万财集团物业服务检查管理办法(试运行)

第一篇：万财集团物业服务检查管理办法(试运行)

万财集团物业服务检查管理办法（试运行）

第一条

目的

为加强对物业小区服务质量的控制，明确规范物业服务质量检查的内容及注意事项，确保物业服务质量符合公司要求，保证物业服务水平稳步上升，特制定本物业服务检查管理办法。

第二条

适用范围

本规定适用于物业公司所有服务项目（特指交付物业管理的项目）。

第三条职责

一、物业公司：制定物业服务的各项标准、服务规范及相关管理规定，并严格遵照执行。同时，物业公司要成立物业服务自检考核小组，秉承公平、公正、负责的原则，认真开展日常物业服务检查、考核工作，每月不少于2次。

二、集团公司工作质量检查组：根据物业服务项目的具体标准、服务规范及相关管理规定，组织实施综合检查，并对检查情况进行总结、反馈及公布。

第四条检查方式

物业服务检查原则上每月不定期检查2次，内容涵盖物业服务的各个方面（如物业维修管理、客户服务管理、小区设备管理、小区绿化管理、小区环境卫生管理、小区治安保卫管理、社区文化建设、客户投诉处理、客户回访落实情况等等）。第五条 检查结果评定

一、对于所检查考核的结果均由工作质量检查小组进行评定。

二、对物业服务工作中单项问题的评定

（一）负面影响：观察整改项、一般不符合要求项、严重不符合要求项、严重不符合要求且不可逆转项。

（二）正面影响：表现突出激励项

三、评定标准：依据对服务质量的影响程度及服务项目的覆盖范围，参照《物业服务三级标准》。

（一）一个季度内观察整改项的验证未通过直接作为一个一般不符合要求项；一般不符合要求项验证未通过直接作为一个严重不符合要求项，以此类推。

（二）一个季度内同一个问题连续两次被评为一般不符合要求项，或出现严重不符合要求且不可逆转项，工作质量检查小组应向物业公司下发《服务质量整改通知单》（见附件3）。

第六条 检查结果的反馈及纠正

一、工作质量检查组有权根据实际情况要求物业公司在规定的期限内纠正检查中存在的问题，严重不符合要求且不可逆转项应填写《服务质量整改通知单》，提交纠正及预算措施，复检时予以验证。物业公司应安排专人负责跟踪《服务质量整改通知单》的提交情况，如未按规定时间提交，视同未整改。

二、物业公司若对检查评定结果有异议，需在收到《服务质量检查反馈表》（见附件2）后1个工作日内与工作质量检查小组进行沟通。

第七条 月度服务质量检查的综合评定

一、评定级别分为：优秀、合格、不合格、严重不合格。

二、评定标准为：

（一）优秀（符合以下条件）：A.一般不符合要求项2项及以下；B.无严重不符合要求项及严重不符合要求且不可逆转项。

（二）合格（符合以下条件）：A.一般不符合要求项6项及以下；B.无严重不符合要求项及严重不符合要求且不可逆转项。

（三）不合格（符合其中一项）：A.一般不符合要求项7-10项；B.严重不符合要求项1-3项；C.严重不符合要求且不可逆转项1项；D.同一项问题连续2次被评为一般不符合要求项；E.纠正及预防措施内容验证不被通过。

（四）严重不合格（符合其中一项）：A.一般不符合要求项10项以上；B.严重不符合要求项4项及以上；C.严重不符合要求且不可逆转项2项及以上。

第八条 检查结果的处理及奖惩

一、检查结果被评为观察整改项、一般不符合要求项、严重不符合要求项、严重不符合要求且不可逆转项，分别按0分、1分、3分、5分的分值扣分，若同一问题扣分达到5分仍不能通过整改验证的，按10分扣分。

二、检查评定为“优秀”，视具体情况集团公司给予奖励；检查评定为“不合格”，问题第一责任人扣除当月工资3%、组（班、队）长扣除当月工资2%、主任扣除当月工资1%的处罚；检查评定为“严重不合格”，视具体情况集团公司给予物业2000-8000元处罚；检查评定为“合格”，公司不奖不罚；集团公司将扣除的罚款用于奖励经检查评定为“优秀”的物业。

第九条 检查重点内容及相关事项

一、基础管理方面

（一）物业公司建立健全物业服务各项管理制度、服务标准，各岗位工作标准、服务规范，制定具体的落实措施和考核办法，并予以实施。

（二）物业公司的专业技术人员持证上岗，员工着装整齐，佩戴明显标志，工作规范，作风严谨。

（三）客户信息资料齐全，分类专业、档案规范、管理完善，责任人明确，保密制度健全并严格执行，有严格的档案管理查询制度。

二、房屋管理及维修养护方面

（一）主出入口设有小区平面示意图，主要路口、组团及幢、单元（门）、户门标号标志明显，楼层有消防疏散标识。

（二）无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象。

（三）房屋外观完好、整洁，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹。

（四）小区宣传牌、宣传栏、LED按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损。

（五）楼宇内楼梯、走道、扶手、天花板、吊顶等无破损；共用部位门窗、灯具、开关等功能良好。

（六）楼宇零修及时率达到98%以上，零修合格率达100%，并建立回访制度和做好回访记录。

（七）制定房屋维修管理制度，明确房屋维修时限（周期）标准，并严格遵照执行。若因特殊原因不能按规定时限完成维修，要有处理措施并对业主做出合理解释，做出限时承诺，维修时限以给业主承诺的工作日为准。

三、共用设施设备管理方面

（一）共用配套设施完好率达90%以上。

（二）建立健全共用设施设备管理及维护制度，共用设施设备运行、使用及维护按规定要求有记录，无事故隐患，专业技术人员和维护人员严格遵守操作规程与保养规范。

（三）排水、排污管道通畅，无堵塞外溢现象。

（四）保持小区道路通畅，路面平整；井盖无缺损、无丢失，路面、井盖不影响车辆和行人通行。

（五）制定供电系统管理措施并严格执行，记录完整；配电室管理符合规定，路灯、楼道灯等公共照明设备完好率达90%以上。

（六）电梯按规定或约定时间运行，每日监督电梯运行状况，确保电梯及安全设施完好、齐全，无安全事故；电梯轿厢、井道保持清洁；电梯机房通风、照明良好；制定电梯故障紧急救援方案和操作程序，组织演练。

（七）供水设备运行正常，设施完好、无渗漏、无污染。

四、安全保卫、消防、车辆管理方面

（一）实行封闭式管理，危及住户人身安全处有明显标识和具体的防范措施。

（二）小区实行24小时保安值班及巡逻制度，并有巡逻记录台账；安保人员有明显标志、工作规范、作风严谨。

（三）消防设备设施完好无损，运行正常，可随时启用；消防通道畅通，制订消防应急方案，并定期进行消防演练。

（四）有较为完善的车辆管理制度，按规定位置停放，管理有序，无乱停乱放现象。

（五）结合物业项目特点，制定突发事件应急防范措施，并确保严格遵守和认真落实。

五、环境卫生管理

（一）小区实行标准化清扫保洁，垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀（详见物业《日常消毒记录表》）。

（二）小区内道路等共用场地不得有纸屑、烟头等废弃物。

（三）房屋共用部位保持清洁，无乱贴乱画，无擅自占用和堆放杂物现象：公共楼梯、扶栏、走道、天台、公共玻璃窗等保持洁净。

（四）商业网点管理有序，无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象。

（五）排放油烟、噪音等符合国家环保标准，外墙无污染。

（六）小区内环卫设施完备，设有垃圾箱、果皮箱等保洁设备。

（七）不得违反规定饲养家禽、家畜。

（八）及时清扫路面积雪。

六、小区绿化管理

（一）绿地无改变使用用途和随意破坏、践踏、占用现象。

（二）园林绿化与小区整体环境相协调、美观，小区花草树木长势良好，符合季节气候特点。

A.草坪：成活率在95%以上，生长茂盛，无病虫害；绿地整洁，无堆物堆料、搭棚、侵占等现象；定期实施淋水、施肥、修剪和灭虫。

B.园林树木：长势强，整形修剪表面平整，棱角线条统一划齐，无死株和干枯枝。

C.花坛：花卉长势良好，体现花坛设计要求，造型优美，无枯枝、无病叶。

D.人工水系、喷水池：池底清澈见底，水面无杂物、池底无沉淀物、池边无污迹。

（三）绿地无明显纸屑、烟头、石块、塑料瓶等杂物。

（四）建立小区绿地管理及养护措施，并予以实施。

七、客户服务管理

（一）建立健全客户24小时服务制度，设立服务电话、微信群，保障业主和使用人报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等问题及时有效解决。建立健全客户回访管理制度，并严格按制度执行，且有详细的客户回访记录。

（二）建立客户投诉管理制度并严格执行，做到客户投诉处理率达到100%，投诉处理客户满意度达98%以上，并建立客户投诉处理台账。

（三）客户投诉回访率达到100%，客户意见、建议（含有效投诉和抱怨）及回访记录要保存完好。

（四）建立有完善的客户应急事件服务机制。

（五）建立健全物业各项服务员工服务规范，在岗当班员工要有良好的精神面貌（包括仪容仪表、言行举止、礼节礼貌等）。

八、小区文化建设

（一）按计划开展有意义、健康向上的社区文化活动，记录完整、真实。

（二）按计划开展社区文化宣传，记录完整、真实。

（三）社区娱乐设施完好，使用功能正常。

（四）有社区文明公约，业主能自觉遵守物业的各项管理公约。

第十条 监督机构

一、针对物业服务，集团公司设立运营管理部为监督机构，受理客户对物业公司各项服务情况的投诉，随机抽查物业对客户的回访情况、投诉处理情况、房屋维修情况及服务态度，并做好记录台账，发现重要问题及时向检查小组反应。

二、监督服务热线： 第十一条 附则

本规定由集团公司检查组制定、修改、解释。

第二篇：物业服务管理办法

营口市物业管理实施细则

辽宁省营口市人民政府

关于印发营口市物业管理实施细则的通知

各市（县）、区人民政府，市政府各部门、各派出机构、各直属单位：

《营口市物业管理实施细则》业经第十四届市政府第41次常务会议讨论通过，现予印发，请认真贯彻执行。

二〇一一年二月十二日

营口市物业管理实施细则

第一章 总则

第一条 为进一步规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《辽宁省物业管理条例》等有关法律、法规，结合本市实际，制定本细则。

第二条 本细则适用于我市行政区域内业主通过选聘物业服务企业的方式进行物业管理的活动。本细则所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

第三条 市住房城乡建设委负责全市物业管理活动的监督管理工作，市物业管理处受其委托负责拟定全市物业管理规范性文件，物业企业资质管理，市辖区住宅专项维修资金的管理，指导、协调市（县）区物业行政主管部门及相关单位开展物业管理工作。

市（县）区物业行政主管部门负责辖区内物业管理活动的日常监管，住宅专项维修资金的管理，物业服务企业三级资质的初审，前期物业招投标，物业退出、承接工作的监督、指导，物业纠纷调处。

街道办事处（乡镇人民政府）负责组织、指导本辖区内业主大会成立和业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，物业纠纷调处。

公用事业、财政、民政、公安、工商、物价、环保、城管综合执法等行政管理部门，按照各自职责负责物业管理区域内相关的行政管理和服务工作，建立违法行为投诉登记制度，对违法行为及时做出处理，并在物业管理区域内公布负责人姓名和联系方式。

第四条 市物业管理协会应当加强行业指导和行业自律，规范行业经营行为，提高物业服务企业服务质量和服务水平，促进行业健康发展。第二章 业主、业主大会及业主委员会

第五条 房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中享有法律、法规规定的权利，履行法律、法规规定的义务。

第六条 物业管理区域划分应遵循相对集中、便于管理的原则，充分考虑建筑物规模、配套设施设备、小区建设等因素予以确定。

物业所在地市（县）区物业行政主管部门在征求街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会、房地产开发主管部门等单位的意见后进行物业管理区域划分登记，并告知开发建设单位，同时向市物业行政主管部门备案。开发建设单位应当将划定的物业管理区域向物业买受人明示。

第七条 一个物业管理区域的全体业主组成一个业主大会。

物业管理区域内，已交付专有部分面积达到总建筑面积50%（含50%）以上时，建设单位应当在30日内书面报告物业所在地的市（县）区物业行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府），同时报送下列资料：

（一）物业管理区域划分意见书；

（二）建筑物面积清册、业主名册；

（三）建筑规划总平面图；

（四）交付使用共用设施设备证明；

（五）物业服务用房配备证明；

（六）筹备首次业主大会会议所需的其他资料。

第八条 符合成立业主大会条件，并有下列情形之一的，街道办事处（乡镇人民政府）应当在30日内指导成立业主大会筹备组：

（一）开发建设单位申请；

（二）物业行政主管部门指定；

（三）业主申请。

筹备组负责召集首次业主大会会议。筹备组由街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会、开发建设单位和业主代表组成，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的三分之二。筹备组组长由街道办事处（乡镇人民政府）指定代表担任。筹备组成员名单确定后，应当在物业管理区域内显著位置公示，征求业主意见。

第九条 业主大会筹备组应当在组成之日起30日内，召开业主大会会议，制定业主大会议事规则和管理规约，选举产生业主委员会。

开发建设单位承担筹备及召开首次业主大会会议所需费用。

第十条 业主大会决定以下有关共有和共同管理权利的重大事项：

（一）制定或者修改管理规约、业主大会议事规则；

（二）选举或者更换业主委员会委员；

（三）确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案；

（四）选聘、解聘物业服务企业或者不再接受物业服务企业事实服务；

（五）筹集和使用专项 维修资金；

（六）改建、重建建筑物及附属设施；

（七）申请分立或者合并物业管理区域；

（八）利用共用部分从事经营性活动；

（九）决定物业管理区域内的其他重大物业管理事项。

决定第（五）、（六）项事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定第（七）项事项，应当分别经原物业管理区域内以及拟分立或者合并后物业管理区域内专有部分占建筑总 面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定其他事项，应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第十一条 业主可以以幢、单元、楼层为单位，共同决定本单位范围内的物业管理事项，事项范围和决定程序由业主大会议事规则规定或者物业管理区域内全体业主共同决定。

第十二条 业主大会选举产生业主委员会。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持以下材料向物业所在地市（县）区物业行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）办理备案手续：

（一）筹备组出具的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告；

（二）业主大会决议；

（三）管理规约、业主大会议事规则；

（四）业主委员会委员名单。

第十三条 业主委员会任期内，备案内容发生变更的，业主委员会应当在变更之日起30日内将变更内容书面报告备案部门。

业主委员会完成备案手续后，可持备案证明向公安机关申请刻制业主委员会印章。

第十四条 业主委员会委员实行任期制，委员任期、议事方式、表决程序、资格终止等事项由业主大会议事规则规定。有下列情形之一的，委员资格自动终止：

（一）任职期限届满的；

（二）不再具备业主身份的；

（三）限制民事行为能力或者无民事行为能力的；

（四）被依法追究刑事责任，无法履行委员职责的；

（五）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；

（六）业主大会议事规则规定的其他情形。

业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将所保管的档案资料、印章及其他应当移交的财物，移交给业主委员会；拒不移交印章、相关财物和档案资料的，街道办事处(乡镇人民政府)应当责令其移交，物业所在地公安机关应当予以协助。

第十五条 未选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足委员总数二分之一的，新一届业主委员会产生之前，由物业所在地社区居民委员会代行业主委员会职责。

第十六条 实行物业管理联席会议制度。联席会议由街道办事处或者乡镇人民政府负责组织召集，由市（县）区物业行政主管部门、社区居民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或业主代表组成。

物业管理联席会议主要协调解决下列事项：

（一）业主委员会不依法履行职责；

（二）业主委员会换届过程中出现的违规问题；

（三）履行物业服务合同中出现的重大问题；

（四）提前终止物业服务合同；

（五）物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题；

（六）需要协调解决的其他物业管理问题。第三章 前期物业管理

第十七条 开发建设单位和选聘物业服务企业的单位应当以招标的方式选聘 物业服务企业进行前期物业管理。市、市（县）区物业行政主管部门应组织成立物业招投标领导小组，负责规范物业管理招投标活动。

开发建设单位与业主签订的购房合同应当包含前期物业服务合同约定的内容，明示收费标准和服务标准。

第十八条 多层住宅总建筑面积少于2万平方米，单栋高层住宅总建筑面积少于1万平方米，多层高层混合住宅总建筑面积少于2万平方米或投标人少于3人的新建物业项目，经市（县）区物业行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。

经济适用房、动迁安置房、廉租房的物业管理由市（县）区政府指定部门负责。

第十九条 开发建设单位在办理物业交接验收手续时，应当向前期物业服务企业移交下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（四）建设单位与专业经营单位办理的设施设备产权移交资料；

（五）业主名册；

（六）物业管理必需的其他资料。

资料、配套设施不完备，共用部位、共用设施设备出现质量和使用功能问题的，前期物业服务企业应当书面告知开发建设单位。开发建设单位接到书面报告后，应当立即进行整改；不能立即整改的，应当制定整改方案。开发建设单位应当在依法向前期物业服务企业移交物业管理资料后3日内，持移交协议和资料明细到所在地市（县）区物业行政主管部门备案。

第二十条 物业管理区域内的各类配套建筑与设施设备，应当严格按照国家和省有关住宅小区规划、设计规范和工程标准进行建设。规划建设行政主管部门在核发规划许可证时，应当对物业管理区域内公共服务配套设施规划设计予以审查，确保公共服务配套设施符合设计标准。物业管理区域内的公共服务配套设施应当依法办理权属登记手续，不得擅自改变用途。

第二十一条 物业管理区域内至用户终端的供水、供电、供气、供热、有线电视、宽带数据传输等专业公共服务配套设施应依法委托具有设计、施工、监理资质的单位进行设计、建设、监理，与主体工程同时设计、同时施工、同时验收，并出具验收报告。

第二十二条 物业管理用房应按照建筑面积不少于建设工程项目总建筑面积的3‰配置，且最低不得少于80平方米。开发建设单位应当自物业竣工验收合格之日起三十日内将物业管理用房无偿移交给物业服务企业使用，并接受所在地的街道办事处（乡镇人民政府）的监督。业主委员会的办公用房从物业管理用房 中调剂, 建筑面积最低不得少于15平方米。开发建设单位在申请办理房屋所有权初始登记时，应当将物业管理用房一并申请登记，房屋权属登记部门应当在房屋权属登记簿上予以记载。

第二十三条 按照规划在住宅小区内配套建设的会所、幼儿园、停放汽车或自行车的车库（包括专用车库和共用车库内的车位）的产权归属，由开发建设单位与物业买受人在商品房买卖合同中约定。约定属于开发建设单位所有的，开发建设单位应当提供产权归其所有的证明文件，并可以附赠、出售或者出租给业主。

车库、车位在优先满足业主停车需要的前提下，可以临时租赁给物业管理区域外的单位或个人。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于全体业主共有，建设单位不得销售。

第二十四条 前期物业管理期间，物业服务企业购买物业共用部位、共用设施设备保险和公众责任险保险的，应当将相关情况在物业管理区域内显著位置公示，接受有关行政管理部门和业主监督。业主大会成立后，物业服务企业是否购买物业共用部位、共用设施设备保险和公众责任险保险，由业主大会决定。第四章 物业管理服务

第二十五条 住宅类物业收费实行政府指导价，非住宅类物业收费实行市场调节价。物业服务收费实行政府指导价的，市、市（县）区价格主管部门应当会同同级物业行政主管部门，根据物业服务等级标准等因素，制定本行政区域与物业服务等级标准相对应的基准价及其浮动幅度，并向社会公布。

物业收费标准由业主与物业服务企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。

第二十六条 物业服务费可以采取包干制或酬金制等形式。实行包干制收费的物业服务企业不得以物业服务费收缴率低等理由减少服务内容或者降低物业服务标准。业主不得以物业空置、存在开发遗留问题或者无需接受相关服务等理由拒付物业服务费。

物业服务企业应当在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准和收费项目、收费标准、物业服务费收支情况进行公示。

第二十七条 物业服务费自业主入住之日起开始交纳。已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费由开发建设单位交纳。

前款所称入住是指物业买受人收到书面入住通知并办理完结相应手续。入住人收到入住通知后在规定期限内不办理相应手续的，视为入住。

第二十八条 物业服务企业应当依据物业管理服务合同提供服务，管理房屋共用部位、共用设施设备，达到使用方便、安全、环境整洁、绿化达标、公共秩序良好。

第二十九条 实行物业服务合同履约保证金制度。物业服务企业与业主委员会签订物业服务合同时，应将1年物业服务费总额的10%（按合同约定的物业服务费标准计算）作为物业服务合同履约保证金，预存在业主委员会的账户上。前期物业服务合同履约保证金在业主委员会成立之前，由市（县）区物业行政主管部门代管。物业服务企业不交纳物业履约金的，业主委员会可不与其签订物业服务合同。

物业服务合同履约保证金的使用、管理办法由市物业行政主管部门另行规定。

第三十条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同，物业服务合同期限一般不少于2年。物业服务合同期满前，物业服务企业和业主委员会无正当理由不得单方提前解除合同。

第三十一条 物业服务合同对物业服务企业和全体业主均具有约束力。物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起15日内，将物业服务合同副本报物业所在地的市（县）区物业行政主管部门备案。

第三十二条 物业服务合同期满不再续约或者提前解除合同的，应当在市（县）区物业行政主管部门的指导下，按照下列规定做好交接工作：

（一）在合同期满3个月前提出不再续约或提前解除合同的一方应当将不再续约、解约原因、退出时间以书面形式告知另一方，就退出事宜进行协商，以书面形式在物业管理区域内公告15天，并书面告知物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）和社区居民委员会，同时报送所在市（县）区物业行政主管部门备案，填写《物业服务企业退出项目管理情况登记表》；

（二）在新的物业服务企业进入之前，原物业服务企业应当继续按照合同约定做好物业服务，业主应当按时交纳物业服务费至合同终止日或经双方确定的实际服务终止日；

（三）在解除合同1个月前，物业服务企业应当公布物业服务费的收支状况，并将预收的费用退还给业主；

（四）物业服务企业应当在合同终止之日起10日内，按照规定，与业主委员会办理移交事宜，未成立业主委员会的，在市（县）区物业行政主管部门的监督指导下，可暂时向社区居民委员会办理移交事宜，新物业企业接管后，移交给新的物业服务企业；

（五）市（县）区物业行政主管部门应当积极协助业主委员会选聘新物业服务企业，并主动提供相关信息，协助其做好选聘企业工作，指导业主委员会与新的物业企业签订《物业管理服务合同》；

（六）发生物业服务企业非正常退出情况时，市（县）区物业行政主管部门应当对物业管理区域内的环境卫生和垃圾收集实施管理，直至业主大会选聘新的物业服务企业。

第三十三条 车辆在物业管理区域内共用部位的停放、收费和管理等事项，由业主大会决定。业主大会决定对车辆停放收费的，由业主大会与物业服务企业协商确定收费标准。车主对车辆有保管要求的，由车主和物业服务企业另行签订保管合同。

公安机关要指导业主大会和物业服务企业在不影响行人和车辆通行，不影响消防安全的前提下，在物业管理区域内划定停车泊位。物业管理区域内无法提供足够停车泊位的，业主委员会或者物业服务企业可以向市城管综合执法部门和公安机关申请，在物业管理区域周边三、四级道路或者空地设立临时、夜间机动车停车场。

第三十四条 物业服务企业在物业管理区域内对小区进行服务、用于办公用水享受民用价格。

第三十五条 市（县）区物业行政主管部门应当建立物业投诉受理制度，对业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉，应当依法及时调查、处理，并将调查或者处理结果及时回复投诉人；属于其他行政管理部门职责的，应当及时移交有关行政管理部门处理，并告知投诉人。

第三十六条 建立物业服务企业信用信息管理制度。市物业行政主管部门负 责对全市物业服务企业信用信息的管理。市（县）区物业行政主管部门负责本辖区内物业服务企业的诚信考核、监管工作。

外埠物业服务企业进入本市从事物业服务活动，应当向市物业行政主管部门办理登记备案。

第五章 物业的使用与维护

第三十七条 业主、物业使用人自用部位、自用设施设备，物业管理范围内房屋共用部位、共用设施设备，公用专业部门管理范围内共用设施设备的界定：

（一）业主、物业使用人自用部位、自用设施设备

1．自用部位：户门以内门窗、非承重墙、内墙面、地面、顶棚、阳台及业主独立使用的露台等；

2．自用设施设备：户门以内自用的除上水立杠之外的供水管线、阀门（含“三通”）、下水管线器材、卫生洁具、暖气管片、地热管线器材、有线电视终端盒到室内线路部分等。

（二）物业管理范围内房屋共用部位、共用设施设备

1．房屋共用部位：指一栋住宅楼中业主、物业使用人共有的房屋承重结构（基础、内外承重墙体、梁、板、柱）、屋顶、楼梯间、走廊通道、专用房间、外墙面、屋面防水等。

2．共用设施：住宅区内业主、物业使用人共用的非市政道路、路灯、绿化、建筑小品、化粪池、非市政排水管线、窨井、非营利性的休闲广场和健身器械等。

3．共用设备：住宅楼内业主、物业使用人共用的下水管线、落水管、电梯、避雷装置；非业主、物业使用人自行安装的住宅入口防盗门及住宅区内电子监控系统、电控门、消防器具、垃圾桶（箱）等。

（三）公用专业部门管理范围内共用设施设备的维护与管理

1．住宅楼除业主自用供水管线之外的供水管线、泵房等供水设施设备自住宅区综合验收合格之日起，由供水单位负责维修、更新、改造。

2．住宅楼内共用供暖管线、截门及外网供暖管线、热力小室、换热站、锅炉房等由供暖单位负责维修、更新、改造。

3．气嘴前的煤气线路（含气嘴）、计量表具等由供气单位负责维修、更新、改造。

第三十八条 住宅小区内禁止下列行为：

（一）擅自拆改房屋承重结构；

（二）擅自改变物业规划用途；

（三）在建筑物、构筑物上违章搭建、涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品；

（四）侵占、损坏公共场地、共用部位、共用设施设备；

（五）堆放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品，排放有毒、有害物质或者超过规定标准的噪音；

（六）违反规定从事妨碍业主正常生活的经营活动；

（七）实施危害公共利益和侵害他人合法权益的活动；

（八）违反规定饲养家禽、宠物；

（九）违反规定摆摊设点，占道经营；

（十）违反规定倾倒垃圾、污水和抛掷杂物；

（十一）占用消防通道、挤占消防设施；

（十二）在供水、供气、供热设施的地面及地下修建构筑物、挖坑、掘土、打桩、爆破作业、堆放垃圾杂物等；

（十三）占用电力线路走廊和公共配电间；

（十四）法律、法规、业主管理规约禁止的其他行为。

发生上述行为时，业主有权投诉举报，业主委员会、物业服务企业应当及时劝阻、制止，督促改正，同时向所在地市（县）区有关行政管理部门报告。有关行政管理部门接到业主委员会、物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

第三十九条 业主或者物业使用人封闭阳台以及安装空调外机、太阳能热水器、防盗网、遮阳罩等设施，应当遵守管理规约和物业管理的有关规定，保持物业的整洁、美观。施工中相邻关系人应当提供方便，给相邻关系人造成损失的，责任人应当给予补偿。利用屋面安装太阳能热水器等设施，不得破坏屋面、影响建筑防水功能和房屋安全。多层住宅，小高层（12层以下）住宅安装太阳能需规划设计，预留埋点、管线通道、排列有序，无碍城市观瞻。

第四十条 房屋装修人在房屋装饰装修开工前，应当告知相邻业主，并到物业服务企业进行登记；按照规定需要报有关部门批准的，应当依法办理批准手续。物业服务企业应当与装修人签订房屋装饰装修管理协议，并将装饰装修活动中的禁止行为和注意事项告知房屋装修人。物业服务企业应当为房屋装修人的装饰装修活动提供服务或者按照规划设计要求给予指导，不得有垄断装修市场和乱收费行为。

房屋装修人在住宅室内装饰装修过程中违反有关规定的，开发建设单位、物业服务企业发现时应予以制止，对不听劝阻的，应及时上报市（县）区综合执法部门，任何开发建设单位、物业服务企业均无权对相关业主进行处罚。

第四十一条 开发建设单位交纳的房地产开发项目资本金按开发项目建筑面积每平方米10元的标准预留建筑质量保证金。因开发建设单位责任造成的物业维修，如开发建设单位不履行维修责任，由物业服务企业、业主委员会联合申请，经市（县）区物业行政主管部门审查同意后组织维修，维修费用从建筑质量保证金中扣除。

物业保修期过后，经市（县）区物业行政主管部门查验共用设施设备无质量问题的，建筑质量保证金予以退还。

第四十二条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，在办理物业交付手续前，应当将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。开发建设单位、回迁安置部门在办理小区业主入户手续时，应告知业主及时交存住宅专项维修资金。未交纳维修资金的，开发建设单位、回迁安置部门不得办理房屋入户手续。

第四十三条 专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金的使用情况应当定期向业主公布。

第四十四条 未建立专项维修资金或专项维修资金不足的，发生维修费用时，由维修所涉及的业主按照各自建筑面积比例承担。

第四十五条 发生下列危及房屋使用安全的紧急情况，需要立即对共用部分进行维修、更新、改造的，按照有关规定使用专项维修资金：

（一）电梯故障危及人身安全的；

（二）楼体单侧外立面五分之一以上已经脱落或有脱落危险的；

（三）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安 全的；

（四）消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修、更新、改造的。

应急使用专项维修资金的具体办法由市物业行政主管部门会同相关部门制定。

第四十六条 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护责任。专业经营设施设备的维护、保养等费用，不得从专项维修资金中列支。人为造成的维修责任，由责任人承担。

各级人民政府和有关主管部门应当加强对专业经营单位的监督管理，督促专业经营单位履行投资、建设和维护管理义务。

第四十七条 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应事先通知业主委员会、物业服务企业，事后应当及时恢复原状，业主委员会、物业企业应当积极支持配合。

第四十八条 物业服务企业经营归业主所有的共用部位、共用设施设备用于广告、房屋租赁、会所经营、商业促销等活动，应当符合有关法律规定并征得相关业主、业主大会的同意后，按照规定办理有关手续，并向业主公布收益情况。扣除管理成本后的经营收益，归业主所有，由业主大会决定其用途。

利用部分业主共用部位、共用设施设备所得的经营收益，归该部分业主所有；利用全体业主共用部位、共用设施设备所得的经营收益，归全体业主共有。第六章 旧住宅小区管理

第四十九条 旧住宅小区是指1998年以前开发建设或房屋及附属设施设备规划、建设标准低，使用时间较长，不能达到应有的使用功能和满足业主居住、日常生活需要的住宅区。

市和市（县）区物业行政主管部门负责制定全市旧住宅小区综合改造和管理的中长期规划及计划，对配套设施设备不全和设施设备严重损坏的住宅小区，有计划地实施综合改造，所需资金由各级财政承担。各市（县）区城建行政管理部门负责组织实施。

第五十条 旧住宅小区实施综合改造前，应由辖区街道办事处（乡镇人民政府）组织召开业主大会，落实改造管理方案，签订管理规约。

第五十一条 建立旧住宅小区管理长效机制。凡未实施专业化物业管理的旧住宅小区，按照属地管理的原则，强化基层管理职能，构建以市（县）区政府为主导，街道办事处组织实施，物业管理部门指导，专业化服务与社区自治相结合的管理模式。

基础设施不健全，低收入人群集中的旧住宅小区，应以确保小区的环境卫生和生活秩序为基本内容，实行以社区服务中心为管理主体，低收费的基本服务。

第五十二条 各级政府应指导、扶持社区居委会的物业管理工作。劳动保障部门应结合实施扩大再就业工程和完善社会保障体系工程，给予优惠政策；各相关专业设施管理部门要按照责任分工，做好旧小区内的供电、供水、供暖、供气、通讯等基础设施的管理与服务。第七章 法律责任

第五十三条 业主大会、业主委员会做出的决定违反法律法规的，物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全 体业主。

第五十四条 开发建设单位违反规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府物业行政主管部门予以处罚；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任：

（一）未按照规定配套建设物业管理用房的，责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款；

（二）不移交有关资料的，责令限期改正；逾期未改正的，予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款；

（三）擅自处分依法属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，处5万元以上20万元以下的罚款。

第五十五条 物业服务企业违反规定，有下列行为之一的，由县级以上人民政府物业行政主管部门予以处罚；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任：

（一）不移交有关资料的，责令限期改正；逾期未改正的，予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。

（二）将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

（三）擅自改变物业管理用房用途的，责令限期改正，给予警告，处1万元以上10万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

（四）超越资质等级承接物业服务业务的，没收违法所得，并处以5万元以上20万元以下的罚款。

（五）未取得资质证书从事物业管理的，没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款。

（六）以欺骗手段取得资质证书的，没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

（七）聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，责令停止违法行为，处5万元以上20万元以下的罚款。

第五十六条 违反规定挪用住宅专项维修资金的，由县级以上人民政府物业行政主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款；物业服务企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

第五十七条 违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法向人民法院起诉。第八章 附则

第五十八条 办公楼、商场、医院等非住宅物业的管理，参照本细则执行。

第五十九条 本细则自发布之日起施行。营口市人民政府于2004年12月21日发布的《营口市城市住宅区物业管理实施细则》（营政发〔2004〕33号）同时废止。

第三篇：集团物业出租管理办法

集团物业出租管理办法

第一章 总则

第一条 为加强集团及下属各单位物业出租管理，规范物业出租行为，防止国有资产流失，根据《中华人民共和国企业国有资产法》、《企业国有资产交易监督管理办法》、《广州市人民政府办公厅关于规范我市国有企业物业出租管理的指导意见》、《广州市国资委监管企业资产评估管理办法（试行）》等法律、法规和政策的有关规定，结合集团实际，特制定本办法。

第二条本办法适用于集团及下属各级国有全资、国有控股、国有实际控制企业和事业单位（下称“各单位”）自有产权以及通过委托管理、对外承租等方式取得使用权并经业主同意转租的物业。

第三条本办法所称物业是指企业房产（含地下建筑物）、土地及其附着物。

第四条 本办法所称物业出租，是指企业作为出租人，将本企业拥有的物业部分或者全部租赁给自然人、法人或者其他组织（下称“承租人”）使用，并由承租人支付租金的行为。但不包括以下事项：

（一）属于集团主业经营及配套设施服务，且经过市场化定价的常态业务，或已取得政府管理定价的业务，如住宿服务、展览服务、仓储保管服务、停车经营服务、充电桩服务等。

（二）用于分配给本单位职工租住的存量住宅。

第五条 本办法所称的公开招租方式是指企业通过符合资质要求的产权交易机构或根据物业实际自行采取网络竞价、现场竞价、专家评审、招投标等有利于公平竞争的交易方式。

第六条 各单位应坚持公开、公正、公平的原则；坚持政府引导与市场运作相结合的原则；坚持经济效益与社会效益相结合的原则；坚持物业价值市场化原则，充分发挥物业价值，以物业租赁支持主业发展。第七条各单位物业出租涉及改建、扩建、城市更新改造的，过程中应与市发展改革、住房和城乡建设、国土规划、城市更新、消防、环保和安全监督等政府职能部门加强沟通，并按规定报有关部门审批或核准。

第八条各单位应严格按照审批权限，规范物业出租决策程序和行为，遵循的程序有：科学、充分地开展可行性研究；广泛听取单位法律顾问或法律中介机构的意见和建议；必要时可组织召开论证会，并出具有专家个人签名的评审意见；严格按照企业内部决策程序审议通过，严禁个人擅自决定或改变集体决策意见。

第九条各单位出租物业单次出租期限原则上不超过6年，如符合本办法第六条规定，同时满足政府产业引导、扶持政策或其他扶持原因的，可以延长租赁期限，但单次出租期限最长应不超过12年。

第十条物业出租应进行可行性论证，并制定合理的出租方案，出租方案应包括以下内容：

（一）出租物业的基本情况：主要包括四至范围、面积、权属、城市区域规划、消防安全、涉及的债权债务、原单位经营情况等。

（二）可行性分析：主要包括出租目的、战略符合性说明、出租效益测算、同地段租金水平、市场分析、风险评估等。

（三）前期招租宣传推广情况：各单位应至少在物业租赁期满（或物业公开招租）3个月前开展物业出租招租推广工作，可通过现场张贴招租预告，平面媒体、报纸、报刊、宣传册等媒介投放广告，官方微博、微信、网站等公布（预）公告，并做好招租信息反馈资料收集，建立潜在意向客户台账，作为招租文件编制和决策参考依据。

（四）出租条件：主要包括租赁期限、租金标准及出租用途、承租条件、招租底价及底价拟订依据、招租方式、租金调整等。

（五）招租文件：主要包括招租公告（稿）、招租文件、合同文本（稿）、单位法律顾问意见书等。

第十一条有下列的情形之一的物业不得出租

（一）物业权属存在纠纷的

（二）司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制物业权利的

（三）共有物业未取得其他共有人同意的

（四）不符合安全标准的

（五）已抵押的物业，未经抵押权人同意的

（六）法律法规规定不得出租的物业其他情形

（七）集团认为不得出租的

第二章 审批权限及流程

第十二条物业出租审批权限分为国资监管机构审批或备案、集团审批或备案、各单位自行审批三级。

（一）需报市国资监管机构审批或备案的范围及流程。权限范围： 1.权属登记为工业、仓储类的物业单次出租期限超过6年的租赁合同应报市国资监管机构审批。

2.权属登记为非工业、非仓储类的物业单次出租期限超过6年的租赁合同应报市国资监管机构备案。

审批流程：

1.项目单位按要求组织完成物业出租项目可行性分析、制定出租方案、完成资产评估等，并由本单位董事会审定后上报集团申请立项。

2.集团职能部室审核并提请董事会审定后上报市国资监管机构审批，并纳入集团“三重一大”管理范围。属市国资监管机构备案范围的，集团审定后批复项目单位开展招租，并在租赁合同生效10个工作日内报市国资监管机构备案。

3.市国资委监管机构审批或备案。

4.项目单位按照上级批复意见开展物业出租工作。

（二）需报集团审批或备案的范围及流程。权限范围：

1.符合需上报市国资监管机构审批或备案的物业出租项目。2.单次出租物业达到有以下情形之一的：

（1）位于广州市四区（越秀区、海珠区、荔湾区、天河区）内的房产（含地下建筑物）超过500平方米或土地超过1000平方米的；

（2）位于上述四区以外及其他区域的房产（含地下建筑物）超过1000平方米或土地超过2000平方米的。

3.涉及城市更新改造的（如“三规合一”、“三旧”改造），或已列入集团重点开发建设计划的物业对外出租。

4.集团下属全资国有企业（事业）之间以自行协商方式确定的物业出租。

5.集团认为需审批的其他事项。

6.单次出租物业不符合集团审批范围，由各单位自行审批开展的物业出租项目，应报集团备案。审批流程

1.项目单位按要求组织完成物业出租项目可行性分析、制定出租方案、完成资产评估等，由本单位董事会或党政联席会议审定后上报集团申请立项。

2.集团收到项目立项材料后，由工程技术环保部牵头，会同法务室、财务证券部、安全应急部、纪检监察部等相关职能部室进行审核，审核完后提请集团董事会或党政联席会审批。

3.项目单位按照集团批复意见开展物业出租工作。

4.属需报集团备案的项目，由项目单位在租赁合同生效10个工作日内报集团工程技术部备案。

（三）各单位自行审批权限。

除需上报市国资监管机构审批或备案及上报集团审批的物业出租项目外，其它物业出租项目由各单位自主审批，并自行开展公开招租工作。

第十三条集团职能部门工作分工。

（一）工程技术环保部主要负责审核物业出租项目方案的合理性、可行性，组织做好资产评估专家评审，提请上会审批等，指导各单位依法依规开展物业出租各项工作。

（二）法务室主要负责审核物业出租项目的合法性、租赁合同，指导各单位物业出租的法律事务工作。

（三）财务证券部主要负责审核物业出租项目的可行性、财务测算及资产评估，指导各单位依法依规开展物业出租资产评估工作。

4.安全应急部主要负责审核物业出租项目（消防）安全的符合性，指导各单位依法依规开展物业出租（消防）安全工作。

5.纪检监察部主要负责审核物业出租项目招租条件设置的合理性，监督检查招租过程各级人员履行职责情况，指导各单位纪检部门监督检查物业出租行为有无违规违纪。

第十四条 物业出租项目上报审批的材料包括但不限于如下：

（一）关于物业出租相关事宜的请示文件；

（二）物业出租工作方案及可行性分析报告、租赁合同；

（三）物业出租项目第三方机构资产评估报告；

（四）物业出租项目资产评估报告专家评审意见；

（五）物业资产评估结果公示及意见反馈情况；

（六）本单位领导班子集体研究决策的会议纪要；

（七）廉政风险签证背书单；

（八）法律顾问意见书。

第十五条各单位应结合工作实际，制定本单位物业出租管理制度，明确本单位物业出租的审批权限及工作流程，相关制度应报集团备案。

第三章 招租管理

第十六条物业出租应采取公开招租方式进行，合同期满或提前终止后应重新公开招租。

第十七条符合第十二条第（二）款第2点两种情形的应通过符合资质要求的产权交易机构进行公开招租。

第十八条 除第十二条第（二）款第2点两种情形外的物业出租，可以由各单位自行组织开展公开招租，招租信息应通过产权交易机构（如广州产权交易所“广州公有物业出租平台”）、物业租赁专业机构或市级及以上的媒体信息平台进行公告，公告时间不得少于10个工作日。

第十九条经两次公开招租只有一个符合条件的报名者，经原决策机构批准后，可以采取协议租赁方式，并按规定公示5个工作日无异议后方可实施；经两次公开招租无报名者的，经原决策机构批准后，可按不低于出租底价的90％价格重新公开招租。

第二十条招租条件设置。

（一）招租底价设定：招租底价可根据市场询价及供求情况确定，以周边相同地段、功能和用途类似的物业市场出租价格及广州市房屋租金参考价作为参考依据，或者按资产评估管理有关规定进行价值评估，确定出租底价。原则上按照市场出租价格、广州市房屋租金参考价、资产评估价格三者就高确定招租底价，有特殊情况的应详细说明并报决策机构批准。

（二）租金调整设定：出租期限超过1年的租赁合同应列明租金调整条款。

（三）转租规定：除用于各类专业市场、商场和法律法规另有规定的情形以外，原则上不允许承租人转租。确因特殊情况需要转租的，承租人可提出书面申请，由出租人原决策机构审议通过后方可转租。

（四）承租人资格条件：承租人资格准入标准应优先引入有实力、信誉好、品牌有影响力或国内外500强、省内百强的企业； 确定承租人后，应对承租人进行资信调查，并可根据资信调查结果有权决定是否选择承租人； 招租文件应注明不予准入的行业，规避经营业态的风险。

（五）原则上不得以出租物业的能源供应、物业管理费等非租金条件向承租人实施优惠。

第二十一条 在征得集团同意后，可以不采取公开招租的情形包括：涉及国计民生、公益性、文物保护的；可能危及公共安全、影响公共卫生和社会秩序，造成重大社会影响的；市属国有全资企业、国有控股企业、国有实际控制企业之间及其下属同类型企业之间的物业出租；经广州市政府批准的特殊物业出租。

第二十二条各单位应按照市国资委资产评估管理相关文件要求，组织做好物业出租项目资产评估工作。

（一）各单位物业出租给非国有企业应进行资产评估，并以经核准或备案的资产评估结果作为定价基础，但单次合计面积小于500平方米的房屋则可按广州市房屋租金参考价直接委托产权交易机构进场交易，不需进行资产评估。

（二）各单位对可以不公开招租的物业，其租金水平按照相关资产评估管理规定进行评估或询价，并经核准或备案的评估结果为基础确定。

（三）各单位应按程序组织第三方机构开展物业出租项目资产评估工作，出具初步评估报告后按要求进行专家评审，其中涉及的项目资产评估、专家评审等服务费用由项目单位统筹安排及支付。

第二十三条 各单位物业出租应优先采取现场多次报价或网络多次竞价的方式进行公开招租，采用其他方式的应详细说明并报决策机构批准。

第四章 租赁管理

第二十四条物业租赁合同原则上使用广州市房屋租赁合同规范版本，同时根据企业和租赁物业实际情况，细化完善租赁合同，经企业法律顾问审核通过。

第二十五条物业租赁合同的内容应包括但不限于以下条款：

（一）租赁当事人姓名或者名称及住所；

（二）物业四至、面积、结构、装修，附属设施和设备状况；

（三）租赁用途、期限；

（四）租金标准和租金调整的时间、幅度以及租金的支付时间和方式；

（五）物业交付日期；

（六）物业使用要求和修缮责任；

（七）物业安全管理工作内容及责任；

（八）物业转租的约定；

（九）物业返还时状态和增添物的处置；

（十）变更、解除合同的条件；

（十一）违约责任；

（十二）合同纠纷的解决方式；

（十三）合同的法律适用（特别是承租人为外国自然人或机构时）；

（十四）当事人约定的其他条款。

第二十六条 物业租赁除签订租赁合同外，应单独补充签订安全生产、消防安全、计划生育、廉政等责任协议。

第二十七条物业出租涉及需办理相关消防证件方能投入使用的，可在租赁合同中约定一定金额的消防办证保证金，约束承租方承诺办理相关证件后方能使用。

第二十八条承租人有下列行为的，出租人应依法解除合同，收回出租的物业：

（一）将承租的物业擅自转租、转让、转借他人或擅自调换使用的

（二）擅自拆改结构或改变用途的

（三）拖欠租金超过合同约定的

（四）利用承租物业进行违法活动的

（五）故意损坏承租物业的

（六）对存在的安全隐患，不予整改或整改不合格的

（七）法律、法规规定其他可以收回物业的情形

承租人有上述行为的，不得再承租集团范围内相关物业。出租人由此造成的损失，应积极向承租人追索。

第二十九条租赁合同其他规定。

（一）租赁合同一旦签订生效，原则上不允许变更。确因重大情况需要变更租赁合同的，由出租方原决策机构审议通过。变更内容涉及租赁价格、租赁期限等核心条款的，应当重新公开招租。

（二）租赁合同中应当特别载明合同终止情形及免责条款，如市政建设需要搬迁、土地被收储和企业改制等情形，出租方有权终止合同且不承担违约责任。

（三）在合同履行过程中，承租人需要增加租赁面积或延长租赁期限，各单位应按新的出租事项实施公开招租，履行相应的决策程序。

（三）不允许以提供物业作为入股条件，收益参照物业租金的合作方式；不允许以承包方式变相出租。

第三十条集团在市国资委的指导下，应每年不定期组织对各单位物业出租管理进行监督检查。各单位要按照一物业一档案的原则建立资料台账，做好物业出租的资料归档及管理工作，档案资料应包括目录、物业基本资料、文件审批流程、公开招租过程资料、合同审批流程、合作合同、合同履行检查情况及相关电子文档等，全力配合做好监督检查工作。第三十一条各单位在物业租赁期间，要认真履行主体责任，统筹消防、生产安全等管理，安全检查密度每月不得低于一次，并做好相关纸质检查纪录备查。

第三十二条建立承租人管理机制。

（一）建立承租人资料管理制度。各单位对物业租赁应结合实际建立有效的承租人管理机制，积累与企业建立租赁关系或承租意向的客户资源，编制成册，并标注必要的承租人信息，包括但不限于资信情况、联系方式、经营业态、突出业绩或特点等。

（二）建立承租人风险评价制度。物业出租单位应定期对企业现有承租人进行评价，包括承租人租赁合同履约情况、安全管理情况、业主日常管理和检查配合度、相关证照和手续完整度、承租人经营情况等方面制定评价标准，综合评价承租人，对其划分等级。

（三）建立承租人风险预案。各单位应结合实际情况，事先做好物业租赁的风险预案，并根据承租人风险评价情况，及时督促其依法经营，严防欠租违约行为，确保租赁合同全面有效履行。当承租人不履行或不完全履行协议时，业主单位应按照风险预案，及时采取相应措施，依法保全资产，对造成的损失进行追缴。同时，做好诉讼准备，必要时可通过法律途径解决违约问题。

第三十三条物业租赁期满的管理。

（一）各单位应提前做好租期将满物业招租工作，避免出租租赁真空期，并按集团的有关规定报集团审批或备案。建立承租人管理机制。

（二）各单位应做好物业、移交财产和相关资料的回收核实工作，确保国有资产不流失。

第五章附则

第三十四条各单位是物业出租的责任单位，单位负责人是本单位租赁行为第一责任人，单位纪检（监察）、审计等有关部门应对本单位的物业出租工作进行全程监督，对物业出租合同的履行情况进行定期检查和随机抽查，及时纠正存在的问题，确保物业出租管理工作规范有序进行。

第三十五条承租人不履行或者不完全履行合同时，应按照合同约定及时采取有效措施，保障物业安全，维护企业利益。未及时采取措施或者措施不当造成国有资产损失的，相关职能部门将依法追究主要负责人及相关责任人的责任。

第三十六条各单位相关责任人在物业出租过程中违反相关法律、法规、规章及出租管理制度，以权谋私、滥用职权、玩忽职守，造成国有资产损失的，应当依法承担相应赔偿责任，并按照《国务院办公厅关于建立国有企业违规经营投资责任追究制度的意见》（国办发„2016‟63号）等相关规定追究责任；涉嫌违法犯罪的，移交国家有关机关依法处理。

第三十七条各单位应每年1月10日前将上一（截止至12月31日）的物业出租有关情况（按市国资委统一表格样式）报集团备案，每年11月底至12月初将下一年物业（出租）经营计划报集团备案。

第三十八条各单位应每季度最后一个月的25日前对照物业（出租）经营计划，梳理完成物业出租经营推进及完成情况并报集团备案。

第三十九条各单位应按照集团物业信息化管理及建设要求，及时组织做好系统数据的录入、更新及维护等工作，确保集团物业管理动态数据库运行平稳、安全及可靠。

第四十条 各单位与其他投资者合资、合作的项目公司的经营投资项目涉及承租本企业物业的；企业与承包方签订承包经营协议，涉及物业出租行为的，应参照本办法执行。

第四十一条

本办法在执行过程中与国家法律、法规有抵触的一律按国家的法律、法规执行。

第四十二条

本办法由集团负责解释。第四十三条 本办法自发文之日起实施。

第四篇：金碧物业集团收费员管理办法

金碧物业集团收费员管理办法

为进一步规范物业公司的各项收款操作程序，加强各环节的监督控制机制，保证公司资金安全，维护公司利益，特制定本办法。

第一章 总 则

第一条 金碧物业集团直属物业公司及地区物业公司的收费员必须严格按本办法执行，并接受地产集团及物业集团审计、监察等部门的监督和指导。

第二条 收费员的收款项目包括：物业管理费（又称物业服务费）、停车场收入、配套设施经营收入、有偿服务收入等相关收入，以及装修押金、车辆IC卡押金等各类押金，以及代收水电费、代收取暖费等代收费用。

第二章 岗位规范

第三条 收费员岗位属于物业分公司客服中心编制，接受财务分部业务方面的监督指导。

第四条 原则上一个楼盘至少设一名收费主管，每个收费岗位设两到三名收费员，收费时间在16小时以上的岗位实行三班轮换制，收费时间在8小时以上的实行两班轮换制，楼盘业主管理费银行划扣率在90%以上的，客服部收费岗位可以设1名收费员。

第五条 任职条件：

1、遵纪守法，热爱本职工作，忠于职守，坚持原则；

2、中专以上学历，有一定的工作经验，工作细致认真；

3、能熟练操作电脑、打印机、点钞机、刷卡机以及物业收费软件；

4、必须由在职地产公司中层以上、物业集团部门经理助理以上领导、楼盘负责人、政府职能部门人员或本市户籍且有固定住所人员等提供担保。

5、必须经过一个月以上专业培训合格后，由物业公司总经理批准后方可上岗。

第六条 上岗要求

1、在收银处显著位臵张贴“违规收费举报电话”及“发现假币报警处理”字样。

2、收费员必须熟记各项收费标准及流程，并备有收费标准及流程的文件资料，随时回复业主资讯。

3、上班期间不得擅离岗位，确需离开时，应知会收费主管并锁好票据及现金。

4、收银台上应张贴告示，提醒客户向收费员索取盖有财务印章的票据，不得放臵任何与工作无关的物品。

5、在上班期间不可看报，不得做与岗位工作无关的事情。

6、严禁与他人谈论收款情况及有关现金存取、保管问题。

7、严禁在有顾客等待时打开抽屉清点现金。

8、必须严格按照收款流程、收费软件操作规定、票据管理规定及岗位礼仪规范操作。

9、未经物业公司总经理书面批准，严禁向任何人提供业主资料。

10、收费员只能收款，不能退款，严禁私自将营业款随身携带、公款私存。

11、收费及开票系统的操作密码要严格保密，禁止私自外泄。

12、每天上班结束，必须将当天的钱款送存公司开户行（银行在小区内的）或财务分部指定保险柜。

第七条 收费员工作调动、解聘必须经物业公司总经理批准，并报财务分部备案。收费员离职前应做好以下工作：

1、取消该收费员的所有操作权限，并更改发票在线系统密码，核对其操作数据无误后方可办理交接手续；

2、空白票据交回收费主管或财务分部票据管理员核销；

3、营业款及相关收款单据在收费主管核对无误后，送交财务分部；

4、物业通操作人员必须在接交人熟练操作软件后，方可调动或离职；

5、在部门经理、收费主管及财务部收银员的监督下，做好登记资料、电脑台帐等其它资料及工作的交接。

第三章 操作细则

第八条 各物业公司应在收楼前期购买并安装收费软件、停车系统收费软件等，由接受过软件操作培训的收费员将业主的全部资料、收费项目、收费标准等录入收费系统。已收楼的物业公司每月将应收水电费及公摊水电费等数据录入收费系统。

第九条 收费员按公司的收费标准收取各类款项，具体岗位分工如下：

1、客服部收费员负责收取物业管理费、代收水电费及公摊、车辆月保、装修清洁费、有偿服务费、垃圾清运费、各类装修押金、车辆IC卡押金、业主卡工本费、出入证工本费、滞纳金、赔偿款等，并将已收 3 款项目、金额及时录入收费系统。

2、停车场收费员24小时不间断收费，按收费系统数据收取车辆临保费用，无收费系统的岗位按收费标准乘以停车时间收取。每班次下班时将本班收款全部存入保安监控中心的保险柜。

3、经营场地收费员负责收取游泳池、网球、乒乓球、台球、棋牌、健身等收入。经营场地收入按收费标准及业主消费时间计算收费金额，月卡、次卡一次性按标准收取款项，业主在规定时间内按次消费；游泳池设专门的监票员，收取游泳票并投入“收票箱”内，对游泳卡按次验销。

4、场地设施租赁管理费及押金、代收地产公司商铺租金、退各项押金及款项支付由财务部收银员办理。

第十条 收款方式及注意事项：

1、现金：收现金时要严格鉴别钱币的真伪，大额现金通过验钞机查验，拒收假币。点现金时要客户在场监督，以免造成解释不清的情况。因个人的疏忽大意造成的损失，由个人承担全部责任。

2、刷卡：刷卡时按应收金额认真核对，不得多刷或错刷，刷卡单上必须由持卡人本人签名确认，因未让持卡人签名而引起的损失由收费员负责赔偿。刷卡机必须每天下班时结算，结算单的第一联与当日收款单据一同交财务分部，收费员自己留存一联备查。严禁刷卡套取现金。

3、支票：必须是黑色字迹手写或打印方式填开，不能有涂改、重笔、复描的笔划；日期必须是大写方式；支票右上角应有对方开户银行名称及单位帐号；收取有效期（十天）内的支票；支票的大小写金额要一致；印章清晰、不得有断线、重影或水化等痕迹；支票不能有折痕、划痕、水痕等；登记交支票客户的姓名、身份证号码及联系电话，以便退票时及时通知客户重新办理付款手续；支票必须保持平整，及时交给 4 财务部收银员，并做好交接记录。

4、银行划帐：收楼时与开户行、业主签定物业管理费、车位管理费、公摊水电费等银行划扣协议。每月划帐日，收费员按银行要求的格式报送签协议业主的帐号、姓名、应收款金额等资料给银行。取得银行划扣成功的回单后，按户开具发票，备注“银行划帐”字样。通知楼管员派送到业主家或投入邮箱中。

5、转帐：款项到帐后，核对交款人的转帐金额与应收款金额是否一致，核对无误为对方开具发票，备注“转帐”字样。如转帐金额不足，让客户采用其他交款方式补足；如转帐金额大于应收款，请示部门经理及财务部经理后再操作。

第十一条 收费员必须根据收款内容开具相应票据：

1、手写发票、税控发票、电子发票（广东地税网上开具发票）：用于物业管理费、停车场收入、场地管理费、有偿服务费、配套设施经营收入、工本费、赔偿金、滞纳金等收款；或代理业项目的代收水电费、取暖费等的收款。

2、定额发票：用于车辆临保费等收款。

3、收据：用于装修押金、月保IC卡押金、场地管理押金等收款。第十二条 收费岗位轮班制的，必须做好每班的交接记录，其内容包括：备用金、空白票据的起止号码、保险柜的钥匙等，交接双方签名确认。若发现备用金不足或票据使用过程中有问题，应及时向主管反映，根据具体情况酌情处理。

第十三条 当班结束时，收费员应通过收费系统打印《管理费收 5 款日报表》、《车辆月保清单》、《车辆进出报表》等，并编制《管理费所属统计表》；通过税局开票系统打印《发票清单》。核对收款金额与已开票据金额、各类报表金额是否一致；卡类的剩余数量是否等于领用数量减销售数量。核对无误，填写一式两联内部缴款单（缴款单按收款项目分别填列金额，备注收款方式及金额、填开票据的起讫号码等）。缴款单第一联为存根联，收费员留存备查；第二联为财务联，随同收款票据交财务分部会计入帐。

第十四条 每日下班前，收费员需将未使用票据、重要资料存放在档案柜中。将当日所收全部现金、刷卡单据、各类报表及票据的记帐联一起装入信封封好，封包时应注意：

1、硬币要用纸包好，纸币要用橡皮圈扎好放入信封。

2、信封不能用订书钉装钉，必须用胶水封好；

3、信封上注明收费岗位及日期，收费员在封口处签名。第十五条 下班后一小时内，收费员在当班保安护送下，将封存好的信封投入保安监控中心的指定保险柜，并在《投包记录表》上登记，由值班保安签名确认。

第十六条 取包时，必须由财务部收银员会同物业收费主管在值班保安的监督下打开保险柜，取出保险柜中已封好的信封，在《投包记录表》上登记取包日期、取包数量、取包人签名，值班保安在清点取包数量与登记数量一致后签名确认。

第十七条 收银员与收费主管必须当面清点信封内的现金与单据，核对收款金额与报表金额、开票金额是否一致。

第十八条 若发现现金短款，由责任人赔偿；若开保险柜时发现信 6 封包数与登记包数不一致，必须马上向财务经理汇报，由该班投包人员先赔偿，查清责任人后再做处理；若有现金长款，要上缴财务部。

第十九条 每次存款时，楼盘负责人应指派保安中队长及保安员各一名陪同收银员将现金存入银行，路途较远的还需安排车辆押款以保证公司资金安全。

第二十条 当天收款金额较大时，收费员通知财务分部收银员，当天将钱款送存开户行。

第二十一条 月末，客服部收费员须通过收费软件系统编制《管理费统计表》、《车辆月保统计表》；经营场地收费员需编制每月收费统计表；收费主管与财务部会计核对统计表金额与入帐金额是否一致，核对不符的，应及时查明原因。

第四章 票据管理

第二十二条 物业收费的各类票据凭证包括：发票、收据、会所经营项目的月卡、次卡、单次收费票据以及车辆IC卡、业主卡、出入证等。

第二十三条 税务发票由财务分部向经营所在地税务机关购买，收款收据必须由财务部统一申购，其他票据凭证由公司招标的公司印制。票据凭证购买或印制后，统一交财务分部保管，任何单位不得私自购制各类票据。

第二十四条 收费员到财务分部收银员处领取各类票据凭证，由收费员本人在《票据领用核销登记簿》上登记领用日期、票据的起讫号码、领用人姓名。

第二十五条 票据领用数量不得超过一周的用量；使用数量较大 的，不得超过三天的用量。

第二十六条 收费员必须清点已领用票据数量、验看号码，发现有号码错乱、残缺的，应拒绝领用，由财务人员当场核销，剪角作废处理。

第二十七条 已领用的票据上必须加盖公司“财务专用章”或“发票专用章”，在押金收据上加盖“此押金收据原件丢失，一律不予办理退款”的章。

第二十八条 填开式发票或收据一般为三联式，第一联为存根联，必须保存完好，整本使用完毕后，交财务分部核销；第二联为发票联，交给客户；第三联为记帐联，交财务分部会计入帐。

第二十九条 票据必须按实际经营项目的名称、款项所属期、实收款项的金额开具，开票日期为开具票据的当天，开票人处填收费员全称。

第三十条 票据必须全部联次一次性如实填写，内容齐全，字迹工整，书写清楚，金额大小写必须一致，在备注栏中注明收款方式等。

第三十一条 物业管理费发票的付款方名称应填写付款单位名称或业主房号及姓名；业主要求开具单位名称的，须提供房屋租赁合同或对方单位证明，在发票备注栏中注明房号。

第三十二条 严禁用涂改液涂改、刮擦、挖补票据，如有填写错误，所有联次必须齐全，每联加盖“作废”章；网上开票作废的，必须核对电脑发票号码与纸质发票号码一致后，同时标注“作废”，将作废纸质发票保存完整交财务部收银员。

第三十三条 严禁转借、代开票据，不准用存根联代替发票联或 8 客户联使用。

第三十四条 不准跳号、跳联、拆本使用票据，不得撕下存根联。第三十五条 定额发票、单次收费票据只撕下发票联或客户联，存根联必须保存完好交财务分部核销。

第三十六条 不准收款后不开票据，不准以白条顶替票据。第三十七条 不准开具与收款金额不一致的票据，不准开具各联次金额不一致的票据，不准开具空白票据。

第三十八条 不准使用未加盖“财务专用章”或“发票专用章”的票据收费。

第三十九条 当班结束时，各岗位收费员必须核对当日票据的使用、作废、结存情况与开票系统是否一致，当日的首张票据号码与前日的最后一张票据号码是否相连接。

第四十条 票据需交接使用时，应办理交接手续，写明交接时票据的日期、已使用号码、未使用号码、已开票金额等内容，双方签字，收费主管签名确认。

第四十一条 票据核销时，收费员将已使用票据存根联交财务分部收银员，检查无误的。在《票据领用核销登记簿》的领用页上，对应核销的票据号码，登记核销日期，收费员与财务部收银员签名确认。

游泳票的核销，由收费主管与财务收银员每周打开一次游泳票的收票箱，编制《经营票据回收统计表》，注明经营项目类型、回收时间、回收数量、回收金额等内容。核对回收的票据金额与收款金额是否一致，核对无误后，在客服部经理的监督下一同销毁回收的游泳票。

第五章 罚 则

第四十二条 对违反本制度，有下列行为之一的，处以相关责任人300元以上至最高可能造成损失两倍的罚款；情况严重构成犯罪的，交司法机关处理；楼盘负责人及客服部经理将同时处罚：

1、未经书面批准，向其他人员提供业主资料的；

2、未将当天收取的全部款项投入保安监控中心指定保险柜的；

3、擅自办理退款的；

4、刷卡单未让持卡人签名的；

5、刷卡套取现金的；

6、非收费人员收取款项的；

7、擅自泄露收费或开票系统操作密码的；

8、未将统一印制或购买的票据凭证交财务分部保管，或使用的票据凭证不是从财务分部领取的；

9、使用未加盖“财务专用章”或“发票专用章”的票据的；

10、未按真实经营内容开具票据的；

11、收款不开票据的；

12、未按要求使用、核销票据的；

13、票据或票据存根联遗失的，擅自销毁票据的。

第四十三条 本办法第三十八条规定的处罚由物业公司负责人组织实施，将处罚结果报物业集团及财务分部。

第六章 附 则

第四十四条 本办法自发文之日起执行。

第四十五条 本办法由财务中心财务一部负责解释。

第五篇：物业服务企业资质管理办法

物业服务企业资质管理办法

（2004年3月17日建设部令第125号，2007年11月26日根据《建设部关于修改<物业管理企业资质管理办法>的决定》修正）

第一条 为了加强对物业管理活动的监督管理，规范物业管

4.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面理市场秩序，提高物业管理服务水平，根据《物业管理条例》，积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100％： 制定本办法。

第二条 在中华人民共和国境内申请物业服务企业资质，实施对物业服务企业资质管理，适用本办法。

本办法所称物业服务企业，是指依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业。

第三条 物业服务企业资质等级分为一、二、三级。

第四条 国务院建设主管部门负责一级物业服务企业资质证书的颁发和管理。

省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业服务企业资质证书的颁发和管理，直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督。

设区的市的人民政府房地产主管部门负责三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。

第五条 各资质等级物业服务企业的条件如下：

（一）一级资质：

1.注册资本人民币500万元以上；

2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；

（1）多层住宅100万平方米；

（2）高层住宅50万平方米；

（3）独立式住宅（别墅）8万平方米；

（4）办公楼、工业厂房及其它物业20万平方米。

5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。

（三）三级资质：

1.注册资本人民币50万元以上；

2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；

3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书

4.有委托的物业管理项目；

5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。

第六条 新设立的物业服务企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质：

（一）营业执照；

（二）企业章程；

（三）验资证明；

3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；

（四）企业法定代表人的身份证明；

4.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100％：

（1）多层住宅200万平方米；

（2）高层住宅100万平方米；

（3）独立式住宅（别墅）15万平方米；

（4）办公楼、工业厂房及其它物业50万平方米。

5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。

（二）二级资质：

1.注册资本人民币300万元以上；

2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；

（五）物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同。

第七条 新设立的物业服务企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期。

第八条 一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目。

二级资质物业服务企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。

三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。

第九条 申请核定资质等级的物业服务企业，应当提交下列材料：

（一）企业资质等级申报表；

（二）营业执照；

3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；

（三）企业资质证书正、副本；

（四）物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同，工程、财务负责人的职称证书和劳动合同；

（五）物业服务合同复印件；

（六）物业管理业绩材料。

第十条 资质审批部门应当自受理企业申请之日起20个工作日内，对符合相应资质等级条件的企业核发资质证书；一级资质审批前，应当由省、自治区人民政府建设主管部门或者直

第十七条 物业服务企业取得资质证书后，不得降低企业的资质条件，并应当接受资质审批部门的监督检查。

资质审批部门应当加强对物业服务企业的监督检查。

第十八条 有下列情形之一的，资质审批部门或者其上级主管部门，根据利害关系人的请求或者根据职权可以撤销资质证书：

（一）审批部门工作人员滥用职权、玩忽职守作出物业服务企业资质审批决定的；

辖市人民政府房地产主管部门审查，审查期限为20个工作日。

（二）超越法定职权作出物业服务企业资质审批决定的；

第十一条 物业服务企业申请核定资质等级，在申请之日前一年内有下列行为之一的，资质审批部门不予批准：

（一）聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的；

（二）将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人的；

（三）挪用专项维修资金的；

（四）擅自改变物业管理用房用途的；

（五）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；

（六）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；

（三）违反法定程序作出物业服务企业资质审批决定的；

（四）对不具备申请资格或者不符合法定条件的物业服务企业颁发资质证书的；

（五）依法可以撤销审批的其他情形。

第十九条 物业服务企业超越资质等级承接物业管理业务的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款。

第二十条 物业服务企业出租、出借、转让资质证书的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款。

第二十一条 物业服务企业不按照本办法规定及时办理资质变更手续的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门责令限

（七）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的； 期改正，可处2万元以下的罚款。

（八）物业服务合同终止时，不按照规定移交物业管理用房和有关资料的；

（九）与物业管理招标人或者其他物业管理投标人相互串通，以不正当手段谋取中标的；

第二十二条 资质审批部门有下列情形之一的，由其上级主管部门或者监察机关责令改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

（十）不履行物业服务合同，业主投诉较多，经查证属实的；

（一）对不符合法定条件的企业颁发资质证书的；

（十一）超越资质等级承接物业管理业务的；

（十二）出租、出借、转让资质证书的；

（十三）发生重大责任事故的。

第十二条 资质证书分为正本和副本，由国务院建设主管部门统一印制，正、副本具有同等法律效力。

第十三条 任何单位和个人不得伪造、涂改、出租、出借、转让资质证书。

企业遗失资质证书，应当在新闻媒体上声明后，方可申请补领。

第十四条 企业发生分立、合并的，应当在向工商行政管理部门办理变更手续后30日内，到原资质审批部门申请办理资质证书注销手续，并重新核定资质等级。

第十五条 企业的名称、法定代表人等事项发生变更的，应当在办理变更手续后30日内，到原资质审批部门办理资质证书变更手续。

第十六条 企业破产、歇业或者因其他原因终止业务活动的，应当在办理营业执照注销手续后15日内，到原资质审批部门办理资质证书注销手续。

（二）对符合法定条件的企业不予颁发资质证书的；

（三）对符合法定条件的企业未在法定期限内予以审批的；

（四）利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处的；

（五）不履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处的。第二十三条 本办法自2004年5月1日起施行。