论我国民法中不动产的善意取得制度

第一篇：论我国民法中不动产的善意取得制度

龙源期刊网 http://.cn

论我国民法中不动产的善意取得制度

作者：闫君剑 高川良

来源：《法制博览》2012年第09期

【摘要】为了适应社会主义市场经济的发展，我国《物权法》规定了不动产的善意取得制度，该制度对于维护交易安全、促进社会和谐都有着重要的作用。但是在实践中，不动产善意取得制度存在着不少不足之处，如善意的标准模糊、合理价格的判定缺失、登记责任赔偿制度不完善等。要弥补这些漏洞，应采取界定善意之标准、制定具体的合理价格细则，完善登记责任赔偿制度等措施。

【关键词】不动产所有权；善意取得；登记制度；审查制度

一、前言

随着我国市场经济的飞速发展，如何更好的保护交易安全已成为民法关注的焦点。起源于古老日耳曼法的善意取得制度作为保护交易安全的重要制度，已被广泛规定于各国法典之中。我国《物权法》第106条也规定了善意取得制度，而且把该项制度的适用范围扩大到不动产的取得，这是我国民法领域的一大成就，促进了对不动产交易的保护。

二、不动产善意取得的构成要件

根据我国《物权法》第106条的规定，不动产的善意取得应符合以下四个要件：（1）存在不动产登记错误。即由于登记机关登记错误等原因，使得不动产所有权的登记状态与事实状态不相一致。（2）受让人取得不动产时出于善意。即受让人不知道或者不应当知道不动产处分人不具有相应的处分权。不应当知道是指受让人虽尽到合理的注意义务，但仍不能知道真实情况。（3）受让人以合理价格取得。即受让人为取得不动产，已支付了合理的对价。对价的合理性也是判断受让人善意与否的标准。（4）转让的不动产已登记于受让人名下。即发生转让的不动产已办理变更登记，载于受让人名下，从而发生转让的公示公信效力。

三、我国不动产善意取得制度中的不足

自《物权法》实施以来，不动产的善意取得制度在实践中显现出诸多问题，其不足之处主要有以下几点：

（一）善意判断之不足

在不动产善意取得制度中，受让人善意与否，直接关系到能否适用这一制度，从而发生不动产所有权的转移。以德国和日本民法典为例，《德国民法典》第932条规定受让人明知或因重大过失而不知动产不所有者，即为非善意；《日本民法典》第192条规定须善意无过失。我国《物权法》中尚无关于善意标准的具体规定。法律法规中关于善意标准的缺失严重影响了适用善意取得制度的合法性、统一性和合理性。

（二）“合理价格”的判定缺失

按照我国《物权法》第一百零六条之规定，有登记瑕疵的不动产要适用善意取得制度，受让人须已支付了合理的价款给出让人，否则便不能以这一制度取得不动产的所有权。纵观我国与此相关的法律法规，并无对“合理价格”这一对应制定出相关的标准或细则，也没有对价格合理与否做出指导性的规定。这一立法缺失不仅影响了善意取得制度的适用，有损该条文的严谨性和实用性；同时也赋予了法官在这一方面过大的自由裁量权，可能对当事人的合法权益造成不当损失，有违制定善意取得制度的初衷。

（三）登记责任赔偿制度不完善

我国《物权法》第21条规定：“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。”该条规定的是关于登记错误的赔偿责任。在登记错误的情况下，既有可能对真正的权利人产生一定的损失，也有可能损害到善意第三人的合法利益，因此，造成损害或登记错误的当事人或登记机关需对此类损失承担赔偿责任。在当事人赔偿的情况下，往往会发生找不到赔偿义务人或者其无支付能力的情况，从而造成真实权利人或善意第三人的损失无处索赔，影响了交易安全和公示公信的效力；在登记机关赔偿的情况下，由于缺乏相关的细则，使得真实权利人或善意第三人的损失无法得到充分弥补，不能维护登记机关的权威性和交易的安全性。

四、完善我国不动产善意取得制度的建议

通过上述分析，结合我国当前的实际，笔者认为，应采取以下措施完善我国的不动产善意取得制度：

（一）规范善意判断的标准

如何判断善意取得中的“善意”一直是学界争论的焦点，也是不动产善意取得制度适用中的核心问题，我国的《物权法》也并为对“善意”的标准做出界定。

笔者认为，判断受让人善意与否，首先应当看受让人是否知道对方为无权处分人，因为如若受让人明知对方为无权处分人而仍与其交易，应认定为“恶意”；其次还要看受让人是否尽到了合理的注意义务，即受让人是否应当知道对方是无权处分人，关于这一点的判断，须放在具体的客观环境下考察，具体情况具体分析。因此，笔者赞同“消极观念说”，即受让不知道且不应当知道对方为无权处分人即为“善意”。另外，对“善意”与否的判断不应当设立过高的“门槛”，使得不动产善意取得制度流于形式，无法发挥其维护交易安全的作用。

（二）制定“合理价格”的标准

是否以“合理价格”转让也是能否适用善意取得制度的依据，同时也从另一方面反映出受让人是否处于“善意”。关于何种价格应视为“合理”，就须相关立法机关参照市场交易的一般情况，制定出完善的认定标准。如应对不同种类的不动产制定不同的价格“合理”认定标准；不同地域也应当依照本地区的市场情况对相关标准进行变通调整。以此来加强不动产善意取得制度的实用性和可行性，给司法人员提供相关的适用依据。

（三）完善登记机关的责任赔偿制度我国《物权法》第21条关于登记错误赔偿责任的规定是不完善的。因为登记机关是强势部门，而提供虚假材料的当事人则可能无力承担赔偿责任；而且登记机关对于因当事人提供虚假材料造成的登记错误负有审查不慎的责任。

因此，登记机关应建立登记错误赔偿金制度，专门对因各类登记错误造成的损失进行赔付。然后再认定责任归属，属于登记机关责任的由其自行承担；属于当事人责任的则可向其追偿。

参考文献：

［1］董万程.论不动产善意取得制度［J］.河南省政法管理干部学报，2007，（5）：208.［2］崔建远，申卫星等.物权法［M］.清华大学出版社，2008：129.［3］张传秀.不动产善意取得制度的构成要件分析［J］.法商论丛，2009，（2）：73.

第二篇：浅析不动产善意取得制度

浅议不动产善意取得制度

摘要：

关键字：不动产善意取得，登记公信力，一、引言

近代民法通常将善意取得制度限定于动产物权的取得，而不承认不动产物权上善意取得制度的适用。其原因在于“不动产物权以登记为公示方法，交易上不至于误认为占有人为所有人，而动产物权则以占有为公示方法，极易使人相信占有人为有处分权之人，故善意取得之标的物，以动产为限”。1 随着市场经济的发展，不动产物权交易呈现出日渐繁盛的态势，将善意取得制度引入到不动产的领域对于整个社会的经济交易安全会起到更大的稳定作用。《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第106条明确规定了善意取得制度并规定了不动产也适用善意取得制度的规定。这是我国第一次在立法上明确规定不动产善意取得制度，正确适用该制度于不动产领域中在实践中将对不动产交易安全发挥着巨大的保护作用。究竟不动产善意取得制度的立法基础何在?该制度的实际法益何在?笔者于下文中试作一粗略的分析。

二、不动产善意取得制度的立法争议

一般来说，作为大陆法系民法主要渊源的罗马法并无善意取得制度的相关规定，而只存在“任何人只能向他人转让属于自己的权利”的规则。2而善意取得制度则源于日尔曼法中的“以手护法”原则，即权利人将权利让与他人占有，只能向该占有人请求返还,如占有人将财产转移给第三人时，则权利人不得请求第三人返还，而只能要求占有人赔偿损失。3后世的大陆法系和英美法系的制定法在不同程度上继受了它。以不动产善意取得制度为例，《德国民法典》第892条、《瑞士民法典》第973条及1999年完成的台湾物权编修正草案第759条第2项，均就此作出了规定。4

在我国，专家、学者中对是否应确立不动产善意取得制度则存在分歧，焦点在于对两种对立的立法思路的选择。如：在以梁慧星为课题组负责人的《中国物权法草案建议稿附理由》中的第二章，第五节，第一目，对善意取得做如下规定：“基于法律行为有偿受让动产且已占有该动产的善意受让人，即使让与人无权处分，仍取得该动产的所有权。”可见，在该建议稿中在建议稿的适用范围上仅规定了动产可以适用善意取得制度。同样以王利明为项目主持人的《中国民法典学者建议稿及立法理由》物权篇中也未建议应使善意取得的适用范围扩大到不动产。他认为,由于不动产有登记过户制度,权利归属十分明显,不必以善意取得而对交易安全加以特殊保护。在不动产权利登记完备体系的情况下,除违章建筑等极少数未进行保存登记的不动产,尚有讨论不动产能否准用的动产善意取得制度的必要外,在其它情形,讨论

5这一问题并无实益。上述学者是从不动产登记公信力的角度来否定不动产善意取得制度的。

以叶金强为代表的学者认为，承认登记公信力,就是承认不动产善意取得，否则登记公信力也将形同虚设。登记公信力原则本身就包含着对善的追求，而登记公信力最终则要经由善意取得制度实现对善意第三人的保护。善意取得制度为公信力发挥保护交易安全的机能提供环境，欠缺这一环境，公信力会陷入“巧妇难为无米之炊”的困境，法律欲借公信力保护善意第三人的目标定会落空。6 以常鹏翱为代表的学者认为，善意取得制度应当得到一体化的整合，这将比“善意取得之动产化”的立场更为有力和有理。不动产登记公信力与动产善意取得的制度安排目标一样，均为物权交易提供法律的保障，确保善意第三人取得权利,均

采用了推定和拟制的法律技术，将“真”视为“假”，将“假”视为“真”，因此保护同等性质的信赖利益，应当采取相同的制度设计,，不能因交易对象的不同而产生区别。7上述学者大都认为,动产占有的公信力保护善意第三人最终落实为善意取得,而不动产登记的公信力对善意第三人的保护在理论上也应当是善意取得,否则法律逻辑就欠缺一致性。

在物权法出台后这种关于善意取得适用问题之争被平定，究其立法者为何选择将善意取得扩大到不动产领域，为何选择不动产善意取得的立法模式而放弃不动产登记公信力模式，笔者认为，我国《物权法》采纳了不动产善意取得的思路,符合我国的国情,具有相当的合理性。

三、不动产善意取得制度的立法基础

（一）理论基础

1.登记公信力与不动产善意取得的关系决定两者实质的不同。登记的公信力，包含着内外两层含义：在其内部，登记具有绝对的可信性，是真实的、正确的；在其外部，即使出现不实登记，凭借法之强力，不实登记拟制为真实。换言之，前者称为“公信力”静的侧面；后者称为“公信力”动的侧面。8 登记错误所导致的无权处分这一客观事实就是适用不动产善意取得的基础，从动态的功能适用角度保护不动产善意第三人的利益，登记公信力是从静态角度保护整个不动产交易秩序的安全。“公信力是从物权表征方式所具有保护第三人之效力的角度来观察的,而善意取得则是从第三人物权取得的角度来观察的。”9

2.不动产善意取得可适用于未登记的不动产，而不动产登记公信力只适用于登记的不动产。由于我国不动产登记制度存在严重缺陷，目前未登记的不动产大量存在。根据《物权法》第129和155条，土地承包经营权和宅基地使用权采取登记对抗主义的立法模式，自愿登记造成实际生活中未进行登记的现象非常普遍。由于登记不再是这些未登记的不动产法定强制的公示方式，占有则具有十分重要的意义。在司法实践中，不排除这些未登记不动产适用善意取得。当然适用的前提是未登记的不动产可以转让。根据我国《城市房地产管理法》第37条第6项规定，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。此规定就排除城市未登记的房地产适用不动产善意取得的可能。但在符合土地管理法律的前提下，农村未登记的不动产有适用善意取得的制度空间。

3.不动产与动产的区分并没有严格贯彻，也是采纳这一思路的原因。在我国，作为不动产基础的土地是国家所有和集体所有，不能进入流通领域，这与其他大陆法系国家和地区有明显的不同。我国《物权法》所有权部分坚持国家所有权、集体所有权和私人所有权的区分，只得在“所有权取得的特别规定”中规定善意取得制度。这客观上为善意取得制度囊括不动产提供了条件。

（二）现实基础

不动产的善意取得在我国司法实践中已实际存在，通过明晰的立法,能更好地保护善意交易方的利益，体现民法公平原则,有利社会和谐，具有现实基础。最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干意见(试行)》第89条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利,承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的,应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”此条解释中的“共有财产”显然既包括动产也包括不动产，由此可见，我国实际上已经早已承认善意取得制度可以适用于不动产。在现代社会中,无论现代不动产登记制度多么独立完善，仍不能完全避免登记权利内容与实际权利状态不一致的情况发生。随着登记逐步成为不动产的公示方式,为保护不动产交易安全,就需要有功能上类似于动产善意取得的制度。如果一概排斥不动产善意取得制度的适用，这显然是对现实生活中已经存在并将继续发生的错误登记等情况视而不见，对于相信登记的公示力而从无权处分人处取得不动产的善意第三人而言则显失公平，因此，将善意取得适用

于不动产，既可维护善意不动产负担之权利者,也体现了民法的公平原则。

不动产登记公信力的模式否定善意取得制度在不动产领域的适用，但并不排除第三人依据登记公信力而善意取得相关权利，从而并不反对不动产物权“善意地取得”。因此,不动产善意取得肯定论和否定论只是概念适用的争议,在保护善意第三人的利益上并无实质分歧,最后结果都是第三人善意取得不动产物权。基于此,笔者主张明确使用“不动产善意取得”的概念。我国《物权法》第106条对动产善意取得和不动产善意取得采取一体构造的方式,节省了立法资源,维护了法律概念逻辑的统一。

四、不动产善意取得制度之完善

（一）登记制度的完善

我国不动产实行统一登记制度的规定在物权法中才刚刚规定，已影响到市场经济体制目标的实现，严重滞后于经济发展的需要。物权法虽然规定了不动产实行统一登记制度，而我国的登记机关非常多而且分散，如仅根据《担保法》第42条、43条的规定，涉及到的登记机关就有土地管理部门、林木主管部门、工商行政管理部门、县级以上地方人民政府规定的部门和公证部门。还有其他的法律法规对不动产登记机关也进行了规定。这给当事人的登记造成极大困难，普通百姓很难知晓自己应该去哪里登记，怎样登记，更给物权法律秩序的建立设置了障碍，不利于有关交易当事人查阅登记，很难给交易当事人提供全面的信息。例如：当事人要查阅某工厂是否已经实行抵押，需要到土地管理部门，到房屋管理部门查阅房屋是否抵押，到工商部门查阅设备是否抵押，到公安部门查阅车辆是否设定抵押，这就给当事人造成了极大的不便。而且，分散的登记制度还容易造成房、地分别抵押和房产重复抵押的现象。10我们应当遵循不动产登记的普遍法理和国际惯例，在我国建立统一的，真正服务于交易安全、服务于当事人的登记制度。

有学者认为，以土地管理部门作为登记机关较为合适。因为我国当前土地管理部门从上到下分别是国土资源部、国土资源厅以及市县的国土资源局和乡镇的国土资源管理所。该系统的登记可以辐射到中国城乡全部土地，在范围上可以满足物权公示的要求。11 而在梁慧星先生起草的物权法草案建议稿中是建议设在县级人民法院，即由县级人民法院管辖不动产登记。这是采纳德国的经验。这样的方案好处有：不动产登记簿经常在房产纠纷中作为证据，如果说登记机构设在县级法院，登记簿摆在县级法院，审判庭调取证据就非常方便，就会方便诉讼，方便当事人。

（二）补充增加原权利人的救济手段

善意取得制度目的在于保护交易安全，在对受让人和原权利人的利益进行平衡的情况下，只有受让人有偿地受让财产时，才有必要牺牲原权利人的利益，以确认受让人获得物权。原所有权人是最大受害者。为维护公平正义，法律应对原所有权人提供如下救济手段：违约责任救济，不当得利救济，侵权责任救济，国家赔偿救济。但物权法仅对前三种救济手段给予了一定程度的认可，笔者认为，国家赔偿救济也同样应予以强调。理由在于，不动产登记簿在登记机关的控制之中，登记行为是一种行政行为，国家登记机关对申请登记的不动产应负实质审查的义务，受让人对登记错误的信赖，才导致原所有权人的损失。因此，登记机关应当承担赔偿责任。对此，我们可以借鉴德国的规定，设立专门的登记错误赔偿基金，从登记费用中提取一定比例的金额存入基金，专供赔偿之用。

五、结语

不动产善意取得制度的出台与实施，在可见的将来会对现有不动产交易模式产生一定的冲击，尤其是对原不动产所有人的合法权益带来相当程度上的潜在法律风险。笔者认为在实 施该制度的产生的大量新问题应该在未来专门出台一系列司法解释来规范和约束，从而真正地实现国家规范和保护交易安全和善意相对人利益的立法用意。

参考文献谢在全：《民法物权论》，中国政法大学出版社1999年版，第221-222页。[意]彼得罗·彭凡德：《罗马法教科书》，黄风译，中国政法大学出版社1992年版，第209页。王利明：《物权法研究》，中国人民大学出版社2002年版，第261页。如《德国民法典》第892条规定:“为权利取得人的利益，关于以法律行为取得土地的物权或者土地物权之上的物权的情形，土地登记簿记载的内容应为正确，但是如土地登记簿上记载对抗此权利的正确性的异议抗辩时，或者取得人明知此项不正确的除外。为特定人的利益，权利人在土地登记簿上的权利受到处分权限制的，只有在该限制被记载在土地登记簿或者被权利取得人知悉时，才对权利取得人发生法律效力。”再如《瑞士民法典》第973条规定:“出于善意而信赖不动产登记簿的登记,因而取得所有权或者其他权利的人，均受保护。”1999年完成的台湾物权编修正草案第759条第2项规定：“因信赖不动产登记之善意第三人，已依法律行为为物权变动之登记者，其变动之效力，不因原登记有无效或撤销之原因而受影响。”王泽鉴：《民法物权》，中国政法大学出版社2001年版，第122-123页。王利明：《物权法论》，中国政法大学出版社，1998年版，第299页-300页。叶金强：《公信力的法律构造》，北京大学出版社，2004年版，第184-186页。7 常鹏翱：《物权法的展开与反思》，法律出版社，2007年版，第236-237页。顾祝轩：“论不动产物权变动公信力原则的立法模式——绝对公信力与相对公信的选择”，载孙宪忠：《制定科学的民法典——中德民法典研讨会文集》，法律出版社2003年版，第351页。同6，第183页。金丽婷：《论不动产登记制度》，载《牡丹江师范学院学报(哲社版)》2007年第2期，第13-14页。肖厚国：《物权变动研究》，中国社会科学院研究生院博士学位论文2000年版，第78页。

第三篇：不动产善意取得制度研究文档

不动产善意取得制度研究

孙 积 星

根据传统的的民法理论，善意取得又称即时取得，指无权处分人将其占有的他人动产转让给第三人，如果第三人取得该动产是基于善意且是有偿，第三人就依法取得了该动产的所有权或他物权。在此情况下，原权利人不得向第三人行使物权返还请求权，只能请求占有人赔偿损失。

善意取得制度，是近代以来民法法系的一项重要制度，对于保护善意取得财产的第三人的合法权益，维护交易活动的动态安全，具有重要的意义。保护由所谓无权利者善意取得动产的制度乃是伴随着财货流通的扩大，因应流通安全的经济要求，而生成和发展起来的。

由此可见，在传统民法上，善意取得制度只适用于动产而不适用于不动产。而我国刚通过的物权法第106条明确规定了不动产的善意取得制度。《物权法》106条规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；

（二）以合理的价格转让；

（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不定产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

本条的规定意义颇大，它将在我国确立统一的善意取得制度，即将动产与不动产的善意取得统一规定，将所有权与他物权的善意取得统一规定。这一规定，使得我国在不动产所有权取得方面与以往相比有了开拓性进展，因此有必要对我国这项制度创举的必要性和合理性进行分析。

一、善意取得制度的历史沿革

在民法发展史上，罗马法上没有建立过善意取得制度，概因其奉行“后手的权利不得优于前手”以及“发现己物，我即收回”的原则。学界一般认为，日耳曼法中的“以手护手”原则，为善意取得制度的渊源。根据这一原则，占有是物权的外在表征，占有动产者即推定其为动产的所有者。对动产享有权利者也必须以对标的物的占有为前提，如果物的所有权人丧失了对物的占有，其权利的效力便会因此而减弱。所以，当所有者之物被占有人让与第三人的情况下，所有人只能向占有人请求损害赔偿，而不能向第三人请求物权返还。第三人依据“以手护手”原则取得所有权，是原权利人由于丧失对物的占有导致对其物的权利效力减弱的逻辑结果，而且在此也无须考察第三人是善意还是恶意。由此可以看出，“以手护手”原则与善意取得制度还存在相当的差距。在对该原则进行否定之否定的基础之上，善意取得制度应运而生。善意取得制度在阻断所有人对其物的追及力，维护善意受让人的利益，保持财产动的安全与静的安全之平衡等方面确有其他制度不可替代的作用，因此为当代两大法系具有代表性的国家和地区所继受，如大陆法系的德国、法国以及我国台湾地区，英美法系的美国和英国。善意取得制度自其产生之日，就因其所特有的制度功能而受到许多国家的认同。

在我国学术界，对于不动产的善意取得，也至今也存在着两种不同的观点。

⒈否定说

这些学者们一般认为善意取得制度仅适用于动产领域，认为所谓善意取得，即指“无权处分他人动产的让与人，于不法将其占有的他人交付于买受人后，若买受人于取得该动产时系出于善意，即取得该动产所有权，原动产所有人不得要求买受人返还。”② ①

②① 《动产善意取得制度研究》，载梁慧星：《民商法论丛》,第13卷，法律出版社，2000年版，第33页梁慧星、陈华彬：《物权法》，法律出版社，1997年版，第181页

至于不动产，“因以登记为其公示方法，交易中不致误认占有人为所有人”，“因为不动产登记制度的建立，第三人若再以不知不动产之权利状态为理由予以抗辩已不可能。”

故在建立不动产登记制度后，“善意取得的原理以及规则在不动产法领域已经无法适③用。”

即使存在“不动产准用动产善意取得的必要，也仅在违章建筑等极少数未进行保存登记的不动产之上。”

对于“已登记的不动产发生登记错误，应通过公信原则或登记更正程序来解决，不适用善意取得。”

⒉肯定说

持肯定观点的学者们认为，应承认不动产善意取得。他们认为我国《最高法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第89条关于共同共有财产善意取得的规定，就包括了共同共有不动产的善意取得。认为“如果买受人在买受该不动产时为善意无过失，则采牺牲其他共有人的利益，而维护交易秩序和交易规则的立场，确认买卖关系有效。⑥并且，在现代社会中，“无论现代不动产登记制度多么独立、完善，仍不能完全避免登记权利内容与实际权利状态不一致的情况发生”，⑦

因而存在不动产无权处分的可能。所以，仅以“交易方不会误信不动产占有人为有权处分人而与之交易”为理由，一概排斥不动产善意取得制度之适用是缺乏根据的，对于相信登记公示力而自无权处分人处取得不动产的善意第三人而言，也有失公允。⑧

二、不动产善意取得的立法实践与借鉴意义

在德国、瑞士以及我国台湾民法典中都明确规定了不动产的善意取得制度。如《德国民法典》第892条规定：为了权利取得人之利益，关于由法律行为取得土地上权利，或取得此项权利之其他权利各项情形，应将土地登记簿上登载的内容，当做真实，但对于真实曾有异议登记，或权利取得人已知其不真实者，不在此限。土地登记簿内曾经登记之权利处分，曾为特定人之利益而受有限制者，只限于土地登记簿上有明显限制或权利取得人已知有此限制时，对于权利取得人始生效力。权利取得人知有前项事实的时期，在取得权利须登记者，以提出申请登记时为标准。《瑞士民法典》第973条第一款规定：出于善意而信赖不动产登记簿的登记，因而取得所有权或其他权利的人，均受保护。我国台湾地区的《土地法》第四十三条也规定：依本法所为之登记，有绝对效力。在1993年完成的《民法物权编部分修文草案》第759条第二项：因信赖不动产登记之善意第三人，依法律行为为物权变动之登记者，其变动之效力，不因原登记无效或撤销之原因而受影响。

我国在物权法颁布以前，在相关司法解释中也有不动产善意取得的相关规定，如根据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干意见》（试行）第89条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”该条中虽未明确说明共有财产的范围，但解释上理应包括不动产。

梁慧星、陈华彬：《物权法》，法律出版社，1997年版，第185页

于海涌：《物权变动中第三人保护的基本原则》，载《法律科学》，2001年第4期

③孙宪忠：《物权法基本范畴及主要制度的反思》（下），载《中国法学》，1999年第6期

④王利明、王轶：《动产善意取得制度研究》，载《现代法学》1997年第5期

⑤王利明：《试论我国不动产登记制度的完善》（上），载《求索》，2001年第5期

⑥杨立新：《共同共有不动产交易中的善意取得》，载《法学研究》，1997年第19卷第4期

⑦李建伟：《不动产善意取得制度初探》，载《中央政法管理干部学院学报》，2000年第3期

⑧李晓云：《乱花渐欲迷人眼—追问不动产善意取得》，载《法学研究》，2004年第17卷第6期①②①②④⑤

三、不动产善意取得制度的理论和制度基础

（一）不动产善意取得的理论基础

善意取得制度渊源于古日耳曼法的“以手护手”原则。依据该原则，占有是物权的外形，占有动产者，即推定其为动产占有人，而对动产有权利者，也须通过占有标的物而加以表现。因此，有权利者未占有其物时，其权利之效力便因此而减弱。任意将自己的动产交付与他人者，仅能向相对人请求返还，若该相对人将动产让与第三人时，则仅可向相对人请求损害赔偿，而不得向第三人请求返还其动产。“以手护手”原则注重权利的外观，并以权利的外观视为权利的表征。这虽然是与古日耳曼法时观念的所有权并未生成发展起来具有密切的关系，但它却适应了商品经济的发展和保护交易安全的客观需要，因而显示了其极强的生命力。后世的德国民法、瑞士民法等基本上采用于“以手护手”原则的权利的外观标准，把不动产登记和动产的占有作为物权的法定公示形式，以盖然性的推定方式来判断物权的正确性，而不是从客观真实的角度来界定的正确性。

“以手护手”原则虽然并未蕴含交易安全的理念，但权利外观理论在吸收其占有为权利之“外衣”的观念的基础上，并吸纳罗马法的“善意”要件，逐渐生成发展起来，并成为占主流地位的学说。

日耳曼法的物追及制度及其限制基础深深地根植于日耳曼固有的公示思想里，这个思想的现代表现就是善意取得制度。按照物权的公示原则，物权正确性的实质通过法律认可的形式反映出来，即不动产登记簿上记载的不动产物权和动产占有的事实表征的物权是正确的物权，这就是物权公示所具有的权利正确性推定效力。根据该推定效力，善意第三人信赖不动产的登记或动产占有的表征，而与不动产登记名义人或动产占有人为交易时，纵使其表征与实质的权利不符，对于信赖此表征的善意第三人亦不生任何影响，该善意第三人取得的物权受法律保护。权利外观理论是为了因应近代资本主义经济的发展对交易安全之保护要求而诞生的，它将当事人内部诸要素切断，是当事人之间的内部情势不致外溢，而影响、害及第三人，把权利及法律关系的外相形态作为相对人利益的保护标准。③

善意取得制度的前提是观念的所有权的产生。由于占有与本权分离现象的存在，始有善意取得制度存在的现实根据和意义。若占有人与所有人合而为一，则根本无善意取得制度适用的余地。观念所有权的发展，使得占有与本权分离的现象增多，从而为保护善意第三人之正当利益以保护交易安全，而发展出善意取得制度。近代各国物权公示方法的统一为善意取得制度的适用提供了基础。德国民法理由书曾言“在动产交易里，对善意取得者确保取得的安全甚为重要。在不动产，对登记簿公正之信赖予以法的保护。在动产，代替登记簿者乃让与人的所持与占有，它们构成了应受保护的善意的基础。”由此可见，占有与登记都具有表征本权的功能。占有之所以具有表征本权的功能，乃在于占有“外观之状态与实际之情形，一般而言系八九不离十。”因此,“基于此项概然性，占有即具有事实支配标的物之外观，自应具有本权。”

然而，随着现代社会和市场经济的发展，观念的所有权得到了进一步的发展，从而致使占有与本权分离的现象经常发生，使得近代以来占有通常表征本权的命题受到挑战。占有与本权的时常分离，使得占有作为动产的公示方法就不再充分，不能当然地推定对动产实行实际支配的占有人即为该动产的所有人，尤其在所有权保留和让与担保的场合，以占有人的占有这样的权利外观认定其为动产的所有人，更显得可疑。这就使得善意取得制度赖以存在的基础发生了动摇。观念的所有权通过一定外形加以明示的公示原则，在动产物权于事实上被孙宪忠、常鹏翱：《论法律物权和事实物权的区分》，载《法学研究》，2001年第5期

〔日〕安永正昭：《动产的善意取得制度的考察》，转引自肖厚国：《动产善意取得制度研究》，载梁慧星：《民商法论丛》,第13卷，法律出版社，2000年版，第53页

③肖厚国：《动产善意取得制度研究》，载梁慧星：《民商法论丛》,第13卷，法律出版社，2000年版，第54页①②①②

放弃，从而外形再也无法肩任表明物权存在的机能。这样由公示原则导出的公信原则便失却了其前提。

在不动产领域，则不存在上述情形。由于不动产登记制度的建立和完备，不动产的登记由官方统一进行，使不动产登记簿上记载的权利与真实权利状态保持一致有着较高的保障，因而社会公众可以信赖登记簿上所记载的权利即为真实的权利。既然动产占有因其概然性可生公信力，以登记为公示方法的不动产发生登记与实际权利不符的情形远较动产为少，因而具有更高的概然性，从而更具有公信力。因此，善意第三人因信赖不动产登记簿的记载而与登记名义人为交易时，即使存在登记与本权分离的情形，善意第三人亦可获其利益，除非有他人向登记机关提出异议并已记载于登记簿上的情形。

（二）不动产善意取得的制度基础

考察先进国家的立法，各国对不动产善意取得规定不一。《法国民法典》第2279条规定：“涉及动产物品时，占有即等于所有权证书。”由此条可知，法国法的善意取得仅适用于动产，这是因为，唯有动产适用于占有和根据占有对之作权利归属。

《德国民法典》第932条规定：“物即使不属于出让人，受让人也可以因第929条规定的让与成为所有权人，但在其根据上述规定取得所有权的当时非出于善意的除外。”第929条规定：“转让动产所有权需有所有权人将物交付于受让人，并就所有权的转移由双方成立合意。受让人以占有该物的，仅需转移所有权的合意即可。”《德国民法典》第932条虽然未明确指出善意取得只适用动产，但其所指向的第929条则明确将物限定为动产，而且第932条规定与“动产所有权的去的和丧失”之下。《日本民法典》第192条第192条，《瑞士民法典》第708条，我国台湾民法第801条，1952年《美国统一商法典》第2403条均有类似规定，将善意取得之适用限定为动产。因此，我国有学者断言：“各国民事立法都规定只对动产交易依善意取得制度予以保护，而对不动产交易不适用善意取得制度。”

但是，《德国民法典》第892条又规定了可以基于相信土地登记公信力而取得土地上的权利，事实上突破了善意取得仅限于动产的限制，将善意取得的适用范围扩大至不动产。瑞士则将善意取得制度适用于所有已登记的不动产。《瑞士民法典》第973条第1款规定：“出于善意而信赖不动产登记簿的登记，因而取得所有权或其他权利的人，均受保护。”台湾《土地法》第43条亦规定：“依本法所为之登记，有绝对效力。”登记有绝对效力，系为保护第三人，将登记事项赋予绝对真实之公信力，俾第三人因信赖登记而取得土地权利时，纵令其登记原因无效或得撤销，真正权利人亦不得以之对抗该第三人。

并且，台湾地区经多年全面的检讨，于1999年3月完成《民法物权编部分修文草案》，与原有条文210条，增订75条，删除15条，修正127条，变动幅度甚大。在物权变动方面，为确保善意第三人的权益，以维护交易安全，明定不动产善意取得，于第759条第二项规定：“因信赖不动产登记之善意第三人，已依法律行为为物权变动之登记者，其变动之效力，不因原登记有无效或撤销之原因而受影响。”可见，各国关于不动产善意取得的立法规定，并非如有的学者所断言。

然为何各国立法对善意取得是否适用于不动产存有如是差异？究其原因，主要在于各国的不动产登记制度不同。法国、日本以及美国的大多数州对不动产实行契据登记制度，该登记制度具有如下特点：（1）形式审查主义。登记官吏对于登记的申请，只进行形式上的审查，至于契据上所载权利事项有无瑕疵，则不予过问。（2）登记无公信力。已登记的权利事项，公众不可信赖其为真实的权利状况。德国、瑞士等国的不动产登记，实行权利登记制度，该登记制度的特点有：（1）实质审查主义。(2)登记具有公信力。

我国台湾民法规定，不动产物权之变动，非经登记不生效力或不得为处分。至于登记，对于第三取得人之关系如何，以之让与登记法，未为明文规定。

依台湾“土地登记规则”第49条、50条之规定，登记机关接受申请案件后，应即依法

审查，如有瑕疵，应通知补正。由此可见，我国台湾的土地登记制度亦实行实质审查主义。德国虽实行形式审查主义，但其采“窗口的审查”的同时，采取了公证制度。这样，公证人便首先对内容进行审查。由于有此审查，登记管理纵只作形式的审查，也可保障登记的正确性。

因而德国的形式审查实可起到实质审查同样的效果。只有正确的公示，公众才有理由相信不动产登记有正确的权利归属，才能赋予不动产登记以公信力。在实行形式审查主义的国家，由于登记机关对登记事项有无瑕疵不予过问，因此经常会出现登记外观状态与实际情形不相一致。因不动产的登记缺乏公信力，善意取得制度也无法获得其存在的基础。并且，此时如将善意取得制度适用于不动产，则显然不利于保护不动产所有权人的正当利益。善意取得制度的目的虽然在于保护交易安全，但从其产生发展的历史背景来看，其意亦在于在当时片面强调静的安全的社会现实中，保护动的安全，以适应社会经济发展和财富增长的需要，平衡善意第三人与权利人之间的利益。因此，在设计善意取得制度时，不能片面的追求动的安全，而忽视了善意第三人与权利人之间的平衡。对不动产登记实行形式审查主义的国家未将善意取得制度适用于不动产，皆因如此将可能摧毁近百年来精心构建起来的所有权的法秩序。

我国对不动产登记实行实质审查主义，赋予不动产登记以公信力。依公示公信原则，只要无异议登记，即使登记所记载的权利与真实的权利状态不符，因相信登记正确而与登记名义人进行交易的善意第三人，其所得利益仍受法律保护。我国虽然在《民法通则》中没有确定不动产善意取得制度，但《最高法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第89条明确规定了共同共有财产的善意取得。此条解释中的“共有财产”显然既包括动产也包括不动产，而且就此司法解释演变生成的历程而言，其“实质是指共同共有的不动产，而且主要是指共同共有的房屋。”由此可见，我国实际上已经承认了不动产的善意取得。

我国有学者反对目前在我国建立不动产善意取得制度，理由在于“我国因国情所限，尚未建立起健全的不动产登记体系。”

笔者认为上述理由是缺乏依据的。我国目前“尚未建立起健全的不动产登记体系”，确属真实，但这并不影响我国建立不动产善意取得制度。不动产公示登记的方法，为各国通例。不动产善意取得系借助登记的公信力原则来达到维护交易安全的目的。善意第三人因信赖登记而与登记名义人进行交易，纵使存在登记与本权分离的现象，善意第三人亦因其信赖登记的公信力而获其利益。如不动产未予登记，即因缺乏登记的公信力，而第三人仍与无权处分人进行交易，则可推定第三人存在过失，不能适用善意取得。我国尚未建立起健全的不动产登记体系，主要指存在大量应登记而未登记的不动产的现象。但因未登记的不动产不能依公示公信原则而适用不动产善意取得，那么我国尚未健全的不动产登记体系对不动产善意取得制度并无实质影响。况且，我国《城市房地产管理法》第37条第6项规定，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。此规定排除了未登记的房地产适用不动产善意取得的可能。因此，笔者认为，我国尚未健全的不动产登记体系并不影响不动产善意取得制度存在的根基。

四、我国不动产善意取得制度的立法特点与具体适用

我国物权法明确将善意取得制度的适用范围扩大到不动产是有其合理性和必要性的。纵观外国立法例，对不动产的善意取得制度，存在不同规定的重要原因在于登记制度的差异。采登记形式审查的国家由于登记不具有公信力，所以善意取得就无法适用于不动产；采实质审查的国家由于登记具备了公信力，就使得不动产善意取得制度获得了存在的基础。在物权法立法过程中，关于我国到底采取何种审查方式存有争议，不过从我国关于登记的传统、物权法关于不动产善意取得的规定以及结合国外的立法例来看，我们可以推测立法者是倾向于

采取实质审查主义的。在此前提之下，肯定不动产登记制度的推定力和公信力便成为我国不动产善意取得制度存在的制度基础。任何权利的存在必有其外在表征，动产以占有为其表征方式，不动产以登记为其表征方式。不过权利的表征毕竟不能等同于权利的真实状态，在日常生活中当权利的外在表征与权利的实有状态不符之时，如何实现当事人之间的利益平衡，则是物权法不能回避的一个问题。为了保护交易的安全和便捷，节约交易成本，当出现权利的表征与权利的实有状态不符之时，就必须赋予该表征即登记以公信力。受让人只要基于对于表征的信任而从事了交易行为，此时善意的受让人就必须得到保护。不动产的善意取得与动产的善意取得具有本质上的共同之处，都是经由公示至公信，然后在公示权利与实际权利不符的情况下适用善意取得制度去消除权利的冲突。

根据我国物权法第106条规定，不动产的善意取得要符合以下要件：

第一，让与人对让与之不动产无处分权。

第二，受让人取得不动产须基于有偿的法律行为。这是善意取得制度保护交易安全基本理念的必然要求。要适用不动产的善意取得，受让人取得不动产必须是通过买卖、互易等具有交换性的行为。如果是基于非法律行为取得不动产，则没有适用善意取得的空间。

第三，受让人须为善意。此处的善意我们可以理解为受让人非基于故意和重大过失，而对转让人无处分权的情形不知情。

第四，已作权利的变更登记。登记是不动产物权存在的主要表征方式，如果受让人没有及时作权利的变更登记，也没有善意取得适用的余地。

符合以上条件即可适用不动产的善意取得，原权利人只能向无权处分人要求赔偿，而不能向受让人行使物权请求权。

在适用不动产善意取得制度时，以下几个问题应当引起注意：

（1）物权法中删除了草案中关于不动产善意取得要求转让合同有效的规定。删除这一规定是科学合理的，因为不动产善意取得适用的前提是无权处分，根据我国合同法第五十一条的规定，无权处分是效力待定的合同，所以此处规定转让合同的有效显然会造成法律适用上的冲突。现在删除这一规定即能达到整个民法体系间的协调；又能满足理论体系的内在逻辑。不过还需要注意的是，在不动产无权处分行为中去除无权处分这一因素外，其他的因素应当符合法律行为成立和生效的要件。如果存在无权处分之外的可以导致转让行为无效或可撤销的因素，那也没有适用不动产善意取得制度的空间。

（2）我国物权法规定了异议登记制度。所谓异议登记，就是将事实上的权利人以及利害关系人对不动产登记簿记载的权利所提出的异议记入登记簿，异议登记的法律效力是，登记簿上所记载权利失去正确性推定的效力，第三人也不得主张依照登记的公信力而受到保护。由此可见，在异议登记的情况下没有善意取得制度适用的可能。

（3）对于土地所有权和违章建筑不适用善意取得。因为我国是社会主义公有制国家，土地属于国家和集体所有，不存在个人对土地的所有权，没有善意取得制度适用的必要。同时根据城市房地产管理法的规定，违章建筑的建造违反了强行法的规定，因此不能成为交易的标的物，所以不存在善意取得制度适用的问题。（作者单位：烟台市芝罘区人民法院）

第四篇：论我国民法的善意保护制度

文章来源：中顾法律网中国第一法律门户中顾法律网提供更多免费合同范本资料下载

论我国民法的善意保护制度

作者：谢育敏 王雪萍

善意保护制度,作为近代以来大陆法系与英美法系民法的一项重要法律制度,学界认为,其渊源于古日耳曼法的“HandsmussHand wahren”即“以手护手”原则。善意保护制度是近代以来为适应交易安全、便捷的需要,吸纳罗马法的善意要件而逐渐生成发展起来的。[1]目前,善意保护制度已经成为各国民法的一项基本制度,为大多数国家民法所明文规定。善意保护即通过保护善意的当事人,维护社会交易安全和社会秩序。它在民法体系的物权领域、债权领域和民事行为领域都有具体的体现。那么,民法为什么要对善意加以保护?善意应如何认定?体现善意保护的民事法律制度有哪些?本文针对这三个问题进行探讨。

一、善意保护制度存在的价值

善意保护制度,是协调民事主体间利益,适应市场经济发展的需要而产生的一项法律制度,其存在的必要性具体表现为:

(一)承认善意保护制度,是民法扬善立法思想的体现和要求

无论什么性质的或属于什么部门的法律,都有两个共同的价值取向,就是追求公平与效率。相比较于其他部门法,民法除了追求公平与效率之外,还极为注重保护善意。民法上的善意是与恶意相对应的法概念,民法的价值取向是“抑恶扬善”:在抑恶方面,恶意磋商、恶意串通、恶意占有、不当得利、虚假告知、隐瞒实情、欺诈、乘人之危等,在民法中处处受到遏制;在扬善方面,善意(善意取得、善意占有、善意第三人)、善良(善良风俗、善良管理)、好意施惠、无因管理等,在民法中得到崇尚和褒扬。正是由于民法极为注重保护善意,“扬善抑恶”,所以许多道德准则都被纳入民法,成为民法的基本原则,如诚实信用、不违背公序良俗、恪守社会公德等。民法为保护善意,创设了众多体现善意保护的具体制度,可以说众多的民事法律制度构成了一个完整的保护“善意”的体系。善意保护制度即是民法扬善思想的体现。

(二)承认善意保护制度,符合公示公信的物权变动原则

众所周知,物权是一种对抗世人的权利,这种对抗是以对方知情为前提,在不知情的情况下,即无对抗效力。因此,物权必须具有向世人公开的手段,该手段便是占有和登记。[2]人们往往通过占有或登记的情形判断所有者是谁,虽然当今社会的发展使得事实上物的支配与所有权发生分离,正如学者提出占有表征所有权的命题在近代已经受到严重的挑战,发生了动摇。[3]但占有和登记更符合公示公信原则,因为第三人信赖占有和登记的公信力,所以他们是善意的,不能因为向世人公开的信息与事实有冲突而否认交易的事实,这样会给市场带来很大的冲击。所以,承认善意保护制度是占有和登记的公示力和因为第三人的信赖而产生的公信力的具体要求。

(三)善意保护有利于维护商品交易的正常秩序,促进市场经济的有序发展

一旦不保护交易安全,则任何一个进入市场进行交易的民事主体,在购买财产或取得财产上设定权利时,都需对财产的来源情况进行详尽确实的调查,以排除从无权处分人处取得财产及相应权利的可能。这无疑会滞缓交易进程,影响社会经济效益。另外,民事主体将要为调查所支出的交易费用也将使其望而却步,这就有可能从根本上破坏市场经济的存在基础。假设民事主体未进行这种交

易前的调查,则一旦其购得财产,难免要时时提防会有人行使所有物的返还请求权,影响其对物的有效利用。以上种种都有悖于市场经济的内在要求。

(四)善意保护有利于维护无过失的交易者的利益

在现实生活中,除了少数物品外,大多数物品都可以从市场上获取其替代品。在这一背景下,与其保护静的安全,摧毁已存的法律关系的效力,以牺牲业已形成的稳定的社会秩序为代价来保护原权利人的利益,不如保护动的安全,使善意受让人取得物品的所有权或其他权利,而由原权利人向无权处分人主张不当得利返还或民事责任的承担,从而补救其损失更为妥当。

(五)善意保护有利于证据的收集,及时解决民事纠纷

当无权处分人处分他人财产以后,时间一长,标的物很可能在多个当事人之间转手,因此,使得证据难以收集。若不保护善意第三人的利益,而允许原所有人向现在的占有人追夺原物,势必将推翻现有的秩序,使大量的人力、物力、财产陷入无休止的举证之中,使大量的民事纠纷不能及时解决,浪费有限的司法资源。

二、善意的界定

(一)什么是善意

如何界定第三人的善意,理论上有两种观点,即“消极观念说”和“积极观念说”。“消极观念说”认为,第三人的善意,就是第三人在取得财产时,根据客观情况和第三人的交易经验等考察,不知道也不应当知道出让人无权处分该财产。第三人的善意以接受出让人交付时为准,至于受领财产后是否知道出让人的无权处分,并不影响他对财产善意取得所有权。而“积极观念说”则认为,第三人必须具有将出让人视为原权利人,即根据出让人的权利外像而信赖其有权利实像的认识,也就是说第三人必须认为其所为的民事行为合法或行为的相对人依法享有权利。由于“积极观念说”对第三人要求过于苛刻,也不利于交易的实现,有悖于鼓励交易的原则,并且要对第三人的主观心理加以考察,缺乏可操作性标准,执行起来较为困难。因此,现在世界各国大多不采用此学说。而“消极观念说”由于能减轻第三人的义务,更有利于交易的实现,符合现代鼓励交易的立法趋向,并且具有客观性,容易把握,对第三人善意的判断比“积极观念说”要简单易行得多,因而世界各国大多采用“消极观念说”。我国学者大多也持此观点。另外,也有学者提出,在确定善意时,应将这两种主张有机地结合起来,以“消极观念说”为原则,以“积极观念说”为补充,即只要行为人不知道或不应当知道、无法知道其行为缺乏法律根据或行为相对人没有权利,就推定其主观上认为其行为合法或相对人享有权利,为善意。但是若能证明行为人主观上根本就不认为占有人行为合法或享有权利的,则不能认定为善意。之所以以“积极观念说”为补充,是因为善意只是行为人的一种主观心理状态,它存在于人们的内心理念之中,往往很难为外人所知晓和证明,但是又不能完全排除能够证明的情形存在。

由上可知,善意是一种主观心理状态,民法上的善意应为不知道或不可能知道行为相对方不具备做出某行为的资格而与之建立相关民事法律关系。而民法对恶意认定为明知对方不具备做出某行为的资格还与之建立相关民事法律关系。所以善意与恶意的区别在于第三人是否知道行为相对人不具备做出某行为的资格。同时,基于这种区别,法律对待善意第三人与恶意第三人的态度也不同。法律基于公平、正义原则,在保护善意行为的同时,惩治恶意的行为。

(二)善意的认定

在通常情况下,判断是否善意可以从以下几个方面进行考察:

第一,第三人有无法定了解的义务。对于标的物,第三人没有法定义务了解物权归属及处分人是否有处分权,且无恶意则其为善意;若第三人由于职业需要或特殊情况,对权利转让人及物权归属有法定了解义务而未了解的,则不能认定为善意。[4]

第二,财产转让时的价格情况。在进行转让时,转让物品品质非常好,无正当理由,第三人受让物品的价格与同类物品的当地市场价、习惯交易价相比较,过于低廉,则可根据具体情况确定第三人为恶意购买;反之,正常情况下,第三人受让物品的价格与同类物品的当地市场价、习惯交易价相比较,价格相当,则为善意。

第三,第三人的专业及文化知识水平。依第三人的专业及文化知识水平,对交易的情况尽到最低注意义务,就可作出正确判断而未注意的为恶意;反之,依第三人的专业及文化知识水平,对交易情况已尽到最大注意义务而未能认别的,则为善意。

第四,第三人对出让人的熟悉和了解程度。依第三人对出让人的熟悉和了解程度,能轻易识破其为非法转让民事行为的,为恶意;反之,则为善意。

第五,交易场所的综合因素。例如是否在同类物品交易场所,交易人身份是否可疑,交易时交易人行踪是否可疑等,结合这些因素,来判断善意和恶意。

第六,第三人与出让人的关系以及其对出让人的态度。第三人与出让人之间关系密切,如近亲属、朋友等有恶意串通可能的或者第三人和出让人有其他非正常关系,有损害权利人利益可能的,应结合具体情况认定为非善意;反之,则为善意。

第七,其他需要考虑的情形。当然,在实践中,判断是否善意,并没有一个绝对的标准,上面提到的也不能适用于所有情况。要想正确地把握是否善意,应紧密结合具体的客观情况,因时、因地、因人、因事具体分析。

三、体现善意保护的民事法律制度

(一)善意保护在物权领域中的体现

1.善意取得制度

善意取得制度作为善意保护制度的一个重要构成部分已经正式列入《物权法》中。我国《物权法》第106条规定“符合以下情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(1)受让人受让该不动产或动产时是善意的;(2)以合理价格转让;(3)转让的不动产或者动产依照法律应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人”。

所谓善意取得,是指无权处分他人财产的占有人,在不法将财产以合理价格转让给第三人以后,如果受让人在取得该财产时出于善意,就可依法取得对该财产所有权,原所有人不得要求受让人返还财产。

善意取得是适应商品交换的需要而产生的一项法律制度。在广泛的商品交换中,从事交换的当事人往往并不知道对方是否有权处分财产,也很难对市场出售的商品逐一调查。如果受让人善意取得财产后,根据转让人的无权处分行为而使交易无效,并让受让人返还财产,则不仅要推翻已经形成的财产关系,而且使当事人在从事交易活动时随时担心买到的商品可能要退还。这样就会造成当事人在交易时的不安全感,也不利于商品秩序的稳定。可见善意取得制度虽然限制了所有权之上的追及权的效力,从而在一定程度上牺牲了所有人的权益,但是它通过保护善意第三人的利益,起到了维护商品交换的安全和良好秩序的作用。

2.善意占有与恶意占有

所谓占有,是对物品在事实上的占领、控制。而依据占有人的主观心理状态即占有人是否知道其无占有的权利,可分为善意占有与恶意占有。根据《物权法》第19章的占有制度规定可知,善意占有与恶意占有的区别主要体现在责任承担上:(1)占有人因使用占有物,致使该财产受到损害的,恶意占有人应当承担赔偿责任,而善意占有人不用承担赔偿责任;(2)权利人可以请求占有人返还占有物及其孳息,但应当支付善意占有人因维护该财产时支出的必要费用,但对于恶意占有人,权利人不用支付该费用;(3)占有物毁损、灭失,权利人请求赔偿的,占有人应当将因毁损、灭失取得的保险金、赔偿金或者补偿金等返还给权利人。当权利人的损害未得到足够弥补的,恶意占有人还应当赔偿损失,而善意占有人不必赔偿。

由上可知,善意保护通过对善意占有人的合法利益进行保护和惩治恶意占有人等方面来体现其保护善意的价值。

(二)善意保护在民事行为领域中的体现

1.善意保护在意思表示中的体现

意思表示系当事人向外部表明意欲发生一定私法上法律效果之意思的行为。内心之意思与外在之表示不一致的情形下,效力如何?罗马法以来,关于意思表示解释的最基本规则是“探求真意”规则,但这一规则受到了挑战,现代民法中确立了“注重相对人了解”的意思表示的解释规则。因为在当事人进行有相对人的意思表示时,不能仅为满足保护表意人而忽视保护相对人。为平衡当事人的利益,应尊重交易惯例与诚信原则,一方面,表意人表示其意思时,应顾及相对人的了解,故对不同于交易惯例的情事应事先加以说明;另一方面,相对人应尽必要注意去正确了解表意人之意欲。所以在解释当事人的意思表示时,应特别斟酌相对人明知或可知的事实。“注重相对人了解”的意思表示的解释规则,有利于保护相对人。相对人的“不了解”恰恰说明相对人在认识上处于善意。因而“注重相对人了解”的解释规则体现了对善意的保护。

2.表见代理中的善意保护

表见代理制度,本属于无权代理,但因本人与无权代理人之间的关系,具有外表授权的特征,致使相对人有理由相信行为人有代理权而与其进行民事法律行为,法律使之发生与有权代理相同的法律效果。表见代理的构成要件中必须具备外表授权的因素。在司法实践中,行为人持有本人发出的证明文件,如本人的介绍信、盖有合同专用章或盖有公章的空白合同书,或者有本人向相对人所作的授权通知或公告。这些证明文件构成认定表见代理的客观依据。同时在这些情况下,第三人是善意的状态。法律通过保护善意第三人的合法利益,即通过赋予表见代理有效的形式来体现善意保护制度的价值。民法通过强制承认表见代理的有权代理的法律效力,使当事人之间的法律关系生效,从而能够很好地维护善意第三人的合法利益,维护市场的交易安全,协调善意当事人静的安全与社会动的安全。

(三)善意保护在合同领域中的体现

1.缔约过失责任制度

根据《合同法》第42条的规定,缔约过失责任是指在合同缔结过程中,一方当事人违反了以诚实信用原则为基础的先契约义务,因自己的故意或过失给缔约相对方造成信赖利益的损失时,依法应当承担的损害赔偿责任。

缔约过失责任,是因当事人一方违反诚实信用原则为基础的先契约义务而引起的债权责任,这一制度的设立是为了保护还未正式达成合同而处于缔约过程中的当事人的合理的信赖利益。因为在缔约过程中,当事人已由原来的一般关系进入到特殊的信赖关系,双方当事人的联系很密切,因而任何一方的不注意都容易给对方造成伤害。为了使当事人都树立责任感,法律对他们引入较高的注意要求,要求其承担协助、互相照顾、互通情况、保护对方等义务。所以缔约过失责任的设定,能够很好地警示缔约当事人,预防当事人一方对另一方的损害,引导双方沿着诚实信用原则的要求合理行使权利。

2.双务合同中的不安抗辩权制度

不安抗辩权,是指先给付义务人在有证据证明后给付义务人的经营状况恶化,或者转移财产、抽逃资金以逃避债务,或者谎称有履行能力的欺诈行为,以及其他丧失或者可能丧失履行债务能力的情况时,可中止自己的履行,后给付义务人接收到中止履行的通知后,合理期限内未恢复履行能力或者未提供适当担保的,先给付义务人可以解除合同。

由上可知,不安抗辩权是以保护先给付义务人合法利益为目的而设立的制度。在双务合同中,如果后给付义务人出现无履行能力时,该制度通过允许先给付义务人中止履行义务的行为,使后给付义务人提供担保或在合理期限内恢复履行能力,如果未提供担保或恢复履行能力则先给付义务人可以解除合同,如此可以防止合同继续履行的不必要浪费和麻烦,节约司法资源,同时维护当事人的合法利益。

3.预期违约制度

我国《合同法》第108条规定“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的,对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”。这就是预期违约制度的规定。

预期违约可分为明示预期违约和默示预期违约。明示预期违约是指在合同有效成立后到合同约定的履行期届满前,一方当事人明确肯定地向另一方当事人明示其将不按约定履行合同义务。而默示预期违约是指在履行其到来之前,一方当事人有足够的证据证明对方将不履行或不能履行合同义务,而对方当事人又不愿提供必要的担保。预期违约作为违约行为的形态之一,是善意保护制度在债权法中的具体体现,当事人一方通过预期违约方式造成违约后果的发生,使债权关系提前结束,有利于避免债权关系继续维持而浪费相关的人力、物力和司法资源等。

综上所述,民法通过对善意保护的各项制度规定,强调其扬善的立法价值取向,为人们展示了民法的利民、便民原则,并引导人们以一种正确合法的方式行使权利,维护民事主体之间的利益和社会利益的和谐。

参考文献:

[1] 谢在全.民法物权论[M].北京:中国政法大学出版社, 1999:263.[2] 高富平.物权法原论[M北京:中国法制出版社, 2001: 831.[3] 肖厚国.动产善意取得制度研究[M] //梁慧星.民商法论丛(第13卷).北京:法律出版社, 2000: 58.[4] 李颖.论民商法上的善意、恶意[EB/OL]

第五篇：论我国善意取得制度构成要件

浅论我国善意取得制度构成要件

善意取得制度作为民法物权中的一项重要制度，它对于促进和保护交易安全、维护和稳定社会经济秩序有着非常积极的作用。我国现行民事立法尚未在整体上实现善意取得制度的立法化，因此关于这一制度的理论研讨就具有很重要的现实意义。

善意取得亦称即时取得，是指无处分权人转让标的物给善意第三人时，善意第三人一般可取的标的物的所有权，所有权人不得请求善意第三人法还原物。根据《物权法》的规定，善意取得不限于所有权，其他物权也可以善意取得。1

善意取得制度是为维护交易的安全而设计的，其构成要件有：

1、占有人所非法转让的，可以是动产也可以是不动产。我国《物权法》第106条规定的善意取得，适用于动产、不动产，这是我国物权法的一项独特的规定。

但是不动产的转让一般须经登记，因而不动产是否适用善意取得制度在众多学者口中有不同的意见：一种意见认为，不动产所有权的取得是以登记为要件，交易上不致于误认为占有人为所有权人，因此认为不动产的交易不适用善意取得制度。另一种意见认为，在不动产的交易中，由于工作人员的疏忽大意，导致登记错误、疏漏、未登记等原因发生无权处分问题，那么第三人也同样存在是否知情即是否为善意的问题。如果不动产交易中的第三人取得1 《民法》（第四版）魏振瀛主编261页

不动产时出于善意，则应该从保护善意第三人的利益出发，同时维护正常的交易秩序，应当允许在不动产上适用善意取得。比如王利明先生的《物权法草案建议稿》，其中第二章第七十八条规定了不动产的善意取得：“出于善意而信赖不动产登记簿的登记，而与登记记载的权利人发生交易，因而取得不动产所有权或者其他权利的，准用动产善意取得的规定。” 再比如梁慧星先生的《中国物权法草案建议稿》，该建议稿的善意取得制度仅限于动产，但在第一章第三节第一目不动产登记中，规定了不动产的善意保护制度：“第二十八条

[权利正确性推定] 在不动产登记簿上记载某人享有某项物权时，推定该人享有该项权利。在不动产登记簿上涂销某项物权时，推定该项权利消灭。第二十九条[善意保护]以不动产登记簿为根据取得的不动产物权，不受任何人追夺。但取得人于取得权利时知悉权利瑕疵或者登记有异议抗辩的除外。”依据梁先生的解释，这是关于不动产登记公信力的规定，而非善意取得制度的规定。

其实动产也不完全适用善意取得制度，比如采用登记对抗主义的动产如船舶、航空器；或者说是法律禁止流通的物品如毒品、淫秽物品等。比较特殊的货币和无记名有价证券，无论是否依所有人的意思丧失占有，也不论第三人是有偿还是无偿取得，善意第三人都受善意取得的保护。

2、第三人须基于有偿的交易行为而受让动产的占有。善意取得应以第三人取得受让动产的占有为要件，但是第三人的占有必须是通过交易行为而取得，若第三人不是因为交易行为而受让动产的占有时，即使第三人实际占有该动产，也不发生善意取得的效力。

3、第三人取得动产时须为善意。即第三人在受让动产时不知道或不应当知道让与人无处分权。受让人事后知道出让人无处分权的对善意取得没有影响。然而在交易时第三人以明显不合理的低价受让财产的，应认定为第三人不具有善意。

改革开放20多年来我国发生了翻天覆地的变化，虽然司法制度在一步步的完善但是不可否认有些方面还需要进一步的提高。我国立法应该尽快完善善意取得制度，使法官在司法判决中有据可依，从而能够做到司法公正避免当事人之间不必要的纠纷。在民法善意取得方面应该把不动产和赃物的善意取得制度更加明确化精细化，以减少当事人之间的民事纠纷。