必读2014中国商业地产发展趋势分析

第一篇：必读2014中国商业地产发展趋势分析

2014中国商业地产十三个发展趋势

2013年以来，传统零售企业围绕B2C转型创新不断，许多传统百货公司，如王府井、天虹商场、银泰百货等，通过上线网购平台，推出APP软件，与微信合作等方式来应对电商冲击，探索新型零售模式;家电零售企业受电商冲击最大，但转型也最坚决，双线同价，全网比价等渐成趋势。2014年零售公司经过探索将继续推进转型，逐步落地，但需关注实质效果和后续跟进改变。

一、互联网改变了消费者购物行为方式，商业地产的市场机会也受之影响

互联网时代，消费者购物行为随之发生了4个方面的显著变化：购物空间立体化(全渠道购物)、时间碎片化、购物移动化、信息传播社交化。这四大方面的购物行为的变化，直接颠覆了原先在某一固定时间、固定场所进行商业消费的购物习惯，商业地产直接面临这种购物方式的冲击。

二、商业地产供应洪峰已至，但高水平商业地产发展商寥寥可数

目前，中国市场上，有三大力量在驱动着商业地产的开发热。一是政府的主导力量。基于对城市发展的需求，政府往往主导着城市规划，其中包括大量商业用地的规划及推出，对于开发商而言，商业开发能力成为目前开发企业取地的竞争力。

二是市场榜样的力量。一些优质商业项目，特别是购物中心的兴起，高额的销售带来的收益回报，以及在消费者心目中树立良好的品牌效应，都驱使着大量开发企业继而模仿、打造商业产品。

三是商业地产开发主体的扩容。其中零售商这块，是鉴于租金上涨压力以及零售扩张的需求;住宅开发商这块是主动转型商业开发或者由于拿地被迫加入商业地产开发行列。商业地产开发商这块是其商业开发和经营经验日渐成熟，进而加大了对商业品牌的复制和扩张。预计2015年有望达到4500家，商业建筑面积达到3亿平方米。从现在到2025年，还会有7000家建成开业，届时购物中心将超10000家。因此在当前商业地产领域，特别是在城市综合体是有非常明确的泡沫趋势。

不是所有的企业都适合做商业地产，也不是所有的企业都能做好商业地产。当前有5万多家登记注册的房地产开发企业，真正做的好的也就近二十家。只有真正懂商业的，对人的购物、休闲、娱乐需求都把握非常准的企业，才可能真正把商业地产做好。

三、商业地产市场，从租售并举变成自持为主

对于商业地产行业的发展成熟，可以分成三个阶段。第一阶段是商业地产的开发销售阶段，以分割的产权式商铺为导向;那么第二阶段将进入租售并举阶段。这个阶段以销售和自

持商铺并重的阶段;第三阶段是商业地产金融化阶段。这个阶段的物业持有主体将被金融证券化的趋势影响。

从当前现状来看，一、二线城市核心地段商业基本全部自持，一线城市郊区和二线城市的部分非核心地段，才会存在租售并举的产品，这种能够产品一般的持有比率达到50%左右。只有在三、四线城市，现在还存在着大比例散售的项目存在。相信随着市场的不断成熟，将有越来越多的项目进入自持阶段，政府对商业项目散售的审批和监管也会越来越严格。

四、科技化、大数据成为商业地产的基本配置

进入2013年，无论是购物体验，还是经营管理，固有模式都渐显疲态，零售业已经进入了一个全面的技术商业时代。大数据，Wi-Fi，电子标签，智能货架，自动收银，自动打包，移动互联，线上App，所有的新技术都在推动传统商业的革新。

虽然我们当前只看到大悦城、银泰、王府井等一批龙头企业正在使用科技化和大数据技术，相信在2014年，这批科技化浪潮将会以惊人的速度大规模进入市场，很快将成为行业标准配置。

五、艺术、生态、体验式商业成为发展共识

发展到2014年的中国商业地产行业，体验性已经从营销口号转入产品实战。这种商业地产的体验感已经无需细说，各家都有自己的独到想法。从硬件的设计到招商，到运营管理，体验感将会无处不在。但无论是艺术、还是生态、还是高科技，各种体验式的商业地产小趋势的潮流不会改变商业的基本功能。如果商业地产开发商一味讲求体验，标新立异，忽略了研究市场需求和城市功能规划的本质需求，那这样的项目将会是一场灾难。

体验式商业，只会是锦上添花，不会是雪中送炭。立足于区域基本消费需求的商业业态招商和运营管理才是决胜的根本。

六、社区购物中心将成为引领未来商业市场的重头戏

随着城市商业副中心规划的逐步推行，区域性购物中心也就是社区购物中心将成为引领未来商业市场的重头戏。

经过跑马圈地的粗放型发展之后，未来中国商业地产市场将进入精细化发展时代。这个时代的商业发展模式应更多向香港、日本等成熟市场学习。

今后，社区商业不仅仅是某个便利店，某个洗衣店这么简单，而更应该有规划和商家的合力协作，体现集群效应，餐馆、超市、娱乐、休闲等业态能够相互融合，食品更加安全，生活更加便利，服务更加标准。

2013年以来，传统零售企业围绕B2C 转型创新不断，许多传统百货公司，如王府井、天虹商场、银泰百货等，通过上线网购平台，推出App 软件，与微信合作等方式来应对电商冲击，探索新型零售模式;家电零售企业受电商冲击最大，但转型也最坚决，双线同价，全网比价等渐成趋势。2014年零售公司经过探索将继续推进转型，逐步落地，但需关注实质效果和后续跟进改变。

七、物流商贸城类项目进入精细化、集约化发展时代

物流商贸城这类业态经过10多年的发展，这类业态已经遍地开花。应该说这个对于外行来说，看似蓝海的商业模式，只有走近之后，才知道其中的险恶。总体来看，当前要想再涉足这个行业领域，不得不面对下面四个重大挑战。

1、资金壁垒。小规模的集贸市场时代已经过去，发展到当前产业更为集中的物流商贸城时代，开发商必须具备充沛的资金。

2、土地供应壁垒。除却雄厚的资金壁垒之外，政府供地模式的变革也成为这类业态发展的关键困难。进入城镇化发展的2.0时代，各地城市建设进入精细化管理进程。上千亩以上的批量供地模式已成为过去，政府供地更是在前期大刀阔斧的拉开城市发展框架后，在原先的新城、开发区等各类新区已有的土地上进行精雕细琢，在切碎的小地块进行精准的定位。目标是提高土地集约化利用效率，提高土地产出率，减少公共市政基础资源的浪费。因此，在这样的大背景下，若想通过兴建物流商贸城的方式大规模圈地，再分期开发，做好一个再做一个，这样的模式已越来越困难。

3、行业商户资源瓶颈。物流商贸的根本还是商贸业资源，对于普通城市而言，各个行业的商贸资源有限。除非在传统的大交通、大物流等枢纽型城市，这类商贸资源会相对集中。如若一个城市已有稳定的商贸经营场所，若这是大规模兴建商贸城，而不能有效形成周边城市群的集聚，只能依靠本地存量商户资源消化，这样的新增供给在未来数年内都会给城市带来恶性竞争。除非传统商贸市场的搬迁消亡，否则新的商贸市场很难短期成市，经营上会举步维艰。

4、如何应对电子商务购物交易模式的冲击?物流商贸是传统的商品贸易的重要汇聚地。但随着互联网行业的冲击，传统商品贸易正在经历翻天覆地的变革。特别是直接面向终端的O2O式生产和消费，如若这类互联网效应在某一地区对某一品类形成了成规模的影响和渗透，那么这种冲击将是巨大而颠覆性的。

八、奥特莱斯成为热点，但已泡沫化

2002年底，燕莎集团在北京东四环开始经营中国第一家奥特莱斯，从那时开始到现在，中国已经有四五百家各种各样的“奥特莱斯”，中国的奥特莱斯乱象丛生。

从整体来看，运营奥特莱斯是一个竞争壁垒相对较高的行业。这个行业最需要的是声望、信誉和管理经验。因此，对于一个行业新进入者来说，要想短期内掌握到如此多的资源的难度非常大。关键指标在于：

1、拥有成规模数量的品牌供应商渠道;

2、快速周转速度;

3、基

础客源数量;

4、进货谈判的溢价能力;

5、基础物业条件。上述五大核心资源和竞争力，是确保在奥特莱斯行业制胜的法宝。

九、百货业转型，从零售商转型为零售制造商，迎接大数据革命

在中国零售业，自有品牌的发展尚处在起步阶段。根据一项针对国内65家主要超市、超大型商场(涵盖内外资，占总市场份额的25%)的专题调研，有60%的企业提供自有品牌产品，但一般自有品牌产品在总销售额中的占比不会超过5%。

在美国超市零售业，自有品牌的销售占比平均在25%左右，在欧洲，这一比例更高达40%甚至是50%。在严酷的市场竞争中，零售商不能仅仅依靠品牌商品来存活，销售品牌商品很难取得价格优势。

因此，发展自有品牌，从“零售商”转型“零售制造商”，这个才是百货业转型的根本方向。由联营转变为自营，对企业的经营能力提出了更高的要求。在联营模式下，百货企业的管理重点是商场运营，而在自营模式下，百货企业要对消费者需求有精准的定位，并担负起采购、商品管理、市场推广、品牌建设的重任。

2013年，银泰、王府井、大悦城等著名商业零售品牌吹起了商业变革的号角。

许多传统百货公司，如王府井、天虹商场、银泰百货等，通过上线网购平台，推出APP 软件，与微信合作等方式来应对电商冲击，探索新型零售模式;家电零售企业受电商冲击最大，但转型也最坚决，双线同价，全网比价等渐成趋势。2014 年零售公司经过探索将继续推进转型，逐步落地，但需关注实质效果和后续跟进改变。

十、超市业外延式扩张放缓，迎来关店潮、并购潮和触网热潮

总体来看，超市业在一、二线城市出现饱和，三、四线城市逐步成为主战场。

虽然超市行业经营成本越来越高，但由于终端消费者对价格敏感度较高，超市难以通过提价来转嫁成本，要想提升毛利率，只能重视精细化管理。这种精细化管理能力包括对超市购物环境、品类管理、营销策略的提升。除此之外，企业还需要在信息化、供应链方面进一步改善。通过减少采购环节、有效利用资金、建立高效节能的物流配送网络、搭建先进的信息系统、鼓励员工和管理层的有效沟通，达到提升人流、物流、资金效率的目的。

十一、餐饮成购物中心新宠，但受到国家政策调控，正经历痛苦的结构性调整

2013年，很多商业地产项目将餐饮作为救命的最后一根稻草。餐饮行业在国八条出台以前，餐饮行业都是25%的增长，而受这一政策影响，上半年增速在13%到15%左右。另外，人力资源成本上涨百分之百，行业压力还是比较大的。

餐饮行业哑铃形的消费结构将调整，未来将呈现纺锤形的结构，人均价格在20~80元的大众化餐饮将有很好的发展空间。”

相比传统餐饮行业的调整转型，新兴的、具备互联网精神的快时尚餐饮成为很多购物中心的新宠。

十二、线上线下争夺生鲜

生鲜本是实体零售业在与电商抗衡中最有效的武器之一。由于零售行业在2006年开始兴起的生鲜自营，中国的实体零售企业大多在生鲜经营上有自己的一套，在后端供应链和前端陈列、鲜度、包装、分级等上面有了较为丰富的经验。而且确实提高了市场竞争力，提升了业绩，成为一块强有力的吸客磁石。

但随着顺丰优选、本来生活网等生鲜类电商的强势出击，再加上1号店、京东等也开始朝生鲜领域进军，生鲜开始成为电商争夺的热点，很多农业基地和公司也开始纷纷推出有机蔬菜或定制果蔬的一对一配送服务，并且在市场上有一定的“粉丝”。

更有意思的是，被实体零售一直认为最受限制的供应链问题，生鲜电商们似乎也找到了“互联网模式”在尝试解决。

尽管目前生鲜电商还没有盈利的代表，也没有成功的模式可言，所针对的目标客户也是中高端消费者，但不难预料，很快就会普及到中低端消费者。况且，就算是将中高端消费者截流掉一部分，也够实体零售企业难受的。重要的是，生鲜电商尤其是大电商切入生鲜经营，在短期内并没有盈利压力。

因此，虽然仍是最具差异化的品类之一，很多电商的生鲜配送实际也是与实体卖场合作解决，但从2014年开始，实体卖场里纯粹的生鲜品类和价格上的优势可能将不再是王牌。主食厨房、精细加工„„如何在生鲜产品上做足深度加工文章，或许才是再度树立竞争利器的法宝。

十三、儿童类业态蓬勃兴起，正成为购物中心的主流业态

2013年开始，全国已有近百家购物中心先后扩大儿童品牌招商，并对儿童区进行改装升级。随着中国购物中心的调整，日渐兴起的儿童业态正成为购物中心重要组成部分，有的甚至成为核心部分。

儿童业态带来高利润的同时，也成为购物中心拉动家庭型消费及关联商品销售的重要因素。目前儿童零售约占整个儿童业态的20%，儿童体验和教育市场规模占80%。儿童类业态的兴起，正成为购物中心吸引人流、带来差异化的重要手段。

第二篇：商业地产发展趋势分析

商业地产发展趋势分析

从2007年到2009年上半年，宏观调控的严峻形势令住宅开发面临相当的困境，而商业地产则被认为是房地产开发商的避风港湾。2009年大的动荡以及种种不可知因素依然可能存在，商业地产的需求在短期内必定面临着挑战，但从更远来看危机会带来更多的机遇，谁把握了机遇就会掌握未来。

一、商业地产新的机遇和挑战

1、住宅市场遇冷商业地产预热

在楼市住宅开发陷入低迷期时，商业地产迎来了发展转机。受经济大环境的不利影响导致目前单纯投资住宅开发利润下滑和风险增加，是开发商们转投商业地产的一大原因，是为通过持有商业物业和商业运营实现商业地产本身之外更大的商业价值，从而降低风险和增加利润。开发商成功持有的这种示范效应，同时带动了民间资本对商业地产的投资热。本土的开发商也正逐步调整住宅与商业物业的开发比例，以期平衡收入分配。然而，大部分本土开发商都是商业方面的新手，他们期待与基金、与有相关经验和工作轨迹的职业经理人合作成立合资企业。

投资商们寻求的是商业物业上稳定的投资回报，而持有型物业有着三个重要的特点，一是收益相对稳定并且长期化，二是能够在一定程度上抵御和化解经济波动所带来的金融风险，三是更加容易成为投资机构旗下众多资产中的优质资产。商业地产，在一些开发商未来几年发展战略书上已经标记为重点。如2008年12月份，世茂股份重组正式完成。这样一来，世茂商业项目开发将由原来的“分家而治”变成为“拧成一股合力”。值得注意的是，外资对中国内地商业地产现在也流露出兴趣。曾在上海收购翠湖天地等高档住宅的英国地产开发及投资公司高富诺，又新成立了6亿美元基金，下一个重点投资目标转为了大陆的购物中心；不久前，黑石集团在上海浦东成立商业管理公司，意图大力进军商业地产。

2、“救市”政策或利好商业地产

2008年，国际投资机构和银行受经济危机的影响，对中国投资的承诺无法得以实现；住宅市场也急剧萎缩。尽管目前商业地产存在不少困难，但中国城市化进程的大趋势没有变，中国经济长期增长的预期仍然没有改变。全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会发布的《2008 中国商业地产专家报告》强调：国家业已出台的救市措施力度非常，其中建设保障性安居工程、廉租房建设、棚户区改造、农村危房改革试点等等，对商业地产是利好消息。最近三年之内，建设部要动用中央财政9000亿进行保障性住房建设，很大一块就是新区建设，也会给商业地产提供巨大的投资机会。在此种情况下，全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会预测：2009 年上半年商业地产发展可能还会有困难，下半年就会有回暖。尤其是中低端商业地产；区域型、社区型商业地产，更会有较大的利好消息。消费依然强劲。

3、收益高吸引新行业涉足

在楼市普遍不景气情况下，开发商拿地都十分谨慎，再加上开发商资金短缺，于是丧失了拿地的热情和能力。不过这样一来，却给其他行业的企业进军房地产提供了时机和空间。这些外来企业资金相对比较充裕，并且以商业用地为主，建成后可自用，并且目前股市也处于低迷，投资类产品相对不足的情况下，通过拿地也可以显现为保值增资的一种投资行为。一些外来新行业已经迫不及待涉足房产开发与经营。近日，七喜控股引起房产界关注，虽然竞拍土地失败，但七喜控股意图拍得土地用于开发商品住宅，进入房地产市场实现公司多元化策略的举措已经暴露无遗。值得注意的是，一些其他行业的企业还以购买自用办公楼方式，实现曲线进入房地产领域。2008年11月份，上海北外滩上海港国际客运中心两幢写字楼被中化集团等大型央企收购，投资总额达到了70亿元。保险资本也成为房地产行业重要“进门人”。虽然有保险资金不能直接投资国内地产项目的规定，但国内各大保险公司依然另觅途

径，据悉，民生保险、太平人寿、生命人寿、中意人寿都分别在北京的金融街和CBD商业区及中关村的商圈内购买了几万平方米不等的物业。外来新行业一直对于房地产行业觊觎已久。

二、集团化开发，连锁经营将成主流

2009年住宅开发仍然备受宏观调控的冲击，相对于商业地产而言受到的政策性的影响依然较少，客观上推动了更多的房地产企业向商业地产进行战略转型，但对一些资金实力较弱和融资渠道狭窄的企业，也面临着严峻的考验甚至被迫和主动退出。一些资本型的品牌企业，由于受到短期变现和年报的压力，特别是持有物业长期经营的综合检验，会调整对商业地产特别是持有物业的投资战略和组合策略。

随着大型房企的战略性转型，进入商业地产已成必然，其标志是大公司都会明确或者调高各自持有资产，组建自己的商业地产专门的投资与运营管理机构，商业地产的集团化开发和连锁经营将会成为开发的主流。《2008 中国商业地产专家报告》指出：城市化在未来五年带来新增人口是1.2亿，每年新增城市人口2400万，城市大众化消费市场每年大概增加900亿元，增长非常可观，直接刺激商业地产的发展。随着国内中产阶级的兴起，2009年会带来商业地产质的提升，并且会打破传统的商业模式，随着消费升级，商业地产的供应也要升级。受金融危机以及国家信贷政策的影响，必定会对持有物业造成新的压力，中小商业地产开发企业在商铺散售逐步疲软的情形下，还有可能进一步继续被边缘化。

三、商业地产有望受益REITs1、期待REUITs破冰

2008年中国房地产金融上半年和下半年出现了冰火两重天的形势。商业地产虽然是传导最慢和最抗跌的但也无力规避和幸免。商业地产融资的信贷总量和品种本来就单一，原来就系统缺失，金融创新的步伐放缓或前景更加不明朗，限外的加剧和外资大本营起火的自救和抽紧，再加上投资市场的消极和悲观，商业地产的融资无疑是雪上加霜。

2009年，最值得期待的就是以REITs(房地产信托基金)的正式推出。以商务部等部委力促的开放REITs通道和银行对商业地产项目贷款区别对待的呼吁得到了国务院和金融监管部门的响应。2008年12月13日，国务院办公厅发布《关于当前金融促进经济发展的若干意见》。房地产信托投资基金（即REITs）是一种以租金收益为标的的融资产品，普通住宅项目是不能以房地产投资信托基金形式上市的。从这个角度讲，以持有物业为开发模式的商业或工业地产企业将从中受益。2009年1月6日的国务院新闻办新闻发布会上，中国人民银行金融市场司副司长霍颖励透露，央行已经形成房地产投资信托基金（REITs）初步试点总体构架，并将在上报国务院后进行试点。

2、REITs为商业地产最好“退出通道”

REITs推出的重要意义在于，它为商业地产开发商提供了最好的“退出通道”。到目前为止，很多开发商都认为商业地产很难做，最大的问题在于“出口”(Exit)。商业地产项目一般分为开发(Development)、孵化(Incubation)、稳定(Stabilized)等几个环节，其中稳定环节的风险低、相应收益也低，但开发商自有资金成本往往较高，开发完成后或稳定后一般更愿意退出而形成资金的有效周转。

而最佳的退出通道之一就是REITs(房地产信托基金)市场，即把成熟物业(稳定现金流)打包资产证券化，使追求较低风险、较稳定收益的低成本资金持有者(如公众、机构投资者等)可以接手长期持有。而REITs能够推出的最好时机就是熊市。因为，熊市物业资产价格回落，租售比(租金/价格)较高，资本市场的资金成本也较低、投资风格趋于防守型。例如美国REIT 的真正繁荣是在大熊市之后的90年代；日本的J-REIT也是在房地产泡沫破灭后长期熊市的2001年推出。本轮经济危机为中国REITs产品的出现奠定了最好的机会。我们有理由相信，以REITs为象征的金融创新将会在2009年破冰。

2009年商业地产的形势并不尽然全是那么悲观。比如，从目前的情况看，经济危机还未对北京的消费市场形成太大影响，2008年北京的社会零售总额依然会强劲增长20%以上，远远超过北京10% 的GDP增速。只不过新商业开业的总体量远远超过这个比例，以至于平均下来市场转淡，而根据20/80规律，少数抢眼的项目更是赚得本满钵满。2009年是一个乌云笼罩、充满变数的一年。商业地产的需求在短期内必定面临着挑战，但从更远来看危机会带来更多的机遇。

第三篇：商业地产发展趋势

中国商业地产发展趋势

第一部分 概述

商业地产，顾名思义，作为商业用途的地产。以区别于以居住功能为主的住宅房地产，以工业生产功能为主的工业地产等。商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。

随着房地产宏观调控对住宅的限购、限贷，众多地产商把目光转向了商业地产。仅2011年全国商业地产开发投资总额接近万亿元，出现爆发式增长。2013年2月22日，国家统计局发布2012年国民经济和社会发展统计公报。公报显示，全年房地产开发投资71804亿元，比上年增长16.2%。其中，住宅投资49374亿元，增长11.4%；办公楼投资3367亿元，增长31.6%；商业营业用房投资9312亿元，增长25.4%。

商业地产扎堆儿过量，已成不争的事实。眼下商业地产则可谓花开遍地，未来激烈的商业竞争态势暂且不表。商业地产却出现了一个怪象：开发商们感叹“招商难”，品牌商家却在抱怨“选址难”。这个怪象折射的，正是商业地产的“同质化”。目前，国内商业地产开发的产品形态一般均由“四菜一汤”构成：即写字楼+公寓+购物中心+商业街，而作为其核心的集中性商业购物中心的运作模式无非是主力店+次主力店+中小型店中店模式。

第二部分 未来主要发展趋势一、五年会面临行业洗牌

近日，中国商业地产行业发展论坛2013年会在武汉落幕。论坛由中国商业地产联盟发起，700多名来自全国各地的商业地产发展商、连锁商家等全产业链专业人士参加了论坛。

娃哈哈董事长兼总经理宗庆后认为，商业住宅的市场连续调控，以及实体经济运行压力的不断加大，使得众多的资本纷纷涌入商业地产领域，同质化现象日趋严重。他认为，小城市同样有商业地产开发的需求，大中小城市齐头并进。

中国商业地产联盟秘书长王永平认为，商业地产的发展判断可归纳为“行外乐观、行内悲观”八个字。一些餐饮、制造业觉得现在是商业地产的发展良机，但这个领域的从业者都会觉得目前的发展速度过快，存在一些问题，没涉足的企业需谨慎判断。

与会专家认为，从宏观市场来说，商业物业的供应增长速度远高于购买力的增速，市场没出现足够的扩容，五年内可能会面临行业洗牌。王永平指出，商业地产发展还有很多阻碍，1城市规划、发展不合理、不科学的商业规划，人才瓶颈，融资渠道缺失等都制约了商业地产的发展。

二、在低级城市落户

2012年的“十八大”对商业地产的影响主要有三点：提出工业化，信息化，城镇化，农村现代化。城镇化推动着商业地产物业，比如城市综合体，商业，文化的发展。市场发展的情况，城镇化对商业地产的意义，这也是“十八大”提出的重要政府方案方向，我们可以看到城镇化解决现有近4亿城镇定居型人口的城市生活需求、2.8亿城镇流动人口的市民化需求及 1.2亿潜在农村转移人口新增需求；城镇化过程中也让农民逐渐会向中产阶级过渡消费潜力的售房会将成为零售企业未来得主要增长点。根据国家发改委规划预算，城镇化在未来十年可拉动40万亿人民币的投资，对一个县域经济繁荣，我们可以发现在城镇化政策领导下应推动县域商业地产的发展。

城镇化将为商业地产发展带来更多的机遇；总部在一线城市的开发商，他们很多项目也落在省会周边及一些3、4线城市。如万达进驻宜昌、襄樊；铜锣湾、家乐福进驻孝感；银泰集团在仙桃投资35亿元；雅阁集团度假酒店品牌挺进黄冈；中百集团几乎扩展到大部分县级城市等等。

案例：

1、湖北蕲春县棕盛商业广场暨李时珍商业步行街举行了隆重的奠基仪式。棕盛商业广场暨李时珍商业步行街用地面积40858平方米，总建筑面积183918平方米，建成后将成为蕲春县最大的集购物、休闲、文化、旅游、高端住宅为一体的城市综合体项目，届时将引进华润苏果、大地数字影院、香港维港汇百货等大型商家。

2、团风县商业步行街2011年10月底开盘，总共3万方体量的商铺，均价1.1万/平米，去化率高达80%。

3、安徽无为县的建材城项目

三、发展势头将由“大跃进式”逐步转向稳中求进。

2012年，中央调低了宏观经济发展速度的目标，同时将继续执行从严的房地产调控政策，今年全国商业地产投资增速将会有所放缓。支持商业地产发展的基本面没有发生根本性变化，商业地产发展总体仍会保持一定增长。

四、行业自身发展方式由数量型转向质量型。

早期商业地产的行业竞争还停留在前期圈地、销售甚至招商上，企业不惜代价引入一些大品牌作秀，而今已开始转向运营管理的竞争，企业更须重视内功。

五、开发商在整体招商中的议价能力下降。

各地商业地产投资普遍过热，商业项目供应量大、同质性高、集中入市，导致开发商招商中与商家的博弈能力下降，补贴商家装修费用、延长免租期、只采取销售扣点提成等状况可能更为普遍。

六、局部地区“商住倒挂”情况开始扭转。

在国外，同地段商业地产项目的租售价格通常高过住宅，而国内城市大多数是“商住倒挂”。在北京、上海等城市这种情况已经开始改变。2011年北京甲级写字楼租售价格暴涨，接近或超过同地段住宅。2012年“商住倒挂”现象将进一步转变，一方面住宅价格开始回归，另一方面商业项目品质开始提升，价值得以体现。

七、产品模式

商业地产的形式多样，主要包括购物中心、百货、超市、商业街、主题商场、专业市场、写字楼、酒店等。总的来说，目前商业地产很少有单一的业态，在大多数情况下，房地产开发商都会根据项目城市现有业态情况和对未来商业发展趋势的把握，充分利用本身可能整合的各类资源，进行一定的业态组合。根据中国目前的生产水平和居民消费习惯、消费能力，较具开发潜质的单项商业地产业态有以下几种。

（1）高端商业地产开发的主流模式——商业综合体

随着城市的发展，城市人口日益膨胀，土地资源日益稀缺，个人生活成本加大、经济运行效率降低，在这种情况下，城市综合体逐渐成为高端商业地产开发的主流模式。万达集团、中粮集团等行业领袖提出了“只做城市综合体”的发展战略，引领行业的发展。而杭州、沈阳等代表性二线城市提出未来的城市建设，招商和开发主要以城市综合体为主的战略目标，这被认为是拉开了中国城市化进程的序幕，开启了中国城市综合体的发展。

做城市综合体，开发商需具备相当强的资金实力。“城市综合体”虽然具有很多优势，但并不是所有开发商都能开发此种产品，也不是所有城市都适合开发“城市综合体”，它对开发商和城市有着极高的要求。对城市来说，必须具备足够的终端消费能力；“城市综合体”要求有优越的地段、交通、商圈配套，因为几乎所有的“城市综合体”建筑都是建在一个城市的中心区域、核心位置，交通便利、商圈繁荣。

（2）中等规模的购物中心

虽然中国人口基数较大，但人均消费能力还处于较低的水平，因此在欧美等发达国家常见的商业业态未必完全适合中国国情。比如典型的美国郊区大型购物中心，就是建立在人均高消费能力和汽车文化普的基础之上。近几年在国内各地纷纷展开的造mall运动，成功者寥寥

无几，就是忽视国内消费能力相对较低的结果。而且中国消费者还没有形成在集中时间、集中地点进行集中消费的消费文化，而是根据实际需求，分别选择相应的购物消费场所，使本来就不高的消费能力更加分散化。

由于大型mall得以生存的经济基础还不成熟（少数城市除外），而粗放型的商业网点、底商等供应量已经趋于饱和。因此，中等规模的购物中心无论在档次还是消费容量方面都适应于现阶段的国情。中型购物中心一般为6--12万㎡。

（3）社区商业

社区商业是近几年在北京及全国房地产市场中盛行，并发展起来的商业地产形式。不是住宅内的商铺都是社区商业，只有以服务社区住宅为目的、满足住户日常生活的需要、进行统一的规划设计、位置相对集中、具有一定的规模、所辐射的服务面积是社区和周边地区范围内的物业才能称之为社区商业物业。社区商业空间与社区住宅唇齿相依，它的消费者群体直指社区住户。

（4）旅游地产

目前市场上比较认可的旅游地产包含四类：第一类是旅游景点地产，主要指在旅游区内为游客活动建造的各种观光、休闲、娱乐等非住宿性质的房产；第二类是旅游商务地产，主要指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城建筑物及关联空间；第三类是旅游度假地产，主要是指为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种类型的地产，如度假衬、产权酒店等；第四类是旅游住宅地产，主要指与旅游区相连接的各类住宅建筑。以“旅游带销售的模式”是旅游地产发展的主流。随着国民收入的提高，旅游在家庭支出的比重逐渐放大，开始转向以休闲置业、度假置业、运动置业为代表的舒适住宅运动。旅游地产正是基于消费者的这种消费变化开始蓬勃兴起。

目前，中弘在吉林长白山、北京、湖北宜昌、山东微山湖、云南西双版纳、海南海口都进行了项目布局。每个项目都是一个大型的旅游综合体(休闲、商业、生态、娱乐、颐居等功能)，每个项目对周边辐射力达到100-150公里。

（5）具休闲功能的商业地产

据某机构的调研数据显示，一些大城市商业场所的客流有6 5％以上是为了娱乐旅游和休闲，比如在茶座、冷饮店、酒吧、快餐店的消费，在网吧、影院、游乐园甚至主题公园的消费，参与抽奖、表演、杂耍、街头画像、蹦极的消费，仅三成多的人是为购物而来，而体验与消费客流量的比例仍在不断提高。显而易见，体验式的消费购物将成为未来消费模式的新宠。因此，在客流量充足的一级城市开发商发展针对这种商业模式的地产将有很大的利润空间。

（6）其他

从世界其他国家的成功项目来看，建筑形式及风格特色在很大程度上决定了商业地产对消费者吸引力的大小。但在目前的中国，发展商对商业地产项目的开发仅仅局限在招商上面，殊不知“主题特色”才是商业地产项目成功运营的基础。未来中国商业地产要朝两个方向发展。

1）挖掘地方文脉

目前中国大多数商业地产项目还是现代国际式或欧美风格，明显可以看到对本土特色的挖掘还远远不够。从发展的眼光来看，越是民族的才越是国际的。本土风俗文化传统的发扬光大是世界各国建筑文化的共同发展目标。历史文脉在商业地产项目中的传承也当仁不让，况且这也是其长久生命力的保证。上海新天地的成功，实际上就是对本土文化特色充分挖掘的成功。

2）重视商业地产的城市景观职能

商业地产产品的外在表现形式是各种建筑物、构筑物及广场和街道空间，其外观形式色彩的丰富性和多样性远胜其它单一的建筑类型，如写字楼、酒店、住宅等。因此，商业地产开发除了满足商业利用价值外，其对城市景观的影响是至关重要的，体现了经济价值和社会价值的统一。

八、产品特点-高端化、品牌化、现代化、精品化

外观时尚、品类齐全的商业中心受到消费者追捧。也体现商业地产的发展趋势：高端化、品牌化、现代化、精品化

首创置业董事长刘晓光表示，首创置业要打造的奥特莱斯产业综合体模式，不是单纯的奥特莱斯，更不是住宅，它将实现吃、喝、玩、乐、购等多种功能的融合。万达逐渐摸索出一套独特的商业模式，在国内外树立了良好的品牌形象，赢得了行业内外的高度认可，成为我国城市综合体投资与运营管理的先行者与领导者。

第四篇：中国铝型材行业发展趋势分析

中国铝型材行业发展趋势分析

近年来,随着中国大规模的基建投资和工业化进程的快速推进,铝型材作为建筑领域和机械工业领域里重要的应用材料,其全行业的产量和消费量迅猛增长,中国也一跃成为世界最大的铝型材生产基地和消费市场。经过长达近10年的高速增长,中国铝型材行业步入了新的发展阶段并展现出了诸多新的发展趋势。

全球及中国铝型材行业现状

全球铝型材产销情况。从产能分布来看,2009年全球可生产铝型材的国家和地区约95个,生产企业约2200余家,其中中国的产能占世界总产能的比重超过50%,位列第一。

随着全球经济增长及铝型材用途不断扩展,全球铝型材的消耗量由2001年约869万吨增长至2009年约1550万吨,年复合增长率约为7.5%。预计2012年,全球铝型材消费量将达约1669万吨。

从地区来看,2001~2009年全球主要地区消费量呈现出不同走势,中国消费量比例迅速上升,而欧洲和北美洲呈现出下降趋势。截至2009年,中国消费量占全球消费量比达到47%,而欧洲、北美洲和日本分别仅占21%、8%、6%,中国已经发展为铝型材的消费大国。

从应用领域来看,建筑行业仍然是铝型材应用的主要领域,远远超过其他领域消费量,消费量逐年上涨,截至2009年占总消费量的63%以上。分地区看,北美、欧洲等发达地区2009年铝型材在工业领域的消费平均比重已经超过50%,而中国铝型材在工业领域的消费量仅32%,工业领域的消费比例相对较低。

中国铝型材行业现状。中国铝型材产量由2001年的171.9万吨增加到2009年的729万吨,复合增长率为19.8%。2009年我国建筑铝型材和工业铝型材产量分别是496万吨和233万吨。2010年中国铝型材产销量将超过1000万吨,其中建筑铝型材消费量可望突破600万吨,而到2012年中国铝型材产销量预计将达到约1440万吨。

主要下游产业发展及其对铝型材行业的影响

在建筑及房地产领域。近年来国内快速增长的建筑及房地产业是最大的铝型材消费领域,约占国内铝型材消费总量68%。在建筑铝型材的分品种消费领域中,铝合金门、窗、幕墙型材又占其主体部分。

《2009年中国城市住宅发展报告》指出,2005年底,中国人均住宅建筑面积为26.11平方米。住房与城乡建设部政策研究中心公布的《2020年中国居民居住目标预测研究报告》中提到“2020年我国城镇人均住房建筑面积预计35平方米”。因此,未来较长时间内,每年都需要新增大量住宅。据建设部预计,自2005~2020年,我国将新增建筑面积约300亿平方米。

按照2011~2020年共新增建筑面积200亿平方米计算(测算时按照门窗面积占房屋建筑面积15%,我国门窗材质约有55%使用铝合金,每平方米门窗需要8公斤铝建筑型材),则2011~2020年新增住宅对铝建筑型材的年均需求为132万吨。

旧有建筑更新、改造对建筑铝型材的需求,从国际经验看,当一国人均住房面积大于25~35平方米时,该国旧有建筑更新将进入高速增长阶段。我国从目前至2020年都将处于该阶段。以我国现有各类建筑面积450亿平方米为例,每年约有10%即45亿平方米的建筑需改造,大约折合6.75亿平方米的门窗,按55%的门窗材质为铝合金计算,每年约需建筑铝型材约297万吨。

随着新农村和小城镇的大规模建设,建筑铝型材产业的规模效应显现,使得建筑铝型材价格逐渐降低,良好的性价比使得建筑铝型材在我国农村广泛应用。预计到2015年,新农村和小城镇新增建筑面积的比重将与城市新增建筑面积相当,达约35亿平方米,至少可为建筑铝型材带来约100万吨的新增市场空间。

在工业领域。目前,我国工业铝型材占铝型材总应用量仅约本的铝型材消费结构中,工业耗用比例分别达到为的差异反映出我国铝型材在工业领域的生产、开发和应用方面不足消费具有巨大的增长空间。预计未来产品中的比例将由目前的约30%上升到未来10年内,工业材占铝型材总应用量的比重将接近

铝型材在工业领域主要应用于交通运输业设备制造业、耐用消费品业(含轻工业

行业发展前景和趋势分析

建筑铝型材消费量仍将长期需求旺盛。受益城市化进程加快、旧有建筑改造更新铝型材消费量仍将保持快速增长。型材消费的主要市场。预计未来几年

工业铝型材消费量将快速增长展中国家,未来20~30年,正是步入中等发达国家在工业领域的应用空间巨大,在我国现有的为91%。

针对工业铝型材在整个铝型材产品中比重过低的现状提出了指导意见,国家发改委、财政部等九部委《关于加快铝工业结构调整指导意见的通知》提出,铝工业结构调整的主要目标之一就是材比例达到7:3。

同时,随着交通运输业的轻量化、电子电力业和机械制造业的发展用领域不断拓宽,中、高强度的工业铝型材、管棒材的需求正快速增长。未来几年我国工业铝型材的消费量在铝型材总消费量中的比重将逐年上升约30%上升到2015年的45~50%技术创新成为行业发展最大推动力。根据国家《有色金属产业调整和振兴规划》将重点支持有色金属技术改造、研发附加值高的深加工产品出口;加大对有色金属产业技术研发和技术改造的支持力度 30%;而同期欧洲、北美和日60%、55%和40%,远高于我国。消费结构,预示着我国工业铝型材5~10年,中国工业铝型材的消费量将持续增长2015年的45~50%左右,而根据我国政府的相关规划70%。(包括汽车制造业、轨道交通业)等,分别在我国铝型材应用中占比约小城镇和农村市场将逐渐成为铝,建筑铝型材将保持较为平稳的增长。,中高端产品成为主流。中国作为正处于工业化中期的发,实现第三步战略目标的关键时期。124个产业部门中,有113个部门使用铝制品,国家相关部门对铝型材消费结构,增加高附加值加工材比重,使工业型材与建筑型，在铝型材产品中的比例将由目前的,逐渐占据市场的主导地位。,加强高性能专用铝材生产工艺的研发,在铝型材)、装备和机械10%、10% 而铝型材;支持技术含量和,鼓励引导,。,建筑,比重,国家和12%特别是国内二三线城市、铝型材在我国工业应左右

企业积极推进节能技术改造;对技术改造的企业在发行股票、银行贷款等方面给予支持。

随着国家产业政策、产业结构调整以及消费者对产品品质要求的提高,铝加工行业粗放型、附加值低的现状逐步改变,跨越以数量增长为特征的初级发展阶段,开始进入了以提高产品内在质量、丰富产品种类、依靠综合实力参与市场竞争的新阶段。随着行业发展进入新阶段,未来行业内部整合力度将不断加大,一些产品定位中低档市场且生产工艺和装备技术落后的企业将面临市场、资金、成本、能耗、技术等多方面的压力,逐渐被市场淘汰。一部分生产工艺技术领先、质量过硬、以市场为导向、创新能力强、管理先进的企业会占据更多的市场份额。随着行业内部整合,铝型材企业重组兼并将加快,企业将向着集团化、大型化、专业化、品牌化方向发展。产品的技术开发、质量、管理能力、销售服务等综合实力成为企业做大做强的关键因素。

产品在节能环保和新能源领域的广泛应用。在建筑节能领域耗约占全社会总能耗的因此,具有优良节能效果的隔热铝合金产品应用空间广泛。产品为代表的节能铝型材产品将保持

交通、家电、电子及机械设备等领域在国家强调节能环保的前提下分巨大。

以汽车为例汽车减重的最佳材料。据美国铝业的研究数据辆汽车重量减轻目前,全球汽车平均用铝量已由欧洲铝业协会预测

铝型材在新能源环保领域的应用。近年来快速增长,其中应用最广泛的当属太阳能和优点,在这些行业逐渐得到大量应用。

全行业的产业重组升级成为趋势。行业准入门槛逐步提高加工行业企业规模小、集中度不高、重复建设的情况年10月颁布的《铝工业准入条件》明确了新建铝加工项目的准入条件属消耗指标,加强环境保护工行业投资规模件。

目前,中国铝合金挤压材行业已经跨越了以数量增长为特征的初级发展阶段技术创新和综合实力参与市场竞争的新阶段。国内铝合金型材生产厂家数已从顶峰时期的1200多家减少至逐渐被淘汰,未来行业的重组整合将成为大的趋势。

现阶段在技术研发、25%，据测算,汽车自重若减轻1吨的话,就可以节约,到2015年欧洲地区汽车用铝量将有望达到,提高了行业准入门槛。行业准入门槛的提高将控制铝合金型材加,规范行业的无序竞争680余家,一大批产品技术水平低、质量差、档次低的小型铝型材加工厂已品牌、幕墙等围护结构传热能耗则占了建筑能耗的30%以上的年复合增长率。,由于铝产品具有质轻、价格低、可回收性的特点,铝型材在交通、家电、电子及机械设备等领域的未来市场十10%,可相对减少,以24亿升的燃料。同时还能大幅度减少温室气体排放。1980年初的50公斤,我国新能源环保产业以年均LED ,为注重产品品质、节能降耗的企业创造良好的竞争条管理、渠道和资金等方面有优势的企业将成为行业重组的主,据国家住建部估算,建筑能20%~50%。2010~2015年,以隔热铝合金型材 ,6~8%的燃油消耗,而铝制品无疑是50万辆公共汽车计算,如果用铝代钢,使每/辆上升到107公斤/辆,增长1.14倍。据200公斤/辆。20%以上的速度,而铝型材由于具有导热好、自重轻等,近年来国家针对铝合金型材,陆续出台了多项产业调整政策。2007,并规定相关能耗、金,进入了依靠 被门窗、等产业

导企业,以规模、技术、品牌、管理和服务为主的企业综合竞争能力日渐重要。

第五篇：中国畜牧业发展趋势与分析（范文）

中国畜牧业发展趋势与分析

第一，我国畜牧业的总体评价

一是成就巨大：据统计,2001年我国主要畜产品肉、蛋、奶类产量分别达到6333.9万吨、2336.7万吨和1122.9万吨,分别比1978年增长了6.5倍、8.2倍和7.7倍。我国已成为世界上肉类、禽蛋类生产大国,人均肉类占有量超过世界平均水平,人均禽蛋占有量达到发达国家水平。目前,畜牧业生产中的科技贡献率达到了48%。畜牧业产值占农业总产值的比重逐年稳步上升,2003年畜牧业总产值占农业总产值的31%。全国从事畜牧业生产的劳动力有1亿人左右,畜牧业发达地区畜牧业现金收入占农业现金收入的50%,畜牧业纯收入占农民全部纯收入的30%左右。二是特点突出：畜牧业已经成为推动农业和农村经济发展的主力，畜牧行业成为农业产业中发展最快、最具竞争性的行业；畜产品需求已经告别了短缺时代,由卖方市场转入买方市场；畜牧业发展对科技的依赖程度日益明显；加入WTO为中国的畜牧业带来了前所未有的发展机遇。

第二，我国畜牧业发展趋势

一是规模化、产业化发展是我国畜牧发展的主要方向；二是专业化生产和专业化经营的畜牧企业将成为市场竞争的主体；三是科技进步将成为我国畜牧业发展的主要原动力。“九五”期间,我国的农业科技贡献率为45%,世界发达国家一般为60-80%。预示着我国畜牧业仍蕴藏着巨大的发展潜力。

第三，我国畜牧业存在的主要问题

畜牧业生产技术不适应规模化、产业化发展的要求；优质畜禽产品少，品种单一，不能满足市场需求；优质、无污染的畜禽产品生产尚未从根本上解决；畜牧业发展,特别是规模化养殖带来的对环境的危害问题尚未得到是够重视；高新技术（如信息技术、生物工程技术）对传统产业升级改造的贡献率很低。

第四，发展我国畜牧业的技术需求

1、需要培育优质、高效、专用新品种。

2、需要高效繁殖技术。家畜胚胎工程、体细胞克隆技术等现代细胞工程、生物技术在畜禽繁殖上的应用,将对畜牧业产生巨大的影响。

3、需要饲料和畜产品安全监测技术。准确、快速和方便的检测技术将成为主畜牧业研究的重点。

4、需要饲料和畜禽营养技术。畜禽营养技术是规模化养殖业发展的基础,对提高饲料养分和饲料资源的利用率以及养殖业的综合经济效益意义重大。

5、需要疫病防治和动物药品生产技术。

6、需要现代化畜牧企业管理新技术。计算机技术和信息技术的发展,为畜牧企业管理的现代化提供了技术基础。

7、需要畜禽生产的环境控制技术。提供和保证畜禽健康生长的环境及其调控技术,以及减少畜禽生产对周边环境的污染将成为畜禽环境工程科学研究与技术开发的重点。

8、需要畜禽产品加工技术及产品安全保障技术。

第五，我国畜牧业必须解决的关键技术

一是畜禽品种改良：瘦肉型猪、奶牛、肉牛、细毛羊、肉羊、绒山羊、蛋鸡、肉鸡、水禽；二是饲养及管理技术：畜禽营养及饲料工业、畜禽营养调控关键技术；三是重大疫病监测与控制技术：高效、特异、安全的生物防制技术，建立中兽药药理模型体系，进行中兽药复方作用机制及药效学的研究，生物信息学技术，加强野生动物疫病与人类健康的研究；四是畜禽规模化养殖环境工程技术：环境因子对畜禽产量、品质、风味等影响的基础研究，新型通风、降温、除尘等环境质量改善技术与设备的研究与开发，新型清洁生产工艺与配套设施的研究与示范，畜禽场固体废弃物高效无害化处理和资源化利用技术的开发与示范等；五是加工技术：原料及初加工产品分级技术与标准研究，畜产品安全卫生快速检测技术研究，中式肉制品工业生产

技术研究，畜产品保质保鲜技术，畜禽产品下脚料的综合利用。