2019年注册会计师考试辅导第七章

2019年注册会计师考试辅导

第七章

房产税法、契税法和土地增值税法

一、单项选择题

1、下列情形中应征收契税的是（）。

A、城镇职工按规定第一次购买普通住房

B、以自有房产作股投入本人经营的独资企业

C、公租房经营单位购买住房作为公租房的，免征契税

D、在股权转让中，单位、个人承受公司股权，公司土地、房屋权属不发生转移，不征收契税

2、关于房产税纳税人的下列表述中，不符合法律制度规定的是（）。

A、甲企业无租使用他人房产，由出租人缴纳

B、房屋产权所有人不在房产所在地的，房产代管人为纳税人

C、刘某将个人拥有产权的房屋出典给李某，则李某为该房屋房产税的纳税人

D、房屋产权未确定的，房产代管人为纳税人

3、下列关于房产税纳税义务发生时间说法错误的是（）。

A、将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起

B、新建房屋用于生产经营，从建成之次月起

C、购置存量房，自签发房屋权属证书之次月起

D、出租房产，自交付出租房产之月起

4、关于房产税的征收方法，下列表述中错误的是（）。

A、房产不在同一地方的，应分别向房产所在地税务机关缴纳房产税

B、融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税

C、纳税单位无租使用免税单位的房产免纳房产税

D、对于与地上房屋相连的地下停车场，应将地下部分与地上房屋视为一个整体，按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税

5、某企业2017年1月将新建办公楼底楼全部出租给某餐饮公司，租期五年，每年不含税租金200万元，当年1月一次性收取两年的租金400万元，以后年度的租金按规定提前一年收取，当年应纳的房产税为（）万元。

A、22

B、10

C、20

D、246、下列关于房产税的说法中，正确的是（）。

A、销售房产的，以销售价格计税

B、融资租赁房屋的，以租金收入计税

C、出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免租期间由产权所有人缴纳房产税

D、以房产投资联营，共担风险的，由投资方按照房产余值缴纳房产税

7、某学校将一栋闲置不用的房屋转让给A公司，当年学校以无偿划拨方式取得土地使用权。按规定下列说法正确的是（）。

A、仅受让公司缴纳契税

B、学校和公司均不负担契税

C、学校在转让时不缴纳契税

D、学校补缴土地使用权的契税，公司缴纳房屋买卖的契税

8、下列各项中应征收契税的是（）。

A、法定继承人承受房屋权属

B、运动员因成绩突出获得国家奖励的住房

C、企业以行政划拨方式取得土地使用权

D、承包者获得农村集体土地承包经营权

9、下列各项表述不正确的是（）。

A、国有土地使用权出让，属于契税的征税对象

B、契税是对受让房屋权属的纳税人征收

C、公司分立中，分立后的公司与原公司投资主体相同，对分立后公司承受原公司土地房屋权属的，免征契税

D、承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于企业生产经营自用的，免征契税

10、某房地产开发公司转让新建一幢写字楼取得不含增值税收入1000万元。已知该公司为取得土地使用权所支付的金额为50万元，房地产开发成本为200万元，房地产开发费用为40万元（经税务机关批准可全额扣除），与转让房地产有关的税金为60万元（不含增值税）。该公司应缴纳的土地增值税为（）万元。

A、180

B、240

C、300

D、36011、某单位转让一幢2008年购买的厂房，当时的购买价为700万元。经房地产评估机构评定，该楼的重置成本为2000万元，成新度折扣率为七成。在计算土地增值税时，该楼的评估价格为（）万元。

A、1000

B、1200

C、1350

D、140012、土地增值税的纳税人是法人的，如果转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不一致时，则应在（）的税务机关申报纳税。

A、房地产坐落地所管辖

B、机构所在地所管辖

C、经营所在地所管辖

D、房地产转让实现地

13、根据土地增值税有关规定，纳税人提供扣除项目金额不实的，在计算土地增值额时，应按照（）。

A、税务部门估定的价格扣除

B、税务部门与房地产主管部门协商的价格扣除

C、由评估机构按照房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估

D、房地产原值减除30％后的余值扣除

14、下列项目中，不属于土地增值税的纳税人转让房地产取得应税收入的是（）。

A、无形资产收入

B、货币收入

C、实物收入

D、租金收入

15、下列房地产转让行为中应征收土地增值税的是（）。

A、企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到分立后的企业

B、出租土地使用权

C、用于贷款抵押期间的房地产

D、单位之间相互交换的房地产

16、某房地产开发公司为一般纳税人，2017年转让2015年自建的写字楼，取得含增值税收入1000万元。已知该公司为取得土地使用权所支付的金额为50万元，房地产开发成本为200万元，房地产开发费用为40万元（经税务机关批准可全额扣除），开发公司选择一般计税方法。该公司应缴纳的土地增值税为（）万元。

A、180

B、223

C、300

D、360

二、多项选择题

1、契税纳税义务的发生时间有（）。

A、签订土地、房屋权属转移合同的当天

B、签订土地、房屋权属转移合同的次日

C、取得具有产权转移合同性质凭证的当天

D、实际取得房地产产权证的当天

2、甲临终前立下遗嘱：将价值为300万元的房产留给其妻子乙安度晚年；价值为100万元的房产由独子丁继承；价值为50万元的房产捐赠给一直照顾自己的陪护人员丙。当地契税税率为3%。下列说法正确的有（）。

A、其妻乙无需缴纳契税

B、其子丁无需缴纳契税

C、陪护人员丙无需缴纳契税

D、此事项共应缴纳的契税总计1.5万元

3、下列项目免征契税的有（）。

A、以获奖方式获得的房屋

B、城镇职工按规定第一次购买公有住房

C、企业获得土地使用权而免缴的土地出让金

D、承受荒山用于农业生产

4、根据契税法律制度的规定，下列各项中，不属于契税纳税人的有（）。

A、购买房屋的个人

B、离婚房产分割

C、出售房屋的个人

D、企业承受国家出让的土地使用权

5、下列各项中，暂免征收房产税的有（）。

A、房管部门按政府规定价格向居民出租的公有住房

B、文化体育单位出租的公有住房

C、企业按政府规定向职工出租的单位自有住房

D、个人对外出租经营的自有住房

6、按现行政策规定，下列选项中，不属于房产税征税范围的有（）。

A、某酒店的室外游泳池

B、农村用于出租的房产

C、某外商投资企业自用的办公楼

D、某工厂厂区内独立于其他房产的水塔

7、下列情形中，在土地增值税清算中符合以下（）条件之一的，可实行核定征收土地增值税。

A、转让旧房，既没有评估价格，又不能提供购房发票

B、虽设置账簿，但账目混乱，难以确定转让收入

C、申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的D、申报的计税依据明显偏低，但有正当理由的8、下列项目中，按税法规定可以免征或不征土地增值税的有（）。

A、国家机关转让自用的房产

B、税务机关拍卖欠税单位的房产

C、房地产的继承

D、因国家建设需要而被政府征用的房产

9、下列属于土地增值税免税或者不征税范围的有（）。

A、房产所有人将房产赠与直系亲属

B、个人之间互换自有居住用房地产

C、个人转让经营性房产

D、因国家建设需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产

10、下列各项中应缴纳土地增值税的纳税人有（）。

A、与国有企业换房的某医院

B、合作建房后出售房产的合作企业

C、转让办公楼的事业单位

D、国土局出让土地使用权

答案部分

一、单项选择题

1、【正确答案】

A

【答案解析】

选项B、C、D都属于免征契税的情形。选项A，城镇职工按规定第一次购买公有住房，免征契税。

【该题针对“契税的税收优惠”知识点进行考核】

【答疑编号11962309,点击提问】

2、【正确答案】

A

【答案解析】

纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，由使用人代为缴纳房产税。

【该题针对“房产税的纳税义务人”知识点进行考核】

【答疑编号11962679,点击提问】

3、【正确答案】

D

【答案解析】

房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，缴纳房产税。

【该题针对“房产税的征收管理”知识点进行考核】

【答疑编号11962660,点击提问】

4、【正确答案】

C

【答案解析】

纳税单位无租使用免税单位的房产，由纳税单位缴纳房产税。

【该题针对“房产税法（综合）”知识点进行考核】

【答疑编号11962644,点击提问】

5、【正确答案】

D

【答案解析】

房产税按年计算缴纳房产税，应纳房产税=200×12%=24（万元）。

【该题针对“房产税应纳税额的计算”知识点进行考核】

【答疑编号11962647,点击提问】

6、【正确答案】

C

【答案解析】

销售房产的，不属于房产税的征税范围；融资租赁房屋的，以房产余值计税；以房产投资联营，共担风险的，由被投资方按照房产余值缴纳房产税。

【该题针对“房产税的计税依据”知识点进行考核】

【答疑编号11962211,点击提问】

7、【正确答案】

D

【答案解析】

以无偿划拨方式取得土地使用权又转让的，由转让者按补缴的土地出让费或土地收益补缴契税。

【该题针对“契税的计税依据”知识点进行考核】

【答疑编号11962017,点击提问】

8、【正确答案】

B

【答案解析】

法定继承人承受房屋权属不征契税；以划拨方式取得土地使用权，取得时是不需要缴纳契税的，应该在转让该土地使用权时，按照补缴的出让费补缴契税；契税的征收范围不包括农村集体土地承包权的转移。

【该题针对“契税征税对象”知识点进行考核】

【答疑编号11962300,点击提问】

9、【正确答案】

D

【答案解析】

选项D，承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔生产的，免征契税。用于企业生产经营的，不免征。

【该题针对“契税法（综合）”知识点进行考核】

【答疑编号11961951,点击提问】

10、【正确答案】

B

【答案解析】

扣除项目金额＝50＋200＋40＋60＋（50＋200）×20%＝400（万元），土地增值额＝1000－400＝600（万元），增值额与扣除项目之比＝600÷400×100%＝150%，应纳土地增值税＝600×50%－400×15%＝240（万元）。

【该题针对“土地增值税应纳税额的计算”知识点进行考核】

【答疑编号12139835,点击提问】

11、【正确答案】

D

【答案解析】

重置成本与成新度的乘积为评估价格。

评估价格=2000×70%=1400（万元）

【该题针对“土地增值税的扣除项目”知识点进行考核】

【答疑编号11961847,点击提问】

12、【正确答案】

A

【答案解析】

纳税人是法人的，如果转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不一致时，则应在房地产坐落地所管辖的税务机关申报纳税。

【该题针对“城镇土地使用税征收管理”知识点进行考核】

【答疑编号11961631,点击提问】

13、【正确答案】

C

【答案解析】

对于纳税人提供扣除项目金额不实的行为，应由评估机构按照房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估。

【该题针对“增值额的确定”知识点进行考核】

【答疑编号11961618,点击提问】

14、【正确答案】

D

【答案解析】

土地增值税的纳税人转让房地产取得的收入，包括货币收入、实物收入、其他收入。但是不包括租金收入，因为出租没有发生房地产产权的转移。

【该题针对“土地增值税的税率与应税收入的确定”知识点进行考核】

【答疑编号11961444,点击提问】

15、【正确答案】

D

【答案解析】

选项A属于暂不征收土地增值税，选项B、C

均未发生房地产的权属变更，不是土地增值税的征收范围。

【该题针对“土地增值税的征税范围”知识点进行考核】

【答疑编号11961418,点击提问】

16、【正确答案】

B

【答案解析】

扣除项目金额＝50+200+40+1000÷（1＋11%）×11%×（7%＋3%）+（50+200）×20%＝349.91（万元），土地增值额＝1000÷1.11－349.91＝550.99（万元），增值额与扣除项目之=550.99÷349.91×100%＝157.47%，应纳土地增值税＝550.99×50%－349.91×15%＝223（万元）。

【该题针对“土地增值税应纳税额的计算”知识点进行考核】

【答疑编号11961079,点击提问】

二、多项选择题

1、【正确答案】

AC

【答案解析】

契税纳税义务的发生时间是纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得具有转移合同性质凭证的当天。

【该题针对“契税的征收管理”知识点进行考核】

【答疑编号11962378,点击提问】

2、【正确答案】

ABD

【答案解析】

其妻乙、其子丁均属于法定继承，无需缴纳契税。陪护人员丙属于非法定继承，视为赠与应当缴纳契税，应缴纳的契税＝50×3%＝1.5（万元）。

【该题针对“契税应纳税额的计算”知识点进行考核】

【答疑编号11961896,点击提问】

3、【正确答案】

BD

【答案解析】

以获奖方式获得的房屋，没有免征契税的规定；企业获得土地使用权而免缴的土地出让金，不得因减免土地出让金，而减免契税。

【该题针对“契税的税收优惠”知识点进行考核】

【答疑编号11961880,点击提问】

4、【正确答案】

BC

【答案解析】

在我国境内“承受”土地、房屋权属转移的单位和个人，为契税的纳税人。离婚房产分割不需要交契税，因为原来财产是双方共有的，离婚后只是按协议或判决进行分配，所有权由双方共有变成分别所有，不视为转让所有权，不征收契税。

【该题针对“契税的纳税人与税率”知识点进行考核】

【答疑编号11961949,点击提问】

5、【正确答案】

AC

【答案解析】

选项B、D经营租赁需要缴纳房产税。

【该题针对“房产税税收优惠”知识点进行考核】

【答疑编号11962131,点击提问】

6、【正确答案】

ABD

【答案解析】

房产，是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或者储藏物资的场所。独立于房屋之外的建筑物（如水塔、围墙等）不属于房屋，不征收房产税。房产税的征税范围不包括农村。

【该题针对“房产税的征税范围与税率”知识点进行考核】

【答疑编号11962191,点击提问】

7、【正确答案】

ABC

【答案解析】

在土地增值税清算中符合以下条件之一的，可实行核定征收。

（1）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

（2）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

（3）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

（4）符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

（5）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

另外，对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地税机关可以按规定实行核定征收。

【该题针对“土地增值税的清算”知识点进行考核】

【答疑编号11961717,点击提问】

8、【正确答案】

CD

【答案解析】

转让国有土地使用权，或房屋产权与国有土地使用权一并转让，只要取得收入，均属于土地增值税的征税范围。

【该题针对“土地增值税的税收优惠”知识点进行考核】

【答疑编号11961657,点击提问】

9、【正确答案】

ABD

【答案解析】

个人转让经营性房产不属于免税的范围。

【该题针对“土地增值税的税收优惠”知识点进行考核】

【答疑编号11961650,点击提问】

10、【正确答案】

ABC

【答案解析】

国有土地使用权出让不征土地增值税。

【该题针对“土地增值税的纳税义务人”知识点进行考核】

【答疑编号11961495,点击提问】