国有企业深化改革思路

第一篇：国有企业深化改革思路

国有企业深化改革思路

国资委人士透露，打造‚中国版淡马锡‛的总体思路是在央企层面建立三类国资管理平台：产业投资公司、国资投资控股公司、国资运营公司，数量在几家至十几家之间，分别侧重产业发展、资本投资、股权运作，前两类即国资投资公司，第三类即国资运营公司。

马年将至，国资改革将与新加坡淡马锡模式结下不解之缘，‚分层‛问题已取代‚分类‛问题成为国资改革的新焦点。‚组建或改组国资投资运营公司‛被国务院国资委列为落实十八届三中全会要求的重点课题之一，也被多个地方‚两会‛写入政府工作报告。知情人士表示，国务院国资委将建产业投资公司、国资投资控股公司、国资运营公司三类国资管理平台，今年将选取一至两家央企启动投资控股公司试点；多个地方也提出将设立1-2家国资运营公司和若干投资公司。‚中国版淡马锡‛版图逐渐显现。

设立国资投资运营公司的基本思路是‚少新设，多改造‛，重点推进方向是基于现有资产的资本化运作，改造包括直接改组、合并重组等多种方式。央企层面，华润、国开投、保利等有望入围控股投资公司试点，国资运营公司短期内不会设立新试点，未来主要靠新建，其股权将主要来自40家整体上市的央企。

从现在到2020年的七年间，国资委将逐渐向淡马锡模式的方向努力，一至两年内重在设臵投资运营公司试点，三至四年将有序推开，逐步打破以管企业为主的监管模式所形成的体制惯性。国资委将向国资投资运营公司及二级公司逐步移交权力，核心在于把经营权交给二级公司，把对二级公司的考核权和分配权交给投资运营公司。日后国资委将只用关心收获了多少‚粮食蔬菜‛，不用再亲自‚喂马劈柴‛。

马年结缘淡马锡

不会邯郸学步

十八届三中全会提出，要完善国资监管体制，组建或改组国资投资运营公司。知情人士称，这被国务院国资委列为落实十八届三中全会要求的30余项重点课题之一。

按国资委人士的解释，投资公司以投资、融资、建设项目为主，以产业资本投资为主，着力培育产业竞争力；运营公司通过划拨现有国企股权形成，不经营实业，主要通过资本市场运作开展股权运营，调整国资布局，改善国资收益。因投资运营公司的形态与新加坡国有资产的专职打理者淡马锡公司颇为相像，业界称之为‚中国版淡马锡‛。

不过中国特色的国资投资运营公司将不同于淡马锡。最显而易见的原因是两国国资体量悬殊，不能‚邯郸学步‛。国资委人士透露，打造‚中国版淡马锡‛的总体思路是在央企层面或建立三类国资管理平台：产业投资公司、国资投资控股公司、国资运营公司，数量在几家至十几家之间，分别侧重产业发展、资本投资、股权运作。前两类即国资投资公司，第三类即国资运营公司。

知情人士表示，国资委内部对于投资运营公司的设想基本达成共识，将按照与产业的关联度设立，从第一类到第三类‚产业色彩渐淡‛：第一类有一个清晰主业，通常为自然垄断性、保障性产业，如中国石油；第二类涵盖多个主业，强调投资效益最大化，如涉足消费品、电力、地产、水泥、燃气、医药、金融七大板块的华润；第三类无主业，重在资本运作，如

国新资产管理公司。

‚过去央企按行业划分的模式造成国资条块分割，很大程度上是压制新技术的创造与应用的，‛上海天强管理咨询公司总经理祝波善指出，应按照产业链设立投资运营公司，让市场决定哪个板块的资产划到哪个投资运营公司中。‚以中粮为例，原来的食品企业解决的只是生产问题，而现在中粮的产业链已经很长，上至农业生产，下至产品配送，甚至变身电商。投资运营公司旗下的资产应按此道形成。‛

少设新店多改造

换汤也要换药

设立央企层面的国资投资运营公司将是一场轰轰烈烈的大戏，远景目标是将除中储粮、中储棉等政策性国企以外的国有资产都放到国资管理平台上。这台戏在2014年将进行预演。此前国资委人士透露，今年将选取一至两家央企启动投资控股公司试点。

央企对于成为国资投资运营公司兴趣十足。知情人士表示，尤其是竞争类央企，对国资投资运营公司试点跃跃欲试。

兼任中国建材集团、中国医药集团两家央企‚掌门‛的宋志平认为，设立国资投资公司的路径并不复杂，包括中国建材、中国医药在内，113户央企里有一半左右是产业控股集团，现在把这些公司的定位进一步明确，转化成资本运营公司或产业投资公司就可以了，对子公司管理股权。

设立国资投资运营公司的基本思路确实是‚少新设，多改造‛。据了解，国资委正在研究符合何种条件的央企才能改组为投资控股公司，在行业、管理、规模等方面设定条件，华润、国开投、保利、招商局、中化集团等有望入围试点。改造的方式有多种，可能将一家央企直接改组，可能将若干板块的业务重组为一家，也可能将三四家央企改组为一家。

以改造为主的思路可防止机构设臵叠床架屋。中国政法大学资本研究中心主任刘纪鹏表示，抛开现有央企集团公司新设一批国资投资运营公司的做法易造成委托代理链条的无意义扩展及国资监管成本的无谓增加，极有可能出现其与现有集团公司争地盘、与国资委撞车的混乱格局。

同时，国资委也在琢磨避免改革‚换汤不换药‛。国资委人士称，一方面国资委将赋予试点企业更大的权力，可能有投资权、考核权、干部任命权，另一方面试点企业需尽快健全内控，在薪酬分配、人事选聘等方面建立市场化机制，实现能进能出、能上能下、能增能减。

业内人士表示，作为央企中唯一的国家投资控股公司，国开投具有做试点的先天优势。该公司涉足多个领域，主营业务竞争力较强，并从财务投资角度围绕利润最大化不断开展投资业务。在三中全会后该公司已启动股权多元化的努力，为全资子公司国投信托引入战略投资者悦达集团与泰康人寿，后两者合计持股45%。

华润也是国资投资公司试点备选中的佼佼者。华润在零售、啤酒、地产、燃气、医药等竞争性领域已建立行业领先地位，在香港拥有5家上市公司，在内地间接控股6家上市公司，2012年度业绩在央企中综合排名第六。

不过与真正的国资投资公司相比，国开投等央企仍有一定距离。业内人士指出，这种距

离未必是企业自身造成，需要体制安排更加‚给力‛，使企业能够理顺投资退出机制、更加注重投资效益、产业形态更有特点。

对于国资运营公司，知情人士表示，目前央企中有一家国资运营公司即国新，但是规模较小，距理想中的国资运营公司还有差距。未来的国资运营公司主要靠新建，短期内不会设立试点。

对于国资运营公司手中的资本，国资委人士表示，目前有中国铁建、中国中铁等40家央企基本做到主营业务整体上市，撤销集团公司即剩上市公司。未来可能采取去除母公司壳的方法，把国有股权拆开，一部分臵于国资运营公司在资本市场运作，‚这才叫管资本‛。

心急难喝热汤

‚管资本‛分步走

对于中国版淡马锡何时能完全建成，接近国资委人士表示：‚三中全会给出的时间表截止期限是到2020年，在未来七年的有效期中，国资委会逐渐向淡马锡的方向去做。1-2年内是设臵试点的阶段，3-4年内试点能推开的话，进程已经算是很快。‛

‚管资本‛是三中全会为下一阶段国资改革设立的‚最高境界‛。业内人士表示，为达到这一目标，国资改革的第一步是分类，第二步是根据分类结果建立相应的国资投资运营公司，国资委通过这些公司管理竞争类行业的国有资产。对前者业已达成基本共识，对后者具体的机制设计仍不明朗。

‚毕竟多年来国资管理体制都强调两个层次，一头是国资委，一头是占有公共资产的实体企业。改革方案长时间拿不出来是因为‘分层’问题还在思想解放中，以管企业为主的监管模式所形成的体制惯性不是一朝一夕可以打破的，现在‘分层’取代‘分类’成为国资改革的新焦点，‛知情人士透露。

改革不仅是思想调整的过程，更是利益调整的过程。国资委内部人士表示，对于国资投资公司的试点，国资委作为出资人，会依照三中全会的要求，可能把投资权、考核权等一部分权力授予试点央企，让试点央企真正能以市场化的手段管理企业。

上述知情人士表示，因牵扯各方权力的重新分配，权力下放的程度与进度都需要磨合。未来一段时间将是过渡期，国资投资运营公司与其子公司不会完全脱钩，国资委对国资投资运营公司及二级公司会慢慢移交权力。最核心的是把经营权交给二级公司，把对二级公司的考核权和分配权交给投资运营公司，重在考核资本收益，并制定相应奖惩措施。

改革不易，仍要坚持。业内人士指出，现有的央企集团采取母子公司的管控模式，要管企业；国资投资运营公司则不管企业、只管资本运作，可减少对实体企业的经营干预，实现国企微观经营市场化，经营权与所有权分离。也就是说，国资委以后只用关心收获了多少‚粮食蔬菜‛，而不用亲自‚喂马劈柴‛。

让政企、政资真正分开并不是国资投资运营公司唯一的作用。祝波善指出，现在的央企集团公司扩大地盘容易，却客观上缺乏有效的退出机制。投资运营公司的运作方式有顺畅的进退机制，可根据需要迅速退出某一领域。另外，目前对央企母公司的效益考核机制需要控股下属公司才能实现‚财务并表(将子公司收入计入母公司收入)‛，导致央企母公司对下属公司最容易的管控方式是尽量加强国有控股，做大规模，排斥股权多元化。而国资投资运营公司

是产权的经营主体，可参股可控股，‚并表‛并不重要，消弭了国资与民资在同一体制内的对立，有利于发展混合所有制，实现不同经济成分的相融共生。（中国证券报）

第二篇：省属国有企业深化改革座谈会

省属国有企业深化改革座谈会

8月16日上午，省政府召开省属国有企业深化改革座谈会，听取国企改革情况汇报，安排部署下一步重点改革任务。省长楼阳生出席并讲话。省国资委汇报了我省国企国资改革进展情况，并就深化国企国资改革21项重点工作作了说明，汾酒、太钢、焦煤、同煤、潞安、晋煤、晋能、国控和建工等9家省属企业负责人先后发言。楼阳生在听取发言后指出，省属国有企业是我省经济社会发展的重要力量，也是深化转型综改创新驱动的排头兵、主力军。山西当前良好的发展态势离不开国企作出的贡献，山西光明的转型前景也有赖于国企改革激发出的强大活力。着力破解长期制约我省发展的结构性体制性素质性矛盾，加快形成多元化中高端现代产业体系，国有企业既首当其冲，又首当其责。省属国有企业-2

管资本要求推进国资监管机构职能转变，发挥国有资本投资运营公司作用，比照上市公司管理办法，对省属国有企业实施科学有效监管。要强化政策支持。研究制定财政支持国企国资改革等政策措施，不断完善“1+N”政策体系，切实增强改革的系统性、整体性、协同性。要加强工作指导。加大对市县国企国资改革的指导督查力度，鼓励先行先试，交流推广经验，形成上下联动、竞相改革的良好局面。楼阳生指出，坚持党的领导是国有企业的光荣传统和独特优势。要把加强党的领导和完善公司治理有机统一起来，推动党组织的领导核心和政治核心作用组织化、制度化、具体化，确保国企改革发展沿着正确的方向前进。要落实国企的改革主体责任，盯紧进度，创新措施，提高效率，蹄疾步稳推进各项改革，确保如期完成既定目标，以国企改革的新成绩迎接十九大胜利召开。

第三篇：招标代理下一步深化改革思路

招标公司下一步深化改革思路

一、下一步深化改革思路

1、提升服务能力和水平，争取本地更大的市场份额，做大公司的业务规模。

2、抓住商机，努力发展招标业务,提高项目效益和防范经营风险。

3、提升综合管理能力,优化人力配置，以提升项目交付能力，增强公司实力，支撑业务发展。

二、举措

1、加强对业务的市场培育，开展各地市分公司的市场营销，为随时接受项目做准备。增加业务范围，争取拿下其他类项目代理权，如代理询价，比选项目等。

2、深入了解业主的需求，改善服务流程、提升服务质量，增进客户粘合度，公关重点客户。

3、加强队伍建设，一是组织好内、外部业务学习，提高招标部的整体水平。二是加大招聘力度，吸收成熟人才，扩充团队。

4、逐步推进绩效工资项目提成制等市场化的薪酬激励。

5、提高资质和品牌。年内努力申办政府采购资质及工程招标资质；增强招标部核心竞争力。

第四篇：加强工会干部队伍建设,推进国有企业深化改革3000字

加强工会干部队伍建设，推进国有企业深化改革

作者：陕西陕煤澄合矿业公司 李鹏

地址：陕西省澄城县青正街七路澄合矿务局

电话：***

摘要：企业工会是中华全国总工会最重要的基层组织，国有企

业工会是企业工会重要的主体，是工会的重要组织基础和工作基础，加强国有企业工会建设，是工会推动企业改革发展、构建和谐社会的重要着力点，也是工会扩大覆盖面、增强凝聚力的必然要求。加强国

有企业工会建设涉及方方面面，但关键是要抓好企业工会干部队伍的建设。本文结合目前国有企业工会干部的现状，就加强工会干部队伍

建设，推进国有企业深化改革问题，谈一点浅见。

关键词： 工会、干部队伍、建设、改革党的十八届三中全会吹响了全面深化改革的号角。越是深化

改革，越是发展市场经济，越要加强和创新工会工作。工会干部

要始终做全面深化改革的推动者、参与者。习近平主席在同中华

全国总工会新一届领导班子集体谈话时对工会干部提出了新要

求：工会干部要加强学习，增强本领，努力走在时代前列、走在职工群众前列，在经济社会发展最需要的地方、在企业生产一线、在职工群众伟大的实践中经风雨、见世面，努力把自己锤炼成听

党话、跟党走、职工群众信赖的“娘家人”。当前，面临国有企

业深化改革的新形势，一些工会干部还有许多不适应。一是心存

顾虑，在改革中不敢大胆的去维护职工利益，担心会冲击经济建

设，怕与企业唱对台戏，影响关系，看行政脸色行事，履行工会职责不到位。二是自我淡化，有的误认为企业紧紧围绕市场转，工会工作不重要，工会干部没有行政管理权力也没有地位，主动参与改革的意识不强。三是感到参与改革工作难度大、过多维护企业利益，怕被指“官办工会”，与“行政做一条板凳”；过多维护职工权益，怕被说成是与行政对着干，不识时务。因此，推进国有企业深化改革，必须努力增强工会干部的责任意识。

一、加强学习，认真履职，努力营造工会工作“大舞台” 加强学习。重点学习党的基本理论，基本方针政策，学习马克思主义工运理论，学习中国特色社会主义工会发展道路理论，学习经济、政治、文化、社会、生态文明建设等方面知识，学习企业管理、生产经营、相关技术知识，掌握市场经济基本运行规律和常识，成为“复合型”人才，把工会工作渗透到企业的经济工作中，深入到企业的改革、发展和职工群众中，变被动为主动，达到服务改革发展、敢于维护职工合法权益的目的。在学习中，既要向书本学习，也要努力向实践学习，努力成为胜任工会工作的行家里手。

认真履职。面对职工队伍在市场经济中长生的众多疑虑、困惑和矛盾以及劳动关系中出现的问题，工会干部要有针对性的做好职工群众的思想教育和疏导工作，帮助职工群众在企业改制中转变观念，理顺情绪，消除顾虑，投身改革。推进工会工作群众化、民主化、制度化、法制化，推动完善党政主导的维护职工群

众权益机制，在党组织的领导下，团结各方面一起做好工会工作，做好维护职工合法权益的工作。努力从国有企业实际和职工思想实际出发，创建性的开展工作，增加“自选动作”，是新形势下国有企业工会工作真正走进职工群众，有所创新，有所作为，全力促进企业发展，维护好企业深化改革中职工的利益。

二、找准位置，主动参与，精心打造工会工作“结合链” 找准结合点。工会工作是做职工群众的工作，而职工群众是企业改革发展的主体，因此要紧紧抓住做职工群众工作这个结合点，把工会工作贯穿到企业改革和发展的全过程，渗透到企业改革发展的各个环节，抓住关键和倾向性问题，有效协调好劳动关系，促进企业改革和发展的顺利推进。

确立着力点。在国有企业深化改革的过程中，工会工作要更加贴近企业实际，靠近维护前沿。要加强源头参与，及时反映职工的诉求，推动解决存在的问题，督促有关政策的落实。要大力推行职代会、厂务公开、平等协商、集体合同、职工董事、监事等制度，推动完善基层民主制度，落实职工的知情权、参与权、表达权、监督权。积极协调好劳动关系，做好困难职工基本生活保障，深入实施送温暖工程，千方百计为困难职工和下岗职工排忧解难。积极开展好劳动竞赛活动，建设职工之家，最大限度的把广大职工群众的积极性创造性发挥出来。选准突破点。工会干部要把改革中的难点作为工会工作的突破点。立足企业实际，进一步解放思想，自觉的客服工作中的主观主义和形而上学思想，勇于直面改革和发展中的各种矛盾，提倡积极研究，勇敢探索，在时代要求和实际发展中树立新观念、新思路。要以广大群众的愿望和呼声作为工会工作中的第一信号，及时准确的了解职工情绪、困难和建议，尤其是在研究和实施涉及职工群众切身利益的政策措施时，要充分考虑到职工群众的合理诉求和承受能力，确保职工群众共享改革发展的成果。

三、深入基层，贴近实际，全力织造工会工作“信息网” 重视超前预测。国有企业工会干部要充分预测一切可能发生的新情况，认真加以分析，研究，推理，从而作出正确判断，迅速制定出相应的措施，预防一切不利因素的滋长，促成有利因素向着预定的方向发展。要超前掌握群众的思想，使国有企业一系列重大决策和改革办法出台后，能够得到平稳顺利的贯彻执行。要经常深入基层，走进职工中，了解预测职工的思想情况，制定一把钥匙开一把锁的措施，维护企业和职工队伍的稳定。

加强信息反馈。国有企业工会干部在做工会工作时，要把信息工作作为重要工作来抓。对外，收集有关改革中与企业相关的新政策，新思路、新举措等方面的信息；对内，收集厂部及各车间、科室有关国有企业改革、生产经营、人事变化等方面的信息，充分发挥工会信息在参政议政、指导工作、表达职工群众利益诉求等方面的重要作用。

促进问题解决。对企业深化改革和发展中出现的一些苗头性、倾向性问题要及时研究、反映、推动解决，防止蔓延。工会

干部个人与所在部门工会要建立工作责任制、与车间、科室设立“联系点”，定期召开碰头会、工会例会、开展工会干部“接待日”活动，经常分析、梳理职工思想。工会干部要到基层兼职或短期挂职，切实“沉下去”，及时发现问题，推动解决问题。

四、率先垂范，实干创新，齐心创造工会工作“新品牌”。培育良好的作风。面对企业深化改革，工会干部要努力解决职工在维权上的认识问题、感情问题、能力为题和作风问题，要具有强烈的责任感和事业心。特别在新形势下要有乐于奉献的精神，不被拜金主义、利己主义、享乐主义和奢靡之风所惑。坚持立党为公，以身作则，不求名、不唯利，为人师表，自觉抵制各种错误思潮的侵入，经得起改革开放的考验。要全身心投入改革发展的实践，积极进取、坚持不懈、与职工同甘共苦，用高尚的品格，坦荡的胸怀，丰富的知识和无私奉献的精神，扎扎实实的做好职工群众工作，发挥表率作用。

坚持实干创新。面对全面深化改革、推动科学发展的主战场，以参与和推动全面深化改革为机遇和动力，牢牢把握团结带领广大职工为实现中国梦而奋斗这一我国工人运动的时代主题，加强工会自身建设，推动工会工作，引导职工群众把思想和行动统一到中央精神上来，把智慧和力量凝聚到为推动全面深化改革做贡献上来，在推进改革开放伟大事业中展现新风貌、作出新贡献。要坚持“促进企业发展、维护职工权益”的企业工会工作原则，树立职工利益无小事的理念，不断解放思想，转变观念，振奋精

神，增强责任感、使命感，在市场经济中努力当好“探路人”，积极主动的创造新方法，不断开拓创新，坚持深入基层保持与职工群众的密切联系，完善服务职工工作体系，千方百计为职工群众办实事、办好事，真正为企业和职工群众服务，努力打造新形势下工会工作参与和推进改革发展的“新品牌”。

第五篇：国有企业土地资产经营管理思路

国有企业土地资产经营管理思路

摘要：

土地是民生之本，发展之基，财富之源。伴随着我国改革开放的发展，国有企业经过多次产业结构调整，大量土地资源闲置出来，同时，随着土地资源日渐稀缺，土地价值日益凸显，因此，积极盘活企业存量土地资产,加强土地资产管理，实现对土地资产的合理经营，避免土地资产大量闲置和浪费，成为国有企业提高其资产运营效益的有效途径。深入研究国有企业土地资产的运营管理，是新形势下企业深化改革，业务转型升级的必经之路。

关键词：国企;土地资产;盘活;经营管理

一、国有企业土地资产经营管理现状

我国在新中国成立后，一直实行的是计划经济体制。在此体制下，土地的供应都是根据企业需求而定的。这种需求会随着改革开放后市场经济的建立、企业的发展，相关政策的限制等各因素影响而变化，因此导致许多国有企业土地资产低效、无效利用,甚至处于闲置的状况，随着我国市场经济体制的进一步发展，此类问题更为凸显。

长期以来，由于国有企业各方面体制的问题，其土地资产的价值没有真正得以体现。一方面，因土地使用权大都通过无偿划拨方式取得，不少国有企业一度忽视了土地资产存在的价值及其对企业的重要作用,企业单纯从扩大生产规模、降低企业成本、增大营销投入等方面下功夫,实现企业利润最大化。随着市场经济的发展，土地资源日渐稀缺，许多国有企业逐渐意识到自己用巨资出让的土地，如果只是用于生产生活性基地的建设，在一定程度上相当于土地资产低效利用。另一方面，由于我国土地公有制的性质，在很长一段时间内，各类土地流转受国家、地方政策限制较多，客观地造成了国有企业土地资产经营体制存在许多障碍，发展缓慢。

二、如何有效进行国有企业土地资产经营管理工作

（一）建立机制 1．建立土地资产经营责任机制。国有企业开展土地资产经营管理工作，首先要得到企业领导层的高度重视，不要再将土地只作为一种生产要素，而要作为企业的一种重要资产，一种资本进行经营。其次，要专设土地资产管理机构，长期研究土地政策、研究土地资产经营策略，进行多方市场调研，对符合土地性质的开发项目进行长期跟踪、分析和策划；第三，具体负责土地资产经营管理的人员要及时掌握国家土地房产经营管理的法律法规，对企业土地资产权属状况、土地性质、经营模式、经营效率进行分析，做好相关数据的采集，为土地资产管开发决策打下坚实的基础。

2．建立土地资产经营决策机制。土地资产经营涉及企业重大事项，直接影响到企业的经济效益，必须要建立完善的土地资产经营管理决策机制，详细梳理资产开发、经营、管理各环节的审批流程，完善资产管理相关部门联动管理机制，明确各方职责，对土地资产管理的近期目标、市场前景，长远规划等各因素进行综合考量，选出最优经营方案，为企业获取最大的当前利润、长远利益提供有力保障。

3．建立土地资产经营评估机制。企业要根据市场情况，定期对企业土地资产情况进行评估。这种评估，不仅是对土地资产价值进行评估，更关键的是对土地资产经营管理成效进行评估，分析企业土地资产使用情况，是否达到价值最大化，是否仍然存在闲置、低效利用的状况，根据土地资产评估结果认真分析及时进行调整。评估工作，可由企业相关部门自行进行评估，也可找一些比较成熟的评估机构进行评估，为企业经营土地资产决策提供依据。

4．建立土地资产监督管理机制。国有企业土地资产大部分为国家所有，在进行土地资产处置过程中，必须主动接受政府国有资产管理部门的监督。同时，国有企业必须建立一个监督机构。主要负责两个方面的工作，一是向政府报送土地资产处置方案，获取政府批准，同时与地方土地资产管理部门及时沟通，做好权属登记、经营策略等方面的事项；二是在土地资产经营中，要搞好监督管理，防止其他企业或个人利用土地资产经营处置，谋取不正当利益，防止国有企业土地资产的流失。

（二）充分提高土地资产利用效率

企业要想做好土地资产的经营管理，首先，必须充分了解本企业土地资产现状，详细考察分析土地附属建筑物的结构特点、空间布局、便捷程度及利用效率，在不影响整体规划及周边环境的情况下，尽可能提高土地建筑容积率，实现土地资产在企业日常生产运营上的合理配置，最大限度提高土地资产的利用效率，减少土地资产冗余及土地资产的占用、运输、储藏成本。其次，要密切关注土地资产的使用年限，加强对建筑物的维护保养，使建筑物处于一种良好的状态中，增长其经济寿命。

（三）正确认识土地资产权属状况

国有企业土地资产的经营管理，必须要充分了解并正确认识其土地资产的权属状 况及性质，具体涉及到土地资产使用权和土地性质的改变。

1．土地使用权的改变

企业土地资产的经营，不论是任何形式的转让、出租、投资，其中一个重要环节是将国家划拨土地使用权方式转变为出让土地使用权方式。通过向国家支付土地使用权出让金，获取一定年限的土地使用权，可以进行土地的自主经营，也可依法进行土地使用权投资、转让、出租或抵押等。

2．土地性质的改变

在土地资产投资经营过程中，往往会涉及到土地性质的改变。土地性质的改变首先必须缴纳相应的土地出让金。其次，土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。土地附属建筑物如作他用，也必须通过规划、消防等多个部门审批并补交一定的土地出让金。

由于目前工业土地的价格远远不及商业、住宅等经营性用地价格，在进行企业土地资产经营过程中，根据土地资产实际情况，周边市场环境，可将部分原来的工业属性变成商业、住宅等属性，从而最大程度提高土地价值。

（四）慎重选择土地资产经营模式

1．提升划拨土地利用价值

国有企业通过充分提升划拨土地的潜在价值，实现企业土地资产的保值增值。一方面，要提高土地资产容积率，可建设高层办公场所，可利用企业原有老厂房、旧仓库改造为员工食堂、培训中心、健身中心或企业文化展厅等相关配套设施，最大程度提高土地资产利用强度，使其尽量发挥效益，为企业土地资产的增值发挥作用；另一方面，可通过相关政策对其划拨土地低价取得出让土地使用权，利于土地资产价值显化。

2.土地资产出租

出租土地使用权，企业可以将自己拥有完整土地使用权一定年限租给其他企业和个人，从中获取租金，这种方式促使企业将自身闲置土地资产经过市场经营，获得价值效益，使得土地资产得到合理配置，通过出租土地使用权，一是不会失去土地，二是可以利用好闲置土地，三是对企业的经济效益有一定的改变。但在经营中，要注意以下几个方面的问题：一是要把握好出租年限，企业出让取得的使用权，要在国家规定的出让年限内进行租赁；二是企业出租土地使用权时，要尽可能考虑企业土资产的整体规划，避免土地资产碎片化的产生；三是企业出租土地竟可能选择一些具有一定资金实力或具有良好投资业绩的公司合作，确保土地资金价值的增值和保值。

3.土地资产抵押

土地使用权抵押，是指经债权人和债务人约定，在不转移土地使用权所有者主体 及占有状态的前提下，债务人将其土地使用权抵押给债权人，从债权人获取融资或其他资产权；同时，债务人担保在逾期不清偿债务时，债权人有权依法申请将该土地使用权变价并从所得价款中优先受偿的法律行为。土地使用权的抵押是一种不动产的抵押。抵押权的设置有一些明确的要求，一是土地使用权必须是出让土地使用权；二是土地使用权抵押时，不发生土地使用权转移，土地使用者继续享有对土地的占有、收益的权利，但是处分权受到限制。但经过抵押权人同意，被抵押的土地使用也是可以转让的。对于债务人不可能履行债务的，须按法定程序，处分土地使用权，土地使用权才有可能发生转移。三是抵押土地使用权时，地上建筑物及其他附着物随之抵押。从另一个方面说，如果建筑物等附着物抵押时，地上建筑物及其土地使用权也随之抵押。四是土地抵押权的设置不能超越土地出让合同规定，比如年期、用途的规定。

土地使用权的抵押，主要适用一些急需现金流的企业，特别急需进行技术改造等项目的企业，并且有一定量的土地资产。通过对企业出让土地使用权进行评估，以此在银行抵押，实现资金收入。但也存在一些问题，如果企业以土地资产抵押后，取得的资金投入企业生产，企业亏损后，如果还不起银行贷款，这时，企业就面领着土地资产被银行处置的风险。

4.土地使用权投资

企业将所取得的一定年期的土地使用权资金进行评估，明确资金价值后，以此作为资本按一定股份投入到新的企业中去，享受企业分红或成为新企业股权者的行为。一般来说，主要适用土地稍有富余并希望通过参股取得更多市场竞争力的国有企业。企业自身由于经营范围的限制，难以独立投资经营项目，可积极与政府、第三方投资公司合作联合投资经营项目。根据近年来国家对电子商务、仓储物流、文化产业及民生工程政策的大量出台，企业可根据自身土地资产的现状、投资运营情况,合理规划,适当参与相关产业的发展。例如：可利用土地使用权投资建立中高端零售业、打造城市休闲综合体、开发商住一体化住宅区、建立智能物流园区、建立种植及生态体验园、建立养老服务站等项目。这种模式可扩大企业竞争力，开拓新市场，发展新业务，有利于企业在新形式下的业务转型，是一种较好的土地资产经营方式。

5.土地使用权转让

转让土地使用权是企业将已取得的出让土地使用权转让给其他使用者，相当于企业资产的转让。转让土地资产方式的情况主要有三种：一是适用于企业闲置土地资产较多的情况。二是适用于企业改制。企业改制时，政府批准对企业员工进行安置时，需要转让土地资产的情况。随着城市化发展，国家要求一些企业按统一规划进入工业集中区、企业园区等，很多地方都实行了推城入园政策，经过政府批准，企业可将地处城市地价较高的土地资产转让，所获收入大部分返还用于企业在工业集中区或企业园区开发建设。随着近年来土地价格的高涨，转让土地资产并从中取得高额的增值收益，已成为不少存 在资金困境且有闲置土地资产的企业迅速解决经济问题的捷径。

以上土地资产经营方式都有其各自的优缺点，并且各种优缺点不是一成不变的，会因为企业类型、经营状况、发展前景的不同有所差异。在有些情况下，优点也可变为缺点，缺点也可能转换为优点。

（五）科学准确评估土地资产经营效率

在对企业土地资产经营过程中，通过对企业经营活动的分析，以获取土地资产经营的最大效益。主要分析以下几个方面：

1.效益指标情况。土地资产经营的效益情况，主要指企业土地资产进行经营管理而产生的效用。比如，每平方土地资产面积的经营收入情况，土地资产总费用占企业总资产比例，企业土地资产与其他资产经营效益分析，单位产品或单位服务中所体现的土地成本费用情况等。

2.土地政策债务情况。土地使用权在市场准确评估下，进行抵押贷款，这种土地资产效能就会产生土地资产债务。了解土地资产的贷款金额、还款期限、评估价格等，对于有效经营，具有重要作用。

3.土地资产总收益。把土地资产购置成本作为企业基期支出，将土地资产经营管理成本和土地使用保有产生的相关费用计入土地使用成本支出，按购置土地成本价格测算的土地租金或者按公平市场的土地资金作为每一时点的收入，可以计算出土地资产的净现值，就可计算出土地资产的总收益，以此可以判断土地资产的利益效率。

主要参考文献

［1］李如海主编.土地资产管理实践与探索［M］.北京:北京大地出版社.2004.［2］刘俊.中国土地法理论研究［M］.北京: 法律出版社.2006.