物业项目经理致辞

第一篇：物业项目经理致辞

物业项目经理经理致辞

****商厦管理处全体工作人员，欢迎您入驻****商厦！

****商厦位于广州市荔湾区第十甫路122-180号，紧邻地铁1号线长寿路站，大厦规划用地 5000平方米，总建筑面积 4.3 万平方米。其中负二层至三层为综合性多功能商场，建筑面积约 1.8 万平方米，集娱乐、休闲、购物于一体，是一个大型现代化多功能的豪华商业中心。

中海物业管理具备物业管理国家一级资质，是目前国内规模最大的物业管理连锁企业，管理项目获得国家优秀示范小区（大厦）的数量在国内企业中名列第一，在全国首家通过ISO9000质量体系认证，是物业管理企业引入质量管理概念的先锋，公司于2002年4月通过ISO9000：2000换版认证。广州公司在管的东山广场、锦城花园、健力宝大厦、中海锦苑、中海名都花园、中海康城花园等都是广州的明星楼盘，其中，东山广场、锦城花园、健力宝大厦在三年内先后获得市级、省级、国家级示范住宅小区（大厦）等多项荣誉。

管理处全体员工将按照公司“真诚服务到永远，卓越管理至无限”的质量方针，秉承“专业水平、完美标准、艺术眼光”的管理理念，为广大业户提供优质快捷的专业化服务，相信在全体业户的支持和配合下，****商厦呈现给您的是完美适宜的经营环境。

为了方便您的入驻，我们特为您精心准备了《****商厦物业管理服务手册》，热情期待您的到来。

顺祝商祺！

中海物业管理广州有限公司

****商厦管理处

经理

第二篇：物业项目经理年终总结

2013年黄浦雅苑工作总结

本人2012年10月到黄浦雅苑管理处工作至今已有一年多的时间，一年来，本人带领全体员工认真贯彻落实公司各项指示精神，规范管理，创新服务，加强收费，无论是在内部管理还是服务收费上都取得一定成绩，现将一年的工作情况总结如下：

一、经营方面

2013年，黄浦雅苑管理处以“安全工作为基础，经营工作为根本”在公司领导的大力支持下、经过全体员工苦心奋战，在经营方面有了一定的突破，物业费的收缴有了大幅度提高，物业收缴率达到90%以上，管理处的经营能力逐步提高。全年有望实现公司领导下达的各项经营目标。

举措1认真梳理前期欠费，对可以收缴的部分，落实任务、责任到人、专项收缴。对于刻意回避、恶意拖欠的业主，安排管理员上门进行沟通，并用挂号信下达律师函，给拖欠的业主增加压力，并取得一定的效果。

举措

2、黄浦雅苑物业费的收缴采用的是先服务后收费的方式，水费也是由公司先垫资给供水部门，为了提高服务质量和减少水费的支出节约成本8、9月份对小区监控设施设备进行了更新改造，组织人员对楼道消防设备设施更换与调整，联系专业人员对小区的供水系统进行检修并安装了节能水泵为项目节约一定的费用，无形中降低了项目的成本也提高了业主对物业的信任度。举措3为小区中心花园游乐场增加新的休闲木椅、石桌提高服务

设施安排工程部在三季度检修，对有安全隐患的楼宇防盗叉、路灯、线路全部拆除、后续安装上报公司领导。恢复4栋至8栋围墙所有路灯减少因路灯不亮造成的安全事故。对2013年电梯故障而产生的费用现已启动专项维修资金、相关事宜已在进行。

举措4定期召开员工会议并积极与员工进行沟通，及时解决员工提出的诉求，仔细倾听他们的想法，员工在岗精神状态饱满，不带情绪上岗。

二、管理方面

2013年我认真学习公司各项文件并及时贯彻落实，强化内部管理提高优质服务。

举措

1、由于小区秩序员和保洁人员变动较频繁，管理处结合实际情况，对保洁、保安工作合理的进行调整，加强管理，提高工作效率。积极梳理各项管理制度和流程。

举措2针对小区的实际情况，对制度进行起草和修订。制度建设共六则：例会制度、投诉处理规定、物业服务收费管理制度、维修处理规定、资料档案管理制度、巡楼制度。并将应用表格重新按照统一标准制作，并下发使用。

举措3加强员工精神风貌建设，实行每周晨会制度，及时传达公司相关文件精神，把工作落实到到实处，周会上对现阶段存在的问题进行总结并及时整改，完善和提高部门员工素质，改进工作作风，提高服务意识。

举措4有针对性地开展员工培训工作，组织学习《物业管理

条例》、《物权法》（消防常识）等相关法律法规的学习，使各项制度得到落实。

举措5注重用管理人员的自身素养去影响员工，始终以严谨的工作作风、认真负责的工作态度、勇于奉献的敬业精神，来对每一个员工产生潜移默化的影响。

三、服务方面

2013年在服务业主过程中实行三方联动提高服务质量和水平（社区、业委会、物业）拓宽思路、共同为小区的创造一个温馨和谐、干净整洁的家园。经统计，服务满意率比同年同期相比出现一定增幅。

举措1密切配合社区、业委会提出的“提档升级、创新管理”的要求做好业委会关注的园区车辆管理、绿化除草等工作。

举措2实行定期沟通回访制，每月按时对回访和沟通的事项做个总结记录成档。

举措3着重绿环改造，小区绿化前期因缺乏专业的绿化师傅，整个绿化工作要求不达标，目前又正值冬季绿化工作形式比较严峻，我主要从两个方面开展工作:一是搞好绿化的日常维护，二现在有新的专业绿化师傅接替绿化工作，管理处会认真督查后续的维护和修剪及补栽、造型等的具体事宜。相信经过一但时间的修整后小区绿化会得到改善和越来越好。

2013年，黄浦雅苑项目在各级领导的指导和带领下，全体员工努力工作，不但地提高服务质量及自身的物业管理水平，不但的完善小区各项管理工作，为使黄浦雅苑早日跨入优秀物业管理处，在新的一年里我们将会一步一个台阶为公司添砖加瓦用实际行动来证明。

黄浦雅苑管理处个人先进名单 管理员：谢杏芳

管理员：盛志斌

黄浦雅苑物业部

2013年12月18日

第三篇：物业项目经理辞职报告

篇一：项目经理辞职报告 项目经理辞职报告 xx总:你好!十分感谢你对我的信任,让我任xxx项目部负责人一职,一起共事让我感到非常荣幸,但鉴于目前公司现状,我经过慎重考虑,决定辞去xxx项目部总经理一职,请你谅解,我辞职的原因如下:

一、公司的多个楼号巳进入工程主体决算阶段,以我目前的身份不适合叁与这项工作,不管我做出何种决策,受伤的总是我自己,我在心理上承受不了这么大的压力,我怕自己崩溃。

二、目前xxx项目部己从年初最艰难的时期渡过,各开工楼号基本上己进入正常施工阶段,各购房单位也都有积极配合的态度,拆迁安置工作我想在你亲自关注下也能很快步入正规。但项目经营思路和策略上我的思想和公司不能同步,特别是在管理方法上我感到非常不能适应。

三、个人身体原因,我在今年四月份的体检中查出巳有糖尿病早期症状,我的体重己从年初的90公斤下降到现在的72公斤,我的身体状况己承受不了公司交给我的重担,我想辞职后入院冶疗。

基于以上原因,我认为自己己不适合做xxx项目部的负责人、决定辞去xxx项目部总经理一职。篇二：物业项目经理述职报告 2011年8月—2012年8月 个人工作总结

公司领导：

时光飞逝，岁月如梭，转眼入职南湖物业已二年有余，在这工作的二年里，无论在工作和生活中都受到公司领导和广大员工的支持，回顾这二年来的工作，作为***项目部经理，二年来，充分熟悉了项目部管理服务现状、工作流程执行、员工工作能力、工作量饱和程度，工作质量及工作完成效果、各项管理制度、行业法规等等，依据公司管理目标责任书及安全管理责任书，制定符合***项目部的工作思路和计划，并按照计划逐项开展落实工作。

秉承公司“真心付出 真诚服务”的服务宗旨，在各部门的通力协作努力下，走过了2011年创示范小区、园林式居住小区的规范化过程，走向了管理工作持续改进，服务品质稳步提升的2012年。现将我的2011年8月—2012年8月的工作总结如下：

一、员工培训工作 1）、培训的方式： 员工掌握工作技能与专业知识的程度，直接影响到服务管理水平的发挥，结合2011年对员工培训的效果评估，针对物业知识和实际操作培训进行了有效结合，培训分为物业基础知识课堂培训、岗位技能现场培训、房屋及公共设施及配套设施现场实物培训；参观“国优”、“省优”物业小区等方式。2）、培训的内容：重点以岗位工作技能为主，涵盖了项目部简介ppt、入住办理流程、装修办理流程、住户手册、一级物业服务标准、职业道德、物业服务礼节、案例分析、来电来访接待规范、创优档案资料收集、***质量手册、消防知识ppt、小区安全防范ppt、设施设备现场培训、房屋结构及配套设施现场培训等，全面的培训和学习共计： 28 课时。参观学习示范小区4个，使员工边工作、边学习、边实践、边纠正，让员工认识到培训是一种乐趣，是一种企业赋予的福利，提高了员工的专业技能、服务水平和职业素养。

1、客服员工培训：

客服中心新员工较多，为了尽快使员工掌握工作技能与专业知识，我亲自对员工进行了较为全面的物业知识和操作培训，培训重点以实际工作技能为主，涵盖了入住办理流程、装修办理流程、住户手册、一级物业服务标准、职业道德、酒店服务礼节、答客问、案例分析、来电来访接待规范、业主购房基本信息资料收集、***质量手册等，全面的培训和学习，共计 90多课时。使员工边工作、边学习、边实践、边纠正，让员工认识到培训是一种乐趣，是一种企业赋予自己的福利，较好的提高了员工的专业服务水平和职业素质。

2、保洁员培训

员工培训工作作为日常工作的指标任务利用中午休息时间每月2次集中培训,培训内容包括:《清洁基本技能》、《岗位职责》、《操作安全》、《清洁剂的性能和使用》等，同时在日常工作中不间断的指导和培训,使培训工作贯穿整个上半。

3、秩序员培训对新招聘的秩序员进行上岗前岗位的基本知识和操作技能培训，同时配合品质部加大对在职员工质量管理文件的学习，注重岗位形象、礼节礼貌、应急处理能力等多项培训，从而增强秩序员的工作责任心和整体素质；强化服务意识，树立“友善与威严共存、服务与警卫并在”的服务职责。

二、项目档案管理

经过2011年8月—2012年8月对***文档管理进行了细化补充和完善，按照《国家创优秀示范大厦标准》物业档案管理要求对档案管理做了以下工作： 1）、2011年8月建立良好的档案管理存放环境，更换玻璃档案柜，按分类编程序号，保持档案室通风、采光良好，杜绝室内防潮、防霉情况发生。2）、2011年2月针对公司内部文件、项目各部门记录、日常文件、客服日常记录、业主资料等，按不同部门、不同类型进行分类、重新整理档案目录存档； 3）、2010年3月疏理了业主原来的资料，更新、补充、完善业主的信息。

3、物业对外联络工作： 1）、2011年12月完成办公楼项目物业项目“陕西省创优秀示范大厦”验收工作； 2）、2011年12月完成***项目、办公楼项目创“西安市园林式小区及大厦”验收工作； 3）、接待参观学习同行，通过2011年的创优基础准备工作，2012年以客服为中心的工作思路得到贯彻，经西安市住房保障局推荐、慕名来小区参观的同行有10家之多，在参观交流过程中，我们保持优势，提高不足，相互学习，相互促进，受益匪浅。

三、日常管理工作

1、治安方面

四月份发生两起入户盗窃事件，给项目部造成了非常被动的局面，产生了很坏的影响。为加强安全防范意识，扭转员工责任心不强的思想状态，针对被盗事件引以为戒，查找漏洞，总结教训，深入剖析检讨产生此次事件前因后果，拿出整改措施，以班长及骨干员工带动新员工，避免以后再次发生类似事件。

七月份秩序员与外来接小孩家长发生打架，造成7月22日晚间小区南大门被砸事件，严重影响公司及省市局声誉，给小区业主带来生活不便，针对事件发生的深刻教训，及时组织管理层员工，从管理中找问题，改变工作思路和方式，换位思考，多角度处理问题。做到安全是基础，和谐是目标。

2、应急事件：

在过去的一年里，组织部门员工多次进行治安演习，同时处理电梯困人、管道跑水、紧急停电、可疑人员的清理等突发事件24起，使员工之间的协调能力、团队合作精神有了明显提升。

3、消防工作方面

消防工作作为日常安全工作的重点，我部对辖区消防设施设备每月定期检查和不定期的抽查，对过期的灭火器及时进行了更换，并按安全标准化建设要求规范管理，多次组织部门员工进行消防常识培训、并在4月12日进行了灭火实战技能演练、7月3日进行了电梯困人实战技能演习等，使员工的基本灭火技能和电梯困人解救流程和操作技能有所提高。

4、安全标准化建设： 1）、依据《安全标准化实施方案》要求，制定项目部安全标准化实施计划，制定相关制度、措施，建立台账，按规范要求进行学习； 2）、秩序管理设门岗、巡逻岗、监控岗、车库岗，岗与岗之间密切联系，严格按岗位流程规范要求，对小区实行全方位24小时的安全保卫，严格的管理制度确保了上半年本辖区无刑事案件、火灾事故的发生。

5、保洁工作

房地产公司项目经理辞职报告

本人xxx，房地产专职法律顾问，高级工程师（详情简历）2012年10月23日入职xx房地产有限公司。任项目经理一职，现提出辞呈。

天要下雨，娘要嫁人，生死有命，富贵在天。原本我想把我熟悉了十多年的房地产领域把我的热情全部献给公司。但是工作是残酷的，生活是现实的，工作的摧残，工作的蹂躏，让我心力交瘁，肺火肾虚，精神力和持久力也急剧下降，套用国内某性药广告上的一句话，过去十几分钟，现在几分钟，我每每只能在梦里去找寻那久已失去的男子汉威力。“公司的企业文化，宏大的职业生涯目标，前途光明都晃的我挣不开眼了”，当然了，直到现在也没有睁开过。

没文化没品位的公司是可怕的。领导往往重视有形的东西，而对无形的东西则较少关注，常常能够看到生产了多少，利润是多少，而忽视企业文化的建设，认为它与生产经营活动没有太大的关系。这种种看法都是没有认识到企业文化在企业发展中的积极作用，都会对企业文化建设产生非常大的阻碍作用，更别提构筑有鲜明特色的企业文化了。

公司的管理混乱就可以看出很多问题，这根本就不像个公司到是像公务员体制像政府机关单位上班的氛围，整个公司没有意识到，共建团队愿景和计划，对上下一致协调，推动工作，业绩管理等，如何做计划的方法推动下去。管理层没有战略规划能力，预测能力，团队管理，激励能力，业绩辅导能力。业绩管理体系需要有强大的管理团队，才有可能行使有效。由此可以看出领导层的重要性。“远航”需要得到大力支持。领导力提升的第一步。推动统一的管理理念，统一的解决问题方法。只有这样，才有可能达到上下左右，发自内心的协调。协调是无法强求的。协调必须发自内心。对人治的依赖性会减低。一个更平等，更透明，更公平的企业文化会产生，会加深对人的信任和授权，增强信息的及时沟通。

如果公司管理层没有一致的支持，是无法行之有效的。主要原因是职权不明，分工不明。为权力斗争，勾心斗角，无事生非。不抱怨，不会哭，不愿意说，不等于这些人没有期望，没有抱负，没有能力。会叫的人不一定最好。沉默的人不一定不强。

今天提出辞职书，是我经过认真思考，做出的决定。离开曾经与我同甘共苦的同事，希望领导能接受我的真诚和友善。也愿公司在今后的工作中发挥优势，扬长避短，祝愿公司兴旺发达！

根据《劳动合同法》第三十七条员工在提前30日书面通知单位。经过慎重考虑之后，特此辞呈！

第四篇：物业项目经理年终总结

2010年物业工作总结

本人2009年10月到淮海物业服务处工作至今已有一年多的时间，一年来，尤其是本人主持淮海物业服务处日常工作以来，本人带领全体员工认真贯彻落实公司各项指示精神，规范管理，创新服务，加强收费，无论实在内部管理还是服务收费上都取得一定成绩，现将一年的工作情况总结如下：

一、经营方面

2010年，淮海物业服务处以“安全工作为基础，经营工作为根本”在各级领导的大力支持下、经过全体员工苦心奋战，在经营方面有了一定的突破，物业费的收缴有了大幅度提高，物业收缴率达到95%，经过初步测算2010年淮海物业服务处实现收入超300万元，物业服务处的经营能力逐步提高。全年实现安全生产无事故，员工队伍稳定，无劳动纠纷情况。

举措1认真梳理前期欠费，对可以收缴的部分，落实任务、责任到人、专项收缴。对于刻意回避、恶意拖欠的单位，采用蹲点守候、见缝插针的方式，并用挂号信寄送催缴通知单，给拖欠企业增加压力，并取得一定的效果。

举措2淮海物业费的收缴采用的是先服务后收费的方式，水电费也是由公司先垫资给供水供电部门，公司在运行过程中垫出大量的资金，无形中增加了很多风险。针对这一问题，我认真分析研究决定执行物业费和水电费都采取提前收缴，并于从今年第四季度起对新入住的企业执行，并逐步向老客户和大客户过度，在增加收缴率的同时降

低运行风险。

举措3辞退一批在去年年底工作中严重影响员工队伍稳定人员。举措4解决前期遗留的员工年假未休问题。经统计前期因各种原因安保部员工共有一千多小时年假。为了能不增加额外费用的情况下将这些时间消化掉，本人率先垂范，带领安保班组2名管理人员进行顶岗，努力克服天气炎热、身体疲劳等不利因素，我们甚至连续48小时不休息，咬紧牙关坚持一个多月终于解决这一员工多次提出的问题保证了队伍的稳定。

举措5定期召开班组长和骨干员工会议并积极与员工进行沟通，及时解决员工提出的诉求，仔细倾听他们的想法，员工在岗精神状态饱满，不带情绪上岗。

二、管理方面

2010年我认真学习公司各项文件并及时贯彻落实。强化内部管控，建立起一支具有高度责任感和凝聚力的员工队伍。为更好的推行体系，我们严格按年初审核计划，对现场服务、内部管控进行内审，并于2010年1月接受中国质量认证中心的审核。

举措1积极梳理各项管理制度和流程，根据淮海实际情况，出台多项管理制度，并严格执行使制度不流于形式、流于表面。

举措2强化外拓资金管理，建立健全内控管理体系。在“收”“交”、、“支”等几个关节点上都有严格管理和监督。

举措3加大成本管理力度，节能降耗降低成本，挖掘潜力，增加外拓，形成自上而下的成本、经营意识，营造全员关注效益的氛围。

举措4注重用管理人员的自身素养去影响员工，始终以严谨的工作作风、认真负责的工作态度、勇于奉献的敬业精神，来对每一个员工产生潜移默化的影响；

三、服务方面

2010年在服务业主过程中拓宽思路、大胆思维，与管委会、管理公司共同为入园企业提供创新、高效、高附加值的服务。经统计，服务满意率全部达标与09年同期相比出现一定增幅。

举措1密切配合管委会提出的“提档升级、创新管理”的要求做好管委会领导关注的园区车辆管理、绿化除草等工作。

举措2实行定期沟通回访制，每周五按时时向管委会书面报告一周运行情况。

举措3着重重关注IT企业的经营管理模式，了解他们的服务现状和特色所在，并将其中特色服务融汇至现有物业服务中来，发挥研发一公司同属电信行业特征，协助为业主提供便捷的电信移机、转号等业务。

2011年，是公司三年滚动发展第一年，我将立足岗位，努力工作，带领淮海物业服务处全体员工为打造携程物业的品牌做出自己贡献！

第五篇：物业项目经理培训

物业项目经理培训教程

内 容 第一章：项目经理人的职责和使命 第二章：内部管理控制要点 第三章：现场服务控制要点

一、向客户提供优质的服务，树立企业品牌 “物业品牌”

二、实现预期利润目标，为企业提供利润贡献

追求利润是企业的最终目标。

一、财务状况

（一）收入

1、物业管理服务费收入

2、停车费收入

3、有偿服务收入

4、其他收入

（二）成本

1、人力成本

2、采购成本

（1）物料采购成本

（2）服务采购成本

3、运行成本

4、租金、税金及其他

二、资源配置

（一）人力资源

1、数量

2、质量

（二）基础设施提供

1、工作场所

2、工作硬件和软件

3、通讯交通

4、其他

三、采购、供方选择和管理、库存管理

1、采购

采购申请→核实采购需求→选择供方→采购实施→验收入库→货款结算→库存管理→领用出库

2、供方选择

（1）价格

（2）产品质量和售后服务

（3）特许服务的专业资质

（4）市场份额

（5）市场信誉

（6）技术力量

（7）现场服务效果

3、供方管理

（1）现场服务人员是否具备相应的专业资质

（2）是否按照约定的频次和时间要求提供服务

（3）产品或服务的质量是否达到合同的约定标准

（4）是否存在因服务不到位（如服务质量、及时性等）而导致客户投诉

（5）服务过程中是否有其它不良行为（如侵犯顾客或我方财产）

4、物料库存管理

（1）验收入库（数量、型号/规格/品牌、质量抽检）

（2）贮存保管

分类分区保管，注意特殊物料（如易燃易爆、易碎、有毒物料）的特殊贮存环境（如温度、湿度、隔离火源磁场等）。

（3）领用出库

按照“先老后新”的原则办理物料领用出库，并对领用数量和用途进行严格控制，使用剩余物料应重新入库。

（4）库存盘点

定期清查各类物料的库存，做到“帐实相符”。

根据实际需要对大量使用的低值易耗品设定库存底限，实际库存接近或越过库存底限时，及时采购。

一、客户服务

（一）客户满意度调查

1、哪个部门组织？职责是否清晰？

2、怎么做？

（1）抽样比例、频次设置（2）调查内容（项目）是否包括现场服务的全部活动

（3）发放和回收问卷是否关注客户感受

（4）是否基于数据的客观分析，调查结果是否真实

（5）是否分析和研究调查报告

（6）对满意率较低的服务项目是否采取改进措施

3、注意避免：

（1）生硬的问卷发放/回收方式，导致客户反感

（2）对客户在问卷上签署的投诉视而不见

（3）调查结果不真实，提供达到预期目标的虚假信息

（4）不分析调查报告，调查报告一出来就成为档案

（二）客户投诉处理

1、人人都是客户服务员

2、客户投诉渠道的顺畅（电话、来访、来函、网站）

3、客户投诉的识别（不满、抱怨、责令）

4、客户投诉信息登记（无遗漏）

5、快速沟通和反应，调查处理

6、处理信息反馈，因故不能及时处理的及时沟通

7、注意避免：

（1）客户投诉信息登记遗漏

（2）置之不理或敷衍、搪塞、推诿

（3）指责客户

（4）内部沟通不畅，造成“管理环”断链

（5）将内部问题转嫁给客户

（三）客户管理

1、建立客户档案资料（入伙时填写，及时更新）

2、项目主要管理人员和客户服务人员熟悉客户情况

3、注意避免：将客户个人资料对外泄露

（四）客户沟通

1、客户沟通方式（电话、走访、座谈会、社区文化等）

2、定期或不定期沟通，有意识地开展情感服务

3、客户反馈信息的利用（作为改进工作的输入）

4、注意避免：在客户不方便的时候打扰，漠视客户感受

（五）服务态度和礼仪

1、要点：覆盖全员，具体内容见《礼仪手册》

2、注意避免：过于夸张，引起反感

二、工程

（一）电梯

1、现场运行效果

（1）运行是否平稳，有无异响

（2）平层是否准确

（3）门开门合是否正常

（4）对讲系统是否正常

2、导向、警示标识和环境（卫生、通风、照明等）

（1）门厅（2）轿厢（3）机房（4）层站（5）井道（6）地坑

3、紧急预案

（1）火灾（2）跑水（3）困人（4）故障

（5）注意避免：紧急预案成为摆设，紧急情况发生时无法快速启动。

（二）消防系统

1、消防设备设施必须处于完好、随时可启动状态：

（1）消防自动控制和报警系统

（2）气体灭火系统

（3）防火卷帘

（4）喷淋灭火系统

（5）消防泵、消防水池水位正常、消防水阀门开启

（6）烟感

（7）消防栓（箱）、水带及接头

（8）灭火器

（9）应急灯

（10）防火门闭合，严禁上锁

2、注意避免：发生火灾时，消防系统整体或部分不能正常运行。

（三）供配电系统

1、供配电系统处于正常运行状态

2、作业人员必须接受过专业培训，具备上岗资格

3、紧急预案：跳闸、停电等

4、发电机组

（1）定期空载试运行

（2）随时可紧急启动（油位、水位、自动/手动状态）

（3）维修保养，供方监管

（四）给排水系统

1、供水泵、潜水泵及其电气控制系统是否运行正常

2、水池高、低水位和溢水报警装置是否运行正常

3、二次供水水池/水箱/泳池是否定期进行清洗消毒

4、水质清洗消毒供方监管

5、水质化验报告

6、二次供水水池/水箱是否加盖上锁

（五）空调暖通系统

1、确保以下设备处于正常运行状态：

（1）空调机组

（2）热力系统

（3）送排风设备

（4）防火排烟设备

（5）水泵、冷却塔、末端风柜、新风机、风机盘管

2、供暖、供冷时间控制

3、空调机组维修保养和供方监管

4、空调水质处理和供方监管

（六）弱电系统

1、楼宇门禁

2、电子监控和防范报警

3、通讯和网络（适用时）

4、火灾自动报警

5、气体/喷淋灭火

6、燃气泄露报警

7、停车场管理系统

8、电、水、气自动抄录系统（适用时）

9、巡更、广播系统和其它

（七）公共设施

1、建筑本体

（1）天面（2）外墙（3）楼梯（4）走廊（5）地下室

2、建筑外观

（1）外墙砖

（2）外墙涂料

（3）外墙玻璃或玻璃幕墙

3、公共设施

（1）公共道路

（2）公共照明

（3）停车场

（4）康乐器材和场所

（5）会所

（6）泳池（7）各类标识。

（八）装修管理

1、施工方案审批备案

2、施工人员和时间段控制

3、施工现场巡查

4、动火作业控制

5、装修垃圾清运

6、装修竣工验收

7、注意避免：

（1）破坏建筑承重结构（梁、柱、墙体等）

（2）不做防水或防水质量差导致渗漏

（3）施工噪音扰民

（4）建材和装修垃圾不按规定时间和路线运送，乱堆放，挤占、争用、刮坏电梯

（5）违章装修乱搭建，侵占公共部位

（6）施工人员留宿

（九）维修服务

1、明码标价

2、设计并控制好服务流程

客户需求受理→告之收费标准→开单派工→现场服务→客户验收→收取服务费→服务费入帐

3、注意避免：服务费收入流失

（十）综合管理

1、机房管理

（1）环境（卫生、照明、通风、温度、湿度、防护等）

（2）工具配备

（3）无人值守必须加锁，严格控制外来人员

（4）液体流向、设备状态、安全警告等各类标识齐全

2、钥匙管理和控制

（1）登记归类（2）复制控制（3）更换（4）借用（5）归还

3、注意避免：个人保管各类钥匙，钥匙管理失控

三、环境

（一）绿化园艺

1、按流程：

（1）浇灌（2）松土（3）施肥（4）修剪整型（5）病虫害防治

（6）防护（如防台风）

2、按作物：（1）草坪（2）灌木（3）乔木（4）花卉（5）盆栽与土植（6）水景

3、注意避免：

（1）人流高峰期施药，产生异味

（2）肥料、药物安全管理失控

（二）清洁

1、按流程：

（1）开荒（2）吸尘除尘（3）清洗（4）上油（5）打蜡抛光（6）除雪（7）垃圾清运

2、按部位：

（1）地面（2）路面（3）墙面（内外）（4）天面（5）走廊（6）楼梯（7）地下室（8）会所、泳池（9）停车场或立体车库（10）架空层（11）沟渠（12）绿化带和乔木、灌木株体、水景

（12）其他设施（灭火器、消防栓、开关、灯罩、管道、扶梯栏、雨棚、室外休闲娱乐设施、座椅、雕塑、装饰物、倒车架、电话亭、宣传栏、标识牌等）

3、按效果：

杂物、烟头、余土沙粒、动物粪便、灰尘、污渍、油渍、积水、蜘蛛网、乱张贴、青苔、腐枝落叶等

（三）消杀

1、白蚁

2、“四害”

3、植物病虫害

4、注意避免：

（1）人流高峰期施药，产生异味

（2）消杀药物投放人可轻易接触，无警告标识

（四）游泳池

1、卫生

2、安全

（1）有无锋利有棱角硬物（2）照明灯具是否完好

（3）是否使用安全电压，有无外露管线

（4）救生员（5）水深标志和安全告示

3、水质

PH值、混浊度、尿素浓度、大肠杆菌、游离余氯、化合余氯等

4、温度

（五）供方监管

四、安防

（一）保安服务

1、巡逻

（1）巡逻路线设定

（2）巡逻频次设定

（3）是否有效实施

2、监控

（1）设备是否正常运行

（2）监控范围是否覆盖重要部位

（3）值班人员是否履行职责

（4）监控记录是否按要求保存

3、值班门岗

（1）外来人员登记，可疑人员的识别和重点监控

（2）客户搬离的大件物品的控制

（3）对客户提供力所能及的服务或帮助

（二）停车场服务

1、月卡车

（1）月卡车数量的动态信息

（2）月卡车停车月费的及时收缴

2、临时车

（1）临时车停放数量的动态信息（车流量）

（2）设计好进入登记→凭卡（票）出场→收费的服务流程

（3）防止临时停车费收入流失（不能以停车发票票存根来核定临时停车费收入）

3、免费车：按规定严格审批

4、标识

（1）收费标准、牌证

（2）导向标识（行驶方向、车位、出口指示等）

（3）警示标识（限速、逆行、禁停、限高等）

5、服务

（1）停车引导

（2）善意提醒（贵重物品、关门关窗等）

6、紧急预案

（1）车辆场内被盗

（2）车辆场内被损

（3）车辆强行冲闸

（三）消防安全

1、人员：接受相关培训，持证上岗

2、设施：

（1）所有设备、设施和器材随时处于可有效启用状态

（2）消防栓（箱）、应急灯、防火门等设施和器材定期巡查

3、义务消防队：人员明确、职责分工清晰、流程科学完整

4、紧急预案：火灾紧急预案，定期演练

5、宣传和教育

（1）对客户：消防法规、防火常识、逃生技巧等

（2）对员工：消防法规、防火常识、逃生技巧、设备器材使用、紧急事件处理等

6、“两关”：火灾时，切记关闭电梯和燃气主管道

（四）综合管理

1、教育和训练

（1）军事训练

（2）体能训练

（3）服务礼仪

2、器材

（1）对讲

（2）被服