浅议房地产企业所得税管理中的问题与对策

第一篇：浅议房地产企业所得税管理中的问题与对策

浅议房地产企业所得税管理中的问题与对策

【摘要】：近年来，房地产企业所得税增长从历史纵向来说，增长的绝对额和相对比例都明显提高，形式可喜，但事实上当前房地产企业所得税的管理现状却不容乐观。笔者试图从房地产企业所得税的征管现状入手，查找问题，总结经验，针对性地提出一些建议与对策，以期对房地产企业的企业所得税管理作一些有益的工作。

【关键词】：房地产企业所得税管理对策

随着时间的推移，房地产企业所得税税源呈现多元化、复杂化的特征，税源的流动性和隐蔽性越来越强，纳税人和税务机关之间的博弈给税收征管工作带来新的挑战。新的企业所得税法已经实施三年多，但很多现实问题仍困扰着企业，同时由于房地产行业发展不均衡，大部分中小型房地产企业纳税意识淡薄，偷漏税问题比较严重。税务机关如何抓住房地产企业所得税管理的薄弱环节，不断提高管理效能，建立相应的税收管理长效机制，显得尤为重要。

一、房地产企业概述

（一）房地产企业的性质。近几年,房地产市场发展迅猛，成为我国国民经济发展的一个重要的支柱产业。房地产企业的经营活动是根据城市建设的总体规划和经济、社会发展计划的要求,以土地开发和房屋建设为对象,选择一定区域内的建设用地,按照使用性质,有计划、有步骤地进行的房地产开发和建设,属于第三产业。具有开发产品单件性,开发建设长期性,建设项目固定性,开发经营风险性,保值、增值的特点。

（二）房地产企业的经营特点。房地产行业需要资金量大，经营周期长，预收预付账款多，经营方式多样。其主要特点有：

1.预收账款是房地产开发企业经营的重要方式。没有预收账款，房地产开发企业就无法进行再投入，也谈不上快速发展。预收房款、售楼花等是主要方式；

2.销售经营方式多样。表现为分期收款销售、委托代理销售、会员制销售等等。如部分房地产开发企业以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使

用权，形成所谓的合作建房或名义上的代建房；

3.多种经营与混合经营并存。当前房地产开发企业大多是多种经营，既有建筑业，又有加工业；既有房屋销售，又有物业管理服务；

4.房地产开发工期长、投资大。很多工程要跨年度完成；

5.财务管理水平低，资金收支渠道多样。一些房地产企业由于资金调配的需要，经常在不同的金融机构多头开户；

6.经营规模大，跨区域经营。

二、房地产企业所得税管理存在的问题

（一）当前房地产企业在所得税申报方面普遍存在故意少申报收入多申报成本、费用，少计当期应纳税所得的现象。主要有以下几方面：

1.应税收入的隐匿。一是预收款项不按规定申报纳税。税法规定，“纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。” “房地产开发企业，采用预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入，先按规定的利润率预计营业利润，并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待完工时再进行结算调整。”但实际征管过程中，大部分企业没有按照上述规定及时申报纳税；二是销售款长期不结转或少结转收入。房地产开发商长期将销售款、预收定金、房屋配套费等挂在“其他应收款”、“其他应付款”等往来帐上，不与帐面的成本、费用配比结算，造成帐面无应税所得或亏损，或者以实际收到款项确定收入实现，偷逃企业所得税。分期收款销售，不按照合同约定的时间确认收入，以未清算、未决算为由拖延缴纳企业所得税；三是代收款项不计收入偷逃企业所得税。有的房地产企业将在销售房产时一起收取的管道燃气初装费、水电安装费等不按价外费用申报缴纳营业税，所得税。将收取的拆迁安置补偿费列“其他应付款”，年末不结转营业收入，偷逃企业所得税；四是以开发房屋抵顶所欠建筑商款项，不入帐，不做收入。有些企业房地产只在内部财务报表中体现，致使企业少计了应税收入，少缴纳了企业所得税。以房屋抵顶拆迁户补偿费、银行借款本息、支付工程款、获取土地使用权等不计销售收入，偷逃企业所得税；五是整体转让“楼花”不做收入，偷逃税款。一些房地产企业将土地手续办理完毕后，把一部分楼的开发权整体转让给其他具有开发资质的企业，按照约定收取转让费，却不按规定作收入，而是挂往来账，甚至私设账

外账，以达到逃税的目的。

2.成本费用支出不实。房地产企业的成本费用项目多，构成复杂，专业性强。因此虽然大多数企业成本费用的列支取得的票据是合法的，但税务部门审核时对其支出的真实性和合理性难以准确界定。主要有四种情形：一是开发项目分期进行，对先期开发部分的成本确认困难；二是实际开发成本超出预算的企业不能提供确凿的证据；三是人员变动频繁，公司前后的管理模式和资料的保管出现脱节，造成税务部门审核难；四是部分期间费用的支出数额过大，与实际经营需要不相符，明显存在以虚开、代开的发票或在工资支出单上列支各种隐性支出等手段使不合法变为合法的现象。

3.混淆期间费用和开发成本的界限。主要表现在：一是混淆开办费和开发成本、期间费用的界限。有些开发企业将正常开工建设后发生的业务招待费、业务宣传费、添置的固定资产等均作为开办费，待工程开工后作为期间费用一次性税前扣除；二是混淆当期费用和开发成本的界限。最常见的是将成本对象完工前发生的各种性质的借款费用直接在当期费用中列支，售楼部、样板房的装修费用未单独核算时企业未记入开发成本直接作期间费用税前扣除。

4.与关联方企业之间互转收入和费用。与关联方企业之间，特别是同一地址办公的关联企业之间，由于业务往来频繁，利益关系密切，互转收人和费用存在着很强的可操作性和隐蔽性，导致企业最终多计费用或少计收入，偷逃税款。

（二）税务部门在具体管理上也存在一些困难，主要表现在：

1.税源管理手段不高。房地产开发企业流动性大，资金体外循环现象严重，客观上难以掌握，税务管理部门局限于房地产开发企业报送的纳税申报表和财务报表上反映的情况，没有更多地摸清企业实际经营状况，税务部门掌握的房地产企业所得税税源信息严重不足；

2.现行征管力量不足。房地产行业是一个业务涉及面较广、综合性较强的行业，税务人员不仅要精通税收业务，还要掌握相关的法律知识和房地产开发业务知识，而当前税务部门具有丰富房地产管理经验的人员较少，管理人员的业务水平和工作能力制约了房地产企业所得税管理的质量。

3.部分政策不够明朗。如国税发【2009】31号文件第12 条规定，允许扣除未完工收入缴纳的营业税金及附加。但实际操作中各地主管税务机关执行不

一。文件规定“企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加”，但对“已销开发产品”是指完工产品，还是包括未完工产品，各地理解不同。执行标准的不统一，影响到了房地产税收政策执行的严肃性和公平性。

4.国地税的交叉管理使房地产企业有了偷漏税的空间尤其是新办房地产企业所得税管理政策规定空间较大。《国家税务总局关于所得税收入分享体制改革后税收征管范围的通知》(国税发[2002]8号)规定：老内资企业所得税由地税征收，新办内资企业的企业所得税由国税部门征收；《国家税务总局关于所得税收入分享体制改革后税收征管范围的补充通知》国税发[2003]76号又作了一些补充要求，对企业改组改制以及经营形式发生变化后的企业所得税征管范围作了进一步明确说明，并且明确自 2003年7月1日，为了保持征管秩序稳定，7月1日之前已由国家税务局或地方税务局实际征管的内资企业，征管范围不再调整。上述文件造成在实际工作中国地税之间协调工作量大，造成征管中可能出现漏征漏管或管理不到位的问题。

三、加强房地产企业所得税管理的对策和建议

（一）加强税源监控，通过对涉税经济活动行为中有关信息和数据的掌握，全面了解经济活动的发展变化，为房地产企业所得税管理提供有力决策支持。首先与相关部门建立涉税信息传递和协作机制，全面掌握房地产企业的第一手基础信息资料，并通过信息的交换和比对，进一步了解掌握房地产项目开发的经营规律，进而准确审核纳税申报资料，及时发现和解决漏征漏管问题，强化控管；其次，要建立动态监控管理台账，逐户登记开发项目、分季度反映与有关部门的信息交换情况、预售收入、纳税情况、企业账面收入、成本、利润情况及税务机关调整情况。确保通过对税源的有效控管防止税收流失。再次，加强对亏损、微利和低价出售等疑点纳税户的重点检查。用房地产抵付各种应付款项（包括以房抵债，以完工房地产抵付借款、银行贷款，抵付回租租金，换取其他单位、个人的非货币资产、抵付各种应付的建筑安装工程款、广告支出和其他支出，抵付职工奖励支出等等）、低价销售给内部职工等应作为重点检查对象，对查实偷税的，严格按规定补税罚款，涉嫌犯罪的依法移送司法机关处理。

（二）抓住企业经营关键环节。房地产项目决算是对房地产企业前期预交所得税进行清算并补缴税款的关键环节，有些纳税人为了延缓纳税，占用税收的时

间成本，往往人为拖延结算。要把好企业竣工决算关，对企业的决算结果进行严格审核，重点核实其成本、费用等项目，查找存在的多列成本、费用等，并督促企业及时缴纳税款。

（三）强化日常评估和税务稽查。积极开展房地产企业所得税纳税评估，加强对房地产企业建安成本、财务费用、成本利润率等主要指标的监控，及时捕捉疑点、发现问题、消除隐患、堵塞税收漏洞。评估中发现有异常情况的，及时加大稽查力度，明显存在偷税情节的，依法严肃处理，问题特别重大的案件移送司法部门追究相关法律责任。

（四）强化征管力量，提高业务技能。房地产企业所得税税收管理工作量大，业务要求高，需要既精通房地产业务，又熟悉相关税收政策的高素质的专职税务人员来管理，应加强一线管理人员和稽查人员的业务培训，尽快提高其业务水平。

（五）加强房地产企业所得税的社会综合治税。一是争取地方政府支持，二是加强与房管、城建、金融、工商、国税和司法等部门的配合，三是建立社会性的协税护税组织，四是加强对纳税人的宣传辅导，提高其纳税意识。以期在政府领导、部门配合、社会参与、司法保障的前提下，凝聚社会力量，合力构建既符合法治要求、又适应现实需要的一种有效管理方式。

（六）完善与优化房地产企业所得税税制。首先是提高房地产税收政策立法级次，目前对房地产内外资的管理大多数属于税务系统的税务规定，而法院审判依据的是法律、法规、规章，如果能把房地产企业所得税管理的税收规定上升为规定以上的法律，就可以大大减少房地产所得税管理的执法风险；其次是尽快完善房地产所得税管理的相关税收规定。目前对房地产所得税的管理，主要是对房地产开发企业，而对建筑公司、租赁公司等与房地产开发企业相关连的企业规定的比较少，这就造成了房地产所得税管理链条的中断，给房地产企业所得税的稽查和管理带来了诸多不变。建议尽快在房地产稽查中明确规定对与房地产开发企业的关联企业的检查，在房地产所得税的管理中明确规定管理房地产企业关联企业的相关措施和操作细则；最后是严格政策界定，精细化政策条款，针对目前税收管理中遇到的诸多实际操作问题给予明确规定，统一口径，提高税收政策执行的严肃性和公平性。

【参考文献】：

［1］《中华人民共和国企业所得税法》

［2］《企业所得税法实施条例》

［3］国税发【2009】31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》 ［4］国税发【2002】8号《国家税务总局关于所得税收入分享体制改革后税收征管范围的通知》

［5］国税发【2003】76号《国家税务总局关于所得税收入分享体制改革后税收征管范围的补充通知》

第二篇：房地产企业所得税存在的问题及对策

近年来，随着住房制度改革的逐步推进，房地产业已成为我国国民经济的支柱产业之一。可是，伴随着房地产业的突飞猛进，其相应的税收征管却显得不足，并且在所得税征管方面表现尤为突出。笔者归纳起来，主要有以下表现形式：

1、隐匿应税收入，其主要手段是：（1）将取得的商品房预售款长期挂在“预收帐款”、“其他应付款”等科目，不申报缴纳应交的所得税；（2）以工程尚未决算，收入、成本、费用无法确定为由，将已实现的商品房销售款长期挂在“应付帐款”、“其他应付款”和“预收帐款”等往来科目，不结转或延期结转应税销售额；（3）销售车库、储藏室等附属配套设施不开具发票，隐匿和不申报应税收入；（4）将自建房转作经营性资产或用于捐赠、奖励、抵偿债务等不视同销售；（5）将完工可售的房地产用作对外投资或分配给股东（或投资人）不视同销售；（6）以开发产品（完工可售的房地产）换取其他单位或个人的非货币性资产不视同销售等等。

2、挤占、多提、虚列完工产品成本，其主要手段有：（1）不遵循配比原则在完工产品与在产品之间正确归集与分配土地征用及拆迁补偿费、前期设施建设费、建筑安装工程费、公共设施配套费以及开发的间接费用、借款费用等，将前述费用全部挤占完工产品成本；（2）以工程完工未结算为由，高估建筑安装工程费和配套设施费，将其长期挂在“其他应付款”和“应付帐款”科目，虚增成本；（3）通过预提“工程维修金”等形式加大产品开发成本；（4）多结转已售产品的销售成本及税金，甚至将预收房款应纳的相关税费作为已完工销售产品的应纳税费一并扣除，减少已售产品销售当期的应纳税所得额等等。

3、超标准列支或扣除相关费用和支出，主要项目内容包括：（1）注册资本金不到位，将应缴资本的支出和利息作为经营性费用扣除；（2）超标准列支或扣除人员工资及职工福利费；（3）超标准列支或扣除业务招待费、宣传费和广告费；（4）超标准、超范围列支、扣除各类捐赠和赞助支出等等。

鉴于以上情况，建议进一步规范与强化房地产开发企业的所得税征管，具体对策是：

1、加大对房地产开发企业的所得税的监控力度，房地产企业开发立项、开工、完工时都要及时将与税收有关的数据、资料报送地税部门，以便主管地税部门开展日常的征管检查。

2、规范房地产业财务核算，按照“粗细结合，利于核算”的原则，正确确定开发成本核算对象，严格划清各个开发成本核算对象之间的费用界限，保证成本核算结果的准确性。

3、调查摸清房地产开发企业的税源状况，组织房地产行业税收专项评估，逐一分析各辖区内房地产企业的收入、成本、费用指标，科学测算其行业合理税负，以利正确指导房地产行业税收。

4、建立国、地税与规划建设、国土等部门间的协调机制，加强部门间工作的联动性，适时掌控与堵塞税收征管漏洞。

5、强化房地产业税务稽查，加大其税务违法行为惩处力度，必须严格依法查处，以维护房产开发企业日常的税收秩序，以查促管。

第三篇：企业所得税管理问题调研对策

企业所得税是我国现行税制中的主要税种之一，也是我国财政收入的主要来源。受税制及管理模式、手段、方法等方面的影响，目前所得税管理仍为基层税收管理中的薄弱环节，成为税收管理工作中的难点和弱点。

一、当前所得税管理中存在的问题

1、从征管力量来看，基层税务机关普遍没有专设所得税岗，所得税管理队伍不同程度地存在“断层”，熟悉所得税业务的管理人员严重不足，“疏于管理，淡化责任”的现象依然存在。随着经济的发展、纳税户数的增加和各项管理措施的不断细化，税收管理员日常事务性工作较为繁杂，面临较大的工作压力，同时也造成所得税税源管理的重点不突出，深入业户了解情况的时间较少，影响了税源管理的实效性。

2、从税收管理员业务水平来看，由于企业所得税涉税事项复杂繁多，行业日趋多样化，业务的专业性，范围的广泛性，职业的判断性，都要求管理人员熟悉专业知识，掌握较高的业务技能和职业判断能力，而目前税收管理员业务能力参差不齐，除了历史原因和年龄结构不合理等客观因素外，知识更新不能及时与税源管理形势变化相适应，成为制约所得税管理工作的瓶颈问题。

3、从税基控管方面来看，由于企业成分异常复杂、经营方式多种多样，财务核算不规范、账面信息真实度低，且存在着大量的现金交易。在我国现有法制和货币金融监管水平下，税务部门缺乏有效的税源监控手段控制企业的资金流、货物流，因此，所得税的税源控管变得异常艰难。一是企业账务核算数据的真实度差。从目前企业的总体情况而言，绝大多数企业属于规模较小或处于创业和成长阶段的中小企业，其财务人员有的只是经过短期的学习培训就从事财务工作，有的身兼数家企业会计，财务核算水平参差不齐。大部分企业财务核算中往往唯企业法人是从，缺乏依法规范执业意识，企业的财务核算不能准确体现其经营成果。二是两元化管理的存在形成执法和税负不公。新办企业的企业所得税由国税部门来征收管理，而原来的老企业由地税部门来管理，二者在所得税管理、税收政策执行差异、企业所得税计算上方法不同、繁简各异，很容易出现同地区、同行业、同规模企业的税负不一，导致同类型或同规模企业的税负差异较大，影响了税收秩序。三是随着新会计准则体系的公布实施，会计标准、会计核算内容更加复杂，企业会计制度和税法的差异调整也更加繁杂，增加了税务机关执行政策的难度。

二、解决企业所得税征管难点对策研究

1、优化人员配置，充实企业所得税管理力量。根据企业所得税发展趋势和目前新办企业快速增长的形势，现有的机构和力量远远不适应。要按照管理力量与担负任务相匹配、管理效能最大化的原则，合理确定机关和基层分局、管理一线人员比例。根据干部的年龄层次、知识层次、专业水平，将每个干部安排到最合适的岗位，实现人适其事、事适其人、人尽其才、才尽其用。基层分局业务部门必须配备企业所得税管理专职人员，保持相对稳定。并将专业对口、熟悉财会知识、业务能力强的年轻干部充实到所得税管理队伍中，以缓解人员不足、工作量大的压力。

2、建立和完善所得税岗责体系，强化执法责任制，严格绩效考核。一是科学设置岗位职责和工作流程，形成科学、严密的流程体系，在坚持依法治税原则的前提下，尽可能简并流程、减少工作环节，缩短业务流程路径，减少存档的纸质资料，实现业务流程无阻滞、业务衔接无缝隙、协调配合无缺位、监督预警无盲区。二是要尽量减少税收管理员的日常事务性工作，进一步突出税收管理员的工作重点。必须在实施综合管理的基础上，突出工作重点，切实履行管户与管事职能，有针对性地加强对所得税重点税源企业、纳税异常企业的管理，强化实地调查、核查工作，深入了解纳税人的生产经营情况，变宽泛管理为深入管理。进一步解决所得税管理长期被边缘化的问题，在日常税收征管工作中，应避免出现增值税管理一枝独秀的现象，采取增值税、企业所得税管理并重的管理模式，以适应新形势发展的需要。三是针对当前国税工作日益繁重、基层一线人少事多矛盾日益突出的情况，大力实施绩效管理，激发广大国税干部工作热情，推进国税部门整体绩效提升，挖掘人力资源潜力，促进税收科学化、专业化、精细化管理效能的提高，创新基层管理方式、有效解决“干与不干一个样，干多干少一个样”问题。

3、推行“阶梯式”培训目标，提高税收管理员整体素质。企业所得税作为一个综合性的税种，对管理干部的要求更高，提升企业所得税管理人员素质显得尤其重要。首先，要紧紧围绕干部履行职责的需要设计培训内容，有针对性地进行履行岗位职责必备知识和能力的培训、与本职工作密切相关的新知识培训，学习培训的重点应放在新准则及会计制度、会计核算知识、税法政策规定、纳税评估技巧等方面。其次，在培训方法上也要大胆创新，针对干部素质现状，将全员培训转变为分类培训。一要区分培训对象。对税收征管一线的同志，主要

开展岗位业务培训，注重税收实务的学习，进一步提高他们的工作技能。二要区分同一层次人员个体差异。必须区分人员在年龄、学历层次、专业水平等方面存在的差异，通过针对不同对象应用不同的培训方式，努力做到培训工作主题突出，运作规范，在集中式培训的基础上，加强长期精细化式培训。以熟练掌握与岗位工作职责标准相对应的专业知识、技能及妥善处理相关工

作事项的能力为长期培训任务，针对实际工作中的难点和热点问题重点突破和培训，有效提高干部的业务水平。再次，要大力推进“阶梯式”培训目标，将培训分为提高基本素质，培训骨干力量，培养高端人才三个阶段，分步实施，梯次推进。确立抓基础人才培训与抓骨干、研究型人才培训相结合的指导思想，培养一批会会计核算、懂企业管理、熟练微机操作、精通税收业务的企业所得税管理人才。必须扩大视野，既要培养熟悉企业所得税政策与管理、现代企业管理与财务核算、先进信息技术的复合型人才，又要培养在某一领域有深入研究的专业性人才，如行业纳税评估专家等等。

4、以抓大、控中、核小为思路实施企业所得税分类管理。在坚持属地管理原则的基础上，根据管理对象的不同类别，按照纳税户生产经营规模、性质、行业、经营特点、企业存续时间和纳税信用等级等要素以及不同行业和类别企业的特点，对纳税人进行科学分类，设立相应的税源管理岗位，实现对不同纳税人有针对性的监控。一是分规模管理。按照企业生产经营规模和税源规模进行分类，全面了解掌握不同规模企业生产经营特点和工艺流程及生产经营、财务会计核算、税源变化等基本情况，实行分层级管理。对生产经营收入、年应纳税所得额、年应纳所得税额较大的企业，要积极探索属地管理与专业化管理相结合的征管模式，试行在属地管理基础上集中、统一管理，充分发挥专业化管理优势。科学划分企业所在地主管税务机关和上级税务机关管理职责，形成齐抓共管的工作格局。二是分行业管理。针对企业所处行业的特点实施有效管理。全面掌握行业生产经营和财务核算特点、税源变化情况等相关信息，分析可能出现漏洞的环节，确定行业企业所得税管理重点，制定分行业的企业所得税管理制度办法、纳税评估指标体系。三是特殊企业和事项管理。如对汇总纳税企业，房地产企业、建筑行业等非增值税的所得税纳税义务人的特殊行业实施集中管理，这些行业社会影响较大，税收控管手段薄弱，征收方式难以确定，执行政策不易统一，容易造成管理上的混乱，可以实施集中统一管理，使税收管理员能集中精力抓好企业所得税管理，提高税源管理实效。对企业合并、分立、改组改制、清算、股权转让、债务重组、资产评估增值以及接受非货币性资产捐赠等涉及企业所得税的特殊事项，制定并实施企业事先报告制度和税务机关跟踪管理制度。要专门研究企业特殊事项的特点和相关企业所得税政策，不断提高企业特殊事项的所得税管理水平。

5、强化制度建设，全方位治理会计信息失真。防止会计信息失真不是哪几个人、哪几个单位、哪几个行业或哪几个地区就能解决的，它需要我们全社会的共同努力。一是加强制度建设，强化财务监督。会计人员要持证上岗，不能搞家庭式的财务管理，决不可滥竽充数；对会计人员要经常进行职业道德、业务技术教育，提高素质。要强化企业审计监督职能，建立健全内部审计制度，充分发挥董事会、监事会、股东会、职代会等管理机构的监督作用。二是加强会计中介机构管理。政府职能应继续强化会计中介机构的监督和管理，加强中介机构从业人员的继续教育，进一步提升会计中介机构的社会认知度和信用度，规范会计中介机构的鉴证行为。三是加快政府化财务总监制度建设。中小企业约占40%的比例都是兼职会计，还有约10%的比例是会计记账机构记账，大多仅限于简单记账的财务管理。为此，政府职能部门应根据“抓大、控中、定小”的原则，设立政府管理的公共财务总监机构（第三方内部审计部门），根据中小企业的行业分类，由专门的财务总监（专家团队）定期对中小企业进行财务管理的社会化监督管理，参与中小企业重大投资、经营的决策，“替老板看账”，进行行业性的财务分析，提出财务管理方面的建议和方案。四是加大处罚力度。目前有些企业的法律、法规、部门规章还不完善，对相关责任人的界定还比较模糊，对会计造假、会计信息失真的打击力度明显不够。这些处罚与造假者获取的暴利相比，高悬在头顶的法律之剑，看起来并不那么可怕。所以我们有关部门应加大对造假者的处罚力度，使其造假的成本远远大于其造假的预期收益，披露不讲诚信的人，对不守诚信而造成严重后果者，不仅要在经济上追究其责任，还应追究其法律责任。

6、加强部门协作，实现数据信息资源共享。建立健全统一的信息交换共享制度，充分利用现代信息技术，使企业的开业、变更、注销登记、企业经营、申报纳税等信息在国地税、工商、统计等部门之间能完全共享。进一步确认国、地税征管范围，我们倾向于实行随流转税税种确定征管范围比较合理，即企业交纳主体流转税归那一个局管理，其所得税也归那个局管理，避免国、地税局争抢税源或漏征漏管。根据目前企业所得税由国、地税共同管理并相互交叉的现实，可以考虑建立国、地税共同办税制度，以县级为单位，统一制订申报预缴、税前扣除审批、征收方式认定、政策宣传等管理办法和意见；统一组织纳税检查，保证政策执行和工作的一致性，避免同一区域、同一税种因管理机关不同而造成政策执行口径参差不齐，征收方式不同，税负水平不公，市场竞争不平等的现象。

7、充分发挥中介机构税务代理。随着经济体制改革的不断深化，企业财务人员无论从数量上，还是从业务素质上都不适应经济高速发展的需要。在这种情况下，积极发挥税务代理机构的作用，广泛推行税务代理，对于做好企业所得税征管工作具有十分重要的促进作用。为此，对会计核算基础较差，没有建账能力的企业或财务核算混乱、账证不健全的企业，以及比较复杂的涉税事项，要积极推行由税务代理机构来代为建立健全账证，进行财务会计核算和办理纳税鉴证事项。

第四篇：企业所得税管理问题调研对策

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企业所得税管理问题调研对策2010-06-29 19:00:25免费文秘网免费公文网企业所得税管理问题调研对策企业所得税管理问题调研对策(2)企业所得税是我国现行税制中的主要税种之一，也是我国财政收入的主要来源。受税制及管理模式、手段、方法等方面的影响，目前所得税管理仍为基层税收管理中的薄弱环节，成为税收管理工作中的难点和弱点。

一、当前所得税管理中存在的问题

1、从征管力量来看，基层税务机关普遍没有专设所得税岗，所得税管理队伍不同程度地存在“断层”，熟悉所得税业务的管理人员严重不足，“疏于管

理，淡化责任”的现象依然存在。随着经济的发展、纳税户数的增加和各项管理措施的不断细化，税收管理员日常事务性工作较为繁杂，面临较大的工作压力，同时也造成所得税税源管理的重点不突出，深入业户了解情况的时间较少，影响了税源管理的实效性。

2、从税收管理员业务水平来看，由于企业所得税涉税事项复杂繁多，行业日趋多样化，业务的专业性，范围的广泛性，职业的判断性，都要求管理人员熟悉专业知识，掌握较高的业务技能和职业判断能力，而目前税收管理员业务能力参差不齐，除了历史原因和年龄结构不合理等客观因素外，知识更新不能及时与税源管理形势变化相适应，成为制约所得税管理工作的瓶颈问题。

3、从税基控管方面来看，由于企业成分异常复杂、经营方式多种多样，财务核算不规范、账面信息真实度低，且存在着大量的现金交易。在我国现有法制和货币金融监管水平下，税务部门

缺乏有效的税源监控手段控制企业的资金流、货物流，因此，所得税的税源控管变得异常艰难。一是企业账务核算数据的真实度差。从目前企业的总体情况而言，绝大多数企业属于规模较小或处于创业和成长阶段的中小企业，其财务人员有的只是经过短期的学习培训就从事财务工作，有的身兼数家企业会计，财务核算水平参差不齐。大部分企业财务核算中往往唯企业法人是从，缺乏依法规范执业意识，企业的财务核算不能准确体现其经营成果。二是两元化管理的存在形成执法和税负不公。新办企业的企业所得税由国税部门来征收管理，而原来的老企业由地税部门来管理，二者在所得税管理、税收政策执行差异、企业所得税计算上方法不同、繁简各异，很容易出现同地区、同行业、同规模企业的税负不一，导致同类型或同规模企业的税负差异较大，影响了税收秩序。三是随着新会计准则体系的公布实施，会计标准、会计核算内容更加复杂，企

业会计制度和税法的差异调整也更加繁杂，增加了税务机关执行政策的难度。

二、解决企业所得税征管难点对策研究

1、优化人员配置，充实企业所得税管理力量。根据企业所得税发展趋势和目前新办企业快速增长的形势，现有的机构和力量远远不适应。要按照管理力量与担负任务相匹配、管理效能最大化的原则，合理确定机关和基层分局、管理一线人员比例。根据干部的年龄层次、知识层次、专业水平，将每个干部安排到最合适的岗位，实现人适其事、事适其人、人尽其才、才尽其用。基层分局业务部门必须配备企业所得税管理专职人员，保持相对稳定。并将专业对口、熟悉财会知识、业务能力强的年轻干部充实到所得税管理队伍中，以缓解人员不足、工作量大的压力。

2、建立和完善所得税岗责体系，强化执法责任制，严格绩效考核。一是科学设置岗位职责和工作流程，形成科

学、严密的流程体系，在坚持依法治税原则的前提下，尽可能简并流程、减少工作环节，缩短业务流程路径，减少存档的纸质资料，实现业务流程无阻滞、业务衔接无缝隙、协调配合无缺位、监督预警无盲区。二是要尽量减少税收管理员的日常事务性工作，进一步突出税收管理员的工作重点。必须在实施综合管理的基础上，突出工作重点，切实履行管户与管事职能，有针对性地加强对所得税重点税源企业、纳税异常企业的管理，强化实地调查、核查工作，深入了解纳税人的生产经营情况，变宽泛管理为深入管理。进一步解决所得税管理长期被边缘化的问题，在日常税收征管工作中，应避免出现增值税管理一枝独秀的现象，采取增值税、企业所得税管理并重的管理模式，以适应新形势发展的需要。三是针对当前国税工作日益繁重、基层一线人少事多矛盾日益突出的情况，大力实施绩效管理，激发广大国税干部工作热情，推进国税部门整体绩

效提升，挖掘人力资源潜力，促进税收科学化、专业化、精细化管理效能的提高，创新基层管理方式、有效解决“干与不干一个样，干多干少一个样”问题。

3、推行“阶梯式”培训目标，提高税收管理员整体素质。企业所得税作为一个综合性的税种，对管理干部的要求更高，提升企业所得税管理人员素质显得尤其重要。首先，要紧紧围绕干部履行职责的需要设计培训内容，有针对性地进行履行岗位职责必备知识和能力的培训、与本职工作密切相关的新知识培训，学习培训的重点应放在新准则及会计制度、会计核算知识、税法政策规定、纳税评估技巧等方面。其次，在培训方法上也要大胆创新，针对干部素质现状，将全员培训转变为分类培训。一要区分培训对象。对税收征管一线的同志，主要

第五篇：浅论房地产企业所得税管理

近几年，房地产市场发展迅猛，这对于提升国民经济总体运行质量，改善国民居住条件起到极大的促进作用。房地产业的税收收入已成为地方收入的主要来源，强化房地产企业的税收管理已成为税务部门的共识，而事实上当前房地产企业管理现状却不容乐观，从日常征管掌握和专项评估了解的情况看，房地产企业的所得税管理还存在诸多问题，需要认真研究解决。

一、房地产企业所得税管理存在的问题

（一）企业方面存在问题:

当前房地产企业在所得税申报方面普遍存在故意少申报收入多申报成本、费用，少计当期应纳税所得的现象。具体包括以下几方面：

1、隐匿预收房款。有几种方式，一是将预收购房者的预付款挂在“其他应付款”等往来账上，或记入“短期借款”等科目，账面不反映收入；二是用自收凭证收取预收房款，存入非基本账户或其它银行卡上，故意打埋伏，这种做法隐蔽性较强。故然开发企业最终会因购房者需要开具发票而作收入处理，但明显减少了当期收入，减少当期应缴税金；三是将预收的定金以购房者的名义存入银行改头换面不作预收款申报收入等等。

2、延迟结转收入。大多数开发企业都以办理竣工决算为收入结转的时点，通过延迟办理竣工决算拖延收入结转的时间，或者部分开发企业以款项收齐开具正式发票为结转收入的时点，收入确认由企业人为控制，这两种做法在房地产企业较为普遍，总局新的31号文件明确了完工产品的三个条件，新的文件有效的遏制了企业故意延迟结转收入的现象。

3、成本费用支出不实。房地产企业的成本费用项目多，构成复杂，专业性强。因此虽然大都数企业成本费用的列支取得的票据是合法的，但税务部门审核时对其支出的真实性和合理性难以准确界定。主要有四种情形：一是开发项目分期进行，对先期开发部分的成本确认困难。；二是实际开发成本超出预算的企业不能提供确凿的证据。有部分企业存在开发成本的实际支出数明显超过工程预算，企业一般只提供最终的决算资料，并不能提供相关的合同变更书，给出成本增加的合理理由，由中介机构出具的房地产企业决算资料因各自的利益关系和原因并不能真实反映企业的实际开发成本，由此给税务部门的审核带来难度；三是人员变动频繁，公司前后的管理模式和资料的保管出现脱节。房地产开发项目立项后或已开盘销售后，一些企业因投资人之间合作关系不佳或实际运作时资金困难等诸多因素撤资换人，由此带来投资人和企业财务人员变动频繁，相关资料保管不善，对审核中发现的有些问题无法给出合理的解释，造成税务部门审核难；四是部分期间费用的支出数额过大，与实际经营需要不相符。这种情况也较为普遍，有些企业费用中出现大量的办公费支出、劳保用品支出以及工资支出等，没有附物品采购明细，没有许多的人员用工，明显存在以虚开、代开的发票或工资支出单列支各种隐性支出使不合法变为合法的现象。

4、人为多结转销售成本。主要有两种现象：一是加大先期开发成本费用。现有的大部分开发企业均为项目开发，开发项目虽不大，但多数分期滚动开发，这就给企业人为加大先期开发费用有机可趁。企业在整个开发项目完工前按土地出让合同分期付清土地出让金、拆迁补偿费，在项目开发前期付清规划设计费等前期工程费、基础设施建设费，企业全部计入开发成本，不按分期开发的项目分配计算当期的开发成本，必然加大本期计税成本。二是按预算预估开发成本。房地产开发企业会十分注重资金的时间价值，在未形成工程决算时，一般不会按合同总价款全额支付工程款，因此开发企业也就无法取得对方的合法票据，他们会从自身利益考虑根据已付的工程款计算开发成本，或者干脆按工程预算计算开发成本。这两种方式都违背了《企业所得税税前扣除办法》（国税发（2000）84号）文件第三条及总局《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发〔2006〕31号）第八条第4、5款要求开发产品成本必须真实、合法的基本原则，由此带来同样的后果就是加大可售面积单位工程成本，和已销开发产品的计税成本，减少了当期应纳税所得。

5、混淆期间费用和开发成本的界限。主要表现在：一是混淆开办费和开发成本、期间费用的界限。有些开发企业将正常开工建设后发生的业务招待费、业务宣传费、添置的固定资产等均作为开办费，待工程开工后作为期间费用一次性税前扣除；二是混淆当期费用和开发成本的界限。最常见的是将成本对象完工前发生的各种性质的借款费用直接在当期费用中列支，售楼部、样板房的装修费用未单独核算时企业未记入开发成本直接作期间费用税前扣除。

6、财务核算欠规范。会计科目设置和运用的较为随意，多数房地产企业都未设立“开发产品”科目，对完工的确认从财务资料上无法判断。“预收账款”、“其他应付款”等往来科目的运用较为随意。预收房款时缴纳的地方税金直接记入“主营业务税金及附加”，在2005年

以前税前扣除，未通过“递延税款”这一过渡科目核算。

7、视同销售行为不确认收入。企业一般对这类行为不会主动向税务部门申报，被税务部门检查或评估发现后再确认收入，如以房屋回建的形式作为拆迁户的补偿、将开发产品转作固定资产、用土地使用权换取开发产品等等，不作少记当期收入。

8、利用关联关系转移利润。一是成立仍属于自已的房地产销售公司，转移利润少缴税。二是关联企业之间开具施工发票、预收预付款只记借款费用，不记应收利息收入等。

9、房地产企业没有把及时向税务部门报告开发销售进展当作企业应尽的责任和义务。

（二）税务部门管理存在的问题

一是政策不明朗。主要表现在：

1、国税发（2003）83号文不完善的方面：完工结转的时点不明确，期间费用的扣除不统一，总局31号文下发前各地根据自行对政策的主观理解去执行，带来完工确认的时间不一致，收入结转不一致。预售期间发生的期间费用是否应并入当期申报，执行口径也不统一，影响到房地产税收政策执行的严肃性和公平性。

2、总局发布的关于房地产企业所得税管理的两个文件列出公式注明均按总成本和总可售面积计算单位销售成本，以此作为结转已售开发产品的计税成本，这种方法显然存在一定的弊端，其确认的计税成本与不同售价产品所确认的收入不配比，造成既有商品房又有商铺开发的企业商品房先售出的先期实现的利润小，后期商铺卖得好实现的利润大，但如果商铺迟迟卖不出去将会出微利或亏损的现象。某城区以商贸经营为主，但商铺的价格定位较高，与商品房相比高出70以上，有的甚至2-3倍，除个别处于市中心商铺相对好卖、资金回笼快有较高的利润外，大部分中小规模的企业均出现商品房已售完但商铺迟迟卖不出去的局面，多数是微利或亏损，因此采取这种计算方法显然违背了国税发（2000）84号关于企业所得税税前扣除办法规定的收入与成本费用相配比的基本原则，影响了当期税收的实现。

3、2006年以前文件未规定企业向税务部门反馈房地产开发相关信息应作为纳税人的义务，在征管力量不足的情况下造成税务部门不能及时掌握企业的开发进展，管理不到位。

4、对账证不健全拟实行核定征收的，实际操作有难度。总局31号文明确新办房地产企业事先不得直接核定征收，那么对通过核查后拟核定征收的企业如何核定应缴税款。31号文只表述为“对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收、管理并逐步规范。”那么实际征收时会涉及三个问题：一是这里所指的：“以往应缴的企业所得税”是当年应缴的还是房地产企业开工以来应缴的企业所得税，未予明确；二是按国税发（2000）38号核定征收企业所得税暂行办法第三条第三款规定核定应税所得率征收是“根据纳税内的收入总额或成本费用等项目的实际发生额，按预先核定的应税所得率计算缴纳企业所得税的办法”，对房地产企业来说，如从开工以来计算则与38号核定征收办法规定的“内的收入总额或成本费用”相悖，如按当年预收收入、销售收入或当年发生的成本费用计算核定税款则又因房地产企业成本按整个项目累计滚动计算而无法核定，三是由查账征收改核定征收后，按38号文第六条规定：“企业所得税征收方式鉴定每年进行一次，时间为当年的1至3月底。”再有31号文上述引用的政策告诉我们，按核定征收办法后要促进企业“逐步规范”，这说明核定后仍可再视企业建账的规范程度在每年的1至3月份对企业改按查账征收，那同样存在再实行查账征收，如何计算企业的开发成本和计税成本，因此新的31号文在核定征收的具体操作上仍存在缺陷，以至于对实行过核定征收又改按查账征收的企业,如何进行税款清算,都需要一个适合房地产企业特点的更便于基层一线操作的所得税管理办法。

二是税务部门自身征管力量不足。当前税务部门具有一定房地产管理经验的人员很少，专职管理更难以到位，管理人员的业务水平和能力制约了房地产企业的所得税管理质量。

（三）管理难和沟通难不利于房地产管理。一是房地产企业管理难。房产开发周期长，少则三、四年，多则十年以上，成本费用支出项目多，工程建设编制的预算、签订的合同、变更书，各级项目审批部门的批文等企业没有作为税务机关必须审核的资料妥善保管，或者无法提供，造成税务部门对成本确认困难，加之跨审核量大、企业法人、财务人员变更频繁，资料保管不善，带来审核难以到位。二是房地产业各相关部门的管理信息沟通不到位，国地税分设，部门之间信息的不对称和各自为政，使总局提倡的实行房地产企业一体化管理难以在短期内到位。

二、加强房地产企业所得税管理的对策和建议

（一）摸清与房地产开发项目的相关信息。有针对性的对房地产行业开发项目、开发地段、完工情况、销售情况等进行外围的调查摸底。并对其售楼处进行调查，向售楼处的人员了解被调查企业整个楼座的建筑总面积、已售数量、最低售价、预付款比例等内容，推算出企业的销售收入和应预缴的所得税数额。

（二）建立涉税信息传递和协作机制，全面掌握房地产企业的第一手基础信息资料。一是建立与房管、规划、建设、金融和地税等部门信息沟通制度，全面掌握房地产开发企业的立项、开工日期、预计完工日期、建筑面积、销售进度、现金流量和预收房款情况、已交付产权情况等各种信息，力求通过信息交换和分析比对，最大限度地掌握有关涉税信息。二是加强信息分析比对，对差异户进行实地核查，及时发现和解决漏征漏管问题。三是加强信息交换，进一步了解掌握房地产项目开发的经营规律，进而准确审核纳税申报资料，强化控管。

（三）健全票据领、用、存制度，加强票据管理。根据房地产开发企业的现实情况，对房地产开发企业使用的收据，如预收房款收据、代收各种集资款收据视同发票进行规范管理，实行统一印制、发放和缴销，规范领、用、存。对没有按规定使用统一票据支付结算、偷逃税款的企业严厉处罚。

（四）加强银行账户预收款和关联方等信息的监控。争取银行部门的合作，对设立的预售房款账户进行有效监控，掌握销售收入情况，实现源头控管。通过实地调查了解等方式，及时掌握楼盘销售的进度，加强对售楼情况的适时监控，保证销售信息、预收房款真实、准确，确保税款及时、足额入库。到企业关联方进行走访调查，了解关联企业之间的业务往来关系，看其收入、费用的划分是否合理、合法。

（五）加强对亏损、微利和低价出售等疑点纳税户的重点检查。用房地产抵付各种应付款项（包括以房抵债，以完工房地产抵付借款、银行贷款，抵付回租租金，换取其他单位、个人的非货币资产、抵付各种应付的建筑安装工程款、广告支出和其他支出，抵付职工奖励支出等等）、以低价销售给内部职工等应作为重点检查对象，对查实偷税的，严格按规定补税罚款，涉嫌犯罪的依法移送司法机关处理。对不符合查账征收条件的，严格按所得税核定征收办法核定税款征收。

（六）建立房地产企业管理软件。全面反映企业开发项目的的基本情况：投资总额、开发面积、开发时间，开工时间，预计竣工时间、施工单位等；根据规划部门批准的总平面图制作开发产品备案台账，逐户记载每一套开发产品的建、销、存情况，在预售开始后企业必须在申报时向税务部门报送，从房源上控管。

（七）强化日常评估和税务稽查。税务管理人员利用纳税评估软件，加强对房地产企业税收贡献率、所得税税负率、销售收入变动率、成本利润率等主要指标的监控，季度申报特别是汇算清缴期发现有异常情况，及时加大评估和稽查力度，明显存在偷税情节的，依法严肃处理，问题特别严重案件重大的移送司法部门追究相关法律责任。

（八）强化征管力量，提高业务技能。房地产企业所得税成为国税新办企业所得税重要组成部分，其发展迅速，税收管理量大，业务要求高，需要既精通房地产业务，又熟悉相关税收政策的高素质的专职税务人员来管理，加强一线管理人员和稽查人员的业务培训，尽快提高其业务水平成为当前急需解决的问题。

以前税前扣除，未通过“递延税款”这一过渡科目核算。

7、视同销售行为不确认收入。企业一般对这类行为不会主动向税务部门申报，被税务部门检查或评估发现后再确认收入，如以房屋回建的形式作为拆迁户的补偿、将开发产品转作固定资产、用土地使用权换取开发产品等等，不作少记当期收入。

8、利用关联关系转移利润。一是成立仍属于自已的房地产销售公司，转移利润少缴税。二是关联企业之间开具施工发票、预收预付款只记借款费用，不记应收利息收入等。

9、房地产企业没有把及时向税务部门报告开发销售进展当作企业应尽的责任和义务。

（二）税务部门管理存在的问题

一是政策不明朗。主要表现在：

1、国税发（2003）83号文不完善的方面：完工结转的时点不明确，期间费用的扣除不统一，总局31号文下发前各地根据自行对政策的主观理解去执行，带来完工确认的时间不一致，收入结转不一致。预售期间发生的期间费用是否应并入当期申报，执行口径也不统一，影响到房地产税收政策执行的严肃性和公平性。

2、总局发布的关于房地产企业所得税管理的两个文件列出公式注明均按总成本和总可售面积计算单位销售成本，以此作为结转已售开发产品的计税成本，这种方法显然存在一定的弊端，其

确认的计税成本与不同售价产品所确认的收入不配比，造成既有商品房又有商铺开发的企业商品房先售出的先期实现的利润小，后期商铺卖得好实现的利润大，但如果商铺迟迟卖不出去将会出微利或亏损的现象。某城区以商贸经营为主，但商铺的价格定位较高，与商品房相比高出70以上，有的甚至2-3倍，除个别处于市中心商铺相对好卖、资金回笼快有较高的利润外，大部分中小规模的企业均出现商品房已售完但商铺迟迟卖不出去的局面，多数是微利或亏损，因此采取这种计算方法显然违背了国税发（2000）84号关于企业所得税税前扣除办法规定的收入与成本费用相配比的基本原则，影响了当期税收的实现。

3、2006年以前文件未规定企业向税务部门反馈房地产开发相关信息应作为纳税人的义务，在征管力量不足的情况下造成税务部门不能及时掌握企业的开发进展，管理不到位。

4、对账证不健全拟实行核定征收的，实际操作有难度。总局31号文明确新办房地产企业事先不得直接核定征收，那么对通过核查后拟核定征收的企业如何核定应缴税款。31号文只表述为“对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收、管理并逐步规范。”那么实际征收时会涉及三个问题：一是这里所指的：“以往应缴的企业所得税”是当年应缴的还是房地产企业开工以来应缴的企业所得税，未予明确；二是按国税发（2000）38号核定征收企业所得税暂行办法第三条第三款规定核定应税所得率征收是“根据纳税内的收入总额或成本费用等项目的实际发生额，按预先核定的应税所得率计算缴纳企业所得税的办法”，对房地产企业来说，如从开工以来计算则与38号核定征收办法规定的“内的收入总额或成本费用”相悖，如按当年预收收入、销售收入或当年发生的成本费用计算核定税款则又因房地产企业成本按整个项目累计滚动计算而无法核定，三是由查账征收改核定征收后，按38号文第六条规定：“企业所得税征收方式鉴定每年进行一次，时间为当年的1至3月底。”再有31号文上述引用的政策告诉我们，按核定征收办法后要促进企业“逐步规范”，这说明核定后仍可再视企业建账的规范程度在每年的1至3月份对企业改按查账征收，那同样存在再实行查账征收，如何计算企业的开发成本和计税成本，因此新的31号文在核定征收的具体操作上仍存在缺陷，以至于对实行过核定征收又改按查账征收的企业,如何进行税款清算,都需要一个适合房地产企业特点的更便于基层一线操作的所得税管理办法。

二是税务部门自身征管力量不足。当前税务部门具有一定房地产管理经验的人员很少，专职管理更难以到位，管理人员的业务水平和能力制约了房地产企业的所得税管理质量。

（三）管理难和沟通难不利于房地产管理。一是房地产企业管理难。房产开发周期长，少则三、四年，多则十年以上，成本费用支出项目多，工程建设编制的预算、签订的合同、变更书，各级项目审批部门的批文等企业没有作为税务机关必须审核的资料妥善保管，或者无法提供，造成税务部门对成本确认困难，加之跨审核量大、企业法人、财务人员变更频繁，资料保管不善，带来审核难以到位。二是房地产业各相关部门的管理信息沟通不到位，国地税分设，部门之间信息的不对称和各自为政，使总局提倡的实行房地产企业一体化管理难以在短期内到位。

二、加强房地产企业所得税管理的对策和建议

（一）摸清与房地产开发项目的相关信息。有针对性的对房地产行业开发项目、开发地段、完工情况、销售情况等进行外围的调查摸底。并对其售楼处进行调查，向售楼处的人员了解被调查企业整个楼座的建筑总面积、已售数量、最低售价、预付款比例等内容，推算出企业的销售收入和应预缴的所得税数额。

（二）建立涉税信息传递和协作机制，全面掌握房地产企业的第一手基础信息资料。一是建立与房管、规划、建设、金融和地税等部门信息沟通制度，全面掌握房地产开发企业的立项、开工日期、预计完工日期、建筑面积、销售进度、现金流量和预收房款情况、已交付产权情况等各种信息，力求通过信息交换和分析比对，最大限度地掌握有关涉税信息。二是加强信息分析比对，对差异户进行实地核查，及时发现和解决漏征漏管问题。三是加强信息交换，进一步了解掌握房地产项目开发的经营规律，进而准确审核纳税申报资料，强化控管。

（三）健全票据领、用、存制度，加强票据管理。根据房地产开发企业的现实情况，对房地产开发企业使用的收据，如预收房款收据、代收各种集资款收据视同发票进行规范管理，实行统一印制、发放和缴销，规范领、用、存。对没有按规定使用统一票据支付结算、偷逃税款的企业严厉处罚。

（四）加强银行账户预收款和关联方等信息的监控。争取银行部门的合作，对设立的预售房款账户进行有效监控，掌握销售收入情况，实现源头控管。通过实地调查了解等方式，及时掌握楼盘销售的进度，加强对售楼情况的适时监控，保证销售信息、预收房款真实、准确，确保税款及时、足额入库。到企业关联方进行走访调查，了解关联企业之间的业务往来关系，看其收入、费用的划分是否合理、合法。

（五）加强对亏损、微利和低价出售等疑点纳税户的重点检查。用房地产抵付各种应付款项（包括以房抵债，以完工房地产抵付借款、银行贷款，抵付回租租金，换取其他单位、个人的非货币资产、抵付各种应付的建筑安装工程款、广告支出和其他支出，抵付职工奖励支出等等）、以低价销售给内部职工等应作为重点检查对象，对查实偷税的，严格按规定补税罚款，涉嫌犯罪的依法移送司法机关处理。对不符合查账征收条件的，严格按所得税核定征收办法核定税款征收。

（六）建立房地产企业管理软件。全面反映企业开发项目的的基本情况：投资总额、开发面积、开发时间，开工时间，预计竣工时间、施工单位等；根据规划部门批准的总平面图制作开发产品备案台账，逐户记载每一套开发产品的建、销、存情况，在预售开始后企业必须在申报时向税务部门报送，从房源上控管。

（七）强化日常评估和税务稽查。税务管理人员利用纳税评估软件，加强对房地产企业税收贡献率、所得税税负率、销售收入变动率、成本利润率等主要指标的监控，季度申报特别是汇算清缴期发现有异常情况，及时加大评估和稽查力度，明显存在偷税情节的，依法严肃处理，问题特别严重案件重大的移送司法部门追究相关法律责任。

（八）强化征管力量，提高业务技能。房地产企业所得税成为国税新办企业所得税重要组成部分，其发展迅速，税收管理量大，业务要求高，需要既精通房地产业务，又熟悉相关税收政策的高素质的专职税务人员来管理，加强一线管理人员和稽查人员的业务培训，尽快提高其业务水平成为当前急需解决的问题。