前期介入方案

第一篇：前期介入方案

前期介入方案

在物业管理早期介入阶段，从物业管理的角度，对物业的规划设计、建筑安装、设施配置、设备选型等方面提出合理化意见和建议，使之既符合物业管理的要求，又满足广大业主的需求，尽可能地减少疏漏，避免遗憾，保证质量，节约成本。根据某项目工程进展情况，从以下方面综合考虑制订方案：

一、工作内容：

（1）从政策法规的角度，提供有关物业管理的意见和依据。

（2）从物业管理的角度，对以下方面提出合理化意见。

（3）园区规划设计。

（4）建筑设计和选材。

（5）环境整体设计。

（6）标识系统的设计、配置。

（7）绿化设计。

（8）其它公建配套设施配置。

（9）电梯、空调系统的配置。

（10）消防设施配置。

（11）安全监控系统配置。

（12）弱电系统其它配置。

（13）各类设备配置、选型。

（14）隐蔽工程施工。

二、接管验收管理方案

为确保项目的环境、建筑和设施设备等符合有关法规政策及规划设计的要求，维护业主的合法权益，方便日后的物业管理，特制项目接管验收方案。

1、管理内容：

（1）了解接管物业的基本情况。

（2）编制《物业接管验收计划》，确定物业验收的标准、方法和日程安排。

（3）与开发、设计、施工单位一起，依照接管验收标准，对商业街区物业进行现场初步验收，并将验收结果记录在《物业交接验收表》上，同时要求施工单位对验收中存在的问题限期整改。

（4）与开发、施工单位一起，对项目物业进行现场复验，直至符合规定的要求和标准。

（5）与开发、施工单位联合进行项目物业交接。

（6）核对、接收各类房屋和钥匙。

（7）核对、接收各类图纸资料，并加以整理归档。

（8）核对、接收各类设施设备。

（9）核对、接收各类标识。

2、管理措施：

（1）组建接管验收小组，负责项目的接管验收工作。

（2）制定接管验收规程。

（3）掌握物业验收的标准和程序。

（4）提高对接管验收重要性的认识。

（5）实事求是地开展接管验收工作。

（6）按规定办理接管验收手续。

三、业主入住管理方案

在办理业主入住手续时，为业主提供方便、快捷、及时、周到的服务，对于塑造管理公司的形象，给业主留下良好的第一印象，具有重要作用

1、管理内容：

（1）在业主领房前将所有资料准备齐全。

（2）精心布置业主入住现场，为业主办理领房手续提供一条龙服务。

（3）业主所持的入住通知单和各类必备证明，发放交房资料。

（4）收回业主按规定填写的各类表格，收取业主应缴纳的费用。

（5）陪同业主验房，办理领房手续。在验房过程中，发现的房屋质量问题经业主确认后，填入《业主验收交接表》。

（6）对验房交接中发现的房屋质量问题，与业主约定时间，及时解决。

2、管理措施：

（1）制定《业主领房程序》。

（2）策划业主入住现场布置方案。

（3）按照业主领房程序，安排工作流程。

（4）热情接待，百问不厌，虚心听取业主意见。

（5）按规定办理业主入住手续。

四、秩序维护管理方案

在项目物业管理中，应当运用现有的科学技术手段与管理手段，依靠各种先进设备、工具和人的主观能动性，维护项目物业和业主的安全，这是一项很重要的工作，最为广大业主所关注，特制订常规防范与技术防范相结合的24小时全天候管理方案。

1、管理内容：

（1）常规防范：采取站岗执勤与巡逻执勤相结合的方式，维护项目物业小区公共秩序，防止和制止任何危及或影响物业、业主安全的行为。

门岗的任务：

a.礼仪服务（向业主行举手礼或注目礼）；

b.维护出入口的交通秩序；

c.对外来车辆和人员进行验证和换证；

d.制止身份不明人员和衣冠不整者进入物业服务小区；

e.严禁携带危险物品进入物业服务区；

f.遇有外来人员将大件物品带出物业服务小区，即与物主核实，并作登记。

g.为业主提供便利性服务。

巡逻岗的任务：

a.按规定路线巡视检查，不留死角；

b.巡查车辆停放情况，维护道路畅通，做好安全防范工作；

c.对物业服务小区内的可疑人员进行检查防范；

d.物业服务小区安全检查；

e.装修户的安全检查；

f.防范和协助公安部门处理各类治安案件；

g.防范和制止各类违反小区管理制度的行为。

2、管理措施：

（1）实行半军事化管理，制订各项秩序维护员管理制度和奖惩措施，并严格付诸实施，以增强秩序维护员的工作责任心。

（2）强化秩序维护员的内务管理，开展系统化军事素质培训，提高秩序维护员的思想素质和业务技能，每年组织不少于4次会操。

（3）加强秩序维护员的行为规范教育，要求服装统一，佩证上岗，言语文明，举止得当。

（4）严格执行秩序维护巡更点到制度，确保巡逻质量。

（5）监控中心设备每天检查、保养，监控系统沿线影响监控效果的杂物及时清除。

五、消防管理方案

结合物业小区特点，尤其有高层楼宇的消防管理是物业管理的重中之重，要根据消防法规的要求，并结合住宅的实际，切切实实地做好消防安全工作，确保业主、物业财产安全。

1、管理内容：

（1）做好消防监控中心的管理；

（2）做好消防设施、器材的管理；

（3）保持消防通道的畅通；

（4）加强物业小区装修期间的消防安全管理；

（5）严禁携带、储藏易燃易爆物品；

（6）防止电器短路、管煤泄漏等引发火灾因素。

2、管理措施：

（1）制订并落实消防管理制度和消防安全责任制，做到责任落实，器材落实，检查落实；

（2）制订消防事故处理预案，防患于未然；

（3）建立义务消防队，每月组织一次消防安全学习，每季组织一次消防演习；

（4）定期进行消防检查，预防为主，防消结合，发现隐患，及时消除；

（5）做好消防器材、设备的检查保养，使之始终处于完好状态；

（6）制止任何违反消防安全的行为；

（7）积极开展防火安全宣传教育，定期向业主传达消防知识；

（8）发生火灾，及时组织补救并迅速向有关部门报警

六、清洁绿化方案

清洁绿化作为物业管理的重头戏，是小区内不可缺少的部分，关系到整个小区的形象，也是测定环境质量的一个重要指标，故拟订以下管理方案：

1、管理内容：

（1）绿化养护：绿化工应做到管理日常化、养护科学化。

根据气候，给花木适量浇水。

根据花木长势，给花木适量施肥，适当松土；

及时清除杂草、枯枝，春秋两季定期修剪花木，对遭受损坏的花木及时扶正、整修或补苗； 制定预防措施，防治病虫害；

做好恶劣天气花草树木的保护工作； 定期修剪草坪，使其生长茂盛，平整美观。

（2）清洁卫生：通过日常保洁工作，使小区公共环境和公共部位整洁，公共设施洁净、无异味、无破损。

（3）地下车库：每天清扫地坪，轻抹各类标志牌，随时处理大面积油渍、积水；每周冲洗地坪，去除下水道口杂物；每月对墙身进行去渍和除尘；每季清洁、擦拭照明系统，天花及管道外除尘。

2、管理措施：

（1）建立绿化保洁制度，狠抓落实；

（2）按操作规程进行规范操作；

（3）加强绿化保洁人员的思想教育和业务培训，提高员工素质，增强专业技能；

（4）以“三查”形式对绿化保洁工作进行经常性监督检查（“三查”指：清洁督查巡查、管理员巡查、管理部经理抽查）；

（5）抓好绿化保洁人员的行为规范管理，要求服装统一、标识齐全、言行文明。

七、房屋、设施设备管理方案

房屋特别是共用设施设备的管理，直接影响到小区的形象、业主的使用效果和物业的使用年限，其重要性是不言而喻的。故拟订以下管理方案：

1、管理内容：

（1）房屋公共部位维护管理：根据交房进度，小区内房屋可分为业主已领房和空置房。租户已领房：

房屋交付时，服务中心应及时与租户签订物业管理公约，书面告知装修管理规定，督促业主按规定办理装修申请手续，并建立业主档案。屋顶不得安装任何设施设备，楼道墙面、地面、扶手、电梯前厅应根据业主装修进度，采取保护性措施，以确保房屋质量和美观，并督促业主和装修队在装修施工时保护好智能化系统的预埋管线及各类公共管线设施。装修垃圾实行袋装化管理，严禁高空抛物。装修结束后，应注重房屋公共部位的养护和修缮。空置房：

空置房（含业主托管房）移交后，服务中心应每月通风打扫一次，并对房屋和设施全面检查（包括墙面、管道、门窗、电源线路、电表），对发现的问题，或尽快处理，或及时报告开发商，并督促其予以解决。

（2）设备设施维护：

a.电梯在装修期间实行保护性管理；

b.小区内的公共水电设备设施应经常进行检查，发现损坏，及时维修，要按不同型号产品的养护要求进行日常养护；

c.公共卫生设施每天检查一次；

d.水泵房、中央空调机房、锅炉房每天巡查两次；

e.电梯机房设备，每周保养一次（半年保养和一年保养按规定进行）；

f.消防栓系统、喷淋和烟感报警系统、消防器材等消防设施设备按相关维护方案检查养护； g.供配电房设备每天巡查一次，每周检查一次；

h.消监控系统设备按相关维护方案检查养护；

i.电话机房、综合布线柜和电话接线箱每天巡查一次；

j.业主自用水电设施的维修，应按规定填写《有偿服务联系单》，确保维修及时率与合格率。

2、管理措施：

（1）制订房屋及共用设施设备管理制度和操作规程；

（2）维修人员持证上岗，操作规范，维修及时；

（3）抓好维修人员技术培训，提高业务素质；

（4）建立维修人员值班制度，确保维修及时率与合格率；

（5）加强装修管理，督促做好装修前期申报工作，并经常进行现场检查，发现问题及时制止；

（6）加强共用设施设备的巡查，将故障消灭在萌芽状态。

八、人力资源管理方案

一流的物业必需一流的管理，一流的管理必需一大批高素质的管理人才和专业技术人才，而人才的管理与培训，对于保持员工队伍的高质量，提高物业管理的水平，具有十分重要的意义。

1、管理内容：

（1）按照合理的人才结构配置各类人才；

（2）任人唯贤，量材录用；

（3）开展业务培训，全面提高业务素质；

（4）进行业绩考核，优胜劣汰。

2、管理措施：

（1）制定岗位职责，做到责、权、利分明；

（2）建立约束与激励相结合的运行机制，充分调动工作积极性；

（3）加强思想作风建设，树立全心全意为租户服务的观念和企业的品牌意识；

（4）岗前培训与在岗培训相结合，走出去培训与请进来培训相结合：

（5）全面考核，做到公开、公平、公正。

九、档案管理方案：

1、管理内容：

（1）工程档案；

（2）业主档案；

（3）工作档案；

（4）财务档案；

（5）文件档案。

2、管理措施：

（1）制定档案管理制度，并严格执行；

（2）按照档案管理要求，分门别类，编目造册，方便查阅，利于管理；

（3）专人管理，责任到人，存放有序，管理规范；

（4）配置专门的档案管理用房和必要的设施设备，以满足档案管理要求；

（5）根据档案资料的形式、性质，采用不同的管理手段，科学管理，确保档案资料完整、安全；

（6）实现电脑化管理，提高管理水平。

第二篇：物业前期介入方案（范文模版）

物业公司前期介入方案

物业服务公司前期介入工作是站在业主未来使用物业和物业管理公司维修便利、节约的角度，对物业的环境布局、功能规划、材料选用、设备造型、配套设施、管线布置、施工质量、竣工验收等多方面提出意见，避免日后使用过程中产生不足或缺陷。同时，早期介入可以使物业管理者更好地了解物业设施设备的安装、施工状况，为日后设施设备的管理打下基础。

第一部分、规划设计阶段的物业公司介入工作

一、规划设计阶段介入的意义

规划设计是各功能区能否形成完整、舒适、便利的区域的先天制约因素。同时，设计人员主要是从设计技术角度考虑问题，往往忽视了以后的管理和使用问题。

因此，物业管理人员在规划设计阶段，从业主或使用人的角度，从物业管理的角度，全面细致地反映物业管理能得以顺利实施的各种需要，以及在以往管理实践中发现的规划设计上的种种问题或缺陷，对不当之处提出修改方案，可优化设计，完善设计中的细节，尽量避免或减少在接管楼盘后出现的难以解决的问题。

二、规划设计阶段介入的要点

1、必须完善配备设施

居住小区，幼儿园、小学校、商业配套、饮食店、商务中心、娱乐场所等基本的生活配套设施就必须在规划设计中予以考虑，也要考虑地下车库地上车位的合理布局及合理使用方案。

2、规划好水电供应容量

物业在规划设计时，要根据实际情况，充分考虑到地域特点和发展需要，以此来规划设计水电供应容量问题。

3、设计好安全保卫系统

在考虑成本的前提下，尽可能设计防盗报警系统，给业主创造一个安全的居住环境。完善可靠的报警系统能替代防盗网，因为各式各样的防盗网不仅影响美观，而且一旦发生火灾，就无法逃离火场，彼时的安全，此时却成了更大的危险。

4、决定垃圾处理的方式

根据气温不同，决定是否适宜采用集中垃圾房。如采用这种方式，则应考虑如何通过管理来保持清洁，使之不成为一个异味和蚊蝇孽生的源头；如不采用集中垃圾房，则应考虑如何在各楼栋外设垃圾桶，分发垃圾袋，并由专人收倒垃圾。

5、消防设备设置要细致周密

在建筑设计中，消防设备的配套是有严格要求的。物业管理公司则应着眼于各种消防死角，比如通道部分，电缆井部分，水枪及喷淋装置的安装部位等。

6、择优选用建筑材料

物业管理公司应根据自己在以往所管理项目中所见建材的使用的情况，向开发提交一份各种品牌、型号建材使用情况的报告，以便设计单位择优选用。

7、对于一些细微之处提出合理意见

物业管理公司应从业主的立场出发，尽可能全面细致地考虑到各种可能的使用问题，提请开发单位注意。

第二部分、施工阶段的物业公司介入工作

一、熟悉、掌握项目 物业基本状况是筹建物业管理机构、配备管理服务人员、测算物业管理成本、制定物业收费标准等的基本依据，只有了解了这些基本状况，物业公司才能够有效参与前期管理。

物业基本情况包括以下几个方面：

1、未来小区人口密度和数量。

2、建筑物的密度、层高、地下建筑状况。

3、附属建筑物的使用功能和建筑面积。

4、区内环境及周边环境，包括景观及绿化面积、公共设施。

5、公建区域及面积。

6、小区出入口及区内道路。

7、公共设备，如供电系统、给排水系统、供热系统、供水系统、电梯、通系统、安全防范系统、自动消防系统、通信及宽带网络系统、有线电视系统。

8、停车场(库)等的基本状况。

二、掌握项目工程进度

在现场巡视过程中，记录所有关注的细节，为物业接管后的维修维护工作做准备。

1、根据工程计划，调整工作计划；随着现场情况的变化，工程进度计划也在随时调整，物业现场介入人员应关注该计划，及时调整物业的跟进计划及工作侧重点。

2、记录设计方案和施工图纸变更；物业现场介入人员在施工中要认真记录设计方案、施工图纸变更及整改记录，为物业公司的后期接管提供便利。

3、记录施工现场发现问题，并提出合理化建议，为日后的维修维护做准备。

4、施工过程会根据施工便利与否而适时调整，所以，有许多设备设施安装的位置与图纸不符，物业现场介入人员必须在图纸上进行标注；如记录一些隐蔽工程和阀门等的位置变化，使今后的物业维修能准确判断位置。

三、掌握各配套专业的施工图纸

1、施工图纸；收集、整理各类图纸，包括建筑、结构、机电设备等各系统图纸;

2、机电设备及建材的资料；收集机电设备及建材的资料，包括：封样、产品来源、原装保修书、使用说明书、环保认证书等相关认证资料复印件，并关注必需的配件、配料、专用工具，为日后的维修保养工作作好充分的准备。

四、掌握各配套专业的技术方案

1、通过参加设计协调会、施工协调会、监理会等了解施工焦点；参加专业会议，通过会议上的问题讨论、焦点争论，了解项目情况，并在会议上明确物业要求，适时的提出合理化建议。

2、根据会议等的实际情况，适时提供书面建议。

五、掌握各系统设备的配置情况；各专业的技术、方案论证，工程相关建议；各专业的技术参数分析、设计方案论证；对各专业提出技术建议；对各系统提出管理建议

1、改进设计中不利于后期物业管理及业主使用的优化建议；设计中有许多不尽人意之处，对设计中忽略后期维护、管理的需求，物业现场介入人员要了解、记录这些信息，并结合实际根据优化的可能性，有针对性的适时提出物业书面建议。

2、改进施工中不利于后期物业管理及业主使用的优化建议；物业现场介入人员应通过记录现场的情况，汇总后及时向开发单位提供书面建议，督促整改不便于后期物业管理的事项。关注各单项工程设备的调试、试验，特别要关注隐蔽工程的隐检、验收。

3、优化施工质量的建议；关注施工中的问题，对施工质量及时提出意见和建议，从而辅助提升工程质量和项目品质；无论是对设计还是对施工的现场建议应注意时效性。

4、对重要设施设备的选型、采购合同中的维保条件提供建议。

六、工程质量跟踪

1、参与施工监理，及时发现施工过程中出现的质量问题，并适当地向开发、相关部门反映，促使施工单位尽快改正，尽可能将建设质量隐患消灭在建造过程中，从而提高楼盘的建造质量；注意的重点是隐蔽工程，如埋地线管的材质、管线的连接、暗敷线是否穿管、采用导线的型号（是否阻燃），电气连接的紧固，以及是否按设计要求施工；

2、熟悉管线走向、设备安装及设备调试等情况，并对图纸的改动作出记录，便于后期管理，也为接管验收（竣工验收）打下基础，可提高验收质量，对验收中发现的仍需改进之处，也比较清楚，容易交涉和协调。

七、物业管理用房的装修监督及验收;参与物业用房的规划、装修方案制定 物业管理用房是开发单位委托设计单位进行规划设计的，物业公司应根据将来物业管理的规模和实际需求对设计进行审核，避免以后给物业管理工作带来困难。物业管理用房的规划一般应从以下几个方面进行审核。

1、提供良好的办公环境：

（1）、以方便业主为目的，物业公司办公地点距各住宅楼的距离应大体相当。（2）、以方便业主为目的设计物业办公的流程模式，并在此基础上对物业的办公用房布局进行审核，看其是否符合办公流程的要求。（3）、办公用房间数量和面积是否够用。

（4）、库房及工作间的面积是否够用，并且尽可能将库房和工作间安排在相邻处，这对日后的工作和管理十分有利。

（5）、认真审核建筑平面图，对哪些地方需要改变门的位置、哪些地方需要打隔断并重新开门、哪些房间便于使用功能的组合等都要仔细研究和规划，否则等施工完毕就无法进行改造了。

（6）、如有需要应考虑外聘方办公用房、工作用房、库房的需求。外聘方是指电梯维修保养公司、保安公司、保洁公司和绿化公司等。

（7）、由于物业办公用房多被安排在地下，所以要尽可能争取良好的采光和通风条件。

2、提供良好的休息环境

员工的生活环境同办公环境一样，都是物业公司对环境管理的重要组成部分。物业公司对办公环境提出要求，是为了给员工提供良好的工作条件；对生活环境提出要求，是为了给员工提供良好的休息条件。二者的目的都是提高员工的身心健康，提高工作效率。

八、负责物业用房配套设施的方案确定（上下水、照明、动力电、采暖空调、通风、卫生间等）；物业用房的装修监督验收

九、人员招聘;制定人员架构;做好人员招聘计划;制订人员招聘标准;

（一）、合理选择配备现场介入人员

现场工作十分复杂，对于物业服务企业而言是一项经验型工作，所以对于现场物业工程人员的选择招聘应掌握以下标准：

1、有丰富的物业工程管理经验，最好是了解装饰装潢管理、设备设施管理、工民建隐蔽工程管理（土建、电气、水暖、给排水、消防、门襟楼宇对讲、智能停车场、小区监控等）的人员；

2、有物业工程服务经验，了解客户需求，善于将施工与实际需求结合的人员；

3、有丰富的现场施工经验，能够保证自身安全；

4、专业比较全面，能独立完成工作并能与他人配合工作的人员。

（二）、按照计划做好招聘工作

十、工程档案

1、安装完毕的设备，建立设备台帐；

2、建立初步设备台帐；随着施工进入设备安装阶段，大量设备将到位，通过物业现场介入人员的记录等需要按照不同系统整理建立设备台帐，为后期交接奠定基础。

十一、资料的接收整理、归档；各系统试运行资料的收集、整理、归档；

（一）、消防设备系统施工图纸；

1、消防系统施工图纸

2、消防烟感系统技术说明施工图纸

3、消防栓系统施工图纸

4、消防弱电施工图纸

5、消防监控设备说明及施工图纸

6、维修及操作说明

（二）、给排水系统施工图纸

1、给排水管道施工图纸

2、给排水设备技术说明，位置及施工图纸

3、隔油井及化粪池位置及施工图纸

4、雨水管施工图纸

5、维修及操作说明

（三）、配电系统施工图纸

1、高低压配电系统设备施工图纸

2、高低压设备型号，供应商名称及技术说明

3、后备发电机技术说明供货商名称及系统设备施工图纸

4、给排水配电图纸

5、消防设备配电施工图纸

6、维修及操作说明

（四）、停车管理系统

1、收费设备说明及施工图纸

2、配电要求及管线走向位置施工图纸

3、维修及操作说明

（五）、电梯系统

1、电梯技术，供货商名称

2、电梯机房设备施工图纸

3、维修及操作说明

（六）、土建

1、结构图纸

2、布置

3、建材用料

4、立面

5、质检报告

6、维修及操作说明

7、机电维修口布置图纸

8、所辖物业设备保养及供货商名单

（七）、小区市政管道设备

1、变压器位置及设计图纸

2、小区低压配电管总图纸（从变压器至小区各楼栋）

3、小区内照明及动力图纸

4、小区内防雷接地

5、有线电视

6、图纸小区燃气管道布置

7、供电管道进入小区布置图纸

8、小区燃气管道用量设计及说明

9、燃气调压站或调压箱位置及设计图纸说明

10、小区市政供水及排水管道布置及说明

11、小区总化粪池设计及说明

12、小区中央消防及保安系统设计图纸

13、小区电话布线及设计施工图纸

（八）、工程遗留问的备案

（九）、工程备品、备件

1、制定好备品、备件采购计划、按照计划采购备品、备件

2、根据项目需要，协调建设单位保留一定数量备品、备件；(十)、工程维修工具

1、制定好工具采购计划、按照计划采购工具；(十一)、工程合同

1、工程维修、保养合同的起草主要设备维保合同等(十二)、协助施工单位调试各系统，并做好记录

1、配合开发单位做好前期单项工程调试验收辅助工作。物业工程部现场介入人员根据项目施工单项工程的调试、验收进度，拟定辅助调试、验收方案，记录相关信息，提出前期物业工程部管理相关人员逐步进入的建议，做好相关的辅助工作。

(十三)、监督完成自来水系统清洗、保养工作

第三篇：前期物业介入方案

前期物业介入方案

开发商和设计者在开发新的物业时，与日后的管理者所站的角度不同。由此会带来设施和设备配置得不完善或不合理，增加了投资，降低了使用效率、影响日后业主的正常生活，增加了物业管理工作的强度和难度等问题。物业管理者作为物业的维护者，在长期的实际工作中对物业可能出现的种种问题比较了解。因此可以代表业主从管理者的角度对即将管理的物业进行审视，及时纠正规划设计中的不足，更好地满足业主的使用要求。因此，物业管理早期介入有利于优化设计，完善设计细节。根据日常工作经验从开发成本、物业服务接业主使用功能的角度出发，提出物业管理早期介入的具体介入点，以期有利于物业服务的长远发展。

工作内容：

一、土建工程问题：

1、建议设计单独的排烟道和厕所排气道。对于商住楼，目前很多没有单独的排烟系统，如果共用一个烟道，则会引起业主家串味、串烟等情况。容易引起业主的意见。

2、建议设置健身活动场地，并充分考虑合理区位。设置小区健身场地，一定要考虑区位的合理，如果区位不合理，影响业主休息。

3、建议楼道墙面先不粉刷只做基本处理，或直接铺设瓷砖。粉刷一新的楼道墙壁往往会在业主装修期间造成一定的破坏，又找不到当事人，开发企业不得不重新粉刷楼道，加大施工成本。如果在交楼前只进行一次基本的墙面处理，待业主入住率达到一定程度的时候，再进行最后粉刷或直接铺设墙面瓷砖，就可以避免上述情况。

4、楼外立面、屋面。为了耐久和防水，楼面和屋面应采取最佳的防水材料，做完防水后，再进行外立面装施。

5、阳台设计要考虑到花盆座架。（底部向里倾斜）以防淋和浇花水往下滴给下面业主带来不便，客厅、主人卧室分体式空调穿线预留外斜防水措施设计要考虑进去。

二、电气设备

1、水、电、气表的安装尽量采用IC卡表具。在一定程度上可以避免纠纷，设置要考虑到插卡的需要，尽量做到分表到层、分表到户，表的位置最好能统一、集中（便于操作、住户忘关开关时可临时切断电源），电话分线分层分户应作好识别标记，合理分配。户内配电箱及层控箱应装上LE开关，防止跳闸造成大面积停电。

2、空调安装，统一位置，统一排水。市场上的空调外机尺寸大都不一样，安装位置如果过小，造成空调外机无法在原位置安装，业主就会随意另选位置，开发商补救成本也很大；留有的空调孔的位置不合适，业主为了妥当安装室内机，只能重新打洞，原来的空调孔就成为外墙上的“疤痕”；连接外机的空调管格式各样、歪歪斜斜，影响美观，可以将连接外机的空调管“藏”入墙内，只需要在室内合适位置留有可插式孔洞即可，减少了业主安装过程中的麻烦，此方法能有效解决乱安装空调影响美观等问题。

3、建议设置楼宇门警报系统和监控系统。很多业主喜欢用杂物将楼宇门别住以方便进出单元门，也有些楼宇门不能完全关闭或者时常虚掩，很容易给楼宇门造成破坏和让犯罪分子有趁虚而入的机会。楼宇门警报系统可在发现楼宇门超过3分钟未关闭时，自动发出警报声音，提醒业主或者中控室，中控室及时通知巡逻的保安进行关闭。（中控室能及时关闭警报系统，如遇到业主搬家等特殊情况时即可关闭。）小区的外围尽量考虑到封闭式治安管理的需要，铁围栏的设计要防攀防钻。

三、泵房的位置应设在营业房下，尽量减少噪音，还要维修方便。

四、环境绿化配置

1、绿化布局合理，乔木、灌木、花、草的配置层次丰富，数量品种充足，造型优美。绿化率、集中绿地率设置合理，分部均衡，集中绿地位置适中，绿化品种适宜当地气候条件，以变色观叶植物为主，茂盛期长，成活率高，抗病虫性好。绿化品种便于养护。绿化布局不遮挡住宅采光，便于行人通行，宜考虑行走习惯。绿化品种宜无污染，兼具吸收有害污染功能（如尾气）。

2、高层楼宇和大型小区应考虑合理配置清洁楼道及绿化浇水处所必须的水管接口和洗手池。

3、建议园区公告栏位置。物业公司可以在公告栏发布各种信息

五、物业管理用房

要考虑住宅物业管理用房的预留（包括管理处办公用房、员工宿舍食堂、业主娱乐活动室、公共秩序员岗亭、中控室、垃圾收集站、物料仓库、清洁工工具房等）。

六、装饰工程

外墙面：外墙面抹灰及饰面施工的好坏常常是影响外墙是否渗水的一个关键。以我国目前的常用做法，外墙面仍未做到对外来雨水做整体设防（无特别的防水层），仅是靠外墙面的砂浆抹灰层，外饰面做防水，故外墙低层抹灰的实度、外饰面粘贴层的饱满。楼道侧墙，应考虑铺设一定高度的瓷片（防涂鸦、防污渍）

七、门窗工程

木门和墙体接合处，由于材质的差别，经常会出现缝隙，外墙窗户通常会出现窗框与墙体间渗水，这些都是施工问题，应按有关施工规范及设计方案严格监理施工。

有经验的物业公司在多年的服务工作中总结了即实用又有价值的见解，避免遗留问题的发生，减少工作中的差错与脱节。因此物业公司先期进驻，熟悉物业，了解情况。准备、推敲和制定相应的入住手续，做好组织协调工作，顺利交接。特别是在销售过程中，起到不可估量的作用。真正成为开发商的好帮手。

物 业 前 期 介 入

方

案

（2）

陕西金源物业有限责任公司

2010年月日

第四篇：物业管理前期介入方案

物业管理前期介入方案

物业管理指物业服务企业接受项目开发企业或业主委托对所开发项目或所属房屋及房屋占用范围内的土地以及与房屋土地相连的设施设备、环境卫生、道路、车辆、秩序维护等实施统一的维修、养护及管理，为项目开发企 业或全体业主 / 使用人提供服务。

从物业管理涉及的服务对象及服务内容分析，要做好物业管理服务工作，需要从项目开发的源头抓起，并要根据项目开发的阶段性特点，从物业管理及使用者的角度提出意见和建议，并制定相应的管理方案。任何一个项目都离不开“策划定位、规划设计、施工管理、营销策划 / 销售、竣工验收、接管验收（物业）”等环节，物业管理企业要想全面深入了解项目的特点及做好后期物业管理服务工作，必需充分了解项目开发过程的每一个环节，并就每个开发环节的特点，从物业后期管理及使用过程中遇到的问题，降低风险。

概括地说，物业管理对项目开发的介入是全程参与，同时根据项目开发 的不同阶段制定阶段性工作目标，具体如下：

※项目策划定位阶段

物业管理的工作目标是：充分了解项目的市场定位、项目定位，并据此 进行市场调研，确定物业管理服务在后期物业管理中的服务档次及标准，初步设计物业管理方案，为后期物业管理做好前期铺垫。

※规划阶段

物业管理的工作目标是：从设施设备的完善、建筑设计中美观耐用和后期维保服务相结合、建筑物功能设计的完善、细节设计的完善等方面，物业管理企业可以根据物业管理服务的经验，结合业主的意见反馈，提出设计方面的经验性建议，一定程度上可以使设计更为合理和人性化，这些合理化建议一旦被采纳，将有利于日后业主的使用和物业管理企业的管理服务，可以有效避免由于设计上的缺陷给后期业主使用和物业管理服务带来不必要的麻

烦。

※施工管理阶段

物业管理的工作目标：从物业管理和使用的角度对施工、设备安装的质量进行监管，及早发现问题，提高业主在后期使用过程中的满意度，减少维修成本，一定程度上可以提高项目建设单位的知名度及信誉度，同时可以避 免给物业管理企业的后期管理及服务带来不必要的麻烦。

※营销策划/销售阶段

物业管理的工作目标是：与项目开发企业商讨制定合理的物业管理相关 项目的收费标准（主要是管理费）、协助制定业主公约及管理制度、协助做好房屋销售和宣传推广、做好物业管理形象及物业管理品牌的展示、售楼处及样板房的接待、管理及服务、就客户提出的物业管理方面的问题现场答辩等等。

※竣工验收阶段

物业管理的工作目标：协助开发企业做好物业及其设施设备、管线等使 用功能的验收，对各种设施设备逐一检查，并建立验收档案。这样可以从后期使用和管理角度帮助开发企业发现可能存在的施工隐患及遗漏工程，并提出整改意见和建议，规避由于施工监管不力导致的工程缺陷。

※物业接管验收阶段

物业管理的工作目标：从后期使用和管理的角度对新建物业竣工验收是 再验收，不仅包括主体建筑、设施设备，还包括道路、休闲游乐场地、环境绿化等，验收过程中如发现问题，要求逐一记录，并约定整改期限，要求开发企业协调施工单位限期整改。同时协调开发企业落实工程方面的维保事宜。

以上简单概述了有关物业管理前期介入的思路及阶段性工作目标，鉴于每个项目的情况各异，物业公司会根据项目的具体情况，遵循上述思路及阶段性工作目标编制具体的实施方案，以上谈到的几个阶段，除了在物业接

管验收阶段，物业公司占主导外（主角），其他几个阶段物业公司要充分发

挥好辅助作用（配角），配合开发企业做好相关的工作。

第五篇：物业前期介入方案

物业管理前期介入方案

一、前期介入工作：

1、结合物业管理的需要及业主的需求，利胙已有的管理经验和技术，就物业的规划设计、环境、景观、结构、功能、公共配套设施设备、管网、安防系统，室内设施、环境、道路交通等诸多方面，向开发商提出合理化建议：

（1）了解需要提出建议所涉及到的范围与深度。

（2）熟悉所涉及项目的技术、规划等资料。

（3）注重项目的个体特征。

（4）确保建议的切实可行。

2、检验设备设施安装及运转质量，跟踪了解工程状况，为随后的物业管理打下坚实的基础。

（1）设备安装。

（2）附属设施施工。

（3）隐蔽管网。

（4）智能化安防系统。

（5）物业管理服务装置。

（6）景观。

（7）建筑结构与建筑配件等。

3、根据物业的使用要求以及物业的特质制定物业品牌计划：

（1）开发商的开发战略。

（2）项目的设计理念。

（3）建筑特色。

（4）地理环境。

（5）业主群体的共性。

（6）物业管理公司的品牌效应。

（7）物业的品牌目标。

4、全面了解物业的性能、功用及构造，初步拟定物业管理服务实施方案：

（1）物业管理服务纲要。

（2）物业管理服务实施细则。

（3）物业管理服务标准。

（4）物业管理费用预算。

5、从物业管理的角度，为楼宇标识系统提供意见：

（1）办公室、设备间、洗手间等门牌。

（2）招牌、告示牌、指示牌、警示牌等。

（3）幢号、房号等。

（4）火警疏散指示图、消防设施标识等。

（5）设备设施名称牌、供配电模拟图等。

（6）小区平面图、宣传栏等。

（7）注意事项、按钮提示等。

（8）导向牌、限速牌、停车牌等交通标识。

（9）绿化标语牌、花木名称牌、小品牌等。

（10）员工服务牌、价目牌、工作流程与制度牌等。

6、在物业正式入伙前制定物业管理服务的各种公约守则：

（1）业主公约。

（2）业主需知。

（3）物业使用指南。

（4）公共设施使用规定。

（5）卫生通则。

（6）文明公约。

（7）消防守则等。

7、为售楼部营造良好的氛围提供帮助，如：

（1）礼仪门卫。

（2）导引体系。

（3）保洁服务。

（4）泊位与泊车服务。

（5）物业服务咨询。

（6）物业管理展板：向客户推介物业管理人、说明物业管理服务特色、介绍本企业所具有的物业管理服务模式、理念、方法等。

（7）办氛围控制。

（8）环境美化等。

8、相关人员物业管理知识培训：

（1）楼盘销售人员的物业管理知识培训，基本内容：

①物业管理常识----物业管理基础知识。

②项目物业信息----本项目物业管理服务硬件概况。

③项目物业管理信息----本项目物业管理服务方法与质量目标。

④物业管理服务内容、承诺、入住与装修相关规定，公众制度等。

⑤物业管理风险规避。

⑥物业管理企业信息等。

（2）前期介入期间物业管理人员基础知识与技能培训，基本内容：

①服务知识-----员工的职业道德规范、礼仪服务、仪容仪表、言行举止、人际交往、社区文化等。②物业管理服务知识与技能-----物业基础知识、物业管理服务方法与技能，物业管理服务内容及其标准、岗位职责、工作规范、应急处理、边缘问题的处置等。

③物业管理基本法律知识----物业管理有关政策法规、公司规章制度等。

④房屋及其相关知识---物业管理有关政策的设备设施管理维护专业知识、环境维护、物业智能化专业知识等。

⑤安全消防知识----物业治安、交通、消防的基本知识，防范不良有因素的方法，安全意识等。⑥项目物业信息----本项目物业管理服务硬件概况。

⑦项目物业管理信息----本项目物业管理服务方法与质量目标，物业管理服务内容、承诺，入住与装修相关规定，以众制度等。

⑧物业管理风险规避。

⑨物业管理企业信息等。

9、在售楼处设立物业管理咨询台，并安排专人值守，提供现场咨询服务：

（1）回复顾客的物业管理服务咨询意见。

（2）收集顾客意见，解除顾客疑虑。

（3）配合售楼人员引导顾客消费意向。

（4）配合解决销售过程中出现的工程及与物业管理有关的问题等。

10、配合开发商开展相关活动：

（1）项目推介活动。

（2）各类座谈活动（沙龙）。

（3）装潢知识讲座、装潢展示。

（4）邻里联谊活动等。

（5）根据开发商的整体策划要求，尽一切能力积极协助、参与筹备项目开盘仪式。

11、样板房管理：

（1）采取规范的物业管理方法将样板房纳入日常物业管理的范畴。

（2）保障样板房的日常参观活动正常进行。

（3）保证样板房内物品的安全、完整。

（4）确保其长期保持外观整洁、簇新，动转功能正常，满足楼盘销售工作的需要。

12、收集、归纳各类信息、资料并提出意见和建议，及时分送相关部门进行处理：

（1）业主、用户反馈信息。

（2）研究业主、用户所馈信息。

（3）工程建设信息。

（4）开发商信息。

（5）物业管理公司内部信息。

（6）其他信息。

（7）对已经签定购房合同的业主，须及时建立档案，并在一定程度上保持比较密切的联系。

13、参与相关竣工验收，协助开发商与承建商交接物业：

依据相关条例和工程竣工验收标准，协助开发商与承建商交接建筑工程，了解工程状况，提出意见与建议。

14、其他约定的事宜。

二、前期介入人员配备：