公房及小散商业物业经营中的消防安全管理4

第一篇：公房及小散商业物业经营中的消防安全管理4

公房及小散商业物业出租经营中的消防安全管理

冯丹 广州市穗华房产开发有限公司

摘要：随着物业的不断发展，物业管理的概念也在不断地形成，其中物业消防安全也逐渐被人们重视，但是物业管理是我国新型的一个产业，其中的一些规划管理还不健全完善，针对物业管理中的消防安全管理是相当重要的一项工作。文章结合穗华公司物业经营管理，对物业消防安全管理当中存在的一些问题进行分析，并针对问题提出一些切实的解决办法。

关键词：公房、小散商业物业、消防安全管理

一、物业消防安全管理的概述

物业消防管理必须遵循火灾发生和扑救活动的客观规律，依照消防法规和消防工作方针、原则，运用管理科学的理论和方法通过一系列的管理职能，合理而有效地使用人力、物力、财力、时间和信息等资源，为达到预定目标而进行的各种消防活动。

物业消防安全管理的目的是为了预防火灾，最大限度减少火灾损失，保护租户的生命和财产安全，为租户的生活、工作提供安全环境。在指导思想上，要把预防火灾放在首位，人力、物力、技术等多方面充分做好灭火准备，以便一旦发生火灾，能够迅速将火扑灭，将火损失降到最低。

物业消防安全管理的主要内容有建立消防队伍、建立健全消防管理制度、消防宣传培训，消防设备及器材使用管理。根据《中华人民共和国消防法》的规定，接照国家有关规定配备消防设施和器材，设置消防安全标志，并定期组织检验、维修，确保消防设施和器材完好、有效。保持疏散通道、安全出口畅通，并设置符合国家规定的消防安全疏散标志。开展消防管理工作，做好措施落实，它们是“三落实”，即队伍落实、制度落实、设备和器材落实。

二、消防安全管理的重要性和必要性

消防隐患具有潜在的、固有的危险性和危害性。居民住宅及沿街商铺装饰装修大都使用木材、纤维板、聚合塑料等可燃材料。这些材料有的未经过阻燃处理，有的虽然经过简单处理，但达不到防火规范要求，燃点低，极易燃烧，且燃烧迅速，放出大量有毒烟气，同时，用火用电多，用电量大，而电器的很多方面不符合安全规范要求，有些年久失修，老化、裸露，常处于超负荷状态，极易发生火灾事故。通过整改消防安全隐患，总结经验教训，改进消防工作，落实安全措施，预防隐发生。

（一）重要性

“以人为本”作为物业服务的根本宗旨，生命永远是最宝贵的，要无时无刻不重视生命安全。保护业主的生命安全和财产安全是物业管理的基本职责。在物业的安全管理中，消防安全处在首要地位，隐患险于明火，责任重于泰山，物业管理要把火灾的预防放在首位，人力物力财力技术等方面充分准备，以便一旦发生火灾，能够迅速扑救，将火灾损失减到最低。

（二）必要性

随着社会主义市场经济的不断发展，出现了物业产权多元化且多家使用的多重化、分散 化管理的复杂状况，而一个住宅区域、一幢大楼的消防安全整体性、消防设施设备配套性，以及消防安全管理，这都要求有一个统一的物业管理企业来实行消防安全管理。商业物业分散、公房配套设施设备功能不齐全，一旦发生火灾，后果不堪设想，所造成的损失可能是毁灭性的乃至灾难性的破坏，同时也要求消防安全管理具有专业性和技术性。

三、当前物业管理中消防安全存在的问题

（一）公房物业管理存在的消防安全管理问题

近几年物业管理已经成社会新的尖锐矛盾，公房小区物业管理消防安全尤为突出，表现为：

一是公房小区多为老小区，房龄较长，一般房龄在20年以上，小区居民素质参差不齐，存在失业多、老年人多、穷人多、低保多、弱势群体多等特点，无法做到统一消防标准，责任到人，并进行消防演练培训，同时租户消防安全意识较弱，消防技能缺乏，应对火灾的处理能力不足。

二是公房是计划经济福利分房时期下的产物，很多物业管理方面的政策规定都是当时延续下来的，许多都已经严重滞后。比如关于公房租金水平、物业管理收费标准、技术维修人员费用等。与此同时，新出台的一些物业管理方面的规章条例等多以新建商品房为考虑主体，而对公房小区考虑欠佳，使公房小区物业管理的相关规章制度缺失，导致当前公房小区物业管理中面临最突出的矛盾就是入不敷出。

三是公房小区设备陈旧，人力和物力支出多，在本就入不敷出的基础上，增加企业支出，加剧企业困境，导致消防投入有限。

（二）小散商业物业管理存在的消防安全管理问题

相对规模小、经营成本低、条件简陋、消防安全条件有限是小散商业物业的共性特点。在消防安全管理中，主要存在一下几个问题：

小散商业物业上至租户，下至员工，普遍文化素质较低，思想观念落后，消防安全意识差，没有制定相应的消防安全制度，没有落实相关责任。经营租户由于受“重效益，轻安全”的思想作祟，只考虑自身经济利益，不顾消防安全，舍不得花钱投入消防建设。违规食宿和堵塞消防通道隐患虽在物管部门的强力督促下进行了整改，但维持时间不长，又会慢慢恢复原样。

由于经营需要，租户往往在室内装修时随意分隔，存在使用可燃易燃材料进行装修，用火用电管理不到位，电器产品及其线路安装使用不规范，致使火灾隐患大量存在。

租户消防投入不足，既有消防设施没有确定维保单位，对故障不知情也不维修。

同时由于面积小、规模小、数量多等原因，租户易于逃脱消防、工商、公安等行政入管理视线。

四、物业管理中针对问题采取的对策

（一）提高认识，加强领导，落实责任

公司从构建社会主义和谐社会的高度，充分认识做好物业服务、重视消防安全管理的重要性，增强责任感和紧迫感，高度重视物业管理中的安全防范工作，建立健全逐级消防安全 责任制，健全完善各项消防安全管理制度。把消防安全检查工作作为公司的头等大事来抓，认真按照有关工作的要求，切实做到思想认识到位、组织部署到位、工作措施到位。

（二）健全消防组织机构，指定消防安全工作章程和各岗位职责，权责明晰，有章可循 成立防火安全领导小组，配备专业的和义务的消防人员；建立统一的负责的消防安全管理体制，结合《中华人民共和国消防法》的实施，物业服务应进一步明确自身消防安全管理的责任，建立完善的消防安全制度和规范的消防安全管理台账；严格贯彻、执行消防法规，落实各项防火安全制度和措施；管理好管辖区内的各种消防设备、设施和器具，定期进行检查、维护、更新，确保始终处于完好状态。

（三）对区内违章建筑，公共部位用途进行清理整顿，消除安全隐患

整治擅自改变物业共用部位用途安全隐患的问题。定期组织开展对所管辖物业擅自改变物业用途部位导致存在火灾安全隐患问题自查自纠。对因租户擅自改变物业部位用途导致存在火灾安全隐患要及时向有关责任人下发书面整改通知，限期进行整改。加强对小区内占据消防通道行为的清查，多做宣传教育工作，确保消防通道畅通。

（四）加强宣传消防教育，普及消防知识

提高租户的消防技能意识，在物业内设置固定消防宣传标示，在居民通道内张贴固定消防警语，制定租户防火公约，发放《防火须知》传单等强化人们的消防安全意识，使广大租户群众了解和掌握家居防火的一些基本知识，形成一般火灾防范的基本概念，懂得初期火灾的处置的基本方法。

（五）建立消防部门、物业、租户三位一体的联防体制

在专业的消防机构的指导下，充分发挥物业与广大居民群众之间的联系和纽带作用，组织物业管理人员和租户志愿者开展形式多样的消防灭火训练演习，现身说法，使广大租户掌握灭火的基本方法和火场自救逃生的基本技能。

五、总结

物业消防安全管理工作牵系于千家万户，是消防工作的重要组成部分，在消防安全上加强管理，逐渐形成专业化、社会化、规范化和法制化的管理体制，政府、职能部门密切配合、协作，共同努力。公司物业管理单位充分认识到当前的火灾形势，认真履行消防安全职责和义务，为居民的安居乐业和城市的经济发展提供了坚实的消防安全保证。使物业管理行业得以健康、规范、持续地发展。

参考文献

[1]刘磊;物业消防安全管理中存在的问题及改进措施[J]现代交际;2013年第01期

[2]崔霁;直管公房物业管理成本和物业收费关联研究[J]上海易居房地产研究院;2010年第26期 [3]曾翔;浅谈社区物业中的消防安全管理[J]社会工作;2011年第03期

第二篇：商业物业消防安全管理制度

消防安全管理制度 目的

为加强消防安全管理，防止火灾、爆炸事故发生，保障公司财产和员工生命安全，特制定本制度。2 范围

本制度适用于公司在管住宅及商办各物业项目所有生产、活动的消防安全管理。3 引用文件

《中华人民共和国消防法》 《消防安全管理规定》 4 职责

4.1管理处负责消防安全管理制度的制定、修订工作，并监督督执行。

4.2总经理（安全第一责任人）总体负责消防安全的人力、物力、财力的配备，职责权限的分工。

4.3行动组负责对大厦内消防安全工作的执行情况进行检查、监督；负责消防设施的检查；工程部负责消防设施的维护、保养。

4.4各部门负责本部门范围内的消防安全管理工作。4.5各级消防责任人负责本单位的防火安全。4.5.1各级消防安全责任人的职责：

1)贯彻上级消防工作指示，严格执行消防法规。

2)将消防工作列入议事日程，做到与生产同时计划、同时布置、同时检查、同时总结、同时评比。

3)执行消防安全管理制度，依法纠正违章行为。4)配合公安消防机关大厦内的检查指导工作。4.5.2防火安全领导小组的职责： 1)处理大厦内的消防安全工作。

2)组织消防安全检查，组织落实整改火险与事故隐患。3)组织交流经验，评比表彰先进。

4.6各部门、班组兼职消防安全员在消防安全领导小组领导下，落实本单位的消防安全措施。

4.7义务消防队接受消防安全领导小组的指挥调动，认真履行消防安全职责。5 工作程序 5.1消防管理

5.1.1消防设施管理

1)按规范在大厦内设置各类消防设施设备，并保证消防设施设备的有效性。2)每季度检验一次，干粉三年换一次，其它随用随灌，保持完整有效。3)做好消防器材降温、保暖工作。

4)专用消防栓周围，不得堆放杂物，防止通道阻塞，以保证随时可用。5)消防器材应放置在干燥不潮湿地点。

6)消防器材不准随意用作它用，不准擅自移动和损坏。5.1.2灭火器管理

A 灭火器的配置与灌装

a)行动组按国家标准定量配置合格灭火器，使用后的灭火器须及时进行灌装。b)行动组对大厦内所使用的灭火器进行统计统计，在《消防器材（设施）检查表》中做好记录，并对每一只在用灭火器进行挂牌标识。B 灭火器的储存

a)灭火器须有灭火器存放装置，且应有保护装置，应标识清楚，便于取用。

消防安全管理制度

b)备用的灭火器储存于专门的地点，须做到防潮、防雨、防爆，并定期检查灭火器压力表，若指针在红线区，应作重新灌装或报废处理。C 灭火器的使用

a)发生火灾等紧急情况需使用灭火器的，应按《安全生产手册》规定的操作方法操作，使用过程中注意个人安全保护及环境保护。非必要情况，优先选用干粉灭火器，以减少对环境的危害。

b)灭火器使用完毕之后，使用部门须处理好现场。检查使用后的灭火器，若压力表指针在蓝线区以上，则送回原存放点；若指针在红线区，则送行政部作灌装或报废处理。

D 灭火器的报废

a)经安全主任确认无法进行灌装的灭火器由行政部及时作报废处理。b)灭火器的报废送专业部门处理。5.1.3检查巡逻

1)每月、每季行动组及工程部组织有关部门（必须有专业技术人员参加），对制度、设备、环境条件、防火防爆、防雷防静电、消防器材和设施、建筑防火、危险品存放与管理等各方面进行全面检查，发现问题逐级解决。

2)保安员每天应按要求进行巡回检查，发现问题及时上报解决。

3)各岗位交接班时应交消防安全，接班后要检查设备、电器开关和消防器材，有问题迅速处理。5.1.4宣传教育工作

1)经常对员工进行消防、防火知识技能教育和培训。2)消安全知识考核成绩，应作为转正、定级依据。

3)义务消防队每年进行一次消防训练，协同管理处对住户员工每年举行一次安全消防技术培训和应急预案演练。

4)新员工上岗前进行“三级”培训教育时应进行消防培训教育，不合格者不得上岗。

5)设立宣传板报，使员工达到“三懂”、“三会”。5.1.5火警、火灾事故管理

a)任何人发现火警都有义务迅速向消防控制中心报警，以便第一时间内得到处置。b)不得误报、谎报火警。

c)发生火警、火灾事故，全体员工要全力以赴，听从指挥，奋勇扑救。d)火灾扑救后，行动组应立即划出警戒区域，设置纠察，保护好现场。

e)无论何种原因造成的火警、火灾事故，均由行动组负责保护现场，查明原因。f)发生火警、火灾事故，行动组应迅速组织有关人员和专业技术人员，调查事故原因。

g)全体员工都有向调查人员提供火灾情况的义务，不得拒绝、阻挠、刁难，或者有意隐匿实情，提供假情况。

h)找出根本原因后，要按“四不放过”的原则，追查责任，制订防范措施，落实整改项目。

i)由行动组负责将调查和处理结果呈报物业经理。

j)对全体员工要进行事故教训教育，杜绝类似事故再次发生。5.1.6新建、改建、扩建工程管理

1)新建、改建、扩建的工程项目，必须报区消防主管部门审核批准。

2)施工单位必须按照批准的防火设计图纸施工，不得擅自改动，并负责施工现场的消防工作。

消防安全管理制度

3)新建、改建、扩建的工程项目竣工后，必须经区消防主管部门验收合格后方可交付使用，使用中不得擅自改变使用性质。6 相关支持性文件 《安全教育培训制度》 《安全生产奖惩管理制度》 7 记录

《消防设施检查表》 《消防设施台帐》

物业管理服务有限公司

第三篇：商业物业运营管理浅析

商业物业运营管理浅析

一、商业物业管理的特点

商业物业管理与其他形式的物业管理相比，对其服务质量、管理水平的要求更高，主要有以下特点：

（一）安全为基础。面对几百家商户，几万人客流的商厦，安全是物业管理一切工作的基础，没有安全，之前所做的一切都是零。消费者不会到没有安全保证的场所购物，商家也不会选择没有财产保障的商厦从事经营，贵和商厦、贵和购物中心作为济南商业物业的代表品牌，如何为消费者和商家营造一片购物的乐土，应时刻绷紧着一根安全神经，丝毫不敢懈怠。

在成功地建立和维护“人防、物防、技防”相结合的三道安全屏障的同时，为配合集团公司公安处做好经济民警队伍的体制改革工作，笔者所在公司积极组织材料申报护卫大队编制，对各项规章制度进行了修改，在各级领导的支持下成立了 120 人的护卫大队。护卫大队的成立使贵和购物中心、贵和商厦乃至整个商贸公司的安全保卫工作得到了进一步的有力保障。护卫大队成立后，在原有安全工作的基础上，贵和物业加强了对安全专业人员（内保便衣和中控技防人员）的业务培训，通过采取“请进来，走出去”的办法进行培训，提高了专业人员的技能。派出人员学习，请法律专家进行专题培训；对新员工进行严格的岗前培训，通过培训，安全工作取得了较为突出的成绩。在公安机关的大力支持下，贵和购物中心、贵和商厦还分别成立了捡拾物品联系站，定期与当地公安派出所联系，得到了失主的一致赞扬，收到了良好的社会声誉。

安全是一项需要常抓不懈的工作，对于任何细小的安全隐患都不要放过。在安全工作上，一旦出现任何纰漏，物业管理公司就可能站在被告席上了。

（二）服务为宗旨。作为物业管理企业“想客户之所想、急客户之所急”是做好服务根本前提。物业管理企业作为楼宇水、电、排污等费用的代收代缴单位，要充分利用与供电局、自来水

公司、环卫局等主管部门的业务关系，积极争取优惠政策，为业主节约每一分钱。以笔者所在公司为例，通过与环卫部门联系，积极争取到排污费减免的优惠政策，仅此一项每月可为管辖的两个商场节约排污费用三分之一。

要搞好服务就必须建立培养一支素质较高的专业管理队伍，笔者所在公司主要采取“走出去、请进来”的方式，按照技术监督部门的要求，定期组织公司各专业从业员工进行专业知识培训；公司积极与地方专业院校联系，签署“校企联合”协议，建立大学生实习实践基地，将最新的理念、最新的知识引入公司，传授给每个员工，帮助公司在管理科学、技术改造、科技进步等方面有所作为，在企业文化建设、打造企业品牌、员工队伍建设上有所作为。同时充分利用现有的硬件设施、多年成功的工作经验为莘莘学子提供施展才华的舞台，将他们大量的书本知识运用到实际工作当中，实现理论与实践的结合，为将来的发展打下坚实的基础。公司在汲取先进知识的同时，取得了良好的社会声誉，赢得了“双赢”的局面。

（三）管理是保障。作为物业管理企业，在日常的工作中要将管理与服务相融合，在提供优质服务的同时，严格管理。在企业的外部管理运作当中，要加强与业主的沟通，由于商业物业管理系统中的业主委员会在职能与作用上远远逊色于普通的住宅小区，容易造成所管理区域内由物业管理公司“垄断”的局面，不能有效地控制和约束某些不规范的物业管理公司的不规范行为。为了更好地维护公共环境和业主的利益，对物业管理公司的工作形成监督和促进，应当从消费者的角度出发，建立定期的物业管理协调会制度，通过会议，物业管理公司与业主面对面将日常服务、管理过程中出现的问题进行共同的讨论解决，找到双方满意的平衡点，达到相互促进的效果。

商场的装修十分频繁，物业管理公司与商场装修部门不可避免地会产生一些摩擦。做好商场装修现场的施工管理非常重要的。物业管理企业应当主动向各施工单位宣传安全法规，为进入商场的施工单位严格办理进场施工手续，对需要实行动火的部位，办理动火证，并派专人监护动火施工，指导他们规范施工，对个别施工力量确实薄弱的单位，由物业管理公司按市场价进行有偿服务，确保商场的经营活动，也满足了物业管理的要求，达到了双赢的效果。

为了方便商场招商，物业管理企业要在提供优质的服务上下功夫。比如商场在进行较大规模的装修改造时，物业管理公司在确保施工安全与施工质量的前提下，尽可能的简化施工审批手续，为商家进入商场提供一条绿色通道。

二、开拓市场创品牌，发展中求进步

商业物业管理企业要想在日趋激烈的市场竞争中取得一席之地，只有走“树立企业形象、创出企业品牌”之路。物业管理企业要想树立自己的形象，创建自己的品牌，开展优质的服务是重要的途径。只有服务好，才能得到广大业主的认可，才能在广大业主心目中树立良好的企业形象，继而在社会中提高企业良好的声誉，增强企业的市场竞争能力，加大企业的市场占有率，创造更大的经济效益。

三、抓住机遇求发展，排除困难开拓市场

商业楼宇与住宅小区，在功能与服务对象上绝然不同，商业楼宇物业管理，除了常规的物业管理外，还要加上特殊的管理服务。但是作为商业物业管理企业仍然需要依靠市场来发展。物业管理企业就应果断地抓住机遇发展企业，占取市场份额，扩大企业规模，实现企业规模效益。同时要一业为主，多种经营，这样可以增强物业管理企业的发展后劲。物业管理企业在搞好主业的同时，可以结合企业的实际情况和优势，不断拓展经营领域，为企业增加积累，使其创收，促进企业经济效益的增长。但是必须指出，物业管理主业不可丢，不能主次不分、顾此失彼，多种经营是要围绕主业、围绕为客户提供的各种生活配套的有偿服务。

第四篇：物业经营与管理

物业经营与管理

关键字：物业管理物业管理企业责任与权力 物业纠纷

摘要：物业管理是顺应房地产综合开发的发展而派生出来的产物，它作为房地产商品的消费环节，是房地产开发的延续和完善，是适应市场机制而逐步建立起来的一种综合性的经营服务方式。当它以经营、服务、管理为一体的充满生机和活力的管理方式在我国大地上一出现，就显示出蓬勃的生命力及广阔的发展前景。然而，我国现行的物业管理毕竟处于成长发展阶段，在理论和实践上还有很多问题需要解决完善。它一个关系国计民生，涉及千家万户的产业，自然备受各方关注。

物业和物业管理

物业是指已建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的设备、设施和场地。其中，“各类房屋”可以是住宅区，也可以是单体的其他建筑，还包括综合商住楼、别墅、高档写字楼、商贸大厦、工业厂房、仓库等。“与之相配套的设备、设施和场地”，是指房屋室内外各类设备、公共市政设施及相邻的场地、庭院、道路。物业与房地产业既有着本质的联系，又有所不同。房地产业的概念是涵括房地产生产、流通、消费的整个过程的集合概念。物业是房地产进入消费领域的房地产产品，是其中的一个局部。物业管理是由专门的机构和人员，依照合同和法律，对已竣工验收投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地以经营的方式进行管理，同时对房屋区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护统一实施专业化管理，并向住用人提供多方面的综合性服务。

物业管理的概念包含了以下几层意思：实施物业管理的必须是具有法人资格的经政府有关部门注册认可的专业组织。物业管理组织必须按与物业业主和物业使用人签订的合同依法进行管理。物业管理的对象是物业，服务的对象是人，是以经营的手段进行管理和服务，是集管理、服务、经营为一体的有偿劳动。物业管理是一种社会化的管理活动，其最终目的是方便用户，服务于社会，实现社会效益、经济效益、环境效益的同步增长。

业主委员会

是指由业主选举产生，代表业主利益的组织，是业主行使共同管理权的一种特殊形式。业主委员会由业主或者业主大会会议选举产生，一般由5至11人单数组成。业主委员会的权力基础是其对物业的所有权，它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。

业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：

（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（四）监督管理规约的实施；

（五）业主大会赋予的其他职责。

物业管理企业

顾名思义就是从事物业管理活动的企业。物业管理对象是物业，服务对象是人，是集管理、经营服务为一体的有偿劳动；所以物业管理属于第三产业。按照现代企业制度建立起来的企业应具有四个特征：独立的企业法人；明确的经营宗旨和管理章程；实行自主经营、独立核算、自负盈亏、自行运转；独立承担民事和经济法律责任。物业管理属于第三产业，它的指导思想应该是以服务为宗旨，以经营为手段，以效益为目的。以服务为宗旨：就是在物业管理全过程中，突出“服务”二字，管理也是服务，要树立全心全意为业主服务的意识，要以用户至上、想用户之所想、急用户之所急，把服务做到家。目前我国物业管理企业类型很多，通常有以下几种：

1）由房地产公司派生出来的物业管理公司

2）由房产管理部门转制的物业管理公司

3）由大中型企事业单位自管房部门转制的物业管理公司

4）社会上按照现代企业制度建立起来的物业管理公司

5）少量由街道居委会组建的物业管理公司

根据不同地区的经济状况，我国住宅小区管理模式大体有六种：以区、街道办事处以及居委会为主成立的物业管理公司；以房管所转制成立的物业管理公司；以房地产开发公司下属组建的物业管理公司；单位直管公房管理模式； 完全按照现代企业制度建立起来的物业管理公司来开展服务。

物业公司职责范围

1.负责小区水、暖、电力、热水等正常供6.公共区域的秩序维护、安全防范等事项

应及相关设施维护、维修和保养。的协助管理服务；

2.小区安全保卫工作。7.物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、3.物业共用部位及共用设施设备的使用、报告等义务；

管理和维护；8.物业维修、更新、改造费用的账务管理；

4.公共绿化的维护；9.物业服务档案和物业档案的保管；

5.公共区域环境卫生的维护；10.其他物业管理事项。

最根本一点，就是通过上述管理服务工作，为业主和使用人提供一个安全、整洁、舒适的居住和工作环境。物业纠纷

一、物业常见的纠纷

（一）物业管理费纠纷。

（二）业主财产损失赔偿纠纷。

（三）小区公用设施伤人的赔偿纠纷。

（四）无因管理纠纷。

（五）小区公用部位的侵权纠纷。（六小区公用部位的出租营利问题。

（七）小区内停车收费纠纷。

二、物业管理纠纷中的主要法律盲点

（一）业主委员会的缔约能力和诉讼地位问题。

（二）无因管理的处理问题。

（三）物业管理合同的解除问题。

（四）物业管理企业的保安义务问题。

（五）居民委员会和物业管理企业的责任划分问题。

（六）物业管理企业的权限届定问题。

三、物业管理纠纷的处理方式和程序

物业管理纠纷处理方式，概括起来有以下几种：1）当事人各方自行协商和解；2）各方当事人请求第三人调解，请求政府主管部门行政调处。3）当事人之间约定仲裁；4）司法诉讼。这几种方式孰优孰劣，难作评定，当事人可以自己决定。自行协商和解是双方直接对话解决纠纷的方式，而后面三种则是借助第三方解决纠纷的方式。

四、对业主及物业管理企业的几点建议

（一）签订明确详尽的物业管理合同。无论是业主还是物业管理企业，都应当把签订内容详尽、权利义务明确的物业管理合同作为防范物业管理纠纷的重要手段。业主和物业管理企业在签订物业管理合同时，应当切实遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则，在合同内容上应当就可能发生的争议作出明确的规定，在确定双方的权利义务时，应当根据物业管理费用的收费水平来确定物业管理企业提供物业管理服务的水平。

（二）依法成立业主委员会。作为小区的业主应当主动、积极、依法成立业主委员会，保障业主委员会的职权，为业主委员会行使职权、维护业主利益提供方便。业主委员会应当由能代表业主利益的业主组成，应当根据法律、法规的规定行使职权。对于物业管理企业所提供的物业管理服务应及时予以审查、监督，对于损害业主利益的行为，应及时采取解除物业管理合同或提起诉讼等措施加以维护。

（三）物业管理企业应依合同提供物业管理服务。周到的物业管理服务是每个小区业主的共同希望，物业管理企业应在合同明确约定的权利义务的基础上，进一步提高物业管理的水平，保证所提供的物业管理服务达到或超过物业管理的收费水平，以促进物业管理服务及物业管理收费的良性循环，实现业主与物业管理企业的共赢。

（四）应突出物业管理委员会的作用。根据目前物业管理的现状，个别业主在与物业管理企业发生物业管理纠纷时往往处于弱势一方，但也不可否认，确有个别业主从个人私利出发无理拒交物业管理费用，或无理指责物业管理企业的物业管理服务。此时，业主委员会应当积极介入个别业主与物业管理企业之间的纠纷，平衡业主与物业管理企业之间的权利义务，以最大限度地维护小区绝大多数业主的合法利益。

（五）业主人身、财产损害问题应在合同中特别约定。根据目前业主与物业管理企业之间常见的财产损失、人身伤害纠纷等事项，应在物业管理合同中作特别约定，这种特别约定无论对于业主还是物业管理企业都具有积极意义，一旦因上述事项发生纠纷，双方均可以根据合同约定来处理，避免争论不休的尴尬局面。

（六）业主委员会可聘请法律顾问。根据外国物业管理中的成熟经验，由业主委员会出资聘请对物业管理方面有专长的律师作为业主委员会的法律顾问，能够有效地对物业管理合同的签订及履行进行审查和监督，为业主委员会提供必要的法律帮助，促进物业管理企业依照合同约定及法律规定尽职尽责地提供物业管理服务。实现小区居民的安居乐业，需要广大业主和物业管理公司的共同努力。多一体谅，多一些理解，少一些偏执，大家积极配合才能把这个家建设的更加和谐。

第五篇：物业消防安全管理规范

《物业消防安全管理规范》

编 制 说 明

《物业消防安全管理规范》标准编制组

二○一八年六月

编 制 说 明

一、任务来源

随着当前社会主义市场经济的快速发展，人民生活水平日益提高，人民群众对生活质量的要求也随之提高，保障消防安全是提高人民生活质量的越来越迫切的要求。作为新兴的服务产业，当前我国物业管理服务也迅速发展，物业管理服务是综合类管理服务体系，消防安全管理工作是物业管理活动中的一项重要工作，做好物业的消防安全管理，对于预防和减少火灾具有重要的意义,越来越受到广大群众的关注和重视。但是近年来小火亡人情况频发，2017年全国非重点单位和村居民住宅火灾居高不下，火灾占总数的91.9%，亡人占94.8%，5起重大火灾有4起分布在这些场所。这说明消防工作社会化还有待进一步加强，城镇区居民的消防安全意识需进一步提高。物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。物业可大可小，一个单元住宅可以是物业，一座大厦也可以作为一项物业，同一建筑物还可按权属的不同分割为若干物业。物业含有多种业态，如:办公楼宇、商业大厦、住宅小区、别墅、工业园区、酒店、厂房仓库等多种物业形式。可以说物业关系到千家万户，上涉及到各行各业。物业服务企业作为物业管理单位，是做好物业消防安全工作的主要力量，是消防工作网格化管理的充实。但从当前物业管理层次和内容来看，在很多方面还不能满足消防安全管理的实际需要，物业企业消防安全管理工作还不规范、不完善，没有真正融入到物业管理服务工作内容之中。物业服务企 业在消防安全管理中存在着不少问题。一是物业服务企业消防安全意识淡薄。通过对部分物业服务企业调查了解发现，绝大部分物业服务企业把主要精力、人力、财力、物力多放在物业经营、费用收取、环境卫生、治安防范和普通的水电维修等方面，对消防安全管理工作不能一视同仁。二是物业服务企业没有开展常态化的消防安全管理，缺少各类管理的规章制度，没有及时建立应急疏散和灭火预案。在日常管理过程中，物业管理公司强调为业主和使用者“服务”，保障业主日常经营、生活活动顺利进行，对火灾发生的危险性、危害性和消防管理的重要性认识不足，消防安全管理服务未纳入应有的议事日程。三是物业服务企业对做好消防工作的重要性认识不到位。部分物业服务企业的管理人员对消防工作重视不够、办法不多，认为消防工作仅仅是消防部门的事，在工作中存在侥幸心理，没有切身的火灾事故教训，对本单位消防安全情况盲目乐观，甚至对消防工作不管、不闻、不问，致使消防工作得不到应有的重视，进而出现了“消防安全责任田”严重的失控漏管。日常消防安全管理严重缺位，部分室内消火栓箱内配备的消防水喉破损，楼梯间堆放有杂物，物业部门在日常检查中对损坏停用的消防设施不能及时维护保养。对夜间私家车占用消防车道不予管理，对楼梯间内停放电动车，私拉临时线路给电动车充电等行为视而不见。物业公司的不作为，埋下了消防隐患。四是物业服务企业消防宣传不到位，甚至没有进行消防宣传。业主和物业使用人消防安全基本知识缺失，没有基本的防火灭火和疏散逃生技能，这也是小火亡人的重要原因。因此进一步加强和规范物业服务企业对物业的消防安全管理工作是一项重要的工作，直接关系到人民群众的生命安全和社会的稳定，是提升全社会抗御火灾能力的重要内容。

公安消防机构应督促和指导商场市场建立完善各项消防安全管理制度，深入贯彻落实“政府统一领导、部门依法监管、单位全面负责、公民积极参与”的消防工作原则，按照国务院《关于加强和改进消防工作的意见》（国发[2011]46号）中完善消防法律法规体系，有立法权的地方要制定、完善地方性法规，制定更加严格的消防安全标准的要求，针对当前物业管理特点，结合物业消防管理，我们在上位法和标准规章的基础上，对一些内容进行了补充和完善，提出了物业消防安全管理的要求：一是明确消防安全职责，建立消防安全管理体系，设置消防组织机构，明确消防工作归口管理，逐级明确消防安全负责人；二是针对物业在改建、装修工程、用电、用气，重点防火部位的管理等具体要求，制定详细的安全管理制度，加强巡查检查，并将责任落实到人。三是加强对消防设施器材的维护保养，确保各类消防设施和器材在火灾时能正常发挥作用，提高扑救初期火灾的有效性；四是开展消防宣传教育和培训，制定针对性强的灭火及应急疏散预案，并定期组织开展应急疏散逃生演练，切实做到一旦出现火情，能够快速有效疏散逃生。

为此，江西省公安消防总队于2017年8月启动《物业消防安全管理》地方标准编制工作，2017年12月完成初稿编制，同时向江西省质量技术监督局申请项目立项。

二、编制简况 2017年8月江西省公安消防总队组建了标准起草工作组。标准起草工作组组建后，首先收集了国内外有关资料，了解物业消防安全管理工作状况，分析了近年来的重特大火灾事故，并对全省物业消防安全管理工作的现状进行了调研，明确了工作重点和进程安排。

2017年8月，标准起草工作组召开了第一次工作会议。会议明确了地方标准起草工作要求，就标准的基本框架及内容进行了充分讨论，对工作组成员分工、工作进度及时限要求作了具体安排。

2017年10月，工作组又召开专门会议，认真听取资料收集和调研情况，汇总各方意见，明确标准的结构、基本内容和编制要求。

2017年10月召开专家会议，就工作组提出的原始稿进行了认真会商，在专家指导下，于2017年12月形成了本标准的初稿，向省质量技术监督局申请立项。

立项批准后，工作组又深入多地，通过多次座谈、研讨，充分听取了各地房地产主管部门、消防部门、物业服务企业、业主代表的意见，又经2次认真讨论和修改，于2018年4月形成了该标准征求意见稿。

三、标准编制原则

本标准的编制基础为《中华人民共和国消防法》、《物业管理条例》、《江西省消防条例》等法律，并根据公安部《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》（公安部令第61号）、公共安全行业标准《人员密集场所消防安全管理》（GA654-2006）、《住宅物业消防安全管理》（GA1283）、《建筑消防设施的维护管理》（GA25201），以及国家工程建设消防技术标准进行编制。

四、标准编制的意义

近年来我国一些地方相继发生有影响火灾事故，对人民群众生命财产安全造成了严重危险，对社会稳定造成了严重影响。特别是2017 年6月22日, 杭州市蓝色钱江公寓发生火灾，此次火灾共造成一个大人三个小孩共4人死亡。虽经调查此次火灾是保姆纵火，但蓝色钱江公寓的物业服务企业——绿城物业也成为人民群众关注的重点。此次火灾虽然是人为纵火，但物业服务企业的消防安全管理也存在诸多问题，如巡查制度不落实、消防控制室值班人员无证上岗、事故应急处置能力不足事故等。这个典型火灾事故深刻反映出当前物业消防安全管理工作的不足和物业服务企业消防安全管理能力的缺失。因此, 防患于未燃, 对物业消防安全管理进行规范，加强物业消防安全管理工作显得尤为重要。

此次编制，工作组十分关注标准的可操作性，做了大量的调查和研究，力求标准易于操作，便于实施。本标准规定了业主、物业使用人、业主大会、业主委员会、物业服务企业以及物业服务企业人员的消防安全职责，消防安全管理制度和管理措施，防火巡查检查和火灾隐患整改、消防宣传教育和培训、灭火应急疏散预案演练等消防安全管理技术措施。物业服务企业可以通过采用本标准规范自身消防安全管理行为，建立消防安全检查，消除火灾隐患，达到防止火灾发生、减少火灾危害，保障人身和财产安全的目的。

五、本标准的主要内容与特色

（一）本标准的主要内容

本标准共分11章，包括适用范围、规范性引用文件、术语和 定义、消防安全管理职责、日常消防安全管理、火灾隐患整改、消防宣传教育培训、灭火和应急疏散预案、火灾事故处理和消防档案等。

（二）主要特色

1、强化日常消防安全管理措施，明确各类人员消防工作职责。物业的消防安全管理工作，应重在平时，严格落实各项安全管理措施和职责。明确了物业消防安全管理中业主、物业使用人、业主大会、业主委员会、物业服务企业、物业服务企业人员消防安全职责、操作规程和消防管理的重点部位，对物业用电、用气、消防安全管理和建筑消防设施维护保养提出了相应的要求。同时，吸收消防安全户籍化管理的成功经验，规范了物业服务企业每日防火巡查、防火检查、隐患整改工作，以期达到管理的标准化。

2、突出电动自行车和高层建筑的消防安全管理。

针对目前电动车自行车乱停乱放、不按规定充电，极易引起火灾的乱象，特别提出了电动自行车集中停放、充电场所的消防安全要求。同时针对高层建筑火灾危险性大，易造成人员伤亡和财产损失的特点，通过配备消防安全经理人、楼长，并规定了消防安全经理人、楼长的消防安全职责，强化了物业消防安全管理中对高层建筑的管理，从而达到减少高层建筑火灾事故的发生，或发生火灾后避免人员伤亡和减少财产损失的目的。

3、明晰消防安全宣传教育培训。

消防宣传教育、培训是做好消防工作的重要基础。做好消防宣传教育、培训，对于提高公民的消防法制观念和消防安全意识、消 防安全素质，增强全社会抗御火灾的能力具有重要意义。分析近年来导致发生火灾的原因，违反安全操作规程和违章用火、用电、用气引起的火灾占七成以上；从火灾伤亡情况看，有很多人是因不懂火灾自救逃生常识而丧生或盲目逃生致残。从往年国家统计局在全国范围内开展的国民消防安全素质调查显示，接受调查的近3万名城乡居民中，由80%以上的人没有接受过消防安全知识教育，70%以上的人不关注人员密集场所的安全出口、消防设施的能力。这些问题，反映出加强对公民的消防宣传教育、培训的重要性、迫切性。物业服务企业是消防安全教育的重要实施者，物业服务企业应当根据消防安全责任制的要求以及自身行业或者工作性质定期组织开展消防宣传教育，对业主、物业使用人和员工进行经常性的消防知识宣传，提高他们的消防安全意识和消防安全素质。

4、规范灭火、应急疏散预案演练及火灾事故处理。

制订应急疏散预案，是为了在面临突发火灾事故时，能够统一指挥，及时有效地整合资源，迅速针对火情实施有组织的控制和扑救，避免火灾来临之时慌乱无序，防止贻误战机和漏管失控，最大限度地减少人员伤亡和财产损失。因此物业服务企业应结合本物业管理区域的实际情况，针对不同部位制定并落实有针对性的灭火应急疏散预案，学会应对和处置突发火灾事故的方法，熟练掌握应急处置的程序和措施，才能最大限度地减少或降低火灾危害，提高防范自救、抗御火灾事故的能力。

灭火和应急疏散预案的定期演练，使物业服务企业全体员工都能熟知必要的消防基础知识，做到“会报警、会疏散、小火会用灭火 器、大火会用消火栓”，从而构建同火灾事故做斗争的第一道防线，增强员工的消防安全意识，提高其消防素质，达到自防自救。

（三）本标准的先进性

本标准在编制过程中，注意结合江西实际，吸收、借鉴了其他相关法规和标准的经验，在落实消防安全管理责任制，推行日常消防安全管理等方面都有很好的创新，在内容上与上位的法律法规规章也有较好的继承性，是很好的补充和完善，与其他类似标准相比，具有全面性、规范性、标准化等特点，具有省内领先水平。

该标准的制定和实施，将有利于促进物业消防安全管理长效工作机制，增强消防安全管理能力，提高物业服务企业的消防安全水平，对减少和避免恶性火灾事故将起到重要的作用。