计划生育政策对我国社会发展的影响（5篇）

第一篇：计划生育政策对我国社会发展的影响

计划生育政策对我国社会发展的影响

电气142 沈嘉浩 1407300224 “僧多粥少”很好地反映了我国人口与环境资源之间的矛盾。20世纪五六十年代，马寅初就说过，“人口众多是我们的致命伤”，他认为“不控制人口，不实行计划生育，后果不堪设想。”20世纪70年代，改革开放之初，面对新中国成立以后人口快速增长的严峻形势，我国开始了在全国城乡全面推行计划生育。计划生育作为我国的一项基本国策，其主要内容及目的是：提倡晚婚、晚育，少生、优生，从而有计划地控制人口。现计划生育政策在我国实行已有三十多年，其取得的效果也是显而易见的，主要表现在以下五个方面：

一、在总人口上，计划生育有力的控制了人口的快速增长，这是最直接的效果。

二、减少了少年儿童的抚养费用与教育开支，缓解了人口对社会生产和生活领域的沉重压力，增加了家庭储蓄，提高了国家的积累水平，扩大了投资，减少了失业，从而促进国民经济得以更快地发展，人民生活得到显著提高。

三、促进生育率的下降。生育率的下降，使中国人口年龄结构进入负担系数低谷区域，为经济社会发展创造了40年的“人口红利期”。而且，低生育率为教育事业的发展，特别是教育普及和教育投资提供了良好机遇，从而为孩子们提供了更好的教育条件。

四、对保护资源和改善环境具有明显的促进作用，而且有利于优化资源配置和提高人均资源水平。

五、有助于男女平等基本国策的实现。在现行生育政策下，大大减少妇女早婚早育和多育现象的发生，使妇女可以接受更加充分的教育，为广大妇女赢得了就业机会和工作岗位提供有利条件。计划生育政策，对妇女无论是政治、社会地位，还是家庭、经济地位，都有极大地促进作用，使“男女平等”这项国策逐渐变成现实。

凡事都有两面性。当我们看到计划生育政策取得巨大收益的同时，也要看到其带来了许多问题，有些甚至对国家安全和发展造成巨大影响。由于计划生育，人口出生率迅速下降，加快了我国人口老龄化的进程。人口老龄化使国家与企业、社会和家庭的负担日益加重，加大社会保障与福利费用支出，农村养老问题形势严峻；人口老龄化还会加重劳动年龄人口负担，此外，人口老龄化也会使国家整体创新能力下降，经济发展后劲不足。在未来，计划生育政策还会继续实施，那么不可避免的我国将提早达到人口老龄化高峰。然而，发达国家进入老龄化社会时，人均国内生产总值在5千至一万美元以上，呈现出“先富后老“；而我国进入人口老龄化社会时，人均国内生产总值约为1千美元，呈现出“未富先老”，没有强大的经济实力作为后盾，人口老龄化的形势将会变得越来越严峻，我国将会面临着诸如日本的老龄化的情况。

我国考虑到计划生育带来的的严重问题，在不久前，2015年10月，十八届五中全会决定，全面放开二胎政策。至此，实施了30多年的独生子女政策正式宣布终结。只要是合法的夫妻就享有生育二胎的权利，不再受“单独二孩”政策或“双独二孩”政策的限制。在我看来，即使是放开了二胎，在人们观念不断改变的情况和在这个物价飞涨，抚养子女的成本昂贵的社会里，生二胎的人也应该不会太多。中国不会再迎来一波人口暴涨期，放开的时间也恰到好处，中国大胆的走出了这一步，体现了中国不断创新的精神。作为中国人，我希望祖国能繁荣昌盛，继续向前探索吧！！

第二篇：计划生育政策对社会发展的影响

计划生育政策对社会发展的影响

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“僧多粥少”很好地反映了我国人口与环境资源之间的矛盾。20世纪五六十年代，马寅初就说过，“人口众多是我们的致命伤”，他认为“不控制人口，不实行计划生育，后果不堪设想。”20世纪70年代，改革开放之初，面对新中国成立以后人口快速增长的严峻形势，我国开始了在全国城乡全面推行计划生育。计划生育作为我国的一项基本国策，其主要内容及目的是：提倡晚婚、晚育，少生、优生，从而有计划地控制人口。现计划生育政策在我国实行已有三十多年，其取得的效果也是显而易见的，主要表现在以下五个方面：

一、在总人口上，计划生育有力的控制了人口的快速增长，这是最直接的效果。

二、减少了少年儿童的抚养费用与教育开支，缓解了人口对社会生产和生活领域的沉重压力，增加了家庭储蓄，提高了国家的积累水平，扩大了投资，减少了失业，从而促进国民经济得以更快地发展，人民生活得到显著提高。

三、促进生育率的下降。生育率的下降，使中国人口年龄结构进入负担系数低谷区域，为经济社会发展创造了40年的“人口红利期”。而且，低生育率为教育事业的发展，特别是教育普及和教育投资提供了良好机遇，从而为孩子们提供了更好的教育条件。

四、对保护资源和改善环境具有明显的促进作用，而且有利于优化资源配置和提高人均资源水平。

五、有助于男女平等基本国策的实现。在现行生育政策下，大大减少妇女早婚早育和多育现象的发生，使妇女可以接受更加充分的教育，为广大妇女赢得了就业机会和工作岗位提供有利条件。计划生育政策，对妇女无论是政治、社会地位，还是家庭、经济地位，都有极大地促进作用，使“男女平等”这项国策逐渐变成现实。

凡事都有两面性。当我们看到计划生育政策取得巨大收益的同时，也要看到其带来了许多问题，有些甚至对国家安全和发展造成巨大影响。

由于计划生育，人口出生率迅速下降，加快了我国人口老龄化的进程。人口老龄化使国家与企业、社会和家庭的负担日益加重，加大社会保障与福利费用支出，农村养老问题形势严峻；人口老龄化还会加重劳动年龄人口负担，此外，人口老龄化也会使国家整体创新能力下降，经济发展后劲不足。在未来，计划生育政策还会继续实施，那么不可避免的我国将提早达到人口老龄化高峰。然而，发达国家进入老龄化社会时，人均国内生产总值在5千至一万美元以上，呈现出“先富后老“；而我国进入人口老龄化社会时，人均国内生产总值约为1千美元，呈现出“未富先老”，没有强大的经济实力作为后盾，人口老龄化的形势将会变得越来越严峻，我国将会面临着诸如日本的老龄化的情况，另外，还将面临着来自印度的挑战。

伴随着生育率的下降和社会老龄化程度的加深，中国正在由劳动力过剩向劳动力短缺时代转变。中国社会科学院在最新出版的《中国人口与劳动问题报告》中预测，到2015年，中国会出现劳动人口供需的“刘易斯拐点”，每年会减少劳动力近800万，而人力资源和社会保障部的研究报告则明确指出，中国“人口红利”10年后将进入“关窗期”。这使中国逐渐丧失廉价劳动力的优势，劳动密集型 产业将会大量迁往其他有大量廉价劳动力资源的国家去，从而影响中国经济的发展。

男女性别比例失调是另一个严峻的人口问题。据2000年人口普查显示，新生婴儿男女比例平均为120:100，部分省份这一比例更出现了130:100。如果任由这种趋势发展下去，到2030年国内将有4000万男青年找不到对象。性别比例失衡将会带来一系列社会问题。特别是，由于寻找结婚伴侣难，“光棍”人员急剧增多，从而导致婚外性行为增加，离婚率持续上升，传统家庭的稳定受到威胁，以及性暴力、强奸、、诱拐少女、拐卖妇女、嫖娼、卖淫等社会丑恶现象的滋生。此外，性别比例失调也是艾滋病发病率日益升高的因素，因为性产业的发展加快了艾滋病的传播。女性是人类的母亲，女性的减少也会使民族的繁衍受到威胁。计划生育政策的实行也引起了人们对独生子女问题的思考。“每个家庭只能有一个小孩？孩子会不会寂寞？”这是亿万中国家庭关心的问题。有人说，在独生子女情况下，孩子可以得到父母更多的爱。的确，这能让孩子得到父母更多的温暖和甜蜜，但它弥补不了孩子从兄弟姐妹的玩乐中获得的天然的欢乐，而且这种爱多半属于溺爱，其消极性是显而易见的：它容易诱发孩子天性中的惰性，消蚀孩子天性中的斗志，助长孩子的慵懒和骄纵倾向。且大量调查研究表明，过去一二十年里，我国青少年的心理健康水平在下滑，普遍存在人格缺失现象，独生子女尤为明显。再者，以孩子为中心的家庭结构，加之溺爱和教育缺失，使独生子女在自主能力、适应能力、责任意识、进取意识、感恩意识、吃苦耐劳等方面表现出更多的人格缺陷。”

作为一个法律人，对于计划生育政策中涉及的人权问题会多加关注。生育是人们的一项基本权利。《世界人权宣言》指出：“人人有权享有生命、自由和人身安全。”人们有权决定是否生育，生育几个子女。我国在实施计划生育的很长一段时间里，许多政府为了达到人口控制的目标简直不择手段，除了强制人工流产，强制绝育，还广泛采取扣留、没收，甚至恶意破坏公民财产，非法拘禁，乱罚款。计划生育政策在很长一段时间内成了法律的盲区。“一人超生，全村结扎！“，”该扎不扎，见了就抓。“，”能引地引出来，能流地流出来，坚决不能生下来。”“打出来、压出来、流出来，就是不能生出来” ”宁可家破，不可国亡。“宁添十座坟，不添一个人。” “宁可血流成河，不准超生一个。” "该扎不扎，房倒屋塌；该流不流，扒房牵牛。”······这样的计划生育口号，是不是很熟悉呢？政府为了实施这个政策为所欲为，而不服从计划生育政策的公民却几乎不能获得法律的救济。这些极端的措施和状况不仅严重侵犯了公民的人身权、财产权，而且严重损害了中国计划生育政策在国际上的形象。

任何一种决策都是在面临特定的问题，并在一定的前提下做出的，但问题和前提都是会变的。“变者，天下之公理也。”公共政策也是有周期的。因此，在新的问题和前提下，计划生育政策需要调整，适当放宽计划生育政策，首要的是要放松一胎化政策，这对于解决人口老龄化、劳动力短缺、性别比例失衡等问题起关键作用。当然解决问题还需要其他配套措施。

一、完善我国老年人社会保障制度；

二、加快产业升级，摆脱单纯的劳动密集型经济发展模式。同时，推动产业转移，促进西部地区工商业发展，带动人口空间移动；

三、严禁胎儿鉴别、尽量减少婴儿比例失调；

四、将计划生育工作的重点转向提高人口素质；

五、计划生育要法制化、规范化。

第三篇：对我国计划生育政策的反思

对我国计划生育政策的反思

内容摘要：我国自20世纪70年代实施计划生育政策以来，效果显著

使世界人口数70亿关口推迟5年，有效缓解了人口对资

源环境的压力，但是正如没有任何一项政策是十全十美的一样，中国在推行计划生育政策取得巨大成就的同时，也

引发了一系列问题。本文从人口与社会以及国际人权标准

方面来对我国计划生育政策进行反思。

关键词：计划生育政策，人口老龄化，性别比例失调，人口政策，经

济发展，社会问题

引言

自 20世纪 70 年代，我国执行以控制人口增长为目标的计划生育政策以来，已经走过了两代人的时间，由于城乡之间政策本身、推行力度、经济水平以及生育观念的差异，我国乡村人口的自然增长率要高于城市，这导致我国人口发展存在着潜在的逆淘汰倾向。计划生育政策将我国的出生率在短期内强制性地压了下来，这种迅速的人口转变导致了人口老龄化的提前到来以及出生婴儿性别比例失调等社会问题。

一、人口增长与经济发展的关系

经济是人口存在与发展的基础，它的发展状况制约着人口的发展，而人口作为经济社会中的主体，又从生产和消费两方面直接影响着经济发展的水平和结构。作为人类社会的基础问题之一，人口增长与经济发展的关系长久以来就被激烈地争论着，持不同见解的学者们又基于自己的理论提出了不同的人口政策。诸如“马尔萨斯人口陷阱理论”，凯恩斯用的“有效需求不足论”以及坎南的“适度人口论”等都有其合理性，但由于各自在特定背景下提出，它们反映的都是西方不同历史阶段的人口经济发展实际。就我国来说，应该从实际的人口经济状况出发，制定出适合我国国情的人口政策。

建国初期我国大力实行鼓励生育政策，这导致人口恶性增长，给经济发展带来了阻碍。因为人口增长过快会占用经济发展的资源。人口快速增长的一个重要特征是出生率高，这使得人口年龄结构越来越年轻，人口负担系数过大。那些本可用于经济发展的资源却被大量增加的人口消费掉了，从而降低了资本积累率和经济增长率。如果我国在上世纪70年代没有实行计划生育政策，我国的人口将迅速膨胀，经济的快速增长也不可能成为现实。

二、计划生育政策引发的社会问题

（一）人口老龄化

1、我国人口老龄化现状：人口老龄化有两种含义：一是指老年人口相对增多，在总人口中所占比例不断上升的过程；二是指社会人口结构呈现老年状态，进入老龄化社会。

2、我国人口老龄化带来的问题：首先，老龄化会改变人口的抚养比，增加政府和家庭的负担。我国目前社会保障体系还处在从计划经济向市场经济的转变过程中，社会保障底子还很薄弱，无论是资金到位情况还是机制的完善，都不尽如人意。其次，人口老龄化导致劳动力人口的老化。人口老龄化的直接后果之一就是随之而来的劳动力年龄结构的老龄化，这必将对经济发展和劳动生产率的提高产生消极影响。我国目前虽然确实存在劳动力过剩的问题，但是随着计划生育政策的长期推行，劳动力将会老年化，而青壮年劳动力则会相对短缺。再次，老龄化将给产业结构、文化冲突、社会发展带来一系列的影响。老年人口的增加将会使许多潜在的问题凸显出来，比如，代沟问题、住房问题、婚姻问题、娱乐问题等等。

（二）男女性别比例失衡

1、我国男女性别比例现状：我国自计划生育政策实施以来，新生婴儿性别比例严重失衡（注：出生婴儿性别比反映的是婴儿出生时男婴与女婴数量上的比例关系，通常表示为平均每100 个活产女婴所对应的活产男婴的数量）中国1982年第三次人口普查资料显示出生婴儿性别比为108.5，1990年第四次人口普查显示为111.3,2000年第五次人口普查资料显示为116.86，呈长期攀升趋势。而按照国际上长期的观察，正常的出生婴儿性别比应该在103~107 之间。

2、性别比例失衡的影响：如果高出生性别比持续下去，将对人口结构产生重大负面影响，对未来社会的良性稳定运行、社会伦理道德体系也会造成一定冲击。同时男女比例失调也将带来一系列的社会问题，如婚配失当、人口拐卖等，影响社会尤其是婚姻的稳定。

三、反思建议

针对以上由我国现行计划生育政策所引发的一些问题，我们应该采取相应的政策措施。

（一）适当放宽计划生育政策

以上我们所指出的人口问题有老龄化问题和性别比失调问题，可以说都是由一胎化政策所造成的。因此，要解决我国的人口问题，首要的是要放松一胎化政策。

（二）完善我国老年人社会保障制度

由于我国是在经济尚不十分发达的情况下出现人口老龄化的，因此老年人口的社会保障问题成为一个难点。我们应该逐渐建立社会保障制度，建立老年人口特困医疗救济基金和生活最低保障线，切实关注农村老年人这个弱势群体，使他们老有所养，这既是社会的责任，也是进一步抓好农村计划生育工作的要点。

（三）严禁胎儿鉴别，避免婴儿比例失调

我国虽有禁止胎儿鉴别的规定，但是在实际管理中存在着许多漏洞。因此，建立有效管理机制，切实管理好胎儿鉴别技术的使用，打击并严惩那些违法行为发生，是遏制出生婴儿性别比失调的关键。

结语

我国实施计划生育政策是由于我国人口基数大，对社会经济以及整个社会的可持续发展带来了巨大的压力，这是历史遗留原因。而如今我们却发现由于实施计划生育政策所带来的一系列社会问题，我们需要必须立足实际，正视现状，找准症结，努力寻求解决问题的方法，不要让利国大计变成祸国之策，为全面建设小康社会做好准备。

参考文献：

陈卫，孟向京 中国生育率下降与计划生育政策效果评估[J]人口学刊1993 国家统计局 中国统计年鉴、中国人口统计年鉴、国际统计年鉴[Z]

第四篇：限购政策对我国房价的影响

限购政策对我国房价评估值影响分析

摘要：房地产限购政策经过了长时间的修改和演变，成为今年最新出台的“国八条”。这种行政直接干预的新政策，对我国房价评估值和交易价格将产生积极影响，有利于抑制投机投资行为，从而抑制房价过快增长，缓解城市住房压力。本文将使用房地产评估的市场法就第二套、第三套房限购政策、新房贷政策和房产税开征三方面对房价评估值的影响作出分析。

关键词：限购令；房价评估值；影响；

Abstract: The most concerned word of house property is “house property to be restricted” in the year 2011.There are plenty of opinions about restricted policy.After a long time of evolution, the house property restricted policy become to the new “kingdom eight” which issued in this year.In this environment which is interposed by the government, the restricted policy will how to be an affect to our housing price, how our house will be and it will appear to which tendency ,and this policy will be banned in which time.Key words: restricted policy;house price;influence;value trend

一、限购政策

（一）中央及各地的限购政策

2011年1月26日国务院召开会议，要求进一步调控房地产市场，各地要确定价格控制目标并向社会公布。国务院出台新国八条房地产调控政策，控制房价过快增长。在国内房价居高不下的形势下，从2010年初开始，国务院便依次颁布了“国十条”、“9·29新政”，意图对房价进行有效抑制，缓解房地产市场的压力。但是这些软性措施的成效并不明显，于是，在2011年初便出台了“国八条”，这是多年来我国政府首次对房地产市场进行直接的行政干预。

国八条的具体内容为：

1、二套房房贷首付比例提高至60%；

2、对个人购买住房不足5年转手交易，统一按销售收入全额征税；

3、本地2套房和外地1套房家庭将停购；

4、商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；

5、囤地捂盘房企停发股票债券停贷；

6、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制；

7、在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施；

8、坚持和强化舆论引导。

在新国八条出台以后，各个城市纷纷出台限购政策，对新国八条做出了回应。其内容基本围绕“国八条”为中心，具体细节有所变动。作者现居城市郑州市也在2011年初出台了相应政策：

“2011年1月5日起在本市建成区内对人口过密区域和其他区域实施差异化的限购政策。无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭暂停在人口过密区域购房，只能在其他区域新购1套商品住房。能提供在本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭在人口过密区域或其他区域暂定只能新购1套商品住房。本市户籍居民家庭在人口过密区域暂定只能新购一套商品住房。”

郑州市的限购政策是围绕中央的限购政策而制定的，在购房套数上有所区别。同时又根据本市自身条件，增加了“本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明”。

类似地，厦门、上海、杭州、宁波、深圳、福州、南京、天津、广州等几十个大型城市也都纷纷出台限购政策，内容在与国八条保持基本一致的前提下，在限制范围、限制时间、纳税以及缴纳社会保障金的年限等方面依据自身情况有所更变。最大的差异则在于对“限购”的界定。这其中，最大的分岐有两点。分岐之一，限购区域有所不同。分岐之二，对外地人的限制条件有点差异。总体而言，东部繁华地区偏严，中西部偏宽。从上述实例不难发现，这些条例、细则的核心内容即是“限购”。

（二）限购的本质

什么是限购？其本质是什么？

限购指的是在市场上对买方或者投资方的数量进行限制，其本质是对市场的一种干预。房地产限购的一个本质则是在房地产投资这个局部市场实行直接的、严格的资本管制。

限购新政的本质，就是采用行政手段临时性地冷冻一部分需求，即局部性的资本管制，这是机制设计理论的具体运用。房产限购成功的关键在细节，在于设计一个有效甄别消费需求和投资需求的机制。房产限购是过渡性的制度安排，在今天的环境下，它比传统的调节手段更为有效，但其成本也十分明显，因为它阻碍或推迟了部分消费需求的实现。

从经济学的本质来分析，房地产限购的实质就是做两件事：第一，把对房地产的需求分拆为消费需求和投资需求，对于消费性住房需求，基本不予干预，但有上限，如两套房；第二，对投资性的需求加以严格限制，这是控制房地产投资需求一个最直接的办法。

限购是对泡沫房价持高不下而采取的必要而强硬干预措施。泡沫房价即房产价格本身远远超出房产价值，如果任由房价按照现有趋势增长，最终必将导致房地产市场的崩溃。例如清华大学教授、央行货币政策委员会委员李稻葵认为：地产限购是强力降温药。“限购是常规调控手段失效的情况下所能采取的最后一剂药，在目前地产价格持续攀高的形势下，限购就像给高烧病人的一剂退烧针，有其副作用，但无疑是必需的。”

（三）限购政策的演变过程

限购并不是一个新话题，它在经过不断地修改、改革后，限制条例不断明朗，条件也更加严厉、苛刻。

2010年4月出台“国十条”中首次提出：地方政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。结果只有北京在5月出台了措施，暂时规定一个家庭只能新购一套商品住宅。

“9·29新政”中严厉了许多，明确要求：房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。其后至今年1月，上海、深圳、福州、厦门、温州、广州等20余城市也加入限购阵营。

中央通过“国十条”稳定房价效果欠佳的情况下，又对限购条款进行修改，使之更为严格。

于是，今年1月26日出台的国八条中，限购令再次升级：各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。

二、限购政策对我国房价评估值的影响

房地产价格评估是提高银行信贷质量，防范信贷风险的重要手段，房地产抵押贷款包括个人按揭住房贷款、房地产项目贷款以及房地产抵押为担保方式的流动资金贷款。科学评估房地产抵押物的价值是合理有效利用银行信贷资金，构筑房地产贷款风险防范的屏障。

采用市场法对资产进行评估的理论依据是：在市场经济条件下，商品（资产）的价格受供求规律的影响。具体来说，当宏观经济中总需求大于总供给时，资产的市场价格会上升；反之，资产的市场价格会下降。同样的道理，任何时点的商品（资产）的价格反映了当时市场的供求状况。

在采用市场法对房地产进行评估时，关键是确定近期发生的类似房地产交易实例、交易价格、和需要考虑的修正因素及如何对它们进行量化。修正因素有交易情况因素、交易日期因素和房地产状况因素。交易情况修正主要是修正交易实例的交易价格；交易日期修正主要是把交易实例的交易日期修正为评估基准日；房地产状况因素修正主要是对交易实例的区位状况、权益状况和实物状况进行修正。

市场法的基本计算公式为： P=P’·A·B·C 式中：P——被估房地产评估价格；

P’——可比交易实例价格；

A——交易情况修正系数；

B——交易日期修正系数；

C——房地产状况修正系数。

成本法是以取得被估资产的的重置成本为基础的评估方法，是房地产评估的基本方法之一。任何投资者在购买某项资产时，所愿意支付的价格不会超过构建该项资产的现行成本。房地产评估的成本法认为房地产评估值等于重置一宗与待估房地产效用相同的房地产所需耗费的各项费用与一定的利润与税金之和。

新建房地产成本评估的基本计算公式为：

新建房地产价格=土地取得费用+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+利润 成本法可以单独使用，也可以作为市场法的辅助和检验手段。

下面，我们将运用市场法评估原理和市场法、成本法计算的基本公式，定性分析第二套、第三套房屋限购政策、新房贷政策和房产税开征这些新政策对房价评估值的影响。

（一）第二套、第三套房屋限购政策对房屋评估值的影响

“国八条”明确规定：本地二套房和外地一套房家庭将停购。各地也针对自身情况相应对购房套数作出限制。限制购房套数的条款限制了有房者以地产升值、投机倒卖为目的的购房。

房地产评估市场法的操作步骤为：交易实例收集；确定可比交易实例；进行因素修正。因素修正包括交易情况修正、交易日期修正和房地产状况修正。

在进行房地产买卖时，由于价格的个性比较明显，在采用交易实例时需要考虑其中交易情况的个别差异，需要对选取的交易实例进行交易情况修正。将交易实例调整为正常交易。

对购房套数的限制属于“政府为了对某种产业进行鼓励、扶植或控制，在政策上给予某些优惠或限制，甚至对一些房地产交易进行干预和管制”的特殊情况，需要进行交易情况修正。限购政策就属于政府为了控制房地产市场，在政策上给予限制。确定了交易情况影响因素后，需要测定各因素对价格的影响程度，并量化为具体的修正比例或系数。根据修正系数调整交易价格，修正公式为：

交易情况修正后的正常价格=交易实例价格× =交易实例价格×

正常情况指数交易实例情况指数100

（）

联系限购政策实施后各地房价变化情况，可以得出房价变化是分三阶段展开。第一阶段是僵持，就是一级市场上开发商并不愿意降价，但二级市场价格可能有所下降，当然交易量会萎缩。第二阶段是预期的改变，大家开始注意到投资需求在下降，于是预期未来价格会降。第三阶段是降价和一定的交易量的回升。

经过这样三个阶段的变化，房地产行业所呈现的价格狂热状态就会缓和，居高不下的房价也会回落，而房地产的交易量则会保持在一个相对稳定的状态。总体的结果是房价下降和交易量的减少（投机投资的减少）。

综上可知，可比交易实例价格P’可以通过交易实例的收集得到，交易情况修正系数A，B，C则是根据正常交易情况指数、基准评估日价格指数、待估对象房地产状况指数与可比实例的相应指数的比值得到的。

如果交易实例的成交价格低于正常情况下的成交价格，则分母小于100；如果交易实例的成交价格高于正常情况下的成交价格，则分母大于100。由于房价经过三个阶段的变化会出现下滑，也即交易实例成交价格高于正常情况下成交价格，此时得到A值变小，也即交易情况修正后的正常价格会出现下降。

第二套、第三套房限购目的旨在限制投资投机行为，如本地二套房停购这一政策，有效抑制了本地人口囤房，以待高价出售的行为；人口一套房停购，抑制了一些人选择在房价高、上涨快的城市炒房的投资行为。

这条政策实施后，最显著的效果是各地房产成交量显著下降。根据在上海、北京、深圳、南京、重庆等房价过高、上涨过快、供应紧张的城市的调查显示，房贷新政推出后，房市成交量明显下降，投资性需求受到遏制。新房贷政策推出一个月内，上海市商品房成交量与同期相比下降17%。

（二）新房贷政策对房屋评估值的影响

新房贷政策在“国八条”中体现为：

1、二套房房贷首付比例提高至60%；

2、商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。国务院在2011年4月17日发出的通知中再次指出,商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。对于二套房，不仅有房贷首付方面的要求，同时规定贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％。

目前房地产市场中存在不少以投资为目的的买房者，政策的调整，会给他们带来不小的打击。一些投资者为减轻贷款压力，同时也担心新政策出台会导致楼市波动，所以选择了在现在这个时候出售房源。同时，政策的变动也会改变购买者对后市的预期，一些抱着“再等等” 心态的买房群体也会出现。另外，一部分人还会因为首付款不足而推迟购房。

运用市场法基本运算公式P=P’·A·B·C进行分析，房贷的提高主要对交易情况修正系数A和交易日期修正系数B存在影响。根据交易情况修正后的价格公式可知，由于二套房房贷水平提高，从而使交易实际情况指数高于正常情况指数，即交易情况修正系数A小于1。

由于房贷提高，很多消费者延缓了购房计划。房贷新政实施后，高房价大体呈现下降趋势。因为房价变动趋势基本稳定，在定性分析时，不妨假定房价是以一个固定指数a%下降，而延缓购房的月份为n，则在n个月后，交易实例进行交易日期基准价格为：

P=P’×（1-a%）n

即评估基准日价格指数小于交易实例交易日的价格指数，从而使得交易日期修正系数B小于1。显然这个价格小于交易实例价格。

根据在上海、北京、深圳、南京、重庆等房价过高、上涨过快、供应紧张的城市的调查显示，房贷新政推出后，房市成交量明显下降，投资性需求受到遏制。新房贷政策推出一个月内，上海市商品房成交量与同期相比下降17%，而深圳日均成交量较之最高值下降八成。

随着银行开始提高对第二套住房的房贷门槛，二手房市场近来已逐步呈现出供应放量、需求趋缓的迹象，部分二手房中介处甚至还出现了房东降价销售的新动向。银行房贷新政无疑已对部分房东产生了心理影响。在房东不再一味加价的同时，市场供求关系也在逐步发生变化，供给开始放量，需求则趋缓。

（三）房产税开征对房价评估值的影响

国务院4月17日发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。

根据税法规定，房产税的计算方法为：按房产原值一次减除30%后的余值计算。其计算公式为（按年征税）：

年应纳税额=房产账面原值×(1-30%)×1.2% 房产税属于个人财产税，征税对象为房屋。根据市场法评估计算原理，当对房屋征收房产税后，交易实例情况指数会高于正常情况指数。这时交易情况修正系数A小于1，交易情况修正后的正常价格会下降。

以美国为例，这是目前世界公认的房价最为稳定的国家之一。其房价稳定的原因除了人均占有土地资源多，住房压力小以外，还有一个重要原因，就是美国的高额房产税。在美国，一套普通商品房每年要纳税几万美元。房产税发挥了税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用，一方面抑制居民过高过快的消费需求，另一方面，对于投资投机目的的购房，因为每年要缴纳高额房产税，如果房子没有及时转手，那么房产税就要由投机者承担。这样以来，投资投机者就必须为投机行为要承担的风险做好准备。

对第二套、第三套房屋限购、采用新房贷政策、开征房产税，这些政策的目的都在于改变供求关系。根据资产评估的市场法的理论依据，在市场经济条件下，商品（资产）的

价格受供求规律的影响。当市场处于供不应求的卖方市场时，商品价格会上升；当市场处于供过于求的买方市场时，商品价格会下降。限购政策的实施，从表面上抑制消费需求，采用行政手段临时性冻结部分消费需求，降低消费热度。进而使供求关系进一步趋于平衡。由于任何时点的商品（资产）的价格反映了当时市场的供求状况，所以当供求关系缓和时，房价也会相应下降。这与我们运用市场法和成本法分析得到的评估结果是一致的。

三、限购政策下今后房价走势

“国八条”出台后，重点城市住宅量价发生变化。多数城市成交量受到影响，百城价格涨幅得到明显遏制。

受限购政策和传统淡季春节的双重影响，2月住宅成交量出现大幅下滑，第6周(1.31-2.6)达到最低点。①春节过后，与以往情况相同，成交量有明显回升，但仍低于春节前水平。从环比来看，10个代表城市(北京、上海、广州、南京、天津、杭州、青岛、成都、宁波、东莞)中，只有天津和成都环比上升，涨幅分别为15.2%和2.7%，其他城市环比均有不同程度下降，其中青岛下降幅度最大，降幅76.3%；但是从同比来看，仅北京、上海、青岛同比下降，北京下降最大43.2%，青岛最小6%，其他城市2月成交量仍高于去年同期。但从最近两周(2.28-3.13)的数据来看，春节后成交量回升的态势并未延续。

一线城市中只有上海小幅上升，其他城市均呈现下降趋势；二三线城市中仅大连保持较大的涨幅，其余大部分城市或开始出现下降苗头或已经大幅下降，17个城市最近两周的总成交量在100万-150万平方米之间，明显低于新政出台前的200万平米以上。

这些数据已经表明：一系列限购政策正在开始逐步发挥效应，对市场成交量的抑制作用正在扩散。

从价格来看，根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据，2011年2月，全国100个城市住宅平均价格为8686元/平方米，较上月上涨0.48%，比上月缩小近一半，这表明1月出台的新政已对房价上涨势头产生显著影响。其中80个城市价格环比上涨，2个城市与上月持平，18个城市环比下跌。

根据最新消息，社会科学院于2011年5月5日发布2011年《房地产蓝皮书》，探讨了我国房地产发展中的热点问题，展望了“十二五”房地产市场的变化趋势，根据蓝皮书的预计，我国房价走势将会出现分化格局，低档商品房价格将走低，平均房价水平将下降。

蓝皮书认为，目前我国房地产市场存在地方政府过度依赖土地财政，保障性住房建设严重滞后、监管力度不够，房地产宏观调控效果没有完全表现出来，房地产税费制度不合理等问题。

蓝皮书预计，2011年房地产市场的政策环境仍会非常严厉，关于今年房地产政策走向，蓝皮书预测认为，更严厉的调控政策可能将在今年被迫陆续出台。面对房价快速上涨，我国政府不断加大房地产市场调控，但房地产市场特别是住房市场投机性需求仍未被有效抑 ①中国指数研究院：《国八条背景下2011年房地产市场走势预判》，《中国经济报告》，2011年04月06日

制。而且，由于政策工具往往只针对新增市场，较少触及既得利益，进一步严厉的调控政策可能向存量市场延伸，住房持有环节可能成为未来政策调控的重点。

关于具体的房价走势，蓝皮书预计，商品住房市场中高档房价将走高，低档房价将走低，两者形成相持的格局。而纳入销售市场的低档保障性住房统计范围的平均房价将呈现下调趋势。

蓝皮书的分析肯定了新国八条及各地出台的限购政策起到的积极作用，并且明确肯定房价总体趋势将持续下降。

2011年房地产新政，无论是政策严厉程度还是出台频率，均超过2010年。近期两会在京召开，温总理政府工作报告、住建部等相关部委记者会均有许多有关房地产调控政策的内容，2011年房地产市场仍将保持强有力的调控力度。①温家宝总理在两会闭幕的记者会上提出“控制货币流动性”是调房价的手段之一，并同时反复强调保障性住房的建设。预计在2011年乃至更长的时间内，收紧货币将是调控房价的重要手段，差别化信贷政策将得到严厉执行，而伴随着资金、土地等相关政策的落实，保障性住房建设将逐步得到落实。

首先，房地产市场在“控制目标”和限购令双重限制下，更将出现价格和销售面积双下降的局面。

一方面，“国八条”明确提出“房价控制目标”，住房价格快速上涨的势头将被遏制；另一方面，在供给持续增加的前提下，需求又受到限购、限贷等政策的明显遏制，供需关系将发生转变。根据房地产业中长期发展动态模型预测，2011年房地产市场将出现价格和销售面积双下降的局面，商品房销售价格微幅下跌1.5%-4.3%，商品房销售面积下降2.8%-7.8%。明确列入限购范围的35个大中城市(包括直辖市、计划单列市、省会城市)的需求降幅将更加明显(2010年此类城市商品房销售面积下降3%，而全国为增长10%)，这也是全国商品房销售均价下降的主要原因(各城市价格总体基本平稳)。

具体来看，在此轮调控中，一线城市作为调控的重点，投资性外来购房比重大，但市场供应有限需求总量较大，总体量跌价稳；二线城市为本次调控扩大区域，但地方细则相对温和、刚需比重较大，受冲击力度小于一线城市，需求降幅较小；而三四线城市房价相对较低、发展潜力大、受政策调控影响小，市场总体量价可能上升。

其次，土地市场的供应力度继续加大，房价总体平稳。

2009-2010年，土地平均供应面积约10亿公顷，其中商品住宅用地约8亿公顷，明显高于2005-2008年的5亿-6亿公顷。根据“国八条”，2011年商品住宅用地供应不低于过去两年平均水平。此外，政府继续加大保障房建设力度，计划2011年建设保障性住房1000万套，比2010年计划增加420万套。因此，房屋新开工面积增长率、施工面积增长率仍将在高位运行，但各项指标增幅将明显低于2010年。随着监管层严格控制房企开发贷款风险，开发企业信贷融资难度将会不断加大，销售不畅的中小型开发企业在2011年将面临更大的资金压力。

① The People’s Bank of China.China's Real Estate Finance and Policy Implications.综上可知，房地产市场总体都已受到限购政策的影响。国八条等限购政策调控效果显现，已有成效。各地房价都已出现下滑，幅度因各地情况而异，但是房价曲线所呈现的下降势头是明显的，预计这个势头今后仍将保持。实际情况和运用资产评估市场法原理得到的结论——限购政策使房价评估值下降相符合。运用供求关系原理分析，也可得到相同结论。

论文完成时间：2011年5月14日

参考文献：

1．杨红旭：《限购何时退出取决于房价变化》，《中华工商时报》，2011年02月28日。2．李稻葵：《限购就像一剂退烧针》，《东方早报》2011年02月23日。3．卢映川：《车房限购执行期视调控效果而定》，新华网，2011年03月22日。4．谢逸枫：《限购政策目的只为暂时抑制需求》，搜房网，2011年02月14日。5．Mattkhourie：《世邦魏理仕：限购令难减中产阶层购房需求》，财新网，2011年03月10日。

6．中国指数研究院：《国八条背景下2011年房地产市场走势预判》，《中国经济报告》，2011年04月06日。

7．中国社会科学院：《房地产蓝皮书》，2011年5月5日。

8．新华社：《我国平均房价水平将下降》，《天下财经》，2011年5月6日。

9．王逸红：《投资性需求受遏制》，《中国房地产报》，2010年02月26日。

10．The People’s Bank of China,14.May.2011.China's Real Estate Finance and Policy Implications.致

谢

本论文是在导师吴尚宗教授的悉心指导下完成的。吴教授渊博的专业知识，严谨的治学态度，精益求精的工作作风，诲人不倦的高尚师德，严以律己、宽以待人的崇高风范，朴实无华、平易近人的人格魅力对我影响深远。虽然这是第二学位的论文，但是导师仍然严格要求，他认真的态度使我深受鼓舞，也使我通过这次论文的写作收获到了意想不到的知识，不仅使我树立了远大的学术目标、掌握了基本的研究方法，还使我明白了许多待人接物与为人处世的道理。本论文从选题到完成，每一步都是在导师的指导下完成的，倾注了导师大量的心血。在此，谨向导师表示崇高的敬意和衷心的感谢！

本论文的顺利完成，离不开各位老师、同学和朋友的关心和帮助。在此感谢我的同学们四年来对我学习、生活的关心和帮助。

刘鋆

2011年5月14日

第五篇：二胎政策对我国的影响

2015年10月29日，中共十八届五中全会通过并公布了中国大陆将全面实行二胎化生育的政策，随着实行几十年的“一胎政策”的正式终结。这次开启二胎政策是中央对于我国目前所面临的的问题和需要做出的重大决策，我个人认为是我国新时期发展要实行的一个重大的战略。

首先，我们看一组数据额。最近这几年，中国制造业一直被“用工荒”和“工资成本快速涨幅”所苦恼，这一切都源于“三十年执行计划生育使得中国人口比其他发展中国家衰老得更快，劳动力人口增长越来越慢，人口红利不断消散”。放开“单独二胎”的动机其实是本“经济账”。根据国家统计局的数据，2012年底中国15-59岁之间的劳动力人口比2011年同期减少345万，这是改革开放以来劳动力人口第一次减少。相比之下，日本比中国早14年到达这个转择点，不同的是那个时候的日本已经是富甲天下，坐拥3万亿美元的海外资产，而且养老制度非常完备，反观养老重压之下的中国该何去何从？由于计划生育，中国至少提前了25年遭遇刘易斯拐点，正所谓“未富先老”。最值得担忧的是，中国制造的主力劳动人口在20-39岁之间，这部分人口的增长率早在2010年便萎缩至零了，而且直至2035年这部分人口的萎缩速度将明显快于整个劳动力人口。这意味着主力劳动力人口身上的抚养赡养负担会越来越重。中国人口中纯负担人口（小于14岁或大于64岁）的比重在2010年见底，之后逐渐上升，到2035年将升至近50%。抚养赡养压力如此巨大，社会财富可能不堪重负，在这个过程中中国很有可能会成长为一个巨大的贸易逆差国。

反观我国，我国经济的核心竞争力西方各国面前还是很弱的，如果没有了人口红利这个优势的话，竞争力还会下降。，而且老龄化所造成的沉重经济负担，导致我国年轻阶层负担过大！从而引发一系列社会问题！所以，务必要在刘易斯拐点到来之前，制定新的人口政策，改善我国目前的面临的严峻环境！很早以前有户籍制度改革这个办法，可是我国是一个农民比重占总人口比重很大的国家！农民户籍的城市化成本过高！而且我国农民的收入降低，无法承担起城市化，如果由政府负担这笔费用，会加重政府的财政负担。从而改革进展缓慢，远水解不了近渴。所以说逐步放开计划生育便是一个极好的对策，因其伤害的既得利益较小，比较容易展开，实施难度低。伴随着国家经济的发展，改革开放以来我国人民生活水平不断提高。人们的物质需求和日益增长的生产力之间的矛盾，社会所创造出来的物质财富和人口增长之间的矛盾，以及人口增长对于社会、环境的压力的问题等等。

根据IMF的最新的一份中国人口研究报告，如果政府不对这样一个趋势做出积极反应，中国目前高达1亿5千万的劳动力储备（失业或者半就业者）人口到2020年将减少到3千万，而中国也将在2020-2025年间穿越刘易斯拐点，到了2030年中国的劳动力缺口将高达1亿4千万。

如果我国目前维持现行生育政策不调整的话，随着时间的推进，在一段时间够我国将面临社会适龄劳动力的缺乏，人口老龄化严重，经济和社会都会遇到重大问题。如果人口老龄化比重占总人口的比重过高，这势必会影响我国经济社会的发展活力和国际竞争力，并且我国的政治经济文化水平都会产生不良影响。因此二胎政策的开放，能够有效的应对和积极缓解人口结构性矛盾的长期影响，保持合理的劳动力数量和结构，延缓人口老龄化速度，有助于我国经济发展缓解社会矛盾。

回顾历史曾经我国是实行计划生育政策，在计划生育实施下，那段时期只生育了一个子女，给国家的经济发展和社会做出了贡献。当然他们也是计划生育做出了一定的牺牲，例如很多失独家庭的出现，子女长大之后赡养老人的负担过重，子女意外去世之后父母无人赡养，空巢老人等等。现在有条件，也就如邓小平改革之初，允许一部分人先富起来一样。现在我国的经济社会需要适龄人口的增加，而且我们有条件有能力让这种政策实行下去。二胎政策会增加我国适龄劳动力，改善我国人口结构，优化我国社会模式，缓解社会矛盾推动我国经济增长。

其次，新兴国家的发展必须经历工业化，而一个国家的工业化之初，经济主要由农业和工业组成。经济的增长动力主要来源于工业，而工业的增长则由来自农业的源源不绝的廉价劳动力支撑。充沛的农民工劳动力供应使工资成本受到长期压制，工业得以享受丰厚的利润和积累庞大的储蓄，而庞大的储蓄又能推动资本投资和扩张。当农业再也无法向工业提供充足的劳动力时，工资成本开始螺旋上升。这时这个国家就达到了刘易斯拐点，人口红利完全消失。这就是刘易斯拐点，刘易斯拐点是对所有新兴国家的一种考验，很多国家经过人口福利之后就再也无法靠廉价的劳动力获取在世界市场上的竞争优势！从而导致本国的劳动力导向性产业无法成为本国的经济优势，从而导致国家GDP的下降，国家经济增长速度下降，从而导致经济问题引发就业问题！威胁社会稳定！

我国是世界上人口老龄化进程进程最快的国家，我国二胎政策对于我国乃至世界都是有非常重大的意义的。最主要就是可以缓解人口老龄化和提供适龄劳动力。目前，资本主义发达国家都进入了人口负增长和老龄化社会，这对世界的发展是产生负面意义的。我国实行二胎政策会缓解这个国际性问题，向需要的国家提供劳动力。不仅仅可以解决就业、民生、社会等问题，还可以增加我国在国际上的影响力。同时生育潮的到来，也会催生各国新政策的推出从而适应新一代社会需求，是世界的政策、文化处于不僵化的状态。间接的促进了人类文明的进步。

有学者认为在2030年到2050年之间，由于放开了二胎政策，GDP的年均增长速度，可以比基准情形提高0.2个百分点。那么这个背后的理由，就是因为我们在2030年以后，劳动年龄人口会比基准情形会上升。上升多少呢？到了2050年，跟不改革的情形相比，我们改革以后的2050年的劳动年龄人口会增加四千万。这是我们去年做的一个叫国家资产负债表的研究，其中有相当的一个篇幅，就用在研究这个养老金的缺口。结论是，如果不改革包括不改计划生育政策、不改养老金的政策 －中国城镇养老金累计的缺口，在今后38年当中，它的现值会相当于2011年GDP的83%。或者说一个流量的概念。如果不进行人口改革的话，到了2050年，我们的养老金的缺口会相当于GDP的百分之六点几。所以这是非常大的数字，不可持续的一个数字，会给我国的财政造成很大的压力。从而导致一系列社会问题的发生，影响社会稳定！

因此，实行二胎政策，将为转变经济发展方式，培育经济持续健康发展新优势，为我国经济社会发展提供更为有利的人口条件，也对整个世界产生巨大的福利！所以说，我国实行二胎化生育政策是非常重要的！