如果做好产品品质 房地产将大有可为（范文模版）

第一篇：如果做好产品品质 房地产将大有可为（范文模版）

某日，跟一房地产老总聊起当前地产形势。他说，用不了多长时间，政策就会缓回来的。我觉得这种想法是错误的。

当前，国家对地产调控的大形势是定的，温家宝总理也一再强调地产调控不能松懈，并且调控效果也逐渐显现。1000万套保障性住房建设也在如火如荼地建设当中，有些人质疑保障性住房建设能否落实。我想说，这是一项重大民生工程，也是一项重大民心工程，更是政府的庄严承诺，一个政治任务，是绝对能完成的。

在当前这种大形势下，任何的希望调控政策回头的幻想都是不切实际的。

要清晰认清当前这种形势，如何审势、取势、造势进而制势。审势，就是对当前宏观经济大势，行业大势以及企业大势有个清晰的认识，然后如何借势，造势进而控制大局，掌握全局。

呼和浩特楼市是一个比较特殊的样板，首先房价并不虚高，不像北上广深等一线城市那样泡沫比较大；其次，位于国家重点开发区域经济带加上今年6月刚刚出台了《国务院关于进一步促进内蒙古经济社会又好又快发展的若干意见》。既有政策优势，又有区位优势，未来的发展前景无限。

为此，记者建言呼和浩特的房地产开发企业，在当前形势下，要踏踏实实做好自己的产品定位，做好自己的产品品质以及品牌、营销等细致工作，房地产发展还是大有可为的。

第二篇：如果做好小区保洁工作

如何做好小区保洁工作

树立全心全意为业主服务的思想。当业主遇到困难的时候，我们要想业主之所想，急业主之所急，在力所能及的范围内，倾力相助，对待小区中的老、弱、病、残者，更应在许多人认为不起眼的小事做起，给予最细心、最周到的服务。只有这样，忠诚服务必有回报，业主会把小区内的保洁当作自己的亲人一样对待，保洁工作就如鱼得水。

职业思想

一个人的职业思想，指引着他在职业活动中的一言一行。只有深刻认识到职业的特性、特点和要求，并经过不断的实践磨炼，才能形成正确的职业思想，才能在日常工作中把每一件事做好。

日常行为规范：

一、在日常工作中，用出色的工作成绩来赢得业主的信任，是与业主搞好关系的关键。工作做不好，小区内乱糟糟的，业主是不会满意的，如果意味地去拉关系，那是本末倒置，终究经不起实践和时间的检验。

二、保洁员要给自己一个正确的定位，在为业主服务时不出格、不越权。在物业服务中，经常与业主打交道，要随时保持良好的心态，去看待业主中发生的复杂的事物，做到不卑不亢。平时，不能经常去业主家串门、闲坐。这些生活小节都要随时注意，以免引起不必要的误会，影响公司小区保洁的整体形象。整个社会是一个互为依靠联结的整体，不要总认为做老板就很光荣，当保洁就不值得，要知道，再大的老板住在小区，他的生活环境有赖我们的维护，在国外，很多人对职业很尊重，即使一个六十岁的人做侍者，他也不会觉得丢人，只要做好本职工作，得到上司同事和业主的认可，就是很光荣的一件事。不要事事向钱看，做好一份职业也是一件有意义的事情，钱多当然好，工资高也当然好，但君子爱财，取之有道，我们应不断地提升我们的服务水平，提供更人性化更贴心更高效的服务，来让业主愿意出更多的管理费来提高我们的待遇，我们应不断提高我们的服务水平，提高名声，才能提升我们的待遇，静下心来，调整心态，而不是处处抱怨，看事的眼光很短，要愿吃小亏来换长远的大便宜。自尊自信，首先要自己看得起自己，做好工作，得到业主的认可作为保洁首先要自尊自信，只有先自己看得起自己，精神抖擞，认真做好工作，才能得到业主的共鸣，我们很多保洁同事抱着做一天和尚撞一天钟的心态上班，上班时不用心，无精打采，衣冠不整，业主见面一百次也不认识，这样的保洁自己做着也觉无趣，业主当然也看不起。

三、努力成为一支规范化的保洁队伍。做好物业保洁工作，建立一只出色的保洁队伍。要从以下几个方面做出努力：

1、清洁管理

高档住宅小区的清洁不但注重业务的“扫”，更为注重专业的“保”，防止设施设备的磨损、变色、生锈、发霉等。因此，我们的保洁作业更注重专业业务的含义是“保洁”； 清洁工作，选用适当的清洁用品，不但能保持设备设施的外观整洁，而且更进一步减少各种腐蚀，使用无污染清洁剂保持环境的清新。

2、消杀管理

为有效控制小区的“四害”，营造良好的工作和生活环境，公司将以“预防为主、全面达标” 为原则，根据季节的变化，做好消杀“四害”工作。

在消杀过程中，以不影响小区业主正常生活为前提，把噪音和刺激性气味的消杀施药工作尽量安排在夜间进行。在第二天工作开始前做好通风排气，在消杀工作质量控制方面，把周期性大区域普及消杀与重点区域强化管理相结合，严格控制蚊蝇滋生地喝密集扩散区，控制鼠患、消灭白蚁等危害。

3、排污管理

对小区污水、排污管、化粪池等将采取隐性化的管理，确保小区的业主有一个无污染、无废气、无臭气的生活环境。

四、认识所管辖区域的业主。业主是我们的衣食父母，业主交物业管理费，才有公司的生存，只有公司有收入，才有保洁的收入，所以，应一切工作围绕如何服务好业主支开展。我们每月的工资，有我们管理各楼层业主的一部分，可我们大多保洁却不认识业主，业主也不认识我们，是件很可悲的事情。作为自己管辖区域内的业主，应尽可能想办法记住他们住的楼层，他们的姓名，基本情况，孩子情况，拥有的私家车情况，及业主主要的朋友亲戚情况，甚至业主是否常出差，在家的情况，只有做好业主档案，才能针对业主的服务有的放矢，令各业主高兴，当有情况发生时，才能更快更好地处理问题。

五、参照酒店的大堂经理方式，让业主很容易知道今天我们物业公司谁当值，如何快速找到我们等。所有保洁的照片及名字，工号，简介及曾经的光荣事迹上墙，让业主认识我们。每座楼负责保洁的相片，名字，手机张贴在楼层门口，让业主有需要时马上可以找到我们，同时也增加了各个保洁的责任感。

六、做好工作，还要让业主知道。俗话说，酒香不怕巷子深，我们做了很多工作，如果业主不知道，不清楚，当有问题发生时，他们就会责怪我们平时无作为，如果让他们知道我们平时做了很多工作，那么当发生问题时，他们就会认为是偶然性的事情，是难以避免的事情，对我们的责怪就会少很多。所以，平时的很多工作，尽量想办法予以公布，通报，让业主尽可能多地了解我们，比如我们可以在各主要出口设一个公告栏，常更换我们的工作报告。

打铁须得自身硬，只有自己将工作做得扎实，不怕部分业主心不改，最终相信，绝大部分业主会喜欢我们，依赖我们。

第三篇：如果做好一名中心校校长

如何做好一名中心校校长

学校校长不但要有上下衔接、组织协调的能力，还要具备先进的教育教学水平；校长不但要有宽阔、豁达的胸怀，还必需要有处理、解决问题的方法；校长不但要有身先士卒、率先垂范的工作作风，还必须要有以人为本、科学管理的技能。作为中心校校长，除了具备以上一般校长的能力外，必须负责对村校上级政策要求的传达和贯彻执行落实的纽带作用，组织、引领、指导各村校及时做好各项工作，要求做到短期有安排，长期有计划和打算，突出重点、抓住纲要开展教学活动。

一、必须及时指导村校抓好的几大项工作

（一）抓好安全工作是一切学校工作的前提

学校安全重于泰山，学校安全警钟长鸣，搞好安全工作是学校其他一切工作的前提。任何工作都可以弥补，惟独安全工作不能弥补。所以必须认真指导村校时刻要紧绷“安全”这根眩，建立建全一系列安全管理制度和应急处理预案，当好安全校长。加强对学生进行交通、饮食、防火、防暴、防溺水等安全方面的知识教育。指导村校做好校舍、围墙、设施设备的检查和维修力度，及时消除安全隐患。做好常规安全演练，上好每周的安全教育课程和每天的安全小结课，引导教师每天考查学生人数，作好安全教育记录。

（二）必须把德育工作放在学校工作的首位

十年树木，百年树人。做到既教书又育人，培养合格的社会接班

人、主力军。充分利用每周一的“国旗下讲话”、校园广播站、黑板报、手抄报，以及各班的班会课，对学生的意识形态、文明礼仪、行为习惯加强教育，运用大量的典型事例进行宣染和熏陶，在潜移默化中引导学生，使学生从小树立正确的人生观、价值观。

（三）必须抓好学校教育质量作为学校的中心工作

搞好教育教学工作、提高教育质量是学校的中心工作。其他一切工作是为教学工作服务，指导各村校长要从其他繁琐的事务中解脱出来，抓住这个中心，以教学为主。学校要广泛开展教研活动和集体备课，研究教材教法，多给教师提供外出学习的机会，转变教育观念，运用现代教育技术提高课堂教学效率。

二、指导村校必须采取三个办法

（一）营造校际间团结和谐氛围

作为中心校校长，必须团结各个村校的校长，集村校校长凝成一股劲，团结一致，组织搞好镇内各校工作。我们明确国家搞经济建设，需要社会和谐，而社会和谐的细胞是各个家庭和各个单位。团结是搞好工作的前提，只有团结，单位才有凝聚力和战斗力。

（二）有计划组织开展提高教师素质业务培训活动

提高教学质量关键在于教师，作为中心校校长，要站在全镇的教育的大局上，统领全局，开展教师素质业务培训活动，随着教材的不断变化，现代教育技术装备的不断普及，要求教师只有转变教育思想，更新教育观念，才能跟上教育的发展，改革的浪潮。所以要指导学校加强教师培训，提高教师的素质。学校应以校本培训为主，针对学校

目前的实际，从新教材的研究，课件制作，现代教育技术的运用上下功夫，使全体教师适应教育改革的需要。

（三）有计划组织开展教学研究活动

针对有效教育开展教研活动，研究教法，提高课堂教学效率。指导村校开展集体活动，研究教材，找准重点和难点，寻求解决问题的最佳办法。举办专题讲座，培训教师，提高教师业务素质。开展比赛、植树、采访等学生活动，培养学生动手动脑能力和社会实践能力。

三、中心校校长必须做好三项工作

（一）建立中心校日常工作的合理公开制度

根据各校校长和教师最关心、反映最强烈的问题开展工作，对各学校管理要公平、公正，中心校和学校财务要公开、合理。实行民主管理、民主监督。大小事务，指导各校校长草拟方案，行政会议讨论方案，教师会议通过决定方案。对于学校经费，校长只能管理经费，不能私自使用经费，并且还应定期向教职工公开帐目，只有这样才能增强行政与行政之间，行政与教师之间的了解和团结，消除不必要的误会和矛盾。

（二）做好学校和教师考核评估工作

建立和制订适合本镇学校和教师考核评估细则。对学校工作和教师的德、能、勤、绩进行量化，做到公平、公正，并与评优、晋级、表彰、绩效工资挂勾，达到充分调动教师积极性的目的。

（三）指导村校不断做好校园建设工作

校园建设包括校园环境建设、校舍建设、设施设备建设、绿化美

化建设、校园文化建设等。校园建设工作做好了，不但能给师生提供优越的生活和学习环境，而且是办学水平的重要指标。及时指导学校要充分利用上级拨给的维修资金，专款专用，长打算短安排，切实做到一期小变样，一年大变样，逐步改善办学条件和育人环境。

当然，要想做好一名中心校校长，还有很多的工作需要我们积极去探索、研究和实践，不断克服各种困难，努力学习学校管理专业知识和教育教学技能等，逐步提升个人综合素质，更好地适应时代发展需求和当今现代教育的需要。

二○一四年七月二十八日

第四篇：商场如果将导购员--崔建城

商场如果将导购员（当然也包括营业员）培训好，她们所带来的经济和社会效益是不可估计的。导购培养的好，可以是你在该商场的外交大使；培养的不好，仅仅是个勤务员，甚至还不如。

作为顶固的导购，我们又应该为顶固做些什么呢？销售产品，维护终端，宣传品牌，维护好企业和顾客的关系，做好卖场和企业的各种报表等。

想成为一个优秀的导购，首先要明了一个问题，那就是导购职责是什么？我们在实际工作中经常问到导购：你知道自己的职责是什么吗？答案很简单：卖好产品。回答是没有错误，但如何卖好产品，里面的学问就多了。个人观点，一个优秀的导购的职责是：做好一切利于销售的工作。一个优秀导购要是产品专家、品牌大使、财务里手、心理专家、快乐使者甚至是交际家、装点师、情报员等。下面谈谈导购要做的各项职责及角色。

1、产品专家

要推销出自己产品首先要懂得自己的产品，以及竞争品牌的产品，产品的优劣势，产品的技术含量，产品生产流程，产品的独特卖点，懂得越多，越容易使顾客信服。所以导购员在闲暇时间多了解这方面的知识。例如：在网上查询、和售后沟通、看产品培训手册，参加培训等来获取想得到东西。不过在介绍产品时，一定要让顾客感觉这些知识是顾客想要得到利益，是给他带来好处的。

2、品牌大使

人说：三流的导购卖品牌，二流的导购卖产品，一流的导购卖服务。在实际生活中，一个优秀的导购是综合运用这些“卖点”的，抓住顾客心理看中的需要，再重点突出在某方面的介绍。其实，导购员说白了就是推销员。推销：顾名思义就是推广和销售。推广品牌，销售产品，二者是统一的结合体，推广品牌就是让我们的顶固品牌被大众首先熟知、其次认可、最后信任，最后就达到我们的目的，把咱们的产品销售出去，这就是推销的含义。这个时代，顾客在相信产品的同时，更看中品牌给其带来的利益和价值。导购是和顾客直接接触的媒介，导购不能为了销售欺骗、隐瞒、夸大产品或品牌给顾客带来的价值，影响品牌在当地的名声。好导购不仅自己为自己建立了品牌，而且更为企业的品牌和形象宣传扩大了影响。人经常讲：你看人家XXP品牌的导购服务真周到，我们没想到的，没要求的，都帮我们做好。

3、财务能手

作为一个导购如果死死遵守商场给予制定的产品毛利点，在实际销售工作中，不仅会增加销售难度，而且会因为一点毛头小利，让顾客感觉你这个导购不通人情，流失顾客。所以导购要有一个明细的帐目，让商场知道你销售的东西不仅没亏，而总利润还增加了。作为一个导购要清楚产品的销售额，为卖场创造的利润，促销活动的投资额、利润点、效果，以及别的品牌具体销售状况、利润，活动成本，来分

析我品牌在该商场的优劣状况，帮助业务员做好在该商场的销售、回款、谈判工作。

4、心理专家

人喜欢讲：从事销售工作的，多是骗子，如何让顾客感觉我们不是消除错误观念，让他们相信我们呢？那就要做到见人讲人话，见鬼讲鬼话，到什么山上唱什么歌。销售人员，最忌讳就是一根筋，按照固定模式和形形色色的人群打交道。作为导购必须会揣测顾客的心理活动。就是从具体的细节动作，穿着、举止、眼神、表情等，感知顾客的消费习惯，感知顾客的需求层次，归结起来就是要做到四个字“察言观色”。有的导购由于没有察觉顾客到底需求什么，把企业文化、产品系列、产品功能从头到尾全盘拖出，搞的顾客听着都累，走而了之。其实，顾客会有些潜意识动作去注意、留心他感兴趣的方面，无论价格、功能、款式、品牌、服务还是爱好、面子问题。导购要试探性发觉或询问出顾客心理活动，知道他购买商品的目的。顾客的各种类型，各种目的，是无法三两句话谈完。不管怎么样，要学会挖掘顾客的心理需求，无论成交与否，都将可能为我品牌带来好的影响。

5、表演家

人说：三个女人一台戏。如果三个导购在一起，又将是场什么样的戏呢？导购员每天要和顾客、商场人员、其他品牌的人打交道，如果没有一定的表演天份，想卖好产品是会有些难度。表演能力、交际能力强的人总能左右逢源，使困难迎刃而解。人都喜欢和积极主动热

情大方的人打交道，你的热情和积极总能感染着周围的人群或顾客，得到意想不到的收获。

6、装点师

为什么说导购是装点师呢？终端形象是产品的窗口、衣着，会装饰打扮者总能引起别人的注意，一个好的环境，也能让顾客在你的展位面前多停留片刻。不要让卖场的生动化、产品陈列整洁、标准化，礼品摆放、POP维护工作，都成为一种负累，要象打扮自己那般装点它们。导购要想到人总是对事物或他人的第一印象比较深刻，所以你的展位、产品形象要设法摆设得让顾客一见钟情，过目不忘。导购员在日常终端维护工作中最好能用5S管理方法要求自己。

1、整理

2、整顿

3、清扫

4、清洁

5、素养。

7、情报员

导购员是卖场工作的第一责任人，直接和卖场管理者、顾客、竞品打交道，是信息来源切入口。导购员在日常工作中所收集的市场信息，是企业掌握市场发展变化的最佳资料。导购员要从哪几个方面向公司反馈信息呢?

（1）当地市场信息

（2）产品信息

（3）卖场信息

（4）竞品信息

（5）顾客信息

（6）客户信息

（7）媒体信息

8、快乐使者

人都喜欢和快乐心情的人打交道。导购员无论心情多么不好，都不能把这种情绪带给顾客和身边的人。导购员要把郁闷的推介工作变成一种乐趣，变成发自内心的一种快乐的销售行为怀着感恩、愉快的心情去经营你的顾客。导购员不要因为顾客的责难，而迁怒顾客，对顾客不礼貌，影响品牌的形象。导购员记住：好心好意好心情也是促销力。

导购员要在现实工作中，不断学习、总结、创新，提升自己，让自己成为个无坚不摧的先锋将士。

第五篇：怎么做好房地产市场调研

怎么做好房地产市场调研

涂义成

市场调研前的准备

在座的各位都是房地产专业的，大家怎么看待房地产调研呢？这个工作很枯燥，但是，它在整个房地产开发营销、管理过程中作用至关重要的。各位同学，有谁做过市场调研？你是怎么做的，是为了什么目的，要解决什么问题？能和我们说一说。

（同学）我是房地产专业大二的学生，我们学习了一门课叫做《房产调查预测》，我是从这时开始接触市场调查。我认为只有对市场调查有一定了解，才能熟悉房地产市场。对招标地块进行怎样的定位都要做前期调研；特别是现在进行旧城改造，调查需要做得更加深入，这样才能减少与原有居民的摩擦。我对调研的理解是，要做好一个酝酿、策划的调查基础。谢谢！

谢谢这位同学。做市场调查更主要是面临着激烈的市场竞争。据我来南宁的四年里，最初，本地开发商选择市场、做项目时，都把市场调研忽略不计，他们觉得这个市场太好了。还没建好房，房已经卖完了。现在的南宁市，大量外地开发商涌进来了。就像我们学校周围——心圩江版块，大部分项目都是外地开发商在做，福建的、广东的。现在本地开发商面临一个状况：外地开发商带来了发达城市先进的开发理念，并且将这种先进理念“落地”南宁，如隆源·国际花园和瀚林华府，他们会把园林景观先做好，营造氛围。本地开发商就需要考虑了，我的对手究竟在哪些方面比我强，我应该怎么应对？这就需要做市场调研。

万科，大家应该都听说过，它是很注重市场调研的。在进入一个市场前，自己集团下面的开发部、营销部或研究部会进行全面的调研，了解城市信息状况，收入等等，最后落实到做这种产品会不会盈利。

一个项目的调研包括哪些方面呢？在做之前你必须问自己以下几个问题：

1、项目的背景：地块特征、周环环境？

2、需要解决哪些主要问题：解决某项目特定的营销问题？

3、确定调研目标和方向？

4、调研思路及方案设计？

5、调研方式？

6、调研方案撰写？ 案例说调研

一、虚拟项目

下面我们从一个虚拟的案例来了解一个市场调研应该怎么做。

（请看图）

假定这个项目用地位于青川大道与大学路交汇处，占地3.6万平方米，建筑面积约10.8万平方米，容积率3.0。用地性质是居住用地及其商业配套，配套有一占地3000平方米的幼儿园，可销售商业面积7500平方米。计划建设成小高层和高层融为一体的住宅小区，用地现状基本平整。

做一个房产项目，它的设计建议、来源依据在哪里？就在市场调研。

二、区域总体市场调研注意事项

对这个项目，我们首先要做的就是区域总体市场的调研，整个区域运行状况是什么样的？运行特征又是什么样子？

比如，开发量、竣工量、销售量，是以什么样的户型为主，以多大的面积为主，都要做整个区域市场调研。还有各类物业，包括住宅、商业、写字楼等详细项目的分类分析，竞争对手分析。竞争对手分析，尤其不要忘记可能的潜在对手。如果一个项目的前期工作没有做好，就不知道哪天会出来一个新项目，分流走一部分你的客户，这就是忽略市场调研而导致潜在的竞争对手成为最直接的竞争对手。所以，不管是竞争对手还是潜在的竞争对手，都要做非常细致的工作。

区域市场调研要注意消费者需求研究。在南宁很难做市场调研。为什么？因为很多项目是卖给投资者的，这些投资者有来自广西的，也有来自沿海的开发商和外来的投资客。我们必须分析是什么样的人可能会购买本项目？他们具有哪些特征？他们对项目住宅户型、面积、结构、功能、绿化、环境、交通配套等方面有何个性化需求？他们的住宅购买能力，以及对项目住宅价格的预期水平，等等。

消费者研究中，我们还需要注意到消费者的消费心理和消费趋势。先说消费心理，大部分买房人都希望自己所购买的房是涨的，这就是一种消费心理，如果买后跌了，他心理肯定不舒服。另一个是消费趋势，消费者随着自己收入水平、所处阶层的提高，自己所处的文化水平，兴趣爱好各方面的消费趋向会发生变化。

区域市场调研另一个非常重要的方面是做好竞争项目的分析，包括在建的，在售的这些项目。最主要是它的推广手法及效果，比如打折、优惠、送礼。这个效果具体到某一个区域，某一个楼盘里有效吗？需要去评估。可能一个活动在市场里引起了很大的反应，但是参与的人群与项目是脱节的，是不对等的。也就是业内人所说的“叫好不叫座”。

做好了区域市场分析之后，我们接下来对这个项目进行分析。

三、具体项目分析

这个虚拟项目，我们首先分析它所处位置特征---周边是青川大道、快环、大学路、相思湖。它的交通优势有快环、青川大道、大学路，景观优势有邕江、相思湖、还包括相隔不远的心圩江。像相思湖，它开创南宁新的湖居时代，抓住它的优势，分析它的价值。

然后分析地块特征，它比较方正，在规划的时候就好设计一些，片区里配套比较成熟。在这里需要引入项目分析（SWOT分析），即分析项目的优势、劣势、机遇与威胁。

这个项目面临交通主干道，这是他的优势同时也是劣势。如有噪音、空气污染等，周边环境是老城区，会有农民房影响到整个区域的居住环境，影响楼盘的整体形象。虽然从区域的发展来说，它可推动整个楼市的发展，从价格、消费群体等等方面。而威胁，目前主要是房地产新政。虽然它没有真正打压房价，但是在某些层面上会对购房者的心理有一定的影响。最直接的威胁是整个区域里直接或间接的竞争对手，如果某个楼盘的影响力和知名度比较大，就会对这个楼盘带来很大的威胁。还有就是这个片区在消费者的心目中的认知度和认可度。该地区认可度低的话，就容易抹杀一大部分消费群，很难吸引其他区域的客户。如同为什么有钱的玉林人也不愿在当地购房而愿在南宁购房，这就是因为南宁的影响力和发展前景比玉林要好得多，这也是对房产销售最大的一个趋动因素。

做市场调研时有一个特定范围分析——比如两公里以内的详细调研，我们可以用实地考察、文案调查加营销人员访谈的形式进行。因为要考虑项目会有什么人来买，可能是西乡塘区的，也可能有青秀区的客户。在做特定区域分析中，我们先要认识到住宅项目的总体需求决定于两方面的关系：

1、购房者对区位的偏好、购买能力、购买动机。这与消费者的年龄结构、家庭规模、收入和生活方式有关；另外还与建筑密度、区域类型、交通条件、教育、医疗卫生设施水平、环境条件等有关。

2、开发商提供的房源的质量和数量。

在分析该区域时，还要考虑到该区域现有或将有楼盘，区域内2000-2007年在售商品住宅楼盘，区域内2000-2007年已经批建、在建住宅项目。如开发得最早的如文华园，瑞士花园，现在项目周边的直接竞争对手----骋望·骊都，西建·水岸华府和同仁·西湖东郡、隆源·国际花园、瀚林华府等。这些都对购买者造成实在或潜在的影响。

四、项目调研中需要解决的营销问题

针对我们说的这个虚拟项目，有什么需要解决的营销问题呢？根据这个项目所处的地理位置，包括周边环境，交通，资源，景观，确定本项目的计划方案，营销策略面临哪些问题，什么消费群体会购买本项目？我们可以先分析，这附近的大中院校、高科技企业较多，院校的老师、高新区高收入的职业经理人是主要的购买力，另外是本区域土生土长的居民等，我们可以对这些人群进行归类，分析它所具备的特性。

接下来是目标消费群体的购买能力分析。以及项目配套的商业如何去规划？商铺卖给谁？怎么去经营？是仅仅是服务本小区，还是服务于整个南宁市？

当我们把这些都厘清之后，我们就有了一个基本的调研目标，这也是调研的基本定位。在这个定位中，有做什么档次的楼盘，这些与区位，周边的环境有关。在定位过程中，就可以找可借鉴的产品进行对比分析，了解目标消费群体对住宅项目的户型、面积、景观环境、配套设施的需求。通过对这些综合需求分析，找出我们进行市场调研的方向。

五、调研的细节与操作

当我们厘清了以上这些问题，就要开始实际的调研操作了。

面对不同的项目，我们调研的重点是不同的。

面对已入伙的各种商品住宅楼盘，我们的调查内容与重点应该放在：A、开发商背景、建设规模；B、产品规划设计特点（户型比例及旺销的户型特点）；C、入住率及业主结构；D、物业管理公司、管理费用、服务项目内容。

正在销售的商品住宅楼盘，调查中心则在：A、开发商背景、开发规模；B、规划设计特点、户型设计特点；C、营销策略分析、营销效果评价。

项目周边已批准建设商品住宅项目，需要注意的是：A、开发商背景、用地规模、开发思路及时间计划；B、项目开发类型、相关技术指标；C、规划设计特点：户数、户型定位等。

六、调查问卷设计

调研的时候，我们面对具体的消费者，需要注意什么呢，或者说我们在做调查问卷设计时需要注意哪些问题？

（1）调查方法：半封闭式结构问卷入户(家庭户)面对面访问

（2）调查区域：片区２公里范围内的商品住宅小区

（3）调查对象：

1）当前在上述各指定区域居住，2）年龄在25岁以上，3）在南宁市连续居住3年以上，4）家庭月收入在3000元以上或者家庭年收入6万以上，5）未来1-3年内可能购买商品住宅。

（3）访问内容

1）未来1-2年内的购房计划

2）对项目所在片区的认知、评价和偏好，对项目地块的区位、环境、交通及商业配套设施的评价

3）对项目住宅建筑单体及园林景观规划设计建议

4）对项目住宅的户内设计的意见

5）对中等规模商品住宅小区内配套设施的需求意向

6）对项目住宅的室内装修标准的偏好

7）对物业管理的态度和要求(物管公司资质、物管费用、服务项目内容)

8）对项目住宅的单价、总价和付款方式的接受能力

9）项目住宅适合需要程度及认购可能性

10）对城市发展的看法和态度，及该片区的发展前景的预期

11）现居住宅基本情况(位置、面积、户型、功能、配套等)

12）生活习惯及社会经济背景资料

（4）小组座谈会

1）项目所在片区商品住宅业主主要访谈内容：

A 购买原住宅的决策过程及其影响因素和影响程度；

B 对当前居住环境及配套设施等方面的态度和意见；

C 对当前居住住宅的建筑外形及套内户型设计的意见和建议

D 对住宅智能化水平及设施的看法

E 对项目住宅区位的认知与评价

F 对项目住宅单体、景观及户型设计的意见

H 项目住宅单价、总价的价格弹性测试

I 项目住宅适合需要程度及认可能性、推荐可能性

J 对城市发展的看法和态度，及该片区的发展前景的预期

K 业主个人社会经济背景

个人资料：性别、年龄、学历、职业、收入、现居住地、现工作地

家庭资料：家庭人口、家庭结构、赡养系数、家庭收入

现居住物业：面积、户型、产权

个人生活方式和生活态度、媒体接触习惯

（4）小组访谈

2）潜在消费者座谈内容：

A 住宅的购买决策过程以及影响因素

B 未来1-3年的购房计划(时间、位置、面积、户型、单价、总金额、结构)

C 对住宅区位的看法与态度

D 对区域商品住宅周边环境的需求和偏好(区位、交通、市政公建配套、治安、景观等)

E 对项目所在片区总体环境的认知、态度、评价和偏好

F 对中等规模住宅小区的态度与评价

H 对项目住宅的建筑单体及景观规划设计意见

G 对项目住宅类型、档次、楼层的需求

I 对项目户型、功能设计的个性化需求

J 对车位、会所等配套设施的需求意向

K 对保安设施∕通信网络智能化设施中央空调直饮水等需求偏好

L 对项目住宅单价、总价的价格接受能力及付款方式的偏好

M 项目住宅适合需要程度及认购可能性、推荐可能性

N 对城市136工程和旧城改造的看法和态度，及该片区的发展前景的预期

O 个人社会背景(家庭结构、年龄、职业、收入、生活习惯)

P 住宅居住现状(产权、面积、结构、户型、位置、环境、配套等)

Q 消费者媒体接触习惯及偏好