如何突破无工作经验这道坎

第一篇：如何突破无工作经验这道坎

职案例分析：如何突破“无工作经验”这道坎

作者：薛亚芳来源：人才市场报

无经验和缺乏“相关经验”已被公认为是择业中的一大“坎”。近期进行的“求职者急需得到的帮助”主题调查也显示，35.96%的求职者正在为“没经验怎么办”而发愁。的确，对于包括应届毕业生在内的无经验一族来说，无经验常常是求职中的致命伤。可是，没有起点就永远无法积累经验。怎么办？

当年，坦诚和勇气帮了我口述：季小姐 26岁 公关主管

我大学学的是计算机。因为不喜欢跟机器打交道，毕业前我就下定决心，决不找计算机方面的工作，而且，老实说，不喜欢就不可能学好，我在计算机方面的实际动手能力几乎等于零。所以，我必须改行，找其他方面的工作。

我个性开朗，也喜欢跟人打交道，人缘不错。是班里面各种文体活动的积极分子，唱歌、跳舞都会一点，在学生会当了个“小官”，偶尔组织一下活动什么的。一次在招聘会上投简历，看到有家公司在找市场部人员，主要负责公关事务，没有特别指定专业要求，虽然招聘启事上写明要“2年相关经验”，我还是想试试看。

递了简历之后，招聘人员也觉得奇怪，为什么学计算机的来应聘公关？于是问我，应聘这个职位，自认为优势在哪里？我一开始有点发懵，因为之前并没有想过。我考虑了一阵，专业不对口，没有相关工作经验，也没有特别的技能，如何打动对方呢？

记得我当时是这么说的：“老实说，我之前没有做过相关的工作，对这个职业也没有深入的了解。”停顿了一下，我又接着说，“但是我对这个工作很有兴趣，我认为自己的个性也很适合，还有，态度最重要，我愿意学，愿意踏踏实实从头学起。只要给我机会，我相信自己会做好。”

可能是我的坦诚和勇气帮了我，招聘人员留下了我的简历，之后又给我打电话通知面试。通过面试后，我进入了3个月的试用期。虽然公司给了我机会，但我心里清楚，如果试用期工作表现达不到要求，结果仍然是失败。因此我工作很卖力，抓紧向同事和书本学习，也敢想敢试，没过几个月，我已经可以独立承担一些小规模的公关活动，我的工作态度和敬业精神也让周围的同事很满意。虽然这是一家规模不大的公司，一开始薪水也很一般，可我很喜欢这份工作，很快进入了良好的工作状态。

工作了3年后，我跳槽到了现在这家公关公司。对于公关这一行，现在我已是熟门熟路，在公司里也成了小有资历的“骨干”。我也把这个职业作为自己长远的发展方向。现在，我还利用8小时之外的时间，经常找一些公关策划方面的专业书看，边干边学。

案例点评——用比较优势打动用人单位

职业规划师Grace：

和大多数应届毕业生一样，季小姐当年求职的时候也比较盲目，没有明确的方向，对自己的认识也十分有限。从专业背景和经历来看，在应聘公关这个职位上，季小姐明显不占优势。到底是什么东西帮助她在应聘中获得了机会？

正如季小姐自己总结的那样，应聘时的坦诚、勇气以及适当的自我评价，使她获得了面试的机会；而在进入试用期后所表现出来的工作态度、敬业精神，还有学习能力、工作能力，则是她应聘成功最根本的“武器”，帮助她通过了最后的资格“审查”。

尽管没有详细的统计数据，但据我观察，除了集中的校园招聘时期之外，市场上90%以上的岗位都注明了经验要求，少有职位“欢迎应届毕业生”。这种显性的用人偏好只是表面现象。“无经验”常常意味着不仅在工作能力上欠缺，更重要的是对自己和市场都缺乏了解，不知道自己要什么，工作稳定性差，容易好高骛远、心态浮躁；之所以青睐有经验的应聘者，因为经验往往代表着能力、工作技能和职业素养。

无经验者如果能够认识到这一点，必须做两件事：首先是“避短”。有些“短”是避不了的，比如没有经验，动手能力较弱等，但是有些“短”是一定要避免的，包括浮躁、好高鹜远、漫天要价，还有不了解市场行情、缺乏基本的职场礼节和职业素养等等；其次是“扬长”，没有经验，那我还有些什么？我拿什么来打动招聘人员？说到底，十全十美的人是没有的，在短暂的招聘面试过程中，成功与否的关键，在于你有没有足以打动人的竞争优势，并且善于把它亮出来，像季小姐一样，用坦诚和勇气，用适合岗位要求的个性特征和潜力，还有最踏实的态度和敬业精神来征服招聘者。

作者： 唐雷工作室封2006-6-20 05:05回复此发言删除

------------------职案例分析：如何突破“无工作经验”这道坎

求职指导——突破经验门槛之“攻略”

在求职中屡屡遭遇经验“坎”的主要是两大群体：一是全职工作经验几乎为零的应届毕业生，二是需要转到新行当而之前没有相关经历的在职人士。对于这两类人来说，解决问题的角度不同，方案也有所不同。

群体一：应届大学毕业生

突破关键点：综合素质、潜力、合理的自我评价

一些应届毕业生不得已想出了“零工资就业”、自降身价等应对之策，然而这些做法需要谨慎为之，而且仅靠这一点难以打动绝大多数用人单位。Grace认为，应届毕业生突破经验门槛的“卖点”可以落在3个方面，在准备简历、应聘交谈、面试以及试用期期间，都要善于“秀”出这些卖点：

·优秀的综合素质。受过系统、正规大学教育，有较高的文化素养；外语和计算机能力不错，在个人品格等方面也相对优秀。

·潜力。良好的专业知识基础，有激情，较强的学习能力，加上对成功的强烈欲求，都使得新人们潜力无穷，用人单位往往乐于招聘这类“种子选手”进行培养。

·合理的自我评价。对自我的客观认识和合理评价，会使你表现出谦逊、乖巧、善解人意等良好品质，也能够帮助你在择业中确立合适的期望值，对职位和薪资的要求更加理性。

群体二：想要进入新行当的新手

突破关键点：职业素养、工作技能、转行的准备

对于这类人士来说，所谓的“无经验”只是缺乏所应聘新行当的经验，在求职过程中，这种无经验积累的转行常常让招聘人员较难接受。这类人员的“卖点”与应届生不同，主要有：

·良好的职业素养。通常用人单位在招聘在职

人士时，对职业素养的期望都会比较高，职业素养包括很多细节，除了着装、礼节、职场规则等之外，在与人交往、沟通等各个场合的点点滴滴中都会表现出来。良好的职业素养常常是衡量一个职业人成熟度的重要指标。

·较强的工作技能。技能是胜任岗位的关键因素。很多工作技能是各行各业、各类岗位共通的。表现工作技能的方面有很多，包括项目经验、管理能力、演讲才能、应对危机的能力等等，要善于通过具体的事例来表现出你的工作技能。

·表明你已做好转行的必要准备。突出你此前对新岗位的长期兴趣、所做的了解、所学习的专业知识和技能，还有对新工作的理解和思路。另外，不要忘记表达出你在转行这一职业变动上所做的心理准备以及对将来工作的理性预期。

第二篇：必须跨过这道坎

必须跨过这道坎

每个人都是折翼的天使，飘落人间。我们在人间行走，且行且成长。成长之路一如人世间林林总总的道路，两岸是怡人的风景，脚下是坎坷的路途。

道路曲折，前方总是未知。在不远处每一道道关卡等待着我们跨越。为了心底澄澈而坚定的梦，我们只有一种选择——跨过。

必须跨过这道坎。

我们不能逃避。真的勇士，应当敢于直面眼前的窘况。正如凤凰敢于纵身跃入熊熊烈火之中接受洗礼，在从满目金光之中振翅飞出，展现在世人面前的，是金光灿灿的凤凰的重生！正如雄鹰敢于只身立于陡崖之上接受磨练，一次次的充血和恢复，再次展翅翱翔在蓝天时，世人必将惊叹于它矫健的身影和结实的体魄！

或许其间的过程是难以想象的艰辛。凤凰涅盘，面对的是怒火的历练；雄鹰重生，面对的是脱胎换骨的折磨。但凤凰有涅盘的决心，雄鹰有重生的信念。只要心中有着对梦想的执着和对未来的向往，再大的磨难也只是一块石头，只要付诸行动加之汗水，石头也将成为通往明天的奠基之石，之前那一层层干扰视线的迷雾也会被晨曦的风吹散，迎来的是黎明一抹多彩的阳光。

我似乎懂得了，那一道道关卡是上帝赐予我的历练。正是在跨越他的时候，我得以提升，将那些绊脚石踩在脚下，使我更靠近明天的太阳！

我没有凤凰的夺目光彩，也没有雄鹰的强健体魄。现在的我，只是一个小小的角色，在为梦想奋斗着。或许前方的路途很遥远、很艰辛，但我相信，只要有足够的动力和勇气，我一定能跨越那一道道的坎坷，冲破那一层层束缚我的丝网，超越自我，破茧成蝶，创造属于我自己的奇迹！

我的那道坎是自己的束缚。我知道，我要推开那扇尘封的门，一点点，让自己走出透明的境遇。

跨过那道坎之后，我们便不再是折翼的天使。一次次的磨练让我们的自我价值得以提升，我们又拥有了洁白的翅膀！

现在，我们仍在路上。我的耳边想起一句话：“努力吧，孩子。跨过那道坎，你就拥有了翅膀，在属于你自己的天空翱翔！”

第三篇：毕业生 怎样迈过经验这道坎

毕业生 怎样迈过经验这道坎？

上周五，“相约成功”大型招聘会在武汉科技会展中心举行。与以往招聘会相似的是，应届毕业生仍是求职队伍中的主力军，占进场求职者总数的80%以上。从去年下半年开始就业准备，应届毕业生在求职路上面临的最大难题依然是：经验不足。

在求职队伍中，不时看到大学生们一双双急切的眼睛。用人单位也是摆开阵势，招募良才。他们会有一次满意的“相亲”吗？楚天都市报记者在现场随机采访了10余名毕业生与部分招聘单位。求职心态面面观

二手准备：实在不行就考研

小徐是武汉某商业学校经济学专业应届毕业生。不到一小时已经投出了三份简历。据小徐称，经济学专业理论性比较强，似乎什么都包括，其实和哪一个行业联系都不是特别紧。他从去年下半年就开始找工作，先后参加了不下10次招聘会。“实在不行，就考研吧。”小徐有些无奈地说。

投石问路：投份简历试试看

在厦新电子公司的招聘展位前挤满了应届毕业生。虽然招聘细则上注明了要有4年以上工作经验。可一些应届生还是投了简历。他们称，这家公司有些名气，待遇也不错，投份简历试试看。

降低标准：骑马找马 受访者大部分表示目前就业竞争太激烈，不敢在专业对口上要求太执着。对薪金的要求也显得十分保守，最低的只要求600元，最高的也不过1500元。他们边找边看，把第一份工作当作过渡，公司正规一点就行了，薪水少一点无所谓。

用人单位：门槛较高难招满员

宁波市宁海县此次组织了一个大型招聘团，38家单位提供了500-600个岗位，接受采访的招聘团负责人称，此次的招聘人数很有可能招不满。

记者采访了解到，宁海招聘团的部分岗位门槛颇高：机关事业单位都要求硕士以上学历，且要求第一学历是正规的本科生；医学岗位全部要求高级职称、硕士以上学历；其它一些企业单位对学历没有要求，但大都要求有工作经验。该负责人称，以前招了不少应届毕业生，但工作一段时间后，就会跳槽，对企业的稳定很不利，因此，他们尽量以有工作经验为先。

用专业实力弥补经验不足

采访过程中，求职者几乎有一个共同的抱怨：大多数公司都设了“工作经验”这道门槛。

经验都是从第一次开始积累的。如何迈过经验这道坎，需要毕业生自己正确处理，如在校期间，多参加社会实践，到正规的单位实习等等；充分认识到自己的优势，以实力与自信感染、打动对方。记者在采访中了解到，厦门某电子公司在招聘时，对应聘毕业生提了几个简单的专业术语，对方都答不上来，其提供的毕业设计作品都是由老师指导完成的。对这样的毕业生，用人单位自然是要多加考虑了。

现在，很多国内外著名的企业，如宝洁集团、华为公司等，更喜欢没有工作经验的应届毕业生，因为不受“经验”束缚的大学生，可塑性更强，更容易溶入他们的企业文化。

如何迈过经验这道坎？说到底，还是要从毕业生自身实力开始做起。

平稳心态增强信心

针对目前应届毕业生求职遇到的一些困惑，武汉大学毕业生就业指导处处长钱建国提了几点建议：

1、应届毕业生应选择毕业生专场招聘会，这类招聘会的用人单位不会刻意要求有工作经验。看见招聘会就参加，有时会挫伤自信心。

2、在求职前，毕业生应该对自身情况有一个正确的评估，对应聘岗位有一个大致了解，切忌这山望着那山高。

3、不苛求专业对口的做法值得肯定。如今社会上的行业五花八门，不可能每一个行业都能在高校找到对应的专业。先就业，后择业。不要因专业而过分限制自己，从而失去了好的工作机会。

4、毕业生求职心切，降低薪水要求是无奈之举。值得提醒的是，毕业生求职应该自信，对自己有一个正确的估价，好的公司不会因为你开价低就要你，甚至会使对方怀疑你的工作能力。

第四篇：上海地区高考作文题为“必须跨过这道坎”。

上海地区高考作文题为：“必须跨过这道坎”。(70分)

以“必须跨过这道坎”为题，写一篇文章。

要求(1)不少于800字。(2)不要写成诗歌。(3)不得透露个人相关信息。

北京地区高考作文题为：给材料作文：刘长卿《别严士元》两句诗“细雨湿衣看不见，闲花落地听有声”，好多人对这两句诗有评论，根据这些评论材料，写作文对春夜喜雨的不同评论－－题目自拟，体裁不限，800字以上。

浙江省高考作文题为：话题作文--行走在消逝中。

阅读下面文字，按要求作文。

还记得你的童年吗？随着年龄的增长和思想的成熟，那些美丽的梦想、单纯的快乐似乎在一步步离我们远去。

苍茫的丛林间，玛雅文化湮没了；丝绸古道上，高昌古国消逝了。人类在消逝中进步。

行走在消逝中，既有“流水落花春去也”的怅惘，也有“谁道人生无再少”的旷达„„ 读了上面这段文字，你有何感想？请以“行走在消逝中”为话题写一篇作文，可讲述你自己或身边的故事，抒发你的真情实感，也可以阐明你的思想观点。

辽宁省高考作文题为：以“我能”为题写一篇作文。

江苏地区高考作文题为：怀想天空。

江西地区高考作文题为：以下两个题目任选其一：“语文--心中的一泓清水”、“语文--心中的一泓清水”。

广东地区高考作文题为话题作文：传递。

山东地区高考作文题为：请以“时间不会使记忆风化”为题写800字文章，自拟题目，自选主题自选文体，文体特征明显。

湖北地区高考作文题为：

母语是一个人最初学会和一种语言，人人都有自己的母语。母语是民族文化的载体，是民族生存发展之根。在当今世界多元文化竞争与交汇的时代，母语 越来越受到普遍关注，我们交流思想感情，欣赏文学作品，掌握科学文化知识等，都离不开母语。可以说，我们每天都在感受母语，学习母语，运用母语。

针对以上材料的理解和体会，写一篇作文。

湖南地区高考作文题为：结合自己生活实际，以“诗意的生活”为题写一篇不少于八百字的文章。

福建省高考作文题为：以“季节”为题写一篇作文。

宁夏省高考作文题为：材料作文，机遇与坚持不懈的精神。

陕西省高考作文题为：看图作文。

场景：一个小孩跌倒了，周围有三个大人，分别代表了社会、家庭，和学校，这三个人异口同声的说“出事了”。文体自拟，自命标题，800字以上。

2007年高考全国卷I的作文题：人生，诗意还是失意。

全国卷Ⅱ高考作文题为：材料作文关于“帮助”。

材料：

一、著名歌手丛飞节衣缩食，为一贫困企业捐款300万，但当他生病后，该厂员工竟无一人探望，其中一名受助者还说：“这让丛飞很没面子”，丛飞很伤心，但他说：“我现在已经无需钱来治疗了。”

二、华南农大学生小李通过卖废品捐款给一所希望小学，但不久他被查出来患白血病，该校师生纷纷捐款，其中一位四年级女孩捐了十元，当被问到为什么把自己的压岁钱都捐出来的时候，这位小女孩说，我们要记得李姐姐说的话：“要学会帮助那些需要帮助的人，要帮助别人。

根据以上材料自命题作文，体裁不限。

天津省高考作文题为：有句话常挂在嘴边。

2007年安徽省高考作文题：提着篮子看妈妈。

海南地区高考作文题为话题作文：话题作文，论科学家的创新与创造。

第五篇：个人合作建房如何迈过法律这道“坎”

个人合作建房如何迈过法律这道“坎”

自2003年12月于凌罡在网上发起合作建房倡议以来，伴随北京、上海、深圳、温州等城市个人合作建房方案的纷纷出炉，民间呼声高调、政府出言谨慎、专业人士质疑不断。近日，因国家宏观调控乏力、城市房价不断飙升，一度举步维艰的“个人合作建房”被再次热炒，仅郑州一地就同时爆出四个合作建房团体。由于个人合作建房在我国现行的法律法规及相关规定中很难找到明确的依据，其合法性、可行性始终存在争议。笔者认为，个人合作建房，无论是组织形式、运作模式还是权益分配等均属于法律行为，缺少法律的有力支撑，合作建房的目的很难实现。个人合作建房，如何迈过法律这道“坎”，确有探讨之必要。现就个人合作建房涉及的有关法律问题谈点个人意见，以期对推动其发展有所裨益。

一、个人合作建房组织形式及其合法性问题

名不正则言不顺，言不顺则事不成。个人合作建房的组织形式的合法性，是一个首先需要解决的问题。目前，各地的个人合作建房的组织形式不外乎如下几种：一是公司制，即组建或参股房地产公司实施合作建房。上海合作建房项目“上海家园”即是建房者集体通过收购房地产公司的股权，实行控股运作。于凌罡也曾设计过组建有限责任公司运作合作建房项目。二是社团制，即通过制订章程、发展会员方式组建社会团体，实施合作建房。各地为合作建房组建的“建房团”、“建房联盟”、“合作社”等，无论名称为何、是否合法登记，性质上均属于社会团体。三是代理制，即以单位或个人名义代理合作建房者实施合作建房。温州个人合作建房者即是通过成为温州营销协会的会员，由协会代理个人实施建房方案。四是其他形式，如合伙制等，即合作建房者通过签订合作建房合同的形式，通过选举代表人具体实施合作建房。

笔者认为，“公司制”法律依据明确，风险相对较小，运作效率高。合作建房者人数众多，而《公司法》限定有限公司的股东人数在五十人以下，可通过推举代表作为股东成立公司，以内部协议加公司章程的方式具体运作。但公司的经营性质和天然的趋利性，与个人合作建房的目的相背离，实际操作中可能会存在一定障碍。这一模式属于借公司之“壳”行合作建房之实。以参股公司的方式实施，实为建房者集体与专业房地产公司合作开发房地产，个人建房者最终必然退出公司经营。“社团制”也有一定的法律法规依据。国务院《社会团体登记管理条例》（下称《条例》）第二条规定：“ 本条例所称社会团体，是指中国公民自愿组成，为实现会员共同意愿，按照其章程开展活动的非营利性社会组织。” 根据《条例》规定，申请设立社会团体“应当经其业务主管单位审查同意”，并经政府民政部门登记。个人合作建房一般不具有营利性，符合社团特征，合作建房者可以通过申请设立社团的方式，具体运作建房事宜。

据了解，各地个人合作建房“社团”，很少经过主管部门审查并依法履行登记手续，有的被地方民政部门指称涉嫌“非法结社”。但个人合作建房欲申请社团登记，也存在现实问题，即民间组织的个人合作建房，并无业务主管部门，《条例》规定的“经其业务主管单位审查同意”的程序，应由哪个部门来具体实施，政府房地产主管部门可否作为个人合作建房的业务主管部门，尚不明确。国务院住房制度改革领导小组、建设部、国家税务局曾于1992年2月14日颁发《城镇住宅合作社管理暂行办法》（下称《办法》），规定“本办法所称住宅合作社，是指经市（县）人民政府房地产行政主管部门批准，由城市居民、职工为改善自身住房条件而自愿参加，不以盈利为目的的公益性合作经济组织，具有法人资格。”可见，这种住宅合作社，更适合作为个人合作建房的组织形式。根据《办法》规定，住宅合作社分为三种类型，一是“由当地人民政府的有关机构，组织本行政区域内城镇居民参加的社会型住宅合作社”；二是“由本系统或本单位组织所属职工参加的系统或单位的职工住宅合作社”；三是“当地人民政府房地产行政主管部门批准的其它类型的住宅合作社”。“组建住宅合作社须经组建单位的上级主管部门同意，成立筹建机构”；社员条件为“城镇正式户口”、“家庭为中低收入”。可见，根据《办法》规定，筹建住宅合作社须为政府机关或“单位”，个人被排除在筹建主体之外，且入社有个人条件限制。目前，各地组建的个人合作建房组织并非《办法》规定的“住宅合作社”。但经政府房地产行政主管部门批准，组织具有城镇户口的中低收家庭，以“其它类型的住宅合作社”形式，实施个人合作建房，确是可行之举。“代理制”的组织形式颇为简单，运行成本相对较低，但管理风险很大。由于没有健全的民主决策机制，受托机构和个人仅受合同及授权书的约束，如果缺乏有效的制约手段，委托人的权益极易受到受托机构和个人的侵害。以契约方式组织的其他组织形式，内部运作上不存在法律障碍，程序简单，但管理、决策效率低，独立运作建房项目，难度较大。这种组织形式亦非合伙企业，在取得土地使用权、申报建设手续和产权分配方面，能否获政府批准，尚难确定。

二、个人合作建房实施程序中的法律问题

合法的操作程序、高效率地组织管理和合理的分配机制，是个人合作建房得以实现的有力保障。个人合作建房在实施过程中，涉及许多法律问题，亟待明确。

（一）个人合作建房的资金筹措

个人合作建房的准确称谓应该是个人集资合作建房，个人合作建房的资金来源即是个人集资。尽管由于组织形式不同，集资的称谓有所区别，如公司制中的“出资”、社团制中的“会员费”等，但其实质仍为个人集资。曾有人质疑此类集资活动涉嫌“非法集资”。根据《关于取缔非法金融机构和非法金融业务活动中有关问题的通知》规定，“非法集资”是指单位或者个人未依照法定程序经有关部门批准，以发行股票、债券、彩票、投资基金证券或者其他债权凭证的方式向社会公众筹集资金，并承诺在一定期限内以货币、实物以及其他方式向出资人还本付息或给予回报的行为。显然，这种集资由建房者集体或其代表人发起，系个人自愿，用途为建房自用，不存在还本付息与给予回报，不应构成非法集资，法律对此并不禁止。但是，建房者集体以外的单位或个人，以集资建房名义向社会公众招募资金，自行或委托房地产公司将房屋建成后，再以优惠价格出售给集资者的，就有可能涉嫌构成非法集资。

个人合作建房通过银行融资，法律上应无障碍，难在实际操作。以房地产公司名义报建的项目，可以合法融资，但融资风险最终由建房者承担。由于需要通过房地产公司间接融资，风险明显增大。凡与房地产公司签订房屋买卖合同，建房者以受让方式取得房屋产权的，征得房地产公司同意和配合，一般均可以按揭方式取得住房贷款。以建房者集体名义（包括社团）报建合作建房项目的，通过抵押土地使用权和在建工程的方式融资，虽无法律障碍，但在现行的金融政策下仍有操作难度。

（二）个人合作建房的建设模式

目前，各地个人合作建房主要有以下几种建设模式：一是代建模式。即与房地产公司签订委托建房协议，委托房地产公司以自己名义办理用地、规划、建设手续，并将建成后的房屋交付给建房者集体，建房者集体向房地产公司支付约定房款，或直接支付各项建设费用及房地产公司的代建报酬。二是联建模式。即建房者集体持有土地、资金后，出资参股房地产公司，或与房地产公司签订联合建房合同，以一方名义办理各项用地、建设手续联合建设，房屋建成后，按约定比例和方式进行分配。三是自建模式。即以建房者集体组建的公司或社团名义取得用地、规划与建设手续，然后将建设工程承包给建筑商，以集资款支付土地出让金及各项建设费用。上述三种建设模式中，“代建”模式存在较大法律风险。名为代建，但法律上仍体现为房地产公司的开发项目，代建项目用地和在建工程被房地产公司恶意抵押，或房地产公司涉讼后被司法机关认定为其财产而采取强制措施，均有可能。由于各项手续均以房地产公司名义办理，双方的一纸合同，很难有效制约房地产公司的违约行为。“联建”模式中，建房者集体参股并控股房地产开发公司的，法律风险较小，但应把握好入股与退股程序。联合建房以房地产开发公司名义报建的，应在房地产主管部门备案，以部分对抗第三人对联建项目的权利主张。“自建”模式，法律风险较小，建房成本较前两种模式低。但由于建房者集体非专业公司，专业管理能力与技术力量明显不足，建设进程与效果必然受到影响。

（三）个人合作建房的项目性质

个人合作建房所建设的项目，是房地产开发项目还是自建项目，所建房屋属于普通商品房还是经济适用住房，一直存在争议。根据法律规定，房地产公司开发用于销售、出租的建设项目均应属于商品房开发项目。无论代建、联建还是自建模式，凡项目用地以房地产公司名义取得并以其名义办理报建手续，只要最终房屋产权要过户到建房者个人名下，此类建设项目仍应属于商品房开发项目。如果项目用地是以建房者集体（包括社团，公司除外）名义取得，房屋建成后由建房者集体共有或分割为集体成员个人所有，则该项目应认定为自建项目。从成本角度考虑，以房地产公司名义按商品房开发报建应缴纳的各项税费，要高于以社团名义按建房自用报建应缴纳的税费。根据现行法律及相关规定，只有合法的住宅合作社建合作住宅用地，采用划拨方式供应，其他合作建房组织均须以出让方式取得土地使用权，且必须通过招标、拍卖、挂牌方式从交易市场取得。故除住宅合作社建合作住宅以外的其他合作建房项目，均不属于经济适用住房项目。

（四）个人合作建房的产权分配 个人合作建房的最终目的是将所建房屋产权登记到建房者个人名下。根据我们现行法律规定，以不同的运作模式建成的房屋，建房者取得产权的程序有所不同

1、代建模式。房地产开发公司将代建房屋建成后，分别与建房者个人签订房屋买卖合同，建房者以受让方式取得房屋所有权。房款以双方核定的价格结算，建房者只需缴纳契税和交易服务费。

2、联建模式。以参股方式联建的，房地产公司将约定房屋建成后，分别与建房者个人签订房屋买卖合同，建房者以受让方式取得房屋所有权。房款结算与税费缴纳与代建模式相同。以一方出地、一方出资方式联建的，如果出地方为建房者集体（包括社团），房屋建成后，与房地产公司结算完所有费用，建房者集体办理房屋所有权证，然后以转让方式为建房者个人分别办理房屋所有权证，或直接将房屋产权办理到建房者个人名下。如果出地方为房地产公司，则建房者个人仍应按房屋转让方式取得房屋产权，并缴纳各种税费。

3、自建模式。由于该建设项目的用地、规划等手续均在建房者集体名下，故房屋建成后，建房者集体依法取得所建房屋的所有权证。以社团名义建设的，符合住宅合作社条件的，可以直接将产权办理在社员个人名下。不符合住宅合作社条件的其他社团，在取得集体产权后，再以转让方式将产权分割给社员个人。以个人合伙等组织建设的，由于建设项目的主体是个人的集合，故房屋建成后，可直接将产权办理到建房者个人名下。这种产权分配方式，法理上有依据，实务中能否可行，有待进一步探讨。

无论哪一种合作建房模式，除建设项目本身应依法支付的土地、建设成本和和应缴纳相关税费用外，凡发生土地使用权与房屋所有权转让过户的，还将产生营业税、土地增值税、所得税、契税及相关费用的支出，转让环节越多，建房者取得房屋产权的成本就越高。

三、个人合作建房欲迈法律“门坎”期待政府“作为” 就目前情况看，各地个人合作建房还停留在民间自发状态，政府始终在袖手旁观。传出声音的也只有房地产主管部门，最高调的表态也只是“法律不禁止”、“拿地无障碍”。个人合作建房组织者的自信和勇气同样源自“法律不禁止就可为”的理念。从各地实际运作的项目看，只限于跟房地产公司合作一种，具有明显的依附性。绝大多数是通过提供融资、集体谈判促使开发商让利最终实现低价取得房屋，并非严格意义上的个人合作建房。笔者认为，个人合作建房并非一个纯民事行为，在法律尚无明确规定的情况下，没有政府的支持与推动，难以操作成功。一般民事行为，法律不禁止即可为。但根据我国法律，个人合作建房的每一步均离不开政府的行政许可。行政许可须有明确的法律依据，无论哪一项许可申请因不符合法律规定而不被批准，整个运作程序都将被迫搁置。法律虽不禁止，但没有法律规定让你进入操作程序时，你同样不能有所作为。个人合作建房程序中，组织形式、融资手段、建设过程和产权分配均可能出现与现行法律规定不符或没有明确法律依据的情况，如果政府不出台相关规定，政府主管部门不愿意或不敢积极作为，一道道法律“门坎”，颇难迈过。

据悉，建设部已于去年着手进行个人合作建房调研，相信不久将来便会有相应的政策出台。笔者认为，应当结合我国国情，吸收国外合作建房成功经验，修改《办法》，创新设计“住宅合作社”模式，如允许其他组织和个人筹建住宅合作社、入社条件放宽、区分用地类型（划拨、出让）、增加融资条款等，以解决目前个人合作建所面临的法律困局。政府应当积极作为，适时、适当引导民间自主探索解决居住难题的热情，丰富住房供应形式，合理平衡各方利益，促进城市社会更加和谐。

（作者单位：河南国基律师事务所