关于物业管理服务费用的构成及[五篇模版]

第一篇：关于物业管理服务费用的构成及

关于物业管理服务费用的构成及 设施设备维护备用金的使用说明

物业管理费的构成：

物业管理服务收费，是根据物业管理企业所提供的服务内容、设施配置、成本支出及合理利润等情况，以以支定收的原则采取包干制或酬金制等形式与业主在物业服务合同中约定的收费标准：

（１）包干制

是由业主向物业管理企业支付固定的物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。

（２）酬金制

是在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

一．物业管理服务成本和物业服务支出的构成

（１）管理服务人员的工资、社会保险和规定提取的福利费。（２）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。（３）物业管理区域秩序维护费用。（４）物业管理区域绿化养护费用。（５）物业管理区域清洁维护费用。（６）办公费用。

（７）物业管理企业固定资产折旧费用。

（８）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。（９）经物业服务企业与业主协商同意后的其它费用。

1、管理：根据星朗名都商住两用混合的设计，硬件设施的条件，公共区域的共有性，无法达到封闭监管的条件，将来的人流量，公共区域任何人都可借故滞留，管理公司根本是无法做到封闭监控管理，加之地区的差异、业户对管理成本费用担负的能力都是极大问题，故星朗名都整体物业的管理只能是采取一般性管理（开放管理）。

2、管理服务费用：星朗名都建设是一个整体，一个管理区域，根据法规一个管理区域只能有一个管理企业，一个业委会，故管理服务费的成本核算将是整个区域的物业结合其特点、价值、用途综合核算，而物业正常运作产生的其他公共费用则分区、分点遵循谁受益谁分担，通过大会（业主）讨论公平合理的原则于业主担负。根据星朗名都商业、住宅面积的比例，要达到后期的正常管理运作，商用（包括办公）管理费不底于1元，高层住宅将达到0.8元,多层住宅0.55元以上。

二．根据星朗名都商业物业管理的类型：

（1）、从建筑结构上来分，商场物业有敞开式的市场和广场型；同时也有封闭式的购物中心型。

（2）、从功能上来分，有综合性的专业购物中心；也有商住两用型的综合大厦。

（3）、加之现在商业广场现行的经营模式租售掺叉，物业公司和开发商签订《前期物业管理合同》，给租户的就是租赁协议，协议应当包括相关管理合同内容，并取得承租人的确认。因此对星朗名都商业物业的管理费用的标准也就不能做到统一，只能根据各区域的设计、经营特点，和享受服务的内容以及管理公司维持整个区域正常运作成本核算，为体现管理费的公平合理具体方案如下：

1、商住两用型的街铺，因其享受的管理服务有限，故管理费不同纯商业物业管理费一致，如A、G、F、B、H、K、L、J、C区街铺可定每平方米1—2元。

2、广场商铺属于敞开式的市场和广场型，公共区域多、大、集中，商业市场气氛浓厚，人流量大，管理任务重，故物业公司在管理上的投入相对要大的多，如人防的大量投入，保洁的全天侯跟进，各种专业人员的配备多、设施设备的使用频率高维修率也高，商户享受的服务也多，管理成本就自然要比以上类型物业费用高，因此星月广场除外围街铺外管理费可暂时定每平方米2—4元为宜（不含公用水电等费用）。

3、综合商场也称公共性商业楼宇。与一般零售商店不同，零售商店即使规模再大，仍然只有一个经营实体。而公共性商业楼宇一般会有很多独立的商家从事经营，各行各业的经营服务都有，范围远远超过零售商店，它不仅包括零售商店，而且包括金融、餐饮等各种服务性行业和各种娱乐场所。

4、封闭式的购物中心型，从建筑内部一般用大间隔、大空间设置，使整个层面一览无遗；商业设备、设施先进，因而对管理人员的素质要求较高。商场进出人员杂，不受管制，客流量大，易发生意外，安全保卫管理任务重，供电、监控、消防、给排水、交通管理等各系统维护管理至关重要，一些设备如电梯，自动扶梯等易出故障，环境卫生绿化等管理要求都特别的高，因此管理费相对又有所不同一般每平方米不少于4—6元（不含公摊水、电等费用）。

二、设施、设备维护备用金的收取及使用说明： 星朗名都建设为一个整体，所有公共设施，设备均紧密相连，如供水、供电、消防、排水、排污、电梯等其公共性都属于共用、共享范围。从有利于招商销售的考虑目前的管理费核算标准根本不足以维持物业的正常运作，故在目前的收费标准中另外增收设施、设备的维护备用费用以确保所有的设施、设备在出现故障的紧急情况下有足够的资金予以维修、更新、改造就再所难免。在该笔备用金的使用过程中亦有严格的使用和管理程序，所交每户业户公司均为其建立有单独的帐户，在急需的情况下，先将出现故障报修原因内容、所需材料、工程报价等费用预先以通知形式公布，再行施工，产生的费用张贴发票再分摊于受益业户（无论是购租户均等同），于所交备用金中扣除。若在其物业使用权属期间未产生该费用，或者有剩余，均在其退出其物业使用权属时无息退还余额部分。

第二篇：物业管理服务费用

物业管理服务费用

第十四条本物业管理区域物业服务收费采用包干制方式，即由业主向物业服务企业支付固定的物业服务费用，盈余或亏损均由物业服务企业享有或承担。不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用。

物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，标准如下： 高层住宅：1.2元/月/平方米

办公：2.4元/月/平方米

商业物业3.6元/月/平方米

以上物业费用未包括物业公共部位、公共设施设备及公共责任保险费用。

1、电梯费

高层住宅：

一层0.2 元/月/平方米

二层0.3 元/月/平方米；

三层以上（含三层）在二层基础上每增加一层加 0.01 元/月/平方米（最高至0.5元/月/平方米）。

2、机动车及非机动车停放服务费用依据物价部门批复价格执行。

3、自用部位的水、电、土建维修服务费用依据市场价格执行。

4、代收代缴费用：

（1）水费：基础水价+损耗+二次加压费用。基础水价随国家定价调整而调整。

（2）取暖费：按《商洛市居民住宅区供热价格管理暂行办法》和其他相关规定，根据小区实行成本核算收取。

（3）垃圾费：居民 6元/月/ 户，办公及商业用房：按政府相关文件规定交纳。

（4）物业公共用电及配电室设施设备损耗用电：按实际用量由业主共同分摊。

（5）上述费用标准如发生政策性调整，按有关政策规定执行。

（6）其它代收代缴费用，根据同地区市场价格执行。

第三篇：物业管理服务费用成本测算

物业管理服务费用测算

根据“******”人员编制计划，及拟推广管家服务的总体管理思路，对“******”的物业管理服务费进行测算。内容包括：

一、经费测算的原则及说明；

二、经费测算：

1、人工成本；

2、行政办公费；

3、设备设施维护费；

4、公用水电费；

5、清洁绿化费；

6、保安费；

7、固定资产折旧；

8、开办费摊销；

9、不可预见费；

10、管理者酬金；

11、税金。详细测算书内容如下： 第一节 经费测算的原则及说明

一、测算的依据

(一)成都市住宅小区与高层楼宇物业管理暂行规定及成都市政府相关物业管理法律、法规；(二)“四川省城市物业管理服务收费暂行规定”；(三)“四川省城市物业管理服务收费分类分级指导标准”。

二、经费测算的原则

(一)遵循物业管理行业特点的原则

物业管理行业属保本微利的服务性行业。客观、准确、完整地核算物业管理的成本支出，是物业管理企业正常运转的基础，也是为业主/使用者创造舒适工作环境，达到物业保值增值目的的基本条件。(二)服务水平与管理费用相匹配的原则

针对“*******”高档物业需求，根据服务水平与管理费用“质价相符”的市场特点，准确定位物业管理的水平，准确定位管理费用的标准。(三)“零预算”原则

物业管理费实行“零预算”原则，“以支定收”，根据物业管理服务的要求和标准，确定物业管理费用的支出；再根据物业管理费用的支出确定物业管理的收费标准。这样，物业管理费用收入和支出相抵后的结果为“零”。

(四)管理者提取酬金原则

物业管理企业的利润来源以物业管理费用支出为基础，并按一定比例提取“管理者酬金”，即：管理者酬金 = 物业管理费用支出×管理酬金比例。

三、测算的有关说明

(一)物业管理费支出包括物业管理服务人员工资和福利费，公共设备、设施日常运行、维护及保养费，绿化管理费，保洁卫生费，保安费，办公费用，物业管理单位固定资产折旧费，税费，利润，开办费摊销、不可预见费。(二)有关费用的说明

1、人员工资标准

根据市场化原则，参照成都行业工资水平，根据*********规模及高档次的管理服务需求设定人员工资标准，人员工资标准如下： 序号 职 务 月薪 备 注 1 中心经理 4,000 2 品质行政主管（中心经理助理）2,500 3 安全主管 1,800 4 工程维修主管 2,000 5 清洁绿化主管 1,800 6 高级管家 1,800 7 会计 1,400 8 出纳 1,200 9 维修技工 1,200 10 安全班长 1,100 11 安全员 900 12 清洁工 600 13 绿化工 600

2、物资装备的摊销

物资装备摊销分两部分进行,单件价格在2,000元以上的物资装备计入“固定资产”，依据财务制度按5年摊销；单件价格在2,000元以下的物资装备计入开办费，按5年摊销。

3、开办费摊销

开办费的摊销期限为5年。开办期的人工成本在入伙前应摊进营销成本中，不可预见费根据物业管理行业惯例，不可预见费提取率为物业管理成本支出的1.5%。开办费中的物资装备的摊销计算方法将物资装备费用的80%（4年）按5年摊销进管理成本中。

4、管理者酬金

依照四川省城市物业管理服务收费暂行规定和行业惯例，每年按总支出的8%提取管理者酬金。

5、本体维修基金及专用基金按四川省及成都市有关规定收取。暂不测算。第二节 经费测算

经费测算总表（单位：人民币元）序号 项 目 测算依据 月支出 备 注 人工成本 详见人工费测算明细表 122,202.00 行政办公费 详见办公费测算明细表 14,406.67 设备设施维护费 详见维护费测算明细表 9,984.00 公用电费 按经验数据测算 23,500.00 公用水费 按经验数据测算 4,200.00 清洁费（设施材料）详见清洁费测算明细表 10,233.00 绿化费 详见绿化费测算明细表 17,388.00 保安费 详见保安费测算明细表 400 注：将开盘期间人工成本摊进物管成本中 9 固定资产折旧 详见固定资产测算明细表 1,397.50 10 开办费摊销 详见开办费测算明细表 3,036.87 23,994.13 11 小计

206,748.03 227,705.30 12 不可预见费 以上各项之和的2% 4,134.96 4,554.11 13 管理者酬金 以上各项之和的10.00% 21,088.30 23,225.94 14 营业税金及附加 以上各项之和的5.70% 13,222.36 14,562.66 15 总计

245,193.66 270,048.01 16 每平方米月管理费(不含电梯分摊）69416.16平方米收费面积 3.53 4.05 根据我们的测算，本项目管理费月支出为245,193.66元（不含E型房每月电梯维护费用），按照不同房型的价格、建筑面积比率，将管理费分摊如下： 房 型 系 数 管理费标准（元/平方米.月）备 注 A 1.143 4.0

B 1.057 3.7

C、D 1 3.5

E 0.914 3.2 按照分摊系数测算E型房管理费2.8元/平方米.月，加上电梯维护费0.42元/平方米.月，实际管理费标准为3.2元/平方米.月

（一）人工成本测算

序号 项目 人数 月薪 计算方法 月支出 备 注 1 工资

(1)中心经理 1 4,000 人数 x 月薪 4,000

(2)品质行政主管 1 2,500 人数 x 月薪 2,500

中心经理助理

(3)安全主管 1 1,800 人数 x 月薪 1,800

(4)工程维修主管 1 2,000 人数 x 月薪 2,000

(5)清洁绿化主管 1 1,800 人数 x 月薪 1,800

(6)高级管家 3 1,800 人数 x 月薪 5,400

(7)会计 1 1,400 人数 x 月薪 1,400

(8)出纳 1 1,200 人数 x 月薪 1,200

(9)维修技工 7 1,200 人数 x 月薪 8,400

(10)安全班长 3 1,100 人数 x 月薪 3,300

(11)安全员 40 900 人数 x 月薪 36,000

(12)清洁工 30 600 人数 x 月薪 18,000

(13)绿化工 3 600 人数 x 月薪 1,800

(14)小计 94 87,600 三费一金

(1)福利待遇

工资总额x 8% 7,008.00

(2)培训费

工资总额x 8% 7,008.00

(3)工会费

工资总额x 2% 1,752.00

(4)社会保险费

工资总额x 20% 17,520.00

(5)教育基金

工资总额x 1.5% 1,314.00

(6)小计

34,602.00 合计

122,202.00

（二）行政办公费

序号 项目 数量 单位 单价 计算方法 月支出 备注 1 办公用品、低值易耗品

（1）管理人员 10 人 20 数量 x 单价 200.00

（2）操作人员 80 人 5 数量 x 单价 400.00

小计 90 人

600.00 通讯费用

(1)固定电话/传真 5 部 150 数量 x 单价 750.00

(2)移动电话 2 部 300 数量 x 单价 600.00

小计

1,350.00 车辆使用费用 2 部 1500 数量 x 单价 3,000.00 员工宿舍租金 4 套 600 数量 x 单价 2,400.00 社区文化活动费 12 次 1500 综合测算 1,500.00 服装费用

(1)管理人员服装 13 套 900 11700 975.00

(2)维修工服装 7 400 2800 233.33

(3)清洁绿化工 34 270 9180 765.00

(4)保安员 43 1000 43000 3583.33

(5)小计

66680 5556.67 合计

14,406.67

（三）设施设备维护费

序号 项目 数量 单位 单价 保养期 月支出

备注 1 电梯维保费 8 台 600 12 4,800.00 不记入总费用

电梯年检费 8 台 400 / 266.67 不记入总费用

电梯保险费 8 台强电系统维护费

2,000.00

(1)高压供电系统

屏

(2)低压供电系统

屏

(3)备用发电机维护费

台

小计

2,000.00 给排水系统维护费

800.00

(1)给排水水泵维护费

台

(2)给水水管维护费

(3)排水水管维护费

(4)消防水系统

消防箱

套

小计

800.00 室外景观绿化水维护费

500.00 游泳池维护费

200.00 消防系统维保费

500.00 弱电系统维护费

2,500.00

(1)消防弱电系统维护费

(2)控制中心维护费

(3)保安监控系统维护费

(4)防盗报警系统维护费

(5)巡更系统维护费

(6)IC卡门禁统维护费

(7)停车场系统维护费

小计

2,500.00 建筑本体维修费

/ 设备维修零星材料费

600.00

小计

9,600.00 不可预见费 4%

384.00 合计

9,984.00

（四）公用水电费

序号 项目 数量 单位 单价 保养期 月支出 备 注 1 公用电费 50000 度 0.47 23,500.00 公用水费 3500 吨 1.2 4,200.00

合计

27,700.00

（五）清洁费 序号 项目 计算方法 月支出 备 注 1 基本清洁费

(1)清洁人工费 / /

(2)工具/材料费 综合测算 2000 清洁设备折旧费(5年分摊)清洁工具 1333

总价80，000元 垃圾清运费 30天×1车/天×150元/车 4500 室外水景清洁费 每月清洗1次 1000 化粪池清理费 每一年清洗2次 400 消杀费 综合测算 1000 总计

10,233.00

（六）绿化费

项目 数量 单位 单价 计算方法 月支出 备 注 绿化费 41400 M2 0.42 数量 x 单价 17,388.00

（七）保安费

项 目 计算方法 月支出 备 注 日常耗材、装备保养 综合测算 400.00

（八）固定资产折旧

序号 项目 资产总额 计算方法 月支出 备 注 1 行政办公设备 74,000.00 分5年摊消 1,233.33 工程设备 9,850.00 分5年摊消 164.17 合计

1,397.50

附表：固定资产清单

(一)行政办公设备

项 目 数 量 单位 单价 金额 备 注 会议桌 1 套 3,000.00 3,000.00

大工作台 1 套 2,000.00 2,000.00

复印机 1 台 15,000.00 15,000.00

内联网络电脑终端 10 台 4,000.00 40,000.00

数码照相机 1 部 4,000.00 4,000.00 电视机 5 台 2,000.00 10,000.00 小计

74,000.00

(二)工程设备

项 目 数 量 单位 单价 金额 备注

200型室外疏通机 1 套 2,350.00 2,350.00

备用发电机 1 台 5,000.00 5,000.00

台钻 1 台 2,500.00 2,500.00

小计

9,850.00

合计

83,850.00

（九）开办费摊销

序号 项目 总额 计算方法 月支出 备注 开盘期间人工成本费 1,211,883.00 按5年摊销 20,198.05 摊入营销成本 2 除人工费外其它开办费摊销 227,765.00 按（80%）5年摊销 3,036.87 摊入物管成本 总开办费 1,439,648.00 按5年摊销 23,994.13 全部摊入物管成本

“********”的开办期从2003年7月1日至2004年6月30日，为期12个月。在此期间，购置相应的办公设备、工程工具、治安消防用品、服装等物资装备，人员到位。开办费分五年摊销。开办费总表 项目 数量 驻场时间 单价 计算方法 开办期支出 1 人工成本

(1)工资

中心经理 1 12 4,000.00 数量 x 驻场时间 x 单价 48,000.00

品质行政主管（中心经理助理）1 10 2,500.00 数量 x 驻场时间 x 单价 25,000.00

安全主管 1 12 1,800.00 数量 x 驻场时间 x 单价 21,600.00

工程维修主管 1 12 2,000.00 数量 x 驻场时间 x 单价 24,000.00

清洁绿化主管 1 10 1,800.00 数量 x 驻场时间 x 单价 18,000.00

高级管家 6 6 1,800.00 数量 x 驻场时间 x 单价 64,800.00

会计 1 2 1,400.00 数量 x 驻场时间 x 单价 2,800.00

出纳 1 2 1,200.00 数量 x 驻场时间 x 单价 2,400.00

维修技工 2 12 1,200.00 数量 x 驻场时间 x 单价 28,800.00

安管班长 3 12 1,100.00 数量 x 驻场时间 x 单价 39,600.00

安管员 40 12 900.00 数量 x 驻场时间 x 单价 432,000.00

清洁工 35 12 600.00 数量 x 驻场时间 x 单价 252,000.00

绿化工 2 12 600.00 数量 x 驻场时间 x 单价 14,400.00

小计

973,400.00(2)三费一金

福利费

工资总额 8% 77,872.00

工会经费

工资总额 2% 19,468.00

社会保险费

工资总额 13% 126,542.00

教育基金

工资总额 1.5% 14,601.00

小计

238,483.00

合计

1,211,883.00 2 行政办公费

(1)办公用品、低值易耗品

综合测算 3,000.00(2)通讯费

综合测算 3,000.00(3)员工宿舍租金及水电费 7 12 900.00 套数 x 开办时间 x 单价 75,600.00

合计

81,600.00 3 入伙资料 350 60.00 21,000.00 4 办公设备

见开办期办公设备清单 18,600.00 5 工程工具

见开办期工程工具清单 14,710.00 6 治安消防用品

见开办期治安消防用品清单 25,315.00 7 服装

见开办期低值装备清单 66,540.00

总计

1,439,648.00

1、开办期办公设备清单

序号 项 目 数量 单位 单价 合计（元）备 注 1 办公家私 3 套 1,500.00 4,500.00 工作台 10 套 500.00 5,000.00 3 转椅 10 把 80.00 800.00 打印机 2 台 700.00 1,400.00 文件柜 5 套 300.00 1,500.00 档案柜 2 个 300.00 600.00 电话 5 部 100.00 500.00 传真机 1 部 1,500.00 1,500.00 保险柜 1 部 1,000.00 1,000.00 工具柜 5 套 200.00 1,000.00 13 饮水机 4 台 200.00 800.00 小计

18,600.00

2、开办期工程工具清单

序号 项 目 数 量 单位 单价 合计（元）1 冲击钻 1 台 980.00 980.00 3 手提切割机 1 台 350.00 350.00 4 台式砂轮机 1 台 1,500.00 1,500.00 6 手抡电钻 2 台 240.00 480.00 7 电焊机8KVA 1 台 450.00 450.00 8 75型室内疏通机 1 套 1,450.00 1,450.00 9 台钳 2 套 75.00 150.00 10 大管钳 4 架 30.00 120.00 11 数字万用表 2 个 250.00 500.00 12 指针万用表 1 个 100.00 100.00 13 摇表 1 个 180.00 180.00 14 接地摇表 1 个 200.00 200.00 15 高压摇表 1 个 1,000.00 1,000.00 16 电梯专用工具 1 套 500.00 500.00 17 电工组合工具 7 套 200.00 1,400.00 18 综合维修工具 1 套 1,500.00 1,500.00 19 高空作业工具 1 套 500.00 500.00 20 5档铝合金组合梯 3 架 300.00 900.00 21 11档铝合金组合梯 1 架 750.00 750.00 23平板车 1 辆 500.00 500.00 24 拖线盘 2 台 600.00 1,200.00 25 小计

14,710.00

3、治安消防用品清单

序号 项 目 数量 单位 单价 合计(元)1 无线对讲机 25 台 750.00 18,750.00 2 橡皮警棍 30 根 15.00 450.00 3 水壶 45 个 10.00 450.00 4 电警棍 10 根 150.00 1,500.00 5 警示牌 5 块 45.00 225.00 6 消防斧头 2 把 60.00 120.00 7 专用消防扳手 2 把 30.00 60.00 8 防毒面具 2 套 130.00 260.00 9 消防头盔 10 套 90.00 900.00 10 消防靴 2 套 250.00 500.00 11 消防衣 3 套 700.00 2,100.00

小计

25,315.00

4、员工服装清单

序号 项目 数量 单位 单价 金额 1 保安服装 88 套 550.00 48,400.00 11 工程服装 4 套 200.00 800.00 15 管理人员服装 10 套 600.00 6,000.00 18 清洁工服装 80 套 135.00 10,800.00 21 绿化工服务 4 套 135.00 540.00 合计

66,540.00

第四篇：通信工程费用构成

---

通信建设工程费用构成

--第一条 通信建设工程项目总费用由各单项工程项目总费用构成；各单项工程总费用由工程费、工

程建设其他费、预备费、建设期利息四部分构成。具体项目构成如下：

┌人工费

┌直接工程费┼材料费

通

┌建筑安装工程费───┬直接费┤

├机械使用费

信

│

│

└措施费

└仪表使用费

建 ┌工程费┤

│

设 │

└设备、工器具购置费

│

单 │

│

┌规费

项 │

├间接费┤

工 ┼工程建设其他费

│

└企业管理费

程 │

├利润

总 ├预备费

│

费 │

└税金

用 └建设期利息

第二条 直接费由直接工程费、措施费构成。具体内容如下：

一、直接工程费：指施工过程中耗用的构成工程实体和有助于工程实体形成的各项费用，包括人

工费、材料费、机械使用费、仪表使用费。

（一）人工费：指直接从事建筑安装工程施工的生产人员开支的各项费用。内容包括：

⒈基本工资：指发放给生产人员的岗位工资和技能工资。

⒉工资性补贴：指规定标准的物价补贴，煤、燃气补贴，交通费补贴，住房补贴，流动施工 津贴等。

⒊辅助工资：指生产人员年平均有效施工天数以外非作业天数的工资。包括职工学习、培训

期间的工资，调动工作、探亲、休假期间的工资，因气候影响的停工工资，女工哺乳期间的工资，病假在六个月以内的工资及产、婚、丧假期的工资。

⒋职工福利费：指按规定标准计提的职工福利费。

⒌劳动保护费：指规定标准的劳动保护用品的购置费及修理费，徒工服装补贴，防暑降温等 保健费用。

（二）材料费：指施工过程中实体消耗的直接材料费用与采备材料所发生的费用总和。内容包 括：

⒈材料原价：供应价或供货地点价。

⒉材料运杂费：是指材料自来源地运至工地仓库（或指定堆放地点）所发生的费用。

⒊运输保险费：指材料（或器材）自来源地运至工地仓库（或指定堆放地点）所发生的保险 费用。

⒋采购及保管费：指为组织材料采购及材料保管过程中所需要的各项费用。

⒌采购代理服务费：指委托中介采购代理服务的费用。

⒍辅助材料费：指对施工生产起辅助作用的材料。

（三）机械使用费：是指施工机械作业所发生的机械使用费以及机械安拆费。

内容包括：

⒈折旧费：指施工机械在规定的使用年限内，陆续收回其原值及购置资金的时间价值。

⒉大修理费：指施工机械按规定的大修理间隔台班进行必要的大修理，以恢复其正常功能所 需的费用。

⒊经常修理费：指施工机械除大修理以外的各级保养和临时故障排除所需的费用。包括为保

障机械正常运转所需替换设备与随机配备工具和附具的摊销、维护费用，机械运转中日常保养所需

润滑与擦拭的材料费用及机械停滞期间的维护和保养费用等。

⒋安拆费：安拆费指施工机械在现场进行安装与拆卸所需的人工、材料、机械和试运转费用

以及机械辅助设施的折旧、搭设、拆除等费用。

⒌人工费：指机上操作人员和其他操作人员的工作日人工费及上述人员在施工机械规定的年 工作台班以外的人工费。

⒍燃料动力费：指施工机械在运转作业中所消耗的固体燃料（煤、木柴）、液体燃料（汽油、柴油）及水、电等。

⒎养路费及车船使用税：指施工机械按照国家规定和有关部门规定应缴纳的养路费、车船使

用税、保险费及年检费等。

（四）仪表使用费：是指施工作业所发生的属于固定资产的仪表使用费。内容包括：

⒈折旧费：是指施工仪表在规定的年限内，陆续收回其原值及购置资金的时间价值。

⒉经常修理费：指施工仪表的各级保养和临时故障排除所需的费用。包括为保证仪表正常使

用所需备件（备品）的摊销和维护费用。

⒊年检费：指施工仪表在使用寿命期间定期标定与年检费用。

⒋人工费：指施工仪表操作人员在台班定额内的人工费。

二、措施费：指为完成工程项目施工，发生于该工程前和施工过程中非工程实体项目的费用。内 容包括：

（一）环境保护费：指施工现场为达到环保部门要求所需要的各项费用。

（二）文明施工费：指施工现场文明施工所需要的各项费用。

（三）工地器材搬运费：指由工地仓库（或指定地点）至施工现场转运器材而发生的费用。

（四）工程干扰费：通信线路工程、通信管道工程由于受市政管理、交通管制、人流密集、输

配电设施等影响工效的补偿费用。

（五）工程点交、场地清理费：指按规定编制竣工图及资料、工程点交、施工场地清理等发生 的费用。

（六）临时设施费：指施工企业为进行工程施工所必须设置的生活和生产用的临时建筑物、构

筑物和其他临时设施费用等。临时设施费用包括：临时设施的租用或搭设、维修、拆除费或摊销费。

（七）工程车辆使用费：指工程施工中接送施工人员、生活用车等（含过路、过桥）费用。

（八）夜间施工增加费：指因夜间施工所发生的夜间补助费、夜间施工降效、夜间施工照明设

备摊销及照明用电等费用。

（九）冬雨季施工增加费：指在冬雨季施工时所采取的防冻、保温、防雨等安全措施及工效降

低所增加的费用。

（十）生产工具用具使用费：指施工所需的不属于固定资产的工具用具等的购置、摊销、维修 费。

（十一）施工用水电蒸汽费：指施工生产过程中使用水、电、蒸气所发生的费用。

（十二）特殊地区施工增加费：指在原始森林地区、海拔2000米以上高原地区、化工区、核污

染区、沙漠地区、山区无人值守站等特殊地区施工所需增加的费用。

（十三）已完工程及设备保护费：指竣工验收前，对已完工程及设备进行保护所需的费用。

（十四）运土费：指直埋光（电）缆、管道工程施工，需从远离施工地点取土及必须向外倒运

出土方所发生的费用。

（十五）施工队伍调遣费：指因建设工程的需要，应支付施工队伍的调遣费用。内容包括：调

遣人员的差旅费、调遣期间的工资、施工工具与用具等的运费。

（十六）大型施工机械调遣费：指大型施工机械调遣所发生的运输费用。

第三条

间接费由规费、企业管理费构成。

一、规费：指政府和有关部门规定必须缴纳的费用（简称规费）。包括：

（一）工程排污费：指施工现场按规定缴纳的工程排污费。

（二）社会保障费

⒈养老保险费：指企业按规定标准为职工缴纳的基本养老保险费。

⒉失业保险费：指企业按照国家规定标准为职工缴纳的失业保险费。

⒊医疗保险费：指企业按照规定标准为职工缴纳的基本医疗保险费。

（三）住房公积金：指企业按照规定标准为职工缴纳的住房公积金。

（四）危险作业意外伤害保险：指企业为从事危险作业的建筑安装施工人员支付的意外伤害保 险费。

二、企业管理费：指施工企业组织施工生产和经营管理所需费用。

内容包括：

⒈管理人员工资：指管理人员的基本工资、工资性补贴、职工福利费、劳动保护费等。

⒉办公费：指企业管理办公用的文具、纸张、帐表、印刷、邮电、书报、会议、水电、烧水、和集体取暖（包括现场临时宿舍取暖）用煤等费用。

⒊差旅交通费：指职工因公出差、调动工作的差旅费、住勤补助费，市内交通费和误餐补助费，职工探亲路费，劳动力招募费，职工离退休、退职一次性路费，工伤人员就医路费，工地转移费

以及管理部门使用的交通工具的油料、燃料、养路费及牌照费。

⒋固定资产使用费：指管理和试验部门及附属生产单位使用的属于固定资产的房屋、设备仪器

等的折旧、大修、维修或租赁费。

⒌工具用具使用费：指管理使用的不属于固定资产的生产工具、器具、家具、交通工具和检验、测绘、消防用具等的购置、维修和摊销费。

⒍劳动保险费：指由企业支付离退休职工的异地安家补助费、职工退职金、六个月以上的病假

人员工资、职工死亡丧葬补助费、抚恤金、按规定支付给离退休干部的各项经费。

⒎工会经费：指企业按职工工资总额计提的工会经费。

⒏职工教育经费：指企业为职工学习先进技术和提高文化水平，按职工工资总额计提的费用。

⒐财产保险费：指施工管理用财产、车辆保险费用。

⒑财务费：指企业为筹集资金而发生的各种费用。

⒒税金：指企业按规定缴纳的房产税、车船使用税、土地使用税、印花税等。

⒓其他：包括技术转让费、技术开发费、业务招待费、绿化费、广告费、公证费、法律顾问费、审计费、咨询费等。

第四条 利润：指施工企业完成所承包工程获得的盈利。

第五条 税金：指按国家税法规定应计入建筑安装工程造价内的营业税、城市维护建设税及教育费 附加。

第六条

设备、工器具购置费：指根据设计提出的设备（包括必须的备品备件）、仪表、工器具清

单，按设备原价、运杂费、采购及保管费、运输保险费和采购代理服务费计算的费用。

第七条

工程建设其他费：指应在建设项目的建设投资中开支的固定资产其他费用、无形资产费用

和其他资产费用。

一、建设用地及综合赔补费：指按照《中华人民共和国土地管理法》等规定，建设项目征用土地

或租用土地应支付的费用。内容包括：

⒈土地征用及迁移补偿费：经营性建设项目通过出让方式购置的土地使用权(或建设项目通过

划拨方式取得无限期的土地使用权)而支付的土地补偿费、安置补偿费、地上附着物和青苗补偿费、余物迁建补偿费、土地登记管理费等；行政事业单位的建设项目通过出让方式取得土地使用权而

支付的出让金；建设单位在建设过程中发生的土地复垦费用和土地损失补偿费用；建设期间临时占

地补偿费。

⒉征用耕地按规定一次性缴纳的耕地占用税；征用城镇土地在建设期间按规定每年缴纳的城镇

土地使用税；征用城市郊区菜地按规定缴纳的新菜地开发建设基金。

⒊建设单位租用建设项目土地使用权而支付的租地费用。

⒋建设单位因建设项目期间租用建筑设施、场地费用；以及因项目施工造成所在地企事业单位

或居民的生产、生活干扰而支付的补偿费用

二、建设单位管理费：指建设单位发生的管理性质的开支。包括：差旅交通费、工具用具使用费、固定资产使用费、必要的办公及生活用品购置费、必要的通讯设备及交通工具购置费、零星固定

资产购置费、招募生产工人费、技术图书资料费、业务招待费、设计审查费、合同契约公证费、法

律顾问费、咨询费、完工清理费、竣工验收费、印花税和其他管理性质开支。如果成立筹建机构，建设单位管理费还应包括筹建人员工资类开支。

三、可行性研究费：指在建设项目前期工作中，编制和评估项目建议书(或预可行性研究报告)、可行性研究报告所需的费用。

四、研究试验费：指为本建设项目提供或验证设计数据、资料等进行必要的研究试验及按照设计

规定在建设过程中必须进行试验、验证所需的费用。

五、勘察设计费：指委托勘察设计单位进行工程水文地质勘察、工程设计所发生的各项费用。包

括：工程勘察费、初步设计费、施工图设计费。

六、环境影响评价费：指按照《中华人民共和国环境保护法》、《中华人民共和国环境影响评价

法》等规定，为全面、详细评价本建设项目对环境可能产生的污染或造成的重大影响所需的费用，包括编制环境影响报告书(含大纲)、环境影响报告表和评估环境影响报告书(含大纲)、评估环境影

响报告表等所需的费用。

七、劳动安全卫生评价费：指按照劳动部10号令（1998年2月5日）《建设项目(工程)劳动安全卫

生预评价管理办法》的规定，为预测和分析建设项目存在的职业危险、危害因素的种类和危险危害

程度，并提出先进、科学、合理可行的劳动安全卫生技术和管理对策所需的费用。包括编制建设项

目劳动安全卫生预评价大纲和劳动安全卫生预评价报告书以及为编制上述文件所进行的工程分析和

环境现状调查等所需费用。

八、建设工程监理费。指建设单位委托工程监理单位实施工程监理的费用。

九、安全生产费：指施工企业按照国家有关规定和建筑施工安全标准，购置施工防护用具、落实

安全施工措施以及改善安全生产条件所需要的各项费用。

十、工程质量监督费：指工程质量监督机构对通信工程进行质量监督所发生的费用。

十一、工程定额编制测定费：指建设单位发包工程按规定上缴工程造价（定额）管理部门的费用。

十二、引进技术及进口设备其他费。费用内容：

⒈引进项目图纸资料翻译复制费、备品备件测绘费；

⒉出国人员费用：包括买方人员出国设计联络、出国考察、联合设计、监造、培训等所发生的

差旅费、生活费、制装费等。

⒊来华人员费用：包括卖方来华工程技术人员的现场办公费用、往返现场交通费用、工资、食

宿费用、接待费用等；

⒋银行担保及承诺费：指引进项目由国内外金融机构出面承担风险和责任担保所发生的费用，以及支付贷款机构的承诺费用。

十三、工程保险费：指建设项目在建设期间根据需要对建筑工程、安装工程及机器设备进行投保

而发生的保险费用。包括建筑安装工程一切险、引进设备财产和人身意外伤害险等

十四、工程招标代理费：指招标人委托代理机构编制招标文件、编制标底、审查投标人资格、组

织投标人踏勘现场并答疑，组织开标、评标、定标，以及提供招标前期咨询、协调合同的签订等业

务所收取的费用。

十五、专利及专用技术使用费

费用内容包括：

⒈国外设计及技术资料费、引进有效专利、专有技术使用费和技术保密费；

⒉国内有效专利、专有技术使用费用；

⒊商标使用费、特许经营权费等。

十六、生产准备及开办费：指建设项目为保证正常生产(或营业、使用)而发生的人员培训费、提

前进场费以及投产使用初期必备的生产生活用具、工器具等购置费用。包括：

⒈人员培训费及提前进厂费：自行组织培训或委托其他单位培训的人员工资、工资性补贴、职

工福利费、差旅交通费、劳动保护费、学习资料费等；

⒉为保证初期正常生产、生活(或营业、使用)所必需的生产办公、生活家具用具购置费；

⒊为保证初期正常生产(或营业、使用)必需的第一套不够固定资产标准的生产工具、器具、用

具购置费(不包括备品备件费)。

第八条 预备费：是指在初步设计及概算内难以预料的工程费用。预备费包括基本预备费和价差预 备费。

⒈基本预备费：

⑴进行技术设计、施工图设计和施工过程中，在批准的初步设计和概算范围内所增加的工程 费用。

⑵由一般自然灾害所造成的损失和预防自然灾害所采取的措施费用。

⑶竣工验收为鉴定工程质量，必须开挖和修复隐蔽工程的费用。

⒉价差预备费：设备、材料的价差。

第九条 建设期利息：指建设项目贷款在建设期内发生并应计入固定资产的贷款利息等财务费用。

第五篇：例物业管理有那些构成

例物业管理有那些构成、各项在总成本中所占比

管理人员费用

费用名称：《办法》对于物业服务成本和物业支出构成共列举了九个部分，其中第一项就是：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。在之前的《成都市物业服务收费政府指导价收费标准》里，这部分费用叫“综合管理费”。

费用构成：这其实就是物业管理企业的人力资源成本。物业管理企业的人员大致可分为两部分，一是管理人员，二是技术人员。其中管理人员负责企业日常事物管理和与业主的沟通交流，而技术人员则负责公共设备维护保养和业主个人设施维护等事物。

其工资也从1500元到4000元不等，一般而言，技术人员工资在2000~4000元左右，管理人员2000~4000元不等。而一个30万平方米的社区需要配备的技术人员10~20人，管理人员10人。

除工资外，社会保险大概占工资额的40%，比较正规的物业管理企业还需要支出员工用餐费、服装费等其他福利费用，这部分浮动范围较大，没有硬性规定。

在此前颁布的《成都市物业服务收费政府指导价收费标准（征求意见稿）》中，参考价格为0.32元/平方米/月。

服务标准：其服务标准可以参照市建委第950号文件：1.负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施；2.每年一次对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划,组织实施；3.白天有专职管理员接待住户,处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉；夜间有人值班，处理急迫性报修，水、电等急迫性报修半小时内到现场；4.协助组建业主委员会并配合其运作；5.管理规章制度健全，服务质量标准完善，物业管理档案资料齐全；6.与业主签订物业管理服务协议、物业管理公约等手续，公开服务标准、收费依据及标准;7.应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理；8.全体员工统一着装，持证上岗。公共部分运行费

费用名称：《办法》所列费用第二项：物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。费用构成：物业共用部位指的是：小区道路、外墙、活动场地和公共房屋等。共用设施设备则包括：护栏、围墙、小品、桌、椅、楼道灯、绿化设施等公共设施以及供水、供暖、供电、照明、中控系统等公共设备。在有的小区还包括中水系统、地热水循环系统、可视对讲系统等。刘玉慧秘书长指出这些系统的维护费用就是笔不小的数目，而能耗费用更是占据绝大部分，主要包括水耗和电耗，在采用锅炉供暖的小区还包括燃汽耗费等。其中电梯费用，请参看链接。

在此前颁布的《成都市物业服务收费政府指导价收费标准（征求意见稿）》中，参考价格为：0.31元/平方米/月。

服务标准：1.楼房及小区内共用部位设施设备的日常养护和小修，执行《房屋及其设备小修服务标准》；2.保证护栏、围墙、小品、桌、椅、楼道灯、绿化设施等公共设施、设备正常

新市场营销法则 助推企业成长电子商务营销食品餐饮营销建筑房产营销消费品营销

使用；道路、甬路、步道、活动场地达到基本平整，边沟涵洞通畅；3.确保雨水、污水管道保持通畅，定期清掏化粪池、雨水井，相关设施无破损；4.负责小区智能化设施的日常运行维护；5.定期清洗外墙。

服务好坏决定收费标准 物业费一条一条算清楚 清洁卫生费用

费用名称：《办法》所列费用第三项：物业管理区域清洁卫生费用。在之前相关文件中，该费用为“保洁费”。

费用构成：该部分费用主要包括：保洁人员工资，一般在每人1400—2000元左右；清洁用品费用；垃圾清运费用等。由于分工的高度专业化，很多小区的清洁卫生工作都采用外包的形式，由专门的保洁公司负责。

在此前颁布的《成都市物业服务收费政府指导价收费标准（征求意见稿）》中，参考价格为0.08元/平方米/月。

服务标准：刘玉慧认为，从费用名称的变化，可以看出服务标准的变化，以前强调“保证”的责任，而现在更强调“清洁”这一行为。

基本的服务标准为：1.有健全的保洁制度，清洁卫生实行责任制，有明确的分工和责任范围；

2.设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾楼、站，对垃圾（专用）楼、站、箱、道、桶及垃圾进行管理；3.每日对保洁服务范围内的区域进行一次清扫，做到服务范围内无废弃杂物；4.对楼梯间、门厅、电梯间、走廊等的门、窗、楼梯扶手、栏杆、墙壁等，进行一周一次清扫；5.按政府有关规定向服务范围内喷洒、投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂；6.在雨、雪天气应及时对区内主路、干路积水、积雪进行清扫。秩序维护费用

费用名称：《办法》所列费用第五项：物业管理区域秩序维护费用，之前称为“保安费”。费用构成：物业管理区域秩序维护费用主要包括：安保人员工资一般在1600~2500元不等，服装费用及安保器具费用，此外还包括消防用具的检验维护费用等。

在此前颁布的《成都市物业服务收费政府指导价收费标准（征求意见稿）》中，参考价格为0.05元/平方米/月。

服务标准：基本服务标准为：1．做到小区主要出入口全天有专人值守，车辆行驶通畅，危及人身安全处有明显标志和防范措施；2.维护交通秩序：包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度进行管理；3.看管公共财产：包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨箅子、小品、花、草、树木、果实等；4.夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于一次的防范检查和巡逻，巡逻不少于2人，做到有计划、有记录；5.发生治安案件、刑事案件、交通事故时，应及时报警，并配合公安部门进行处理。绿化养护费用

费用名称：《办法》所列费用第四项：物业管理区域绿化养护费用。

费用构成：绿化养护费用主要包括：购买苗木的成本，日常护理用药费用，日常护理用具费用，冬季防寒费用等。普通住宅小区所占比例不大，但在高档公寓和别墅住区，绿化护理费用是物业管理的主要支出项目。在此前颁布的《北京市物业服务收费政府指导价收费标准（征求意见稿）》中，参考价格为0.07元/平方米/月。

服务标准：一般小区都采用成都市园林局规定的《二级养护标准》，而高档公寓和别墅住区，可以特别约定。其他费用

《办法》所列费用第六项为办公费用。刘玉慧指出这里所说的办公费用是指物业企业的办公费用，这项费用在以前的相关文件中较少出现，因为它所占比例不大。主要包括办公用品成本，其中一些价值较高的设备还可以作为固定资产进行折旧，一般按5年期进行折旧。《办法》所列费用第八项为物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用，主要是对公共用房等公共设施的责任险。这是以前文件中从未提到过的费用项目，在年初的《办法》讨论稿中，曾有提议将责任险标准定为0.04元/平方米/月。最后一项为经业主同意的其他费用，如组织各类活动所需的费用等。链接包干制和酬金制

在《办法》中，指出了物业管理企业可以采用两种酬金形式：包干制和酬金制。

所谓包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。所谓酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比

例或者约定数额提取酬金，支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

通常，实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。

专家分析认为，这两种收费方式各有利弊。目前本市的住宅小区主要采取的是包干制。因为售后公房小区物业管理费为政府定价，只能是包干制；一些中低档商品房小区物业管理收费较低，如果采取酬金制，势必要提高物业管理服务费用。目前，在售后公房小区和中低档商品房小区，虽然物业管理服务费较低，物业公司主营业务亏损，但他们会通过采取其他延伸服务来弥补亏损，对业主较有利。专家建议，商办楼、高档商品房住宅小区可以选择酬金制，