损失。

Ａ．不可抗力

Ｂ．业主、使用人原因 Ｃ．自然、社会因素 Ｄ．开发建设单位的原因

88．下列属于前期物业管理风险的是：（）

Ａ．管理费收缴风险

Ｂ．合同风险

Ｃ．管理项目外包存在的风险

D．物业违规装饰装修带来的风险 参考答案：

1．A

2．A

3．C

4．C

5．B 89．（）是指物业管理企业从事物业管理和其他经营活动所取得的各项收入，包括主营业务收入和其他业务收入。Ａ．物业管理企业收入 Ｂ．物业管理企业营业收入 Ｃ．物业管理企业经营收入

Ｄ．物业管理企业总收入 90．（）是指物业管理企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入。

Ａ．物业管理企业收入

Ｂ．物业管理企业营业收入

Ｃ．物业管理企业主营业务收入

Ｄ．物业管理企业其他业务收入

91．（）是指物业管理企业从事主营业务以外的其他业务活动所取得的收入。

Ａ．物业管理企业收入

Ｂ．物业管理企业营业收入

Ｃ．物业管理企业主营业务收入

Ｄ．物业管理企业其他业务收入 92．（）是指在一独立行使管理权的基层物业管理单位内，独立核算的财务主体所进行的以物业服务费为主要对象的费用计划、编制、控制、使用及管理和分析的财务活动。

Ａ．物业管理项目预算管理 Ｂ．物业管理项目财务管理

Ｃ．物业管理项目资产管理 D．物业管理企业财务管理

93．（）是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

Ａ．物业服务费用酬金制 Ｂ．物业服务费用包干制

Ｃ．物业服务管理佣金制 Ｄ．物业服务费用分成制

94．物业服务费用包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由（）享有或者承担的物业服务计费方式。

Ａ．业主大会 B．物业管理企业

Ｃ．业主委员会 Ｄ．建设单位

95．物业服务费测算方法是以（）即可得出单位面积物业服务费标准。

Ａ．物业服务支出总额除以该物业总建筑面积

Ｂ．物业服务支出总额除以该物业可收费总建筑面积

Ｃ．物业服务费总额除以该物业总建筑面积

Ｄ．物业服务费总额除以该物业可收费总建筑面积

96．物业管理专项维修资金属于（）所有。

Ａ．全体业主 Ｂ．行业主管

Ｃ．物业管理单位 Ｄ．建设单位

97．物业管理企业利润总额包括营业利润、投资净收益、营业外收支净额以及（）。

Ａ．补贴收入 B．其他经营净收益

Ｃ．政策性补贴收入 Ｄ．其他业务利润

98．下列属于物业管理项目财务管理的特征的是：（）

Ａ．缺乏一般会计主体财务管理的形式、手段、方法的基本形 Ｂ．项目财务管理受物业管理企业的行政管理和业务指导 Ｃ．物业管理企业不得随意调集、挪用和将服务费据为己有

Ｄ．包干制条件下业主有直接干预物业管理项目机构财务工作的权

99．收入的编制方式通常是根据：（）

Ａ物业服务费总额和物业可收费总建筑面积

Ｂ．物业服务支出（成本）总额和预计利润

Ｃ．收费标准（单位时间费率形式）和物业总建筑面积 Ｄ．收费标准（单位时间费率形式）和可收费的管理面积

100．下列关于专项维修资金的叙述不正确的是：（）

Ａ．可用于购买国债

Ｂ．业主大会成立后，维修资金的使用由物业管理企业提出使用计划，经业主大会审定后实施

Ｃ．专项维修资金属于业主所有

Ｄ．业主转让房屋所有权时，结余维修资金予以退还，不随房

屋所有权同时过户

101．业主大会成立后，维修资金的使用由物业管理企业提出使用计划，经（）审定后实施。

Ａ．售房单位 Ｂ．业主大会

Ｃ．房地产行政主管部门 Ｄ．业主委员会

参考答案：

1．B

2．C

3．D

4．B

5．A

6．B

7．D

8．A

9．A

10．B 11．D

12．D

13．B 102．物业承接查验期的档案收集内容主要是被承接查验物业及其附属设施设备的权属、技术和验收文件，一般称为（）。Ａ．物业基础资料档案 Ｂ．物业图纸资料档案 Ｃ．物业技术资料档案 Ｄ．物业日常管理档案

103．电子媒体档案一般分为两类，一类是保存于电脑硬盘的文字和图形图像资料，另一类是闭路视频监控设备产生的录像资料。新的监控设备已将二者合一为（）形式存贮。

Ａ。数字 Ｂ．录像磁带 Ｃ．硬盘数位 Ｄ．磁带

104．房屋共用部分和共用设施设备的检测、检修与运行记录档案，在分析房屋本体安全、设备运行状况和事故分析中有时起十分关键性的作用，因此这类档案的真实性和保存期限一般不能低于设备的使用年限（）倍。A． 1 Ｂ．２ Ｃ．３

Ｄ．４

105．（）是指利用计算机和网络信息手段，将物业管理企业及执（从）业人员的基本情况，经营业绩，经营中违规、违法劣迹及受到的处罚等按规定格式进行记录，并向社会公示、接受社会监督的信用信息管理系统。A． 物业管理企业信用档案 Ｂ．物业管理企业信息档案 Ｃ．物业管理企业经营档案 Ｄ．物业管理企业业绩档案

106． 物业管理企业信用档案的建立范围是所有（）等执（从）业人员。A． 物业管理企业 Ｂ．物业管理师 Ｃ．物业管理经理

Ｄ．物业管理企业和物业管理师

107．物业管理企业信用档案的目标是以物业管理电子政务系统、（）自律管理系统和企业经营管理系统为基础，形成覆盖物业管理行业所有企业及执（从）业人员的信用档案系统，并通过中国住宅与房地产信息网实现各级物业管理行政主管部门、行业协会网站的互联互通。

Ａ．政府部门

Ｂ．物业管理行业协会 Ｃ．物业管理企业 Ｄ．执（从）业人员

108．物业管理企业信用档案投诉信息转给被投诉企业后，被投诉企业应在（）天内将处理意见反馈给信用档案管理部门，反馈意见应由当地物业管理行政主管部门签章。无正当理由不按期反馈的，可作（从）业人员的信用档案并进行公示。Ａ．３ Ｂ．１０ Ｃ．１５ Ｄ．３０ 109．（）期物业管理档案收集范围较为明确，主要是权属资料档案、技术资料档案和验收文件档案，档案收集的索取对象较单一，主要是建设单位。A．物业入住

Ｂ．物业承接查验 C．日常物业管理 Ｄ．早期介入

110．小区及共用设施清洁服务记录是（）的收集范围 Ａ．物业运行记录档案 Ｂ．物业服务记录档案

Ｃ．物业管理公司行政管理档案 Ｄ．物业维修维护记录档案

参考答案：

1．A

2．C

3．B

4．A

5．D

6．B

7．C

8．B

9．B 111．物业管理企业项目机构的数量较多且分布较散，所管物业类型结构复杂，员工整体素质较高，培训资源比较充裕，宜建立（）级培训体系。Ａ．－ B．二 Ｃ．三 Ｄ．四

112．物业管理企业员工集中，且培训资源较紧缺，宜建立（）级培训体系。Ａ．－ B．二 Ｃ．三 Ｄ．四 113．（）主要是根据企业经营战略和经营目标、企业人力资源规划、员工绩效考核结果和本企业实际情况等制定。Ａ．专题培训计划 Ｂ．晋升培训计划 Ｃ．外派培训计划 Ｄ．培训计划 114．（）培训体系有利于企业培训资源的充分利用，有利于统一公司的培训斥准和培训要求，有利于降低培训成本。但其针对性相对较差。Ａ．一级 B． 二级 Ｃ．三级 Ｄ．四级 115．（）是对新员工在试用期内，在岗位进行的基本操作技能的培训，以使新员工了解和掌握所在岗位工作的具体要求。Ａ．入职培训 Ｂ．能力培训 Ｃ．职前培训 Ｄ．试用培训

116．企业要根据外部环境的变化，从内部管理的角度，选择和调整适合企业经营发展的（），并在实施过程中根据需要随时调整。Ａ．薪酬标准 Ｂ．薪酬制度 Ｃ．薪酬计划 Ｄ．薪酬结构

117．考虑到物业管理服务运作特点，对项目负责人工作业绩和（）的考核可设定相应指标体系等，通过定量考核与定性考核相结合，实现对项目负责人的综合评定。Ａ．个人素质 Ｂ．业务能力 Ｃ．个人品质 Ｄ．团队意识 118．（）是指员工要求离开现任职位，与企业解除劳动合同，退出企业工作的人事调整活动。

Ａ．辞职辞退

Ｂ．辞退 C．资遣 Ｄ．解聘 119．（）是企业因故提出与员工终止劳动合同的一项人事调整活动。它不是员工过错造成的。Ａ．辞退 Ｂ．辞职 Ｃ．资遣 Ｄ．内退 参考答案：

1．B

2．A

3．D

4．A

5．D

6．D

7．B

8．A

9．C 120．测量客户满意的方法包括：建立受理系统、客户满意调研、（）、竞争者分析等。A．客户不满意调研 Ｂ．客户不满意分析 C．客户满意分析 Ｄ．失去客户分析

121．下列不属于物业而企业与业主、物业使用人的沟通交流内容的是：（）。A．法规监督、行政管理服务方面的沟通交流 B．物业管理相关事项、规定和要求的询问与答复 C．物业管理相关法规的宣传与沟通 D．物业管理的投诉受理与处理反馈 122． 客户满意是指客户感觉状态的水平，它来源于一项服务的绩效或产出与客户的期望所进行的比较，（）会达成客户满意。A．绩效不及期望 B．绩效与期望相称 C．绩效超过期望

D．绩效大于或等于期望

123． 与（）的沟通主要集中在前期物业管理阶段，重点是物业的移交和工程遗留问题的处理。A．政府机关 B．建设单位 C．业主大会

D．公共事业单位 参考答案：

1．D

2．A

3．B

4．B 124．（）是物业管理公司表述工作事务所用的书面文书。Ａ．行政公文 Ｂ．事务文书 Ｃ．制度文书 Ｄ．礼仪文书

125．物业管理应用文书的类型有行政公文、事务文书、制度文书、礼仪文书和（）。Ａ．条据类文书 Ｂ．告启类文书 Ｃ．告知类文书

Ｄ．其他日常文书 126．．物业管理应用文书文章式标题可以有（）。Ａ．单标题和双标题 Ｂ．单标题和副标题 Ｃ．主标题和双标题 Ｄ．单标题和复标题

127．按照应用文书的类型，物业管理应用文书的写作要领包括行政公文的写作要领、事务文书的写作要领、制度文书的写作要领、礼仪文书的写作要领和（）文书的写作要领等。Ａ．条据类 B．告启类 Ｃ．告知类

D．其他日常文书

128．下列行政公文属于外行文的是：（）Ａ．决定 B．函 Ｃ．通知 D．报告

129．下列不属于事务文书的是：（）Ａ．总结 B．大事记 Ｃ．倡议书 Ｄ．管理办法

130．物业管理行政公文中，（）是惟一不受内外、上下、用印等规范限制的文种。Ａ．函 B．意见

Ｃ．会议纪要 D．通报

参考答案：

1．B

2．D

3．A

4．B

5．B

6．D

7．C

第三篇：物业管理师案例分析题-1

案例分析题

（一）某物业公司在管理某小区过程中，碰到下列问题或业主投诉：

1、部分梯间陈旧，要求进行粉刷；

2、保安员更换频繁，给小区安全管理带来隐患；3、小区停车秩序混乱，建议加强管理；4、小区市政道路边常有小摊贩，环境脏乱，建议加强管理；

5、常有到小区散发广告，住户反感，也存在不安全因素；

6、楼道损坏频率高，建议及时检查更换；

7、某部电梯安全隐患严重，需要大修；

8、建议区外墙全部翻新；

9、小区老鼠和蚊蝇较多（特别是蚊子），建议采取措施；

10、小区出现业主丢失自行车情况，要求加强管理；

11、部分主要求减免物业服务费；

12、希望提供家政服务；

13、部分业主反映交通不便，要求向交通部门建议增设到达小区的公交线路；

14、建议清洁工作业时间与业主的上下班时间尽量错开，避免与业主争用电梯

问题1：解决上述问题，需要资金投入的项目有哪些？费用如何解决（不考虑人工、培训等管理成本的增加）？

问题 2：上述不属于物业服务企业管理职责范围的项目有哪些？

（二）甲住宅小区业主委员会与乙物业服务公司就甲住宅小区的物业管理项目达成一致意见，现拟签订物业管理合同。(以下选项中有一个或一个以上答案是正确的，请将正确答案真在括号内。)

1、甲、乙双方签订的物业管理合同应当采用：（）

A．口头形式B.书面形式C.事实形式D.其它形式

2、订立物业管理合同时应当遵守的基本原则包括：（）

A.主体平等原则；B.权利义务公平对等原则； C.诚实信用原则； D.合法原则。E.合同自由原则

3、在解决合同纠纷的条款中双方约定：“如果不服仲裁裁决，可以向人民法院起诉。”该条款：（）

A.因同时约定仲裁与诉讼而使仲裁协议无效

B.关于仲裁的约定有效，而关于诉讼的条款无效

C.关于仲裁与诉讼的约定均无效

D.无论是否有效，双方发生合同纠纷都不丧失诉讼权

（三）某住宅小区业主委员会认为物业服务公司的服务不到位，并有乱收费的现象，于是向物业服务公司提出：“提高服务质量并对收费标准作出说明”的要求。物业服务公司则认为自己已经达到了合同要求的服务标准，收费也是按政府的规定执行，拒绝了业主委员会的要求。双方发生纠纷。(以下选项中有一个或一个以上答案是正确的)

1、委员会与物业服务公司之间的纠纷属于：（）

A．物业使用的纠纷B.物业维修纠纷

C．物业管理合同履行纠纷D.行政管理纠纷

2、关于双方纠纷的叙述错误的是：（）

A.物业服务公司对业主委员会提出的收费问题没有解释的义务

B.物业服务公司对业主委员会提出的收费问题有解释的义务

C.此时，业主委员会可以向有关部门投诉

D.此时，业主委员会不能提出解聘物业服务公司的要求

3、假设业主委员会向人民法院提起诉讼，则此诉讼属于：（）

A.民事诉讼B.行政诉讼C.刑事诉讼D.合同诉讼

（四）李某是某区物业管理行政主管理部门的工作人员。某日在调查某住宅小区业主委员会与物业服务公司之间物业管理维修基金管理、使用纠纷案时，李某发现物业服务公司有挪用物业管理维修基金非法使用的行为，且物业服务公司内部管理混乱，长期亏损，资不抵债。在李某准备向单位提交调查报告时，物业服务公司派人给李某送来10万元现金，并声称只要出具假报告大家都平安无事，如若不然，你以后没有好日子过。李某于是收下了现金，并出具了虚假调查报告。(以下选项中有一个或一个以上答案是正确的)

1、假设物业管理行政主管理部门根据李某的虚假报告作出了物业服务公司维修基金管理、使用适当的行政裁决，而业主委员会不服，则业主委员会可以：（）

A.提出行政复议B.提起民事诉讼

C.提起行政诉讼D.提起刑事诉讼

2、此案中李某应当承担：（）

A.民事责任；B.行政责任； C.刑事责任； D.不承担责任。

3、假设政府有关行政部门查清了事实，并对物业服务公司进行了处罚，则可选择的处罚方式有：（）

A.没收违法所得；B.责令停止营业；

C.罚款；D.赔偿损失。

4、假设物业服务公司被依法吊销营业执照，则：（）

A.经协商，物业管理合同可以继续履行；

B.物业管理合同终止；

C.业主委员会不能再向物业服务公司提出赔偿损失的请求；

D.业主委员会仍然可以向物业服务公司提出赔偿损失的请求。

（五）路雪与陈红是同一住宅楼上下层的邻居，陈红住在楼下。“五一”旅游后回到家，发现家里积满污水，经查是与楼上相连接处的下水道（管）漫出。事后，小区物业服务公司称：下水管道是畅通的，因此不负管理责任；开发商则称：此楼已经通过综合验收，是合格的，所以也无责任。请问本案的责任应由谁业承担，为什么？

（六）为了配合政府的市容美化和夜景灯光工程，经政府主管部门的批准，物业服务公司在其所管理的大厦的三楼平台上，设置了一座大型的灯光广告招牌出租。在处理广告招牌的租金中，物业服务公司与该大厦的业主委员会发生了纠纷。为此业主委员会向人民法院起诉物业服务公司设置广告招牌的行为侵害了业主的合法权益，要求拆除招牌。试问：

(1)该广告招牌的出租租金属于什么性质？应如何分配？

(2)物业服务公司设置广告招牌的行为是否侵害了业主的合法权益？

（七）上海某一住宅小区的绿地上有一两棵桂花树，每年九、十月份，醉人的芳香四处飘溢。但去年秋天，丹桂满枝的景象却突然间消失了。住房们到处打听绿地上那两棵树怎么不见了。经调查得知：桂花树已被物业管理单位私下迁移了。此举引发了众怒，小区的居民纷纷指责和执迷不悟管理单位破坏公共设施，毁坏绿化。面对居民的指责，物业管理单位以重新设计小区园林、调整绿化结构为由，拒不迁回桂树。试问物业服务公司有权改变小区内的园林、绿化设计吗？为什么？

（八）某女士购买了一套期房，在办理入住手续时，对房屋内部提出了不少细部质量问题，认为该房没有达到入住条件，但因要举家出国，就在入住交接单上提出了自己的意见，并收了房门钥匙。半年后，该女士回国发现，有关的细部质量问题仍未解决，而物业服务公司却发出了多份催交物业费的通知。该女士觉得很冤，当初收房时就对房子不满意，这半年自己也没住，怎么还要缴纳这么多物业管理费？试问，房子没住，业主该不该交物业管理费？为什么？

（九）家住上海浦东某花园2号19楼的吕女士，由于对物业公司的服务不满意而拒交管理费，物业公司就索性切断了她家的自来水。据吕女士称，该花园是外销（高层）商品房，小区内有游泳，但今年游泳池没有向业主开放，据此，吕女士就拒交物业管理费。小区物业公司便切断了吕女士家的自来水。物业公司的负责人说，吕家与物业公司刚为拒交物业管理费的事打过官司。物业公司总不能老是打官司，何况一打官司就要半年多时间，所以这次在再三催付未果的情况下，就采取了断水的办法。你不交管理费，我们就不提供服务，自来水是物业公司的电泵打上高层的。试问：业主拒交物管费，物业服务公司能否断水？此案物业服务公司的做法妥否？

（十）某市花园小区业主陶小姐已有好几个月没缴纳管理费了。物业公司上门催讨时，陶小姐以前不久即家水管渗漏，物业公司没有及时进行维修，给其生活造成了诸多不便为由，而拒交物业管理费用。试问陶小姐的主张是否有法律依据？为什么？

（十一）2000年9月的一天早上，某物业服务公司清洁工袁某在某住宅区3栋6楼打扫卫生时，见垃圾桶旁有一废弃的重达7.35公斤的方型木板（长、宽77厘米，厚2厘米），因贪图方便就将该木板从6楼阳台扔往楼下，恰巧击中正在楼下玩耍的仅14个月大的男童张某。张当场倒地，后经抢救无效死亡。试问：

(1)本案可以依法追究哪些法律责任？由谁来承担？法律依据是什么？

(2)物业服务公司依法应该承担哪些法律责任？

（十二）王军喜欢养花，经常把花盆放置在其外窗台上。一天，天气预报称今日台风来临，让市民做好防台风准备。王军因赶时间上班，未将放在窗台上的花盆搬进屋内。中午台风来临，住在同楼的黄佳放学回家，恰好走到王军家的楼下，被台风刮落的花盆砸中头部，当即昏倒在地，物业服务公司的巡逻保安员见状，忙把其送往医院抢救。经医院抢救治疗痊愈，但花费数万元。见到黄佳被砸伤的保安员证实花盆是从六楼王军家掉下来的，另一位邻居也证实，自己前几天

去王军家玩，王军曾向其炫耀过这盆花如何名贵。于是，黄佳父母找到王军要求其赔偿损失，王军则称花盆不是他的，即使是他的，也是台风刮下来的，属不可抗力，不同意赔偿。为此，黄佳的父母向人民法院起诉，要求王军赔偿损失，并以管理不善为由将物业服务公司告上法庭。试问：

(1)本案可以依法应由谁来承担赔偿责任？法律依据是什么？

(2)台风将花盆刮落是否属于不可抗力？为什么？

(3)物业服务公司依法是否应承担赔偿责任？

（十三）某小区管理处因维修房屋需要，将一堆沙子临时堆放在道路边，当天夜晚，业主赵老太路经该处不小心被沙子滑倒致伤。若赵老太起诉到法院，管理处是否应承担责任，为什么？

（十四）一天清晨，某车主找到某物业服务公司大厦停车场，称其前晚停放在大厦消防通道的机动车辆出入口处的一辆红色跑车不见了。停车场的值班人员查阅了车辆登记本，没有发现该车前一天在停车场停放的任何记录，于是就让车主自行去公安机关报案。10个多月之后，物业服务公司接到人民法院的传票以及保险公司的起诉书副本，称保险公司已经将红色跑车理赔给了车主获得了代位索赔权，车主在车辆丢失前已经购买了一年的停车场停放管理费，车主与停车场构成保管合同关系，要求物业服务公司承担车辆丢失的赔偿责任。试问：

(1)物业服务公司应车辆丢失的承担责任吗？法律依据是什么？

(2)依据《中华人民共和国合同法》的规定，如何具备保管合同关系？

（十五）一天，某物业服务公司的值勤保安接到与住户联网的报警器发出报警信号，值勤保安随即立即赶赴报警信号发出的住户家门口，值勤保安听到住户家中有响动的人声，但却敲不开门，于是值勤保安就用工具将门强行破开。门破开后，发现家中只有一位白发苍苍的老人，而报警信号则属于报警器误报，该物业服务公司领导闻讯后立刻赶到住户家中赔礼道歉，并负责修理好损坏的房门。后来业主就向该物业服务公司提出了要求赔偿的要求。试问：

(1)接到住户家中报警信号后，物业服务公司是否可以破门而入？

(2)在什么情况下，物业服务公司可以破门而入？

第四篇：注册物业管理师练习题-物业管理实务案例分析参考资料

《物业管理实务》案例分析

【案例

一、99 】 某日，某高层楼宇32楼B室的业主向管理部门报上一份装修申报登记表，申报在阳台装一台太阳能热水器，物业管理单位装修管理人员在接到申报后拟予以同意。上级主管在审核相关资料时发现安装地点不明确，于是要求装修管理人员去现场核实，发现该户申报的安装位置实为共用屋面，而非业主自用部分。

问：1.物业公司在管理服务中存在什么问题？ 2.物业公司在管理服务中应如何改进？ 【分析】此案例中反映的问题主要是：

一是业主填写《装修申报登记表》等资料过于简单，以至于无法确认业主安装设备的具体位置；二是装修管理人员又未到现场核实而盲目同意。

因此，物业装修管理中，应从以下方面改进：

首先是业主申报装修时，物业管理人员应辅导业主认真填写《装修申报登记表》，详细说明装修地点、内容等情况。

其次，在物业装修情况不明，或语言表达不清时，物业管理人员应到现场核实，不可盲目接受业主装修申报。

第三，应对物业管理单位相关人员加强培训和约束，强化装修管理责任意识，同时检查物业装修管理各环节存在的问题并予以改进。

【案例

二、102】物业管理人员在巡视时发现有未佩带标识（工牌）施工人员在小区进行装修作业。经询问，称其未来得及办理相关手续。

问：你认为物业公司应如何处理此类案例？

【分析】未办理相关手续进入物业区域施工属明显的违规行为，要立即检查装修申报、出入口和装修管理等环节。同时，要求未办理装修人员入场手续的立即补办，否则拒绝相关人员入场。

【案例

三、103 】巡视人员发现某栋高层顶楼有较大量钢材料堆放，经了解得知业主准备利用坡顶加设钢结构阁楼。巡视人员当即告诉业主此项装修工程应委托设计单位出设计图，并应事先申报，得到许可后方可施工。

问：1.物业公司在管理服务中存在什么问题？ 2.物业公司在管理服务中应如何改进？

【分析】这个案例中的情形是目前大多数装修管理中容易出现的，往往导致不安全因素产生。增设钢结构楼面板，需经专业设计单位或有同等资历的设计单位进行具体设计，而装修单位一般无钢结构设计能力，物业管理单位也没有设计权限。因此，需经专业设计单位进行设计。从管理角度看，有较大量钢材料在楼顶堆放，说明在建筑装修材料进出管理上存在问题，物业管理方应检查相关管理环节，尤其是加强材料出入控制和巡视检查工作，防患于未然。

【案例

四、103】某高层写字楼物业国庆长假期间实施装修，物业管理员以装修时间不合适为由，要求其停止装修活动。问：物业管理员的要求是否错误，为什么？

【分析】装修作业的时间控制要根据不同楼盘类型和特点实施管理，本例系写字楼项目，不像一般的住宅项目节假日不宜施工，其合理的装修时间应是节假日。因此物业管理员的管理要求是错误。

【案例

五、103】某日，某高层楼宇巡楼员在巡检过程中，发现某户业主未经申报擅自违章更换了四扇铝合金窗。于是巡楼员开出违章整改单，要求其进行整改。问：对此事件你有何看法？并将采取哪些措施？

【案例分析】此案例表面上看是巡查中发现了问题，但仔细分析就不难看出，更换四扇窗是需要一定时间的，此案例中有如下问题需引起注意，第一，在发现问题之前巡楼员的巡查工作做的是否到位？为什么事前没有发现违章？这就需要检查巡楼员的巡检工作落实情况；第二，大堂负责值班的岗位是如何控制材料进出的？这需要检查大堂值班的环节；第三，开出违章整改单，必须说明违章的依据、要求整改的时限、以及拒不整改时将采取的措施，而不能简单要求其整改就行了。这是巡楼员如何出具整改通知单须掌握的基本要点。【案例

六、104】装修管理人员在某物业楼层巡视时发现某装修单位现场材料堆放混乱，工人在用电炉做饭，且无灭火设备，于是立即对该装修户提出整改要求。问：对此事件你有何看法，并采取哪些措施？

【案例分析】装修现场材料应堆放有序，施工人员不得在现场采用简易方式点火做饭，易燃易爆材料应专门堆放，现场必须配备灭火装置。否则，应当勒令停工整改。

【案例

七、139】某小区入夏以来蚊子突然增多，物业管理项目机构对小区的公共区域及小区周边进行了灭蚊消杀处理，但蚊害依然严重。通过进一步检查，物业管理项目机构发现该小区某栋15楼一空置房的阳台有大量积水，怀疑此区域为蚊子孳生源。物业管理项目机构立刻与该户业主取得联系，在业主的配合下清除堵塞阳台雨水口的塑料袋，排干阳台积水，加药杀灭水中蚊子幼虫，并再次对小区进行一次成蚊扑杀，几天后整个小区蚊子明显减少。

问：对此事件你有何看法，并采取哪些措施？

【分析】积水是蚊子得以繁殖的基本条件，如果某区域内发现大量蚊子，那么一般其周围100米内必有积水。大面积的积水无法投药时可适当养鱼，让水中的鱼将蚊子幼虫吞食。小面积积水一般通过排水或加药来杀灭幼蚊。对于工地上不流动的死水可通过加入少量机油等方法来减少蚊子的孳生。小区内蚊子孳生的地方多为水沟、地下车库集水坑、天面积水、业主家阳台或花槽积水、绿化带中的空罐头或空饭盒等。为了达到群防群治，物业管理项目机构除应定期清理积水，保证卫生及适当喷杀成蚊外，还应积极做好“四害”知识宣传，发动业主做好自家的清洁卫生，消除“四害”孳生场所。

【案例

八、143 】某花园入住不到三年，原园林设计曾得过景观设计大奖。但入住一年多后，业主、物业使用人为抄近路，在绿化带走出几条小道，物业管理项目机构多次补种，并在小道入口处增设了爱护绿化警示标识牌及护栏，但依然收效甚微。后物业管理项目机构经过分析，业主抄近道是因为原设计园路不合理，不便于业主出行。发现此问题后，物业管理项目机构采取了“疏”的方法，在已踩出“路”地面铺设石板路径，既方便了业主物业使用人，又保护园林景观。

问：对此事件你有何看法，并采取哪些措施？

【分析】小区园林设计与公园园林设计不同之处在于其十分强调“实用”，小区园林的用户是相对固定的，其活动方向也是基本固定的，在设计时必须首先考虑“方便”、“实用”，然后才是美观。物业公司在前期介入时必须注意园林的园路分布及园林功能的合理性，提前请建设单位做好安排，避免给日后的使用带来不便。

【案例

九、155 】某花园A栋1604房业主李某深夜回来时在小区内被不法分子袭击受伤。李某以某物业管理公司未尽物业管理职责，安防人员不合格导致小区不安全，业主人身受到伤害为由将某物业公司告上法庭，要求物业公司赔偿医疗费、交通费、误工费、营养费、护理费及精神损失费共计人民币108605元。某物业公司辩称，物业管理的保安服务的范围是指为维护物业管理区域的公共秩序而配合公安机关实施的防范性安全保卫活动，其进行物业管理时，并不负有保证每个居民人身安全的义务。而且该物业公司也已按合同要求配置了24小时安防人员，案件发生时，门岗当班的安防人员及巡逻安防人员并未发生违规操作或脱岗现象，亦未发现陌生人进入大厦。因此不同意原告的诉讼请求，但愿意从道义上给予原告一次性经济补偿人民币3000元。

【法院判决】一审法院经审理认为：原告与被告订立的物业服务合同系双方自愿，合法有效。被告某物业管理公司虽在合同中承诺24小时安全防范服务，但治安管理是一项社会责任，物业公司的这种安全防范服务仅限于防范性安全保卫活动，并不能要求完全根除治安案件。被告某物业管理公司确已在小区设置了门岗及安全防范人员，并实施了24小时安全防范值班。李某不能提供其被袭击系物业管理公司不履行职责所致的证据，帮其要求被告某物业管理公司承担侵权的赔偿责任缺乏事实和法律依据，法院不以支持。被告某物业管理公司自愿补偿人民币3000元，于法无悖，可予准许。故做如下判决：（1）原告要求被告赔偿人民币108605元的诉讼请求不予支持。

（2）被告某物业管理公司在本判决生效之日起十日内补偿原告人民币3000元。

一审判决后，李某不服提出上诉，坚持原审诉称理由，要求二审法院撤销一审法院的第一项判决。二审法院经审理认为，本案双方在物业服务合同中没有关于人身、财产损害赔偿的特别约定，故某物业管理公司不承担李某人身损害的赔偿之责。一审法院在事实认定及判决上是正确的，判决驳回上诉，维持原判。

【案例分析】本案的焦点是物业管理公司是否履行了物业服务合同约定的保安防范服务义务，这是物业管理公司是否承担法律责任的依据。《物业管理条例》第三十六条第二款规定：“物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”物业管理安全服务的性质是一种群防群治的安全防范服务，关键是看物业管理公司的保安防范工作是否到位。如果安全防范工作没有疏忽，不存在管理上的缺陷，则物业管理企业就不应当承担责任；相反，如果根据物业服务合同的约定，物业管理企业存在明显的过错，则应当承担未履行合同或履行合同存在瑕疵的赔偿责任。物业管理保安的义务不能等同于保镖的义务，也不能要求物业管理公司确保物业小区内所有财产和人身的安全。安全防范的义务重在履行过程，只要履行了安全防范义务，但仍无法阻止损害结果发生的，提供安全防范义务的一方应当不再承担民事责任。

本案中的李某虽然在其居住的小区内遭受不法侵害，但并不能因此认定物业管理公司在履行安全防范义务上存在过错。物业管理企业不可能确保所有公共所所内人身和财产的安全，也不可能接受这种义务。因此，物业管理企业对业主在电梯、楼道等公共场所遭受侵害所致的损失，如果没有证据证明物业管理企业存在管理上的过错，就不承担民事责任。【案例

十、175 】

例如：某项目可收费总建筑面积10万平方米，经测算该项目全年各项费用如下： 1．各类管理服务人员的工资、社会保险等 50万元 2．共用部位、共用设施设备的运行维护费 20万元 3清洁卫生费 15万元

4．绿化养护费 10万元 5．公共秩序维护费 10万元 6．办公费 5万元 7．固定资产折旧 2万元

8．物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费 2万元 9．业主委员会办公费、社区文化活动费等其它费 6万元

计 120万元

若采用酬金制方式，约定物业管理酬金比例为10%，则该项目单位物业服务费标准为：120万元×（1+10%）÷10万平方米÷12月＝1.1元/平方米 ·月

若采用包干制方式，预测该项目法定税费和利润约12万元，则该项目单位物业服务费标准为：（120万元＋12万元）÷10万平方米÷12月＝1.1元/平方米 ·月

物业服务费测算完毕后，可编制物业服务费核算表，以便提交建设单位或业主大会。核算表的内容一般包括：序号、核算项目、核算依据、计算式、加权系数、计算结果每项占总费用的比例、备注等栏目和内容。同时，将有关需要说明的问题和需要解释的地方以文字表述。

【案例

十一、214 】某日，业主周先生来到某物业服务中心，接待员小赵立刻起身以站姿迎客，并微笑着请对方在对面座位就座，倒了杯水放在周先生面前说：“您请喝水。”周先生随即说明来意。在了解到周先生是咨询有关物业管理费构成和支出方面问题后，小赵为了能够准确答复、有理有据，遂找出《物业管理条例》、物业服务费用测算表等相关材料，向周先生出示并解释。在小赵与周先生交流沟通时，服务中心门外又来了一位先生，小赵立即对周先生说了句：“对不起，您请稍等”后，起身迎客。

在获知来人王先生需办理装修管理相关事宜时，小赵为了不耽误两位客人的时间，在请两位来宾稍等片刻的同时，立即向物业服务中心主管说明情况并请求帮助接待。返回接待台，即对王先生说：“实在不好意思，我现在正在接待周先生，我请中心主管和您谈好吗？”王先生欣然接受，小赵随即引导其来到主管座位前，请其入座后，回到接待台继续回答周先生的问题。

问：对此你有何看法，并有哪些改进建议？

【案例分析】接待业主来访，工作人员首先要注意礼仪礼节，尤其是最基本的礼仪一定要按标准操作，这与平时的培训和不断的实践是分不开的。另外，第一时间接待业主也很关键，要让业主在到达服务中心的第一时间就受到关注，保持轻松愉快的心情，避免节外生枝，使问题复杂化。最后当业主简单说明咨询内容后，接待人员应快速判断自己能否准确解答，如果存在困难，则应向其他工作人员请求支援或查阅相关文件资料，尽可能让业主得到满意的答复。

在答复业主咨询的过程中，有时会突然产生新的情况而打断接待，如本案例中又有一位业主需要接待。在此情况下，接待人员应立即判断两项工作中是否有一项可在非常短时间内完成，如果可以，则让另一位来访者稍等，先处理简单事务；如果发现两项事务都无法很快处理完，则应立刻请求其他工作人员的支援，协助接待工作，这样可提高工作效率，节约业主时间，同时避免使业主有受冷落的感觉，产生不满情绪。

【案例

十二、217 】某小区物业服务中心维修班小黄接到报修电话，业主张小姐说家中厨房小阳台地漏冒水。小黄马上带着设备在五分钟内赶到了业主家，此时张先生家的厨房小阳台已积了１寸多深的污水，小黄急忙用吸泵试图抽通地漏，但效果不佳，地面污水不见减少。小黄满脸歉意的对业主说：“对不起，小姐，这个地漏堵得很死，吸泵无法通开，必须用机器才能打通，但按规定要收取３０元费用。”张小姐马上不同意，“我家洗衣机这几天都没用过，不可能是我家地漏堵了，一定是主下水管的事，没有道理让我家付钱。”小黄耐心地向她解释相关规定，但是业主很不高兴，马上拨通了物业服务中心的电话，投诉维修工不想干活，胡乱收取费用。小黄并没有生气，而是采取了婉转沟通的策略，向业主详细分析：“您家厨房洗菜盆下水管和阳台的地漏是连通的，共用一个出口。我们可以试验打通洗菜盆下水管，如果污水流走，说明是您家地漏堵了，您需要支付维修费用；如果水管疏通而污水还没流走，说明是主下水管的堵塞，我们不收取您一分钱。”张小姐同意了，小黄用机器从洗菜盆下水口将疏通带打下去，很快阳台的积水从地漏流走了。在事实面前业主才相信是自己家的地漏堵了，付清了维修费用，积水事件也得到了圆满解决。

问：对此你有何看法，并有哪些改进建议？

【分析】物业管理人在接到投诉过程时，应当首先使业主从戒备、焦虑的心理状态中解脱出来，采用良好的沟通方式化解业主的对立情绪。在处理投诉的过程中，不要将注意力纠缠于谁对谁错，而是应当注重问题的有效处理和解决。【案例

十三、126

】供配电系统

某小区因设施设备管理人员流动频繁，未能提供良好的设施设备、特别是供配电系统的管理服务，常常出现电力故障，导致业主不满，也令物业公司领导大伤脑筋。你认为，该公司应在哪些方面入手，以提高供电服务质量？

1．配备合格的专业工程技术人员和相应数量的操作和维修电工。

2．制定严格的供配电运行制度和电气维修保养制度，同时建立相应的检查监督机制保证各项制度的执行。3．建立供配电系统技术档案。4．配备各种必要的工具、仪器仪表和安全防护用品、常用零配件和易损易耗品等，并建立零配件供应渠道和供应商名册。

5．定期对用电计量仪表进行检查和校验，确保用电计量的准确性。进行用电统计分析，做好用电调度和用电计划工作。6．建立临时用电管理制度，对任何新增加的用电都应进行用电负荷的计算，进行合理的负荷分配，尽可能保证三相平衡，任何情况下都不允许超负荷供电。7．要建立遇火警、水灾、台风、地震等灾害时的供电预防措施。8．做好节约用电工作，降低损耗。9．限电、停电要提前通知业主、物业使用人。10．供配电运行可建立24小时值班制度，发生故障时应能及时组织力量抢修，尽快恢复电力供应。11．定时对备用电源进行检查，对蓄电池进行充电，对备用发电机进行运行试验。12．重视无功功率和补偿工作，提高功率因数，改善用电质量。13．进行公共用电的测算和计量统计工作，为管理服务费的收取和调整提供依据。

【案例

十四、127

】给排水系统

某小区因设施设备管理人员流动频繁，未能提供良好的设施设备、特别是给排水系统的管理服务，常常出现给排水故障，导致业主不满，也令物业公司领导大伤脑筋。你认为，该公司应在哪些方面入手，以提高给排水服务质量？

1．建立给排水管理队伍，负责小区范围内室内室外给排水设备、设施的运行管理和维修保养工作。2．建立给排水运行管理和维修保养管理制度。3．建立给排水工程技术档案。特别是隐蔽和地下工程、管道的图纸资料要收集保存完好。

4．配备必要的工具和安全防护用品，准备相应数量的零备件和易损易耗品。5．制定供水计划，保证供水的水压、水质。限水、停水要提前通知用户。6．有应付台风、暴雨、大面积跑水等紧急事件的应急措施，每年雨季来临前要清理疏通排水工程。

7．做好节约用水工作，防止跑冒滴漏。积极协助用户安排合理的用水计划。8．对公共清洁用水和绿化用水进行计量和测算，为管理费的收取提供依据。9定期清洗供水水箱和水池，防止二次污染。

注意事项1．应保证消防用水的基本储备。

2．北方地区应注意冬季管道防冻，避免发生水管爆裂、跑水事故。

3．餐厅和食堂的厨房排水要建隔油池，防止油污直接排入排水管道，要定期清理化粪 池和隔油池，防止污水管道堵塞。

4．采用分流排水系统的要坚持雨水和污水分流排放，不允许污水通过雨水管道排放。【案例

十五、128 】消防系统

某小区因设施设备管理人员流动频繁，未能提供良好的设施设备、特别是消防系统的管理服务，常常出现消防事故，导致业主不满，也令物业公司领导大伤脑筋。你认为，该公司应在哪些方面入手，以提高消防管理服务水平？

1．配备消防设施主管技术人员，要求既有机电设备管理的知识和经验，又具有必要的消防知识，有较强的工作责任心。

2．建立严格的消防设施管理制度，每个消防设备都应指定设备责任人，设有消防控

制中心的要安排24小时值班。

3．建立消防设备、设施技术档案，包括消防设施分布、结构、性能、技术指标和图

纸、使用说明书、测试数据等，还应包括每次实验、测试的结果和数据，更换和改造记录等。

4．建立消防设备巡视、检查、测试制度。制度可根据消防设备的使用要求和技术说

明书制定。

5．对日常巡检和测试发现的问题和安全隐患，一定要在限期内整改完毕，并进行调

查分析，采取措施避免错误的再次发生。

6．对消防设施日常运行、维修、更换的成本进行测算，为管理费的收取提供数据。注意事项1．消防设备大多是在火警发生时才投入运行的待机设备，同其它机电设备不一样，到实际使用时再发现故障并维修调整是不允许和来不及的，因此，日常的巡视、检查、实验和测试是保证设备完好的基本手段。要高度重视这项工作，巡视、检查、实验和测试要制定计划，要有专人进行，要有记录，发现隐患要有整改方案和时限。

2．消防演习是测试消防设备的有效手段，它不仅能全面测试消防设备的运行情况，发现错误和隐患，还可以训练操作人员避免实际发生火警时由于紧张而产生错误的判断和操作失当。

【案例

十六、130 】电梯系统

某小区因设施设备管理人员流动频繁，未能提供良好的设施设备、特别是电梯系统的管理服务，常常出现电梯事故，导致业主不满，也令物业公司领导大伤脑筋。你认为，该公司应在哪些方面入手，以提高电梯管理服务水平？

1．按照电梯管理需要配备专业电梯管理人员，所有从事电梯管理的人员都要持有国

家或地方有关管理部门认可的上岗资格证书。

2．根据电梯制造厂家提供的图纸资料、技术性能指标和维修保养说明，制定电梯安

全运行和维修保养的规章制度和工作程序。包括值班安排，操作规程和应急处理，日常巡视、周检、月检内容，大、中修计划和工作程序等。

3．建立电梯技术档案，将电梯原始技术资料和检测维修资料归类存档，妥善保管。4．备齐电梯维修保养所必须的工具、仪器等，以及电梯日常维修保养所常用的零件和消耗品，了解并登记电梯零件供应渠道和各专业技术服务公司。

5．根据物业的性质和人流物流的特点确定电梯的服务时间和清洁保养时间。6．电梯的用电计量和运行成本核算，以此测算出电梯的使用成本。7．电梯维护保养或故障停梯均应通告业主、物业使用人。

8．将电梯维修保养工作委托给专业公司承担时，要认真审核承包方的专业技术水准和专业资格，认真监督合同的执行情况，定期对承包方的服务进行评价。9．电梯每年要由政府技术监督部门进行年检，获得年检合格证，才能继续使用。【案例

十七、131 】空调系统

某小区因设施设备管理人员流动频繁，未能提供良好的设施设备、特别是空调系统的管理服务，常常出现空调故障事故，导致业主不满，也令物业公司领导大伤脑筋。你认为，该公司应在哪些方面入手，以提高中央空调管理服务水平？

1．配备足够符合要求的专业技术人员负责空调系统的管理，并进行阶段性的岗位培训。2．建立空调系统技术档案。

3．根据空调设备生产厂家和安装单位提供的技术资料和说明书，制定空调系统运行和保养制度，制定大、中、小修计划和测试调整计划。4．备齐空调维修、测试用工具，准备恰当数量的零配件、润滑油和制冷剂等，建立空调专业维修服务公司和零件供应商档案。5．根据物业性质和人流规律等特点，确定每年空调的开停日期和每日的开停时间，以及空调在各个时间的工作状态。

6．进行空调用电用水计量和空调运行成本核算，测算空调收费。

7．在空调设备新装和改装时要重点考虑用电负荷问题和噪音污染问题。8．对业主和住户自己安装局部空调时提供技术指导，主要内容有：（1）用电负荷的计算和供电线路的匹配；（2）安装位置和安装方式的选定，主要考虑空调的工作效率、建筑物外观的美观和统一性、空调安装的安全性及噪声和滴水对环境的影响等内容。

9．在空调系统停机一段时间（如冬季停机）重新投入运行或空调送暖和送冷交替之前，要对空调系统进行严格细致的检查调整工作，主要内容有：（1）对冷冻机的密封部分进行检查、鉴定和调整；

（2）清理各管道内的灰尘；（3）检查各类测试和指示仪器仪表是否准确并进行调整；（4）检查各类泵、水塔等设备是否工作正常；

（5）检查、清洁和更换各类密封垫、过滤材料，检查冷却水的水质是否合格，检查添加冷媒液和润滑油等。

10．定期对空调系统进行测试，以便进行相应的调整和改进，空调系统保持在最佳运行状态。

注意事项1．空调系统运行消耗的水、电和其它能源在物业管理公共用水用电和耗能中占有很大比例，空调管理应该把节能运行作为一项重要的工作。常用的几种节能措施有：（1）使用节能程序改变机器的启动和停止时间，对不同性质的负荷区别对待。是空调节能的重要手段；（2）保证和加强相关管道的保温；（3）尽可能消除或减少空调房间内各种干扰源的影响；（4）保证冷媒液的恰当用量；（5）冷凝水的回收等。

2．空调系统运行产生的噪声是物业噪声污染的主要来源之一，从物业的总体环境考虑，空调噪声的测量、评估、减小等工作不应被空调管理人员所忽视。

3．中央空调系统是保证建筑物内空气质量的重要设备，应注意恰当地控制新风比例并注意采取隔尘、杀菌和消毒措施。【案例

十八、164 】火警事件的处理

1．确认和了解起火位置、范围和程度。2．向公安消防机关报警。

3．清理通道，准备迎接消防车入场。4．立即组织现场人员疏散。在不危及人身安全的情况下抢救物资。5．组织义务消防队。在保证安全的前提下接近火场，用适当的消防器材控制火势。6．及时封锁现场，直到有关方面到达为止。【案例

十九、164 】燃气泄漏事件的处理 1．易燃气体泄漏时，应立即通知燃气公司。

2．抵达现场后，要谨慎行事，不可使用任何电器（包括门铃、电话、风扇等）和敲击金属，避免产生火花。

3．立即打开所有门窗，关闭燃气闸门。4．情况严重时，应及时疏散人员。

5．如发现有受伤或不适者，应立即通知医疗急救单位。6．燃气公司人员到达现场后，应协助其彻底检查，消除隐患 【案例

二十、164 】电梯故障事件的处理

1．乘客被困电梯时，消防监控室应仔细观察电梯内情况，通过对讲系统询问被困者并予安慰。

2．立即通知电梯专业人员达到现场救助被困者。

3．被困者内如有小孩、老人、孕妇或人多供氧不足的须特别留意，必要时请消防人员协助。4．督促电梯维保单位全面检查，消除隐患。

5．将此次电梯事故详细记录备案。【案例二

十一、165 】噪音侵扰事件的处理

1．接到噪音侵扰的投诉或信息后，应立即派人前往现场查看。2．必要时通过技术手段或设备，确定噪音是否超标。

3．判断噪音侵扰的来源，针对不同噪音源，采取对应的解决措施。4．做好与受噪音影响业主的沟通、解释。【案二

十二、165 】电力故障事件的处理

1．若供电部门预先通知大厦/小区暂时停电，应立即将详细情况和有关文件信息通过广播、张贴通知等方式传递给业主，并安排相应的电工人员值班。

2．若属于因供电线路故障，大厦/小区紧急停电，有关人员应立即赶到现场，查明确认故障源，立即组织抢修；有备用供电线路或自备发电设备的，应立即切换供电线路。

3．故障停电时，应立即派人检查确认电梯内是否有人，做好应急处理；加强消防和安全防范管理措施，确保不至于因停电而发生异常情况。

4．故障停电时，物业管理单位应立即通知住户，说明有关情况，并提醒住户做好必要的准备，防火、防盗等。

5．供电恢复后，应检查大厦内所有电梯、消防系统、安防系统的运作情况 【案例二

十三、166 】高空坠物事件的处理

1．发生高空坠物后，有关管理人员要立即赶到现场，确定坠物造成的危害情况。如有伤者，要立即送往医院或拨打急救电话；如造成财物损坏，要保护现场、拍照取证并通知相关人员。2．尽快确定坠落物来源。

3．确定坠落物来源后，及时协调受损/受害人员与责任人协商处理。

4．事后应检查和确保项目在恰当位置张贴“请勿高空抛物”的标识，并通过多种宣传方式，使业主自觉遵守社会公德。

【案例二

十四、166 】交通意外事件的处理

1．在管理区域内发生交通意外事故，安全主管应迅速到场处理。2．有人员受伤应立即送往医院，或拨打急救电话。

3．如有需要，应对现场进行拍照，保留相关记录。4．安排专门人员疏导交通，尽可能使事故不影响其他车辆的正常行驶。5．协助有关部门尽快予以处理。

6．事后对管理区域内交通路面情况进行检查，完善相关交通标识、减速坡、隔离墩等。【案例二

十五、166 】刑事案件事件的处理

1．物业管理单位或控制中心接到案件通知后，应立即派有关人员到现场。

2．如证实发生罪案，要立即拨打110报警，并留守人员和控制现场，直到警方人员到达。3．禁止任何人在警方人员到达前触动现场任何物品。

4．若有需要，关闭出入口，劝阻住户及访客暂停出入，防止疑犯乘机逃跑。5．

积极协助警方维护现场秩序和调查取证等工作。

第五篇：注册物业管理师（范文模版）

注册物业管理师

考试成绩实行2年为一个周期的滚动管理办法，参加全部4个科目考试的人员必须在连续两个考试内通过全部科目;免试部分科目的人员必须在一个考试内通过应试科目。

一、物业管理师制度暂行规定(国人部发[2005]95号)

第九条 凡中华人民共和国公民，遵守国家法律、法规，恪守职业道德，并具备下列条件之一的，可以申请参加物业管理师资格考试：

（一）取得经济学、管理科学与工程或土建类中专学历，工作满10年，其中从事物业管理工作满8年。

（二）取得经济学、管理科学与工程或土建类大专学历，工作满6年，其中从事物业管理工作满4年。

（三）取得经济学、管理科学与工程或土建类大学本科学历，工作满4年，其中从事物业管理工作满3年。

（四）取得经济学、管理科学与工程或土建类双学士学位或研究生班毕业，工作满3年，其中从事物业管理工作满2年。

（五）取得经济学、管理科学与工程或土建类硕士学位，从事物业管理工作满2年。

（六）取得经济学、管理科学与工程或土建类博士学位，从事物业管理工作满1年。

（七）取得其他专业相应学历、学位的，工作年限及从事物业管理工作年限均增加2年。

考试日期为每年第三季度

考试成绩实行2年为一个周期的滚动管理办法，参加全部4个科目考试的人员必须在连续两个考试内通过全部科目；免试部分科目的人员必须在一个考试内通过应试科目。资格考试分4个半天进行。《物业管理基本制度与政策》、《物业经营管理》、《物业管理综合能力》3个科目的考试均为2．5小时，《物业管理实务》科目考试时间为3个小时编辑本段考试题型《物业管理基本制度与政策》、《物业经营管理》试题的题型分为单项选择题、多项选择题；《物业管理实务》和《物业管理综合能力》试题的题型分为单项选择题、多项选择题和综合（案例）分析题。

2.2004年中央广播电视大学出版社出版图书

书名:物业管理师

图书编号:755310

图书《物业管理师》出版社:中央广播电视大学出版社定价:20.0ISBN:730402592

3.注册物业管理师

注册物业管理师是指经过住房和城乡建设部举办的全国统一考试，获得《中华人民共和国物业管理师》证书后再经过人力资源和社会保障部进行注册，获得《中华人民共和国物业管理师》注册证，注册证有效期3年.基础考试每人每科75元，专业考试每人每科80元。具体费用标准要查看物价局、财政