【市场调研表--餐饮店 选址开店前必备】（大全）

第一篇：【市场调研表--餐饮店 选址开店前必备】（大全）

快餐外卖店--市场调研表

下面的信息涉及到了开店前的各项调查和准备工作，可以再加上一些个性化的信息，将这个表格内的内容尽可能的调研清楚，让你的投资尽可能不打水漂。

一、区域定位

1.该城市当地商业中心的优劣势比较市场调查

2.该区域竞争对手

 价格

 服务

 宣传

 菜品质量

 经营模式

贴士：如选定一个区域做店最好在当地竞争对手处学习一段时间

3.消费群体调查（涉及调查问卷）

 外卖区域及特点

 人群年龄

 消费水平

 消费习惯（电话、网络订餐、收餐时间）

 送餐路线

贴士：把自己做为消费者体验其他店产品，总结改进经验

二、选址

1.如何找到合适的开店地点

 网络查询（赶集、58同城、我爱我铺网等）

 扫街（挨家挨户询问是否有合适店铺转让或出租）

 中介（商业选址公司）

2.店内详情

 是否可注册明火餐饮（或有正规餐饮执照）

近期是否有拆迁规划

 房屋产权明细

 租期明细（一房东是否愿意到期后续租）

 建筑装修情况调查

 上水

a)水流是否充沛

b)上水管道布局是否合理

c)上水管道是否可以改动

 下水

a)下水槽设计是否合理

b)下水出口是否有化油池

c)下水管道是否可以改动

 电路

a)电路装修是哪一年装修

b)线路是否清晰

 烟道

a)烟道清洁状况

b)风机排烟状况是否良好

c)是否扰民（声音、烟尘）

 煤气

a)煤气存放点是否存在安全隐患

b)煤气存放点是否方便搬运

c)煤气供应商是否有资质证书

3.经营状况调查

 转让原因（亏损、个人原因）

 店内日销售额

 客户来源

 原材料供应是否方便

贴士：可询问周围的街坊邻居是否和老板说的一致！

4.签署转让合同

 了解之前的债务、纠纷及经营方面的细节

 划清责任（债务、纠纷、财务）

三、筹备

1.执照

 营业执照、煤气、税务、卫生、消防、防疫、员工健康证等资质证明

2.采购

 硬件

 电器类：双口鼓风灶、冰柜、冷藏柜、蒸箱、热水器、保温池、排风扇、换气扇、电饭锅（双清路旧货市场）

 设备：展架、打餐台、配菜案台、洗碗池（双清路旧货市场） 餐具

 厨房用具（大钟寺金五星批发市场）

 一次性餐具（周边餐具代理商）

 食材

 蔬菜（新发地）

 肉类（新发地）

 调料（新发地）

 米面粮油（新发地）

 副食品（周边菜市场）

3.招聘

 渠道

 厨师、配菜：报纸（手递手）、网络发帖（赶集）、熟人介绍

 杂工、打餐工：门前广告、熟人介绍、网络发帖

 送餐员：送报员兼职、快递员兼职、夜班保安、网络发帖、门前广告、送

餐员转介绍

 接线员：网络发帖

 经验

 厨师：家乡，当场试菜，过往工作经验，对工作环境的认可，研发能力，告知公司福利

 配菜：家乡，当场切菜，与厨师沟通是否顺畅，对工作环境的认可，告知

公司福利

四、开业宣传

1.传单制作

 概念、主题、吸引眼球、颜色、促销、新颖、纸张材质

2.发传单

 占据主要路口、地铁口、大厦门口

 服饰统一、口号统一

 2人成组发单

 注意城管

 商场专柜扫楼

 注意保安

 大厦按楼层扫楼

3.网络

 订餐网站（外卖库等）

 自己的订餐网站

五、配送

1.准备零钱

2.统一着装

3.送餐工具固定

4.预定时间快到给客户打电话

5.送餐员分区域

6.提成制度

第二篇：餐饮店开店运营流程

餐饮店开店运营流程

先看你为什么选择餐饮这个项目，或者你有什么优势，比方说人的优势，你对某地特色制作有优势或者是有人脉资源优势，自己有门头房什么的。

一般来说：

1、餐饮店定位，经营菜品，是快餐还是慢餐，是特色店还是家常菜及相关运营方案。

2、根据餐厅经营定位去选址，一般以客流量、位置方便与否、周边人群消费情况，能否符合运营方案。

3、装修装饰布局，风格以经营定位来主导，突出菜品与环境的结合。

4、开业前筹备，人员招聘、培训、试验、开业庆典宣传造势、营销计划实施。

5、前三个月的调整期，收集流水、客人反映、内部交流等信息，对运营情况进行综合评估，进行调整，进而进入稳定期。要完成下列步骤：

1、请卫生防疫部门的人来规划厨房的布局；

2、为员工办理《健康证》；

3、验收后发放《卫生许可证》（可以试营业了）

4、凭《卫生许可证》到工商部门办理《营业执照》；（1个月内）

5、到税务部门办理税务登记。

第三篇：药店开店选址指南[推荐]

药店开店选址指南 药店店址应具备的条件

药店业近几年来发展迅速，尤其在医疗体制改革、加入WTO等“催化剂”的推动下，似乎药店就是利润的保证，整个药店连锁业呈现一片前所未有的“圈地”现象。“如何选择良址，下一个药店选择在哪里”几乎成了个药业最挠头的问题。

1、商业活动频度高的地区。在闹市区，商业活动极为频繁，把药店设在这样的地区营业额必然高。这样的店址就是所谓的“寸金之地”。相反，如果在非闹市区，在一些冷僻的街道开办药店，人迹罕至，营业额就很难提高。

2、人口密度高的地区、居民聚居、人口集中的地方是适宜设药店的地方。在人口集中的地方，人们有着各种各样的对商品的大量需要。当然，药品是必不可少的。而且需求基数也十分大。如果药店能够设在这样的地方，致力于满足人们的需要，那就会有做不完的生意。而且，这样的地方，顾客的需求比较稳定，销售额不会骤起骤落。可以保证药店的稳定收入。

3、面向客流量最多的街道。因为药店处在客流量最多的街道上，受客流量和通行速度影响最大，可使多数人就近买到所需的药品。

4、交通便利的地区。旅客上车、下车最多的车站，或者在主要车站的附近。可以在顾客步行不超过15路程内的街道。

5、接近人们聚集的场所。如电影院、公圆、剧院、农贸市场、学校等场所，或者大工厂、机关附近，以及一般人烟稠密、店铺林立的且各种业态比较成熟稳定的地方。

6、店中店形式。目前，各药店都在跑马圈地，可在店址的选择上（尤其对于跨区域开店）确实有一定难度，一旦和某连锁超市或大型购物中心、商场等合作发展店中店，就可以充分利用他们的网点，而选址问题也等于转嫁给了超市或大型购物中心等，节省了大量的人力与物力。药店店址选定的程序

药店分店的选择有着十分严密的科学程序：

1、合考虑相关因素，制定药店分店选址的标准。要兼顾长远性，同时要最有利于后续药店的发展，一般制定选址标准越具体越好，对相关事项进行全面考虑。

2、根据企业的定位选准目标顾客，再根据目标顾客选择分店所在的黄金区域。对目标顾客的日常行为进行分析，从中往往可以发现成功的契机。例如深圳海王星辰医药有限公司的目标顾客是“都市白领家庭”，那么，他的选址就倾向于“都市白领”居住比较集中的地区。

3、寻找最优交汇点。继上一步后，再考虑黄金区域的状况，如朝向、竞争药店状况，区域内的主要业态，人流密集区，交通要冲、居住区等，这种信息越多，综合考虑达到最优的机会就越大。

4、选定具体地点。选定几个地点，加以比较，做出选择。

在实际操作中，由于各家企业急于进行跑马圈地，竞争已到了白热化程度，往往一家店面同时有几家企业要租用，这必然会将租价提高，因此，遇到好店址时决不能优柔寡断，应及早做决定，但同时也要小心谨慎。（事实上，企业有时已对某一区域早已看好，只是苦于没有店址外租，此时，如果有外租的，应当机立断）

药店选址应注意的事项

1、选址决策要谨慎

大家都知道零售企业在价值链中的核心因素是地点，经营者能否成功取决于店铺店址的选择。在选择药店店址的选定与消费者状况、地域性因素都应该一致。

1）、店址选定后，就会大笔资金投入分店开发，那是一锤定音，开张后要更改店址，成本极高。2）、药店经营的效益受所在地市场状况的影响，很多别的方面的优势并不能弥补选址失误对企业造成的影响。

3）、店址的选择要有前瞻性，要对所在地的发展前景作出评估，要密切注意环境的变化，应特别留心城市建设的发展会带来什么样的变化。例如一家药店，在大连市某街道刚开设分店还不到4个月，就接到该街道要改造的通知，人员、装修等费用的损失可想而知。

2、药店分店的立地条件受制于业态

不同的业态有着不同的立地条件。药店的立地条件为便利，且应与超市、购物中心等业态融为一体，要互相协调，形成互补、互用。可以想象，一条五金店铺林立的街道上开设一家药店，效益会怎样。

3、注意大环境的变化及位置潜力

与其选择现在被各商家看好的药店位置，不如选择不久的将来会由冷变热、而目前尚未被看好的店铺位置。这样的店铺位置费用低，潜在的商业价值大。因此，应特别留意城市建设、政府政策等会带来什么样的变化。

4、开店方位有讲究

方位是指药店正门的朝向，这与当地气候有关，并受到风向、日照程度、日照时间等因素的影响。在南方城市，面向西的药店会有日晒，在夏季若无空调，会因炎热而不利于顾客进店购物；而安装空调无疑又增添了开支，唯有在店外设立拱廊建筑或遮阳蓬布，店内改善通风条件，才能减少不利影响。在北方城市，面向西北的药店较容易受到寒风的侵袭，也不利于顾客进店购药。这些因素都会给药店经营带来很大影响。在选择药店地理位置时要充分注意。

5、拐角的位置较理想

拐角是指位于两条街道的交叉处，即选择店址时比较流行的说法“金角银边”中的“金角”（“银边”即是指临街店铺），可以产生“拐角效应”。拐角效应的优点是：可以增加橱窗陈列的面积，两条街道的往来人群汇聚于此，有较多的过路行人光顾；可以通过两个以上的入口缓和人流的拥挤。但由于药店位置面临两条街，这样哪一面作为药店的正门，则成为十分重要的问题。一般的做法是：选择交通流量大的一面作为药店的正门，即店面；而交通流量小的一面则作为侧门。

6、三岔路口是个好位置

药店设在三岔路的正面，店面十分显眼，同样是被认为十分合理的药店位置。但是，处在这一位置的药店应注意尽量发挥自己的长处，在药店正面入口处的装潢、点名招牌、广告招牌、展示橱窗等要精心设计。抓住顾客的消费心理，将过往的行人吸引到药店中来。

7、店面位置处于以下情况应慎选

店面前的地面与路面不平、店面处在斜坡上、门前有障碍物（例如树木、立交桥、广告牌等）、处在快车道旁、或店面灯光暗淡、地理位置偏低等等，此时应慎重考虑。

开药店如何选址及预算？ 药店 选址 预算

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选址

预算

开药店同样风险大。所以在投资钱，最好想把各方面的投资先预算清楚。投资的大小要考虑经营者的承受能力、投资支出及回收能力的大小、资金的盈利等。

(一)药店投资能力预算

投资能力的预算是对投资资金的来源、渠道和数量的预算。在进行预算时,首先应考虑药店的规模及实际需要,另外应兼顾筹集资金的能力。(二)药店投资支出预算 主要包括下列支出: 1.药店租赁或建造店面及药库所需要费用。2.药店装修店面、购买装修材料及施工的费用。3.药店安装调温、通风和冷藏等设备的费用。4.药店配置与经营相适应的药店货架、橱柜等费用。5.药店制作店堂内药品广告的费用。

6.药店采购医药商品的费用。此外,还有施工过程中能源消耗费(水、电等)、为总造价0.5%的施工管理费、开业前的广告宣传费、各种表格和卡片印刷费及其他不可预测的费用。

有了投资预算，选址就是必不可少的了。要的地址才能带来大量的客户。根据投资的多少,确定药店规模的大小和地址的选择。药店的地理位置对日后的经营状况和经济效益影响重大。应尽量选择较繁华、客流量较集中的地段或医院附近和居民生活小区。同时应避开同行过多的地段,以避免过度竞争。还要分析研究这一地段人群的收入状况、人员的结构及对医疗保健的需求情况等,以确定药店的规模和特色。(一)较大规模的药店选址

规模较大的药店,应尽量选择在较繁华、客流量集中,且交通方便的地段。如大型百货商场、大型超市及大医院附近。此类药店经营的药品应尽量齐全,以满足不同人群对医疗保健的不同需求。(二)中、小规模的药店选址

在居民小区、厂矿职工宿舍区、文化娱乐场所、旅游景点、车站等附近,宜开办中、小规模的药店,经营常用中、西成药及保健品,也可经营中草药。此类药店方便群众就近购药。(三)老年、儿童药店选址

在少年宫、儿童乐园或学校附近,可开设儿童药品店,专门经营各种小儿制剂。在老年人相对集中的区域内,可开设一个老年保健药品商店,专门经营老年病常用药及老年保健品。最后选址还应考虑到周围环境交通是否方便、是否清洁卫生、有无噪音和污染,。

零售药店在选址时，首先要明确商圈范围，评估经营效益，然后确定大致地点。以药店所在地为中心，向四周扩展，构成的一定辐射范围，就是商圈。为了便于理解，我们将药店商圈以药店为中心由内向外划分为主要商圈、次要商圈和边缘商圈。

一般而言，社区中心药店主要商圈顾客来店数量最多，次要商圈顾客来店数量较少，边缘商圈顾客来店数量最少；位于城市主要商业中心的药店，主要商圈的顾客最少，如“上海第一医药”，次要和边缘商圈的顾客相对较多，这也是个别大型平价药品超市开在大城市主要商业区内，反而效果不好的原因，如长沙市商业步行街内有一家大型药店，其销售长期达不到期望值。社区便民药店则几乎没有边缘商圈的顾客。

通常，药店的赢利商圈主要取决于四方面的要素。

要素一：顾客从哪里来

居住人口：即居住在药店附近的常住和暂住人口，是药店主要商圈内顾客的主要来源。

工作人口：即那些并不居住在药店附近，但工作地点在药店附近的人口。这部分人口中不少利用上下班就近购买药品，他们是次要商圈中基本顾客的主要来源。一般来说，药店附近的工作人口越多，商圈规模相对越大，潜在的顾客数量就多，对药店经营越有利。

流动人口：即在交通要道、商业繁华地区、公共活动场所过往的人口。这些流动人口是位于这些地区药店的主要顾客来源，是构成边缘商圈内顾客的基础。一个地区的流动人口越多，在这一地区经营的药店可以捕获的潜在顾客就越多，同时经营者云集，竞争亦越激烈。

要素二：影响商圈大小的因素

商业信誉：信誉好的药店，其商圈规模会比同行业其他药店大。

经营规模：药店的经营规模越大，商品经营范围越广，品种品规越齐全，其吸引顾客的空间范围也越大。这也是平价药房为什么不但药品品种和品规多，非药品品种经营也较多的原因。满足顾客和方便顾客“一站”购齐的需求。

商品种类：单纯经营常用药品的药店商圈较小，经营保健食品、医疗器械、日用消费品和护理用品的药店商圈较大。

竞争药店位置：相互竞争的药店之间的距离越大，它们各自的商圈也越大，反之商圈会越小。大中型药品超市为了避免商圈重叠，店与店之间的直线距离最少在2公里以上。否则，不但公司资源和社会资源是极大的浪费，店与店之间的竞争也是残酷无情的，最后的结果是两败俱伤，例如附图案例中的店。

顾客流动性：顾客流动性大，光顾药店的来客会更广。药店的边缘商圈因此会扩大，从而扩大整个商圈规模。

交通地理状况：药店位于中心商业区或交通便利的地区，商圈规模会因此扩大。地理因素的影响是容易被药店忽视的，有些城市药店在选址时，初步的结论符合要求，但当进一步做商圈调研时却发现，主要商圈内铁路横穿而过或者有一条城市景观河横贯商圈或者大型公园等，这些都是影响商圈不可忽略的因素。

促销活动：药店可以通过各种促销手段扩大其知名度和影响力，吸引更多的边缘商圈顾客慕名而来，从而使商圈规模扩大。规律性和针对性的促销活动对培养忠诚顾客有很好的作用。

要素三：商圈确定的零售引力法则

零售引力法是商圈传统定义的进一步拓展。该法则认为，城市的人口越多、规模越大、商业越发达，其对顾客的吸引力就越大。药店的吸引力是由邻近商圈的人口和距离共同作用的结果。

要素四：开店地点选择

交通条件：要分析顾客是否容易到达开店地点，附近是否有公交车站，是否有停车场所，货物运输是否方便等。

客流规律：要分析开店地点的客流类型，客流的目的、速度和滞留时间，街道两侧的客流规模。客流类型一般有3种：一是自身客流，即专门来本店购买药品的顾客，是药店客流的基础；二是分享客流，即从邻近其他业态商店形成的客流中获得的顾客；三是派生客流，即顺路进店的顾客。

竞争对手：主要应考虑药店的相对集中程度，避开竞争对手还是利用竞争对手，这应该视具体情况而定。就药店目前来说，是尽量避开强势竞争对手。地形特点：要选择能见度高的地点开店，如临街处以及一些大型公共场所的迎面处。药店的展示效果好，往往吸客能力就强。

城市规划：要了解开店地区城市规划，考虑开店地点的发展前景。

经营效益：主要分析客流量，光顾药店的人数比例，光顾顾客中购货者比例，每笔交易的平均购买量等。

药店选址要先调研

来源：中国医药报 点击数： 82 录入时间：07-06-26 00:00:00

选址，选址，再选址。对零售业而言，选址的重要性怎么强调都不为过。药店也不例外。如何选到理想的店址呢?细致缜密的调查规划必不可少，观察交通流量，都市或城镇发展动向及竞争等情况也是必修课。

平价药店对于门店选址考察的具体项目很多，主要包括以下三类：

人口特征。包括人口的数量和密度，年龄分布，文化水平，职业状况，入口变化趋势，人均可支配收入，医药消费习惯。当地医疗改革状况，当地周边医药价格。

地理特征。城市结构、交通条件、地形地貌。

商业特征。包括销售动态，零售药店的种类和经营方式，竞争的饱和度情况。

这三项内容交织穿插在整个选址过程中。以上调查如果客观翔实，管理层完全可以据此制定一整套详尽的投资和发展计划。

地理特征调查

选择条件优良的城市是平价药店选址工作的第一步，也是非常关键的一步。对某一城镇是否可以兴建超市，主要从以下几个方面进行调查分析。

城镇类型。先看地形、气候、风土等自然条件，继而调查行政、经济、历史、文化等社会条件，从而判断是工业城市还是商业城市、是中心城市还是卫星城市、是历史悠久城市还是新兴城市。

经济发展水平。这是对仓储式药品超市选址影响最大的一个因素。要重点考察GDP总量、人均GDP及其在近几年内的增长幅度、物价指数变化、固定资产投资增幅、企业所占比重等。

交通条件。指城镇内各个区域间以及与其他城镇间的交通条件，重点要考察城镇每千人拥有轿车的数量、每平方公里拥有的轿车数，其中公车又各有多少，公交车的总量及分布。城镇交通条件的便利与否，很大程度上会直接决定仓储式药品平价超市有效商圈在该城镇的覆盖范围。

政策背景。当地政府对兴建仓储药品平价超市的支持程度。在选址阶段常要与政府有关部门接触，力争在政策上，如税收、有关地税的减免等方面得到当地政府更多的支持，并可将争取到的政策扶持程度作为确定选址的一个重要依据。

商业特征考察

消费者因素。如该城镇的人口数、户数、人口密度、人均收入、消费水平及消费习惯，通过该项目的调查分析了解该城镇的总需求以及潜在的市场总量。

城镇的商业发达程度。如现有药店数、职工数、营业面积，销售额等绝对数值。以及由这些数值除以人口数所获得的相对数值，如人均营业面积。要特别注意了解和收集可能与平价药店产生直接竞争的零售药店的情况，如该地已有多少家同类药店。有多少家大型药品连锁超市，它们的规模、实力和经营情况如何。另外还要留心该城镇有多少家医疗机构。

商圈特性分析。在对周围竞争门店进行调查以后，初步估计门店所在的商圈内的潜在购买力和自己门店将来的实际市场占有份额，然后用门店商圈内的预计年销售额除以门店的正常米效(连锁门店中同类型的平均每平方米的销售额)，便得到了一个初步的门店所需的经营面积的数值，再和实际门店的有效面积相比较看是否合适。如果小于门店的面积，可能就会发生门店不能完全满足当地的市场需求的现象；如果较大，可以考虑门店分割一部分作为它用。

当然，这只是一个简单的估算办法，门店在实际经营中会有很多不可预知因素。

其实，各项市场调研的参数都是为门店的设立服务的，单纯审视各项指数是有局限性的，只有综合评估，才能真正衡量一个门店的店址合适与否。在综合分析了各项商圈的统计数据之后，才能对门店发展有成熟的把握。

药店选址主要考虑四要素

LinkMall.Cn 2008-06-12 中国食品商务网

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[案例]

某大都市某区由于区域广阔，人口众多，是平价药房的必争之地。

2003年5月，“破冰者”在松花江路和营口路交界处开设了该市第一家经营面积2000平方米的A平价药店。

2006年3月和2007年元月，“追赶者”在离“破冰者”2公里和3公里的位置分别开出了面积分别为700平方米和500平方米的“D店”和“E店”。

2007年5～6月，“破冰者”为了围剿“追赶者”，在“追赶者”A店一公里之内的辽源西路和周家嘴路分别开了两家200～300平方米的B、C药店。

2007年火红8月，“挑战者”在离“破冰者”和“追赶者”的核心商圈，离“二者”都不到1公里的地方，处于二店直线中间的黄兴路和抚顺路开设了一家经营面积700平方米的F药店。

[点评]

“追赶者”在离“破冰者”2～3公里的地方开D、E二店应该属于理性的市场竞争，符合药店商圈定位和大中型竞争药店二店直线距离在2公里以上的选址原则。

“破冰者”从保护自身利益出发，在“追赶者”A店的主要商圈开B、C二店，从市场竞争的角度来看，此举不但有损自身企业投资利益，也打破了市场竞争正常化，最后的结果可能是两败俱伤。市场经济和竞争都是有规律可循的，市场经济不是“赌气”经济和“冲动”经济，否则会付出无谓的代价。

“挑战者”为了显示挑战的决心和自身的势力，在“破冰者”和“追赶者”的核心商圈开店，无论如何也不是科学的“选址”。决心再大，市场有限。“狮子”要想在“虎和狼”口中夺食，也不是件容易的事。根据围棋的原理，此点是个“死眼”。据初步了解和预测，“挑战者”按照目前的经营能力最少要每天3万元以上的销售额才可能保本，而其实际营业额可能只达到一半。

但是，有时相互竞争的药店因毗邻而设，顾客因有较多的选择而被隔壁店吸引过去，则共有商圈也可能会因竞争而扩大。但前提条件是在城市中心商业区有大量的特殊人群，如靠近大型医院或医院较多的区域，有很多来求医的患者和家属。如湖南老百姓长沙湘雅店和金沙大药房毗邻而设，背对背的是湘雅医院。

药店运营与管理体系》帮您如何能在淡季（夏季）仍保持销售额持续不断的提升

在许多营销人的观念当中，销售一般分为淡季与旺季两个时期，淡季的销售一般在上半年的5月下旬至8月下旬，同时也是最炎热的夏季，而旺季的销售就在下半年9月上旬至12月上旬，因此，淡季销售往往是企业进行调整的时期，也就是企业进行储备力量的时期，比如，产品调整、人员调整、制度创新、管理培训等，这样一来，旺季时常出现拥挤与徘徊现象，而淡季则比较空虚，市场的投入也较平淡，造成的错觉就是淡季销售的无力，与投入与产出难成正比，企业也不愿意在淡季进行集中力量操作市场。那么淡季既然已经有这样的一种规律，到底淡季如何来进行市场操作，需要了解淡季形成的现实背景，然后才能够对症下药，通过对规律的剖析，进行淡季销售的策划与销售工作。

通常淡季销售有许多原因，有消费意识、商家购货意识、企业投入传播意识、销售目标意识、传统观念意识等，所以客观的造就了对市场的另一种思考，淡季销售如何面对。

A、消费心理淡：根据市场有效消费的规律，我们所熟悉的消费季节已经形成一种惯例，也就是消费有一定的阶段性，区别在于消费的众多因素在左右市场，而并不能够把消费市场激活起来，所以在一般市场的基础上，是消费在左右市场，而不是市场在左右消费，这样的结果就是暴露了市场的脆弱，商家无法根据自己的产品制造市场机会，而是要等到季节的到来，这一点尤其是医药保健产品更加突出。

消费心理淡，也就是消费能力与产品所需求不相吻合，从营销策划的角度看，要启动消费心理，就必须把消费心理的关键环节打破，那就是消费力度的强化刺激，把产品的所需与正常的消费观念结合起来，这一点在商家推出的许多广告里面要有渗透，而不是一味介绍产品的需求，真正启动的是消费的热情，鼓励消费将成为改变消费心理障碍的有效途径。

B、流通意识淡：在出现上述陈述的淡季原因的时候，商家迎合是消费旺季，所以在传统的基础上没有进行产品的周转，这样的结果是产品需求不流通，信息交换出现问题，而直接影响到了厂家对市场的判断，从这个层面来分析，流通领域的是否转动是判断产品是否有市场信心的标志，而大部分流通的经销商迫于淡季的原因，对流通的管理与研究停留在表面现象上，没有与上层的厂家一起来转动产品与市场，无论从促销角度或者推广角度，显得不够。

流通意识淡化，成为我们制订销售企划的一大弊病，要想造成流通与消费融为一体，流通领域的快速传播、流通流域的货物周转、流通领域的微利销售等均产生积极影响，流通领域的关键标志是启动市场的有效载体。

C、传播意识淡：在传播意识上，销售淡季的传播呈现出广告力度传播淡也比较明显，无论是采用何种销售模式，在这个时候，好像没有一个商家与厂家愿意拿出更多的资金来促销，而是相对处于一个稳定的时期，而这个时期的推广力度不足也是淡季延续的原因之一，市场消费的火种烧的不旺，而导致市场诱惑力下降，直接来说是对消费刺激的不足，也是对消费推动不够强化的表现，在这个基础上，要想转化对传播的意识改变，是需要承认市场是可以通过传播来改变的，而不是不变的。

传播的要求与机会是根据所需要消费的习惯来完成，而时机的选择是看传播的式样与刺激力度，从这个目的来看，传播的方案策划成为关键，要改变传播意识淡的局面，需要化较大的力气来营造传播的意识氛围，从而来转化淡季推广薄弱的局面。

D、目标意识淡：从淡季销售的现象来看，商家抓住消费的目标意识仍然比较淡薄，结合对销售的目标需要改变传统意识，也就是目标销售的针对性不够强，往往采取的是大面积办法，有些甚至是没有目标的促销，专项促销与季节促销往往比较浅薄，造成目标消费流动于可买可不买的心理状态，而非主流的消费形式，这样一来，造成的消费浪费是淡季策划不力的主要原因，也是对消费目标形不成一种气候，也就出现淡季的客观原因。

目标意识较淡是普遍现象，所以也就会出现大面积的淡季之说，因此要改变目标消费统筹现象，也是时代营销的现实需求，抓目标与抓环境、抓意识领域、抓消费教育领域等等，都是目标消费的开始，所以在淡季是抓目标消费的最好时候，也是改变传统淡季消费的一种机会。

E、深入观念淡：由于企业对于各种传统形态的不改变，很难深入能够了解消费的各种意识形态，这样结果是对消费现象的一种破坏，也是无法转变淡季的格局，因此，转变企业内部格局是需要领导市场的最基础部分，而这样的深入必定需要专业人士的深入调查与科研，现在流行让市场营销人员附带做市场调研工作是非常不明智的做法，重点就是要强化市场部门的优化，从各种角度看，目前我们的企业缺少市场研究与判断，靠一把手或者几个主要市场的领导者在做市场分析，因此，谈不上专业，也谈不上有新的创造，造成观念上无法进取。

销售淡季，有些是市场本身造成的，比如贫困现象，造成的消费潜力不够，有些是企业自己造成的，计划与创新不够，而有些是心态造成的，认为必定的东西而无法承受较大的力量来刺激消费，所以沉积下来的变成一种习惯，淡季与旺季的根本区别在于如何根据环境的变化来达到自己的销售目标。

销售淡季的形成，有着许多企业无法改变的时候，在自身的角度看，需要对自己的营销策划有一定的转型，也就是把淡季销售的常规方式做出调整，用以巧合力量来平衡市场的歪曲现象，将在关键的位置转换上来制定销售任务，淡季销售有望成为突破口。

一、跟踪淡季意识形态

淡季销售之所以淡，到底是什么原因造成的淡季，需要把淡季所表现的形式展示出来，然后把这种形式融合在企业所制定的销售策略上，以来达到两者合一的目的。淡季所表现出来的意识形态分为主观与非主观两种，主观淡季就是客观存在的销售吸收能力，也就是我们熟悉的消费能力不够，消费者购买能力出现问题，这样的主观意识主要集中在二、三级市场或者乡镇市场里面，而大部分是我们知道的非主观淡季，非主观淡季的容量是非常大的，商家找不到要买东西给消费者的方式或者诱惑，造成非主观淡季的现象越来越有市场地位。

淡季的意识形态如何是决定销售力的关键，主要表现的淡季形态有多种，企业策划力缺少动力、传统消费观念转变缓慢、商家促销力度下降、流通领域故意选择时机成为障碍等多方面形态，为此，需要根据不同的区域进行意识形态的区别，跟踪形态的发展、发生、与转化的过程，这样可以在较短的时间里面进行策划，减少淡季的销售阻力，大部分意识是根据市场的变化可以转变的，这也是我们需要跟踪与消化意识形态的过程，把意识形态的转化来驱动淡季销售的突破口，也是是销售之前要先营造销售的气氛，气氛的方式各有不同，根据企业自身产品特点、区域消费观念特点、风情民俗等的变化来设定。

二、转化淡季销售方式

意识形态的抓获，接下来就需要转化淡季的销售方式，而淡季的销售方式是决定淡季销售力是否增长的关键，一般传统意义上的淡季销售方式没有多少新意，也就是造成淡季是产品降价或者处理产品的时候，消费者也习惯于在这个时候进行观望的心态，虽然企业在淡季进行的策划会打动部分消费者的心，但需要切实达到消费的规模化，就要在销售方式上进行改变。

销售方式有主动与被动两种，主动销售成为淡季销售转型的要点，如何在淡季进行销售方式的转化，主要有以下几个方面：

一、是把产品透明化销售，突出产品的形象；

二、是把产品科学化销售，突出产品的含量；

三、是把产品生动化销售，突出产品的使用性能；

四、是把产品教育化销售，突出人文关怀的作用；

五、是把产品多功能化，突出产品的合理性销售；

六、是把产品促销亮丽化销，做到老少皆实用性销售。

淡季销售的方式可以是多样性的，适合的场地可以是走出去，也可以是请进来，总之，需要再次满足消费者的购买欲望，以来达到淡季多方位销售的目的。

三、突破区域销售台阶

淡季看起来是全面性的，但是市场如果没有去梳理它，就是一样的，一旦梳理起来，就会看得到市场的潜力有着明显的不同，淡季销售在整体的战略上可以选择优势市场来引导，但在启动优势市场的时候，就必须把市场在淡季进行梳理，梳理的项目就包括淡季形成的规律，淡季的特点，淡季的消费意识表象等，这样才可以转化市场吸收的被动性，从而为市场的淡季启动作好基础准备。

区域优势在企业里面可以根据市场开发的重点来测试，比如销售规模、投入资金、消费潜力、目标完成概率等，淡季销售需要选择有个性化的市场进行推进，特别需要有可以重点进行调整的方向，既可以传承优势，又可以快速转化，所以区域突破的关联在于淡季能否转达一种连带的信息，突破区域销售台阶。

如何来突破成为要点：一是需要选择有淡季与旺季明显区别的个性市场来启动，以便形成一种销售势头；二是区域优势需要有消费潜能，能够辐射周遍市场；三是选择的启动程序力求简洁、容易操作，影响面积大的策划案；四是能够及时监控，做到随时能够在中途点火燃烧，加强对外围的控制力度；五是可以把优势力量集中表现出来，满足启动市场所必须的要求。

四、整合力量转型模式

淡季销售的模式需要有特制的模式，这个模式可以是临时的，根据市场的检测结果来确定淡季销售模式，模式来自淡季的特定需求，一般来讲，淡季的模式就是促效模式，对整体模式没有多少转变，因此在选择什么样的模式需要有谨慎的考虑。

淡季销售模式有以下多种模式可以参考：一是把销售推广移动，推进到消费者面前，也就是一对一的销售模式，这样便于快速推进与快速积累；二是把销售集中，集中消费者进行推广，也就是推出各种活动销售，把消费者集中进行教育销售，达到淡季积累与发挥的功能；三是促销演义模式，进行推广产品的教育、演出、优惠、让利、折扣等大型多功能活动，在局部地区进行超常规运做；四是淡季销售的多重复合模式，就是把销售淡季与旺季结合，在销售旺季的活动延续到淡季，这样的衔接条件要求很高，也需要很多的策划技巧，因此也是最具有优势的模式之一，连动性强。

整合力量转型模式是淡季必须要做似的事情，如果在淡季销售的过程当中，依然在延续一种销售模式，那么，淡季销售的局面将很难有新的建树，所以模式转变与销售方式的递进是成型的关键。

越是淡季销售，营销的思路与步伐更加需要谨慎，一方面可以为旺季销售打下基础，另一个方面将为自主销售奠定力量，而非盲目跟随策略，在众多的市场战术、战略里面，跳出来，形成一种淡季优势，将成为利润增长的重大关键点。

直接促销：促销要讲究效率成为目前促销工作的重点，如何达到应有的效果，关键是要直接，无论教育促销、奖励促销、优惠促销、动态促销、情景促销等，均需要直接做好促销面对面的需求，直接促销的优势是淡季在一线销售的重要手段，也是在较短时间里面进行转化消费者的最好注解。

优势互补：旺季销售的众多促销条件与销售物资是对淡季销售的有力促进，优势互补强调的是处理多余，简化程序，感动客户，建设一条快速的销售通道，比如老带新的促销、多带少的促销、亲带远的促销等，连动销售，成长淡季销售的各项功能。

突出传播：淡季销售需要有针对性的传播，包括各项广告与推广活动，要建立在淡季销售特点的基础上，传播要落地，要与式销售模式与促销方式结合起来，针对与应用性要强，传播的过程要简短，品牌与文化传播可以少些，功效与利益传播可以放大些，因此，传播的重点放在一线。

选择重要：选择重要是淡季销售的重要环节，重要表达的意思是对重要的消费者、重要的传播途径、重要的促销方式、重要的商业渠道、重要的销售区域、重要的销售活动、重要的推广模式、重要的销售人员等等，越是淡季，越需要改变传统，打破传统，因此，重点的选择是非常有必要的。

链接环境：销售环境的链接非常重要，任何一种销售无论是什么季节，均需要有连动的基础，这样才能够造成一定的销售势头，保持一定的销售面貌，形成淡季销售的现象也是有传播性的，所以打破淡季销售也需要有传播的功能，这样的淡季销售才有意义。

目标价值：淡季销售要有自身的目标价值，是为了开拓市场呢，还是建立销售基础，是获取新的增长呢，还是打破常规，建立销售新次序，在淡季销售的过程里面，目标价值订立的方向应该面向企业、产品、规模、消费者，让更多的适应在淡季里面得到实现，无论是想试用模式、锻炼队伍、提升知名度等，淡季策划也是非常具有战略意义。

做好淡季销售的全程策划，不仅仅是对业绩提升的需要，而是对企业的发展有许多好处，比如在淡季可以发现产品的真正寿命有多久，可以检测销售环节是否具备市场竞争，可以梳理市场运作中的不良习惯，可以锻炼销售机能与队伍建设等等，无论如何，做好淡季销售的策划、运作、反馈、调研等是非常关键的。做好淡季（夏季）销售有以下几种销售情况：

1、学生产品营销（保健品）

每到暑期，都有很多学生放假在家，这是学生保健品销售的好时机。许多学生平时住校，不在父母身边，到了假期从学校回到家，家长都希望抓紧时间为孩子们好好补一补。尤其是每年都有大量的初、高中毕业生，他们刚刚参加完考试，脑力和体力消耗都很大，比较辛苦，这时做父母的都喜欢为孩子补补身子。因此药店要掌握这一心理，打好营养保健品的牌，采购一定数量适宜学生使用的产品，做好学生产品这篇文章，提高销售额。

2、清热祛火类药品

夏季天气炎热，气温高，湿度大，许多人容易因失去水分或排汗不畅引起内火上升，嗓子发炎，或患上一些皮肤病。因此药店可以掌握夏季高发病的特点，加大清热去祛类药品的销售力度。如双黄连、板蓝根、清热口服液、牛黄解毒片、三磺片等等，把这部分药品作为销售的重点。除了这些中成药，一些草药也是销售的重点，很多人习惯配制一些中药茶饮，用以清热祛火，因此栀子、白茅根、金银花、蒲公英、菊花等药材都是夏季的重点产品，应该强化销售。

3、肠道用药

夏季天热，人们喜欢吃生冷食物，这些食物不容易消化，很容易引起消化不良或腹泻等症状，尤其是老人和儿童，因此促进消化类药品也是夏季销售的主力产品之一，让他们成为药店业绩增长点，要把握好。除了助消化的药品，治疗腹泻的产品和一些喹诺酮类抗菌药物也是销售的重点产品。药店要提前备货，店员应主动了解学习不同药物特性，做好荐药工作，促进药品销售。

4、防暑降温类产品

夏季人们很容易中暑，防暑降温类产品成为人们日常常备的药品。如风油精、人丹、藿香正气水、黄连上清丸等产品都是很好的防暑降温类产品，一些单位，尤其是需要在室外工作的企业，会大量采购这类药品，作为福利发放给职工使用。虽然这类药品大多价格低廉，但每年的销量还是很可观的。

5、补水防晒类产品

夏季来临对于爱美的女性来说是硬肿考验

夏季人们衣着单薄，容易出现一些意外伤，一些外伤用的简单药物，如创可贴、正红花油等，也会有不错的销量。所以暑期看似销售淡季，但很多产品还是很有销售潜力的。药店经营者应该早做准备，抓好上述四个重点，把握销售良机，加大销售力度，创造好的销售业绩。

第四篇：开店选址可行性报告

开店选址可行性报告

服装市场一直是我国市场的大头，引导着时尚和潮流，是时尚、个性的代表。特别是女性购买服装的频率和金额是所有服装消费群体中最高的，有得女装者得天下一说。因此众多企业和资源混战在服装市场里，服装品牌众多，各品牌之间差距不大。据统计，排在前十位的品牌之间市场综合占有率的差距并不大，总和也在15％左右。国内服装品牌带有强烈的区域色彩，还没有一个能在全国形成规模和影响，例如颜色鲜艳、色块较大、结合时尚流行款式的“汉派”服装，带有江南文化气息的杭州服装产业和具有港澳风格的深圳、广东虎门服装产业。但近年来，随着日韩剧的热播，日韩风格的服装掀起一次又一次轩然大波，虽然起步较晚，但发展速度非常迅猛。

一、项目介绍

垃圾街是杭州比较有名的一条街。虽然不大，但是人多，尤其是年轻人。我要开的店是一家叫“韩酷流派”的品牌服饰店。韩酷流派品牌服装，将韩国时尚与意大利潮流融合，于灵性幻化间完美展现设计品牌风格。主要针对16-30岁的男、女性消费者。男装注重展示男性自然美，简约、时尚、洒脱；女装尽显女性随意、个性、飘然，平凡中显示优雅，简单中体现精致。店铺开在垃圾街的入口处（即滨江垃圾街服饰城入口处）直街的中间，也是第一个小的十字路口，预计规模50平米左右。4名营业员、1名收银员，共5名员工。预计月营业额在4万元左右。

二、该项目的SWOT分析

（一）优势

在滨江垃圾街，现有的服装店有三大特征：品牌杂、规模小、服务不周到。品牌杂是指同一家服装店不同衣服都是不同品牌的，很难让人记住同一品牌的服装的特征、质量。规模小是指服饰城里店面规模都不大，每一家服装店的规模都差不多，很难让人有印象，而只是一家接着一家逛，目的性不强。服务不周是指在现有的服装店里80%的店都是不让试穿的，很难满足顾客的需求。而我要开的是一家统一品牌的、规模相对较大、服务周到的服装店。目的是让人眼前一亮、较容易让人记住。韩酷流派质量好、价格低，走的是薄利多销的销售路线，适合大学生这个主要消费群体。韩酷流派品牌服装，将韩国时尚与意大利潮流融合，于灵性幻化间完美展现设计品牌风格。走在时尚的前沿，满足了年轻人追求时尚、追赶潮流、求新求实的消费心理。韩酷流派品牌服饰，无论是色彩、面料、款式，无一不是灵感与创意的体现，韩酷流派的设计理念，就是尽最大可能的掩盖穿着者身材缺陷，非常规的设计思维，夸张的细节和精致的工艺结合，服装一上身，让男人看起来潇洒、豪迈、个性，女人看上去优雅、大方、飘逸，最大限度的弥补了上帝曾犯下的错。特别时段韩酷流派还会在店门口宣传服饰搭配的文化，传播服饰搭配的技巧来吸引更多的年轻人，刺激其消费欲望。

（二）劣势

首先，虽然是品牌服饰，但是在市场上知名度有限，难保顾客都

能接受这个品牌，品牌形象有待进一步树立、品牌知名度有待进一步提高。其次，跟许多现有的服装店一样，换季是一个不可避免的问题，旺季过后会造成压货的情况，造成一定的损失。最后，就是韩酷流派并没有在这样的高教园中经营的经历，自身的经营经验和销售经验明显不足。对市场没有足够的了解，开店前期计划跟不上开店后期的变化。

（三）机会

16-25岁的消费者是垃圾街主要消费群体，这个年龄段的消费群，主要是学生和刚走上社会工作不久的人，经济大都不独立或不完全独立。这群人对服装的追求标准主要是在流行和新颖性上，是更换服装最快的群体，正因为是刚进入垃圾街服饰城，凭着韩酷流派的特征可能一炮走红。服装市场更新速度快，在行业季节更替，流行元素迸发，时尚跟风等影响因素下，都是进入这个服装领域发展的契机。

（四）威胁

高教园的大学生是主要的消费群体，这个群体有一个特征，就是从众心理较强，如果一部分人热衷于某一家服装店，可能给本店造成很大的威胁。在服饰城现有的服装店已经经营了很长时间，有了一群忠实的顾客、有了好的门店形象和非常丰富的经验，这是其他竞争者巨大的财富，而本店很难在短时间内拥有这样的无形资产。在垃圾街的服装店数不胜数，在这样的环境下生存，需要花很多的时间和很大的精力，能不能在众多的服装店中独树一帜也是很大的挑战。

三、选址理由和商圈分析

（一）地段优势

1.店铺开在垃圾街的入口处（即滨江垃圾街服饰城入口处）直街的中间，也是第一个小的十字路口处。考虑到的是此处是每一个顾客进入服饰城的必经之地，每一个顾客无论是主动地或是被动地都会看到这个服饰店，增加了该店的知名度和可视度。

2.服饰城中第一个十字路口容易记住，不容易和其他十字路口混淆，导致记不清楚。并且在十字路口可以开两个门，从两个不同的方向可以进入店铺。

3.考虑到消费者的心理因素，许多人都不愿意在入口第一家店买衣服，因为消费者往往会想，进去里面的店看看，可能有更好的，特别是女性往往会花较长时间去挑衣服，甚至很多女性逛街只是为了享受这一个过程，而并不是购买目的性很强，不甘心一进入服饰城就买。所以韩酷流派选择了进入后的第一个十字路口，有一部分消费者可能走到十字路口在选择往哪边转弯时突然感觉自己累了，就会进入我的店铺尽快挑一件衣服回家休息。也有一部分购买目的很强的消费者逛完整个服饰城没有挑到心仪的服饰，在出服饰城时往往会再次走入这一家比较大的必经的店铺。

（二）租金便宜

在杭州，开店成本中很大一部分就是租金。在这个繁华的城市，房价高、租金自然也不低，而垃圾街的租金还是可以让人接受的，特别是开一家中小型的服装店。50平米左右，年租金大致在5万到6万。

（三）明确的目标顾客群

垃圾街处于滨文高教园中，很明显，6个大学的大学生具有很强的购买力，还有附近的小区也房租也较低，居住的大部分是刚进入社会、薪资偏低的年轻人，其特征是消费金额不大，但购买频率很高。韩酷流派价格低廉又时尚潮流的特征正是针对这个消费群体。高教园和周边小区是韩酷流派的核心商圈，其次级商圈是浦沿路以及周边一带，因垃圾街交通便捷，也会带来很大的销售机会。其边缘商圈则是范围很广，年轻人往往会带一些亲朋好友来这边消费，甚至有人曾听说垃圾街是美女街，而慕名而来，周边一带都是边缘商圈。

（四）客流量分析

垃圾街的客流高峰期和日常三餐时间相吻合，尤其是晚上的5点到10点，更是达到一天的最高峰。很难想像这条小街创造的异样的繁华。在此时段，每个周末晚上8点，韩酷流派会推出一个特别活动，即服装搭配技巧宣传、流行时尚文化传播，让顾客参与其中，让顾客接收到当下流行服饰的信息，刺激消费者购买欲望。按照六个大学的人数和住宿地点以及进入服饰城的比例来分析，韩酷流派的日平均客流量将达到8000人左右，周末会相应上浮。

四、商圈分析结论

（一）门店开设地址及时间的确定

经以上的分析，韩酷流派品牌服饰店最终将开设在垃圾街服饰城入口直街的第一个转角处，开设时间将定在9月1日，此时学生大部分回学校，很多学生消费者希望给同学带来新的形象，此时是服装店、理

发店销售服务的高峰期。在此开学期间也能吸引很多新生客源。

（二）门店主营、服务

韩酷流派主要经营适合16-30岁的男、女性消费者的时尚潮流服装。男装注重展示男性自然美，简约、时尚、洒脱；女装尽显女性随意、个性、飘然，平凡中显示优雅，简单中体现精致。主要提供服装搭配指导、流行时尚文化的传播与推广、售后三包等服务。

（三）租金

店铺大致为50平米，年租金定位在5-6万左右。

五、分析预测

（一）日、月营业额预测

针对消费群体的特征，以及地理位置的考虑，预计开业当天的营业额在3000-3500元，之后日平均营业额可保持在1300元左右。

（二）盈利能力分析

开业初期，店面装修、硬件设施、进货成本、租金等费用的影响下，压力会比较大，盈利可能为负数。但经过前期宣传和后期的促进销售知名度将大大提高，经营经验也将增加，营业额会不断提升，直到在某一定点上下波动。

（三）投资回报预测

预计在三个月左右，投资开始见效，在五个月内可将成本收回并开始盈利。在作好前期的调查分析和后期的宣传销售下，相信韩酷流派这一服装品牌将受到广大消费者的喜爱与追捧。

第五篇：ZENOBI开店选址标准

财诺(英文名：ZENOBI)

奢华独到的时尚品牌

业态：服装/服饰：男装、商务正装、服饰；鞋/皮具/箱包：男鞋、女鞋/女靴、皮具、箱包。

主要网点：国内一、二线城市

客单消费：1000-100000元

目标人群：25-45岁的成熟都市男士为主

开店方式： 直营

选址要求

首选物业： 商业综合体，购物中心，商业街，写字楼底商及配套商业

物业使用： 租赁 ,联营

需求面积： 80-300平米（100-200平米最佳）;

合同期限： 1-5年

选址标准：

1、专卖店：

面积：100-300平方米。

门面宽：不少于4米。

位置：商业街区附近有国际知名服饰类品牌专卖店。

2、商场专柜 一楼标准

面积:不少于80平方米。

3、商圈要求：

A、商业活动频繁的闹市区：要求商业活动频繁的闹市区，人流量大，专卖店和营业额能达到一定的额度。

B、同行聚居区(成熟专业商业街、区)：竞争虽然激烈，但由于同行聚居，顾客可以有更多的机会进行比较和选择，因而很能招揽顾客。

C、聚居的公共场所附近：由于人口集中，消费的需要量集中且大，可保证专卖店的稳定收入。

D、面对客流量最大和能见度高的街道：专卖店处在客流量最多的街道上，受客流量和通行度影响最大，可使多数人就近买到所需物品。

E、交通便利的地区：在上、下车人数最多的车站或在几个主要车站附近，使顾客在步行不到15分钟的路程内到达专卖店。