关于加强住宅小区业主大会管理的意见

第一篇：关于加强住宅小区业主大会管理的意见

关于加强住宅小区业主大会、业主委员会规范化建设的若干意见

一、正确认识业主大会制度，切实维护业主权益，促进社区和谐

（一）业主是物业管理的责任主题

房屋所有人为业主。业主是房屋所在物业管理区域内物业管理的责任主体。

业主在物业管理活动中，应当依法行使权利、履行义务。

（二）业主大会、业主委员会要依法维护业主的权益

物业管理区域内的全体业主组成业主大会。业主大会制度是房屋产权主体多元化形势下业主实行自我管理的实现方式。业主大会作为住宅小区物业管理的权力机构，具有制定和修改业主大会议事规则、管理规约，选举业主委员会，选聘物业服务企业，使用专项维修资金等有关小区共有和共同管理事务的决定权。

业主委员会作为业主大会的执行机构，是业主大会日常运作的组织、实施主体，主要负责拟定相关方案、组织召开会议并具体实施大会形成的决议。

业主大会、业委会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的规定，不得从事与物业管理无关的活动。

小区管理标准

（一）基础管理

1.建立维修基金，其管理、使用、续筹符合有关规定。

2.房屋使用手册、装饰装修管理规定及业务公约等各项公众制度完善。

3.小区物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法。

4.物业管理企业的管理人员和专业技术人员持证上岗；员工统一着装，佩戴明显标志，工作规范，作风严谨。

5.物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税收方面执行有关规定；至少每半年公开一次物业管理服务费用收支情况。

6.房屋及其共用设施设备档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便。

7.建立住用户档案、房屋及其配套设施权属清册，查阅方便。

8.建立值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务保修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录。

（二）房屋管理与维修养护

1.主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标，组团及幢、单元（门）、户门标号标志明显。

2.无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象。

3.房屋外观完好、整洁崭新，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹。

4.室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损。

5.封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面；空调、太阳能安装有序规范，除建筑设计有要求外不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳篷等。

（三）公用设施设备管理

1.公用配套设施完好，无随意改变用途。

2.公用设施设备运行、使用及维护按规定要求有记录，无事故隐患，专业技术人员和维护人员严格遵守操作规程与保养规范。

3.排水、排污管道通畅，无堵塞外溢现象。

4.道路通畅，路面平整；井盖无缺损，无丢失，路面井盖不影响车辆和行人通行。

5.电梯按规定或约定时间运行，安全设施齐全，无安全事故，轿厢、井道保持清洁；电梯机房通风、照明良好；有出现故障后的应急处理方案。

（四）保安、消防、车辆管理 1.小区基本实行封闭式管理。

2.有专业保安队伍，实行定时值班及巡逻制度；保安人员熟悉小区的环境，文明值勤、训练有素、言语规范、认真负责。

3.危及人身安全处有明显标识和具体的防范措施。

4.消防设备设施完好无损，可随时启用；消防通道畅通；有消防应急方案。5.机动车停车场管理制度完善，管理责任明确，车辆进出有等级。6.非机动车车辆管理制度完善，按规定位置停放，管理有序。

（五）环境卫生管理

1.环卫设备完备，设立有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站。

2.清洁卫生实行责任制，有专职清洁人员和明确的责任范围，实行标准化保洁。3.垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀。4.房屋共用部位共用设施设备无蚁害。

5.小区内道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物。

6.房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象；楼梯扶栏、天台公共玻璃窗等保持洁净。

7.无违反规定饲养宠物、家禽、家畜。

公共服务设施

居住区公共服务设施（配套公建），应包括：教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理及其它八类设施。

第二篇：住宅小区业主大会议事规则

××××住宅小区业主大会议事规则（示范文本）

第一章 总则

第一条 根据《中华人民共和国物权法》、《××省物业管理条例》的规定，制定××××住宅小区业主大会议事规则（以下简称“本规则”）。

第二条 ××××住宅小区业主大会（以下简称“业主大会”）由本物业管理区域（以下简称小区）内的全体业主组成，代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益。业主大会设立业主委员会，业主委员会是业主大会的执行机构。

第三条 业主大会、业主委员会接受物业所在地物业管理行政主管部门、街道办事处和社区居委会的指导，依法履行职责。

第二章 业主大会

第四条 业主大会议事内容

（一）制定、修改管理规约、业主大会议事规则；

（二）决定、变更物业管理方式，选聘、续聘、解聘物业服务企业或其他物业管理人；

（三）审议物业服务费用的调整方案；

（四）决定专项维修资金的使用、续筹方案；

（五）选举、更换、罢免业主委员会组成人员，改变或撤销业主委员会的不适当决定；

（六）审议业主大会、业主委员会工作经费预决算及人员津贴标准；

（七）决定改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）制定、修改物业服务合同的主要内容；

（九）审查业主委员会、物业服务企业或其他物业管理人的工作报告；

（十）审议本小区物业共用部位、共用设施设备的使用、经营方案；

（十一）决定本小区涉及业主共同利益的其他重大事项。

第五条 业主大会的决定

（一）业主大会会议通过表决形成的决定，对本小区的全体业主具有约束力，业主必须共同遵守。持不同意见的业主不得抵制业主大会决定的贯彻执行，不得干扰业主大会的正常工作。

（二）业主大会决定本规则第四条

（四）（七）款规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定第四条其他款事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第六条 业主大会定期会议和临时会议

（一）业主大会会议分为定期会议和临时会议。定期会议每年召开1 次，召开时间为 4月份，由业主委员会负责召集。

（二）有下列情形之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议：

1、占总人数五分之一以上业主提议的：

2、业主委员会委员缺额人数超过总数二分之一的；

3、发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

4、本规则或者管理规约规定的其他情况。

业主委员会应当在组织召开业主大会会议十五日前，按本规则第十三条第（二）款规定以书面形式向小区内全体业主公告，但前款第3项情况除外。

第七条 业主大会会议形式

业主大会会议采用集体讨论的形式召开。可以由全体业主参加业主大会会议, 也可由业主小组推选

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业主代表参加业主大会会议。

第八条 业主大会会议表决形式

业主大会会议采用收发表决票的形式进行表决。

（一）表决程序：

1、业主委员会（换届筹备组）应在投票日期15日前把表决的开始日期、截止日期、投票箱设置地点在小区内书面公告，并向业主发放征询意见票或表决票（以下简称“表决票”）；

2、在小区内设投票箱，业主自行将表决票投入投票箱内；

3、业主因故不能参加投票的，可以将表决票填写并签字后委托家人或其他业主代为投票。

（二）已送达的表决票，业主在规定的时间内不反馈意见的，视为“弃权” ；已投入的表决票，不提出同意、反对、弃权意见的，视为“废票”。

（三）业主大会会议表决采取记名投票的方式。未签署业主姓名的，视为“废票”。

第九条 表决票送达

（一）表决票可按下列方式发送全体业主：

1、当面领取或送达，并由业主或与其同住本小区专有部分的物业使用人签收；

2、按照业主提供的联系地址、通讯方式发送；

3、投入小区内的门卫收发室内。

鉴于本小区的实际情况，各业主同意上述情形之一的，均为表决票已送达。

（二）属前款第2、3项的，应当由小区内两人以上的业主或者物业所在地社区居民委员会证明，并在小区内公告已送达情况。

第十条 业主投票权的确定

业主身份的确定，按照《××省物业管理条例》的规定执行。业主的投票权数由业主人数和专有部分面积确定。

（一）业主人数投票权按照专有部分的数量确定，一个专有部分按一人计算，但以下情况除外：

1、车库、柴房不计入确定业主人数的专有部分数量；

2、单个业主拥有多个专有部分的，按一人计算；

3、业主拒付物业服务费用、不缴存专项维修资金的，不计算业主人数和总人数，不享有投票权。总人数按照前项的统计总和计算。

（二）业主面积投票权的认定：

专有部分面积按照不动产登记簿或者房屋买卖合同记载的面积计算；建筑物总面积，按照以上统计总和计算，但前款第3项被限制表决权的业主所拥有的专有面积不计入建筑物总面积。

第十一条 业主大会会议与会业主的计算

业主大会会议与会业主人数以表决票送达的业主总和计算。

第十二条 业主小组

（一）本小区按单元（或楼层）设立业主小组，多层每单元设立一个，高层每6层设立一个。

（二）业主小组由该单元（或楼层）的全体业主组成，履行下列职责：

1、讨论、决定本小组物业共用部分的维修、更新事项；

2、讨论、决定本小组专项维修资金的使用、续筹事项；

3、推选业主代表参加业主大会会议，表达本小组业主的意愿。

业主小组通过召开业主小组会议履行上述职责。业主小组组长由该小组业主推选具有业主身份的人士担任，业主小组会议议事方式，参照本规则中相关规定执行。

（三）业主小组做出的决定不得违反法律、法规及管理规约，不得与业主大会的决定相抵触。

（四）业主小组推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加会议3日前，就业主大会会议审议的事项征求业主们的意见；业主代表按照所代表业主们的意见参加业主大会议事，但不能代替

业主本人投票表决。

第十三条 业主大会会议召开规则

业主大会会议按下列规则召开：

（一）会议筹备。由业主委员会（换届筹备组）核实业主情况，确定会议召开的日期、地点，拟定业主大会审议的议案，制定表决票，做好会务组织、会务记录等工作安排。

（二）发布公告。业主大会会议召开前15日，由业主委员会（换届筹备组）以书面形式向小区内全体业主公告。

公告应该包括以下内容：

1、集体讨论会议的日期、地点；

2、提交大会讨论审议的议题；

3、投票表决的开始、截止日期，票箱设置地点；

4、需要征询意见或表决的事项。

（三）召开集体会议。由业主委员会（换届筹备组）召开会议，组织与会业主（业主代表）对大会需要审议的事项民主讨论，充分发表意见。

（四）投票表决。业主委员会（换届筹备组）应按照本规则第八条和第九条的规定向业主发放表决票，组织业主投票。

（五）回收统计表决票：

1、业主委员会（换届筹备组）应采取公开验票方式，在规定的表决截止日期，对回收的表决票进行计票、统计汇总。计票统计汇总应有3名业主代表和半数以上业主委员会（换届筹备组）成员参与，并对计票统计汇总相关情况予以书面签字认可；

2、如果回收的表决票数没有达到与会业主人数一半以上的，业主委员会（换届筹备组）可以通过书面公告，延长一次投票时间，但延长时间不得超过15天。

（六）通报大会会议决定：

1、业主委员会（换届筹备组）根据计票统计汇总结果形成业主大会的议事决定；计票统计汇总结果、议事决定应当以书面形式在小区内公告，接受业主的查询和监督；

2、业主委员会（换届筹备组）应当做好业主大会会议书面记录；业主大会会议决定的议事文件由业主委员会发布或签署，并由出席会议的业主委员会委员签字并加盖业主大会印章后存档。

第三章 业主委员会

第十四条业主委员会职责

业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生，向业主大会负责并报告工作，受业主大会和业主监督。

业主委员会履行下列职责：

（一）召集业主大会定期会议和临时会议；

（二）向业主大会报告工作，接受业主大会和业主的监督；

（三）监督管理规约、业主大会议事规则以及物业管理制度的遵守和执行；

（四）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业或者其他物业管理人签订物业服务合同；

（五）监督和协助物业服务企业或者其他物业管理人履行物业服务合同；

（六）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；

（七）监督管理业主共有收益;

（八）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；

（九）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

（十）业主大会赋予的其他职责。

第十五条 业主委员会组成与任期

（一）业主委员会由主任、副主任、委员以及候补委员组成。业主委员会有表决权的组成人员为7人，任期为3 年，可以连选连任。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生；候补委员列席业主委员会会议，不具有表决权。

（二）业主委员会可以根据需要设置专职工作人员，负责处理业主大会、业主委员会的日常事务。专职工作人员可以由业主委员会组成人员兼任，也可以在本小区的业主中选聘。

第十六条业主委员会成员条件

业主委员会组成人员应当是本小区的业主并符合下列条件：

（一）长期居住在本小区内具有完全民事行为能力；

（二）遵纪守法、模范遵守管理规约、履行业主义务，未拖欠专项维修资金或者未违反物业服务合同恶意拖欠物业管理服务费；

（三）本人、配偶及其直系亲属未在本小区的物业服务企业任职；

（四）热心公益事业，责任心强，具有一定的公信力和组织能力；

（五）具备开展工作必要的身体条件和工作时间。

第十七条业主委员会成员禁止行为

业主委员会组成人员不得有下列行为：

（一）接受物业服务企业或者物业管理利害关系人提供的利益或者财物；

（二）承揽本小区物业服务企业或者其他物业管理人的业务；

（三）收受可能妨碍公正履行职务的其他利益；

（四）泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关的活动。

第十八条业主委员会成员资格终止

业主委员会组成人员有下列情形之一的，业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，可以决定业主委员会组成人员资格是否终止；

（一）不履行业主委员会组成人员职责或者无故三次缺席业主委员会会议的；

（二）不履行业主义务，不遵守管理规约，经批评拒不改正的；

（三）违反本条例第十七条禁止行为的；

（四）向业主大会或者业主委员会提出辞呈的；

（五）其他原因不宜担任业主委员会组成人员的。

业主委员会组成人员资格终止的，应当自终止之日起三日内，将其保管的有关资料、印章等物品交回业主委员会。

第十九条业主委员会会议

业主委员会会议应当按下列规则召开：

（一）业主委员会会议分为定期会议和临时会议。定期会议每月召开一次；三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当召开业主委员会临时会议。

（二）业主委员会会议由主任召集和主持；主任不能履行职责或者不履行职责的，由副主任召集和主持；副主任不能履行职责或者不履行职责的，由业主委员会半数以上委员共同推举一名委员召集和主持。

（三）会议召开3日前要把会议日期、地点、会议议题通知业主委员会组成人员；因故不能参加会议的，应当提前1天向业主委员会召集人说明。

（四）业主委员会讨论、决定物业管理公共事项，应当于会议召开7日前，在小区内公告会议议程，听取业主的意见和建议。

（五）业主委员会会议应当有过半数有表决权的组成人员出席，作出决定须经有表决权的组成人员半数以上签名同意。

业主委员会组成人员不能委托代理人参加会议。

（六）做好会议书面记录，并由主持人和记录人签字；涉及重要事项的会议由全体出席会议的委员

（七）业主委员会应当在作出决定之日起三日内，将会议情况以及决定事项在小区内公告。第二十条业主委员会成员罢免

（一）占总人数五分之一以上的业主联名，可以向业主大会或者业主委员会提出罢免业主委员会组成人员的建议。业主委员会应当在收到罢免建议之日起30日内组织召开业主大会临时会议，对罢免建议讨论表决：

（二）业主大会罢免业主委员会组成人员须经专有部分占建筑物总面积半数以上的业主且占总人数半数以上的业主同意。

第二十一条业主委员会换届选举

（一）成立换届筹备组。业主委员会应当在其任期届满前3个月召开业主小组组长联席会议，通过协商提出换届筹备组人选名单，并在小区内公示。

换届筹备组成员条件同业主委员会委员条件。但换届筹备组人员不得作为新一届业主委员会组成人员人选。

（二）候选人产生办法：

1、由业主小组组长向业主发放《业主委员会候选人推荐（自荐）登记表》，动员业主推荐或者自荐。换届筹备组应当将推荐或者自荐的名单在小区内公示，征求业主意见；

2、换届筹备组召开业主小组组长联席会议，根据公示期内业主的反馈意见、候选人的代表性和广泛性等因素，协商提出新一届业主委员会委员候选人名单，第二次在小区内公示。

（三）差额选举。业主委员会委员实行差额选举，差额比例不得低于五分之一。

（四）召开业主大会。换届筹备组应当在业主委员会任期届满前，组织召开业主大会会议，选举产生新一届业主委员会。

（五）换届移交。业主大会会议选举产生新一届业主委员会后，原业主委员会应当自任期届满之日起十日内，将印章、档案资料以及属于全体业主所有的财务移交新一届业主委员会。

第二十二条法规宣传和信息公示

（一）业主委员会应该利用小区公告栏、业主委员会官方网站、组织业主自治研讨会等多种形式，向业主广泛宣传物业管理法律法规、管理规约和本规则；

（二）本规则和管理规约中规定应向业主公告的事项，除在小区公告栏、各单元楼门口书面公告以外，还应在业主委员会官方网站、业主QQ群、业主微信群同时发布公告，以保障业主的知情权。

第二十三条印章和档案管理

（一）业主委员会按照有关规定建立健全印章管理制度。印章由业主委员会指定专人保管，并按印章管理制度使用。

（二）业主委员会应当建立工作档案，指定专人保管。工作档案应当包括以下主要内容：

1、本小区的物业资料；

2、各类会议记录、纪要；

3、业主大会、业主委员会决议、决定，公告、通知；

4、业主大会议事规则、管理规约及签订的物业服务合同；

5、业主大会及各届业主委员会选举产生、备案的材料；

6、有关法律、法规和业务往来文件；

7、专项维修资金账目和物业共用部分经营收益账目；

8、业主大会、业主委员会工作经费收支账目；

9、业主名册及联系方式；

10、业主和物业使用人的书面意见和建议。

11、业主委员会印章使用记录和工作档案查阅记录。

业主可以对以上工作档案进行查询、抄录和复制，但涉及业主个人隐私的，应当征得相关业主本人

第二十四条业主委员会备案

业主委员会的产生、变更、换届、终止等备案工作，按照《×××物业管理实施办法》的规定执行。

第四章违规处理

第二十五条业主大会、业主委员会形成的决定或者业主委员会的日常工作，违反法律、法规、管理规约和本规则的，按下列办法处理：

（一）业主委员会未按本规则的规定组织召开业主大会定期会议，或者发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，物业所在地的街道办事处可以责令业主委员会限期召开；逾期仍不召开的，可以由物业所在地的社区居民委员会在街道办事处的指导和监督下组织召开。

（二）业主委员会在规定时间内不组织换届选举的，物业所在地街道办事处应当责令其限期组织换届选举；逾期仍不组织的，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处的指导和监督下，组织换届选举工作。

（三）业主委员会超越职权作出的决定，或者作出与小区物业管理无关的决定，由签名同意该决定的成员承担相应的法律责任。

（四）业主大会、业主委员会形成的决定违反法律、法规、管理规约和本规则的，物业所在地街道办事处应当责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主；业主大会、业主委员会形成的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

第五章工作经费

第二十六条经费来源及预算

（一）业主大会、业主委员会开展工作的经费，不得向物业服务企业或其他管理人摊派，其工作经费用下列方式筹集：

1、全体业主物业共有部分经营所得收益；

2、业主自愿捐赠。

（二）业主大会、业主委员会活动经费主要用于下列开支：

1、业主大会、业主委员会会议费用；

2、业主委员会日常办公费用；

3、有关人员津贴。

（三）工作经费由业主委员会制订预算、决算方案，报业主大会审议决定。

第二十七条经费管理

业主委员会应当按照国家规定的财务管理制度进行经费管理；工作经费收支账目每季度在小区公布一次，接受业主监督。

第六章附则

第二十八条本规则自首次业主大会会议表决通过之日（2014 年月日）起生效。第二十九条业主大会会议表决通过的有关本规则的决定是本规则的组成部分；本规则的修订须经业主大会会议表决通过；本规则未尽事项由业主大会会议补充。

第三十条制定和修改的业主大会议事规则，按规定报物业所在地物业管理行政主管部门备案。第三十一条本规则每位业主、业主大会（业主委员会）、物业所在地物业管理行政主管部门、街道办事处和社区居民委员会各执1份。

××××住宅小区业主大会（盖章）

2014年月日

第三篇：住宅小区(大厦)组建业主大会筹备组申请书

附件2

住宅小区（大厦）组建首届业主大会

筹备组申请书

居（村）民委员会：

住宅小区（大厦）已经符合召开首届业主大会会议的条件，准备召开首届业主大会会议和选举产生业主委员会，现我们申请贵单位派员指导本次业主大会会议的相关工作。

联 系 人：

联系电话：

日 期：

以下 物业管理区域业主签名：

第四篇：住宅小区业主大会和业主委员会组建工作实施方案

为全面推进和谐社区建设，根据牡办发〔2005〕39号文件精神，按照市物业工作领导小组意见，为切实做好试点工作，充分发挥业主大会和业主委员会在物业管理市场中的主体作用，为创建和谐社区奠定良好的群众基础，根据国务院《物业管理条例》、建设部《业主大会规程》和《牡丹江市业主大会和业主委员会指导规则》，特制定本方案。

一、工作目标

2006年12月底前，依法成立业主委员会，全区住宅小区普遍召开业主大会。2007年7月底前对具备条件进行招投标的小区以业主委员会为主体在各街道办事处的监督下，通过公开或邀请招投标的方式选聘物业管理企业，并依法签订物业管理委托合同，对暂不具备条件进行招投标的小区，本着“大家的事情大家办，大家的费用大家摊”的原则，实行业主自治管理。对已签订物业管理委托合同，尚未期满的住宅小区，在业主委员会与物业管理企业无纠分的前提下，暂不另行进行招投标，待合同期满后进行。

二、基本原则

召开业主大会，组建业主委员会，要按照国务院《物业管理条例》、建设部《业主大会规程》和《牡丹江市业主大会和业主委员会指导性规则》进行，要充分发扬民主，尊重业主和使用人的意愿，真正把有一定工作能力、公益心强，身体健康，能保证必要的工作时间，且能维护业主、使用人利益的代表选出来参加业主大会，经过业主代表的选举作为业主委员会组成人员。

三、责任划分

区物业工作领导小组负责指导全区住宅小区业主大会和业主委员会组建及物业管理招投标的监督工作，各街道办事处协调有关公安派出所及相关单位负责本行政区域内住宅小区业主大会和业主委员会组建的指导工作，各社区居委会具体负责各住宅小区的业主大会和业主委员会组建工作。

四、实施步骤

（一）人员培训阶段。2006年6月初至月末对各街道办事处抽调的业务人员进行培训。培训的主要内容是：业主代表的产生、业主大会的召开、业主委员会的产生及小区界线划定等。

（二）划定住宅区界线阶段。2006年6月15日至9月末。由各街道办事处负责本行政区域内的住宅区界线划定工作，明确住宅区范围。并于2006年9月20日前将住宅区划定工作情况报送区民政局，附标清小区四至的平面图一幅。

1、封闭式住宅区、半封闭式住宅区四至明确的，遵循原有城市规划来划分。

2、开放式或半开放式住宅区，四至不明确的，需重新划分住宅区范围。划分原则是相对住宅集中、人口相对密集、平面上成片分布，划分标准一般在15—25幢楼、住户为1000户左右、面积在3万平方米以上为宜。

（三）宣传动员阶段。2006年7月15日至31日，通过新闻单位做专题报导，广泛宣传业主大会和业主委员会组建后的目的、意义，以及业主、业主大会、业主委员会和物业企业的权利与义务，增强业主的维权意识和物业管理企业的服务意识，进而提高全区物业管理水平。

（四）试点阶段。2006年6月20日至7月末，各街道办事处在抓好整体工作推进的同时选择3个以上有代表性的住宅小区作为试点单位，全面做好业主大会和业主委员会的组建工作。各试点单位的工作任务要从小区划分开始直至全面建立业主大会和业主委员会，重点要总结好每个步骤的经验教训，以利于整体工作的全面推进。具体工作时限是：2006年6月12日至7月末，完成试点单位的确定及小区划分；6月15日至7月末，完成试点单位的基本情况、公共设施情况、原业主共有的房屋情况等情况的调查；6月末至8月末，完成试点单位的业主大会和业主委员会的组建工作。同时，各街道办事处要注意选择好中差三方面不同层次的住宅小区作为试点单位并严把各项法定程序和基础材料留存工作，特别是要选择一个没有物业企业管理采取业主自治管理的试点单位。

（五）摸底调查阶段。2007年3月1日至3月底。调查内容为住宅小区基本情况、公共设施情况、原业主共有的房屋情况等。表格下发后，由各街道办事处牵头，社区居委会、物业企业配合认真填写，由各街道办事处负责汇总后，于2006年8月31日前，报送区民政局。

（六）全面建立业主大会和业主委员会阶段。2006年11月15日至2006年12月31日，全面完成业主大会和业主委员会的组建工作。区物业工作领导小组要加强全区业主大会和业主委员会组建工作的监督、指导，各街道办事处要抓好具体的组建工作，主要领导要亲自抓、负总责，责任要层层分解，落实到人，在保证规范、高效的前提下，在规定时间内完成。

（七）检查验收阶段。2006年12月底前，区物业工作领导小组牵头，组成验收小组，对各街道办事处组建业主大会和业主委员会工作进行全面验收。对验收不合格的，2006年12月底前，重新规范，完成整改。

五、组织领导

为

了全面完成住宅小区业主大会和业主委员会的组建工作，区政府成立领导小组。

组长：---区委常委、副区长

副组长：---区民政局局长

---阳明公安分局副局长

成员：---阳明街道办事处主任

---前进街道办事处主任

---新兴街道办事处主任

---桦

橡街道办事处主任

下设办公室，主任：胡凤桐（兼），成员：---。办公室设在区民政局，联系人：---联系电话：6321287。

各街道办事处要成立业主大会和业主委员会组建工作推进落实领导小组，制定具体工作细则，确保全区各住宅小区业主大会和业主委员会组建工作的落实。

第五篇：住宅小区管理规定

公众管理制度

（一）公共秩序管理规定

1．必须遵守国家、省市和地方治安管理的有关规定，遵守小区业委会、物业公司公布的旨在维护小区生活秩序和安全的各项规章制度。

2．密切配合物业公司，主动参与住宅小区的安全管理工作。

3．勇于制止、举报破坏住宅小区的治安秩序或造成治安隐患的人和事，并协助处理。

4．业主及物业使用人有责任保护住宅小区的保安设施，大人并教育儿童要正确使用电子防盗门、电子防盗对讲系统，不得破坏住宅小区的各类保安设施。

5．业主及物业使用人,有责任维护小区居民生命财产及车辆安全，出入必须锁好本户的门窗、车辆；不得让陌生人进入住宅，积极采取有力的防范措施，并积极参加人身、财产和车辆保险。

6．不得在住宅小区内进行非法及违法活动。

7．维护公共卫生，不乱丢乱倒垃圾，不高空抛物高空坠物产生不良后果者，由责任人承担，责任不清的出|抛物楼层群体负责民事赔偿。诉。

8业主有权监督物业公司安全巡视管理人员的违章行为’及时向物业公司投拆。

（二）消防安全管理规定

为了加强住宅小区消防安全工作，保护公共财产和业主住户生命财产的安全，根据《消防法》和有关消防规定，特制定本规定：

1．住宅小区消防管理工作，贯彻“预防为主，防消结合”的方针，实行防火责任制。

2．必须保持楼道、走道和出口畅通无阻，任何个人不得占用或封堵，严禁在通道上停放车辆。

3．不得擅自挪用消防设施、器材，妥善维护楼梯、走道和出口的安全疏散标示和事故照明设施。

4．住宅区内严禁经营、贮存烟花、爆竹、炸药、雷管、汽油等易燃、易爆物品及各类剧毒物品。

5．安全使用石油气，炉具要经常保持清洁，切勿留有油渍，烟头及火柴余灰要随时弄熄，教育儿章不要玩火。

6．遵守安全用电管理规定，严禁超负荷使用电器。

7．各住户进行室内装修。必须遵守《住宅室内装修管理规定》须向物业公司提出书面申请，经批准后备好灭火器没备，方可动工，需要增设电器线路时，必须符合安全规定，严禁乱拉、乱接临时用电线路。

8．特殊需要进行烧焊动火作业时，必须向物业公司办理临时动火作业报批手续。

9．发生火警，J应立即告知物业公司或拨打火警电话1 19，并关闭电源和煤气总阀，迅速离开住所，服从统一指挥，救火或疏散。

（三）环境卫生管理规定

1．遵守市容及环境卫生保洁制度，自觉将家庭杂物、垃圾投放到指定场地，不得乱抛垃圾，杂物；严禁从门窗、阳台抛掷垃圾、杂物。

2．不得有影响小区市容的乱搭、乱贴。乱挂、乱写、乱画等行为。

3．注意保护楼梯等公用场地的环境卫生，如有物品洒落在公共场地，请自行清除污染物，破坏地面需恢复原貌。

4．不得损坏公共绿地及设施；不得向绿地、花草、、树木泼污水和有害物质。

5．业主饲养动物，应当遵守有关规定，并告知物业公司。

6．法律、法规规定禁止的其它行为。

(四）机动车辆管理规定

1．遵守交通管规定，爱护小区道路、公用设施。

2．停放车辆时，要服从管理人员指挥，注意前后左右车辆安全，在规定位置停放。

3．不准在人行道、车行道、消防通道上停放车辆。

4．停放车辆后，必须锁好车门，车内贵重物品必须随身带走，预防丢失。

5．禁止装载有毒、易燃、易爆物品和其它危险品的车辆停放。

6．车主要爱护停车区域内的消防、供水、供电，通讯等一切专用设备和公用设施，不慎损坏时，需按价赔偿，若造成严重事故者，责任自负。

7．若车辆在停放区域内停放后被损坏时，原则上由双方协商解决，严重者可向保险公司索赔。

8．高空坠物损坏车辆，由责任人承担，责任不清的由抛物楼层群体负责民事赔偿。

（五）装饰装修管理规定

住户在住宅室内装饰、装修过程中禁止以下行为：

1．擅自变动建筑．主体和承重结构。

2．将没有防水要求的房间或阳台改为卫生生间、厨房问。

3．扩大承重墙上的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体。

4．擅自拆改供暖管道、改动排烟设施、燃气管线。

5．擅自在承重墙、天花板、地面上打孔。

6．擅自改变住宅外立面，在非承重墙上丌门窗。

7．严禁任意刨、凿、重击顶板，外墙内侧击排烟管道；不经穿管直接埋设电线或改线。

8．其它影响建筑结构和使用安全的行为。

（六）公用设施设备管理规定

1．不得擅自占用公共走道、绿地、屋面等公用部位、公用设施设备等。

2．不得擅自改变公用部位、公用设施设备用途；不得妨碍他人合法使用公用部位、共同设施设备。

3．不得损坏路灯、消防设备、电房、避雷器、道路、花基等公用设施设备。

4．不得在公用设施设备上乱放杂物、易燃、易爆、剧毒、放射性物品（自用生活性燃料除外）

5．不得排放有毒、有害物质或烟尘污染环境。

6．不得违反房屋的规划设计要求，改变建筑物的用途。

7．人为造成公共设施设备或其它业主设施设备损坏，由造成损失的责任人负责修复或赔偿经济损失。

8．法律、法规禁止的其它行为。

（七）公用部位管理规定

1．不得擅自占用公共走道、绿地、屋面、门厅、楼梯间、走廊通道。

2．不得擅自改变内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、户外墙面等公用部位。

3．不得损坏房屋外立墙体；不得随意在墙体上贴广告，乱涂、乱画；不得在墙体上钉铁钉，装订任何装饰物。

4．不得随意在屋顶上安装太阳能、卫星接收装置等，如确需安装太阳能，须经物业公司许可，并办理大户手续后可安装。

5．不得损坏路灯、供水线路、照明、消防设施及设备、上下水管道、绿地、空地、道路、电房、避雷器等公共设施设备。

6．不得在公用部位乱堆杂物及易燃、易爆、剧毒、放射性物品。

7．不得违反房屋的规划设计要求，改变建筑物的用途。

8．人为造成公共设施设备或其它业主设施设备损坏，由造成损失的责任人负责修复或赔偿经济损失。

9．法律、法规禁止的其它行为。