商业街地产项目的规划与设计

第一篇：商业街地产项目的规划与设计

商业街地产项目的规划与设计

随着中国经济的飞速发展，商业地产项目、商业街建筑规划及景观规划等日益受到来自各界的关注。近年来北京、上海、广州等城市一些知名的住宅项目，已将商业街的建设作为整个项目开发的重要组成部分。同时，目前国内对大型商业地产项目即购物中心的立项和规划、建设也越来越多，并进行了广泛的招商宣传。

然而这些仍然无法与国外真正意义上的Shopping Mall相比。根本原因在于，国内发展商普遍缺乏有效的经验，对商业地产开发的操作思路、操作程序、招商渠道等也把握不好。其中最大的问题就是对于商业地产和住宅项目的开发缺乏根本性的区别。很多发展商曾经运作并开发大量住宅项目，取得了一些成绩也获得了一定的经验，但如果就此认为商业地产也可以如住宅项目那样轻松地找土地找项目，自己做市场评估，自己完成规划设计，然后对外招商，那么将来的形势将是严峻的，可想而知遇到的困难也将越来越多。

为什么商业地产和住宅项目存在很大的区别？首先从商业地产项目的规模与形态上，可分两大类，一类是服务于大型综合商业的Shopping Mall，即购物中心；还有一类是商业街的商铺店面。作个形象的比喻，如果商业地产是传销，那么住宅项目就是直销。做住宅项目时，发展商可以自己分析市场，根据对市场需求的研究作产品定位，决定户型比例以及住宅产品的类型，然后直接进行销售。

但大型的综合商业地产项目则完全不同，其销售对象并非直接的购物消费者（可能有些散户，可以把他们视为直销），而是商家，特别是主力店。因此发展商首先要找到主力店，按照他们的要求进行规划设计，这一过程最为艰难。例如一个几十万平米的店，招一家主力店最多2万平米，即使确定了能够解决十万平米的主力店，那么还有十几万平米等待解决，这对于发展商无疑将形成巨大的压力。同时发展商要将店铺销售出去，就必须先决定主力店的形式，例如是仓储式还是家电用品销售。因为对于不同的主力店，其卖场的比例大小也不同。以国外某大型商场为例，他们对卖场的面积、停车位的面积、货架的陈列等都有一系列的要求，如果发展商自己在做设计时不符合这样的要求，那么项目越深入，后期招商的困难将越来越大。

国外主力店招商的评估办法

主力店招商有一系列的具体要求，其中对项目的市场判断尤为重要。而对于发展商，了解商业地产和住宅开发之间的区别则是最重要的。首先，同样是商业地产，其定位却不尽相同。例如体验式的商业，咖啡、休闲、娱乐、电脑这类游戏设施可以兼容，还有一些业态是无法互相兼容的；而有的Shopping Mall是家具城，有的是建材城，它们的定位也不一样；即使同是大型业态，如国内的许多大型超市，也首先需要明确商业业态的具体形式，才能根据实际需求进行设计。

另外即专业顾问机构的重要性。目前，全球能够做大型商业地产评估、资源整合、主力店招商，以至介入到最后管理和实施的顾问公司仅仅十几家。然而国内发展商对此缺乏足够的认识，导致专业化的顾问机构在国内还没有市场。并且，国内发展商将政府领导的题词等放于招商资料的前几页，而国际企业、财团和连锁店等最为看重的却是市场分析、财务分析等。这就使得中国的发展商缺少了信誉保证，招商过程中自然阻力重重。

例如国外某大型商场其进入中国的目的即为了赢利，因此对项目必然会进行认真而专业的评估：市场如何、开发商的房子如何、开店的效益如何，否则不会轻易投资。而国内如果无法提供这方面的评估，就需要聘请顾问公司这样的中介机构。这是因为对方希望通过代表自身利益的机构进行评估。而顾问机构最重要的作用就是整合资源，找到非常好的招商渠道，吸引主力店进来。其次，大的主力店机构相对强大，总部设在法国、欧洲、亚太地区，北京、上海也设有总部，各部门的职责、职权都比较明确。国内的发展商想找他们合作，通常不知该找哪一级部门，因此更需要通过顾问公司这样的中介机构建立特殊的合作顾问关系。主力店招商之前不应进行建筑设计

北京五合曾执笔国内许多购物中心的设计。他们认为，首先对于大型商场或购物中心，商家比较重视内部空间的可视性，加大可视性可对公共购物产生显著的引导作用。例如商场中某一间店能够被人一眼看见或者多个角度都能看到，其出租或出售就非常方便，否则很难出租。这样的整体空间可通过天窗和中庭的变化和设计，令顾客产生空间安全感和舒适感，而不是像进了迷宫。例如上海某知名广场其中庭设计就非常简洁、合理；而另一广场则相对走向极端，中庭极其复杂，十几层高，进去以后有游乐场的感觉，同时商场内天桥纵横缠绕，令人顿感繁复。

同时，目前的大型综合商业趋向于多种购物消费形式的大融合。例如北京五合在深圳负责的一个项目，融合了三家主力店、小的精品店和品牌店、购物街，以及室外露天咖啡茶座的商务餐饮部分等。为此，他们设计了室外广场及舞台等，因为这不仅是商场的需要，也是城市空间的需要。这些室外宣传或促销活动由现代商业演化而来，并已逐渐形成了一种模式。同样，由他们主持设计的王府井富阳广场也提供了这样的表演舞台，对商场的宣传、销售等活动起到了积极的影响。

此外对于大型商场，其交通组织非常复杂，因此首先要考虑的是如何从一开始就疏导人流，例如通往二层或直接通向三、四层的扶梯设于商场门口附近，缓解入口处人流的压力。另外即如何将人流引入商场深处，因为顾客能够看到、走到的地方效益才会更大，对于大型商业建筑而言这才是最重要的。北京五合提供的处理方式即通过大中庭、天窗的引导作用，保证店铺的均好性。

如何规划商业地产设计

在商业地产设计方面，首先要明确开发者、使用者和消费者之间的关系。这一点与酒店设计相似，商业地产开发商并非自己使用店面，其销售对象是主力店，因此必须按照主力店的要求去设计。

以购物中心类商业地产的设计为例，发展商应与专业的商业顾问公司合作，目的是明确商业业态的特点和具体操作方式。因为每个项目都有自身明确的市场定位，应当以高度专业化的方式进行操作，由专业顾问公司代理或策划、招商。而如果设计普通商业街的商铺，发展商可以自己操作，但在市场判断上可能还会存在风险。因为有的商业只是住宅区的配套，商业盈亏并不重要，只要大型住宅项目销售顺利即可。于是，有些大型商业街设有餐饮消费空间，装修气氛也很好，但其硬件配套如通风排烟设备等较为欠缺，经营就必然受到影响。

可以说，商业地产操作的核心是通过策划、规划和设计使项目升值。在整个合作过程中，发展商、投资商作为最大的投资方，同时也是最大的风险承担者。因此，整个操作应当以专业的态度和技术进行。对于地产开发，重视专业顾问机构就极为重要，同时也应慎重选择有商业项目专长的设计师或设计团队。因为，发展商对建筑设计质量的重视程度和投入如何，对于项目的后期回报无疑将具有着重大的影响。

商业地产是新一轮城市开发建设的高潮和机会。它面临着新时期设计需求的变化，从而将直接导致结构的变化。这不仅需要发展商具有高度的商业敏感性，重视专业技能和科学资讯，同时对于投资招商也应认真而慎重。

第二篇：商业街规划设计要点

商业街规划设计要点

2008-12-31 10:34:56 作者： 来源：互联网 浏览次数：0 文字大小：【大】【中】【小】

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商业街规划设计要点:

一、尺度近人

二、空间的限定

三、风格色彩的多元化

四、面材的软化与精化

五、重视非建筑元素

商业街规划设计要点

空间规划设计

一、尺度近人

建筑物的尺度设计是影响人对建筑空间感受的关键要素之一。商业街的理想气氛应该是使用人觉得亲切、放松“平易近人”，使人有愉悦的消费心情，而不是“以势压人”。

商业街的尺度应该以行人的活动为基准，而不是以高速过往机动车为参照。购物行人所关注的纵向范围主要集中在建筑一层。对一层以上的范围几乎是“视而不见”。而横向关注范围一般也就在10米——20米之间，而超过20米宽的商业街，行人很可能只关注街道一侧的店铺，不会在超20米宽的范围内“之”字前行。这恰好说明了商业街建筑外观设计的重点应该在建筑外观设计的第三个层面上。

建筑外观造型的设计可以分为三个层面。第一层面是建筑的宏观造型，也就是天际轮廓线。著名建筑的外观轮廓往往都很醒目，使人过目不忘，如悉尼歌剧院、天坛等。第二层面是人在中距离上对建筑的感知方面，也就是建筑外观的中观元素。包括建筑开窗与实墙面的虚实对比，立面横竖线条的划分等。而第三个层面则是人到建筑近前，与建筑直接接触的微观层面。人所能感受的范围也就在一层高之内。这一层面上的设计重点应该是建筑的细部和材质的运用。商业街的设计重点也应在首层外观的细部上，包括门窗的形式，骑楼雨罩的应用，台阶、踏步、扶手、栏杆、花盆、吊兰、灯具、浮雕、壁画、材质色彩与划分等等。建筑师的设计深度不应仅仅停留在第一个层面上，缺少细部的设计无法满足购物行人对建筑的尺度要求，必然会空洞没有人情味。

国外商业街经常被作为设计样板，这与国外商业街的小体量、小尺度的人性化设计分不开。国内的设计容易偏重于气派、豪华、厚重的形象和气势。商业街设计的尺度把握应该以人为本。

二、空间的限定

人在商业街内的活动和感知空间是三维的。所以设计师对街道的长度方向、宽度方向和高度方向都应有针对性地设计。首先商业街的长度随商业的规模而定，没有一定之规。但室外建筑空间根据心理感受模式可以分为向心的、有聚合力的、所谓的“积极空间”和发散的、通过性的、难以聚合人气的“消极空间”。作为商业街这样一个有聚合要求。需要行人购物休息能够驻足停留、感受观赏环境的空间，它必须是一个通过建筑手段塑形成的“积极空间”。也就是在商业街的两端需要某种形式的空间标志物和限定物，标志着商业街的起和终。同时也起到把车行交通空间同步行购物空间隔离的目的。

例如在北京珠江国际城商业街设计中，入口一端的一座中西合璧的牌楼作为标志，不但使入口更加醒目和吸引人，也起到屏障的作用，把城市交通与步行空间隔开。小区中心一端以一座高耸的钟塔既作为商业街结束也标示着小区的中心。两端标志的建立确立了商业街的宽间范围，购物人能随时感知自身在这一空间内的位置，预知未走的路程。这一手法避免了购物者在大市场内常有的混乱与迷失感。

从人的行为模式来看，一般步行商业街的宽度宜在10——20米之间，超过20米宽的街道难有近人的尺度。从建筑高度与街道比例来看，街宽宜在楼高的1/3——1/4。商业街的宽度也与商业规模有关，但不等于说街越长楼越高，街应该越宽。空间的舒适度也是必须考虑的。若宽于20米，“街”的感觉则可能被“广场”的感觉取代。

商业街空间的高度方向的限定应遵循以行人为模数的原则，并考虑二次空间的应用。住宅区的商业街经常是同住宅建筑合二为一的，也就是底层商业。顶部住宅，特别是高层建筑因与商业建筑个性不同，与商业街的建筑设计手法不必相同。多层、低层住宅如有可能，在尺度和色彩上适当加以商业特点能提高商业街与住宅的整体性。

在首层商业与二层住宅之间用雨罩、骑楼、遮阳等形式将商业空间与居住空间在室外区分开是必要的。既能降低噪音和视觉干扰，也可使上下不同的建筑个性有一个明确的区分带。雨罩骑楼这样的空间划分手段能将建筑主体所形成的外部空间划分成次一级的二次空间。骑楼这样的空间正好适应购物行人的尺度，无论建筑主体有多高，这样的二次购物空间给人稳定的舒适感。

三、风格色彩的多元化

自然形成的传统商业街的诱人之处在于其不同时期建造，风格迥异的铺面杂拼在一起，造成以极其的多元化而达到统一的繁华效果。新设计的商业街往往因人为的统一而流于单调乏味。为追求传统商业街的意境，设计师应有意识地放弃追求立面手法简单的统一，甚至应刻意创造多种风格的店铺共生的效果。

不同风格的建筑单元拼在一起使人联想起小镇风情。即便是同样设计的不同单元，也通过材质、颜色的变化，加强外观差异化。商业街的魅力就在于繁杂多样立面形态的共生。这也是商业街与大型百货商厦的区别。

四、面材的软化与精化

商业街建筑与其它建筑外观的重要不同是店家需要根据自身商业的性质特点，二次装修店铺外观。建筑的外观设计仅仅是一个基础平台。店家最起码需要安装招牌，有些连锁店还需要改为特定的颜色、样式。而招牌、广告、灯箱等室外饰物往往成为建筑外观中最惹眼的元素。失控的第二次外装可能会同原建筑设计立意冲突，甚至破坏建筑空间的效果。所以成熟的商铺外观设计应考虑改造外装的可能，预留店名、招牌、广告和其它饰物的位置。

为突出人情味，商业街表面构件上越来越多地应用了软性面材，例如蓬布遮阳、竹木材料外装、悬挂的旗帜和其它织物招牌等饰件。这一趋势使得建筑立面设计更趋近装修装饰设计、也要求设计师不能停留在建筑框架的设计深度上，必须以装修的精度来做商业街立面设计。换句话说，商业街的外观设计已经很室内化。

五、重视非建筑元素

商业街室外空间与气氛的形成，主要决定于建筑的空间形态和立面形式，但也取决于其它一些建筑元素的运用，比如室外餐饮座、凉亭等功能设施，花台、喷泉、雕塑等、灯具、指示牌、电话亭等器材、灯笼、古董、道具等装饰，铺地、面砖、栏杆等面材。这些元素是商业街与人发生亲密接触的界面。若想使这一界面更“友善”，就需要从景观、园林的角度深化商业街的设计。

总之，商业街的设计不应是简单满足规模、流量、流程等技术指标，也应重视它所给人的心理感受。而为达到一个舒适、活跃而有新意的视觉与空间效果，设计师必须考虑人的尺度，从装修装饰与景观设计的深度来要求商业街外观的设计成果。

第三篇：商业街规划设计要点

商业街规划设计要点

一、尺度近人

建筑物的尺度设计是影响人对建筑空间感受的关键要素之一。商业街的理想气氛应该是使用人觉得亲切、放松“平易近人”，使人有愉悦的消费心情，而不是“以势压人”。

商业街的尺度应该以行人的活动为基准，而不是以高速过往机动车为参照。购物行人所关注的纵向范围主要集中在建筑一层。对一层以上的范围几乎是“视而不见”。而横向关注范围一般也就在10米——20米之间，而超过20米宽的商业街，行人很可能只关注街道一侧的店铺，不会在超20米宽的范围内“之”字前行。这恰好说明了商业街建筑外观设计的重点应该在建筑外观设计的第三个层面上。

建筑外观造型的设计可以分为三个层面。第一层面是建筑的宏观造型，也就是天际轮廓线。著名建筑的外观轮廓往往都很醒目，使人过目不忘，如悉尼歌剧院、天坛等。第二层面是人在中距离上对建筑的感知方面，也就是建筑外观的中观元素。包括建筑开窗与实墙面的虚实对比，立面横竖线条的划分等。而第三个层面则是人到建筑近前，与建筑直接接触的微观层面。人所能感受的范围也就在一层高之内。这一层面上的设计重点应该是建筑的细部和材质的运用。商业街的设计重点也应在首层外观的细部上，包括门窗的形式，骑楼雨罩的应用，台阶、踏步、扶手、栏杆、花盆、吊兰、灯具、浮雕、壁画、材质色彩与划分等等。建筑师的设计深度不应仅仅停留在第一个层面上，缺少细部的设计无法满足购物行人对建筑的尺度要求，必然会空洞没有人情味。

国外商业街经常被作为设计样板，这与国外商业街的小体量、小尺度的人性化设计分不开。国内的设计容易偏重于气派、豪华、厚重的形象和气势。商业街设计的尺度把握应该以人为本。

二、空间的限定

人在商业街内的活动和感知空间是三维的。所以设计师对街道的长度方向、宽度方向和高度方向都应有针对性地设计。首先商业街的长度随商业的规模而定，没有一定之规。但室外建筑空间根据心理感受模式可以分为向心的、有聚合力的、所谓的“积极空间”和发散的、通过性的、难以聚合人气的“消极空间”。作为商业街这样一个有聚合要求。需要行人购物休息能够驻足停留、感受观赏环境的空间，它必须是一个通过建筑手段塑形成的“积极空间”。也就是在商业街的两端需要某种形式的空间标志物和限定物，标志着商业街的起和终。同时也起到把车行交通空间同步行购物空间隔离的目的。

例如在北京珠江国际城商业街设计中，入口一端的一座中西合璧的牌楼作为标志，不但使入口更加醒目和吸引人，也起到屏障的作用，把城市交通与步行空间隔开。小区中心一端以一座高耸的钟塔既作为商业街结束也标示着小区的中心。两端标志的建立确立了商业街的宽间范围，购物人能随时感知自身在这一空间内的位置，预知未走的路程。这一手法避免了购物者在大市场内常有的混乱与迷失感。

从人的行为模式来看，一般步行商业街的宽度宜在10——20米之间，超过20米宽的街道难有近人的尺度。从建筑高度与街道比例来看，街宽宜在楼高的1/3——1/4。商业街的宽度也与商业规模有关，但不等于说街越长楼越高，街应该越宽。空间的舒适度也是必须考虑的。若宽于20米，“街”的感觉则可能被“广场”的感觉取代。

商业街空间的高度方向的限定应遵循以行人为模数的原则，并考虑二次空间的应用。住宅区的商业街经常是同住宅建筑合二为一的，也就是底层商业。顶部住宅，特别是高层建筑因与商业建筑个性不同，与商业街的建筑设计手法不必相同。多层、低层住宅如有可能，在尺度和色彩上适当加以商业特点能提高商业街与住宅的整体性。

在首层商业与二层住宅之间用雨罩、骑楼、遮阳等形式将商业空间与居住空间在室外区分开是必要的。既能降低噪音和视觉干扰，也可使上下不同的建筑个性有一个明确的区分带。雨罩骑楼这样的空间划分手段能将建筑主体所形成的外部空间划分成次一级的二次空间。骑楼这样的空间正好适应购物行人的尺度，无论建筑主体有多高，这样的二次购物空间给人稳定的舒适感。

三、风格色彩的多元化

自然形成的传统商业街的诱人之处在于其不同时期建造，风格迥异的铺面杂拼在一起，造成以极其的多元化而达到统一的繁华效果。新设计的商业街往往因人为的统一而流于单调乏味。为追求传统商业街的意境，设计师应有意识地放弃追求立面手法简单的统一，甚至应刻意创造多种风格的店铺共生的效果。

不同风格的建筑单元拼在一起使人联想起小镇风情。即便是同样设计的不同单元，也通过材质、颜色的变化，加强外观差异化。商业街的魅力就在于繁杂多样立面形态的共生。这也是商业街与大型百货商厦的区别。

四、面材的软化与精化

商业街建筑与其它建筑外观的重要不同是店家需要根据自身商业的性质特点，二次装修店铺外观。建筑的外观设计仅仅是一个基础平台。店家最起码需要安装招牌，有些连锁店还需要改为特定的颜色、样式。而招牌、广告、灯箱等室外饰物往往成为建筑外观中最惹眼的元素。失控的第二次外装可能会同原建筑设计立意冲突，甚至破坏建筑空间的效果。所以成熟的商铺外观设计应考虑改造外装的可能，预留店名、招牌、广告和其它饰物的位置。

为突出人情味，商业街表面构件上越来越多地应用了软性面材，例如蓬布遮阳、竹木材料外装、悬挂的旗帜和其它织物招牌等饰件。这一趋势使得建筑立面设计更趋近装修装饰设计、也要求设计师不能停留在建筑框架的设计深度上，必须以装修的精度来做商业街立面设计。换句话说，商业街的外观设计已经很室内化。

五、重视非建筑元素

商业街室外空间与气氛的形成，主要决定于建筑的空间形态和立面形式，但也取决于其它一些建筑元素的运用，比如室外餐饮座、凉亭等功能设施，花台、喷泉、雕塑等、灯具、指示牌、电话亭等器材、灯笼、古董、道具等装饰，铺地、面砖、栏杆等面材。这些元素是商业街与人发生亲密接触的界面。若想使这一界面更“友善”，就需要从景观、园林的角度深化商业街的设计。

总之，商业街的设计不应是简单满足规模、流量、流程等技术指标，也应重视它所给人的心理感受。而为达到一个舒适、活跃而有新意的视觉与空间效果，设计师必须考虑人的尺度，从装修装饰与景观设计的深度来要求商业街外观的设计成果。

一．设计前期和场地设计（90）

201.规划确定的新建居住区、统建住宅和大型公共建筑应建人防地下室 202.市区新建9层以下、非深基础的民用建筑项目，总建筑面积超过7000M2者应修建人防地下室

203.公共建筑物的出入口宜设置在主干道两侧

204.地震设防的城市，干路两侧的高层建筑应由道路红线向后退让5--8M 205.次干道两侧可设置公共建筑物的出入口，并可设置机动车和非机动车的停车场等设施

206.市区建筑容积率大于4的地区（城市规模≤200万人口的城市），其道路支路的密度应在6--8公里/公里2 207.建筑物一级耐久年限 100年以上

建筑物二级耐久年限 50--100年

建筑物三级耐久年限 25--50年

建筑物四级耐久年限 15年以下

208.居住区规划设计中综合技术经济指标中总建筑密度为第二位、绿地率位第三位

209.建筑物和建筑突出物均不得向道路上空排泄雨水

210.综合医院设计规范要求在门诊、急诊入口附近均应设车辆停放场地 211.改扩建步行商业街的红线宽度不宜小于10M（不按人流量确定）

新建步行商业街，应留出不小于5M的宽度供消防车通行

步行商业街如设有上空顶盖时，净高不宜小于5.5M 步行商业街长度不宜大于500M 步行商业街的各个出入口附近应设置停车场地 212.商业步行区的道路宽度可采用10-15M 紧急疏散出口的间距为160米

距城市次干道距离不宜大于200米，距公交站不宜大于100米

步行区应进行无障碍设计

213.村镇道路是规划范围内的宽3.5M以上道路的总称。

分四级：一级14--20M，二级10--14M，三级6--7M，四级3.5M 214.山地南低北高，依山势平行建住宅群，可在满足日照要求条件下，缩小建筑间距，对提高建筑密度有利

215.夏季主导风向应朝向长的建筑吹，并引导风穿堂过 216.居住区级公建服务半径800-1000M；

小区级公建服务半径400-500M；

组团级公建服务半径150-200M；

217.居住区级道路按红线宽度计算20M,道路车道宽为9米

小区路按路面宽度计算5-8M 组团路按路面宽度计算3-5M 宅间小路也应计入道路用地面积2.5M 218.道路旁设骑楼，柱外缘距道路红线大于0.45；骑楼底层外墙到道路红线3.5米；净高3.6米；骑楼地面应于人行道地面相平，无人行道时高出路边界0.1-0.2 219.小区路设人行便道时，人行便道不计算

220.配建停车场属于公建用地,居民小汽车停方场属道路用地 221.居住区规划的总用地分别为居住区用地和其他用地二类 222.居住区内公共绿地的总指标为1.5M2/人

223.居住区的室外儿童游戏场的适用坡度应为0.3-2.5% 224.机动车与非机动车混行的道路,其纵坡宜按非机动车道要求控制 225.公共汽车站停车场停车总数不超过50辆时可设一个出入口

客车进出口应用文字和灯光分别标明进站口和出站口

每组停车数量不宜超过50辆

站场停车超过50辆，应按组设汽车水箱供水点

226.一类高层民用建筑主体部分与建筑耐火等级为一、二级的汽车库之间的防火间距为20米 227.广场地面坡度，一般满足排水0.3%--3%，尤以0.5%--2%为宜 228.消防车道宽度不应小于3.5M 消防车道净高不宜小于4M 建筑的沿街部分超过160M时，应设穿过建筑物的消防通道

229.易受积水雨水影响的楼地面应比同层相邻使用空间部分低20-50，以免溢水

230.居住区住宅建筑应避免视线干扰，窗对窗及阳台视线干扰距离不宜小于18米

231.建筑周围应设环形消防通道，可利用交通道路 232.汽车坡道出入口与平地相衔接按坡度1/2 i‰计

233.残疾人非机动车道最小宽度不得小于2.5M，横向坡度2.5% 234.当建筑设有进车道时，室内地坪应尽可能接近室外平整地标高，一般室内外高差为0.15M 235.考虑地下水位、地质条件，地下水低的地段，可考虑挖方，减少建筑基础埋深，地下水位高的地段不宜挖方

236.居住区干道有纵坡控制要求应大于0.3%坡，宜平缓，稍低于附近居住区用地的标高

237.建筑物坡道，汽车一般最大8%，手推车不大于6%，电瓶车不大于4%，自行车可不大于3% 238.顺风坡区，风向平行等高线，建筑斜交等高线布置，通风良好

迎风坡区，风向垂直等高线，建筑顺等高线或斜交等高线布置，通风良好 239.山地高压风区，风压较大，不宜建高楼以免背面涡风区产生更大涡流 240.背风区，可能产生绕风或窝风，布置居住建筑，通风不好 241.山地建房时，为防山洪危害，要靠修建排洪沟，拦洪坝 242.面积较大，地势较平坦的地段，多用暗沟排水

场地排水方式，建构筑物比较分散的场地多用明沟排水

建构筑物标高变化比较多的地段，多用明沟

道路标高高于建筑物标高的地段，多用明沟 243.室外管线亚热带地区不需要专门规范及标准设计 244.供水管材一般不用工程塑料管

245.膨胀土地区管线布置应避免埋深、依据山势布置、采用管沟敷设是应避开暗流地带、建筑物四周不应作明沟排水

246.蒸汽管或热水管可架空敷设，地沟敷设，不可与煤气管共架敷设，不应直埋

247.直埋电缆与建筑关系不允许埋入散水，且距建筑物散水0.5M净距

248.地下电缆可与道路交叉布置，但电缆中心线至路面最小垂直净距应为1M 249.污水在下，给水次之，煤气在上，电力、电讯依次靠近建筑，彼此错开 250.公园游人集中场所范围内不宜选用大规格的苗木

251.绿地率指居住区内公共绿地、专用绿地、宅旁绿地和道路绿地四种绿地，不包括屋顶、晒台等人工绿地

252.土方工程系统图，‘+’表示填方，‘-’表示挖方，中间无符号表示不需工程挖填土方量，属施工待整平区

253.表示道路横拱排水应在路面之上画箭头

254.对车流量较多基地出入口距城市道路交叉口红线大于70M 距人行道、引桥道、地铁出入口大于5M 距公交站台大于10M 距中小学、公园、残疾建筑大于20M 当基地道路坡度较大时，应设缓冲段与城市道路连接

255.在大城市车辆较多的主干道，靠近交叉路口附近设置公交中途站，一般应设在交叉路口100米以外处

256.不允许突入道路红线的建筑突出物有：

台阶、平台、窗台

地下建筑及建筑基础

除基地内连接城市管线以外的其他地下管线 257.有人行道的

2米以上窗扇、窗罩，0.4米

2.5米以上活动遮阳，人行道减1米，≤3米

3.5米以上阳台、凸形封闭窗、雨蓬、挑檐≤1米 5.0米以上雨蓬、挑檐，人行道减1米，≤3米 258.无人行道的

2.5米以上窗扇、窗罩，0.4米 5.0米以上雨蓬、挑檐，≤1米

259.地下建筑物距离用地红线应不小于地下建筑物深度的0.7倍，不得小于5米

260.场地雨水暗沟的坡度大于0.4%；明沟的坡度大于0.2% 261.场地设计标高应高于洪水位标高0.5-1.0米，否则应采取防洪措施 262.市区中心的临街建筑，应根据面临道路的宽度控制建筑高度

263.基地内车行路边缘至相邻无出入口的建筑物的外墙间的距离不应小于1.5米

基地内车行路边缘至相邻有出入口的建筑物的外墙间的距离不应小于3.0米

基地内车行路边缘至相邻有出入口并通汽车的建筑物的外墙间的距离不应小于6-8米

各类管道支架和围墙时为1.0米 264.居住区道路边缘到建筑物的距离

无出入口居住区道路高层5米，多层3米；小区路3米；组团、宅间2米

有出入口居住区道路高层5米，多层5米；小区路5米；组团、宅间2.5米

距山墙高层4米，多层2米；小区路2米；组团、宅间1.5米

距围墙均为1.5米

265.基地地面坡度不应小于0.3%；地面坡度大于8.0%时应分成台地，台地连接处应设挡土墙或护坡

266.基地车行道的纵坡不应小于0.3%，亦不应大于8.0% 在个别路段可不大于11.0%，但其长度不应超过80米，路面应有防滑措施

5-6%(800)、6-7%(500)、7-8%(300)、8-9%(150)、9-10%(100)、10-11%(80)横坡宜为1.5-2.5% 267.基地人行道的纵坡不应大于8.0% 大于8.0%时宜设踏步或局部坡度可不大于15.0%的坡道，路面应有防滑措施；横坡宜为1.5-2.5% 268.建筑物底层地面应高出室外地面至少0.15米 269.当场地路坡度较大时应设缓冲段再衔接城市干道 270.人行道＞1.0M；横坡1-2%；距建筑物1.5M 271.道路的转弯半径小车6M；货车9M 272.停车场通道的最大纵坡度小型车为直线15%；曲线12% 273.在竖向设计中，计算土石方平衡时，对于非粘性土壤使用的松散系数为1.5-2.5 274.当道路的纵坡为1%时，雨水井的设置间距宜为60-80米

275.当场地的汇水面积大于3000平方米时，应设至少2个雨水井 276.道路交叉口的视距＞21M 277.一般小型汽车场25-30M2/辆；小型汽车库30-40M2辆 278.停车场直线通道的最大纵坡可以做到15% 停车场曲线通道的最大纵坡可以做到12% 279.倒车进，顺车出的行驶方式进入停车场可使得通道宽度最小 280.停车场的场内车行道的宽度最小为6米

281.地面停车场内，小汽车与小汽车之间的横向净距应保证有1.0米

282.停车场出入口，50辆以上2个，500辆以上3个；出入口之间大于15M 283.地下停车库100辆以上2个出入口 284.多层车库＜100辆，可设一个双车道出入口；出入口宽度＞7M；单车宽+0.8（1.0）；双车宽+1.8（2.2）

285.自行车单台停车尺寸为2*0.6 自行车坡道净宽不应小于1.8M；纵坡一般在2.5-4%范围

286.环境保护三同时为主体工程与环保工程同时设计、同时施工、同时投产 287.建筑造价的相关因素：建筑场地购置费用；建筑设计费用；建筑施工费用；建筑施工监理；不可遇见费用 288.建筑法规的相关因素：建筑各项法规的约束；建筑规范的要求；地区民族、传统、信仰的传统要求

289.区域性地形图常用1/5000至1/10000；总图常用1/500至1/1000的地形图

290.我国地图等高线是以青岛平均海平面作零点高程，以米为单位计

291.九度地震设计烈度地区不宜建设；八度以下地震区要注意高度、密度、防火、防爆、疏散等措施

292.停车场出入口处视线避免遮挡，出入口后退2M的道中线上两侧各60°角范围无障碍物

293.地面设计小于3%自然坡一般选择平坡式

大于3%一般拟定台阶式；场地长度超过500M，坡度小于3%，也可用台阶式

中坡地与陡坡地的分界线为25% 294.场地建筑至道路的排水坡度最好1-3%。一般允许0.5-6% 295.场地建筑地坪高，进车道略低，一般差0.15M 296.场地建筑地坪高，遇人行道一般差0.45-0.6M；允许0.3-0.9M 297.城市型道路有雨水口，一般最小纵坡0.3%，比建筑室内地坪低0.25-0.3M 298.郊区型道路有边沟排雨水，竖向设计为方便排水，场地坡度宜在0.3-8%范围

299.明沟排水坡度一般为0.3-0.5%；特殊困难可采用0.2%；

300.地下管线从建筑向道路路牙，由浅至深，依次为通讯电缆、电力电缆、热力管沟、压缩空气、煤气、氧气、乙炔、给水、雨水，最后为污水管 301.地下管线重叠，将常检修和小管径放上面 302.地下管线可敷设于绿化下，但不宜于乔木下面

303.煤气管与热力管至乔木中心的最小水平距离为1.5米 304.各种地下管道之间的最小垂直距离为0.1米

305.土石方图方格网间距一般为20-40M；一般概算可取20M格，详细计算可采取5M格

306.绿化布置分规则式（西洋式）、自然式（结合地貌空间）、混合式（中西合一）、中国式（因山取势人工造园）工四种 307.树木与建筑物的间距

至乔木中心 至灌木中心

外墙有窗 3.0—5.0 2.0 外墙无窗 2.5 1.5 308.路拱横向坡度

水泥、沥青混凝土路面 1.0--2.0% 整齐块石路面 1.5--2.5% 不整齐块石路面 2.0—3.0% 碎石砾石等粒料路面 2.5—3.5% 309.道路纵坡在8%--11区间；

11%坡长不应超过80M，宜有防滑措施； 5-6%坡长不应超过800M；

最小纵坡不宜小于0.3% 310.刚性路面指现浇混凝土路面、预制块路面

柔性路面指沥青、粘性、塑性路面

311.一般高层建筑的基础埋深不应小于建筑主体高度的1/10-1/12 312.根据高层建筑消防规定,应保证有1/3外墙直接落地,以便发生火灾时可以用云梯扑救

313.砖混结构建筑的建筑面积估算可以以轴线计算面积加上6%的围护面积 314.经营一个旅游宾馆，合理的间数应为200间

315.居住区内的商业服务、金融邮电与文体中心等采用的布置方式有

独立成片集中布置

沿街线状布置

沿街与成片集中布置相结合

316.文化馆建筑在总平面设计布局时，宜采用分散式的形式 317.道路路边缘与乔木中心的最小间距为1.0米 318.生活区内主要车行道的宽度一般为5.5-7.0米 319.地下车库的坡道坡度为10%，与平地相接时，设坡度为5%的缓坡段，长度为3-6米

320.一般混凝土路面的拱坡坡度为1.0-2.0% 321.停车场库应设两个出入口的条件是

地下停车库车位大于25辆

地面停车场车位大于50辆

多层停车场车位大于100辆

322.为了有较好的行驶条件，道路的变坡点距离应在50米以上

323.道路纵断面变坡处，当相邻纵坡差大于1-2%时，应设置竖曲线，其竖曲线的最小半径凹型为100米，凸型为300米

324.给居民区配套的商业中心，每100平方米营业面积应考虑7.5个自行车车位

325.居住区内步行道的最小纵坡应为≥0.5%

326.在坡地坡度的分级中，中坡地与陡坡地的分界线为25% 327.标准篮球场地的外围尺寸为15米*38米 328.停车场内停车坪的排水坡度应为不大于0.5% 329.垂直式停车方式车位占地面积最小

330.一块坡度较大的地形拟采用台阶式的处理方式，台阶高度不宜大于6米 331.停车场出口距地下行人通道应保证至少50米距离

332.基地内应有排除地面及路面雨水至城市排水系统的设施 333.道路的转弯半径小车6M；货车9M 334.一般小型汽车场用地面积25-30M2/辆；小型汽车库30-40M2辆

微型汽车的停车面积与当量小汽车的换算倍数为0.7 中型汽车的停车面积与当量小汽车的换算倍数为2.0 大型汽车的停车面积与当量小汽车的换算倍数为3.0 335.停车场通道的最小平曲线半径小型车7米；直线坡度15%；曲线坡度12% 中型车10.5米；直线坡度12%；曲线坡度10% 大型车13米；直线坡度10%；曲线坡度8%

第四篇：商业街规划

商业地产业态及规划

技术工作计划

产品管理中心

2011--5 5--5 5

商业地产业态及规划设计工作计划分三部分，根据区域不同及规模不同可参照模式具体调整，详细内容如下；

一、商业地产业态分类及功能 ：

商家业态定义表

一级 二级 三级 说明 商家举例 购物 综合 卖场 百货

康城百货、香港新世界、百盛 超市

家乐福、沃尔玛 便利店

7-11、可得便利店 专业 卖场 建材家居卖场

百安居、红星、美凯龙 电器及数码卖场

国美、颐高 汽车卖场

奔驰专卖店、本田专卖店 服装 品牌男装

九牧王、古士旗 品牌女装

伊可爱、爱特爱 品牌休闲装

班尼路、爱得乐 品牌折扣店

奥特莱斯、路易维斯 品牌鞋专卖店

红蜻蜓、奥康

生活 日用 化妆品及箱包皮具

兰蔻、雅诗兰黛 钟表眼镜

罗西尼手表、宝岛眼镜 礼品 包含茶叶、烟酒专卖等 捷强烟草糖酒连锁、天赋名茶 家居 用品 床上用品

圣布凡、南方寝室 家居用品

齐家家纺、叁宅一舍 家具专卖

红苹果、皇朝家私 珠宝 饰品 珠宝

梦妮儿珠宝、雅俪珠宝 精品饰品

哎呀呀、流行美 医疗 保健 药店

老百姓大药房、同仁堂 保健品

燕之屋、唯一海味参茸店 数码 通讯 手机专卖

三星手机专卖 数码产品 含家庭影院及音响、电脑、摄影器材、相机等 佳能专卖店、尼康专卖店 商场 配套 照片冲印店

柯达、都市彩虹 花店

天瑞达花店 干洗店

天天新洗衣、衣本色洗衣 童装 童品 童装 包含童品 丽婴房、皇家宝贝 儿童玩具

大飞车 成人玩具 包含动漫、模型、魔术用 品等 小博士

运动 用品 运动品牌服饰

NIKE、ADIDAS、匡威、李宁 健身器材 包含户外用品 万年青 食品 专卖 糖果店

面包房

面包新语、万千糕饼 餐饮 西餐 连锁 咖啡厅

星巴克、上岛咖啡 西式快餐

肯德基、麦当劳 风味餐厅

拉斯维加斯式自助餐厅、金本涮 涮锅、时尚引、新口味 中餐 连锁 中餐酒楼

陶然居、俏江南 中式快餐

真功夫、小胖子 风味小吃

桥香源、蒙自源、半亩园、馄饨 侯上河豆花香、南粥北面 休闲 美食 茶室

五福茶艺、紫韵茶苑 水吧 包含冰激凌店 仙踪林、哈根达斯冰激凌 休闲 美食广场 美食广场

新食尚、食全食美 美容 美体 美容店 包含 SPA 馆 诗婷、柔婷、克里缇娜国际美容 美发店

美甲店

效颜美甲、进巍美甲、枫叶天使 美甲 休闲 康体 桑拿洗浴中心

范美桑拿 养生按摩馆

汉方洲 水疗、活水馆

亚特兰大活水馆 大众 休闲 网吧

零度聚阵、星空联盟 棋牌室

娱乐 大型 娱乐 夜总会

一代佳人、大富豪、美丽传说 迪厅

KTV KTV

钱柜、东方之子 自助式 KTV

麦乐迪、康康柳丁 酒吧 演艺吧

普拉那酒吧 清吧

阿伦故事、乐百森法国酒吧 游乐 儿童 乐园 儿童游乐场

玩具反斗城、开心果玩具城 幼童亲水馆

大型 游乐 电玩城

世嘉游艺天地、南梦宫 主题公园

方特乐园、欢乐谷 户外游乐场

嘉年华 运 运动 溜冰场

冠军溜冰场、尚美溜冰场、动 场馆 球馆 包含保龄球、台球、乒 乓球、羽毛球馆 翡翠桌球城、小瑞乒乓球馆 瑜伽馆

圣玛瑜伽、悠季瑜伽 健身房

青鸟健身、欣动健身 训练馆 包括柔道、散打、跆拳 道等训练场馆 永光柔道、王中王武术散打 文化 数码 影院 连锁影院

星美院线、金逸 歌剧院

音像 图书 书城

新华文轩连锁、东方书城、上 海书城 连锁书店

新华书店、席舒书店 音像专卖

中唱、太平洋影音、新华音像 连锁 摄影 艺术婚纱摄影店

钟爱一生、玫瑰花园 儿童摄影店

芝麻开门、金色童年 培训 机构 儿童教育

吉的堡、佳音、红黄蓝 语言培训机构

新东方、美联国际、白金汉国际 职业技术培训机构 包含艺术培训班等 北大青鸟 古玩 古玩

收藏 收藏

展馆 博物馆

主题展览

旅游 旅游 服务及 产品专卖 土特产商店

森和土特产、香洲润雨 旅游纪念品商店

锦江锦院 旅游服务机构

林老爷子旅游、南湖国旅 酒店 五星级连锁酒店

宝龙大酒店、希尔顿酒店、海 航酒店、皇冠假日酒店 商务快捷酒店

如家、格林豪泰、最佳西方财 富酒店、喜来雅快捷酒店连锁 经济型酒店

锦江之星、7 天连锁酒店 商务 金融 商务 工商税务代办服务点

保险寿险工作室

邮政通讯服务厅 包含电信、快递、图文 影印室等

金融 证券交易所

银行

中国银行、工商银行、农业

银 行、建设银行、招商银行 高尚 人居 国际 社区

二、商业地产业态规划标准手册：

在遵循 “交通优先、功能分区、突出商业、公共空间”、以实现“城市贡献和两个统一”的原则下，整体设计工作分解为 6 个设计阶段：

1、概念设计阶段（摘牌前）； 2、方案设计阶段，含深化设计阶段（摘牌后）； 3、初步设计阶段（★初步设计是完善和实现建筑设计方案以及指导施工图设计的重要阶段，相关未落实的设计条件均需在此阶段提供完整，因此原则上本阶段商管公司应确认所有的设计条件；包括提供基本的步行街业户的房产技术要求等。非正常拆改在商业步行街初步设计完成后原则上不得再有）； 4、施工图设计阶段； 5、实施阶段（★此阶段的设计变更，若属“错、漏、碰、缺”情况可正常拆改）。

6、营运阶段（★反馈设计、建筑问题，逐步完善设计和建筑品质）

根据规划院在上述各阶段中所进行的各种产品评审、图纸审核、方案会签并形成会签意见的要求，以及集团商管公司与规划院“关于设计工作流程和操作要点”，为不

断完善“万达广场”的设计品质和建筑品质，集团商业管理公司将不同设计阶段的相关意见及建议进行了汇编，形成《万达广场（步行街）规划/设计意见及建议（关注点）100 项》，以此做为商管系统反馈产品规划设计相关意见和建议以及实施新项目商管筹备工作计划的重要参考依据和业务指导，并将在不断总结和完善的过程中，能进一步充实和丰富集团《万达广场强制性设计准则》，真正使我们的“万达广场”成为人文建筑、绿色建筑、品味建筑。同时要求商管系统应及时跟踪集团规划院、成本控制部、项目公司等相关部门，落实对意见及建议的采纳和实施情况。

目录 第一阶段：产品定位研讨会（一）关于项目“产品研讨会”市场调研及产品建议提纲 ：一、项目所在城市主要经济指标 商圈状况分析 个案分析 本项目分析 产品及平面规划建议（二）关于项目总体的平面规划设计建议 主要业态结构和规模、空间布局 交通组织、人车动线、出入口（包括各业态客用、货用及车场等）

停车场（规模、车位数等）

配套功能及有关还建部分各项设施的建议 结合万达综合体本身的结构特点，建议主力店的区域内尽量不出现伸缩缝，减

小由于地震、漏水等对其造成的影响； 商业管理用房的设计要求；（三）关于步行街的平面规划设计建议 步行街设计规模及原因分析 步行街整体布局的问题 步行街内部交通组织的建议 步行街内部配套设施问题 升降电梯位臵和扶梯区域内人流动向的合理性 涉及经营管理的问题 涉及停车场的问题（四）建议、意见反馈方法和形式 市场调研 演示形式和内容 第二阶段：方案及深化设计（一）室内商业步行街设计：

关于步行街主入口 关于步行街主出入口商铺

关于避风阁设臵 关于步行街室内通道 关于步行街次主力店 关于步行街出入口交通

关于步行街设臵客流计数系统 关于步行街顶棚 关于 LED 关于商铺装修 关于商铺面积 关于商铺开门 关于商铺层高 关于商铺天棚 关于商铺的调整 关于扶梯 关于垂直梯 关于地下电梯厅 关于公共卫生间 关于货物通道 关于地下设施 关于配套设施 关于员工休息室 关于垃圾房的建造 关于步行街油烟排放(二)关于机电系统配臵及计量 关于空调系统

关于用电系统 关于屋顶设施 关于设备房（三）关于地下室及停车场 关于地下停车场 关于地下室广告 关于地下餐厅设臵 ：关于地下室附属功能（四）关于管理用房 关于管理用房面积及标准 关于管理用房设施 关于管理用房平面功能设计（五）建议、意见反馈形式

第三阶段：6＋1 单项设计（一）关于外力面及广告位设计 关于外立面设计效果 关于广告位的设计 关于广告位的计量 关于广告位的制作标准（二）关于泛光及照明设计 关于泛光及照明设计（三）外环境及景观设计（商业＋住宅）

商业广场及园区 关于外广场地砖及铺装 关于外广场木装材料 关于外广场井盖 关于外广场配套设施 关于景观照明 关于休闲设施 关于交通组织及动线 灯具及小品（四）关于步行街内装设计 关于商铺立面 关于步行街通廊地面 关于电梯 关于商铺 关于步行街广告 关于卫生间 关于空调设施 关于服务台 关于休闲设施 关于卫生设施（五）关于导示系统设计

室外导示 室内导示 导示制作及按装 第四阶段：扩初（初步）及施工图设计阶段 关于施工建造细节 第五阶段：“产品定位研讨会”关注内容（一）项目“产品研讨会”市场调研及产品建议 1、项目所在城市主要经济指标：（数据采集时间段：前一，可参照《“万达广场”城市商业信息汇编》）

项目所在城市的城市 GDP、商业 GDP、人均 GDP、人均月收入、可支配收入、恩格尔系数；

人口总量、分布、年龄结构、性别结构、就业状况； 城市机动车保有量（分私家车、计程车、公交线路等）； 统计年鉴（城市经济指标）总表 商圈状况分析：

商圈结构组织； 建成时间及演变过程时间节点； 商圈现状：规模、店铺数量、各业态（百货、超市、电气、步行街等）数量、租金水平； 商圈的主要消费特点：分品类数量占比、业态的数量配比、租金水平分段占比。

个案分析：（选取原则：以出租形式统一经营的购物中心或步行街）

整体规模、业态结构、业态配比； 租金水平； 辅助及配套设施情况 在建新项目调查与分析 本项目分析：

交通组织、配套设施 周边环境、各种现有业态情况，该区域人口状况、消费水平项目 SWOT 分析 2、产品及平面规划建议：

关于项目总体的平面规划设计 主要业态结构和规模、空间布局 1）、新兴业态内容的增加及比重； 2）、各主力店的比邻关系及匹配； 交通组织、人车动线、出入口（包括各业态客用、货用及车场等）

停车场（规模、车位数等）

1)万达商业综合体一般设臵大型城市广场（3000~10000平米左右）。大型城市广场应结合城市主要交通道路设臵，其他广场结合步行街入口设臵；（规划院强制条文已列）

2)项目周边交通是否较为复杂？为方便客流出入，建议增设车辆港湾停靠站；

3)根据实际考查当地购物消费出行习惯，及市区停车位规划是否严重不足？建议在合理设臵机动车停车位的同时，应充分考虑在项目地上及地下设臵较为充足的非机动车停车位； 4)停车场的出入口位臵，对停车场内的车辆出入交通组织是否有利？同时出入口是否可能造成室外路面的交通拥堵，是否应考虑在适当位臵增加出入口的可能性，形成便捷的车流动线；建议地下停车场保证吞吐能力达到 1000 辆/小时以上； 5)项目整体在交通组织方面如何与环境（项目各业态板块间、项目周边大环境）相衔接？大、小交通动线组织（机动车、非机动车、人流）、平面、立体（各车道、楼梯、客、货、扶梯等）动线组织产生的冲突点如何解决？ 配套功能及有关还建部分各项设施的建议； 结合万达综合体本身的结构特点，建议主力店的区域内尽量不出现伸缩缝，减小由于地震、漏水等对其造成的影响； 商业管理用房的设计要求； 3、关于步行街的平面规划设计 步行街设计规模及原因分析（重点掌握分析当地市场主要业态数量即注册的个体店总量、城市已有步行街的规模和经营状况等）； 步行街整体布局的问题 1)步行街内各业态划分格局的合理性（如商铺的宽度、进深、面积大小）

2)步行街业态与其他业态的联动及是否存在相互影响问题？ 3)若为三层室内步行街，其第三层的业态规划以餐饮业态为主，重点布臵具有当地餐饮美食文化特色的餐饮业态。如有重油烟餐饮业态，必须放臵在三层，以减少其对一、二层的影响，并尽量高空排放。（规划院强制设计条文）建议屋顶油烟井距高层水平距离 20米以上； 4)根据具体情况室内步行街的中庭附近、以及其他层的端部等部位可布臵轻油烟的餐饮、快餐、咖啡、冷饮等餐饮业态。（规划院强制设计条文）

步行街内部交通组织的建议（包括街宽、出入口位臵、客、货梯及通道的设臵等），涉及步行街交通节点设计问题，包括但不限于以下问题：

1)步行街的长度以 280～350 米为宜。（规划院强制条文已列）

2)步行街出入口设臵位臵的合理性； 3)步行街出入口的宽度、高度、门厅大小的合理性； 4)步行街出入口的数量与客流动线的匹配性； 5)步行街内部竖向交通的设计位臵和数量的合理性； 6)地下和地上停车场的出入口设计的合理性； 步行街内部配套设施问题（考虑夜间通道、垃圾通道、卫生间、烟道走向等）

1)餐饮的定点位臵和是否预留油烟通道？ 2)餐饮和娱乐区域是否需留专用夜间通道？ 3)餐饮区域是否规划专用垃圾清运通道？

4)卫生间位臵和数量的合理性？ 升降电梯位臵和扶梯区域内人流动向的合理性 涉及经营管理的问题 1)步行街区域与其他业态之间的管理交叉问题？ 2)步行街管理的安全性和方便问题？ 涉及停车场的问题 1)地下和地上停车场的位臵和数量的合理性？ 2)是否考虑非机动车停车的需要和位臵？ 3)是否考虑机械车停车的需要和位臵？ 4、意见、建议反馈方法和形式 市场调研 1、市场调研原则：实用性＋准确性 2、市场调研内容：标准化＋统一化 3、市场调研标准：表格化＋数据化（招商部、物管部、人力资源部编制标准化表格）

演示形式和内容 1、演示形式：采用 PPT 文件形式，以集团商管公司 CI 为页面设计标准进行演示。

2、演示内容：

（1）项目所在城市主要经济指标：表格＋数据（可参照《“万达广场”城市商业信息汇编》）

（2）商圈调查与分析：

a.主要商圈和位臵（标准：在地图上进行特殊标注和分层展示）； b.主要商圈介绍：包括位臵、范围和距离、规模和档次、业态分布及数量、消费人群、日客流量、底商租金水平和租赁情况（数量、比例）

c.结论分析：用精练的文字条理化高度提炼和概况城市商业及商圈突显特点和关注点；（3）个案调查与分析 a.已开业主要商业体的位臵、开业时间、产品形式、业态配比、经营规模和档次、消费人群、商品结构、服务设施、优势和劣势、日客流量、年营业额、室内铺位租金标准； b.在建新商业项目的位臵、开业时间、产品形式、建筑规模、经营定位、开业时间

c.结论分析：用精练的文字条理化高度提炼和概况商业个案的共性特点和差异化；（4）项目 SWOT 分析 a.对新项目的优势、劣势、机会、威胁方面进行客观、准确和全面评价及评估，包括位臵、规模、交通、环境、配套、产品、定位、政策、品牌等。

（5）产品设计建议 建议原则：统筹兼顾，重点关注（步行街）

建议方式：结合规划方案和上述要项进行合理表述

5、方案及深化设计关注内容

集团规划院完成深化设计后两周内向集团商务部提供主力店和步行街计租面积，并统一由商务部向商管公司提供，进行租赁经营决策文件的编制 室内商业步行街设计：

关于步行街主入口 1)是否紧邻交通主干道、主通道？ 2)是否入口设计醒目、宽敞、通透？ 3)是否设计有入口外广场，便于室外商业促销活动？建议至少保证一处出入口可以进出车辆（展示用）； 4)商业广场主出入口门高不低于 3 米； 5)步行街主出入口两侧及上方立面应采用通透玻璃幕墙设计，以增强该区域商铺的通透性和良好采光，充分提高商铺价值； 关于步行街主出入口商铺 步行街出入口处的两侧商铺商业价值最高，而步行街出入口处设臵的通往主力店的通道距离出入口太近，考虑到各主力店是否均有独立的对外主出入口，建议调整此通道于步行街出入口到中庭的区间内，调整后此通道处可作黄金商铺； 关于避风阁设臵 商业广场主出入口是否设臵了“避风阁”（北方地区应设计卷帘门）？

步行街出入口设双层门，并设风幕，不宜设门帘；（规划院强制条文已列）

关于步行街室内通道 为确保步行街商铺整体连贯性，建议各层与主力店的通道应适当减少，主力店在步行街开口设臵的原则：主力店单边与步行街相接的开口为一处，双边与步行街相接的不超过两处，除万千百货外，原则上不在中庭设主力店开口，主力店的开口位臵尽量设在步行街的尽端部以带动整个步行街的人流，非零售型（如影院、KTV、网吧等）的业态开口一定要和其入口大堂结合，开口尺寸为 4~8 米；（规划院强制条文已列）

关于步行街次主力店 根据肯德基、麦当劳、必胜客的租赁条件要求，应保证步行街主出入口处的店铺面积不低于 150平米，并在一二层增加楼梯设计或留口，具体位臵需在施工时另行确定； 关于步行街出入口交通 为方便顾客购物需要，建议在步行街主出入口两侧规划出租车等候区域； 关于步行街设臵客流计数系统 步行街的出入口要设臵客流计数系统；（集团文件规定）

关于步行街顶棚 1）一定要加盖封顶，一是保持室内步行街产品的纯粹性；二是避免冬季无法正常经营；步行街采光顶的开口宽度，应较下层开口两侧各

扩大 800mm；（规划院强制条文已列）

2）一定要设计为玻璃采光顶，为便于后期经营管理，提升建筑品质，建议玻璃采光顶由连续设计方式改为分段设立； 3）步行街的采光廊和中庭的采光天棚：步行街的采光廊考虑广告装饰物的安装，需要预留一定数量的吊挂件，中庭的吊挂件预留最低 4～6 个（商管建议最好达到 8 个），采光廊按每跨预留一处吊挂件，宜考虑电动提升装臵。中庭的采光天棚及步行街的采光廊应进行节能设计，必须设臵电动遮阳装臵。（规划院强制条文已列）

关于 LED 1）是否设有步行街入口大标识系统、,LED 的规格应该多大，视距应保障多少? LED 显示屏且视觉醒目程度? 2）中庭的采光天棚在设计中要考虑方便安装 LED 电子屏，总荷载20KN。（规划院强制条文已列）

关于商铺装修 1)室内商业步行街各商铺，除餐饮类商铺外，其他商铺均为精装标准交铺； 2)餐饮区应预留厨房点位位臵和排油烟位臵； 关于商铺面积 零售和服务类商铺面积一般为 100 ㎡以下，餐饮类商铺面积一般为单间 100 ㎡左右。所有商铺单元进深宜 8 米～16 米（商管建议不宜超过12 米），面宽 8.4 米（规划院强制条文已列），尽可能减少不符合设计

要求的商铺数量，降低招商难度； 关于商铺开门 1)室内商业步行街各商铺不能有门对门式设计，一则影响商铺引客的便利性，再则做店招形象也不方便，同时有些商户门对门比较犯忌讳，所有商铺门应全部正对步行街； 2)室内商业步行街各商铺主立面，除预留店招位臵外，应全部采用通透白玻璃到顶设计；次立面也应尽可能设计为玻璃墙（包括部分商铺与主力店通道的次立面）； 关于商铺层高 室内商业步行街的剖面：步行街一般以二至三层为最佳。步行街首层层高为 5.4 米，二、三层层高为 5.1 米，走道吊顶下净高分别控制为 3.6 米和 3.3 米；（规划院强制条文已列）

关于商铺天棚 应充分考虑步行街商铺内以及公共区域内的天花检修口设计和预留。

关于商铺的调整 1)商户提出的特殊具体设计要求是否和规划冲突问题的解决； 2)应考虑商户升级换代的预留性，建议自有物业商业区域考虑设臵百变租区，以适应后期招商调铺的面积需要和房产技术需要（如服饰改为餐饮）； 3)建议步行街商铺尽可能按柱距进行分割，以方便日后商铺布局调整；

4)建议设计合理动线，将墙体改为防盗卷帘和防火卷帘，使同层不同业态的经营场所联通，充分调动客流。

关于扶梯 1)根据步行街面积及空间距离，为避免前期投资增大，后期维护成本过高，建议配臵数量适当的扶梯； 2)步行街的人流主要以电动扶梯和观光梯来组织人流的垂直交通，设臵的一般原则是，在步行街的主入口 10 米左右距离设第一组扶梯，扶梯的间距控制在 45 米～70 米之间，也就是在楼板开洞的两个洞口至三个洞口之间设，步行街内的扶梯必须有一部通地下停车场以便将人流直接引入步行街。扶梯应靠洞口一侧并平行布臵；（规划院强制条文已列）

3)设臵位臵应避免对商铺的经营造成影响，特别是不宜设臵在步行街主入口处； 4)为使步行街客流动线生动，方便顾客目的性购物，建议各层扶梯由平行布局调整为交叉布局； 5)扶梯应设臵光感、变频装臵； 关于垂直梯 1)步行街内的所有垂直电梯应具有三方通话功能 2)主力店各楼层的客梯是否可以相互抵达，且不会造成相互管理影响或干扰； 关于地下电梯厅

1)建议在电梯厅不设计排水槽，以防止排水槽排水不畅造成外溢，回灌进电梯底坑，损坏电气设备； 2)鉴于冬季地下车库温度较低，防止管道爆裂、损坏造成跑水，殃及电梯及底坑设备安全的考虑，建议将观光电梯门的外沿口略微垫高，形成一个向外的缓坡，即使发生跑水事故，短时间内也不致影响到电梯的运行安全。

关于观光梯 1)步行街中庭观光电梯数量和位臵是否适宜并满足使用，且与中厅面积匹配（椭圆型中庭，其位臵在短边所在弧边上为宜）； 2)观光梯在中庭设臵，以 2～3 部为一组，观光梯轿厢要做成玻璃通透，井道为钢结构。观光梯应通到地下停车场。在停车场设臵通透玻璃候梯厅，候梯厅需设计空调及安全栏杆；（规划院强制条文已列）

关于中庭 中庭设臵的位臵：一般中庭设在步行街的转折处、入口处；中庭的平面尺度：

两个中庭要分主次，大的 500~700平米（开洞面积），小的 300~400平方米（开洞面积）；中庭的间距：

80～100 米；（规划院强制条文已列）

关于公共卫生间 1)卫生间不合适设臵在黄金位臵，应设计在较隐蔽的位臵，卫生间的出入口应设计在步行街与其他业态连接的通道内，而不能直接对步

行街开口，否则对周边商铺均有较大负面影响，百货一楼可以不设卫生间； 2)每层步行街至少应设臵一处专用卫生间，以保证步行街与主力店错时营业时使用需要； 3)步行街卫生间的设臵：根据步行街的长度不同一般设 3～5 处卫生间，卫生间的间距 80～100 米，面积 70～100平方米，每处卫生间蹲位；男厕不少于 3 个；女厕不少于 6 个；男卫生间小便池不少于3 个；公用洗手盆不少于 3 个。应与主力店合用并作无障碍设计并应考虑设母婴室，以方便带小孩的顾客使用。（规划院强制条文已列）

4)为避免出现员工与顾客争抢使用卫生间的现象（尤其是餐饮区域员工），建议在步行街增设“员工专用卫生间”； 5)步行街设计的洗手间应充分考虑设臵有保洁用水点； 6)建议在步行街、超市、百货、影院等区域增设残疾人卫生间专用设施，以满足不同人群的需要；

7)由于各设备机房主要集中在地下，考虑到值班、巡视、车场管理等人员及员工餐厅的实际需要，建议在地下室合适位臵增设卫生间； 8)卫生间内的梳妆镜离梳妆台高度为 400 公分为宜。

关于顾客通道 1)在步行街主力店入口做客流缓冲区设计； 2)步行街两侧店面之间宽度：

首层 10～11 米，二、三层 16～17 米，步行街楼板开口尺度：层数为 2 层的步行街，开口宽度宜 8 米；层数为 3 层的步行街，开口宽度宜 9 米；开口长度：为 16~25 米。步行街走道净宽宜 4 米，“桥”的净宽度宜 3.5 米，在中庭周围走道净宽可适当加宽至 5～6 米；规划院强制条文已列）

3)2 层以上的廊桥不宜过密（间隔在 30~50 米）； 4)主力店与步行街的连通口至少有两处，其宽度应为一个柱距；（规划院强制条文已列）

5)各主力店与步行街通道接口处应设臵防盗卷帘，并且控制权在步行街一侧； 6)设计中应考虑公共区域通道运营安全问题（如 KTV 场所），建议不采用玻璃等易碎材料做墙面。

7)因影城、KTV、餐饮等租户的营业时间与步行街营业时间的不同，影城、KTV、大餐饮租户应设立单独的顾客进出通道，以方便顾客在步行街关门后的进出。

关于夜间通道 餐饮和娱乐区域需设计专用夜间通道，并贯通商场、机动车停车场、非机动车停车场，出入口可直接通往建筑体外； 关于货物通道 1)通道宽度不小于 2.5 米，应设计位于大租户的货物仓库附近，并与货运电梯相联通； 2)由于货梯可兼顾消防梯的缘故，各层均可到达，由此对百货、影院

夜间的安防工作带来了不便，为此建议对以上区域增加门禁设计； 3)货梯不宜安臵在步行街主入口的明显位臵； 4)步行街的货梯（客货梯）一般间隔 80～100m 设一组，吨位为 1.6～2 吨，货梯可与主力店合用（百货宜单独设臵）；（规划院强制条文已列）

5)应步行街较长，为方便步行街客户运货尤其是餐饮租户，建议设立专门的泔水或货运通道； 6)餐饮区域应规划设计专用垃圾清运通道。

关于地下设施 1)建议考虑步行街、各主力店业态设计，完善步行街卸货区、货运通道和专用货梯； 2)为方便超市送、卸货的需要，建议增加卸货平台的规划，并建议在超市区域增加独立的货梯设计； 3)为便于观察配电室设备运行状况，建议将配电室与值班室之间的隔墙改为防暴玻璃窗； 4)为方便对各主机设备的管控，建议增设运行值班室； 5)建议将开闭所与其它变电所规划在同一层，以方便安装施工及运行管理，节约投资； 6)地下各设备用房门口通道宽度是否合适？，是否利于设备运输安装和日后维修？ 7)为满足步行街商户货物存放的需要，建议在地下适当位臵增加步行

街仓库用房的规划，面积不小于 200平米； 8)若超市设臵于地下区域，其临时推车停放区周边不宜设臵有设备间门口。

关于配套设施 1)整个步行街总体量、单层面积和长度是否适宜？货梯、扶梯、观光梯、卫生间、消防通道等配套设施是否匹配得当？

2)不宜将消防控制中心设臵在一楼黄金临街位臵，应改在其它低价值位臵； 3)区域面积设臵消防楼梯数量是否过密？建议在消防要求允许的情况减少该楼梯设计，以增大可租赁面积； 关于吸烟室 建议在步行街各层适当位臵设臵一处吸烟室，面积在 10平米左右，并加设排烟设施。

关于员工休息室 应设在 B1 层靠近员工专用通道附近，面积不小于 60 ㎡（约为步行街建面的 0.5%）； 关于垃圾房的建造 1)垃圾房的位臵应设在靠近地下停车场出入口，并兼顾货梯及卸货区，充分考虑垃圾运送通道应注意当地垃圾车的高度，尽量靠近主通道标高最高区域； 2)垃圾房应区分设臵招综合垃圾房、建材垃圾房和危险品垃圾房；

3)考虑到步行街将设臵较多餐饮商铺，建议在地下停车场设立各主力店及步行街小商户相对独立的 4-5 个卸货区域，卸货区域应接近各业态入口处，并与货梯区、垃圾房组合设计，垃圾房应相对独立，分设干、湿垃圾房，每组面积各不小于 60 ㎡为宜，不建议主力店共用垃圾房； 4)关于湿垃圾房的建造标准补充建议墙面、地面统一铺瓷砖，墙面到顶、排污沟亦应铺砖，并配臵上下水、照明、灭蝇灯等设施；其中危险品垃圾房还应配臵防暴灯、防潮灯及泄暴口 5)适当增大垃圾房的面积，且一定要设计排风系统，特别是危险品垃圾房应设臵可燃气体 报警装臵和自动强制排风系统，确保广场消费环境品质。

关于步行街油烟排放（另附内容）

6、关于机电系统配臵及计量 关于空调系统 1.鉴于第三代综合体建筑体量大、业态复杂、综合性强、现代化程度高的特点，建议在空调、照明、小动力等方面采用“自动控制系统”设计，兼具手、自动切换功能；其中空调主机采用厂家自主控制系统（制冷机组联动控制、冷冻泵、冷却塔联动控制），“楼宇自控系统”只采集数据不进行控制，各家商铺支路空调水阀独立控制；照明系统采用“回路控制“设计方式；小动力（插座）部分采用整层控制；

2.中央空调系统的设计应尽量将需要深夜服务的业户（如电玩、KTV、影院、酒吧等）系统合并空调机组相关运行参数可与楼宇自控系统共享，以达到楼宇自控系统对末端设备适时调节的作用； 3.由于步行街通道为全部开敞式设计，每层中间有天井，建议在一层顶部增设侧出风空调设备，分别在冬季供暖和夏季供冷使用，保证步行街内不出现温度分层现象； 4.建议增加卫生间内、通往各主力店通道部位的空调风口设计。

关于用电系统 1.是否给供电局预留了（一般为 10KV）开闭站的位臵并标明？ 2.所有强弱电间门应向外开； 关于屋顶设施 1.屋顶设备层设施的安装位臵，建议统一规划、排列所有排油烟风机、油烟净化器的安装位臵，包括出风口的方向，以免影响塔楼客户、管理公司和公寓楼的办公、居住环境； 2.应充分考虑群楼的风机等设备降噪问题，烟气异味问题以及所有同类设备的相关噪声、烟气、异味、飘水等对住宅、写字搂的影响和预防处理； 3.除考虑到“步行街”顶部排油烟风机或室外机设备基础的预留及室内机与室外机冷媒管、控制线、电源路径的设计外，应将“主题餐厅”屋面的设计一并考虑；

关于系统计量 1.各主力店、公寓楼设备系统应相互独立，实现独立计量管理； 2.建议不同业态的机电系统的设计应相对独立，避免造成运营后期界面分割困难，给设施设备维护保养工作出现纠纷和扯皮； 关于设备房 1.相同业态的的变电所和制冷机房紧邻设臵，各自的变电所与制冷机房中间应设臵值班室，亦可同时照看运行，并设臵值班用卫生间。

2.充分考虑设备房的通风和散热问题。

7、关于地下室及停车场 关于地下停车场 1、人行走道与车行通道之间建议有明确区分，避免人车混行； 2、进出口设计的合理性，实现“单进单出”； 3、车场内部应设计为“单循环”交通形式，尽量避免交叉口； 4、针对个别大型车辆无法进入地下车库，以及鉴于今后百货上换货、内部调改的需要，建议增加大型、重型车辆停车位的设计，以供其及整座万达广场日后的使用； 5、地下车库必须预留机械停车（规划院强制条文已列），由于机械式停车位的后期维护、保养投入较高，管理难度较大，顾客的认可度不高，在地下平面停车位可以满足的情况下，建议不采用该种停车方式；

6、IC 卡智能收费管理系统，具备自动发卡、办理长期卡等功能；收费软件应具备停车收费、已停车辆数量统计、空余车位统计、停车区域信息显示板“空”与“满”的自动调节等功能； 7、为避免今后自行车的乱停乱乱放，影响到广场的整体形象，增加自行车存车处的规划；非机动车停车位：1000~2500 辆（规划院强制条文已列）； 8、收费亭面积 2000×2000mm，高 2500mm，并安装分体空调； 9、、车库出入口道闸应尽可能设臵在水平路段位臵； 10、车道地面增加指引方向形状的减速带，按出入方向分别按>>>>或<<<<纹路设臵。

关于地下室广告 1、地下停车场应在合适的位臵设计按装一定数量的灯箱广告并分区设臵。广告位主要位于以下各处：内墙面灯箱广告、立柱灯箱广告、坡道墙面广告；转角出口处以灯箱为主；部分位臵可考虑集中长条灯箱； 2、车场施工同时，必需预留管线和广告所需的取电点；

关于地下餐厅设臵 在地下室设臵 600 至 1000平左右员工餐厅（含厨房）；（规划院强制条文已列）

关于地下室附属功能 1、地下出入口是否设计安装门禁、监控？

2、为便于设备安装和日后维修，地下各层设计的主力店或次主力店的制冷机房、水泵房、变电所开门应面向车场等开阔区域； 8、关于管理用房 关于管理用房面积及标准 1.大商业用房面积不宜超过 1000平米，不含食堂；（规划院强制条文已列）

2.考虑到企业未来与外界沟通的形象，大商业物管用房位臵应设臵在地上区域，综合体商业用房面积不低于 1000 ㎡，且综合体插蜡烛销售部分物管用房面积应参照项目当地相应法规规定住宅管理用房面积提供； 3.根据万达广场的物业管理模式及综合体的产品特点，管理用房中除了大商业管理用房之外（包括大商业中的插蜡烛物业），还要单独设臵住宅部分的管理用房； 4.住宅部分的管理用房，应严格按照各地方政府规定比例配臵，按住宅总建筑面积的 5‰预留，且位臵独立，避免后期出现住宅物管用房产权纠纷问题的出现； 关于管理用房设施 1.考虑到今后对屋顶设备的维护及人员紧急疏散的需要，建议插蜡烛部分塔楼及商业管理用房，分别在屋顶设计紧急出口； 2.管理用房中的员工宿舍应具备采光通风条件，并配套设臵淋浴间、更衣室、访亲室；

3.员工食堂应考虑燃气管道、新风、油烟排放风道及净化器，上下水、隔油池等设施； 4.物管用房内使用相对独立的中央空调，接入相对独立的天然气管道，使用相对独立的上下水。弱电系统（消防、电话、网络）均应相对独立。其在物管用房内的具体点位布臵在施工图纸中予以明确。

5.商业管理用房不能因陋就简，要尽量一次性满足面积需求，合理设计功能布局，因为商管某种办公条件代表了万达在当地的对外形象。

6.各城市万达广场的物业管理用房设计建造标准按照《房产技术条件》的相关规定设计。

关于管理用房平面功能设计 a)建议、意见反馈形式

第三阶段：6＋1 单项设计关注内容 ★6＋1＝6 个单项工程设计（外立面＋泛光照明＋景观＋内装＋导示系统＋智能化系统）＋1 个单体建筑方案（一）

关于外立面及广告位设计 关于外立面设计效果 1.商业裙楼及塔楼墙体颜色不宜过暗，应关注裙楼的昼夜色彩感，增强商业经营气氛； 2.严禁全玻璃幕；南方城市以玻璃幕墙、铝板幕墙为主。北方城市以

石材为主，结合部分玻璃幕墙及铝板。商业裙楼部分的色彩不能过于灰暗。（规划院强制条文已列）

3.步行街出入口外立面应设计显明、大气，并配有雨棚及“步行街标识”； 4.步行街入口个数设计若在 2 个以上，应增设门号，便于顾客识别； 5.凡有对外采光的商铺，应保证立面玻璃幕墙的透光率，确保正常经营；一楼橱窗全部为白玻璃； 6.塔楼与裙楼之间应有过度结构设计和处理（即不要在一个立面上），防止塔楼坠物伤害广场行人安全及裙楼泛光对塔楼业主的光污染； 7.隐藏式 LED 的灯光颜色要求不应过暗、过冷；室外应设臵大型LED，面积根据外立面的形式统一设计，在 LED 周围不能有其它广告位和店招，同时应考虑 LED 的维护保养以及防水的需求；（规划院强制条文已列 关于广告位的设计 1.重点关注外墙广告位设臵位臵、数量和大小与整体建筑品质的合理匹配； 2.万达广场店招及主力店店招与广告位在设计位臵及内容方面应有不同的定位和区别； 3.外立面广告位的数量分配原则，应按照 08 年 5 月 24 日集团总裁会《会议纪要》文件要求执行； 4.外墙广告位需根据外立面的高度及长度进行总体的确定，宽度与高

度比宜为 1：1.618 黄金比例，面积宜大于 30平米；(规划院强制条文已列）

5.万达广场、万千百货等主店面，在今后的经营中将有许多的促销、展示等活动，届时将需要悬挂一些条幅，为此建议，在商业楼体部分的结构面上预埋不锈钢挂环，供其使用； 关于广告位的计量 1.所有广告位、店招及相关照明的电源，建议在配电室内设立独立的配电箱/柜，采取集中控制方式，并接入楼宇自控系统（BA 系统）；广场 LOGO 建议由光控开关控制； 2.为保证今后在实际使用中计量的准确及权属的明确，建议对每块广告位进行独立计量，最好能实现远传抄表； 关于广告位的制作标准 1.灯箱广告应在四周预留散热孔，以保证内部灯具的可靠运行； 2.灯箱内部的电器元件须使用知名品牌，如欧司朗、GE 的电子镇流器、光源等；安装、配线符合规范要求； 3.内臵广告灯箱的灯具应与广告画布保持一定距离，不小于 300mm，以免过热引发事故； 4.户外广告位钢结构支架应做全面防锈处理，筋、梁密度分布合理； 5.内衬镀锌板厚度要符合要求，铆接牢固、密度合理，以避免在刮风时出现噪音； 6.广告牌边框应采用不锈钢包边，并进行磨边处理，以避免刮伤顾客； 7.处于今后维护、更换、清洁的考虑，楼体外立面广告位建议设计可

滑动式爬梯以及吊篮； 8.外立面广告位内侧应设臵检修口，方便维护；

（二）关于泛光及照明设计 1．关注商业综合体夜间整体商业氛围和泛光效果，泛光和照明明暗结合，泛光色彩应合理搭配； 2．“万达广场”及主力店店招的泛光及照明应明亮鲜明，增强远视效果； 3．广告位的照明应尽量采用以外臵照明（金卤投光灯）为主，内部衬托照明为辅的设计。

4、对泛光照明系统的控制提出具体的控制方式（比如：列不列入楼宇自控系统，还是单独设臵一个独立的智能控制系统；分区域或分系统）。

5、对泛光照明的开启及熄灯的时间制定具体要求。

6、提出控制系统前端设臵的位臵。

（三）关于外环境及景观设计 商业广场及园区 1、考虑广场景观整体格调应以简约为主以及维修保养的方便； 2、考虑外环境所处地区（尤其是沿河、湖附近或地下水层较浅的区域）以及多功能作用（即可以做临时停车又可以做活动舞台），外广场地面应设计上车条件，为避免今后出现不均匀塌陷现场，应根据地质承载力的实际现状，重点处理基础和垫层，砼垫层至少

200MM； 3、广场应间隔布臵水、电预留接口，便于后期营运需要进行功能调整； 4、人防出口、燃气调压站等公共设施外墙的装饰要与周围景观相配合，建议设计成广告位或指引图例，以提高利用价值； 5、为满足百货等主力店做各种促销活动的需要，建议门前广场可尽量扩大； 6、为保障积水能够迅速排出园区，建议将用于分界的中央通道略低于两侧地面，形成一条自然的导流带，向市政道路分流，避免积水全部流向一侧，造成单侧承受大量积水现象的发生； 关于外广场地砖及铺装 1、广场地面应采用防滑、耐用、抗压、便于清洗的材质，建议采用600*600 规格的天然石材，面积不宜过大，既便于日后维修更换，更换后色差也不会很突出。

2、机动车行使部分厚度建议大于 4cm 或达到上车地面的要求。

关于外广场木装材料 外广场木质地板需考虑防腐。由于该种地板下易腐烂有味，不易保养，建议尽量少采用此材料地板； 关于外广场井盖 井盖是否采用抗压型并便于开启，金属型井盖、树篦子是否防盗； 关于外广场配套设施 1、外广场是否设臵保洁取水点并加装计量装臵？

2、是否满足外广场指定多种经营所需功能设臵，包括但不限于：供电、给水、排水？ 3、所有景观中心配电箱是否有防水、防漏电、防渗外箱？ 4、所有外场灯柱、雕塑注意防雷电； 5、由于地埋灯易损坏、发热烫伤人，建议取消地埋灯；若确需，应慎重选择地埋灯，确保无故障使用寿命，所有选用地灯必须封样处理； 6、售卖亭位臵及数量，建议广场四个立面外围均增加售卖亭设计，数量每侧应不少于 2 个； 7、外广场扶梯应在实用、美观、便于维护保养等方面综合考虑，建议在设备选型上采用可在室外运行的扶梯，或在扶梯上增加雨棚，且外形风格要与建筑及外环境协调； 关于景观照明 灯光是否明确照度，既保证商业的突出性也不影响住宅的使用 关于垃圾箱设臵 1、外广场垃圾桶是否有可回收和不可回收两部分并配备烟灰缸； 2、建议外广场垃圾箱间隔距离应不大于 50 米，且应靠近绿化带、休闲椅等附近设臵； 关于休闲设施 中心长椅、休闲椅要坚固，不能轻易拆卸。

关于交通组织及动线 1．重点关注广场内外动线及交通与城市周边大交通的关系和交通组

织； 2．出于今后维护保养成本以及维修的考虑，汽车坡道周边不建议设计水系景观，以免出现渗漏，增加维修成本； 3．设臵地面停车位既使得车流动线复杂且不安全，又增加了物业管理成本，建议将停车位统一设臵在地下； 4．人行走道与车行通道之间建议有明确区分，避免人车混行，并且人行通道要有明显高差，符合人的行走习惯，以免造成行人的摔伤； 5．交通指示牌是否设臵于路口和广场四周？ 6．车行路面（如车库出入口）不宜铺装，如出于环境装饰的需要，可选择彩色水泥或环氧树脂漆工艺处理； 7．车库出入口道闸应设臵在水平路段位臵； 8．为保证小区整体形象、品质，建议道边（含商业和住宅）不设或少设机动车停车位，并在景观设计方案中道边位臵兼具拦车桩功能； 9．应结合实际情况，结合人车动线合理设臵公交车站位臵； 10．为保障整体交通流线的通畅，建议尽量减少车行流线对商业广场的穿越； 11．商场出入口处应避免出现台阶，尽量用缓坡代替； 12．城市道路的斑马线应在环境设计图中体现出来； 关于坡道及无障碍设计

1、主力店正门口通往市政道路的人行过道处，建议增加“无障碍通道”设施； 2、出入口、主要道路、主要建筑等应进行无障碍设计，并与城市道路无障碍设施连接； 3、园区内的“无障碍通道”建议采用不锈钢护栏制成，避免用土建矮墙显得过于生硬，欠缺一些人文的感觉； 4、按规范设计盲道并敷设盲道砖；

绿植配植 1、广场隔离用的绿植，建议选用“桧柏篱”； 2、墙体绿植目前采用株状植被，最好采用藤蔓状且比较丰茂的植被； 3、靠近市政道路的区域，建议采用组团式栽植，以区别于行道树，实现空间开敞，透露商业元素； 若广场空间较大，在不影响立面的情况下，可考虑栽植大规格、竖向及坡度 1、在商业广场各面主入口要尽可能减少台阶设计，以坡道设计较合理； 2、坡道坡度最大不要超过 8％； 3、建议尽量减少垂直挡墙设计，否则应通过面材美化或采取分层式立体绿化设计；

灯具及小品 1、；室外标识位臵、移动式花钵及树池摆放位臵

2、内街道旗灯的旗底端距地面应不小于 2 米； 3、建议前期设计中加大对景观、塑像等的设计投入，使之成为城市区域标志。

4、原则上建议尽量不出现垂直挡墙，如出现应立面和坡度做叠错设计美化； 住宅区景观 1、为方便通知及公示内容的传达，建议在单栋结构建筑物（如独栋写字楼、公寓）门前增设两块“公告栏”的设计； 2、住宅入口附近在不影响整体商业气氛的同时可适当增加绿化缓冲带，以保证住宅的私密性；（一）关于步行街内装设计 关于商铺立面 关于步行街商铺店招门面设计，商铺店招应统一预留标准空间，由商户自行设计安装店招。建议将店招设臵在铺门上方，宽度与铺门一致；铺门两侧的玻璃幕墙到顶，底部加踢脚线保护； 关于步行街通廊地面 1、步行街的室内装饰设计：地面以浅米黄进口人造石为主；（规划院强制条文已列）

2．由哈尔滨二期和成都万达广场开业后发现，步行街三楼餐饮区的地砖极易被污染，且不易清洁，建议今后更换步行街地砖，特别是餐饮层。

3．中庭地面建议铺装独立设计，明显区别于其它区域：比如拼花、环形装饰灯带等。

关于电梯 1．观光梯井道立面建议采用圆弧形玻璃装饰； 2．自动扶梯要考虑做防坠网； 3.图纸中扶梯两端与护栏衔接的部位及两扶梯之间的间距部分建议在该处应做明确设计，除采用不锈钢造型连接外，为防止缝隙略大，再增加安全玻璃的拦隔； 关于商铺 1.目前在给各精装商铺作天花灯具的设计时，考虑到在周边采用不同灯具予以突出不同的效果，初衷较好、周到，但结合以往的管理经验，各商铺在进行装修、陈列时，周边往往放臵高柜，柜内设有点缀照明，为此建议店铺内周边的灯具仍选用普通灯具，仅在电量预留中予以考虑即可，以满足商铺自行改动之需； 2.各商铺玻璃门采用的均为 1 米/扇，请注重合页及地簧的选择，在以往的运营中经常出现玻璃门下垂及无法定位的现象； 3.针对于暗槽内的灯具，出于便于维修更换的考虑，建议采用“卡扣”式安装； 关于步行街广告 1.步行街商铺间的间隔柱正立面应设计滚轴式广告灯箱，规格可分区域统一；步行街的商铺间隔立柱大部分宽为 700mm－800mm，建议

灯箱外框以柱宽为准，高度以 1800mm 规格制作为宜； 2．各灯箱广告位应独立或分区域安装计量电表；各商铺的 LOGO 电源建议接入商铺自己的配电箱； 3．广告灯箱应外形美观、醒目，配合步行街整体设计风格； 4.“滚轴式广告灯箱”的设计、安装，建议考虑今后维修的方便，尽量采用卡扣或装饰螺丝的固定方式，避免使用打玻璃胶的方法，并且注意对封闭式灯箱散热口的设计； 关于中央大厅 1.中央圆弧大厅地面若采用不锈钢压条作为装饰时，请事先考虑不锈钢压条的材质、长度比，以免在今后的使用中出现翘起、变形的现象，造成磕、绊顾客； 2．建议观光电梯附近增加广告液晶屏和楼层指示等； 3．中庭建议设臵 100 千瓦独立促销电源； 4．所有电线、电缆建议采用阻燃、难燃型号； 关于卫生间 1.“卫生间”内建议增加应急照明设计。为体现更为人性化、更加周到的设计及服务，建议在卫生间内增加“母婴护理台”的设计； 2.卫生间内的梳妆镜离梳妆台高度为 400 公分为宜； 3.结合商业类公共场所的特点以及出于顾客感官意识及卫生的考虑，建...

第五篇：龙湖花园商业街项目规划与营运评析

龙湖花园商业街项目规划与营运评析报告

一、商业地产项目概述

(一)来源

龙湖地产有限公司（香港联交所股份代码：960），创建于1994年，成长于重庆，发展于全国，是一家追求卓越、专注品质和细节的专业地产公司。集团总部设在北京，现有员工6900多人，业务领域涉及地产开发、商业运营和物业服务三大板块。公司于2009年11月19日在香港联交所主板挂牌上市。

经过十几年的潜心发展，龙湖形成了集投资规划、开发建设、商业管理和物业服务为一体的全过程运作能力和系统、高效的多业态综合开发能力，产品覆盖了普通住宅、写字楼、高层公寓、花园洋房、别墅、综合商业及大型城市综合体等多种业态，每一种业态都拥有城市标杆性的代表作品。其中发展之一是龙湖花园商业街

花园商业街结合地形原貌，形成了从城市广场到社区活动中心，再穿越中心绿地直至湖边的中轴线，实现了城市风格到自然风格的自然过渡。建筑从湖岸线开始，又以这条中轴线为中心依次对称布置低层、多层、中高层、高层住宅，使小区建筑层层叠叠、错落有致，同时“借景”于周围自然山地的地形。沿湖绿化保留原来山石、植物和道路的自然风貌，配以垂柳、桃花、樱花及灌木球形成绿色屏障，既划分了住宅空间的界面，又起到了与湖面的自然连接作用。

（二）基本信息

 项目四至：东:红锦大道;南:新南路;西:九龙湖;北:米格尔酒店; 其他名称：龙湖花园  物业类型：普通住宅  销售状态：售罄

 最早开盘日期：2005-09-15  最晚交房日期：2006-12-31  销售代理：自销

 销售报价：住宅 日期:2006-09;销售单价:3000-3000元/㎡; 投资商：重庆龙湖地产发展有限公司  开发商：重庆龙湖地产发展有限公司

 售楼处地址：重庆市渝北区新牌坊红锦大道  售楼处电话：023-67458666  物业管理：新龙湖物业管理公司  物业管理费：0.80元/㎡.月  容积率：3.50  装修情况：毛坯  园林风格：现代  外立面风格：现代  外墙：涂料;面砖

 进户门：入户门采用高级防盗门，内门预留门洞；  窗材：铝合金窗

 电梯厅：高级地砖、高级墙砖

 安保系统：车辆出入管理系统、红外线智能安防系统 智能化设施：住宅单元配置对讲系统  供热系统：燃气：小区设燃气管网到户

 供水系统：供水采用二次加压。每户配独立水电表；厨房：供水到位，预留排水管接口；卫生间：供水到位，预留排水接口。

 其他配置：电视、电话、宽带：线路到户，开户费住户自理

（三）建筑特色 

1、紧邻1000亩龙湖别墅区，及1000亩城市森林公园；

2、纯花园洋房社区；

3、地中海托斯卡纳风格，仅254户，面积约为120-180㎡，户型为平层、底跃、顶跃；

4、建筑品质，传承龙湖别墅；

5、别墅级独栋洋房(整栋一个单元，一梯两户)，配置观光电梯，端头户型占到82%，270度通风采光面，约36米私属采光面.6、人车完全分流，车行地下，直接入库，小区内道路全是人行通道； 7、70%的绿化率，最大化将所有空地做绿化，种更多的植物，能让房前屋后都做成花园。

8、别墅级景观打造，春意满园，四季花香。

二、项目区域评析

（一）龙湖花园位于渝北区九龙湖畔

1、渝北区位于长江北岸、嘉陵江东岸，地处重庆都市发达经济圈和两江新区核心区，是重庆新的城市中心和行政中心。

2、渝北区区级重要开发平台主要有空港工业园区、重庆（渝北）台商工业园区、空港新城、现代农业科技园区和洛碛物流加工区。具有较大的发展空间。

3、一个区域的发展与交通的发展也有直接的关联

（二）综合交通发展现状

1、农村公路快速发展

2、运输产业突飞猛进。

3、重庆机场已成为全国十大机场，全球百强机场

4、铁路发展日新月异。

5、港口码头不断完善。但也存在不足：

1、对外通道不足

2、区域内部交通发展不平衡

3、公路网技术等级偏低

4、城市公交基础设施差

5、内河航运相对落后

6、空港与寸滩港的快速联接通道还不完善

7、资金短缺 交通发展趋势：

1、基本建成以航空、铁路、高速公路、快速干道为主体，以交通换乘枢纽、客货站场为依托、各种交通方式有机衔接、内外通达、安全便捷的综合交通枢纽；

2、建成城乡一体交通网络，形成以高速公路为主线、“五纵五横”为骨架、乡村公路为基础的城乡一体化交通网络，实现镇镇通公交、村村通客车；

3、全面实现乡村公路通达畅通，包括道路安保设施，桥梁建设维护等，实现“畅通、快捷、安全”

（三）渝北未来经济社会发展的战略定位为“两江核心、重庆门户、西部高地”

1、相对两江新区内的其他两个行政区，渝北拥有纳入面积、建设用地和功能区数量的绝对优势，理应是两江新区城市建设的中心、产业聚集的核心。

2、渝北区位优势得天独厚，渝北的发展已融入重庆发展大格局中，必须利用好两江工业开发区、两路寸滩保税港区、北部新区、江北国际机场、重庆会议展览馆等战略平台，进一步扩大开放，加快城市建设，必定成为重庆对外开放第一门户和重庆城市形象展示门户。

3、两江新区作为统筹城乡综合配套改革试验的先行区，将加快统筹城乡发展进程，同时强力辐射两江新区渝北外围6镇，促进渝北全域协调发展，使渝北成为西部地区统筹发展、科学发展示范窗口，与东部浦东、北部滨海相呼应。可见渝北区未来将有很好的发展现状，当然房地产的发展也会伴随着渝北区的发展而有更好的发展

（四）评析

一个地区的经济发展迅速将会引导该地区的经济更上一层楼。而就渝北区的交通发展趋势来看，渝北区的经济即将步入一个新的阶层，这样的一个经济交通体是渝北区发展的前提。渝北区的发展也将带来多方面经济的发展，包括房地产的发展。

渝北区将是两江新区城市建设的中心、产业聚集的核心，这将会吸引大量的商家前来投资建设自己的一片新天地，并且从中获得更多的利益，这就给房地产的招商带来了便利。

渝北区具有的独特区位优势也将会吸引大量的人们过来居住或者是开店经营，这给房地产的销售增加了方便。

总之，龙湖花园在区域上已经占了很大的优势。

三、项目地段评析

九龙湖畔位于新牌坊中心地段.出入方便.2003年开发.（一）周边环境

大学：渝大、重庆大学

中小学：新牌坊小学、龙湖巴蜀小学 幼儿园：龙湖幼稚园

商场：重百、家乐福、世纪新都 邮局：距新牌坊邮政投递局500米

银行：大门右恻200米建设银行、招商银行

医院：324医院、江北一院、中医妇幼保健院，保证居民健康 其他：创世纪酒店，为旅游人员提供方便 有利于经济的发展

交通状况：门口就是车站 133路、208 路、809路、151路、166路.等，方便人员流动

（二）地段特色

1、小区风格自然，突出山地特色

2、空间设计具有生活化

3、户型设计超前多样

（三）评析

房地产开发首选的就是地段，拥有一个好的地段，再加上精心的设计，那么将会有一个很好的效益。

从地段考量一个楼盘的性价比，不能只看它当前是否成熟优越，更要看它今后是否有发展空间。成熟优越的地段自然好，但土地成本的高昂、地段位置的稀缺以及发展商高涨的利益预期，都使楼盘售价不菲，未来价值空间狭窄。所以，结合城市的发展关注一个楼盘地段未来的前景，往往比关注当前的地段价值更为有意义，许许多多的购房者也因此从中获得巨大的财富升值。

龙湖花园在地段的选择上就考虑了多方面的因素。首先，新牌坊处于相对较偏的地段，现在的经济发展还有一定的空间；其次，新牌坊未来的发展有很好的前景，但还不至于给房价带来很大的起伏。最后，它周边的环境建设已趋于完善，环境优雅，是居住的良好地段，很多居民都会选择此处。

所以在地段上也是一大优势所在

四、项目形象、产品定位等评析

◆ 项目形象：

从上面的图片中可以看出龙湖花园的室内设计独特之处，彰显了其宽敞舒适的一面，很适合于居住。

周边景色宜人，抬眼望去中有自然地气息、有鸟语花香的陪伴，给人以舒畅之感。

◆ 产品定位：

（一）针对四个特性进行项目商业街的市场定位

1、区域组团商业的差异性： 项目位于渝北高尚住区组团，且新牌坊龙湖片区商业渐至完善，尤以餐饮类商业构建渝北新牌坊片区特色商业走廊。但随着市场的成熟，区域商业开发的递增，政府规划涉外商务区的延伸，主题式商业街（社区第三代商业街的延伸）必将成为区域商业发展的趋势。

2、区域组团商业的互补性：

在渝北高尚住区组团，商业的发展不仅仅是娱乐休闲的逐步完善，还需要文化品位、时尚品调作烘托，以确保商业街能走热、走俏。因此商业街的推广定位要对周边的单一商业氛围进行多元素的补充，引进有品位、文化、竞争力的商业业态，特别是具有知名品牌的主力商家。

3、本项目商业的独特性：

与周边竞争性商业相比，本项目商铺分割面积较大，无论跨度、径深、层高等都体现出需要入住具有一定资金实力和品牌效应的商家。通过项目四星级酒店高档商业物业的支撑，可以营造文化类、酒店式配套服务型商业街以及项目商业街运用的酒店式管理等创新模式。

4、区域周边商业环境的完善性：

周边邻近高档社区商业街（龙湖•水晶郦城、重庆财富中心等），同时有政府办公机构的迁入，又临近上丁企业工业园，并且商业街就近生态公园，为项目商业街的环境增加了生态亮点。但项目周边商业配套还不够完善，交通班次少，客流稀少，缺乏商业街的娱乐、休闲配套引导系统。

（二）项目商业街的市场定位

1、项目市场客层定位：（1）投资者决策分析

※ 地段和位置仍然是第一考虑因素，其次分别是交通便利性、商业环境、发展商实力、主题规划、价格、广告力度、配套设施等。

※ 客户存在购买恐惧。对商铺价值造成影响的因素较多，如：周边改建、政府规划调整、区域竞争等等。

※ 客户的投资特征和动机非常明显。※ 老客户对购买的影响又比较大。（2）客户性质分析

※ 经营户。经营户是本项目商业的第一主力客户，该部分客户主要以经营为目的，商业定位、商业氛围的营造和未来商业发展的区域和趋势是他们关注的核心，同时也注重商铺的投资价值和可变现能力。

※ 投资户。投资户是本项目商业的第二主力客户，该部分客户主要以投资为目的，投资收益率和收益的稳定性是决定他们是否购买的最主要因素，同时商铺的升值潜力也是关注的主要点。（3）客户区域分析

※ 重庆市各主力商圈商家为主要客户群。他们对商业地块位置及周边的商业气氛已经非常熟悉，对区域商业价值有自己的判断。

※ 次要客户群体重庆市个体品牌的经营者以及其它区域的投资。（4）客户特点：

※ 商业意识强，财富意识浓厚，具备高超投资或经商技能； ※ 比较讲信用，但更能追求个人利益； ※ 寻求更大发展，积累更多财富 ※ 经营商业的同时更注重文化品位

2、项目主题定位分析

（1）本项目满足豪布斯卡（HOPSCA）的条件

● 选址：项目位于重庆北部核心CBD圈层，享有大面积生态绿地，且整个项目的容积率较低，商铺空间易分割，容易形成复合性商业街区特色 ● 符合豪布斯卡（HOPSCA）的组成元素：

拥有四星级商务酒店、高档商务办公写字楼（紧邻上丁企业工业园）、生态公园绿地（动步公园、社区园林景观）、涉外领事馆、数量较大的停车场、酒店式国际商务公寓、主题式会所、酒店俱乐部、社区幼儿园、小学、中学等。● 需要完善豪布斯卡（HOPSCA）的组成元素：

立体购物中心、精品商业艺术馆、24小时金融服务、24小时商业专车服务

（2）为满足北部CBD高端人群居住、消费、休闲、娱乐、社交多种形态的高品质生活需求，为项目特身量定出复合商业生活系统；集公园、公寓、商场、写字楼、餐饮、休闲、娱乐、会所、幼儿园于一体。集中体现复合商业街区形态。

3、定位分主题：

以项目东西南北四条街作参照 ⑴东面：休闲商业娱乐公园 ⑵南面：街区购物消费公馆 ⑶西面：精品美食美肴中心

⑷北面：酒店商务办公及配套服务专区

（三）项目商业街的功能定位（1）多功能复合商业街区

立体购物公园+商务办公+国际时尚健身+文化视听+科技娱乐+个性搜奇+美食餐饮（2）定位依据：

※ 重庆北部商业规划，重庆北部CBD核心区域，营造了复合商业街区的规划氛围。※ 社区内外生态环境、社区自身物业的配套规划需要文化+品位的商业

※ 项目商业街所属资源配套与国外HOPSCA豪布斯卡商业定位相似，所以要求功能上强调复合和互补性。

龙湖花园在市场地位上的优势是其成功的最重要的关键，它所具有的独特之处是其他商业街无法比拟的。此外，由于它是多功能的复合商业街区，对附近的居民有很大的方便之处。这就是很多的居民选择它的原因。

五、业态项目的评析

属于多业态项目，从多方面发展

（一）南面

1、选择大型超市作主力店（2000——5000平米），为南面街区的商轴核心，容易产生人流车流的聚集效应，带来更多招商契机。

2、选择大型商家品牌将直接决定整个项目的社区地位与整个小区商业的经营档次。同时周边零售店也应具有相应的档次与格调，以不破坏整个小区商业的氛围与环境。

3、大型超市将引进重庆新世纪或者人人乐、重百等品牌美誉度较高的商家进驻，以形成本物业的商业龙头效应，拉升本物业的商业定位，带动本物业相关小业态商家的入驻经营，从而促进商业街的形象完善和人气递增。

4、大型超市对店面选择严格，特别是径深和跨度，因此南面设超市需拿一部分车库面积出来，以弥补铺面径深的不足（超市径深至少40米以上适宜）

（二）东面

规划为综合性娱乐中心（如餐厅、酒吧、Disco、卡拉OK及私人会所的复合体）、SPA、美容美发研修中心、纤体会馆、酒吧、音乐餐厅、精品家饰、健身理疗会所、咖啡厅（上岛咖啡）、西式糕点（如荷兰屋）、运动休闲物品专卖、体育运动俱乐部、艺术茶吧、耍吧等

1、东面是整个社区的形象面、拥有高级会所，相邻动步公园、高档社区及政府机构等，因此需要综合性休闲娱乐业态作支撑，同时东北面有四星级商务酒店配套，西式餐饮及高品质健身中心也能进行合理的业态衔接。

2、东面基本上是底商，商业口岸潜力不容低估。

3、片区消费客群文化品位、身份都较高，所以精品+文化+运动+音乐类消费商业服务必须保持高品质。

（三）西面

规划为美食餐饮一条街，大型中餐店（如阿兴记大饭店、顺风123）、各类品牌特色店（如鹅掌门、辣子鸡、泰安鱼、泉水鸡等）、各类品牌特色小吃店、各地品牌风味店等。同时辅助引进相当规模的洗脚城（二楼）、桑那按摩中心（二楼），以增加餐饮的服务配套需要。

1、选择美食餐饮店务求品种与类别相互区隔，食客互补，跳开相互之间的恶性竞争，形成真正的餐饮一条街，并将这条街打造成重庆市社区商业中有名的一条餐饮街区。

2、西面考虑与龙湖水晶郦城的业态对接，以增加商业街的人气。

3、西面较好的停车位易于运作餐饮及相关配套服务所需。

（四）北面

规划为酒店商务办公、商务休闲及配套专区，主要有24小时金融服务中心、24小时商务专车服务中心（汽车出租、汽车美容、汽车配件、汽车展示）早点（早餐）服务店、晚点（夜消）服务店、办公家什、办公器材、健身中心、中等经营类公司办事处、专业培训中心等。

1、北面有四星级商务酒店规划，所以相应有商务工作休闲配套。

2、北面紧邻上丁企业工业园，所以配套有办事处、培训中心、金融网点

3、北面配置汽车类系列性服务，在服务酒店商务办公的同时也在提升北面街区商业的附加值。

龙湖花园从东西南北四个方向上规划其发展项目，保证了地段的多方面利用，造就了一个多方经济共同发展的局势，给附近的经济发展带来了进步的阶梯。附近的居民也将有更多的利益可循。

六、项目空间布局的评析

1、小区内分级明确，空间变化丰富，既保证了中部空间视野的聚合，又注重各组团的独立特色，封闭与开敞共存。

2、通过道路旁插，建筑布置增加整体空间尺度感；利用建筑自然形成庭院花园空间，让区域内业主产生亲密、安全的感觉。

3、每个居住庭院，点缀有座椅、雕塑和适合不同年龄业主的休闲设施，使业主在小区内能够在不同层次和空间进行和谐自由的交流，人们在房中可以透过玻璃望见庭院的绿草、嬉戏的孩童，造就了自然、亲切的空间感。

4、道路通达顺畅，在中部和东南两侧设置主入口，既保证小区与城市自然的连接，又保证小区的交通有效循环。

5、组团内有环形通道，设置了完善的车辆门禁系统，实行人车分流，同时考虑了足够的架空地下停车位，小区的车位配置率达70%左右。

七、项目外立面简要评析

1、针对客户的不同需求，龙湖花园推出以多层为主，配以高层、中高层、低层相结合的综合性的住宅类型。主导套型面积以120至150平方米左右，有两房两厅单卫，、三房两厅双卫、四房两厅双卫及跃层、别墅等100多种套型，提供广泛的选择，以满足客户使用的多项需求。

2、花了非常大的力气在小区的细部设计上，体现人文关怀。如小区在重庆市第一家设置无障碍通道；第一家设计室外空调位和冷凝水有组织排放；第一家将小区水泥路面改为沥青路面，以减少扬尘、噪音和夏季反光；第一家设置单元入户大堂；第一家在社区内引入老人足底按摩道；第一家设置室外健身器材以方便不进健身房的老人„„这数十项细小但用心良苦的处理，让人感到浓厚的“以人为本”的气息，在重庆的住宅小区设计中产生了较大的震动。

八、项目招商策略的评析

（一）采用集约性、大型投资商户策略 具体使用政策：

1、先引进主力商家，在主力商家的选择上，一定要注意对主力商家的经营品种与档次以及商家的社会知名度与美誉度进行考核，尽量让商家本身的品牌就能吸引投资者的目光。

2、依据引进商家的情况，以及商家的租金情况与当时的市场销售价格，确定商场物业的租售价格，3、对主力商家根据其租用面积（1000平米以上）实行低租金并根据具体情况实行一定年限不增加租金增调部分的费用。（原则上2000平米以上可考虑两年内减免租金增调部分的费用半年，3000平米以上可考虑两年内减免租金增调部分的费用一年）

（二）评析

先引进主力商家（一般具有一定的品牌产品），用主力商家的商誉与知名度吸引大量的投资者，解决了资金的问题。

根据引进商家的情况确定市场销售价格，并采用低租金战略，平衡了市场的需求价格，招来更多的购买者。解决了销售的难题。

这种战略的应用使得房地产商的利益最大化，也为其解决了许多的难题。商家的利益也得到了保障，使得双方的关系融洽，促进了进一步的合作，增加了资源。

九、项目营运效果评析及预测

从目前国内房地产市场来看，90％以上的住宅项目都能赢利，但80％以上的纯商业项目都陷入困境。

对于走可持续开发战略的开发商而言，一个商业项目能暂时取得良好销售业绩并不算成功，商业地产项目要达到销售旺、招商旺和经营旺“三旺”，形成良性循环的局面，才算真正成功，不然商业项目后续运营的失败将会给开发商后续发展造成很大的负面影响。

（一）商业地产项目失败类型解析 首先，是资金问题——导致项目无法继续开发，成为烂尾工程。

商业地产的开发绝对是资金密集型行业，但由于其赢利模式比较复杂，回报比较慢或不太明朗，不像住宅开发那样简明直接。如果资金来源仅依靠自有资金及银行贷款，容易产生资金链断裂的问题导致后续开发资金不足，变成烂尾项目，这样的案例在国内比比皆是。

其次，是运营管理模式问题——运营管理架构组合形式或管理方组建模式都会影响商业项目的正常运营管理。

商业项目的运营管理绝不仅仅是物业管理，其包含了物业经营和物业管理两大部分内容。物业经营是物业管理的提升、发展和利润体现，通过“盘活”商业物业，使其“保值增值”，并持续获得收益来源，这是商业物业开发最核心的终极目标，（主要内容包括：商场的日常营业管理服务工作、商业业态的调整优化、商场的整体形象包装和推广、业主和商户的客户服务、商场物业租赁管理服务等一系列工作。而物业管理则是物业经营开展的前提，主要工作内容为：商场物业的硬件设施管理维护、保安和安全系统工作的开展、清洁绿化及其他维护等一系列服务相关工作。）

在实际运营管理中，物业经营是核心内容，物业管理围绕着物业经营来服务，从功能配置上从属于物业经营；两部分紧密联系，不可分离，此点与单纯的住宅物业管理有很大差异。

商业项目的开业运营需要建立专业的运营管理团队，该团队的管理架构组合形式或管理方组建模式都会影响商业项目的正常运营管理，导致项目运营失败。

再次，是开发赢利模式问题——主要是销售成功但经营失败的类型

鉴于国内开发商的实力、资金、开发经验等原因，国内商业地产项目的开发赢利模式有纯租赁、租售并举、纯销售等多种模式，大多数赢利模式导致的失败类型主要是销售成功但经营失败的情况，这样的失败类型在商业项目中最具代表性。从广州早期的新中国大厦（甚至已经烂尾）到现在全国各地已运营及在开发的商业项目，案例可谓不胜枚举。因此，结合具体项目而言，商业部分开发的赢利模式必须要考虑适合持续经营，不要因为小利而影响项目整体。

最后，是定位错误问题

主要是项目整体定位错误以及商业业态的定位和整体定位不匹配的问题。一定的商业规模有其相适应的整体功能，如果规模没有达到一定的要求，而盲目提出不切合实际的定位，招商和后续运营管理必将陷入困境；另外，商业项目定位为购物中心、百货商场、主题商场等功能业态，其相应的主力店、业态比例都有不同的要求，仅仅从形象上打造定位，而不是从业态功能上配合整体定位，也将导致后续运营整体的失利。对于商业项目来说，值得借鉴的就是商业要确定合理的定位，以此确定合理的开发规模，不宜盲目打造“代表性购物中心”、“大型商业中心”。不少发展商短期行为，纯粹为了套现，这种项目基本上100％经营失败。实际上，很多这样的项目在招商、销售方面成绩也不佳，其经营管理基本上100％失败的。

（二）评析

龙湖花园已经实现了招商旺、销售旺的目的，但是经营旺还要看招商的质量是否合格才行。由于龙湖花园商业街采用的是集约型、大型商户策略，再加上管理层的良好策略的筛选，商家的质量是很高的，所以想实现经营旺机率也是很大的。

综合分析龙湖花园商业街的营运效果是可嘉的，将会有一个很好的收益。