最高人民法院副院长黄松有就商品房买卖合同纠纷适用法律司法解释答记者问

第一篇：最高人民法院副院长黄松有就商品房买卖合同纠纷适用法律司法解释答记者问

最高人民法院副院长黄松有就商品房买卖合同纠纷适用法律司法解释答记者问

记者：最高人民法院在２００３年５月７日发布了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》），请您谈谈为什么要出台这一《解释》。

答：商品房买卖合同纠纷只是房地产纠纷中的一类案件。在最高人民法院１９９５年１２月２７日出台的《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》（以下简称《解答》）中，就人民法院审理《城市房地产管理法》施行以前的房地产纠纷案件如何适用法律的问题作出了解释。该《解答》涉及到房地产开发经营的主体资格，国有土地使用权的出让、转让、抵押，合作建房，商品房预售，商品房买卖合同无效的处理等方面的内容。随着房地产业的迅猛发展和住房制度改革的深化，同时由于我国的不动产立法还不完善，市场机制也不健全，商品房交易行为很不规范，特别是一些房地产开发企业严重违反诚实信用原则，有的制作虚假广告，设立定金圈套，甚至一房多售，利用商品房买卖合同欺诈买受人，有的商品房面积严重缩水，有的商品房则存在严重质量问题，这都严重损害了买受人的合法权益。在消费者协会的统计资料中，商品房买卖纠纷被列为当前十大投诉热点之一，已经成为社会关注的焦点。由于商品房买卖合同纠纷逐年增加，而相关法律规定比较原则，人民法院在处理此类纠纷中也遇到了许多具体适用法律的问题。为了及时指导各级人民法院公正处理商品房买卖合同纠纷，依法保护商品房买卖合同当事人的合法权益，规范房地产市场的交易行为，最高人民法院决定制定关于如何处理当前商品房买卖合同纠纷的司法解释。从２００１年开始，民一庭在起草该《解释》过程中，多次进行调研、论证，并广泛征求各级法院、全国人大法工委、国土资源部、建设部、专家学者、律师、房地产开发企业、消费者协会等各方面意见，最后经最高人民法院审判委员会讨论通过了该《解释》。

本《解释》与《解答》相比，调整范围没有《解答》宽泛，但在处理商品房买卖纠纷方面比《解答》更为明确、具体。《解释》共２８条，主要对商品房预售合同的效力，商品房销售广告、拆迁补偿安置、房屋面积缩水、商品房的交付使用及风险承担、商品房质量、商品房包销、商品房担保贷款（按揭）等方面如何具体适用法律作出明确的规定。其中，对出卖人严重违反诚实信用原则、损害买受人利益的恶意违约、欺诈等行为，明确规定可以适用惩罚性赔偿原则。集资房、房改房、经济适用房不适用《解释》

记者：《解释》为何只调整商品房买卖纠纷，而不调整其他的房屋买卖纠纷。答：我国目前存在着多种类型的房屋，有房地产开发企业建造的商品房、政府组织建设的经济适用房、公房改制出售的房改房、单位集资房、个人所有的私有房等。经济适用房、房改房、集资房等房屋不能自由买卖，其交易要受到国家政策的调整，比如，需要补交土地出让金或者相当于土地出让金的价款或者居住一定年限后方可出售，而私有房屋的买卖与商品房买卖又有所不同。从房地产交易市

场的实际情况来看，房屋买卖的主流为商品房买卖，而且人民法院受理的房屋买卖纠纷主要也是商品房买卖纠纷。同时，由于此类纠纷不仅关系到国家住房制度改革措施的推进，而且涉及到广大人民群众的切身利益，因此，《解释》将其调整的范围明确限定为商品房买卖行为，包括商品房预售和商品房现售。不轻易确认合同无效

记者：《解释》在对合同效力的认定上，是如何体现促进商品房市场健康发展和维护稳定的商品房交易秩序这一目标的。

答：商品房买卖合同的效力不仅关系着交易关系的稳定和当事人合法权益的保护，而且关系到商品房市场的健康发展。《解释》根据《合同法》的规定，对当事人在平等自愿基础上订立的合同，只要没有《合同法》第５２条规定的合同无效情形，就应尽量尊重双方当事人的意思表示，不轻易确认合同无效。同时要求法官应当注意区分司法审判权和行政管理权的不同职能，正确行使审判权。因此，人民法院对出卖人预售资格的审查，主要是看其是否取得商品房预售许可证明，对其他预售条件的审查主要是行政管理部门的权限。对商品房买卖合同的登记备案问题，我们认为这应当属于行政管理部门的一种合同管理措施，不是确认合同效力的必要条件。《解释》对此予以明确，避免了司法审判权与行政管理权之间的冲突。另外，考虑到我国房地产市场目前的实际情况，《解释》第２条还明确规定当事人在向人民法院起诉前取得商品房预售许可证明的，可视为其具备预售资格。这样，人民法院在适用法律过程中既能维护法律的严肃性，又能维护合同的严肃性，确保当事人合同权利的实现。

销售广告可以成为合同内容

记者：《解释》对社会普遍关注的商品房销售过程中的一些虚假销售广告是如何认定和处理的。

答：销售宣传广告作为商品销售行之有效的一种手段，广泛存在于商品房交易市场。目前，９０％以上的商品房是通过宣传广告进行促销的。由于我国商品房市场管理机制尚不健全，对销售宣传广告缺乏有效的规范管理，出卖人为获取最大利润，在进行销售时往往作出一些虚假、夸大不实的宣传，导致纠纷出现，扰乱了商品房市场秩序。为依法及时有效地解决此类纠纷，《解释》根据《合同法》第１５条规定，对商业广告原则上认定为一种要约邀请，一般情况下不能将未订入合同中的宣传广告内容作为合同内容。但出卖人在销售广告和宣传资料中，如果就其开发出售的商品房及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并由此对买受人决定订立合同以及房屋价格的确定有重大影响的，在买受人就此内容提出订立合同时，该销售广告内容的对象就已特定化，根据《合同法》第１４条关于要约的规定，《解释》明确规定应当将该内容视为要约，而买卖合同的订立则视为买受人对出卖人要约的承诺。在这种特定的情形下，即使该说明和允诺没有明确订立在合同之中，也应当认定为合同内容，当事人违反该内容的，应当承担违约责任。这一解释有利于保护买受人权益和规范出卖人的销售行为，建立和维护市场诚信制度。

五种情形适用惩罚性赔偿责任

记者：《解释》中所规定的惩罚性赔偿责任是否就是《中华人民共和国消费者权益保护法》（以下简称《消法》）第４９条的具体适用。

答：惩罚性赔偿责任制度是来源于英美法系国家的一项民事制度，最早主要适用于侵权责任，但后来逐渐被广泛适用于合同纠纷。美国司法部的研究资料表明，１９８５年至１９９５年的十间间，法院将惩罚性赔偿责任适用于合同纠纷中的数量是侵权案件的３倍。在我国，人民法院审理合同纠纷案件特别是商品房买卖合同纠纷案件能否适用惩罚性赔偿责任的问题，学术界和实务界往往将此归结到是否适用《消法》第４９条的争论上来。不可否认，《消法》第４９条确立的双倍赔偿开创了我国惩罚性赔偿责任制度的立法先河，有力地保护了消费者的合法权益。１９９９年１０月１日起施行的《合同法》第１１３条中也明确规定：“经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任”。而且从《合同法》第１１４条第２款的规定看，对当事人在合同中约定的违约金不是过分高于实际损失的情况也予以认可，而在这高于实际损失的违约金中就包含了对违约方违约行为的惩罚。这些规定都已突破了传统民法中合同赔偿责任只在于填补损失而不在于惩罚的理念。

我们根据《合同法》、《消法》已经确立的惩罚性赔偿责任原则，结合我国民事审判实践和商品房买卖合同纠纷的实际情况，在《解释》的第８条、第９条中明确规定了商品房买卖过程中因出卖人恶意违约和欺诈，致使买受人无法取得房屋的，可以适用惩罚性赔偿责任的五种情形：一是商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；二是商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；三是订立合同时，出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；四是在订立合同时，出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；五是订立合同时，出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。由此五种情形导致商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时，买受人除可请求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失外，还可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。这些规定将有利于有效制裁和遏制欺诈、恶意违约等摒弃诚实信用原则、严重损害市场交易安全的行为，维护守约方的合法权益，促进社会诚信制度的确立。此外，从《商品房销售管理办法》第２０条关于面积误差绝对值超出３％部分的房价款实行双倍返还的惩罚性规定执行情况来看，也已经得到社会的普遍认可。因此，《解释》将惩罚性赔偿责任适用于商品房买卖合同纠纷的部分情形已具备了良好的社会基础。

由此可见，《解释》规定的惩罚性赔偿责任是以《合同法》第１１３条和《消法》第４９条规定的惩罚性赔偿责任原则为依据的，但不是对《消法》第４９条规定的直接适用。《解释》所规定的惩罚性赔偿责任在适用条件和结果上都与《消法》第４９条的规定有所不同。这样既注意到依法有效维护买受人的合法权益，又考虑到商品房开发经营过程中的实际情况，有利于促进房地产市场的健康发展。“交钥匙”算不算房屋的交付使用

记者：实践中，许多当事人因对“房屋交付使用”有不同理解而发生纠纷，《解释》对此是如何处理的。

答：审判实践存在着许多当事人因对商品房买卖合同中约定的“房屋交付使用”理解不同而发生的争议。出卖人往往认为“房屋交付使用”就是“交钥匙”，而买受人则认为，“房屋交付使用”不仅是领取房屋钥匙，还应同时办理交付房屋的所有权证书。由此就引发了许多纠纷，这主要涉及到出卖人应否承担违约责任的问题。

根据《合同法》第１３３条和第１３５条的规定，商品房买卖合同的出卖人负有向买受人交付房屋并转移房屋所有权的义务。所谓房屋的交付使用，就是出卖人将已建成的房屋转移给买受人占有，其外在表现主要是将房屋的钥匙交付给买受人。但房屋的交付使用并不意味着房屋所有权的转移。对于一般动产，在标的物交付的同时所有权即发生转移，出卖人只要将标的物交付给买受人即履行了转移所有权的义务。而对于不动产，根据我国《城市房地产管理法》的规定，只有在办理登记手续后，房屋所有权才发生移转。因此，《解释》第１１条明确规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。这也就是人们常说的“交钥匙”。只要出卖人在合同约定的期限内将房屋转移给买受人占有，就视为出卖人履行了“房屋交付使用”的义务，但这并不表示房屋所有权移转义务的履行。

当然，根据法律规定，商品房买卖合同的当事人可以对“房屋交付使用”的内容进行特别约定。如果当事人在合同中明确约定“房屋交付使用”不仅是转移占有房屋，而且同时要转移房屋所有权的，就应当按照约定来确定当事人双方的权利义务内容。在此约定下，出卖人不仅应当在合同约定的期限内向买受人“交钥匙”，而且还应当将房屋所有权移转于买受人，否则，将承担违约责任，如果当事人仅约定了“房屋交付使用”的时间，而未明确约定其中包括房屋所有权转移的，出卖人只要在约定的期限内将房屋移转给买受人占用，即“交钥匙”，就应认定出卖人按期履行了“房屋交付使用”的义务。至于房屋所有权移转义务的履行期限，当事人既可以另行约定，也可以按照《城市房地产开发经营管理条例》的规定来确定。

对包销期满未售房屋的处理

记者：针对商品房包销这类新问题，《解释》是如何处理的。

答：包销是从香港、台湾地区引进内地的一种商品房销售方式。内地法律、行政法规对此都没有明确的规定，理论界和实务界对包销合同的性质认识也不一致。为了准确界定商品房包销合同的性质，统一对此类纠纷的处理原则，首先，根据《合同法》第７条、第８条、第１２４条规定的原则，《解释》将包销合同定性为无名合同。其次，根据《合同法》的规定和包销的实际做法，《解释》对当事人违反包销合同的责任予以明确。《解释》第２０条规定，如果包销合同约定明确，应当按照约定确定双方的权利义务；如果当事人对包销期满后未出售房屋的归属没有约定的，应当按照包销价格由包销人购买。《解释》第２１条规定，如果出卖人违反包销合同约定，自行出卖已经约定由包销人销售的房屋，应当承担

违约责任，赔偿包销人的损失。第三，根据《民事诉讼法》的规定，《解释》对包销人在商品房买卖合同纠纷中的诉讼地位也予以明确。

如何妥善处理商品房“按揭”贷款纠纷

记者：商品房担保贷款与商品房“按揭”之间有何联系，《解释》又是如何处理此类问题的。

答：商品房担保贷款，也就是人们通常所说的商品房“按揭”。“按揭”作为一种融资购楼方式，从香港传入我国内地后得到广泛推广，目前已经成为买受人购买商品房或者融资的一种主要方式。由于我国内地法律没有关于“按揭”的规定，而且实务中所称的“按揭”与香港、英美法系所称的“按揭”也有所不同，因此，对我国出现的商品房“按揭”性质的认识也不统一。对人民法院来说，买受人以“按揭”方式购买商品房而发生的纠纷也是一种新类型的案件，对此类纠纷应如何处理，我国法律没有明确的规定。但它作为一种民事纠纷，在其符合《民事诉讼法》规定的案件受理条件下，人民法院既不能不予受理，法官也不能拒绝裁判。所以，《解释》根据《合同法》、《民事诉讼法》、《担保法》及相关法律规定的原则，将商品房“按揭”贷款统称为商品房担保贷款，并在总结审判实践经验的基础上，对审理商品房担保贷款纠纷案件中遇到的主要问题作出了相应的规定。

一是明确了当事人行使商品房买卖合同解除权的条件。对当事人在签订商品房买卖合同时，明确约定以担保贷款方式付款的，如因当事人一方的原因或者不可归责于当事人双方的原因，买受人不能签订担保贷款合同而导致买卖合同无法继续履行的情况，应当允许当事人解除合同，否则买受人没有能力支付购房款，也无法实现商品房买卖合同的目的。

二是明确了当事人行使担保贷款合同解除权的条件。买受人签订商品房担保贷款合同的目的是为了购买商品房，当商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时，买受人贷款已经失去了意义，如果不允许解除合同，对买受人是不利的。同时，贷款银行在没有任何担保的情况下将大量的贷款供给买受人，也将面临很大的风险。因此，《解释》第２４条规定，在商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时，当事人可以请求解除担保贷款合同。

此外，《解释》第２５条、２６条、２７条还对人民法院处理此类纠纷的程序性问题作出了具体的规定。

《解释》的出台有利于法律适用的统一

记者：最后请您谈谈制定这个司法解释的意义。

答：第一，《解释》的公布实施，有利于推动我国住房制度的改革和商品房市场健康发展。我国取消福利性住房分配制度后，城镇居民的住房转向市场化和商品化。为了推进住房制度改革的深化，必须维护商品房市场的正常秩序。但由于我国商品房市场仍处于发育阶段，不仅相关的法律不完善，而且政府的一些行政行

为和市场主体的一些经营行为也不规范，特别是虚假广告、无证销售、面积缩水等不法行为，不仅背离了市场诚信原则，而且引发了许多纠纷，影响了社会的稳定，阻碍了我国住房制度改革的进程。因此，《解释》的出台对规范房地产开发经营行为，维护商品房市场秩序，促进商品房市场诚信体系的建立，推动我国住房制度改革的深化，都将产生积极的影响。

第二，《解释》的公布实施，有利于保护买受人的合法权益。房屋是人类赖以生存的基础。据相关资料表明，目前商品住房近９０％是由个人购买的。商品房买卖作为一种民事合同法律关系，当事人双方均应平等地受法律保护。但由于商品房市场的特殊性和实际情况，买受人相对于出卖人而言处于弱势地位，而出卖人也往往利用其优势地位损害买受人的利益。《解释》的起草和制订，始终体现了在对双方当事人平等保护的前提下，注重对买受人这些处于弱势地位群体的合法权益的保护，体现了以人为本的精神。如，在对商品房销售广告和宣传资料的认定、惩罚性赔偿责任的适用、房屋质量和面积误差的处理问题上均依法明确了出卖人负有较重的责任。当然，明确责任的目的主要是为了制裁某些出卖人违背诚信原则和违法经营的行为。只要出卖人重合同、守信用、合法经营，就不会承担相关的责任。所以，《解释》的公布和实施，对充分保护买受人的合法权益和制裁违法经营行为具有非常重要的意义。

第三，《解释》的公布实施，有利于国家法制的统一。商品房买卖合同纠纷作为一种法律关系比较复杂的民事案件，由于我国相关的法律还不完善，所以，近几年来，各级人民法院在处理此类纠纷时适用法律也不完全统一。这不仅不利于平等保护当事人的合法权益，也不符合法制统一的原则。《解释》的制定出台，为人民法院正确、及时处理商品房买卖合同纠纷，公平保护当事人合法权益提供了法律依据，有利于实现人民法院公正与效率的工作主题，更有利于维护我国法制的统一。

第二篇：最高人民法院公布商品房买卖合同纠纷司法解释的问答(黄松有)

最高人民法院公布商品房买卖合同纠纷司法解释

http://house.sina.com.cn 2003年05月07日09:39 新华网

最高人民法院 关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释

新华网北京5月6日电(记者田雨李术峰)最高人民法院日前公布关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释，对商品房预售合同的效力、商品房销售广告、拆迁补偿安置、房屋面积缩水、商品房的交付使用及风险承担、商品房质量、商品房包销、商品房担保贷款(按揭)等方面如何具体适用法律作出更加明确、具体的规定。其中，对房地产开发企业严重违反诚实信用原则、损害买受人利益的恶意违约、欺诈等行为，明确规定可以适用惩罚性赔偿原则。

最高人民法院副院长黄松有说，商品房买卖合同纠纷只是房地产纠纷中的一类案件。随着房地产业的迅猛发展和住房制度改革的深化，同时由于我国的不动产立法还不完善，市场机制也不健全，商品房交易行为很不规范，特别是一些房地产开发企业严重违反诚实信用原则，有的制作虚假广告，设立定金圈套，甚至一房多售，利用商品房买卖合同欺诈买受人，有的商品房面积严重缩水，有的商品房则存在严重质量问题，这都严重损害了买受人的合法权益。在消费者协会的统计资料中，商品房买卖纠纷被列为当前十大投诉热点之一，已经成为社会关注的焦点。

黄松有指出，由于商品房买卖合同纠纷逐年增加，而相关法律规定比较原则，人民法院在处理此类纠纷中也遇到了许多具体适用法律的问题。为了及时指导各级人民法院公正处理商品房买卖合同纠纷，依法保护商品房买卖合同当事人的合法权益，规范房地产市场的交易行为，最高人民法院决定制定关于如何处理当前商品房买卖合同纠纷的司法解释。(完)

解读商品房买卖纠纷司法解释

销售广告可以成为商品房买卖合同内容

最高人民法院的司法解释规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是房地产开发企业就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。解释特别提到，这些说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违

反的，应当承担违约责任。

买房子“缩水”3%将难以解除合同

买房者都会担心一个问题——缩水，也都明白一个3%的界线。而在现实中，有些买房人不能接受这一误差比例，要求与房产商解除合同。从6月1日起，根据最高人民法院的司法解释，房子“缩水”3%将难以解除购房合同。

房产商恶意违约欺诈将付出沉重代价

商品房买卖过程中，房地产开发企业恶意违约和欺诈，致使买房户无法取得房屋的，将担负惩罚性赔偿责任。

到期不给办理房产证买房户可申请赔偿损失

购买商品房却迟迟拿不到房产证，买房户可向人民法院申请赔偿损失。这是最高人民法院日前公布“关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释”作出的规定。

“交钥匙”就算房屋的交付使用

房子到底什么时候算是交付使用，这是牵扯到房产买卖双方实际利益的重要问题，常常引发“房屋交付使用”纠纷。将于6月1日起施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条明确规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。因此，人们常说的“交钥匙”就算交付使用。

商品房质量严重影响正常居住购房合同可解除

如果购买的商品房因质量问题严重影响正常居住使用，法院应支持买房户解除房屋买卖合同。这是最高人民法院日前公布“关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释”作出的规定。

商品房买卖合同将不被轻易确认无效

将于6月1日起施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，充分体现了促进商品房市场健康发展的精神，主张不轻易确认合同无效。

集资房、房改房、经济适用房不适用商品房买卖纠纷司法解释

将于6月1日起施行《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，只调整商品房买卖纠纷，而不调整其他的房屋买卖纠纷。法院应支持拆迁户优先取得补偿安置房

人民法院应该支持拆迁户优先取得补偿安置房屋。这是最高人民法院日前公布“关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释”作出的规定。

包销商也要参加商品房买卖合同纠纷诉讼

如果发生买房户因为商品房买卖合同与房地产开发企业发生纠纷，人民法院将会通知包销商也参加诉讼。这是最高人民法院日前公布的、将于6月1日起施行的司法解释作出的规定。

商品房买卖合同确认无效，当事人可请求解除“按揭”贷款

在商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时，当事人可以请求解除“按揭”贷款。这是最高人民法院日前公布“关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释”作出的规定。

第三篇：最高人民法院副院长黄松有就人身损害赔偿解释答记者问

最高人民法院副院长黄松有就人身损害赔偿解释答记者问

出台解释是审判实践的迫切需要

问：最高人民法院今天公布《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》，请您谈谈司法解释出台的背景。

答：这一司法解释的出台，是依法公正、及时审理人身损害赔偿案件，保护公民人身权利的需要。近年来，随着我国经济和社会发展，侵权人身损害赔偿案件在类型和数量上也发生了重大变化，给审判实践带来了许多新情况、新问题。民法通则对人身损害赔偿的法律适用规定比较原则，最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》虽有所补充，但仍不能适应当前审判实践的迫切需要；尤其是对人身损害赔偿的范围和计算标准，至今没有统一的规范可供遵循，使有些案件难以依法及时处理，不利于及时、公正地维护广大人民群众的合法权益，广大法官和社会各界，都希望尽快出台司法解释，规范和统一侵权人身损害赔偿的法律适用问题。

经营者未尽安全保障义务应承担补充赔偿责任

问：司法解释规定经营者从事经营活动负有安全保障义务，其法律依据是什么？怎样理解经营者的补充赔偿责任？

答：司法解释规定从事经营活动或者其他社会活动，经营者或者组织者对相关公众负有安全保障义务的法律依据，一是民法通则第五条的规定：“公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。”积极实施侵害行为为法律所禁止，消极不履行安全保障义务造成他人人身损害，也应当承担民事责任。二是消费者权益保护法第十八条的规定：“经营者应当保证其提供的商品或者服务符合保障人身、财产安全的要求。”该规定是经营者从事经营活动负有安全保障义务的直接法律依据。近年来，审判实践中遇到了一些在宾馆、酒店、银行、寄宿学校等杀人越货的案件。从这些案件发生的原因看，经营者在安全保障上存在的问题，正是这些单位未尽安全保障义务给了犯罪分子以可乘之机。有的赔偿权利人在向犯罪分子索赔不能而要求经营者赔偿时，经营者往往以没有实施侵害行为，不应承担民事责任为由进行抗辩。按照司法解释的规定，从事经营活动或者其他社会活动的人，负有对相关公众在合理限度范围内的安全保障义务。未尽安全保障义务造成他人人身损害的，就应当承担相应的赔偿责任；因第三人侵权造成人身损害，安全保障义务人有过错的，应当在其能够防止和制止损害的范围内承担补充赔偿责任，从而明确了安全保障义务人的义务范围和责任界限，这不仅有利于促进商品、服务领域在安全保障方面加强管理，以更加人性化的服务体现对人的关照和尊重，而且也有利于合理分配损害，补偿受害人的损失。不仅在经营活动中，在其他具有公众参与或者具有广泛社会接触的活动中，管理者、组织者、具体实施者都应关注其活动范围内的安全保障问题，对他人的人身安全给予必要的关照和保障。“己所不欲，勿施于人”；有不忍人之心，人才有不忍之心；为他人提供安全保障，才能人人都有安全保障。传统的民法理论孤立地看待“自然人”，把民事主体想像成荒岛上的鲁滨逊，忽视了社会生活中人们的相互依存关系，未能就社会活动的安全保障义务提供理论依据。司法解释的制定，以我国现行法律为依据，吸收了现代民法理论的研究成果，明确规定经营者从事经营活动，对相关公众负有安全保障义务。司法解释的规定，突出体现了现代司法以人为本的价值理念，也体现了司法为民的要求。

经营者违反安全保障义务，造成他人人身损害的，应当承担相应的赔偿责任。这是经营者的直接责任。经营者未尽安全保障义务，致使第三人侵权造成他人人身损害的，经营者应当承担补充赔偿责任。经营者承担补充赔偿责任的法理依据，在于经营者违反应当积极作为的安全保障义务，使本来可以避免或者减少的损害得以发生或者扩大，增加了损害发生的几率，因此经营者应当为受害人向直接侵权人求偿不能承担风险责任。让无辜的受害人得到救济，而让那些侵害他人或者无视他人安全的人承担责任和风险，符合司法正义的理念。司法解释的规定，对解决审判实践中的众多新类型案件具有重要意义。

学校要对校园伤害事故承担过错责任

问：司法解释对学生伤害事故的规定与教育部去年制定的《学生伤害事故处理办法》有什么不同？

答：按照教育法和未成年人保护法的规定，教育机构对未成年人负有教育、管理、保护的法定职责和义务。违反法定义务，造成未成年人人身损害的，应当承担相应的民事责任。

校园伤害事故是近年来人民法院受理的侵权案件中一种常见、多发的案件类型。对校园伤害事故的责任承担，审判实践中存在较大争议。一种观点认为，未成年人到学校接受教育，事实上脱离了父母的监护；为保护未成年人的利益，当然发生监护权的转移。因此，对学生伤害事故，学校应当承担监护人的责任。我们认为，我国民法通则规定的监护制度以一定的亲属关系或者身份关系为前提，法律对担任监护人的范围有明确规定。监护职责不因未成 5

年人到学校接受教育而当然发生转移。教育机构依法负有对未成年人的教育、管理和保护义务，如果因过错没有尽到相应的义务，致发生学生伤害事故的，学校应当承担与其过错相应的民事责任。司法解释的规定，就是明确教育机构对学生伤害事故的责任，在性质上是违反法定义务的过错责任，而不是民法通则第一百三十三条规定的监护人的责任。

司法解释对教育机构责任性质的界定，与教育部的规章没有原则分歧。教育部的规章是教育行政部门处理学生伤害事故的依据，但规章在审判实务中只具有参照的效力。司法解释则是国家最高审判机关对法律适用作出的解释，对人民法院审理案件具有约束力。

雇主应对雇员的致害行为承担赔偿责任

问：司法解释规定雇员侵权致人损害，由雇主承担赔偿责任。为什么雇主要替雇员承担责任？

答：近年来，随着我国劳动用工制度的改革，在劳动关系领域里已实行全面的劳动合同制。在劳动法调整的劳动关系领域以外，也存在各种形式的劳动用工。不论是劳动合同形式的用工关系，还是劳务合同形式的用工关系，都是通过使用他人劳动获得利益；同时，因使用他人劳动而使雇主事业范围扩大或者活动范围扩大，也相应增加了其他人因此受到损害的风险。根据利益和风险一致、风险和责任一致的民法理论，使用他人劳动获得利益的人，当然要为受雇人在劳动过程中的致他人损害的行为承担责任。对无辜的受害人给予公平的救济，使死有所葬、残有所养，肉体的创伤得到救治，心灵的痛苦得以慰藉，这是一个法治社会最基本的正义观念。

当然，雇主承担替代责任，并不意味着雇主就是责任的渊薮。侵权法在着眼于对受害人的损害给予填补的同时，也着眼于损害的转移和分散。责任保险制度就是有效分散损害、合理分配企业经营风险的一项制度。雇主承担替代责任，不仅有利于对受害人给予及时和充分救济，也有利于雇主加强对企业的管理，加强对劳动者、雇员的教育，提高自身的风险防范意识。需要强调的是，雇员因故意或者重大过失致人损害的，也要为自己的侵权行为负责，与雇主一起对受害人承担连带赔偿责任。雇主责任并非雇员恣意妄为的“避风港”，任何人都要为自己非法侵害他人人身权利的行为付出代价，承担责任。

受害人获工伤保险赔付不免除第三人的侵权责任

问：发生工伤事故，工伤职工除享受工伤保险待遇外，能否再请求民事损害赔偿？

答：工伤保险与民事损害赔偿的关系，在审判实践中长期存在争论。从性质上看，工伤保险属于社会保险范畴，与民事损害赔偿性质上存在根本的差别。但是，由于工伤保险赔付是基于工伤事故的发生，与劳动安全事故或者劳动保护瑕疵等原因有关，因此，工伤事故在民法上被评价为民事侵权。这就产生了工伤保险赔付与民事损害赔偿的相互关系问题。对此问题世界各国有四种处理模式：第一，工伤保险取代民事损害赔偿；第二，受害人可以同时获得工伤保险待遇和民事损害赔偿，但劳动者个人需交纳高额保险费；第三，受害人可以选择获得工伤保险待遇或者民事损害赔偿；第四，民事损害赔偿与保险待遇实行差额互补。国务院今年公布的《工伤保险条例》，将于２００４年１月１日起正式实施。根据政府有关部门的规定，在中国境内的企事业单位和个体工商户都要参加工伤保险统筹，为劳动者缴纳工伤保险费。应当参保的企业违法不缴纳保险费的，发生工伤事故，也要按照工伤保险条例的规定承担给付工伤职工相应保险待遇的责任。相对于民事损害赔偿而言，工伤保险具有特殊的优点：工伤保险实行用人单位无过错责任，并且不考虑劳动者是否有过错，只要发生工伤，工伤保险经办机构就应给予全额赔偿。民事侵权考虑受害人自身是否存在过失，实行过失相抵，即根据受害人过失程度相应减少赔偿数额。此外，工伤保险实行社会统筹，有利于受害人及时获得充分救济；企业参加工伤保险，分散了赔偿责任，有利于企业摆脱高额赔付造成的困境，避免因行业风险过大导致竞争不利；工伤保险还有利于劳资关系和谐，避免劳资冲突和纠纷。鉴于上述理由，我们认为，用人单位通过缴纳保险费的方式承担责任，对用人单位和劳动者双方都有利。因此，发生工伤事故，属于用人单位责任的，工伤职工应当按照《工伤保险条例》的规定享受工伤保险待遇，不能再通过民事诉讼获得双重赔偿。但如果劳动者遭受工伤，是由于第三人的侵权行为造成，第三人不能免除民事赔偿责任。例如职工因工出差遭遇交通事故，工伤职工虽依法享受工伤保险待遇，但对交通肇事负有责任的第三人仍应当承担民事赔偿责任。

见义勇为者可请求受益人给予补偿

问：因见义勇为而遭受损害的人，可否由受益人给以赔偿？最近经常看到有关“英雄流血又流泪”的报道。司法解释对此是否有一个说法？

答：我们的社会鼓励见义勇为的行为，我们的道德也赞赏见义勇为的行为。为了给见义勇为行为人提供全面的司法保护，使其受到损失后能得到相应的补偿，本司法解释从公平原则出发，对因见义勇为遭受人身损害的赔偿权利人作出以下具体规定，以保护其合法权益：第一，没有侵权人，例如为抢救落水儿童而献身；第二，不能确定侵权人，例如为制止犯罪遭受伤害，案件未能侦破的；第三，犯罪分子或者侵权人没有赔偿能力的。在以上三种情形下，人民法院可以根据赔偿权利人的请求，判令受益人在受益范围内对受害人的损害予以适当补偿。

受益人非侵权人，其承担补偿责任并不是因为其有过错，而是基于对损害的分担。从侵权损害赔偿的角度看，因见义勇为遭受人身损害的受害人，与受益人应当是利益共同体。他们共同面对危险、面对侵害；而见义勇为者以自己慷慨赴险的壮举，使受益人转危为安。对受害人的救助，从长远来看应当是社会的责任。但在缺乏相应机制的条件下，作为利益共同体的受益人，适当分担损害，给受害人以补偿，是符合公平原则的。这在客观上也有助于弘扬正气，有助于发扬中华民族扶危济困的良好道德风尚。

赔偿标准更加科学合理

问：关于赔偿标准的规定，是司法解释的一个重要内容。请问，司法解释规定的赔偿标准，与以前的标准有什么不同？

答：司法解释确定的赔偿标准比以前的赔偿标准更加科学、合理。这主要体现在以下几个方面：第一，赔偿标准的确定更加符合民法中的“平均的正义”或者“矫正的正义”的价值理念，也就是更加符合侵权法中的“填补损失”或者“填平损害”的原则。具体而言就是指：对侵权行为造成的财产损失，要按照损失前后的差额赔偿其交换价值；对造成的精神损害，则应当给付精神损害抚慰金。第二，赔偿与损失相一致。过去的赔偿标准，对残疾受害人的收入损失不予赔偿，只赔偿其生活补助费；司法解释所规定的残疾赔偿金，则是按照城镇居民人均可支配收入或者农村居民人均纯收入标准，赔偿受害人的收入损失，是对既有标准的矫正，体现了损害与赔偿相一致的原则。以前对被扶养人生活费，赔偿标准是生活困难补助标准或者基本生活费标准，前者每月就是几十元，后者实际上是城镇居民最低生活保障标准，也不过每月二三百元。司法解释以平均生活费作为赔偿被扶养人生活费的标准，也体现了赔偿与损害的一致。第三，对实际支出的费用和误工损失，按照差额据实赔偿；对未来的收入损失，因为具有抽象性和不确定性，按照人均可支配收入的客观指标予以赔偿。为了确定科学、合理的赔偿标准，司法解释多方征求了国家统计局等有关专业部门的意见，将民法损害赔偿理论与有关专业技术指标有机地结合起来，努力使赔偿标准合理化。可以说，合理化既是我们制定司法解释的一个基本目标，也是其基本特征。

死亡赔偿金增加一倍多

问：过去由于死亡赔偿标准偏低，许多人担心会诱发非道德行为，例如，对交通肇事受害人不予抢救反而故意致其死亡。司法解释如何回应这种担心？

答：司法解释对死亡赔偿，从几个方面作了调整：第一，合理界定死亡赔偿的性质。民法理论认为，自然人的权利能力始于出生、终于死亡，受害人因侵权行为死亡后，其作为民事主体的资格已经消灭，因此，死亡受害人不能以主体资格主张民事权利；享有损害赔偿请求权的，是间接受害人，即死者近亲属。死者近亲属受到的损害有两个方面，一是财产损害，按照过去的理论认为就是死者生前所扶养的人丧失生活供给来源所受损害，立法上叫做“被扶养人生活费”；二是非财产损害即精神损害，立法上称为“死亡补偿费”或者“死亡赔偿金”，死亡赔偿金的性质据此被认定为精神损害抚慰金。１９９４年５月１２日八届人大七次会议通过的《中华人民共和国国家赔偿法》，首次明确了死亡赔偿金的内涵是对受害人收入损失的赔偿。司法解释据此将“死亡赔偿金”界定为财产性质的收入损失赔偿。第二，根据对死亡赔偿金性质的确认，死亡赔偿金的赔偿标准也调整为“人均可支配收入”。较之过去的赔偿标准，在赔偿参数上有了明显的提高。以北京为例，２００１年统计北京市城镇居民人均可支配收入为１１５７７．８元，城镇居民人均消费性支出约为８９２２．７元。后者就是过去死亡赔偿所依据的“平均生活费”标准。显然，人均可支配收入标准较高，也更合理。第三，赔偿年限由过去的十年提高为二十年，比过去延长一倍，实际赔偿额则超过过去的一倍多。根据２０００年的统计，北京市城镇居民人均消费性支出为８４９３．５元／年，按《道路交通事故处理办法》计算的全额死亡补偿费为８４９３５元；同年城镇居民人均可支配收入北京为１０３５０元／年，按《解释》计算的全额死亡补偿费为２０７０００元，《解释》的计算方法比《道路交通事故处理办法》提高１２２０６５元。当然，对所谓非道德行为，不能靠提高死亡赔偿金来制止；故意侵害他人生命的，应当依法给予刑事处罚，发挥刑罚制裁作用。

一次性赔偿不限于一次请求

问：司法解释对残疾赔偿金和死亡赔偿金的赔偿数额都有所提高，但仍然规定了二十年的赔偿期限，这是否合理？受伤致残者二十年后仍然生存的，何以为生？

答：二十年期限的赔偿，在理论上称为定额化赔偿，或者叫做定型化赔偿。我国的人身损害赔偿制度，历来采取定型化赔偿方式。司法解释采取这一方式的理由：

第一，与现行有关法律、法规的规定相一致。国家赔偿法、《道路交通事故处理办法》对死亡赔偿金、残疾赔偿金或者残疾者生活补助费都规定了二十年的赔偿期限，《解释》的规定既体现残疾赔偿和死亡赔偿制度的历史连续性，又与现行有关法律、法规的规定相一致。

第二，按二十年计算的残疾赔偿金须一次性给付。大陆法系国家的传统做法，是要按照霍夫曼计算法或者莱布尼兹计算法扣除一次性给付损害赔偿金的期前利息。但由于中国经济发展迅速，物价水平和工资水平在未来相当一段时间内还会不断发生变化；因此，我国的一次性赔偿向来不考虑扣除期前利息。这样，与扣除期前利息的大陆法系国家和地区比较，按二十年计算的一次性赔偿金与其他国家和地区按平均寿命计算的一次性损害赔偿金，事实上不会过于悬殊，甚至还互有短长。

第三，指向未来的一次性赔偿有许多不确定因素，计算期限过长难免会发生实际赔偿与实际生活利益不一致的情形，过分加重赔偿义务人的负担，并有可能使一次性高额赔偿转化为不当利益。为避免因期限过长导致不确定因素的发生几率相应增大，适当期间的赔偿年限就是必要的。二十年期限多数情形下较按平均寿命计算的赔偿期限为短，且在过去的立法实践和审判实践中都已被社会所接受，故无论是在心理上、社会效果上和当事人双方的利益均衡上都是一个较为恰当和适中的期限。

第四，由于《解释》第三十二条赋予了赔偿权利人就赔偿期限届满后再次起诉的权利，按二十年计算相关损害赔偿金的不利因素基本上被消除。

赔偿义务人可以申请给付定期金

问：人身损害赔偿以一次性赔偿为原则，是否意味着有例外？

答：司法解释在赔偿制度上的另一个特色，就是引进大陆法系国家的终身定期金制度，作为对一次性赔偿的补充。对损害赔偿采取一次性赔偿的原则，无论是二十年的定型化赔偿，还是按照余命年岁计算赔偿总额的一次性赔偿，都存在赔偿与实际生活状况的错位。即赔偿权利人的实际生存期间往往长于或者短于一次性赔偿所预定的赔偿年限。最合理的赔偿，就是定期给付按一定标准确定的损害赔偿金，给付时间与赔偿权利人实际生存年限相一致。但定期金赔偿也存在风险，如赔偿义务人破产，导致赔偿不能，对赔偿权利人的利益造成损害。因此，司法解释规定，赔偿义务人请求以定期金方式给付损害赔偿金的，应当提供相应的担保。引进定期金赔偿制度，为当事人选择赔偿金的给付方式提供了可能，有利于赔偿制度的合理化，也有利于平衡当事人双方的利益。

高度重视网上和来信的意见

问：司法解释的征求意见稿，曾在媒体上向全社会公开征求意见，这些意见是否得到采纳？

答：如前所述，为推定司法解释制定的民主化，最高人民法院通过人民法院报和中国法院网向社会公布了司法解释的征求意见稿，受到了社会各界和新闻媒体的普遍关注，群众参与的热情非常高。仅网上发表的意见，就有６００多条，信函３００多封；各种意见共计５０多万字。为了保证人民群众的意见能够体现到司法解释中，我们作了以下工作：第一、整理归纳，即将有关意见整理归纳出法律问题要点；第二、筛选分类，即对提出的意见进行筛选，分类归入相应的条文；第三、合并分立，即对重复的意见予以合并，对不同的内容予以分立；第四、论证修改，即根据有关意见对条文进行论证修改。凡是合理的意见，我们都充分予以吸收。例如，有意见认为误工费应当据实赔偿，建议取消职工平均工资五倍的限制；有的来信提出，对明知承揽人不具有相应资质和安全生产条件，仍然将工程发包给承揽人，由此造成安全事故致使雇员遭受人身损害的，发包人、分包人应当与承揽工程的雇主承担连带责任。对这些意见，司法解释都已采纳。也有的意见，其价值取向完全正确，但鉴于司法解释本身的性质，这些意见没有被吸收。例如，一位农村群众来信认为对故意侵权的，应当规定惩罚性赔偿；另一位侨居海外的企业界人士，也提出了同样的见解。其价值取向，我们完全赞成；但鉴于司法解释不能直接创设惩罚性赔偿制度，因此，司法解释中未能就此作出规定。但我们会向立法机关建议将来制定民法典时应当充分考虑这些意见。

司法解释在制定过程中，广泛向社会征求意见，让人民群众参与解释的制定，这是司法解释制定民主化的体现。它不仅可以保证司法解释符合广大人民的共同意愿，也有利于司法解释的内容更加科学合理，更充分地体现公平正义的价值理念，从而有利于提高司法解释的质量。借此机会，我们感谢广大群众和社会各界人士的参与，并希望大家一如既往地支持人民法院的工作！

第四篇：最高人民法院公布商品房买卖合同纠纷司法解释

最高人民法院公布商品房买卖合同纠纷司法解释 新华网北京5月6日电(记者田雨李术峰)最高人民法院日前公布关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释，对商品房预售合同的效力、商品房销售广告、拆迁补偿安置、房屋面积缩水、商品房的交付使用及风险承担、商品房质量、商品房包销、商品房担保贷款(按揭)等方面如何具体适用法律作出更加明确、具体的规定。其中，对房地产开发企业严重违反诚实信用原则、损害买受人利益的恶意违约、欺诈等行为，明确规定可以适用惩罚性赔偿原则。

最高人民法院副院长黄松有说，商品房买卖合同纠纷只是房地产纠纷中的一类案件。随着房地产业的迅猛发展和住房制度改革的深化，同时由于我国的不动产立法还不完善，市场机制也不健全，商品房交易行为很不规范，特别是一些房地产开发企业严重违反诚实信用原则，有的制作虚假广告，设立定金圈套，甚至一房多售，利用商品房买卖合同欺诈买受人，有的商品房面积严重缩水，有的商品房则存在严重质量问题，这都严重损害了买受人的合法权益。在消费者协会的统计资料中，商品房买卖纠纷被列为当前十大投诉热点之一，已经成为社会关注的焦点。

黄松有指出，由于商品房买卖合同纠纷逐年增加，而相关法律规定比较原则，人民法院在处理此类纠纷中也遇到了许多具体适用法律的问题。为了及时指导各级人民法院公正处理商品房买卖合同纠纷，依法保护商品房买卖合同当事人的合法权益，规范房地产市场的交易行为，最高人民法院决定制定关于如何处理当前商品房买卖合同纠纷的司法解释。(完)

解读商品房买卖纠纷司法解释

销售广告可以成为商品房买卖合同内容

最高人民法院的司法解释规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是房地产开发企业就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。解释特别提到，这些说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

买房子“缩水”3%将难以解除合同

买房者都会担心一个问题——缩水，也都明白一个3%的界线。而在现实中，有些买房人不能接受这一误差比例，要求与房产商解除合同。从6月1日起，根据最高人民法院的司法解释，房子“缩水”3%将难以解除购房合同。

房产商恶意违约欺诈将付出沉重代价

商品房买卖过程中，房地产开发企业恶意违约和欺诈，致使买房户无法取得房屋的，将担负惩罚性赔偿责任。

到期不给办理房产证买房户可申请赔偿损失

购买商品房却迟迟拿不到房产证，买房户可向人民法院申请赔偿损失。这是最高人民法院日前公布“关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释”作出的规定。

“交钥匙”就算房屋的交付使用

房子到底什么时候算是交付使用，这是牵扯到房产买卖双方实际利益的重要问题，常常引发“房屋交付使用”纠纷。将于6月1日起施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条明确规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。因此，人们常说的“交钥匙”就算交付使用。

商品房质量严重影响正常居住购房合同可解除

如果购买的商品房因质量问题严重影响正常居住使用，法院应支持买房户解除房屋买卖合同。这是最高人民法院日前公布“关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释”作出的规定。

商品房买卖合同将不被轻易确认无效

将于6月1日起施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，充分体现了促进商品房市场健康发展的精神，主张不轻易确认合同无效。

集资房、房改房、经济适用房不适用商品房买卖纠纷司法解释

将于6月1日起施行《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，只调整商品房买卖纠纷，而不调整其他的房屋买卖纠纷。

法院应支持拆迁户优先取得补偿安置房

人民法院应该支持拆迁户优先取得补偿安置房屋。这是最高人民法院日前公布“关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释”作出的规定。

包销商也要参加商品房买卖合同纠纷诉讼

如果发生买房户因为商品房买卖合同与房地产开发企业发生纠纷，人民法院将会通知包销商也参加诉讼。这是最高人民法院日前公布的、将于6月1日起施行的司法解释作出的规定。

商品房买卖合同确认无效，当事人可请求解除“按揭”贷款

在商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时，当事人可以请求解除“按揭”贷款。这是最高人民法院日前公布“关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释”作出的规定。

第五篇：高院公布商品房买卖合同纠纷司法解释

高院公布商品房买卖合同纠纷司法解释

(2003-05-08 09:13:37)

最高人民法院日前公布《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，对商品房预售合同的效力、商品房销售广告、拆迁补偿安置、房屋面积缩水、商品房的交付使用及风险承担、商品房质量、商品房包销、商品房担保贷款（按揭）等方面如何具体适用法律作出更加明确、具体的规定。其中，对房地产开发企业严重违反诚实信用原则、损害买受人利益的恶意违约、欺诈等行为，明确规定可以适用惩罚性赔偿原则。每日商报对部分重要内容作了摘编。

中华人民共和国最高人民法院公告（摘要）

第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。

当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约

定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；

（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；

（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；

（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

第十条买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。

房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事

人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。

第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：

逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；

（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

第二十八条本解释自2003年6月1日起施行。《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，本解释公布施行后尚在一审、二审阶段的，适用本解释。

《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，在本解释公布施行前已经终审，当事人申请再审或者按照

审判监督程序决定再审的，不适用本解释。

《中华人民共和国城市房地产管理法》施行前发生的商品房买卖行为，适用当时的法律、法规和《最高人民法院〈关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答〉》。