房地产开发与经营模拟试题
一、单项选择题
1．我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度，共分为5个资质等级。其中一级房地产开发企业的资质条件要求注册资金不低于〔
B
〕。
A.1000万元
B.2000万元
Ｃ.3000万元
Ｄ.4000万元
2．以下房地产交易活动处于房地产一级市场的是〔
D
〕
A
房屋出租
B
房地产抵押
C土地使用权转让
D土地使用权出让
3．?中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例?规定了各类土地的最高出让年限，其中居住用地最高出让年限为〔
D
〕。
A
40年
B
60年
C
50年
D
70年
4．房地产租金已收租金额占应收租金额的百分比称为〔
B
〕
A
租金收缴方案完成率
B租金收缴率
C欠租户发生率
D陈欠租金收缴率
5．〔
A
〕是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
A．土地使用权的出让
B.土地使用权的转让
C.土地使用权划拨
Ｄ.土地使用权赠与
6．对预测中高收入人群的住宅需求效果较好的市场需求预测方法是〔
B
〕
A
额定需求预测法
B
有效需求预测法
C线性回归需求预测法
D假定需求预测法
7．某房地产今年的销售本钱为3315万元，存货平均余额为411万元，那么存货周转天数为〔
B
〕
A
8.07
B
44.61
Ｃ20
Ｄ30
8．按房地产市场的标准程度划分，可以把房地产市场分为〔
C
〕。
A、居住物业市场、写字楼市场、零售商业物业市场、工业物业市场和土地市场
B、甲级写字楼市场、乙级写字楼市场、甲级商业物业市场和乙级商业物业市场
C、房地产白色市场、黑色市场、灰色市场
D、销售市场、租赁市场、抵押市场、典当市场和置换市场等
9．以下房地产交易活动处于房地产二级市场的是〔
C
〕
A
房屋出租
B
房地产抵押
C土地使用权转让
D土地使用权出让
10．在土地一级市场上，根据竞争性的强弱可以采用不同的土地使用权出让方式，其中在一定程度上排斥了市场机制的作用，具有较大垄断性的一种方式是〔
A
〕。
A
协议出让
B招标出让
Ｃ
拍卖出让
Ｄ投标出让
11．?中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例?规定了各类土地的最高出让年限，其中工业用地最高出让年限为（C)。
A
40年
B
60年
C
50年
D
70年
12．实收房地产租金占方案房地产租金的百分比称为〔
A
〕
A
租金收缴方案完成率
B
陈欠租金收缴率
C欠租户发生率
D租金收缴率
13．我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度，共分为5个资质等级。其中一级房地产开发企业的资质条件要求注册资金不低于〔
C
〕。
A
4000万元
B3000万元
Ｃ2000万元
Ｄ2500万元
14．我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度，共分为5个资质等级。其中二级房地产开发企业的资质条件要求自有流动资金在〔
B
〕以上。
A
500万元
B
1000万元
Ｃ1500万元
Ｄ2000万元
15．?中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例?规定了各类土地的最高出让年限，其中商业、旅游、娱乐用地最高出让年限为〔
A
〕。
A
40年
B
60年
C
50年
D
70年
16．〔
C
〕是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将其土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
A土地使用权的出让
B土地使用权的转让
C土地使用权划拨
Ｄ土地使用权赠与
17．对预测中低收入人群的住宅需求效果较好的市场需求预测方法是〔
A
〕
A
额定需求预测法
B有效需求预测法
C线性回归需求预测法
D假定需求预测法
18．实收房地产租金占方案房地产租金的百分比称为〔
D
〕
A租金收缴率
B
陈欠租金收缴率
C欠租户发生率
D租金收缴方案完成率
19．按房地产产权让渡方式，可以把房地产市场分类〔
D
〕。
A.居住物业市场、写字楼市场、零售商业物业市场、工业物业市场和土地市场
B.甲级写字楼市场、乙级写字楼市场、甲级商业物业市场和乙级商业物业市场
C.房地产白色市场、黑色市场、灰色市场
D.销售市场、租赁市场、抵押市场、典当市场和置换市场等
20．根据?中国人民银行关于标准住房金融业务的通知?〔银发［2001］195号〕，银行发放住房开发贷款的条件之一是：房地产开发企业自有资金应不低于开发工程总投资的〔
C
〕
A
20％
B25％
Ｃ30％
Ｄ35％
21．在开工前对工程内容尚不十分清楚的情况下，开发商适合采用〔
C
〕的合同形式。
A
单价合同
B
固定总价合同
C
本钱加酬金合同
D
分包合同
22．我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度，共分为5个资质等级。其中二级房地产开发企业的资质条件要求注册资金不低于〔
B
〕。
A
1000万元
B1500万元
Ｃ2000万元
Ｄ2500万元
23．土地使用权的出让方式有多种，其中〔
B
〕方式是一种有条件、有选择、有控制的市场竞争形式。既表达了国家对土地使用的方案指导，又充分发挥市场机制在土地使用权上的灵活调节功能，具有较大适应性。
A
协议出让
B招标出让
Ｃ
拍卖出让
Ｄ投标出让
24．?中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例?规定了各类土地的最高出让年限，其中教育、科技、文化、卫生、体育用地最高出让年限为（C)。
A
40年
B
60年
C
50年
D
70年
25．收回本年度以前拖欠租金额占本年度以前拖欠房地产租金额的百分比称为〔
B
〕
A
租金收缴方案完成率
B
陈欠租金收缴率
C欠租户发生率
D租金收缴率
26．某房地产今年的销售本钱为5000万元，存货平均余额为500万元，那么存货周转天数为〔
C
〕
A
B
Ｃ36
Ｄ37
二、多项选择题
1．从狭义的角度来看，房地产开发与房地产经营的区别主要表现为〔
ABCDE
〕
A
两者的主体不完全相同
B
在房地产工程市场运作过程中所处的阶段不同
C
两者对主体的资格要求不一样
D
两者所指向的行为对象不同
E
随着房地产市场的完善，两者的作用会发生根本性变化
2．影响房地产工程开发的环境包括〔
ABCDE
〕
A
经济环境
B
政治环境
C法律环境
D社会环境
E自然环境
3．房地产开发融资方案的选择一般采用比拟分析法，即对各个方案的〔
ABD
〕各指标用分级的方式进行比拟。
A
平安性
B
经济性
C适用性
D可行性
E可靠性
4．根据?中国人民银行关于标准住房金融业务的通知?，银行发放住房开发贷款的条件之一是：开发工程同时必须具备〔
BCDE
〕
A
国有土地规划许可证
B国有土地使用证
C
建设用地规划许可证
D建设工程规划许可证
E建设工程施工许可证
5．按计价方式的不同，房地产开发工程承包合同一般分为〔
ABC
〕
A总价合同
B单价合同
C本钱加酬金合同
D总承包合同
E分包合同
6．土地使用权的出让主要有以下哪几种方式〔
ABC
〕
A
协议出让
B招标出让
Ｃ
拍卖出让
Ｄ交换出让
7．房地产市场是典型的周期性市场，房地产市场阶段分为〔
BCDE
〕
A
波谷
B
平淡
C萧条
D复苏
E兴旺
8．房地产企业经营本钱按本钱与经营工作量关系可分为〔
AB
〕
A固定本钱
B变动本钱
Ｃ管理费用
Ｄ销售费用
E原材料本钱
9．征用农村集体所有的土地要发生哪些费用〔
ABCDEF
〕
A土地补偿费
B青苗补偿费
C地上附着物补偿费
D安置补助费
E新菜地开发建设基金
F耕地占用税
10．房地产开发工程实施控制的目标包括〔
ABC
〕
A本钱
B工程工期
C质量
D工程协调性
E技术先进性
14．城市土地使用权进行商品经营，具有重要意义，表现在〔
ABCDEF
〕
A.土地经营是房地产经营的主要内容，是房地产经营的根底
B.土地经营是提高我国土地利用效益的核心活动
C.土地经营是我国市场化改革的必不可少的一环
D.土地经营是城市第三产业健康开展的前提
E.土地经营是也是适应我国对外开放的一项必要的改革措施
F.土地经营是城市财政收入的重要来源
15．影响房地产工程开发的环境包括〔
ABCDE
〕
A
经济环境
B
政治环境
C法律环境
D社会环境E自然环境
16．房地产开发融资方案的选择可用比拟分析法，即对各个方案的〔
ABE
〕指标用分级的方式进行比拟。
A
平安性
B
经济性
C适用性
D可靠性
E可行性
17．房地产物业管理程序包括〔
ABC
〕
A早期介入B接管验收C楼宇入伙
D物业综合管理
E物业经营
18．根据?中国人民银行关于标准住房金融业务的通知?，银行发放住房开发贷款的条件之一是：开发工程同时必须具备〔
ABCD
〕
A
国有土地使用证
B
建设用地规划许可证
C
建设工程规划许可证
D
建设工程施工许可证
E
国有土地规划许可证
32．征用农村集体所有的土地要发生哪些费用〔
ABCDEF
〕
A土地补偿费
B青苗补偿费
C地上附着物补偿费
D安置补助费
E新菜地开发建设基金
F耕地占用税
33．房地产市场是典型的周期性市场，房地产市场阶段分为〔
ABCD
〕
A
平淡
B
萧条
C复苏
D兴旺
E波谷
34．一般来说，适用于房地产开发工程的组织结构有〔
DE
〕
A直线型组织结构B职能型组织结构C直线职能型
D矩阵型
E事业部制
35．按照房地产开发阶段进行划分，房地产开发可分为〔
DE
〕
A
单项开发
B
小区开发
C成片集中开发
D土地开发
E房屋建设
36．房地产开发工程所面临的经济环境主要包括〔
ABCDE
〕
A
宏观经济开展形势
B
市民收入水平
C贫富差异程度
D利率
E贷款条件
三、简答题
1．征地与拆迁的区别是什么？
征地与拆迁的区别是涉及的土地权属不同。
征地是征用农村集体所有的土地，首先需要改变土地所有制性质，变集体所有制性质为国家所有制，其次再改变土地的使用方式。
拆迁是国家按有关法定程序收回土地使用权或改变使用性质时，对土地上附着物和房屋原用户、住户进行的拆迁、安置、补偿。不需改变土地所有制性质。
2．房地产开发融资的主要形式有哪些？
房地产开发融资的主要形式有银行贷款融资；证券融资；房地产信托融资；房地产融资的其他方式，包括联建、参建融资、房地产典当融资、利用外资等形式。
3．房地产开发的整个流程分为哪些阶段？
房地产开发的整个流程分为十个阶段，分别为：开发商提出开发设想、可行性研究、申请工程用地、工程设计、征地及拆迁安置、筹措房地产开发资金、建设工程招标、施工、市场营销与筹划、物业管理。
4．土地使用权的出让有哪些方式？各有什么特点？
土地使用权的出让主要有三种方式：协议出让、招标出让和拍卖出让。
协议出让在一定程度上排斥了市场机制，是一种不兴旺的土地市场。
招标出让是一种有条件、有选择、有控制的市场竞争形式。
拍卖出让是竞争剧烈的方式。一般适用于经济条件好、交通便利、区位优异的地段。
5．房地产工程主要的定价方法有哪些？
房地产工程的定价方法主要有：本钱加成定价法、竞争价格定价法、加权点数定价法、顾客感受定价法。
6．房地产开发投资风险有哪些？
房地产开发投资风险主要包括：财务风险因素、购置力因素、利率风险、变现风险、社会风险和意外事故风险等。
7．房地产工程施工招标的形式有哪些？
在国际市场上，房地产工程施工招标方式主要有公开招标、邀请招标和议标3种。
我国?招标投标法?那么规定，招标方式只有两种，即公开招标和邀请招标。
8．物业管理公司有什么权利和义务？
物业管理公司的权利主要包括：根据有关法规，结合实际情况制定小区管理方法；依照物业管理合同和管理方法对住宅小区实施管理；依照物业管理合同和有关规定收取管理费用等。
物业管理公司的义务主要包括：履行物业管理合同，依法经营；接受管理委员会和住宅小区居民的监督；重大的管理措施应当提交管委会审议，并经管委会认可等。
9．从狭义的角度看，房地产开发与房地产经营有哪些区别？
房地产开发与房地产经营的区别包括：两者的主体不完全相同；在房地产工程市场运作过程中所处的阶段不同；两者对主体的资格要求不一样；两者所指向的行为对象不同；随着房地产市场的完善，两者的作用会发生根本性变化
10．常见的组织结构类型有哪些？其中，适合房地产工程的组织结构类型有哪些？
常见的组织结构类型有：直线型组织结构；职能型组织结构；直线职能型；矩阵型；事业部制。适合房地产工程的组织结构类型有矩阵型和事业部型。
四、名词解释
名词解释
答案
1．房地产开发
房地产开发：由特定的经济实体〔具有开发资质的房地产开发企业〕，对房地产工程进行投资、建设和管理，使之改变用途或使用性质，从而获得经济利益的过程。
2．土地开发
土地开发：土地开发也称七通一平，一平为平整土地。七通为通给水、排水、通热、通气、电力、电信和公路。
3．城市土地出让
城市土地出让：是指城市人民政府土地主管部门依法将城市土地的使用权出让给用地单位〔主要是房地产开发公司〕，供其有限期使用城市土地，用地单位必须向城市人民政府土地主管部门支付土地出让金〔一般也称为毛地价〕。
4．土地征用
土地征用：政府按照法律规定的程序和条件，将农村集体所有土地转变为国家所有的行为。
5．物业管理
物业管理：利用现代管理先进的维修养护技术，以经济手段管理物业〔包括建筑物及其附属设施和相关场地〕，为业主和承租人提供高效、优质、经济的效劳，使物业发挥最大的使用效益和经济效益
6．房地产经营
房地产经营：从广义上来讲，就是指一切从事房地产领域的经济活动获得经济效益的行为。从狭义上来讲，那么只是指房屋经营和城市土地经营这两种房地产领域的经营行为。
7．土地使用权转让
土地使用权转让：指经出让方式获得土地使用权的土地使用者，通过买卖、赠与或其他合法方式将土地使用权再转移的行为
8．建设用地规划许可证
建设用地规划许可证：由建设单位或个人提出建设用地申请，城市规划行政主管部门审查批准的建设用地位置、面积、界线的法律凭证。
9．建筑容积率
建筑容积率：指工程规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。
10．租金收缴率
租金收缴率：房地产租金已收租金额占应收金额的百分比。
五、论述题
论述题
答案
1、房地产开发资金筹措的渠道有哪些？如何通过发行股票来进行筹资？并简要谈谈中国的房地产证券化趋势。
答：房地产开发资金筹措的渠道主要有银行贷款融资、证券融资、房地产信托融资以及其他形式。
房地产股票是股份制房地产企业发放的股份入股凭证。房地产股票的发行有两种形式：募集式和发起式。募集式即向社会公开发行的，可以在证券市场上流通。发起式是不上市的股票，只在房地产股份企业内部发行的股票，一般采取记名股权的形式。
目前，中国的房地产证券化现状还处于不成熟阶段，还需要相当长的一段时期来开展，但是证券化的趋势是肯定的。
2、请论述物业管理市场的构成，并谈谈我国物业管理市场存在的主要问题及解决对策？
答：物业管理市场的构成主要包括三个方面：
市场客体：物业管理效劳，无形的市场主体：需求主体、供应主体
市场环境：各种交换赖以进行的社会制度
我国物业管理市场存在的主要问题：物业管理公司的行为不标准，管理不到位；业主委员会成立难；业主与物业管理者的地位倒置造成效劳关系扭曲等
我国物业管理市场解决对策：完善物业管理法规，标准物业管理市场；加快物业管理市场化进程，建立优胜劣汰的机制；理顺业主与物业公里公司的关系；实行扶优扶强政策，引导物业公司走规模经营的路子，创立自己的品牌等等对策
3、房地产开发工程建设的三大目标是什么，它们之间是什么关系，你是如何理解的？
答：房地产开发工程建设的三大目标分别是：工程建设投资〔本钱〕、进度〔或工期〕、质量。开发工程建设三大目标之间的关系既有对立的一面，也有统一的一面。
开发工程建设三大目标之间的对立关系：分别阐述质量与本钱、质量与工期、工期与本钱之间的对立关系。例如：如果工程建设的功能和质量要求高，就需要投入更多本钱。如果要加快进度，缩短工期，那么需要增加本钱，同时也可能会影响质量。
开发工程建设三大目标之间的统一关系：分别阐述质量与本钱、质量与工期、工期与本钱之间的统一关系。例如：加快进度、缩短工期虽然需要增加一定的投资，但是可以使整个开发工程建设提前投入使用，从而提早发挥投资效益，还能在一定程度上减少利息支出，减少本钱。如果施工质量好，可减少投入使用后的维修费用，也可以减少本钱。
4、房地产开发融资方案的内容包括什么，确定房地产开发融资方案的考虑因素有哪些，如何选择房地产开发融资方案？
答：房地产开发融资方案的内容包括：欲筹集资金的币种、数额；融资流量；资金来源构成；融资风险分析及风险管理措施，房地产开发企业资金投入和资金归还要求相适应的不同时间内筹集资金和归还资金的数量。融资本钱预算；融资方法和明确融资的权利责任关系。
确定房地产开发融资方案的考虑因素包括：合理的融资规模；正确选择房地产开发融资的渠道和方式，降低融资本钱；统筹考虑房地产开发的融资与投资；提高房地产开发资金的使用效益；按规定建立资本金制度；优化房地产开发的资金结构。
选择房地产开发融资方案：选择房地产开发融资方案的方法，一般采用比拟分析法。分别从各个可行的房地产开发融资方案的平安性、经济性和可行性用分级评价的方式进行比拟，即将平安性、经济性和可行性各指标按优劣顺序排列为ABCD四级，选择出平安性、经济性和可行性3项指标均令人满意的方案。
5、房地产开发工程土地使用权的取得方式有哪些？每种方式的含义是什么，有哪些特点？一般来说，国家机关、军事用地和公益事业用地通常采用哪种方式取得土地使用权，简单谈谈理由？
答：房地产开发工程土地使用权的取得主要有3种方式，即土地使用权出让、转让和划拨。
土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让的特点：土地所有权与使用权别离；有偿性；有期限性
土地使用权转让是指经出让方式获得土地使用权的土地使用者，通过买卖、赠与或其他合法方式将土地使用权再转移的行为。土地使用权转让只能在原土地使用权出让合同规定的权利义务范围内进行，权利人不得扩张其权利内容。
土地使用权划拨的含义：指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将其土地使用权无偿交付给土地使用者的行为。土地使用权划拨的特征：没有明确的期限；无须支付土地使用权出让金；不能随意转让、出租和抵押。
一般来说，国家机关、军事用地和公益事业用地通常采用土地使用权的划拨形式，因为国家机关、军事用地和公益事业用地是为了满足社会公众利益的需要，不以盈利为目的。从三种土地使用权取得的方式来看，划拨这种形式是比拟适合的。
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