注册规划师考试实务-复习-——规划实施管理部分评析题

第一篇：注册规划师考试实务-复习-——规划实施管理部分评析题

实例一：

2001年12月21日，某市中级人民法院对个体工商户林某不服规划局及环保局的行政处罚作出的判决，驳回上诉。至此，这起行政诉讼案以规划局和环保局的胜诉而告终。

上诉人林某在办理未报批手续的情况下，擅自于2000年6月将将其经营的精研塑料厂从该市某某镇北海路迁至该镇新工业区，增设了八台切割机，新建了挤塑车间，且未取得建设工程许可证，未采取任何环境保护设施后擅自将主体工程正式投入生产。规划局和环保局联合执法，经过调查、取证和组织听证后，于6月28日作出了《行政处罚决定书》，认定上述行为违反了《城市规划法》《某某市建设项目环境保护管理条例》对上诉人作出责令停止生产、补办手续并处罚款3万元的行政处罚决定，林某不服，于2001年7月10日向某市人民法院提起行政诉讼，请求〔判决撤销处罚决定，林某认为自己是个个体工商户，不属于建设单位，另外，工厂搬迁经营场所，增加小型设备不属于要经建设管理部门、计划管理部门批准的项目，故不属于建设项目。

实例一评析、1、根据城市规划法，规划区范围内任何建设都必须符合城市规划，都必须按法定程序进行报批，这包括单位和个人（个体经济和其他各种不同经济类型的开发活动）因此，林某以个体工商户为借口。想跳过规划报建程序，这明显不符和城市规划法的要求。

2、另外，林某工厂的搬迁是不是属于建设项目，依据城市规划管理条例，城市建设项目是指一切新建、扩建、改建、翻建的房屋建筑（包括工业建筑、公共建筑、住宅建筑、仓储建筑等）地下建筑、围墙建筑、大门建筑、小品建筑、人防工程、消防工程、防洪工程、公共设施、铁路、地铁、公路、城市道路、桥梁、涵洞、机场、码头、广场、停车场、公园、城市绿化、市政管线等。林某工厂异地搬迁，涉及建设用地的重新选址、建筑工程的重新设计、建设项目的环境保护、建设工程竣工验收等问题，均需要重新按照新建建设项目的规划审批程序进行报建。否则就是属于违法建设，违法生产，必须依法处罚。

第二部分建设项目选址实例评析

实例

一、在某大城市边缘的小河坝村委会为了加快农业结构调整，在村北约3330平米的用地上盖蔬菜大棚，蔬菜大棚占用了1500平米，经村委会集体研究，报镇政府同意，利用剩余1830平米建自用的工业厂房。该市规划监察大队发现后，责令其立即停止施工，等待处罚。

实例一评析、1、村委会利用集体土地盖蔬菜大棚，进行农业生产，属于农业结构内部的产业调整，是允许。

2、而建设工业厂房则属于违法建设，因为该地区位于城市规划区用地范围内，按照城市规划法，规划区内任何建设活动，必须经城市规划主管部门批准同意才能建设。

3、建设工业厂房属于非农建设，虽然村委会报镇政府同意，但未经上级规划行政主管部门的批准，未履行合法的报批手续，因此属于违法建设，应给予立即拆除。

实例

二、某城市20世纪90年代初期，城市供电紧张，市政府招商准备建设一座5万kw燃油发电厂，作为城市补充电源。当时提供选址的用地经过比较只有靠近市区边缘的一处准备搬迁的工厂，但是该工厂周边是职工宿舍区，如果发电厂建设上马，势必会给临近的居住小区造成很大的污染，为此，市政府召开多次会议，各方意见争执不下，最后决定暂缓发电厂建设。经过2年以后，该市通过省电网提供了足够的电量，彻底解决该市长期电力不足的困难。

实例二评析

1、该项目选址，市政府还是考虑到了城市长期发展的需要，判断有严重污染的项目，即使近期有上马的必要，也还需要重点考虑项目的环境保护措施，如果措施不当，或措施不配套，污染项目将会给城市带来长期严重的危害。

2、在项目选址上，首先应严格按照城市总体规划统一安排，其次，应处理好近期利益与城市可持续发展的关系。只有多方面比较，经过合法程序，采用科学方法，项目选址才会合理可靠，上述例子由于市政府采纳了专家的意见，采取了暂缓建设的计划，从而避免了拆迁和今后的重复建设。

实例

三、某城市人口13万人，上界政府领导班子选定在城市东区某某路东侧建设城市广场，广场面积5万平方米，建设场址为一底丘小山，该广场区位有些偏，但是由于没有拆迁，容易上马，依次、因此上界政府不顾各方面的不同意见，开工建设，然而，在平整土地过程中，发现该低丘内部为花岗岩，建设成本比原先预计的大2倍，需要加大投资。担由于资金准备不到位，再加上周边项目建设无法跟上，广场建设被迫停工。新一界领导上台以后，经过认真分析，广泛调查研究，发现这个广场存在的关键问题是选址不当，当即拍板另行选址建设。1第一部分：规划管理实例评析

实例一：

2001年12月21日，某市中级人民法院对个体工商户林某不服规划局及环保局的行政处罚作出的判决，驳回上诉。至此，这起行政诉讼案以规划局和环保局的胜诉而告终。

上诉人林某在办理未报批手续的情况下，擅自于2000年6月将将其经营的精研塑料厂从该市某某镇北海路迁至该镇新工业区，增设了八台切割机，新建了挤塑车间，且未取得建设工程许可证，未采取任何环境保护设施后擅自将主体工程正式投入生产。规划局和环保局联合执法，经过调查、取证和组织听证后，于6月28日作出了《行政处罚决定书》，认定上述行为违反了《城市规划法》《某某市建设项目环境保护管理条例》对上诉人作出责令停止生产、补办手续并处罚款3万元的行政处罚决定，林某不服，于2001年7月10日向某市人民法院提起行政诉讼，请求〔判决撤销处罚决定，林某认为自己是个个体工商户，不属于建设单位，另外，工厂搬迁经营场所，增加小型设备不属于要经建设管理部门、计划管理部门批准的项目，故不属于建设项目。

实例一评析、1、根据城市规划法，规划区范围内任何建设都必须符合城市规划，都必须按法定程序进行报批，这包括单位和个人（个体经济和其他各种不同经济类型的开发活动）因此，林某以个体工商户为借口。想跳过规划报建程序，这明显不符和城市规划法的要求。

2、另外，林某工厂的搬迁是不是属于建设项目，依据城市规划管理条例，城市建设项目是指一切新建、扩建、改建、翻建的房屋建筑（包括工业建筑、公共建筑、住宅建筑、仓储建筑等）地下建筑、围墙建筑、大门建筑、小品建筑、人防工程、消防工程、防洪工程、公共设施、铁路、地铁、公路、城市道路、桥梁、涵洞、机场、码头、广场、停车场、公园、城市绿化、市政管线等。林某工厂异地搬迁，涉及建设用地的重新选址、建筑工程的重新设计、建设项目的环境保护、建设工程竣工验收等问题，均需要重新按照新建建设项目的规划审批程序进行报建。否则就是属于违法建设，违法生产，必须依法处罚。

第二部分建设项目选址实例评析

实例

一、在某大城市边缘的小河坝村委会为了加快农业结构调整，在村北约3330平米的用地上盖蔬菜大棚，蔬菜大棚占用了1500平米，经村委会集体研究，报镇政府同意，利用剩余1830平米建自用的工业厂房。该市规划监察大队发现后，责令其立即停止施工，等待处罚。

实例一评析、1、村委会利用集体土地盖蔬菜大棚，进行农业生产，属于农业结构内部的产业调整，是允许。

2、而建设工业厂房则属于违法建设，因为该地区位于城市规划区用地范围内，按照城市规划法，规划区内任何建设活动，必须经城市规划主管部门批准同意才能建设。

3、建设工业厂房属于非农建设，虽然村委会报镇政府同意，但未经上级规划行政主管部门的批准，未履行合法的报批手续，因此属于违法建设，应给予立即拆除。

实例

二、某城市20世纪90年代初期，城市供电紧张，市政府招商准备建设一座5万kw燃油发电厂，作为城市补充电源。当时提供选址的用地经过比较只有靠近市区边缘的一处准备搬迁的工厂，但是该工厂周边是职工宿舍区，如果发电厂建设上马，势必会给临近的居住小区造成很大的污染，为此，市政府召开多次会议，各方意见争执不下，最后决定暂缓发电厂建设。经过2年以后，该市通过省电网提供了足够的电量，彻底解决该市长期电力不足的困难。

实例三评析

1、建设项目选址是一项非常严肃的事情，需要进行多方案比较，不但要考虑拆迁量大小，还要考虑工程地质条件，周边建设情况以及城市总体规划等多种因素。很明显上述问题出在当初广场选址过于轻率，决策过于武断。

2、建设城市广场应首先确定广场性质，广场一般分为城市中心广场，休闲购物广场，绿化景观广场，游行集会广场，交通集散广场等多种类型。每一种广场对位置的选择，用地规模，周边建设条件等都有不同的要求。

3、象该市的广场属于城市中心广场，应在城市中心，交通条件比较便利的，靠近城市主要的公共设施的位置上进行选址，而不应该只是考虑节省投资。在城市边缘选址建设，即使工程地质条件允许，广场建成后其使用效果也会很不理想。

实例

四、1993年，某市粮食局以建粮食批发市场为由，通过当地政府，以每亩2.2万元的价格，从小北村征走耕地109.58亩。粮食局当年征地申请的计划是：每年批发、零售粮油2500万吨，成交额可达2000万元实现利税100万元，据说其规模要达到全省第一，使该市的经济得到繁荣，但是其后发生的事情却让小北村村民多年来一直气愤不平。粮食批发市场没有建起来，对国家和当地老百姓的承诺没有兑现，一百多亩耕地却落到粮食局手里。随后这些耕地即被分割成若干份，每份约为420平方米，以股金的形式把土地使用权转移到个人和一些单位手里，每份3.5万元，得到土地使用权的人，便各自建起了民宅、商店、酒店、公司等。粮食局自己所建的粮油交易大厅仅有200平方米，而且从未开张，征用了100多亩地，只盖了这么小的交易厅。就连交易大厅现在也租给了私人，做了存放方便面的库房。二十多名村民代表表示，如果被征走的土地真是国家需要，他们能理解支持。但是现在看到的这种情况，真让人不服气。无论如何弄个明白，讨个说法。实例四评析

1、这是一起典型的擅自改变建设用地性质和私自转让土地使用权的案例，情节严重造成了恶劣的影响。当初粮食局是以建立粮油批发市场为由征用农民的土地，其建设项目必须要与批发市场相关。否则，就是违法使用土地。但是粮食局却没有按规划，按原来的计划规模设批发市场，却将大部分土地转向了房地产开发，征来得耕地被改变了用途，其所作所为已与粮油批发交易毫无关系，实际上是改变了建设用地的性质。

2、如果粮食局在征地之后，由于情况发生变化，需要改变建设项目，也应该按照法定程序，重新向计划行政主观部门和规划行政主观部门提出申请。

3、首先粮食局应该持计划行政主管部门同意改变开发新的建设项目的批准文件，向城市规划行政主管部门提出改变用地性质的申请。

4、其次，规划行政主管部门根据有关已经批准的规划，对粮食局的申请进行审核，如果同意，将提出被改变性质的用地规划设计条件，这包括有关技术条件，技术标准和与周边建设的相关关系。粮食局需要重新领取改变性质的用地的建设用地规划许可证。所以说。改变用地性质必须办理审批手续，否则，规划行政主管部门可以依据城市规划法的有关条款对其进行行政处罚。

实例

五、某房地产开发公司与市区某乡政府协商，准备利用该乡的土地搞开发经营，经过协商，乡政府与房地产开发公司签定了一份联合兴办公司的协议书。协议书中规定：双方兴办联合公司，乡里提供50亩土地，房地产开发公司出资，在这块土地上修建了60幢别墅，作为度假村以吸引城市客源，预计利润客观，联合公司开始运作后，由房地产开发公司全权管理，乡里不参与管理过程。双方联营年限为50年，不论亏盈公司每年都要定期向乡里付给固定的利润和管理费。

实例五评析

1、房地产开发公司与乡政府的这种合作是极不合法的，表面上是合办联合公司，实质上是变相出租土地。

2、首先，签约主体资格不对。乡政府作为一级政府，行使行政管理职能，不能以自己的名义参与经济交易，更不能作为出资人成为公司股东，我国新修定的《土地管理法》第十条明确规定：农村集体所有的土地依法属于村农民集体所有，由村集体经济组织或或者村民委员会经营管理，因此，乡政府不能单方面代表农民对土地进行处分并从中受益，不能与该房地产开发公司签定合办公司的契约。

3、另外该联办公司的协议内容也属于违法无效。合同中约定的所谓乡里不参与公司任何管理过程，只定期收取利润费用而不承担风险等等。完全不符和一般合营行为所必须遵循的共同出资，共同经营，风险共担原则，说明乡里根本不是为了联合办公司，而是单纯想靠出让土地使用权赚取利益。

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实例三评析

1、建设项目选址是一项非常严肃的事情，需要进行多方案比较，不但要考虑拆迁量大小，还要考虑工程地质条件，周边建设情况以及城市总体规划等多种因素。很明显上述问题出在当初广场选址过于轻率，决策过于武断。

2、建设城市广场应首先确定广场性质，广场一般分为城市中心广场，休闲购物广场，绿化景观广场，游行集会广场，交通集散广场等多种类型。每一种广场对位置的选择，用地规模，周边建设条件等都有不同的要求。

3、象该市的广场属于城市中心广场，应在城市中心，交通条件比较便利的，靠近城市主要的公共设施的位置上进行选址，而不应该只是考虑节省投资。在城市边缘选址建设，即使工程地质条件允许，广场建成后其使用效果也会很不理想。

实例

四、1993年，某市粮食局以建粮食批发市场为由，通过当地政府，以每亩2.2万元的价格，从小北村征走耕地109.58亩。粮食局当年征地申请的计划是：每年批发、零售粮油2500万吨，成交额可达2000万元实现利税100万元，据说其规模要达到全省第一，使该市的经济得到繁荣，但是其后发生的事情却让小北村村民多年来一直气愤不平。粮食批发市场没有建起来，对国家和当地老百姓的承诺没有兑现，一百多亩耕地却落到粮食局手里。随后这些耕地即被分割成若干份，每份约为420平方米，以股金的形式把土地使用权转移到个人和一些单位手里，每份3.5万元，得到土地使用权的人，便各自建起了民宅、商店、酒店、公司等。粮食局自己所建的粮油交易大厅仅有200平方米，而且从未开张，征用了100多亩地，只盖了这么小的交易厅。就连交易大厅现在也租给了私人，做了存放方便面的库房。二十多名村民代表表示，如果被征走的土地真是国家需要，他们能理解支持。但是现在看到的这种情况，真让人不服气。无论如何弄个明白，讨个说法。实例四评析

1、这是一起典型的擅自改变建设用地性质和私自转让土地使用权的案例，情节严重造成了恶劣的影响。当初粮食局是以建立粮油批发市场为由征用农民的土地，其建设项目必须要与批发市场相关。否则，就是违法使用土地。但是粮食局却没有按规划，按原来的计划规模设批发市场，却将大部分土地转向了房地产开发，征来得耕地被改变了用途，其所作所为已与粮油批发交易毫无关系，实际上是改变了建设用地的性质。

2、如果粮食局在征地之后，由于情况发生变化，需要改变建设项目，也应该按照法定程序，重新向计划行政主观部门和规划行政主观部门提出申请。

3、首先粮食局应该持计划行政主管部门同意改变开发新的建设项目的批准文件，向城市规划行政主管部门提出改变用地性质的申请。

4、其次，规划行政主管部门根据有关已经批准的规划，对粮食局的申请进行审核，如果同意，将提出被改变性质的用地规划设计条件，这包括有关技术条件，技术标准和与周边建设的相关关系。粮食局需要重新领取改变性质的用地的建设用地规划许可证。所以说。改变用地性质必须办理审批手续，否则，规划行政主管部门可以依据城市规划法的有关条款对其进行行政处罚。

实例六

某沿海地级市20世纪90年代初期，根据自身发展需要，准备在城市东部建设中心区，主要目的是疏解旧城区人口、商业和行政办公的压力，用以发展城市新的商务中心、金融服务中心、大型会展文化中心和部分市级行政办公机构。当时，该城市东部正处于城市主要发展地区，面积约3平方公里，面对内海湾，与原有旧城既有一段距离，又有比较方便的交通联系，是该市中心区建设理想的选址地点。市政府随后组织编制中心区详细规划和城市设计，开始对外招商，准备大干一场。但是没有想到，随着国家治理经济过热和1997——1998年的亚洲金融危机，不少原准备开发的投资方，由于资金的限制，加上大环境的需求不足，纷纷撤资或停工等待，中心区只建成了一个会展中心、一个图书馆和一个中心广场。市政府为了继续推动该地区的开发，匆忙修改规划，将原来准备建设商务中心的大片土地改为居住用地，重新招商，开发房地产，陆续在中心区的周边建起了三个住宅小区。但是，2000年以后，随着经济形势的逐渐好转，全市性的商务办公和金融服务的需求又重新上升，申请建设的项目增加不少，可是这些好项目苦于找不到合适的选址，原中心区的土地已经有相当部分被转变为居住用地。该市政府开始着急了，一方面，原中心区实际上只建成一半，城市中心职能远远没有发挥出来，几乎没有剩余的土地；另一方面，新的建设项目又没有地方建设。政府希望有关规划部门能够重新确定一个中心区的位置，以解决城市的燃眉之急。

实例六评析

评析：这个例子说明两个问题。第一，一个城市的土地资源是有限的，并不是无限可以任意扩大，城市主要功能区的选址有时往往是惟一的，或者至少是非常有限的，特别是像中心区这样重要片区的选址，它既是城市的心脏部位，是城市行政、商业、商务、文化的重要设施所在地，又是城市具有代表性的重要景观区，一般项目不应该允许在中心区建设。第二，政府应处理好一个城市发展的长远利益与眼前利益的关系，城市中心区的建设不是1-2年就可以完成的，应该认真规划，逐步建设，任何操之过急的行动很有可能给城市带来长久的不利影响。城市建设是百年大计，只顾眼前利益，不顾城市建设的规律，最终只能为城市带来不良的后果。

第三部分：规划设计条件实例评析

实例

一、某房地产开发公司于1999年8月19日经市规划局（99）规建字1052号规划许可证批准，在某市东方东路建设中山大厦，该公寓楼工程由地上18层和32层两部分组成，建设规模为7万平方米。但该单位自主将18层部分加高9层，违法建设面积5400平方米。现该公寓正被市规划局查处中。

实例一评析

该违法事件主要是未按程序向规划行政主管部门申报修改方案，擅自加高。按照规划审批程序规定：已取得审定设计方案通知书的建设单位或申报单位，由于自身的原因，再次申报设计方案要求改变建筑高度、建筑布局等事项时，应持函件（详细说明改变的具体理由）和有关图纸报规划行政主管部门。规划行政主管部门协调同意后，方可受理申报。并需要重新审定修改后的规划与建筑设计。该房地产开发有限责任公司未经允许，修改设计，增加面积，违法事实清楚，应得到相应处罚。

第四部分、建设用地性质变更管理

实例一

1993年，x市粮食局以建粮油批发市场为由，通过当地政府，以每亩2.2万元的价格，从小北村征走耕地109.58亩。粮食局当年征地申请的计划是：每年批发、零售粮油2500万吨，成交额可达2000万元，实现利税100万元，据说其规模要达到全省第一，使该市的经济得到繁荣。但是其后发生的事情却让小北村村民多年来一直气愤不平。粮油批发市场没有建起来，对国家和当地百姓的承诺没有兑现，一百多亩耕地却落到粮食局的手里，随后，这些耕地邓被侵害成若干份，每份约为420平方米，以股金的形式把土地使用权转移到个人和一些单位手里，每份3.5万元。得到土地使用权的人，便各自建起了民宅商店、酒店、公司等。粮食局自己所建的粮油批发交易大厅，仅有200平方米，而且从未开张。征用了一百多亩土地，只盖了这么小的交易厅，就连这个交易大厅现在也租给了私人，做了存放方便面的库房。二干多名村民代表表示，如果被征走的土地真是国家需要，他们能理解和支持。但是他们现在看到的这种情况，真是让他们不服气，无论如何要弄个明白，讨个说法。评析：这是一起典型的擅自改变建设用地性质和私自转让土地使用权的案例，情节严重，造成了恶劣的影响。当初粮食局是以建立粮油批发市场为由征用农民的土地，其建设项目必须要与批发市场相关，否则，就是违法使用土地。但是粮食局却没有按规划、按原来的计划规模建设批发市场，却将大部分土地转向了房地产开发，征来的耕地被改变了了用途，其所作所为已与粮油批发交易毫无关系，实际上是改变了建设用地的性质。如果粮食局在征地之后，由于情况发生变化，需要改变建设项目，也应该按照法定程序，重新向计划行政主管部门和规划行政主管部门提出申请。首先，粮食局应该持计划行政主管部门同意改变并开发新的建设项目的批准文件，向城市规划行政主管部门提出改变用地性质的申请。其次，规划行政主管部门根据有关已经批准的规划，对粮食局的申请进行审核。如果同意，将提出被改变性质的用地的规划设计条件。这包括有关技术条件、技术标准和与周边建设的相关关系。粮食局需要重新领取改变性质的用地的建设用地规划许可证。所以说，改变用地性质必须办理审批手续，否则，规划行政主管部门可以依据城市规划法的有关条款对其进行行政处罚。推荐阅读

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实例六

某沿海地级市20世纪90年代初期，根据自身发展需要，准备在城市东部建设中心区，主要目的是疏解旧城区人口、商业和行政办公的压力，用以发展城市新的商务中心、金融服务中心、大型会展文化中心和部分市级行政办公机构。当时，该城市东部正处于城市主要发展地区，面积约3平方公里，面对内海湾，与原有旧城既有一段距离，又有比较方便的交通联系，是该市中心区建设理想的选址地点。市政府随后组织编制中心区详细规划和城市设计,开始对外招商，准备大干一场。但是没有想到，随着国家治理经济过热和1997——1998年的亚洲金融危机，不少原准备开发的投资方，由于资金的限制，加上大环境的需求不足，纷纷撤资或停工等待，中心区只建成了一个会展中心、一个图书馆和一个中心广场。市政府为了继续推动该地区的开发，匆忙修改规划，将原来准备建设商务中心的大片土地改为居住用地，重新招商，开发房地产，陆续在中心区的周边建起了三个住宅小区。但是，2000年以后，随着经济形势的逐渐好转，全市性的商务办公和金融服务的需求又重新上升，申请建设的项目增加不少，可是这些好项目苦于找不到合适的选址，原中心区的土地已经有相当部分被转变为居住用地。该市政府开始着急了，一方面，原中心区实际上只建成一半，城市中心职能远远没有发挥出来，几乎没有剩余的土地；另一方面，新的建设项目又没有地方建设。政府希望有关规划部门能够重新确定一个中心区的位置，以解决城市的燃眉之急。

实例六评析

评析：这个例子说明两个问题。第一，一个城市的土地资源是有限的，并不是无限可以任意扩大，城市主要功能区的选址有时往往是惟一的，或者至少是非常有限的，特别是像中心区这样重要片区的选址，它既是城市的心脏部位，是城市行政、商业、商务、文化的重要设施所在地，又是城市具有代表性的重要景观区，一般项目不应该允许在中心区建设。第二，政府应处理好一个城市发展的长远利益与眼前利益的关系，城市中心区的建设不是1-2年就可以完成的，应该认真规划，逐步建设，任何操之过急的行动很有可能给城市带来长久的不利影响。城市建设是百年大计，只顾眼前利益，不顾城市建设的规律，最终只能为城市带来不良的后果。

第三部分：规划设计条件实例评析

实例

一、某房地产开发公司于1999年8月19日经市规划局（99）规建字1052号规划许可证批准，在某市东方东路建设中山大厦，该公寓楼工程由地上18层和32层两部分组成，建设规模为7万平方米。但该单位自主将18层部分加高9层，违法建设面积5400平方米。现该公寓正被市规划局查处中。

实例四

某区属企业位于工业区内，占地8400平方米，由于设施老化，产品落后，最终破产倒闭。区政府想利用原厂区土地开发住宅，并将获得的资金安置下岗职工，经向市规划行政主管部门申请，被驳回，理由是该用地在城市总体规划的控制性详细规划中为工业用地，不能改变用地性质。

评析：市规划行政主管部门的做法是对的。因为市规划行政主管部门考虑到这个企业位于工业区内部，如果建设住宅，将带来一系列问题，如子女上学、购物、文化娱乐等，另外，周围的工厂企业产生的废气、粉尘、噪声等将对居民产生不良影响，因此不能开发建设住宅。但是，城市规划行政主管部门可根据具体情况建议区政府采取土地置换的办法，将位于居住区内的某些工业企业搬迁到这里，然后开发建设位于居民区内已腾出的用地，利用这方面的资金安置下岗职工。这样做，可以收各得其所的效果。实例五

某中学有两个校址，一处位于城市中心区，占地4000平方米；另一处位于中心区外围，占地8000平方米。根据国家规范，两处均不满足中、小学用地标准。因此，教育部门拟对两处用地进行合并，向城市规划行政主管部门提出申请，并经市政府批准，将位于城市中心区的土地出让，开发公共设施项目，用置换来的资金在中心区外围校址旁边征用一块用地，建设一座标准中学。

评析：将位于城市中心区的校址用地改变使用性质，不仅是合理的，而且应该予以积极支持。因为根据规划法的要求，市政府可以根据城市经济、社会发展状况，对城市建设用地进行调整。一个中学有两处校址，且规模都不符合标准是不合理的。市政府应该对不合理的用地进行调整。使城市功能更加合理。

实例六

某市中心区北部有一工厂位于主干道安平北路东侧，共有用地4.5ha.由于城市建设的发展，该厂周围多已建成居民区，沿安平北路两侧也已成为商业、办公区，该厂成了污染扰民企业。但因该产品有特色，销路很好，经济效益颇佳，不能停产。按照该厂主管部门的意见和城市控制性详细规划的要求，拟将该厂搬迁并出让原址，所获资金用于搬迁。出让后原址2.0ha改为商业、办公用地，1.8ha改为公寓用地，原家属宿舍约占地0.7ha保留。

评析：这是将原工业用地改变使用性质的规划选址管理问题。按照建设用地性质变更程序，其审批手续应按规定办理：

1.厂方申请改变用地性质。厂方应持上级主管部门同意其改变厂址用地性质、出让厂址和搬迁的文件，向城市规划行政主管部门提出改变用地性质和搬迁的申请。

2.城市规划行政主管部门审核。城市规划行政主管部门根据已批准的控制性详细规划和有关法律、法规的规定进行审核。由于该工厂位于市中心区。城市规划行政主管部门应将审核同意的意见报请市政府批准。然后向厂方发出建设项目选址意见书。

3.城市规划行政主管部门提出规划设计条件。城市规划行政主管部门在发出选址意见书的同时，根据该地区的具体情况和有关技术要求、技术标准，向该厂提出各个地块的规划设计条件。

4.受让方和厂方申请立项。厂方持城市规划行政主管部门批准文件、与受让方的协议，向计划部门申请项目建议书。

5.办理土地出让手续。厂方持城市规划行政主管部门、市计划部门批准文件和与受让方的用地出让协议，向土地部门办理用地出让手续，取得国有土地使用权有偿出让合同。该合同必须包含城市规划行政主管部门提出的各地块的规划设计条件。

6.受让方申请建设用地规划许可证。受让方持计划部门批准文件、土地出让合同和地形图等有关资料，向城市规划行政主管部门申请建设用地规划许可证。如受让方为多家应分别办理。

7.受让方继续办理有关建设的各项手续。受让方在原址如何建设，将由受让方依据城市规划行政主管部门提出的规划设计条件，向城市规划行政主管部门报送建设方案、施工图和申请建设工程规划许可证等项手续。

8.城市规划行政主管部门审核建设方案。城市规划行政主管部门考虑到该地区位于市中心，对受让方的建设方案在审核过程中除依照规划设计条件外，还将邀请一些专家进行评审，根据评审意见提出修改意见。在没有了其他问题后，核发建设工程规划许可证。

第二篇：【注册规划师考试实务复习】规划实施管理部分评析题

注册规划师考试实务复习——规划实施管理部分评析题

第一部分：规划管理实例评析

实例一：

2001年12月21日，某市中级人民法院对个体工商户林某不服规划局及环保局的行政处罚作出的判决，驳回上诉。至此，这起行政诉讼案以规划局和环保局的胜诉而告终。

上诉人林某在办理未报批手续的情况下，擅自于2000年6月将将其经营的精研塑料厂从该市某某镇北海路迁至该镇新工业区，增设了八台切割机，新建了挤塑车间，且未取得建设工程许可证，未采取任何环境保护设施后擅自将主体工程正式投入生产。规划局和环保局联合执法，经过调查、取证和组织听证后，于6月28日作出了《行政处罚决定书》，认定上述行为违反了《城市规划法》《某某市建设项目环境保护管理条例》对上诉人作出责令停止生产、补办手续并处罚款3万元的行政处罚决定，林某不服，于2001年7月10日向某市人民法院提起行政诉讼，请求［判决撤销处罚决定，林某认为自己是个个体工商户，不属于建设单位，另外，工厂搬迁经营场所，增加小型设备不属于要经建设管理部门、计划管理部门批准的项目，故不属于建设项目。

实例一评析、1、根据城市规划法，规划区范围内任何建设都必须符合城市规划，都必须按法定程序进行报批，这包括单位和个人（个体经济和其他各种不同经济类型的开发活动）因此，林某以个体工商户为借口。想跳过规划报建程序，这明显不符和城市规划法的要求。

2、另外，林某工厂的搬迁是不是属于建设项目，依据城市规划管理条例，城市建设项目是指一切新建、扩建、改建、翻建的房屋建筑（包括工业建筑、公共建筑、住宅建筑、仓储建筑等）地下建筑、围墙建筑、大门建筑、小品建筑、人防工程、消防工程、防洪工程、公共设施、铁路、地铁、公路、城市道路、桥梁、涵洞、机场、码头、广场、停车场、公园、城市绿化、市政管线等。林某工厂异地搬迁，涉及建设用地的重新选址、建筑工程的重新设计、建设项目的环境保护、建设工程竣工验收等问题，均需要重新按照新建建设项目的规划审批程序进行报建。否则就是属于违法建设，违法生产，必须依法处罚。

第二部分 建设项目选址实例评析

实例

一、在某大城市边缘的小河坝村委会为了加快农业结构调整，在村北约3330平米的用地上盖蔬菜大棚，蔬菜大棚占用了1500平米，经村委会集体研究，报镇政府同意，利用剩余1830平米建自用的工业厂房。该市规划监察大队发现后，责令其立即停止施工，等待处罚。

实例一评析、1、村委会利用集体土地盖蔬菜大棚，进行农业生产，属于农业结构内部的产业调整，是允许。

2、而建设工业厂房则属于违法建设，因为该地区位于城市规划区用地范围内，按照城市规划法，规划区内任何建设活动，必须经城市规划主管部门批准同意才能建设。

3、建设工业厂房属于非农建设，虽然村委会报镇政府同意，但未经上级规划行政主管部门的批准，未履行合法的报批手续，因此属于违法建设，应给予立即拆除。实例

二、某城市20世纪90年代初期，城市供电紧张，市政府招商准备建设一座5万KW燃油发电厂，作为城市补充电源。当时提供选址的用地经过比较只有靠近市区边缘的一处准备搬迁的工厂，但是该工厂周边是职工宿舍区，如果发电厂建设上马，势必会给临近的居住小区造成很大的污染，为此，市政府召开多次会议，各方意见争执不下，最后决定暂缓发电厂建设。经过2年以后，该市通过省电网提供了足够的电量，彻底解决该市长期电力不足的困难。

实例二评析

1、该项目选址，市政府还是考虑到了城市长期发展的需要，判断有严重污染的项目，即使近期有上马的必要，也还需要重点考虑项目的环境保护措施，如果措施不当，或措施不配套，污染项目将会给城市带来长期严重的危害。

2、在项目选址上，首先应严格按照城市总体规划统一安排，其次，应处理好近期利益与城市可持续发展的关系。只有多方面比较，经过合法程序，采用科学方法，项目选址才会合理可靠，上述例子由于市政府采纳了专家的意见，采取了暂缓建设的计划，从而避免了拆迁和今后的重复建设。

实例

三、某城市人口13万人，上界政府领导班子选定在城市东区某某路东侧建设城市广场，广场面积5万平方米，建设场址为一底丘小山，该广场区位有些偏，但是由于没有拆迁，容易上马，依次、因此上界政府不顾各方面的不同意见，开工建设，然而，在平整土地过程中，发现该低丘内部为花岗岩，建设成本比原先预计的大2倍，需要加大投资。担由于资金准备不到位，再加上周边项目建设无法跟上，广场建设被迫停工。新一界领导上台以后，经过认真分析，广泛调查研究，发现这个广场存在的关键问题是选址不当，当即拍板另行选址建设。

实例三评析

1、建设项目选址是一项非常严肃的事情，需要进行多方案比较，不但要考虑拆迁量大小，还要考虑工程地质条件，周边建设情况以及城市总体规划等多种因素。很明显上述问题出在当初广场选址过于轻率，决策过于武断。

2、建设城市广场应首先确定广场性质，广场一般分为城市中心广场，休闲购物广场，绿化景观广场，游行集会广场，交通集散广场等多种类型。每一种广场对位置的选择，用地规模，周边建设条件等都有不同的要求。

3、象该市的广场属于城市中心广场，应在城市中心，交通条件比较便利的，靠近城市主要的公共设施的位置上进行选址，而不应该只是考虑节省投资。在城市边缘选址建设，即使工程地质条件允许，广场建成后其使用效果也会很不理想。

实例

四、1993年，某市粮食局以建粮食批发市场为由，通过当地政府，以每亩2.2万元的价格，从小北村征走耕地109.58亩。粮食局当年征地申请的计划是：每年批发、零售粮油2500万吨，成交额可达2000万元实现利税100万元，据说其规模要达到全省第一，使该市的经济得到繁荣，但是其后发生的事情却让小北村村民多年来一直气愤不平。粮食批发市场没有建起来，对国家和当地老百姓的承诺没有兑现，一百多亩耕地却落到粮食局手里。随后这些耕地即被分割成若干份，每份约为420平方米，以股金的形式把土地使用权转移到个人和一些单位手里，每份3.5万元，得到土地使用权的人，便各自建起了民宅、商店、酒店、公司等。粮食局自己所建的粮油交易大厅仅有200平方米，而且从未开张，征用了100多亩地，只盖了这么小的交易厅。就连交易大厅现在也租给了私人，做了存放方便面的库房。二十多名村民代表表示，如果被征走的土地真是国家需要，他们能理解支持。但是现在看到的这种情况，真让人不服气。无论如何弄个明白，讨个说法。

实例四评析

1、这是一起典型的擅自改变建设用地性质和私自转让土地使用权的案例，情节严重造成了恶劣的影响。当初粮食局是以建立粮油批发市场为由征用农民的土地，其建设项目必须要与批发市场相关。否则，就是违法使用土地。但是粮食局却没有按规划，按原来的计划规模设批发市场，却将大部分土地转向了房地产开发，征来得耕地被改变了用途，其所作所为已与粮油批发交易毫无关系，实际上是改变了建设用地的性质。

2、如果粮食局在征地之后，由于情况发生变化，需要改变建设项目，也应该按照法定程序，重新向计划行政主观部门和规划行政主观部门提出申请。

3、首先粮食局应该持计划行政主管部门同意改变开发新的建设项目的批准文件，向城市规划行政主管部门提出改变用地性质的申请。

4、其次，规划行政主管部门根据有关已经批准的规划，对粮食局的申请进行审核，如果同意，将提出被改变性质的用地规划设计条件，这包括有关技术条件，技术标准和与周边建设的相关关系。粮食局需要重新领取改变性质的用地的建设用地规划许可证。所以说。改变用地性质必须办理审批手续，否则，规划行政主管部门可以依据城市规划法的有关条款对其进行行政处罚。

实例

五、某房地产开发公司与市区某乡政府协商，准备利用该乡的土地搞开发经营，经过协商，乡政府与房地产开发公司签定了一份联合兴办公司的协议书。协议书中规定：双方兴办联合公司，乡里提供50亩土地，房地产开发公司出资，在这块土地上修建了60幢别墅，作为度假村以吸引城市客源，预计利润客观，联合公司开始运作后，由房地产开发公司全权管理，乡里不参与管理过程。双方联营年限为50年，不论亏盈公司每年都要定期向乡里付给固定的利润和管理费。

实例五评析

1、房地产开发公司与乡政府的这种合作是极不合法的，表面上是合办联合公司，实质上是变相出租土地。

2、首先，签约主体资格不对。乡政府作为一级政府，行使行政管理职能，不能以自己的名义参与经济交易，更不能作为出资人成为公司股东，我国新修定的《土地管理法》第十条明确规定：农村集体所有的土地依法属于村农民集体所有，由村集体经济组织或或者村民委员会经营管理，因此，乡政府不能单方面代表农民对土地进行处分并从中受益，不能与该房地产开发公司签定合办公司的契约。

3、另外该联办公司的协议内容也属于违法无效。合同中约定的所谓乡里不参与公司任何管理过程，只定期收取利润费用而不承担风险等等。完全不符和一般合营行为所必须遵循的共同出资，共同经营，风险共担原则，说明乡里根本不是为了联合办公司，而是单纯想靠出让土地使用权赚取利益。

4、由于我国《土地管理法》第73条规定：农民集体的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。要想将农业用地变为非农业建设用地，必须先经国家征用，土地使用人也要向国家交纳土地使用金。乡政府明明是转让土地使用权，或是出租土地，却声称是合办公司，而不交国家有关税费，这分合办公司的协议其实是一种规避法律、逃脱税费、变相出租转让土地的行为，其违法性显而易见的。

5、其次，对于上述事件的处罚，可以根据《土地管理法》第73条规定买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得，对违反土地利用总体规划或者擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让土地上新建的建筑和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑和其他设施，可以并处罚款。对直接负责的主管人员，和其他直接责任人员，依法给予行政处分，构成犯罪的依法追究刑事责任。

实例六

某沿海地级市20世纪90年代初期，根据自身发展需要，准备在城市东部建设中心区，主要目的是疏解旧城区人口、商业和行政办公的压力，用以发展城市新的商务中心、金融服务中心、大型会展文化中心和部分市级行政办公机构。当时，该城市东部正处于城市主要发展地区，面积约3平方公里，面对内海湾，与原有旧城既有一段距离，又有比较方便的交通联系，是该市中心区建设理想的选址地点。市政府随后组织编制中心区详细规划和城市设计，开始对外招商，准备大干一场。但是没有想到，随着国家治理经济过热和1997--1998年的亚洲金融危机，不少原准备开发的投资方，由于资金的限制，加上大环境的需求不足，纷纷撤资或停工等待，中心区只建成了一个会展中心、一个图书馆和一个中心广场。市政府为了继续推动该地区的开发,匆忙修改规划，将原来准备建设商务中心的大片土地改为居住用地，重新招商，开发房地产，陆续在中心区的周边建起了三个住宅小区。但是，2000年以后，随着经济形势的逐渐好转，全市性的商务办公和金融服务的需求又重新上升，申请建设的项目增加不少，可是这些好项目苦于找不到合适的选址，原中心区的土地已经有相当部分被转变为居住用地。该市政府开始着急了，一方面，原中心区实际上只建成一半，城市中心职能远远没有发挥出来，几乎没有剩余的土地；另一方面，新的建设项目又没有地方建设。政府希望有关规划部门能够重新确定一个中心区的位置，以解决城市的燃眉之急。

实例六评析

评析：这个例子说明两个问题。第一，一个城市的土地资源是有限的，并不是无限可以任意扩大，城市主要功能区的选址有时往往是惟一的，或者至少是非常有限的，特别是像中心区这样重要片区的选址，它既是城市的心脏部位，是城市行政、商业、商务、文化的重要设施所在地，又是城市具有代表性的重要景观区，一般项目不应该允许在中心区建设。第二，政府应处理好一个城市发展的长远利益与眼前利益的关系，城市中心区的建设不是1-2年就可以完成的，应该认真规划，逐步建设，任何操之过急的行动很有可能给城市带来长久的不利影响。城市建设是百年大计，只顾眼前利益，不顾城市建设的规律，最终只能为城市带来不良的后果。

第三部分：规划设计条件实例评析 实例

一、某房地产开发公司于1999年8月19日经市规划局（99）规建字1052号规划许可证批准，在某市东方东路建设中山大厦，该公寓楼工程由地上18层和32层两部分组成，建设规模为7万平方米。但该单位自主将18层部分加高9层，违法建设面积5400平方米。现该公寓正被市规划局查处中。

实例一评析

该违法事件主要是未按程序向规划行政主管部门申报修改方案，擅自加高。按照规划审批程序规定：已取得审定设计方案通知书的建设单位或申报单位，由于自身的原因，再次申报设计方案要求改变建筑高度、建筑布局等事项时，应持函件（详细说明改变的具体理由）和有关图纸报规划行政主管部门。规划行政主管部门协调同意后，方可受理申报。并需要重新审定修改后的规划与建筑设计。该房地产开发有限责任公司未经允许，修改设计，增加面积，违法事实清楚，应得到相应处罚。

第四部分、建设用地性质变更管理

实例一

1993年，X市粮食局以建粮油批发市场为由，通过当地政府，以每亩2.2万元的价格，从小北村征走耕地109.58亩。粮食局当年征地申请的计划是：每年批发、零售粮油2500万吨，成交额可达2000万元，实现利税100万元，据说其规模要达到全省第一，使该市的经济得到繁荣。但是其后发生的事情却让小北村村民多年来一直气愤不平。粮油批发市场没有建起来，对国家和当地百姓的承诺没有兑现，一百多亩耕地却落到粮食局的手里，随后，这些耕地邓被侵害成若干份，每份约为420平方米，以股金的形式把土地使用权转移到个人和一些单位手里，每份3.5万元。得到土地使用权的人，便各自建起了民宅商店、酒店、公司等。粮食局自己所建的粮油批发交易大厅，仅有200平方米，而且从未开张。征用了一百多亩土地，只盖了这么小的交易厅，就连这个交易大厅现在也租给了私人，做了存放方便面的库房。二干多名村民代表表示，如果被征走的土地真是国家需要，他们能理解和支持。但是他们现在看到的这种情况，真是让他们不服气，无论如何要弄个明白，讨个说法。

评析：这是一起典型的擅自改变建设用地性质和私自转让土地使用权的案例，情节严重，造成了恶劣的影响。当初粮食局是以建立粮油批发市场为由征用农民的土地，其建设项目必须要与批发市场相关，否则，就是违法使用土地。但是粮食局却没有按规划、按原来的计划规模建设批发市场，却将大部分土地转向了房地产开发，征来的耕地被改变了了用途，其所作所为已与粮油批发交易毫无关系，实际上是改变了建设用地的性质。如果粮食局在征地之后，由于情况发生变化，需要改变建设项目，也应该按照法定程序，重新向计划行政主管部门和规划行政主管部门提出申请。首先，粮食局应该持计划行政主管部门同意改变并开发新的建设项目的批准文件，向城市规划行政主管部门提出改变用地性质的申请。其次，规划行政主管部门根据有关已经批准的规划，对粮食局的申请进行审核。如果同意，将提出被改变性质的用地的规划设计条件。这包括有关技术条件、技术标准和与周边建设的相关关系。粮食局需要重新领取改变性质的用地的建设用地规划许可证。所以说，改变用地性质必须办理审批手续，否则，规划行政主管部门可以依据城市规划法的有关条款对其进行行政处罚。

实例二

某房地产开发公司与市区某乡政府协商，准备利用该乡的土地搞开发经营。经过协商，乡政府与房地产开发公司签订了一份联合兴办公司的协议书。协议书规定：双方兴办联合公司，乡里提供50亩土地，房地产开发公司出资，在这块土地上修建60幢别墅，作为度假村以吸引城市客源，预计利润可观。联合公司开始运作后，由房地产开发公司全权管理，乡里不参与管理过程。双方联营年限为50年，不论盈亏，公司每年都要定期向乡里付给固定的利润和管理费。

评析：房地产开发公司与乡政府的这种合作，是极不合法的，表面上是合办联合公司，实质上却是变相出租土地。首先，签约主体资格不对，乡政府作为一级政府，行使行政管理职能，不能以自己的名义参与经济交易，更不能作为出资人成为公司股东。我国新修订的《土地管理法》第十条明确规定：“农村集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。”因此，乡政府不能单方面代表农民对土地进行处分并从中受益，不能与该房地产开发公司签订合办公司的契约。另外，该联办公司的协议内容也属违法无效。合同中约定的所谓乡里不参与公司任何管理过程，只定期收取利润、费用而不承担风险等等，完全不符合一般合营行为所遵循的共同出资、共同经营、利益共享风险共担原则，说明乡里根本不是为了联营办公司，而是单纯想靠出让土地使用权赚取利益。由于我国《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”要想将农业用地变为非农业建设用地，必须先经国家征用，土地使用人也要向国家交纳土地出让金。乡政府明明是转让土地使用权或是出租土地，却声称是合办公司而不交国家有关税费，这份合办公司的协议其实是一种规避法律、脱逃税费、变相出租、转让土地的行为，其违法性显而易见。其次，对于上述事件的处罚，可以根据《土地管理法》第七十三条规定：“买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得；对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”

实例三

某企业位于市中心重点地区，占地面积24500平方米，由于企业效益不好，打算利用区位优势，将一部分多余的工厂用地出让，建设住宅。经与房地产开发商洽谈达成协议，由房地产开发商向市规划行政主管部门申请建设住宅。规划行政主管部门经核实城市总体规划和控制性详细规划，该用地使用性质规划为公共设施用地。市规划行政主管部门经现场调研，并分析了周围建设情况和各种条件，认为可以改变用地性质，向市政府作了请示，经市政府批准后核发了“两证一书”。

评析：市规划行政主管部门根据城市总体规划和控制性详细规划，在现场调研后并作了分析，根据该用地所处具体位置和具体条件认为可以改变用地性质。由于该用地“位于市中心重点地区”，根据规划法的规定，重点地区控制性详细规划是由市政府审批的，要调整必须经过市政府的批准，才能改变用地性质。因此，市规划行政主管部门审批程序合法又合理，在报经市政府批准的情况下，核发了“两证一书”，这是正确的，不是多余之举。

实例四

某区属企业位于工业区内，占地8400平方米，由于设施老化，产品落后，最终破产倒闭。区政府想利用原厂区土地开发住宅，并将获得的资金安置下岗职工，经向市规划行政主管部门申请，被驳回，理由是该用地在城市总体规划的控制性详细规划中为工业用地，不能改变用地性质。

评析：市规划行政主管部门的做法是对的。因为市规划行政主管部门考虑到这个企业位于工业区内部，如果建设住宅，将带来一系列问题，如子女上学、购物、文化娱乐等，另外，周围的工厂企业产生的废气、粉尘、噪声等将对居民产生不良影响，因此不能开发建设住宅。但是，城市规划行政主管部门可根据具体情况建议区政府采取土地置换的办法，将位于居住区内的某些工业企业搬迁到这里，然后开发建设位于居民区内已腾出的用地，利用这方面的资金安置下岗职工。这样做，可以收各得其所的效果。

实例五

某中学有两个校址，一处位于城市中心区，占地4000平方米；另一处位于中心区外围，占地8000平方米。根据国家规范，两处均不满足中、小学用地标准。因此，教育部门拟对两处用地进行合并，向城市规划行政主管部门提出申请，并经市政府批准，将位于城市中心区的土地出让，开发公共设施项目，用置换来的资金在中心区外围校址旁边征用一块用地，建设一座标准中学。

评析：将位于城市中心区的校址用地改变使用性质，不仅是合理的，而且应该予以积极支持。因为根据规划法的要求，市政府可以根据城市经济、社会发展状况，对城市建设用地进行调整。一个中学有两处校址，且规模都不符合标准是不合理的。市政府应该对不合理的用地进行调整。使城市功能更加合理。

实例六

某市中心区北部有一工厂位于主干道安平北路东侧，共有用地4.5ha。由于城市建设的发展，该厂周围多已建成居民区，沿安平北路两侧也已成为商业、办公区，该厂成了污染扰民企业。但因该产品有特色，销路很好，经济效益颇佳，不能停产。按照该厂主管部门的意见和城市控制性详细规划的要求，拟将该厂搬迁并出让原址，所获资金用于搬迁。出让后原址2.0ha改为商业、办公用地，1.8ha改为公寓用地，原家属宿舍约占地0.7ha保留。

评析：这是将原工业用地改变使用性质的规划选址管理问题。按照建设用地性质变更程序，其审批手续应按规定办理：1。厂方申请改变用地性质。厂方应持上级主管部门同意其改变厂址用地性质、出让厂址和搬迁的文件，向城市规划行政主管部门提出改变用地性质和搬迁的申请。2。城市规划行政主管部门审核。城市规划行政主管部门根据已批准的控制性详细规划和有关法律、法规的规定进行审核。由于该工厂位于市中心区。城市规划行政主管部门应将审核同意的意见报请市政府批准。然后向厂方发出建设项目选址意见书。3。城市规划行政主管部门提出规划设计条件。城市规划行政主管部门在发出选址意见书的同时，根据该地区的具体情况和有关技术要求、技术标准，向该厂提出各个地块的规划设计条件。4。受让方和厂方申请立项。厂方持城市规划行政主管部门批准文件、与受让方的协议，向计划部门申请项目建议书。5。办理土地出让手续。厂方持城市规划行政主管部门、市计划部门批准文件和与受让方的用地出让协议，向土地部门办理用地出让手续，取得国有土地使用权有偿出让合同。该合同必须包含城市规划行政主管部门提出的各地块的规划设计条件。6。受让方申请建设用地规划许可证。受让方持计划部门批准文件、土地出让合同和地形图等有关资料，向城市规划行政主管部门申请建设用地规划许可证。如受让方为多家应分别办理。7。受让方继续办理有关建设的各项手续。受让方在原址如何建设，将由受让方依据城市规划行政主管部门提出的规划设计条件，向城市规划行政主管部门报送建设方案、施工图和申请建设工程规划许可证等项手续。8。城市规划行政主管部门审核建设方案。城市规划行政主管部门考虑到该地区位于市中心，对受让方的建设方案在审核过程中除依照规划设计条件外，还将邀请一些专家进行评审，根据评审意见提出修改意见。在没有了其他问题后，核发建设工程规划许可证。

实例七

某市市区总体规划方案规定，市区东北部有一绿化隔离地区，面积约400ha。为使该隔离地区近期实施绿化，市政府采取鼓励政策，如在该地区已实施绿化面积达30%之后，可以利用2%用地开发经营不影响绿化的低层建设项目，并在开发建设的同时将该地区全部绿化。为此乡政府依据市政府的政策向城市规划行政主管部门提出申请，在该用地内建设3万平方米的二层乡村式别墅和1.0万平方米的游艺设施。经城市规划行政主管部门审核，确定建设总用地为7.5ha，并经市政府批准。

评析：这是将城市规划确定的绿化用地改为建设用地的用地性质变更问题。虽有市政府的局部调整用地政策，并经市政府批准，但仍需办理用地性质的变更手续。首先，应办理将集体所有土地改变为国有土地，因为依照规定集体所有土地是不能用来开发建设的申请。使用土地单位向计划部门立项后，经土地部门核准，再由城市规划行政主管部门核发建设用地规划许可证。其次，如果该开发项目由乡政府组织开发公司自行开发经营，应由开发公司办理一切手续，如果该项目由乡开发公司与其他单位合作或联营开发经营，则应共同办理一切手续；如果该用地经市政府批准，城市规划行政主管部门核发建设用地规划许可证后，出让部门应特别注意在开发建设的同时，应对该地区的整体绿化情况加强监督。

第五部分、建设用地规划管理

实例一

某城市有一部队机关经过计划部门立项，总建筑面积约为2.0万平方米，其中办公用房0.5万平方米，专业用房1.0万平方米，其他用房0.5万平方米。根据城市规划和建设单位的要求，在规划选址阶段经多次研究同意在城市西北部邻近该系统的医院和一居住区进行建设，用地面积为2.0ha。

评析：某部队机关建设用地属于军事用地，可按行政划拨的有关规定办理。因此，该部队机关持计划部门批准的可行性研究报告，并按城市规划行政主管部门提供的规划设计条件编制的经审核同意的规划总平面方案图，又经得土地部门批准和占用该土地的有关单位同意或取得有关协议，同时附有1：2000的地形图，向城市规划行政主管部门申请建设用地许可证。经城市规划行政主管部门审查符合有关要求即可核发建设用地规划许可证。

实例二

某市城市建设发展，在市区东部地区若干个工厂已经外迁或停产，其厂址由城市土地管理行政主管部门统一组织出让。在出让之前已由规划部门编制了详细规划，确定了每块土地的使用性质。某开发公司在出让中竞得其中的一块居住用地，面积4.5ha。按照详细规划的要求，并经城市规划行政主管部门确认，该居住用地的容积率为2.1，建筑密度为25%，建筑高度不得超高45m，居住区内的绿地率为30%，人口密度不超过800人/ha。某开发公司与市土地管理行政主管部门签订了土地合同，并将上述条件在合同中作出明确规定。

评析：这是一个国有土地出让的实例。关键是某开发公司在竞得4.5ha用地后与土地管理行政主管部门签订的合同中必须包含有规划行政主管部门的规划设计条件，才能办理建设用地规划许可证的申请。这主要是防止开发公司得到土地后任意改变规划设计条件，增加土地开发强度。城市规划行政主管部门核发建设用地规划许可证后，根据本例中的条件还可以要求其在4.5ha用地内编制一个修建性详细规划，为建设工程规划管理做准备。

实例三

某市的市区东北部有一中外合资的电子企业，因产品销路好，急需扩建一条生产线。企业提出在其厂区的东北角占用2.0ha的农村村民住宅和部分农村企业用地，企业提出的用地在城市规划为工业用地。

评析：这是中外合资企业要扩大用地，而且要占用农村集体用地的实例。其扩大用地的范围恰为规划工业用地，符合城市规划要求，但需将集体用地转变为国有土地，然后依照国有土地出让的有关规定办理出让手续，具体可参照例二所述。

实例四

某市在其市区东部有一工厂，由于污染扰民而外迁，其原址12.0ha用地依据城市规划改为居住区。因其区位较好，外商愿以优惠条件受让，后经该厂研究选中一家外商实施合资开发居住区。

评析：这是一个改变用地性质又进行合资开发建设的实例。中外双方如何合资，城市规划行政主管部门可以不去管它，自有主管部门过问。首先，城市规划行政主管部门要掌握用地性质只能是开发居住区；其次，根据城市规划要求提出规划设计条件，列入他们之间的合同或协议；第三，其合资的合同或协议是否得到有关主管部门批准；每四，其开发项目是否经计划行政主管部门立项；第五，合资开发是否进行了中国法人的注册，有无批准证书，是否已明确了项目经营法人。这些条件均已具备，城市规划行政主管部门可以接受项目经营法人对建设用地规划许可证的申请。实例五

某市位于城市规划区内的一个乡，拟在现为0.5ha养鸡场的规划村镇建设用地上，改为建设一所敬老院，建筑面积4000平方米，2-3层主要为供老人的住宿、食堂、活动室、医疗保健室等，还有一些工作人员用房。此建设项目经区计委立项并经城市规划行政主管部门选址确认。

评析：像这类乡里为村民办实事的建设项目现在逐渐多了起来。利用集体土地为集体谋福利，将集体企业改为集体事业，其土地使用性质改变了，但其土地的集体所有性质并未改变。这种土地使用性质改变要不要办理建设用地规划许可证？只要该土地在城市规划区内而且进行建设活动，应该办理建设用地规划许可证，并对其建设也应该提出规划设计条件，审查其建设方案。不能因为农村在自有土地上进行建设，城市规划行政主管部门不去管它。这与养鸡场改为果树基地或变为养鱼场之类的情况不同，那是农业结构调整，与城市规划行政主管部门无关。现在是将养鸡场改为敬老院，有建设活动，又在城市规划区内，就与城市规划行政主管部门的职能有关了，不但应核发建设用地规划许可证，还应核发建设工程规划许可证。如果该乡不办理“两证”，那就是违法了，城市规划行政主管辖部门理应去查处。

实例六

以农业项目配套设施的名义，XXX林科农业有限公司未经规划行政主管部门批准，没有办理征地和建设手续，投资建设家庭农场，建设地点是XX城市郊区原来是一片庄稼地，家庭农场包括别墅、种菜大棚、车库、锅炉房等设施，销售对象是城市中高收入的居民，租赁期限为50年，租赁费用每套设施在80万元到100万元人民币，一次付清。一期别墅已经大部分售出，经调查核实，这一项目并不具备任何房地产手续。

评析：虽然该项目表面上不是房地产项目，搞所谓的出租，但实际上从其租赁期限、项目内容和开发规模来看，无疑属于非农建设，是变相搞房地产开发，是绕过有关审批手续、超越规划管理权限、擅自占用良田的违法建设。该市规划监察执法大队会同项目所在镇政府对“XX家庭农场”勒令停工，限期拆除174栋违法别墅。从上述例子可以看到，当前在城市郊区，一些乡镇打着“新农村建设”“农业产业结构调整”等旗号与开发商合作，大肆兜售。这类新的违法建设项目产生的原因主要有三个：一是巨额利润的诱惑，目前近郊和远郊地区包括住宅在内的房地产市场需求仍然很大，把违法占地建设的别墅、公寓当做商品房出售可以获得世大的利润；二是一些乡镇村负责人从眼前利益出发，怂恿支持违法建设项目，给予越权审批，助长了违法建设的发生；三是规划法制意识淡薄，认为违反了规划法规顶多罚点款而已。

实例七

1999年4月10日，某县啤酒厂“年产15万吨啤酒扩建项目”经国家有关部门批准，经法定程序审批后，征用土地70亩。该厂在扩建施工过程中，为建单身公寓，私下与相邻村集体经济组织协商，达成了以60万元的价款占用20亩耕地的协议。随后，啤酒厂单身公寓项目开工建设。1999年5月30日，县土地管理局和规划部门发现后，立即责令该厂停止施工。经查实，该厂非法占用的20亩耕地是土地利用规划确定的基本农田，并已有8650平方米的耕地地貌遭到破坏。遂责令啤酒厂拆除在非法占地上的建筑物，恢复地貌，退还非法占用的土地，并处每平方米20元罚款，总计40.9亏元；按非法转让土地，责令村集体经济组织停止转让行为，并处以20万元罚款，并建议有关部门对该厂领导给予行政处分。

评析：该县土地管理局对某啤酒厂的处罚依据是《土地管理法》，该法第四十三条明确规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征用的原属于农民集体所有的土地。”同时，第七十六条规定：“未经批准或者采取欺骗手段获取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法占用土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款；对非法占用的土地，单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。超过批准的数量占用土地，多占的土地以非法占用土地论处。”因此，土地管理部门对该厂的处罚是合法的，适当的。

实例八

“帝王花园”系某地一所高级公寓，楼还没有盖好，发展商就在报纸上到处刊登广告，预售楼房。某甲与开发商腾达房地产公司签订了购房合同。双方约定：腾达房地产公司以28万元人民币的价格，将“帝王花园”的一套三室一厅的公寓预售给某甲，面积为118平方米，交房日期定为半年以后。10个月以后，某甲拿到寓所的钥匙，持有关凭证到房地产管理局办理权属登记手续。房地产管理局告诉某甲，经调查，“帝王花园”系某生产大队与腾达房地产公司搞的合作开发项目，到目前为止，尚未办理土地使用权出让手续，土地使用人既没有支付土地出让金，也没有取得土地使用权证。因此，某甲仅凭与腾达房地产开发公司所签的一纸合同，不能办理这套住房的权属登记手续。某甲找到腾达房地产公司要求退房，腾达房地产公司的销售人员说，买房的钱早已用于“帝王花园”的后期建设，如果公司补办土地使用权出让手续，还得交一大笔土地出让金。某甲要退房，房地产公司不予办理；如果办权属登记，那就得自己承担一笔费用。某甲未同意，起诉到人民法院，要求解除合同，赔偿损失。

评析：根据我国有关房地产管理法律、法规的规定，只有依法取得的国有土地使用权，才可以作价入股、合资、合作开发经营房地产。而城市规划区内集体所有的土地，只有经依法征用转为国有土地后，该国有土地的使用权方可有偿出让。所以想利用这类土地开发房地产的发展商，只有先依照国家有关规定，把集体土地转为国有土地，所建造成的房屋才能合法进入商品流通领域。以集体土地使用权投资房地产开发，不按国家规定办理相关手续，说穿了，就是逃避缴纳土地出让金，把本来应由国家得到的收入攫取到了小集体的口袋里。用集体土地开发商品房，这是法律所不允许的。而“腾达公司”却隐瞒这一事实，欺诈顾客，这亦是非法的行为，理应受到处罚。

实例九

1999年1月4日，XX市政府领导班子集体研究决定在H村开发建设一个电子工业加工区。1999年2月2日市政府联席会在听取政府负责同志的汇报后，同意与被征地单位签订征地协议，在该市土地利用总体规划确定的农用地区域内征用土地。据此精神，在未按法定程序申请报批的情况下，由电子工业加工区建设办公室主持，于1999年2月11日与H村委会签订了征地协议一份。市政府办公室于1999年4月30日分别以XX府办（函）（1999）1号和2号文件批准H村电子工业加工区办公室征用2754亩耕地，批准的征用土地未按法定程序向省政府申请批准。上述征用的土地，已按协议支付了40%用地补偿费共830万元；截至1999年5月3日，破坏耕地面积达901亩。主持XX市政府全面工作的负责同志对征地的具体情况是清楚的，也听取过有关同志的汇报，但未提出异议，并未及时针对这宗违法用地进行检查纠正。经过多次调查取证，省人民政府土地行政主管部门依据《土地管理法》有关规定，于1999年5月20日做出如下处罚。（1）鉴于上述工业区所毁耕地已难以复耕，同时地方经济发展确实需要，经核准，对已推平的土地按每平方米10元进行罚款，并补办手续；责成XX市人民政府就此事向省人民政府做出深刻检查，并建议按有关规定对有关直接负责人和直接责任人做出行政处分。（2）对XX市人民政府越权征地的情况和处理结果通报全省。

评析：首先，XX市无权批准征用农用地，省级人民政府土地行政主管部门做出的处罚是正确的。市政府领导同志应负有重要的领导责任。其理由如下。（1）XX市所征用的土地是总体规划确定的农用地。（2）《土地管理法》第四十五条明确规定征用下列土地的，由国务院批准：1）基本农田；2）基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；3）其他土地超过七十公顷的。征用前款规定以外的土地，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。3）《土地管理法》第七十八条规定，无权批准征用、使用土地的单位或者个人非法批准占用土地的，超越批准权限非法占用土地的，不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地的，或者违反法律规定的程序批准占用、征用土地的，其批准文件无效。对非法批准征用、使用土地的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。非法批准，使用的土地应当收回，有关当事人拒不归还的，以非法占用土地论处，非法批准征用、使用土地，对当事人造成损失的，依法承担赔偿责任。当前，出现如此多的非法建设用地，有相当一部分是由有些政府部门造成的，一些地方领导法制观念差，缺乏依法保护土地的自觉性与责任感，甚至将发展经济与合理利用土地、保护耕地对立起来，置国家决定于不顾，错误地认为占用耕地、依法报批用地会影响地方经济发展，打着发展经济等各种旗号，以招商引资、基础设施、重点建设项目等急于用地为由，我行我素，有法不依、有禁不止，以权代法，破坏法定的审批程序，给国家造成了很大损失。

实例十

XX食品厂厂址位于城市大型居住区的旁边，占地1.3万平方米，政府与食品厂达成协议，食品厂搬迁至郊外，原厂址按照规划，兴建住宅，食品厂与XX房地产公司达成协议，合资建设2万平方米的商品房，按照有关程序，取得了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。但在施工过程中，XX房地产公司无法按协议筹集到自身方面的资金，该房地产公司只好退出。食品厂后又与XX建设集团达成协议，继续完成商品房的后续建设。

评析：建设单位申请对建设用地规划许可证、建设工程规划许可证中的建设单位名称进行变更时，应持计划管理部门变更建设单位名称的计划文件、原建设单位同意变更建设工程规划、建设用地规划许可证中的建设单位名称的证明或双方的协议书、原审批文件报规划主管部门。规划主管部门同意后可进行更改，并要在证件的修改处加盖校对章。建设单位在申请对建设工程规划许可证、建设用地规划许可证中的建筑性质或用地性质进行更改时，应持说明变更原因的函件及原审批文件，申报规划要点。建设单位持同意变更建筑性质或用地性质的规划要点通知书，到计划管理部门办理计划变更手续，然后持新批的计划文件，按照规划要点通知书规定的程序，重新办理规划管理手续。

第六部分、建设工程规划管理

实例一

张XX家住某市中山区新安中里7号楼308号。未经城市规划部门的批准，擅自在新建楼12号楼东北侧便道上搭建一间简易房屋用于经营。该区城市管理监察大队检查发现后，认为张XX违反了《XX市城市规划条例》中的有关规定，依法通知其限期改正，自行拆除。在规定期限内，张XX未予改正。1998年12月9日，区城管大队又依据《违反〈XX市城市规划条例〉行政处罚办法》第三条的规定，做出了责令限期拆除的决定，并于次日向张XX送达了决定书，责令其于1998年12月14日前自行拆除违法建设。张XX不服，向本区人民法院提起行政诉讼。认为其所搭建的简易房屋虽系违法建设，但其周围还有其他的违法建设，被告不应仅对其违法建设进行查处，故诉请法院撤销被告所做决定。

评析：这是一起个人违反建设工程规划许可证的实例。张XX所建的简易房屋，既没有申请建设工程规划许可证，也没有申请临时建设工程规划许可证，明显属于违法建设。区城管大队系经国家和XX市有关部门批准依法成立的区级综合性行政执法机关，其有权依据城市规划管理法律、法规、规章的规定，对辖区内无建设工程规划许可证的违法建设进行查处，并可责令其改正或予以行政处罚。根据《中华人民共和国城市规划法》和《XX市城市规划条例》规定，在城市规划区内进行建设，应取得《建设工程规划许可证》及其他有关批准文件，否则为违法建设。张XX显然已违反了上述法律、法规的规定，区城管大队对该违法建设行为进行的查处正确，基本事实清楚，适用法律、法规正确，处理程序合法。至于张XX关于区城管大队需对他人的违法建设总是做出处理的要求，应通过其他途径解决，且与张XX违法建设无关，以此作为区城管大队对其违法行为处理不公正的理由不能成立。

实例二

某市机械厂地处居民集中区，附近有XX山公园和正在建设中的生态公园等风景名胜，以及航海高等专科学校、某厂生活区。1998年5月，机械厂到市环保局办理该厂有关固体废物处理手续时，环保局提议在该厂内建设一个全市性的危险固体废物焚烧站，并安排该局属下的市固体废物管理中心与厂方接洽，在得到市固体废物管心“没有问题”的保证后，双方达成协议，约定由厂方向固废中心出租场地，建设市固体废物无害化处理环保示范工程项目，工程建成后在用工上优先考虑厂里分流的职工，工程的立项报批等手续由固废中心操办，厂方不具体参与工程的建设。该工程总投资约为327万元，年处理危险废物3000吨。工程建成后，当地群众反映强烈，机械厂所在区人大常委会收到群众投诉，反映设在机械厂内的危险固体废物焚烧站严重污染环境和影响厂区卫生，区人大常委会组织了部分市、区人大代表进行视察，听取了固废管理中心负责人的介绍，并实地视察了建设工地。固废管理中心负责人解释，危险固体废物焚烧站目前主要进行实验性工作，属临时设施，不是永久工程。而代表们则认为，纯粹从治理环境污染尤其是工业固体废物、危险废物污染和适应社会经济发展需要的角度来看，积极开展“固体废物无害化处理”的科研和试验非常有意义，但将这一项目设在机械厂厂区内是不适当的，同时，该示范工程还没有办立项报建手续，存在污染环境、破坏生态的严重隐患，遂做出该工程须另行选址建设的决议。

评析：首先，该危险固体废物焚烧站工程选址不当。机械厂厂区既是生产场地，又有该厂生活区，周边还有公园和其他居住区，该工程的主要业务是收集、贮存和焚烧危险固体废物（高含量的有机废物），如遇管理不善、处理不当，必将造成重大污染。因此，机械厂厂区不具备建设收集、贮存和处理对环境有影响的危险固体废物场所的条件。其次，该项目违反了建设项目规划管理办法，虽然该项目立项曾得到市计委的批复，但批复并不能作为报建的证明，报建审批权属规划部门。而该工程直到如今还没办妥报建手续，没有按规定申请建设工程规划许可证，即使是试验项目或临时建设工程也应该向规划主管部门进行报建，申请临时建设工程规划许可证。因此，危险固体废物焚烧站工程明显属违法建设。另外，对环境有特殊影响的项目，还应该编制环境影响报告书，须征求项目所在地有关单位的居民意见，并向所在地政府报告。但该工程直到群众投诉和人大代表视察前，区政府及其相关部门都未收到有关建设单位的报告。因此，该项目的建设也违反了国务院《建设项目环境保护管理条例》。

实例三

“华静苑”是某房地产开发公司与出租汽车公司共同合作的房地产项目，位于XX市东环路5号。项目包括二部分，一部分是6.3万平方米的住宅工程，另一部分是和住宅相配套的3.4万平方米的综合楼。该项目住宅工程的各项手续和证件齐备，自1998年开工建设，到2001年4月已经竣工验收。而综合楼工程由于合作双方对于该工程是作为基建计划还是开发计划申报问题没能统一意见，从而使得综合楼工程建设的手续未能办理。由于住宅工程已开工建设，配套工程急需跟上，在综合楼建筑工程规划许可证未审核批准的情况下，开发公司自行修改了综合楼的平面图，在东西方向增加了轴线长度，增加了约2680平方米的面积，后经该市规划监督执法大队发现，及时制止，勒令停工。

评析：上述工程存在两个违法建设情况。其一，综合楼在未办理建设工程规划许可证的情况下，擅自动工建设，违反了城市规划法，即任何单位和个人在城市规划区内新建和扩建、改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须依法向城市规划行政主管部门提出建设申请，经审查批准，核发建设工程规划许可证件（包括临时建设许可证）后，方可施工。因此，无论任何理由，项目在开工前都必须持有该项目的建设工程规划许可证。其二，未经规划行政主管部门的同意，擅自修改正在审批阶段的建筑工程图纸。根据规划法的要求，任何项目的建筑工程图纸均需经规划行政主管部门审定，方可申请建设工程规划许可证，而该开发公司既未征得规划部门同意修改设计、增加面积，又提前开工，明显属于违法建设。实例四

某建筑设计院承担了“XX花园公寓”的工程设计，在设计中，基本保持了原审批的初步设计标准，控制了总体规模（600套），其总平面布置、道路、建筑物的层数、层高及总高度，以及地下车库、人防设施，均按照原初步设计及市规划局批准的方案设计。但是，由于原初步设计存在一些不足之处，经业主同意，设计院在设计中做了一些必要的修改和调整。包括：1）修改了公寓内平面不合理部分；2）对电梯间过小的问题进行了调整；3）加宽了基础尺寸。由于进行了上述修改和调整，使得“XX花园公寓”较批准的规划建筑面积增加了8100平方米。

评析：规划管理中的一项重要原则就是程序合法化。凡建设单位申请建设，第一是建设单位申请建设工程规划要求并据以委托设计；第二是建设单位送审建筑设计方案；第三是建筑设计方案审定后，建设单位申请建设工程规划许可证。为了适应市场需求，业主为了增加建筑的结构安全和功能而修改与调整设计方案是正常的，关键是看修改方案是否符合该地区的详细规划，是否符合规划管理审批程序。在初步方案确定以后，对原设计所确定的面积、规模、道路等设计要求进行修改与调整都要经过规划主管部门的同意，否则就属违法。

实例五

某单位建设7层办公楼，原规划审批建筑高度限制为30米，等竣工验收时，层数还是7层，但楼的高度整整超出5米。

评析：当前，违法建设不仅指未经规划部门批准的工程，还包括那些在规划审批之外擅自“增高”“长胖”和“移位”的工程。将建筑擅自“增高”一般有两种手法：一种是加层，如审批的是18层，加到21层；另一种是把每层加高，如2.7米的层高加到3米。擅自“长胖”是改变批准的建设工程规划许可证内容，多占地，靠建筑变“胖”变“粗”来增加建筑面积。擅自“移位”是建筑不在原规划审批的地点上建设。这些建设均违背了建设用地规划许可证或建设工程规划许可证的规划管理规定，都属于违法建设。

实例六

1992年8月2日，XX电子康乐公司为了在XX市主干道瑞金北路南端西面修建一幢娱乐城，向市城市管理委员会提出申请。8月5日城管委分别签署了“原则同意，请规划局给予支持，审定方案，办理手续”的意见。8月7日，电子康乐公司将修建计划报送市城市规划局审批。但电子康乐公司在规划局尚未审批、没有取得建设工程规划许可证的情况下，于8月23日擅自动工兴建娱乐城大楼。同年12月9日，城管委和规划局有关负责人到施工现场，责令XX电子康乐公司立即停工，并写出书面检查。电子联合康乐公司于当日向规划局做出书面检查，表示愿意停止施工，接受处理。但实际上电子康乐公司并未停止施工。1993年2月20日，规划局根据《中华人民共和国城市规划法》第三十二条、第四十条，《XX省〈中华人民共和国城市规划法〉实施办法》第三十五条，以及《XX市城市建设规划管理办法》第二十三条、第二十四条的规定，做出违法建筑拆除决定书，限令电子康乐公司在1993年3月7日前自行拆除违法修建的娱乐城大楼。公司不服，向省城市建设环境保护厅申请行政复议。省城市建设环境保护厅于1993年4月7日做出维持市规划局的违法建筑拆除决定。在复议期间，电子康乐公司仍继续施工，致使建筑面积为1730平方米的六层大楼主体工程基本完工。为了使违法建筑合法化，电子康乐公司于1993年5月3日向XX市人民法院提起诉讼。公司诉称：市规划局做出的令其限期拆除违法建筑的决定所依据的事实不清，适用法律、法规错误。其所修建的娱乐城大楼曾经市城市管理委员会同意，且报送给规划局审批。该工程虽然修建手续不全，但不属于“严重”违反城市规划的情形，请求法院撤销市规划局限期拆除房屋的决定，改成罚款并保留房屋。

评析：XX电子联合康乐公司新建娱乐城大楼虽经城管部门原则同意，并向市城市规划局办理有关建设规划手续，但在尚未取得建设规划许可证的情况下，即动工修建，违反了《中华人民共和国城市规划法》第三十二条“建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后，方可办理开工手续”的规定，属违法建筑。市规划局据此做出限期拆除违法建筑的处罚决定并无不当。该违法建筑位于市区主干道一侧，属城市规划区的重要地段，未经规划部门批准即擅自动工修建永久性建筑物，其行为本身就严重影响了该地区的规划控制。且XX电子联合康乐公司在规划局责令其停止施工并做出处罚决定后仍继续施工，企图以单方面使整个工程造成既成事实的错误做法来迫使市规划局对其迁就让步，以致造成数百万元的损失。依照《中华人民共和国城市规划法》和《XX市城市规划管理办法》的有关规定，属从重处罚情节，因此，违法建筑应无条件立即拆除。

第三篇：注册规划师考试实务复习要点

注册规划师考试实务复习第一讲：答题注意 /注册规划师考试

等高线往往是提示城市地区所处的地形地势、一些山体保护、景观保护；防洪排涝问题可能隐藏其中；同时应注意城市建设尽量少挖山填平，以节省工程造价的基本原则。

规划层次的概念不要混淆。如：城镇体系规划中不涉及高速切割城市的问题和铁路平面交叉等问题，此属于详规内容。

城镇体系规划中对城镇的性质、等级、规模等如果案例中没有给出则不是考点，不要编题，不要自己擅自确定这些内容。

首先应看清问题，分清是选址、用地性质变更、提条件、审方案，还是违法查处的问题，根据不同题目的类型，采取相应的分析方法。

选址的问题：只要把题目中的要点罗列出来，就已经得到了答案。

用地性质变更：一定要先明确能否变更，然后再说明依据。

设计条件：要按性质、规模、布局、退界、间距、交通、绿化、市政的顺序逐项提出，关键是不缺项。

评审方案：要把文字和图纸中的要素列表进行对比，然后指出设计方案不符合规划条件的地方。

违法查处的问题：一定要先说是违法建设，然后再说明处理的依据和措施。

小区交通组织特点分析问题：与入口出口主路接口关系,人车分流,通而不畅,道路分级,停车

第四篇：如何做注册规划师实务题

如何做实务题 **实务答题中应注意的事项 大家看看希望对大家有帮

1。认真审题，读懂题目要求。包括图面标识、图例、风玫瑰、比例尺、地形条件、河道水流方向、符号等。

2。实务评析的基本思路。记住无论哪类题目都要考查考生对基本概念的理解和掌握。出题者的目的不是靠偏题、怪题难为考生，“考点”往往出在对基本要领认识的错误，没按基本内容完成、违背编制过程或不符合规划审批或技术文件的有关要求等等。因此对题目理解后把对应规划设计的基本要领在脑中回顾一下，这对答题是非常重要的。

3。判断考题类型。一般考题类型分为城镇体系规划、总体规划、城市交通体系规划、控制性详细规划、修建性详细规划、小区规划、管理法规等，判断好题型后再针对相应的要领对题目进行分析、解答。以往除城镇体系规划外，全部是必考类型。

4。答题必须全面。例如题目要求“全面评析方案”，一般要叙述考题的优点和问题两部分。如果是“提出问题并指出解决的措施或办法”则首先找出问题，并记住一定针对每个问题都要说明解决方法。有的考生往往前几个问题的回答还满足要求，但到后来就忘记了提出解决措施，这样则不能得全分，因此一定要答全。

5。由于以往考试中答题原则是“答对给分，答错不扣分”，因此对没有把握的问题，不妨多答点，但必须保证试卷干净，条理清晰，回答准确，不要模湖不清或模棱两可，也不要漫无边际地回答，以免造成思路混乱和浪费时间，影响成绩。

6。学会进行“考点”判断。注意不要被题目中的假象迷惑，影响对题目问题的判断。有些明显缺项往往不一定是考点，而有些题目中可能给出了许多数字，有的考生就认为应该在这些数字中找出问题，而忽视了数字背后相关联的问题。这就需要结合大量实例分析练习，只有这样，才能灵活应对各种试题，提高对实务型试题的分析能力，提高答题质量。

一、规划方案评析

**县域城镇体系规划编制中应注意的问题：1。县域城镇体系规划由县级人民政府负责组织编制。承担编制的设计单位应具有乙级以上规划设计资格。2。注意：中心镇是否选的太多，一般来说一个县的县城应该是中心镇，另外最多可再选1-2个发展条件好的镇为中心镇；在镇与镇之间要看基础设施（交通、供电、供水、电讯、污水处理等）和社会服务设施（学校、医院、文化体育活动场所等）的配置是否均匀、合理；基本农田是否被侵占了，有污染的工业（尤其是乡镇企业）是否布局太分散、不合理。

**城镇体系规划实务考试中可能出现的问题：

（1）要审好题。看文字叙述与图面表现是否一致；图纸是综合性的规划图还是单项图（如交通图或基础设施、社会服务设施图），不同的图“挑错”着眼点就不同；看该考题多少分，如果是分值高的挑的错就要多一点，如果是分值低的挑的错就少一点。

（2）规划的产业空间布局是否恰当；产业发展有无与县（市）情相违背的地方（如经济比较落后的地区且无国家的军事、科研基地，却规划要建高技术工业园区），等等。

（3）中心镇选取是否过多；如果不多，选取是否正确，位置是否恰当。

（4）城镇化水平预测是否过高；是否出现“部分之和大于总体”的现象，即各市、镇的人口之和大于总人口。

（5）交通组织是否合理：如路网过疏还是过密；追求环路是否有必要；高速路出口预留是否恰当；路网与城镇发展是否能有机联系；有些公路的修建是否必要、是否可行、是否经济，等等。

（6）基础设施和社会服务设施布局是否合理：如市郊的城镇或相邻很近的镇都建了水厂，造成浪费；污水处理厂是否多镇共享，位置是否恰当（有无对本区域外的下游城市造成污染）；变电站位置是否恰当，服务半径是否合理；教育、文体、医疗设施布局是否恰当，服务半径是否合理，等等。

（7）是否充分考虑了制约因素：如题面文字上说该区域水资源短缺，但把城市规模却规划得很大；对地震断裂带、滑坡、泥石流等地质灾害是否做了避让；是否考虑了防洪问题；是否有不考虑门槛制约因素而要盲目发展的问题，等等。

（8）大型建设项目布局是否有极不合理的因素：如污染、扰民，给以后发展造成障碍；位置不对；有灾害隐患；有在丘陵或荒地上选址的可能，但却过多地占用基本农田，等等。

（9）与周边地区的关系处理得是否恰当：有无“以邻为壑”的问题；有无道路不衔接的问题，等等。

（10）是否注意了生态环境问题：如在生态保护区内规划布置大型建设项目；海岸线的利用和分配是否合理（若该区域靠海的话），近海海域是否得到保护；其他如自然保护区、风景名胜区、国家森林公园等凡是在图面上出现的都要引起警惕，看其是否受到侵害。城市总体规划

一、查看相关数据

1、风玫瑰：

●工业区置于生活居住区的下风位，同时考虑最小风频风向，静风频率，各盛行风向的季节变换及风速关系。

●最小风频风向与盛行风向置换夹角大于90℃，则工业用地应放在最小风频之上风位，全年拥有两个方向的盛行风向，则工业和居住分别布置在盛行风向的两侧。

●同时注意当地静风的频率，注意解决城市环境的污染。

●导引风向：大面积绿地安排成楔状插入城市。

●道路走向不能与冬季盛行风向平行，但与夏季主导风向平行，最好由东向北偏转一定的角度(一般<15℃)。道路最好避免正东西方向。

●山地背风面，由于会产生机械性涡流，建筑于此利于通风，但若上风向为污染源，也会因之而加速污染。

2、气温：

●城市由于建筑密集，往往出现“热岛效应”，在规划布局时，可增设大面积水体和绿地，以加强对气温的调节作用。

3、图例：

●图上标识与图例相符。

4、比例尺：

●市域城镇 1：5万 至1：20万

●总体规划 大、中城市 1：1万至1：2.5万

小城市 1：5千至1：1万

建制镇 1：5千

5、成果：(文本和图纸 说明书及基础资料、专题报告)

6、编制资质：

●甲级不限

●乙级：20万人口以下总规、各种专项规划、大型工程项目规划选址意见书

●丙级：建制镇总规，20万人口以下的详规和专项规划，中小型工程项目选址的可行性研究

7、人口规模：一般城镇≤20万人 中等城市 50-20万人

重要城市150-50万人 特别重要城市≥150万人

8、用地规模：

●一般为人均100㎡左右，用地偏紧可控制在80㎡内

●少数特殊的不应超过120㎡

9、城市化水平：避免过高

10、用地比例：居住20-32﹪ 工业15-25﹪

道路8-15﹪ 道路广场8-15﹪

11、人均指标：居住18-28㎡/人 工业10-25㎡/人(<30㎡/人

绿地≥9.0㎡ /人 道路广场7-15㎡/人

12、用地坡度：工业0.5-2﹪ 铁路广场0-0.25﹪

居住0.3-10﹪ 机场0.5-1﹪

13、规划区范围的确定：对规划区(主城区)范围外的重点控制区。开发区规划应纳入城市总体规划，并依法实施规划管理。

二、总体布局

1、城市格局合理，结构合理

●集中紧凑型：城市各项主要用地较集中，便于集中设置较完善的生活服务设施和市政工程设施，又可节省建设投资，一般中、小城市大多采用这种布局形式。

●分散疏松型：受河流、山川等自然地形、矿藏资源或交通干道的分隔，形成若干分片、分组，就近生产组织生活的布局形式，彼此联系不太方便，市政工程设施的投资会高一些，通常是大城市和地形限制的城市。

●集中与分散型：主城区与外围具有不同功能的组团，主城与外围组团间布置绿化隔离带。

2、功能分区明确

1工业用地

● 工业区与居住区间有方便的联系，职工上、下班有便捷的交通条件。

● 避免工业区对居住区的干扰、污染。如风向的上、下及绿化防护隔离带、排放污水设在河流的下游，且在居住区的一端。

● 工业区中对有大量劳动力的工业或妇女劳动力多的工业，应接近生活区。电子、缝纫、手工分散在居住的独立地段，机械、纺织在城市边缘独立地段。

● 工业区与居住区具体布置中、应有利于职工步行上、下班，同时考虑便于开辟公交路线，使交通负荷均衡，但工业与居住区若离若即，避免单间交通，防止工业区包围城市。

● 工业区注重运输联系：

※ 耗能：年运量10万T以上的，并直接来自铁路的货物，应敷设铁路专用线，或设置工业编组站。

※ 注意进线方向，避免进入工业区的主干道垂直直交。

※ 铁路货物接近工业区，并按需要分设几处。

※ 减少中转运输、减少城市道路的交通压力。

● 沿江靠河的工厂：

※ 主要有造船厂、造纸厂、木材厂、化肥厂、印染厂等。

※ 注意岸线的合理利用。

※ 对以公路运输为主的工厂，可远些，以免占用岸线。

● 沿对外交通的工厂：

※ 通常在城市边缘地段，合理组织工厂出入口厂外道路的交叉，避免过多干扰对外交通。

● 隔离工业

※ 远离城市的独立地段。

※ 化工、冶金业工厂与城市保持距离，设防护带500-800米以上。

● 有协作的工厂

※ 就近集中布置，可减少生产过程中的转运、降低生产成本。

※ 减少对城市交通的压力，形成产业链。

● 旧城区的工厂：

※ 分散几处的、要调整集中或创造条件迁址新建。

● 盆地、峡谷地段：

※ 静风频率高，不宜摆放污染工业。2居住区

● 良好地段给居住

● 避开洪水、地震、滑坡、沼泽、风口等不利条件。

● 少占农田。

● 靠近就业地点。

● 城市规模小时集中布置，规模大时，分散布局，并留有余地。

● 指标。

3仓储区

● 小城市可单独布置在城市边缘。大、中城市应集中与分散相结合，不宜过分集中

● 危险品仓库设在远郊独立地段，避免运输时穿越城市。

● 冷藏库有异味，污水，设于郊区河流沿岸

● 蔬菜库：市区边缘通向市郊的干道入口处

● 燃料及易燃材料库：设在郊区独立地段，大风季节城市下风向或侧风向

● 油库：离开居住区、变电所、重要交通枢纽、机场、大型水库及水电站、重要桥梁、大、中型企业、矿区、军事设施，最好在地形低处，并有防护林带。

● 用地比例不宜过大，过小。

● 物流中心在城市外围环路与通往其它城市的高速公路。

4公共设施用地

● 商业中心接近服务人口的分布重心，大城市不止一个中心，还有副中心

● 所处位置的道路性质不应为交通性干道

● 科技、高教区附近可就近安排高新产业区，便于功能衔接

● 直接服务于市民的公建设施(图书馆、科技馆)，靠近居民区及科技、高教区

● 用地指标规范

5艺术性

● 利用好各自城市独特的自然景观。如高地、山丘、河湖、水域，将其作为总体布局的视线和活动焦点，创造出平原、山地和水乡等各种城市的特色。

● 利用山川河湖、各胜古迹、园林绿地、历史文化区，充分体现城市美学，形成城市景观的整体骨架。

● 道路、桥梁的布置能很好地与山势、水面、林木相结合，创造出城市的艺术风貌。

● 注重城市中心和干道的城市景观定位，创造出具有特色的城市中心和城市干道的艺术面貌。

● 组织有秩序，有韵律的城市轴线，集中反映出城市的性质和特色。

● 注意反映地方文化特色，避免破坏水系和大拆大改的线型等，保护好历史遗产文化区等。

6绿化

● 用地比例、指标：城市绿化覆盖率>35%，绿地率>30%，主干道绿带面积>20%，次干道绿带面积>15%，小区绿地1Ha.0.5㎡/人，小游园0.4Ha.1㎡/人，组团绿地0.04Ha.1.5㎡/人。

● 风景区内不得安排污染工业，避免过度开发。

● 绿化服务半径合理，布局均匀，绿化面积>70%

● 绿地形成点、线、面的整体特点，形成完善的绿地系统。

● 河、海、湖、铁路的防护林带宽度>30M，污染工厂>50M的防护林带。

7对外交通

※ 铁路应从城市边缘通过，不得分割城市过于零碎。

客运站 客运站在大城市可能有多个，设在中心区边缘，距市中心2-3KM，中、小城市设在城区边缘，通过式。客 运站必须与城市主干道相连，协调好市区公交，长途汽车，商业服务，注重市内换乘，直接通达市中心及汽车站、码头、地铁可直接引入客运站。

货运站 中、小城市只设一个综合性货运站、物，大城市按性质分别设于其服务的地段，设在市区外围。到发为主的综合性站物，接近货源或结合货物流通中心布置，不为本市服务的设在郊区。危险品设在市郊，并有安全隔离地带。

编组站 留有发展余地，一般设在铁路干线汇合处，避免被专用线，货场，工业，仓储包围。保证主要车流方向有便捷的线路，折角车流最少。会让站、越行站、间距约8-12KM。

港 口 选址避开水上储木场、桥梁、闸坝、水源保护区。深水深用，浅水浅用，留出生活岸线。应有疏港大道。水深10M可停万吨船舶。石油作业区在城市、港区、锚地、重要桥梁的下游。造船厂应划定专门水域、陆域。

机 场 选址布置在城市的沿主导风向两侧，相切最小5-7KM，通过15KM，距市中心10-30KM。30min以内，专用高速公路相连。与编组站保持适当的距离。机场宜适度集中，不应分散建设。

公 路 高速公路的设计时100-120KM/h(山区60KM/h)。特大城市布置高速公路环线联系各条高速公路，并与城市快速路网衔接，不能穿越市中心。中、小城市应远离城市中心，采用 立交，以专用的入城主干道接入城市。高速公路应与城市快速路相连，一般等级公路应与城市常速交通性干道相连。特大城市宜与城市交通密集地区相切而过，不宜深入区内。公路与城市道路各成系统，互不干扰，与城市不直接接触，而是在一定的入口处与城市道路连接。公路不能作城市干道。公路等级及横断面形式是否相符、合理。大城市设多个公路客运站，设在市中心区边缘，用城市交通性干道与公路相连。

中、小城市设1个公路客运站。客运交通枢纽必须与城市客运交通干道有方便联系，可采用立体交叉。

公路货运站 日常生活用品的----中心区边缘

工业产品、原料----工业区、集中

与铁路、货运站、货运码头相联系、附 8城市道路

※ 道路功能同毗邻用地性质相符

● 交通性道路两侧及两端，不应安排生活性用地(居住、商服中心、公建)。避免安排吸引大量人流的公共建筑，尽可能选线直捷，两旁布置为开敞绿地。

● 生活性道路两侧不应安排大、中型工业、仓库和运输枢纽。

● 城市各级道路应充分结合地形，与城市绿地、水面、城市主体建筑、城市的特征景点组成整体。城市各级道路应成为划分、联系城市各分区、组团、各类城市用地的分界线、通道。

● 城市道路的选线有利于组织城市的景观，并与城市绿地系统和主体建筑相配合，形成城市的“景观骨架”。

● 道路系统规划应系统完整，分级清晰，功能分工明确，不仅满足交通联系要求，也要满足发生自然灾害时的紧急运输。

● 交通在道路系统中的均衡分布。

● 避免单一通道，应提供两条以上的路线(通道)为使用者选择。

● 城市各部分之间(中心、工业区、居住区、车站、码头)应有便捷的交通联系。

● 城市各组团、分区间要有必要的干道数量联系。

● 商业中心、体育场、火车站、航空港、码头等集散点附近的道路网要有一定机动性，可为地震时提供绕行道路并留有发展余地。

● 内密外疏(中心区、外缘；商业、工业)

● 支路在内的道路用地面积率20%以上

● 满足不同功能交通的不同要求

● 一个交叉口交汇的道路不超过4-5条，交叉在60°-120°间，不组织多路交叉口，避免错口交叉。

● 城市出入口道路与区域公路网有顺畅联系。

● 与铁路站场、港区码头、机场有方便联系。

● 铁路与城市道路的立交应保证城市干道无阻通过。

● 避免过境交通直穿市区，避免交通性道路穿越生活区。

● 旧城路网规划，充分考虑旧城历史、城方特色和原有道路网形成发展的过程，切勿随意改变道路走向，对旧街道与名胜古迹要保护。

● 适当的路网密度8-15% 道路用地面积占建设用地面积8-15%，200万以上的人口可15-20%

适当的道路面积率20-30%

道路间距 快速路（≥80）1500-2500M 宽度60-100M

主干道(40-60)700-1200M 宽度40-70M

次干道(40)350-500M 宽度30-50M

支路(≤30)150-250M 宽度20-30M

● 立体交叉主要设置在快速干道的沿线上

● 交叉口附近不设公交站点，转角半径。主干路车速为25-30，半径为15-25。次干路车速20-25，半径为8-10。支路车速15-20，半径0为5-8。单位出入口车速为5-15，半径为3-5。

※道路横断面 一块板适应“钟摆式”。

两块板：交通性干道(快速路、高速公路)

三块板：生活性道路和交通性客运干道

四块板：投资大，运行通力低，不经济

●平面环形交叉口不适用于快速路和主干路

● 互通式立交净距 车速 80 60 50 40

1000 900 800 900

※停车设施出入口宜在次干道上，不得在交叉口、人行横道、公交停靠站及桥隧行道处，如需在主干道设出入口，应远离干道交叉口并用专用通道与主干道相连。

※城市主要出入口每个方向应有两条对外放射道路。

9市政公用设施工程

※ 给水

● 为保证供水安全，城市应有无期备用水源

● 取水点周围半径100M，上游1000M，下游100M的水域，严格控制。

● 地表水取水点宜位于城镇和工业的上游清洁河段，设在河流的凹岸，主流靠岸的窄河段内

● 干管间距500-800M 连通间距800-1000M

※ 排水

● 截流式含流制适旧城改建

分流式适合于新城，矿区，不完全分流制不适用于地势平坦，多雨积水地区

● 污水处理厂选址

设在地势较低处、水体附近、集中给水水源和城市的下游，最小风频的上风向，厂址与城市、工厂生活区应有>300M的距离，并设卫生防护带，尽可能与回用处理后的污水的主要用户靠近。不宜在雨季易受水淹的低洼处，靠近公路、河流、厂址有良好的水电供应、双电源。

● 管道定线减少与河道、山谷、铁路、地下构筑物交叉。

● 污水干管不宜设在快车道下和狭窄的街道下，通常在人行道、绿化带、慢车道下，超过40M，两侧设污水管道。

● 避免设雨水泵站，不宜在快车道和交通量大的干道下，应在人行道或草地带下，雨水口间距25-60M。

※ 供电

● 火力发电厂：利用劣地或三类工业用地，靠近负荷中心，用地15-70ha。燃油电厂一般在炼油厂附近。电厂铁路专用线应减少对国家干线的影响。足够的贮灰场，容10年的贮灰量。留有适当的出线走廊宽度。

● 核电厂：靠近负荷中心，半径1KM为隔离区，周围不能有化工炼油厂、水厂、医院、学校良好的公路、铁路、水上交通条件。

● 区域变电站：接近负荷中心，架空线走廊同时布置。110-500KV变电所 标高宜在100年一遇的高水位上。

35KV变电所 标高宜在50年一遇的高水位上

供电半径 35KV 5-10KM

110KV 15-30KM

220KV 50-100KM

10KV 500M

● 配电所：容量<630KV.A 一般2名

● 高压线路规划：保证安全距离，对接近电台、飞机场的线路。不宜穿过中心区、人口密集区。避免占用工业、居住备用地。避免在高大乔木成群的林带通过。高压走廊不应设在易被洪水淹没的地方，远离空气污浊的地方，减少高压线段的转弯次数。

走廊宽度 500KV 60-75M

330KV 35-45M

220KV 30-40M

110.66 15-25M

35KV 12-20M

引用 使用道

具 报告 回复 TOP ※ 燃气

l 煤气厂 靠近生产关系密切的工厂，地基承载力不低于10t/㎡，有避开高压线路的安全间隔地带。考虑机场净空区，电台和通讯设施防护区，名胜古迹等无污染间隔要求。

l 液化石油气供应基地：选址在城市边缘，与服务站的平均距离<10KM，全年最小频上风侧，具有良好的市政设施条件，运输方便，远离名胜古迹、油库、桥梁、铁路枢纽、飞机场等。

l 调压站 供气半径：0.5KM

l 瓶装供应站：供气规模以5千-7千户为宜，不超过1万户。供气半径0.5-1.0KM，用地面积500-600㎡(600-700㎡)

l 管网规划：

低压一级 范围2-3KM

中压一级 新城区或安全距离可保证的地区

天然气中压B二级 街道狭窄、房屋密集的地区

三级管网 情况复杂的大、中城市

※ 供热

l 热电厂：靠近热负荷中心，输运距离3-4KM，留出足够的出线走廊宽度，一般一条管线3-5M宽度，有防护带。

l 供热管网：靠近负荷中心和大用户，避开主干道，繁华街道，人行道下面。

l 热力站：10万㎡供热能力，面积300㎡，若同时供应热水，还要加50㎡。一个小区一个热力站。

※ 通信工程

l 邮政枢纽：火车站一侧，靠近站台，不宜面临广场，不宜同时有两侧以上临主要街道，有方便出入枢纽的汽车通道。

l 邮政局：闹市区、居民、公共、交通便利。

l 电话管道：人行道下，若无法，可在非机动车道下。

※ 环卫

l 公厕：广场、主要交通干道道路两侧，车站、码头、展览馆、公建等附近，风景区、公园、市场、大停车场、体育场馆。主要繁华街300-500M 一般街道750-1000M

新建居民区300-500M 未改造的100-150M

※ 防灾

l 易燃工厂、仓库设在城市边缘的独立安全地区

l 消防站

规模：5万人以下设1处消防站，责任区4-7K㎡

Ⅰ级 6-7辆 3000㎡

Ⅱ级 4-5辆 2500㎡ 责任区中心附近

Ⅲ级 3辆 2000㎡

设于交通便利的地点，如城市干道和十字路口附近，与医院、小学、幼托，保持50M以上距离。与危险品单位保持200M以上的间距。

l 消防栓：间距≤120M ≥60M(道路)双侧设

※抗震：抗震疏散通道>15M 1.0㎡/人.6° 增1°.0.5㎡/人

※防空:战时留城30-40% 按1.5㎡/人，居住区按总㎡的20%

居住区按总投资的6%。

10近远期规划

l 滚动开发

l 协调、不能过于集中或扩大规模

11审批程序及单位

l 直辖市报国务院审批

l 省府、人口百万、指定城市由省政府同意后报国务院审批。

l 其它设市城市报省政府审批。

l 市管辖县报市政府审批。

l 开发区总体规划由开发区所在城市人民政府审查同意后报省人民政府审批，国务院批准设立的开发区，报送国务院城市规划行政主管部门备案。城镇体系规划

一、查看相关数据

1、风玫瑰

l 污染工业放在最小风频之上风位，居住区位于下风向。

l 注意当地静风的频率，尤其是盆地或峡谷的城市。在静风或谷地地区，加上山坡气流下沉，出现逆温层现象，有害的工业烟气滞留或扩散缓慢，加速环境污染。

2、图例：图上标识与图例相符

3、比例尺：1：50万-1：10万 重点地区示意图1：5万-1：1万

4、成果：文本、主要图纸。

附件：综合规划报告、专题规划报告、基础资料汇编

5、编制资质：乙级以上单位

6、人口规模

7、城市化水平预测：注意“部分之和大于总体”的现象，避免过高现象。

一、产业空间布局

1、划分经济区：以组织不同地区间的分工与协作，充分发挥城市的中心作用，促进城乡经济的结合，带动全区经济的发展。

2、产业发展

l 自然资源和自然条件：旅游、海岸、矿藏

l 劳动力：数量、结构

l 经济技术基础：差的不宜建高技术园区

l 区域交通条件：电厂、钢厂等高能耗大户的原料运输

l 地理位置：接受大城市的辐射

l 产业分布：集中、适宜分布、形成产业链、避免重复分散建设

l 协调:产业符合环境、生态及周边协调要求

二、中心镇选取

1、数量：一般不超过2-3个

2、选取：具有重要职能的城镇

3、位置：适宜、均匀、符合区位条件

三、城镇体系的空间布局

1、发展方向 依托区位及经济优势，避开限制

发展带利用交通、自然条件好的区域，有利于城镇群的形成2、结构：点轴式、增长极核式。起到联系、带动、辐射作用，发挥中心城市作用。

3、等级、规模 中心城市规模不宜过大

中心城市与重点镇级差不宜偏小

不应缺乏中间层次

4、发展轴线：主要轴线穿越区域城镇发展条件最好的部分及尽可能多的城镇，体现交互作用阻力最小或开发潜力最大的方向。

5、区域定位：规模适宜，位置不相重叠。考虑未来一定年限内的新设城镇。

四、交通组织

1、路网疏密 不宜过疏、过密

有与发展轴垂直的交通

2、联系 交通联系必要的城镇，且不受行政区界的影响。

道路连接等级不宜过高、过低(城市间高速路、城镇间公路)。

不宜过分追求环路。

有些公路无必要及可行性或经济不允许，不必修建

不能只有高速路，而无公路连接。

3、高速出口 预留恰当

有快速路，公路相连

4、过境交通：不宜穿越城市中心

5、机构设置 机场端净空不宜飞越市区。

跑道轴线方向避免穿越市区，最好与城市侧面相切。

与市区距离10-30KM，且有专用高速路相连。

机场跑道中心与市区边缘的最小距离5-7KM，若轴线通过城市，则15KM。

多座城市共用机场。

五、基础设施，社会服务设施

1、水厂、污水处理厂 共享，容量合理，位置恰当。辐射范围适宜。

对本区域外的下游城市不造成污染。

1、区域变电站：接近负荷中心或网络中心，架空线走廊设定。

2、火力发电厂：靠近负荷中心，铁路专用线减少对干线的影响。水源充足，留有适当的出线走廊宽度。服务半径适宜(见总规)

3、教育：小学R<500M；幼儿园R<300M；中学R<1000M。

医疗设施：每10万人设一所医院，避免重复建设。

4、大型建设项目布局：污染、扰民、位置，灾害隐患，过多占用基本农田等。

一、制约因素

1、资源短缺 土地、水资源缺乏，耗水工业不宜定位，城市规模不宜很大。

电资源缺乏，高耗能产业不宜布局。

其它资源缺乏，相应的配套产业不宜布局。

2、灾害 地震断裂带、滑坡、泥石流的避让。

对历史遗产保护区的避让。

3、防洪 不宜在易淹没地区布置和利用

不宜在滩涂地布置项目

4、盲目性：不考虑门槛制约因素的盲目发展

5、土地 不宜过多占用基本农田

在丘陵、荒地上选址

5、安全：相邻地区的不安全因素的考虑 控制性详规

一、查看相关数据

1、风玫瑰

2、图例：图上标识与图例相符

3、比例尺：一般为1：1千---1：2千

4、成果 文本(附图则)

图纸

5、资质

6、道路坐标

7、场地、道路的比例 总的用地比例

8、任务书的格式

二、深度

1、用地性质：分至小类进行标注，且按规范进行分类

中、小学、邮政所、派出所归属居住用地，以居住为主的干休所归入居住用地

其它公共设施用地：宗教活动场所、社会福利院。

露天矿归入水域和其他用地。

村镇公路用地应归入水域和其他用地。

电厂、煤气厂计入工业用地。

殡葬设施用地属市政公用设施。

绿地 公共绿地 公园

街头绿地

生产防护绿地 园林生产绿地

防护绿地

公安局、分局归入公共设施用地。

建设用地9大类，不包括水域和其他用地。

2、道路：到支路的红线位置、控制点坐标和标变。

3、管线：走向、管径、用地界线。

三、规定性指标的控制。(性面密高退、容绿交停配)

1、用地性质：标明性质代码准确

2、用地面积:适中、符合规模要求

规划人均建设用地指标 Ⅰ：60.1-75.0(㎡/人)

Ⅱ：75.1-90.0(㎡/人)

Ⅲ：90.1-105.0(㎡/人)

Ⅳ：105.1-120.0(㎡/人)

规划人均单项 居住：18-28.0(㎡/人)

建设用地指标 道路广场：7-15.0(㎡/人)

工业：10.0-25.0(㎡/人)

绿地(其中公共绿地)：105.1-120.0(㎡/人)

规划建设用地结构 居住 20-32(%)

道路广场8-15(%)

总60-70% 工业 15-25(%)

绿地 8-15(%)

3、建筑密度：居住小区<30%

4、建筑高度：与周边协调、与指标相符

5、绿地率：街头绿地70%

6、交通出入口：符合规范

基地通道出口 距交叉口≥70M，距非交叉口的过街人行道、引桥、地铁出入口边缘≥5M，距公交站台≥10M。距公园、学校、儿童及残废人等建筑物出入口≥20M。基地通道坡度较大时，应设缓冲段与城市道路连接。

人口密集的建筑基地 基地至少一面临城市道路、且≥L的1/6，至少有2个以上方向通向城市道路的出口，避免直对交叉口，前有空地，有绿化、停车。

7、停车泊位 公共中心：机动车0.3/100㎡ 非机动车0.3/100㎡

商业中心：机动车0.3/100㎡ 非机动车0.3/100㎡

集贸市场：机动车0.3/100㎡ 非机动车7.5/100㎡

医院门诊：机动车0.2/100㎡ 非机动车1.5/100㎡

酒店：机动车1.7/100㎡ 非机动车3.6/100㎡

8、配套公建 小学：服务半径<500M，教学楼冬至日 >2h的日照。12班：≥6000；18班：≥7000；24班8000。

中学：服务半径<1000M，教学楼冬至日 >2h的日照。18班：≥1100；24班：≥1200；30班1400。

托幼：接近公共绿地，服务半径<300M，层高<3层，三班以下可混合，但出入口单独，四班以上独立设置。

配套公建 托儿所：4班：≥1200；6班：≥1400；8班≥1600。

幼儿园：4班：≥1500；6班：≥2000；8班≥2400。

医院：10万人设一所医院 15000-25000 交通方便，环境较安静地段。

公厕：每1000-1500户一处。

垃圾转运站：0.7-1K㎡设一处，每处>100㎡，与建筑物的间隔不应小于5M。

公共停车场：设于居住区，小区人流集中地段。

一、协调：用地布局以协调，互不影响为原则。建设用地性质变更

要点：(1)用地性质；(2)用地位置；(3)能否变更；

(4)批准单位；(5)程序；

具体： 用地性质与规划用地性质不一致时，为了合理使用城市土地，才能变更。

调整、变更是否经过规划行政主管部门核定，并报市政府批准，位于国家重点文保单位，经省政府和国家文化行政主管部门同意。

1、不得新征土地或利用不符合规划用地性质的用地进行安置。

2、以租赁方式取得土地使用权的。

不应变更

3、城市市政基础设施。

4、公开拍卖取得土地使用权的。

5、绿地(规划、小区、公园、现状、道路绿地)。

6、特殊用地不应改为居住、经营性项目用地。

7、小于4h㎡的仓储，不应改为居住用地。

8、工业区不宜插建居住，化工用地不宜改为居住用地。

程序：

1、城市规划行政主管根据已批准的控制性详规和有关法律、法规的规定进行审核，并报请市政府批准(成其是重要地段)。

2、向××发出建设项目选址意见书。

3、提出规划设计条件。

4、××申请立项。

5、办理土地出让手续。

6、申请建设用地规划许可证的申请。

7、申请建设工程规划许可证。

8、审核建设方案、核发建设工程规划许可证。审核建筑工程设计方案

要点：(1)工程名称；(2)审核一致性；

具体审核：

l 工程名称应与项目建议书或可行性报告中的名称一致。

l 审核方案的指标与项目以前有关审批文件一致。

主要是：建筑性质、建筑面积、建筑高度、容积率、绿化率、配套指标(千人指标)、户数、停车位数量、市政配套设施

l 审核是否符合：建筑间距、退界、退线、交通组织、防火、绿化、景观(建筑风格)、文物保护、日照

l 审核图纸内容与文字表述的指标是否相符

l 审核图纸标示的布局、层数是否与平、立、剖相符

l 不同使用性质或使用单位的建筑时，应在总平面图上明确各自的用地范围

l 层高应满足使用功能的要求

l 邻近保密单位应征求安全保密部门的意见

违法建设的检查

引用 使用道具 报告 回复 TOP 要点：(1)确定违法性质；(2)按程序执行

具体：违法建设

1、未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。

2、违反规划许可证的规定进行建设的。

3、城市规划行政主管部门超越或者变相超越职责权限核发规划许可证件。

4、有关部门非法批准进行建设的。

l 违法占地

1、集体土地改变为建设用地，须由建设

单位根据计划部门批准的立项进行征地，将土地所有权性质改变为国有土地后，才能申请规划用地许可证。

2、占用耕地按照土地管理法的有关规定由市政府审批，超过35ha由国务院审批。其它>70ha

l 检查的依据：<<规划法>>第39、40、41条。

l 检查的程序

1、立案阶段；

2、处罚审批阶段；

3、制作行政处罚书和送达阶段；

4、结案阶段。其中听证标准：对公民处1000以上，法人超30000元以上罚款，当事人有要求听证的权利。

l 建设工程的规划监督：办理<<建设工程规划验收合格

通知书>>验灰线、验正负零、完工审核、竣工规划验收。

l 行政机关申请法院强制执行 建设项目的选址

要点：(1)性质；(2)规模；(3)布局；(4)经济；(5)实施；

(6)安全；(7)文保；

一、用地性质

1、避开与项目性质不符或不相容的城市公益设施现有或规划用地。

2、符合城市总体规划布局中相容的用地性质，与周边性质相符。

3、未经法定程序调整规划，不得改变用途。

4、注意选址的重复性。

二、用地规模

1、建设规模符合拟选地址的容量。

2、建设规模不超出市政、公建配套设施及生活设施的配套要求。

3、建设规模周边交通、道路、通信、能源、防灾规划的衔接、协调。

4、使用农村土地或宅基地的建设项目还要注意安排被动迁的农民、居民的安置问题。

5、用地规模与建设规模相匹配。

三、布局：

1、符合场地坡度要求 铁路0-0.25% 机场0.5-1%

居住0.3-10% 工业0.5-2%

2、选址不能造成对环境的污染和破坏。

3、生产或存储易燃、易爆、剧毒物的工厂、仓库等项目，以及严重影响环境卫生的项目，应该避开居民密集的市区。

4、有毒有害物质的建设项目，应该避开水源保护地和城市主导风向的上风向，避开文物古迹和风景名胜保护区。

5、产生放射性危害的设施，要避开市区和居民密集区，并设置防护工程，妥善考虑事故处理措施和废弃物处理设施。

6、节约土地，尽量不占，少占近郊的良田和菜地，尽可能挖掘现有城市用地的潜力，合理调整使用土地。

7、港口设施综合考虑城市岸线的合理分配和利用，保证留有足够的城市生活岸线。

8、铁路货运干线，编组站，过境公路，机场，供电高压走廊及重要的军事设施应当避开居民密集的城市市区，以免割裂城市，妨碍城市的发展，造成城市有关功能的相互干扰。

四、经济性：符合市场经济规划和建设成本最小化。

五、安全：环保、防疫、消防、交通、绿化、河港、铁路、防汛、农田水利、军事、国家安全的要求。

六、文保：文物古迹和风景名胜保护区的要求和避让。

七、实施：

1、拆迁安置方式；

2、分期建设方案；

3、市政设施建设；

4、留有余地； 分区规划

要点：(1)原则确定土地使用性质，居住人口分布，建筑用

地的容量控制。

(2)市、区极公共设施的分布及用地规模。

(3)主、次干道的红线位置、断面、控制点坐标和标高。

(4)主要交叉口、广场、停车场的位置和控制范围。

(5)绿化系统、河湖水面、供电高压走廊的确定。

(6)对外交通设施，风景名胜区的用地界线。

(7)文物古迹、传统街区的保护范围，提出空间形成的保护要求。

具体：

l 查看风玫瑰、图例、比例尺、计算相关数据。分区功能是否符合总规要求，能否指导详规的编制。

l 人口布局和总量控制是否合理，是否符合总规布局和人口布局的大要求。

l 分区中心、地区中心、居住区中心、公益性的公共服务设施的用地规模大小是否适中，布局是否合理。

l 城市道路、绿地、对外交通系统是否符合总规要求，与周边的协调。

l 历史街区保护范围的划定是否合理，控制要求是否明确。

l 市政基础设施建设的发展目标是否明确、合理、是否适合近、远期发展的要求，容量是否合理，用地是否已界定。

l 是否符合城市人民政府的意见。居住小区规划

一、查看相关数据

1、风玫瑰

2、比例尺 1：500-1：1000

3、图例

4、承接上一层次规划的要求

布局原则：

1、方便居民生活、有利组织管理。

2、组织与居住人口规模相对应的公共活动中心、方便经营、使用和社会化服务。

3、合理组织人流、车流，有利安全防卫。

4、构思新颖，体现地方特色。

二、总体布局：综合考虑路网结构、公建与住宅布局、群体

组合、绿地系统及空间环境等的内在联系，构成一

个完善的、相对独立的有机整体。

1、协调：布局自然环境、人文景观、影响区(工业、交通)结合得较好、自然，与城市的关系造成不同的出行方向的合理性。

2、功能：划分明确，中心绿地及公建服务设施选址准

确，位置得当。

3、组团：划分合理，结构清晰，分布均衡。将组团间

消极空间设计为绿地、停车场，充分利用了土地资

源，美化了环境，方便了小区居民。

4、整体空间形态：建筑布置规整而富有变化，形成多

样而相得益彰，顺应外围自然景观，使小区内绿地

与自然景观有机地结合起来，充分体现小区景观设计的均好性。

5、城市活动空间的环境设计：处理好建筑、道路、广场、院落、绿地和建筑小品及其与人的活动之间的相互关系。

三、住宅布置

l 住宅间距合理，朝向满足气候的影响，不低于大寒日照1小时的标准。

l 消防间距(6、9、13)符合要求。

l 中、高、低层住宅的位置恰当，形成错落有致的小区景观轮廓线。

l 住宅户型结合当地自然条件和社会经济发展水平。

l 联排式住宅取30M左右，多层住宅高标准，4层以上的电梯、无电梯住宅不超过6层。

l 住宅形势活泼中，便于标识，利于景观及认知。

l 面街布置的住宅，其出入口应避免直接开向城市道路和居住区级道路。

一、配套公建与公共活动中心

1、内容：配套设施齐全，公共活动中心应设置残废人通道，坡度<2.5%，宽度>2.5M。

2、位置：分布合理，配建公共停车场(库)。

3、面积：与人口规模相适应。

4、服务半径：小区400-500M，组团级150-200M。

5、交通流量：交通方便，人流集中，符合上、下班走向。

6、协调：小区中心宜与公共绿地相邻布置，或靠近自然景观的河湖水面。

二、道路交通

1、道路结构

●路网清晰，主次分明，地震六度以上的地区，考虑防灾救灾。

●与城市道路的接口交角>75°有利于交通组织，至少两个出入口。

2、居住区出入口

●景观广场的设计合人行和车行非常有序，强化小区主

入口的形象和功能。

●机动出入口间距>150M，人行通道80M。

3、停车场的停车数量及位置

●按0.5个/100㎡计。考虑居民小汽车和单位通勤车的停放，集中布置有利管理，有利于组团绿地及宅前步行环境形成。

4、等级

●小区级车行道9M以上，居住区级红线宽20-30M。小

区级车行道5-8M，组团级3-5M，宅前路>2.5M。

5、要求

●避免过境道路，城市主要交通性主、次干道，通过小

区。进入组团的道路，应方便居民出行和利于消防车、救护车的通行，又应维护院落的完整性和利于治安保

卫。道路不应过分平直，有一定曲折，但不圩回，达到

通而不畅的效果。有利于居民区内各类用地的划分和有

机联系，以及建筑物布置的多样化，便于寻访，识别和 街道命名。

● 尽量人车分流，设有步行系统。

● 尽端路<120M，设12×12回车声。

● 建筑>80M设底层人行通道，沿街>160M设底层消防通道。

六、绿化系统和景观

1、绿地率：不宜偏小，新建小区>30%，人均公共绿地组团0.5，小区1㎡/人，居住区1.5。

2、集中绿地：至少1/3不在建筑日照阴影内，绿化面积>70%。

3、绿地布置与景观创造：由点、轴串起若干组团中心绿地，形成系统的绿地结构，充分体现小区内景观设计的均好性。

4、地下管线不宜横穿公共绿地和庭院绿地。

七、市政设施：水平排序：电力管线(电信)、煤气、热、给水、雨、污。垂直排序：电信、热、<10KV电力、煤、给、雨、污。

● 锅炉房

● 煤气调压站：负荷半径500M

● 变电室： 负荷<250M

● 地下防空室：以地面建筑面积2%配建，出入口宜设于交通方便的地段。

● 垃圾转运台：0.7-1K㎡设一处，>100㎡，间隔>5M。

● 垃圾转运站：服务半径<70M。

一、景观

沿街立面，整体形象，增强社区认同感。

二、经济技术指标

三、管理：封闭物业 城市道路交通系统规划

一、道路规划基本要求

1、●城市各级道路划分各区、组团、用地的分界线。

第五篇：注册城市规划师考试规划实务答题套路

注册城市规划师考试规划实务答题套路（必背）

总体布局

1、城市格局合理，结构合理

●集中紧凑型：城市各项主要用地较集中，便于集中设置较完善的生活服务设施和市政工程设施，又可节省建设投资，一般中、小城市大多采用这种布局形式。

●分散疏松型：受河流、山川等自然地形、矿藏资源或交通干道的分隔，形成若干分片、分组，就近生产组织生活的布局形式，彼此联系不太方便，市政工程设施的投资会高一些，通常是大城市和地形限制的城市。

●集中与分散型：主城区与外围具有不同功能的组团，主城与外围组团间布置绿化隔离带。

2、功能分区明确

1工业用地

● 工业区与居住区间有方便的联系，职工上、下班有便捷的交通条件。

● 避免工业区对居住区的干扰、污染。如风向的上、下及绿化防护隔离带、排放污水设在河流的下游，且在居住区的一端。

● 工业区中对有大量劳动力的工业或妇女劳动力多的工业，应接近生活区。电子、缝纫、手工分散在居住的独立地段，机械、纺织在城市边缘独立地段。

● 工业区与居住区具体布置中、应有利于职工步行上、下班，同时考虑便于开辟公交路线，使交通负荷均衡，但工业与居住区若离若即，避免单间交通，防止工业区包围城市。

● 工业区注重运输联系：

※耗能：年运量10万t以上的，并直接来自铁路的货物，应敷设铁路专用线，或设置工业编组站。

※注意进线方向，避免进入工业区的主干道垂直直交。

※铁路货物接近工业区，并按需要分设几处。

※减少中转运输、减少城市道路的交通压力。

● 沿江靠河的工厂：

※主要有造船厂、造纸厂、木材厂、化肥厂、印染厂等。

※注意岸线的合理利用。

※对以公路运输为主的工厂，可远些，以免占用岸线。

● 沿对外交通的工厂：

※通常在城市边缘地段，合理组织工厂出入口厂外道路的交叉，避免过多干扰对外交通。

● 隔离工业

※远离城市的独立地段。

※化工、冶金业工厂与城市保持距离，设防护带500-800米以上。

● 有协作的工厂

※就近集中布置，可减少生产过程中的转运、降低生产成本。

※减少对城市交通的压力，形成产业链。

● 旧城区的工厂：

※分散几处的、要调整集中或创造条件迁址新建。

● 盆地、峡谷地段：

※静风频率高，不宜摆放污染工业。

2居住区

● 良好地段给居住

● 避开洪水、地震、滑坡、沼泽、风口等不利条件。

● 少占农田。

● 靠近就业地点。

● 城市规模小时集中布置，规模大时，分散布局，并留有余地。

● 指标。

3仓储区

●小城市可单独布置在城市边缘。大、中城市应集中与分散相结合，不宜过分集中

●危险品仓库设在远郊独立地段，避免运输时穿越城市。

●冷藏库有异味，污水，设于郊区河流沿岸

● 蔬菜库：市区边缘通向市郊的干道入口处

● 燃料及易燃材料库：设在郊区独立地段，大风季节城市下风向或侧风向

● 油库：离开居住区、变电所、重要交通枢纽、机场、大型水库及水电站、重要桥梁、大、中型企业、矿区、军事设施，最好在地形低处，并有防护林带。

● 用地比例不宜过大，过小。

● 物流中心在城市外围环路与通往其它城市的高速公路。

4公共设施用地

● 商业中心接近服务人口的分布重心，大城市不止一个中心，还有副中心?

● 所处位置的道路性质不应为交通性干道

● 科技、高教区附近可就近安排高新产业区，便于功能衔接

● 直接服务于市民的公建设施(图书馆、科技馆)，靠近居民区及科技、高教区

● 用地指标规范

5艺术性

● 利用好各自城市独特的自然景观。如高地、山丘、河湖、水域，将其作为总体布局的视线和活动焦点，创造出平原、山地和水乡等各种城市的特色。

● 利用山川河湖、各胜古迹、园林绿地、历史文化区，充分体现城市美学，形成城市景观的整体骨架。

● 道路、桥梁的布置能很好地与山势、水面、林木相结合，创造出城市的艺术风貌。

● 注重城市中心和干道的城市景观定位，创造出具有特色的城市中心和城市干道的艺术面貌。

● 组织有秩序，有韵律的城市轴线，集中反映出城市的性质和特色。

● 注意反映地方文化特色，避免破坏水系和大拆大改的线型等，保护好历史遗产文化区等。

6绿化

● 用地比例、指标：城市绿化覆盖率>35%，绿地率>30%，主干道绿带面积>20%，次干道绿带面积>15%，小区绿地1ha.0.5㎡/人，小游园0.4ha.1㎡/人，组团绿地0.04ha.1.5㎡/人。

● 风景区内不得安排污染工业，避免过度开发。

● 绿化服务半径合理，布局均匀，绿化面积>70%

● 绿地形成点、线、面的整体特点，形成完善的绿地系统。

● 河、海、湖、铁路的防护林带宽度>30m，污染工厂>50m的防护林带。7对外交通

※铁路应从城市边缘通过，不得分割城市过于零碎。

客运站 客运站在大城市可能有多个，设在中心区边缘，距市中心2-3km，中、小城市设在城区边缘，通过式。客 运站必须与城市主干道相连，协调好市区公交，长途汽车，商业服务，注重市内换乘，直接通达市中心及汽车站、码头、地铁可直接引入客运站。

货运站 中、小城市只设一个综合性货运站、物，大城市按性质分别设于其服务的地段，设在市区外围。到发为主的综合性站物，接近货源或结合货物流通中心布置，不为本市服务的设在郊区。危险品设在市郊，并有安全隔离地带。

编组站 留有发展余地，一般设在铁路干线汇合处，避免被专用线，货场，工业，仓储包围。保证主要车流方向有便捷的线路，折角车流最少。会让站、越行站、间距约8-12km。

港 口 选址避开水上储木场、桥梁、闸坝、水源保护区。深水深用，浅水浅用，留出生活岸线。应有疏港大道。水深10m可停万吨船舶。石油作业区在城市、港区、锚地、重要桥梁的下游。造船厂应划定专门水域、陆域。

机 场 选址布置在城市的沿主导风向两侧，相切最小5-7km，通过15km，距市中心10-30km。30min以内，专用高速公路相连。与编组站保持适当的距离。机场宜适度集中，不应分散建设。

公 路 高速公路的设计时100-120km/h(山区60km/h)。特大城市布置高速公路环线联系各条高速公路，并与城市快速路网衔接，不能穿越市中心。中、小城市应远离城市中心，采用 立交，以专用的入城主干道接入城市。高速公路应与城市快速路相连，一般等级公路应与城市常速交通性干道相连。特大城市宜与城市交通密集地区相切而过，不宜深入区内。公路与城市道路各成系统，互不干扰，与城市不直接接触，而是在一定的入口处与城市道路连接。公路不能作城市干道。公路等级及横断面形式是否相符、合理。大城市设多个公路客运站，设在市中心区边缘，用城市交通性干道与公路相连。

中、小城市设1个公路客运站。客运交通枢纽必须与城市客运交通干道有方便联系，可采用立体交叉。

公路货运站 日常生活用品的—-中心区边缘

工业产品、原料—-工业区、集中

与铁路、货运站、货运码头相联系、附

8城市道路

※道路功能同毗邻用地性质相符

● 交通性道路两侧及两端，不应安排生活性用地(居住、商服中心、公建)。避免安排吸引大量人流的公共建筑，尽可能选线直捷，两旁布置为开敞绿地。

● 生活性道路两侧不应安排大、中型工业、仓库和运输枢纽。

● 城市各级道路应充分结合地形，与城市绿地、水面、城市主体建筑、城市的特征景点组成整体。城市各级道路应成为划分、联系城市各分区、组团、各类城市用地的分界线、通道。

● 城市道路的选线有利于组织城市的景观，并与城市绿地系统和主体建筑相配合，形成城市的“景观骨架”。

● 道路系统规划应系统完整，分级清晰，功能分工明确，不仅满足交通联系要求，也要满足发生自然灾害时的紧急运输。

● 交通在道路系统中的均衡分布。

● 避免单一通道，应提供两条以上的路线(通道)为使用者选择。

● 城市各部分之间(中心、工业区、居住区、车站、码头)应有便捷的交通联系。

● 城市各组团、分区间要有必要的干道数量联系。

● 商业中心、体育场、火车站、航空港、码头等集散点附近的道路网要有一定机动性，可为地震时提供绕行道路并留有发展余地。

● 内密外疏(中心区、外缘;商业、工业)

● 支路在内的道路用地面积率20%以上

● 满足不同功能交通的不同要求

● 一个交叉口交汇的道路不超过4-5条，交叉在60°-120°间，不组织多路交叉口，避免错口交叉。

● 城市出入口道路与区域公路网有顺畅联系。

● 与铁路站场、港区码头、机场有方便联系。

● 铁路与城市道路的立交应保证城市干道无阻通过。

● 避免过境交通直穿市区，避免交通性道路穿越生活区。

● 旧城路网规划，充分考虑旧城历史、城方特色和原有道路网形成发展的过程，切勿随意改变道路走向，对旧街道与名胜古迹要保护。

● 适当的路网密度8-15% 道路用地面积占建设用地面积8-15%，200万以上的人口可15-20%

适当的道路面积率20-30%

道路间距 快速路(≥80)1500-2500m 宽度60-100m

主干道(40-60)700-1200m 宽度40-70m

次干道(40)350-500m 宽度30-50m

支路(≤30)150-250m 宽度20-30m

● 立体交叉主要设置在快速干道的沿线上

● 交叉口附近不设公交站点，转角半径。主干路车速为25-30，半径为15-25。次干路车速20-25，半径为8-10。支路车速15-20，半径0为5-8。单位出入口车速为5-15，半径为3-5。

※道路横断面 一块板适应“钟摆式”。

两块板：交通性干道(快速路、高速公路)

三块板：生活性道路和交通性客运干道

四块板：投资大，运行通力低，不经济